銀行個(gè)人住房貸款管理辦法及相關(guān)制度修訂有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明

1、銀行個(gè)人住房貸款管理辦法及相關(guān)制度修訂有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明為適應(yīng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展需要，防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)健康有效發(fā)展，總行在、年制定的個(gè)人住房貸款管理辦法及相關(guān)業(yè)務(wù)品種操作流程的基礎(chǔ)上，根據(jù)中國(guó)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程（試行），重新修訂了中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法（以下簡(jiǎn)稱管理辦法）及相關(guān)業(yè)務(wù)品種操作規(guī)程。為使各行對(duì)管理辦法及相關(guān)業(yè)務(wù)品種操作規(guī)程理解更加準(zhǔn)確，以便更好地貫徹執(zhí)行，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明如下：一、制度修訂的必要性銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是在年之后才全面開(kāi)辦的，包括中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法、中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款操作流程在內(nèi)的個(gè)人住房信貸規(guī)章制度，也基本成型于年和年，

2、這些規(guī)章制度的建立，為引導(dǎo)和規(guī)范全行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展起到了重要作用。但2005年之后，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展中的各種問(wèn)題不斷暴露，原有制度與現(xiàn)實(shí)需求差距逐漸加大，許多規(guī)定已經(jīng)逐漸不能適應(yīng)新的形勢(shì)要求，這主要體現(xiàn)在：一是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，新的業(yè)務(wù)品種、新的競(jìng)爭(zhēng)手段不斷出現(xiàn)，為適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)要求，總行對(duì)個(gè)人住房信貸制度和操作流程進(jìn)行了多次調(diào)整，調(diào)整后的制度與原有制度產(chǎn)生了較大差距；二是全行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，需要通過(guò)制度調(diào)整有針對(duì)性的加強(qiáng)內(nèi)部控制；三是外部監(jiān)管機(jī)構(gòu)在對(duì)我行實(shí)施監(jiān)管過(guò)程中，對(duì)我行提出了改進(jìn)、創(chuàng)新個(gè)人住房信貸制度的要求。在新的形勢(shì)下，個(gè)人住房信貸制度的修訂工作已經(jīng)凸顯其必要性和迫切性。二、修訂

3、制度的主要特點(diǎn)本次修訂、印發(fā)的個(gè)人住房信貸制度包括：中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法、中國(guó)銀行個(gè)人住房按揭樓盤準(zhǔn)入操作規(guī)程（暫行）、中國(guó)銀行個(gè)人一手住房貸款操作規(guī)程、中國(guó)銀行個(gè)人二手住房貸款操作規(guī)程、中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定等。與原有制度相比，修改后的制度具有以下特點(diǎn)：（一）高度重視個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)制度約束促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。通過(guò)研究國(guó)內(nèi)外個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合銀行近年來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展實(shí)際，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下方面：借款人購(gòu)房行為不真實(shí)、貸款用途不真實(shí)、借款人還款能力不充足、抵押物評(píng)估不規(guī)范、貸款擔(dān)保不落實(shí)、貸后管理不到位等。本次制度修訂工作也主要圍繞上述核

4、心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)展開(kāi)。為防范借款人購(gòu)房行為不真實(shí)、貸款用途不真實(shí)，一是規(guī)定了調(diào)查面談制度，調(diào)查人員須至少與借款人面談一次并做好面談?dòng)涗洠址抠J款中調(diào)查人員原則上應(yīng)與擬交易房屋所有人、共有權(quán)人面談一次。二是提出了雙人調(diào)查制度，即對(duì)借款人申請(qǐng)貸款超過(guò)一定金額或一定筆數(shù)的，應(yīng)由兩名調(diào)查人員參與貸款調(diào)查。三是明確了相關(guān)責(zé)任，規(guī)定調(diào)查人員應(yīng)對(duì)借款人購(gòu)房行為真實(shí)性出具調(diào)查意見(jiàn)，審查人員應(yīng)對(duì)借款人包括購(gòu)房行為真實(shí)性在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，并提示其應(yīng)對(duì)易發(fā)虛假按揭的情形特別關(guān)注。四是對(duì)購(gòu)房首付款支付的真實(shí)性提出了明確要求，在一手住房貸款中，對(duì)開(kāi)發(fā)商出具收據(jù)作為借款人購(gòu)房首付款證明的，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供與首付款對(duì)應(yīng)的銀

5、行進(jìn)賬單或要求借款人提供與首付款對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）；在二手住房貸款中，由中介機(jī)構(gòu)代管首付款的，中介機(jī)構(gòu)出具的首付款收據(jù)應(yīng)由售房人簽字認(rèn)可，且要求中介機(jī)構(gòu)提供與首付款對(duì)應(yīng)的銀行進(jìn)賬單或要求借款人提供與首付款對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）。五是要求貸款發(fā)放之前必須完成真實(shí)交易，一手住房貸款發(fā)放前所交易房屋必須完成銷售備案登記或抵押（預(yù)告）登記，二手住房貸款發(fā)放前所交易房屋必須過(guò)戶至借款人名下。六是明確除總行另有規(guī)定外，個(gè)人住房貸款期限應(yīng)在1年以上并實(shí)行分期還款，堅(jiān)決杜絕借用個(gè)人住房貸款名義的融資類貸款。七是對(duì)貸款資金劃轉(zhuǎn)實(shí)施嚴(yán)格控制，規(guī)定除總行另有規(guī)定且借款合同另有約定之外，貸款資金應(yīng)直接

6、劃轉(zhuǎn)至售房人賬戶，尤其是對(duì)二手房貸款資金劃轉(zhuǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格限定，明確規(guī)定除了一種例外情形外，貸款資金必須直接進(jìn)入售房人賬戶。為甄別借款人的真實(shí)還款能力，本次制度修訂細(xì)化了借款人還款能力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分工薪人士與個(gè)私業(yè)主，分別規(guī)定了基本收入證明的具體形式。為合理驗(yàn)證基本收入證明的真實(shí)性，提出了以還款能力輔助證明進(jìn)行輔助判斷的解決方案。明確了還款能力認(rèn)定的主要原則，使借款人還款能力認(rèn)定工作具有了較強(qiáng)的可操作性。為降低抵押物價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人申請(qǐng)一手住房貸款并以所購(gòu)住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，或借款人申請(qǐng)二手住房貸款的，均應(yīng)按規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并明確規(guī)定調(diào)查人員應(yīng)對(duì)評(píng)估價(jià)格是否合理出具調(diào)查

7、意見(jiàn)，審查人員應(yīng)對(duì)抵押物價(jià)格評(píng)估報(bào)告是否合法、有效，估價(jià)結(jié)論是否基本合理出具審查意見(jiàn)。考慮到抵押物估價(jià)是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)性工作，本次制度修訂未單就個(gè)人住房貸款抵押物估價(jià)做出專業(yè)技術(shù)性規(guī)定。各行在業(yè)務(wù)實(shí)踐中應(yīng)以建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（建住房20068號(hào)）、中國(guó)銀行信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理辦法以及總行其他相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)加強(qiáng)抵押物估價(jià)工作。為有效落實(shí)貸款擔(dān)保，依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、建設(shè)部房屋登記管理辦法及其他相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章，針對(duì)近年來(lái)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，做出了以下規(guī)定：一是針對(duì)個(gè)人住房貸款保證金管理不規(guī)范的問(wèn)題，

8、明確規(guī)定保證人交納保證金的，應(yīng)在銀行“保證金”會(huì)計(jì)科目下為保證人設(shè)置保證金專戶，并在協(xié)議中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押。二是規(guī)定在辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)之前發(fā)放個(gè)人住房貸款的，須在合理期限內(nèi)辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)；一手住房貸款發(fā)放時(shí)借款人所購(gòu)住房為期房的，須在住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)將抵押預(yù)告登記變更為正式的抵押登記，且原則上在一手住房竣工驗(yàn)收之日起兩年內(nèi)辦妥抵押登記。三是為了防止銀行內(nèi)外部不法分子利用假權(quán)證騙貸，規(guī)定抵押（預(yù)告）登記申請(qǐng)及他項(xiàng)權(quán)利證書領(lǐng)取等工作須由調(diào)查人員之外的銀行內(nèi)部員工親自辦理。四是為了加強(qiáng)抵押房屋登記管理工作，規(guī)定貸款行應(yīng)設(shè)立專門臺(tái)賬，

9、記載抵押房屋基本情況及權(quán)利變動(dòng)情況。五是規(guī)定各行應(yīng)對(duì)本行轄內(nèi)辦理抵押（預(yù)告）登記的真實(shí)性、合法性、及時(shí)性進(jìn)行檢查。為加強(qiáng)貸后管理，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，有效維護(hù)客戶，總行將對(duì)包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人其他消費(fèi)貸款等在內(nèi)的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)制訂統(tǒng)一的貸后管理辦法?？紤]到制度協(xié)調(diào)問(wèn)題，本次修訂對(duì)貸后管理涉及較少，僅提示個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分類按照中國(guó)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類管理辦法、中國(guó)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類操作規(guī)程執(zhí)行，其他貸后管理工作按照中國(guó)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程(試行)執(zhí)行。（二）切實(shí)增強(qiáng)規(guī)章制度的靈活性和適用性，努力提升個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的效率和競(jìng)爭(zhēng)力。在風(fēng)險(xiǎn)防范之外，提升適用性是商業(yè)銀行規(guī)章制度的另一重要目標(biāo)。在確保信貸安

10、全的前提下，本次制度修訂吸收了近年來(lái)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，并將這些經(jīng)驗(yàn)通過(guò)制度的形式予以確認(rèn)，為全行業(yè)務(wù)有效發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。按揭樓盤準(zhǔn)入的機(jī)理不清、效率低下近年來(lái)成為制約我行一手住房貸款發(fā)展的瓶頸問(wèn)題，總行為此專門制訂了個(gè)人住房按揭樓盤準(zhǔn)入操作規(guī)程（暫行）。一是盡量簡(jiǎn)化按揭樓盤準(zhǔn)入操作流程，調(diào)查、審核均由從事個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的客戶部門發(fā)起，直接報(bào)有權(quán)審批人審批。二是順應(yīng)業(yè)務(wù)實(shí)際需要設(shè)計(jì)了兩大類按揭樓盤準(zhǔn)入流程，對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住房樓盤以及總行或一級(jí)分行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)住房按揭樓盤，為提高效率，規(guī)定可以由總行或一級(jí)分行實(shí)行整體準(zhǔn)入。三是簡(jiǎn)化運(yùn)作流程，無(wú)論采取何種準(zhǔn)入流程，原則上均不經(jīng)過(guò)貸審會(huì)

11、審議。四是適當(dāng)簡(jiǎn)化準(zhǔn)入內(nèi)容，對(duì)尚未竣工驗(yàn)收的期房，規(guī)定總行可指定房地產(chǎn)管理規(guī)范的地區(qū)僅收集并核實(shí)預(yù)售許可證，不強(qiáng)制要求收集其他四證；對(duì)實(shí)行整體準(zhǔn)入的按揭樓盤，在經(jīng)營(yíng)行內(nèi)部的運(yùn)作內(nèi)容予以適當(dāng)簡(jiǎn)化。五是規(guī)范了按揭樓盤準(zhǔn)入信息在信貸管理系統(tǒng)（cms）中的錄入環(huán)節(jié)，要求制作、上傳、使用與按揭樓盤準(zhǔn)入信息有關(guān)的電子檔案。制度能否順應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的客觀需要，除了宏觀上要保持政策良好的適用性和適當(dāng)?shù)那罢靶灾?，還應(yīng)關(guān)注微觀領(lǐng)域的制度細(xì)節(jié)。本次制度修訂專門制訂了中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定，涉及的內(nèi)容主要是歷年來(lái)困擾個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)性問(wèn)題，比如對(duì)借款人身份、婚姻狀況、還款能力等個(gè)人信貸基礎(chǔ)性要素

12、，原本缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此造成了在貸款調(diào)查、審查、審批過(guò)程中，不同崗位對(duì)同一問(wèn)題認(rèn)識(shí)的差別較大，既不利于風(fēng)險(xiǎn)防范，也不利于業(yè)務(wù)發(fā)展，中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定對(duì)此類問(wèn)題做出了較為明確的規(guī)定，并且賦予一級(jí)分行適當(dāng)調(diào)整的權(quán)利，較好地實(shí)現(xiàn)了原則性與靈活性的統(tǒng)一。為更好地服務(wù)于業(yè)務(wù)發(fā)展，在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，本次修訂工作對(duì)原有制度中一些較為僵化的規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整。一是考慮到一個(gè)按揭樓盤往往存在多家商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)發(fā)放個(gè)人住房貸款的實(shí)際情況，適當(dāng)放松了對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管(但我行已發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的,應(yīng)依相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行);解除了對(duì)保證人交納階段性擔(dān)保保證金的強(qiáng)制性要求，適當(dāng)放松了對(duì)是否收取該項(xiàng)保證金及保

13、證金具體數(shù)額的限制。二是將衡量借款人還款能力僅依賴于單位出具的收入證明的原有做法，調(diào)整為允許借款人提供更加廣義的收入證明和輔助還款能力證明，從而有利于準(zhǔn)確衡量借款人的真實(shí)還款能力。三是為了順應(yīng)房貸保險(xiǎn)的市場(chǎng)化趨勢(shì)，從原來(lái)的強(qiáng)制財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)調(diào)整為由貸款行與借款人依據(jù)自愿平等協(xié)商的原則進(jìn)行確定。四是根據(jù)同業(yè)的普遍做法，將借款人年齡與貸款期限之和從原來(lái)規(guī)定的最長(zhǎng)不超過(guò)65年增加到最長(zhǎng)不超過(guò)70年。五是根據(jù)我行技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性，將原來(lái)僅有的等額本金、等額本息兩種還款方式擴(kuò)展為等額本金、等額本息、等額遞增、等額遞減、等比遞增、等比遞減等六種還款方式，并為今后其他還款方式預(yù)留了政策空間；將原來(lái)單一的浮動(dòng)利率貸款擴(kuò)展為浮動(dòng)利率貸款、固定利率貸款以及混合利率貸款；將原來(lái)單一的按月還款擴(kuò)展為可以按一個(gè)月、三個(gè)月或總行規(guī)定的其他周期還款。三、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題根據(jù)制度和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，本次修訂工作還制訂、修改了一些協(xié)議文本和內(nèi)