房地產抵押估價報告-司法拍賣[共20頁]

1、房 地 產 估 價 報 告估價項目名稱： 龍巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2層 5204室住宅房地產市場價格評估估價委托方： 龍巖市中級人民法院房地產估價機構 ： 廈 門市大 學資產評估 土地房地 產估價有限 責任公司注冊房地產估價師 ：傅乃成（注冊號： 3520110040）華慶云（注冊號： 3520140003）估價報告出具日期 ：2016年 11月 18 日估價報告編號 ：大學評估房 2016LY0853號龍巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室致估價委托方函龍巖市中級人民法院：我公司接受估價委托方的委托，根據估價目的（ 司法變賣（拍賣）而評估

2、房地產市場價值 ），按照國家規(guī)定的技術標準和程序，在合理的假設下，采用比較法、收益法對估價對象在 2016 年 11 月 16 日(價值時點)的市場價值進行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價結果如下：估價對象：張書龍所屬的龍巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204室住宅房地產（據龍房權證新字第 26215 號房屋所有權證，建筑面積為 110.72平方米， 另有公共分攤面積 11.25 平方米， 雜物間 9.22 平方米；國有土地使用證龍國用（2003 ）第 206609 號，地號 1-9-130-9 ，用途為住宅，使用權類型為出讓，使用權面積 21.11 平方米，終止日期 20

3、70 年 7 月 30 日）。1在公開市場和持續(xù)使用前提下，在本報告估價的假設和限制條件下，龍巖市中級人民法院委托評估的張書龍所屬的龍巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5幢2層5204室住宅房地產的市場總價值為 人民幣壹佰伍拾叁萬伍仟陸佰陸拾玖元整（RMB1,535,669元），其中：住宅評估單價為 12,132元/平方米，雜物間評估單價為6,066 元/平方米。本評估值含房地產對應的出讓住宅用地土地使用權價值及室內裝修價值，不含家具、電器（熱水器、抽油煙機、電磁爐等）等動產價值。2房地產估價師知悉的賣方應承擔的稅費（預計）為人民幣貳萬捌仟伍佰柒拾肆元整（ RMB28,574元）。3扣除上

4、述稅費（預計賣方應承擔稅費）后的估價對象總凈值為人民幣壹佰伍拾萬零柒仟零玖拾伍元整（ RMB1,507,09元5 ）。根據中華人民共和國拍賣法等有關規(guī)定，估價對象的拍賣底價由委托方和拍賣機構協(xié)商確定。以上相關內容摘自房地產估價報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 2 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室閱讀房地產估價報告書全文。本估價報告的有效使用期限為壹年，即從 2016 年 11月 18 日起至 2017 年 11 月 17 日的期限內有效。廈門市大學資產評估土地房地產估

5、價有限責任公司法人代表：二零一六年十一月十八日廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 3 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室目 錄致估價委托方函 . 2注冊房地產估價師聲明 . 5估價假設和限制條件 . 7房地產估價結果報告 . 10一、估價委托方： . 10二、房地產估價機構： . 10三、估價目的： . 10四、估價對象： . 10五、價值時點： . 14六、價值類型： . 14七、估價原則： . 14八、估價依據： . 15九、估價方法： . 16十、估價結果： . 17十一、注冊房地產估價師： . 17十二、

6、實地查勘期： . 17十三、估價作業(yè)日期： . 17十四、估價報告應用的有效期 . 17附 件 . 19廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 4 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室注冊房地產估價師聲明我們根據自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1. 我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的， 沒有虛假記載、 誤導性陳述和重大遺漏。2. 本估價報告中的分析、 意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益

7、， 與估價委托方及估價利害關系人沒有利害關系。4. 我們對本估價報告中的估價對象、 估價委托方及估價利害關系人沒有偏見。5. 我們是依照中華人民共和國國家標準 房地產估價規(guī)范、房地產估價基本術語標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。6. 本公司估價人員及估價師傅乃成（注冊號 352011004）0 對本估價報告中的估價對象進行了實地察看。7. 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。8. 本估價報告依據了委托方及權屬人提供的市場估價必需情況和資料。 委托方及權屬人對其所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責并承擔法律責任。因委托方及權屬人提供的情況或資料失實造成估價結果有誤的，一切

8、責任均與簽字注冊房地產估價師及其所在評估機構無關。9. 本評估結論僅供為委托方司法變賣 （拍賣）提供參考依據這一經濟目的使用，不得作為其他經濟目的和用途使用。委托方應合理使用評估價值。凡因委托方使用估價報告不當造成的后果與簽字注冊房地產估價師及其所在評估機構無關。10. 估價人員只對估價信息和結論合乎估價技術和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產定價決策不負直接責任。評估結論不應被認為是估價對象可實現(xiàn)價格的保證。廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 5 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室11. 未經估價機構和估價人員同意，本估

9、價報告的全部或部分內容不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，或以任何形式發(fā)表于任何公開媒體上，法律法規(guī)有規(guī)定的除外。注冊房地產估價師姓名 注冊號 簽名 日期傅乃成 3520110040華慶云 3520140003廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 6 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室估價假設和限制條件一、一般假設1估價對象按相應用途得到最有效利用，并產生相應的土地收益；在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場；任何有關估價對象的動作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)；評估過程中未考慮不

10、可預見因素及不可抗力影響因素。2本估價報告依據了委托方提供的估價必需情況和資料。委托方對其所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責并承擔法律責任。因委托方提供的情況或資料失實造成估價結果有誤的，一切責任均與簽字注冊房地產估價師及其所在評估機構無關。3本評估報告評估值包含房地產所對應的出讓住宅用地土地使用權價值，含室內裝修價值，不含室內家具、電器（熱水器、抽油煙機、電磁爐等）等動產價值。4本次估價系以公開市場作為前提，在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件并不具有排它性。5本次估價系采

11、用公開市場價值標準，參照估價基準日的類似房地產的正常價格進行，未考慮未來市場變化風險因素對評估價值的影響。6本評估報告評估值為估價對象無權利負擔條件下的客觀市場價值，即未考慮其是否存在租賃、抵押等。7本次估價的價值時點為 2016年 11月 16日（現(xiàn)場察看日），本報告評估結果是對 2016年 11月16日這一價值時點所評估房地產價格的客觀公允反映， 我公司對這一基準日以后該房地產價格發(fā)生的重大變化不負任何責任。8本次估價未對估價對象做建筑物基礎和結構上的測量和實驗，也無法對估廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 7 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路

12、75 號 5 幢 2 層 5204 室價對象對應地塊的地質狀況進行調查，本次評估假設其無基礎、結構方面的重大質量問題，可在剩余經濟耐用年限內持續(xù)使用，對應地塊的地質狀況良好為必要假設前提。9委托人提供了估價對象的房屋所有權證 國有土地使用證 房屋他項權證復印件，估價時假定其提供的資料真實有效。10估價結果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，當上述條件發(fā)生變化時，評估結果一般亦會發(fā)生變化。11本評估報告中的預計賣方應繳稅費為房地產估價師根據市場交易行情了解的相關稅費

13、，若評估目的實現(xiàn)時，與相關稅務部門所認定的不符，則應按其認定的稅費重新調整。二、不確定事項假設（無）三、背離實際情況假設（無）四、不相一致假設（無）五、依據不足假設（無）六、估價報告使用限制1房地產估價結果具有很強的時效性，本報告評估結果是對 2016年 11月 16日這一價值時點所評估房地產價格的客觀公允反映，我公司對這一價值時點以后該廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 8 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室房地產價格因國家宏觀經濟政策發(fā)生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素發(fā)生

14、的重大變化不負任何責任。本估價報告的有效使用期限為壹年，即從 2016年 11月 18日起至 2017年 11月 17日止的期限內有效。超過使用期限，或雖未超過使用期限，但估價對象的價格標準出現(xiàn)較大波動，需重新進行估價。2本評估結論僅供委托方司法變賣（拍賣）這一經濟目的使用，不得作為其他經濟目的使用。 委托方應合理使用評估價值。 估價報告只能用于載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊房地產估價師及其所在評估機構無關；本估價報告中的 “房地產估價技術報告 ”僅作為評估機構存檔及房地產價格評估行政主管部門審查之用，不作為本估價報告應用的依據。3附件與其報告正文配套使用方有效。廈門市大學資產

15、評估土地房地產估價有限責任公司 第 9 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室房地產估價結果報告一、估價委托方：委托方：龍巖市中級人民法院二、房地產估價機構：名 稱：廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司法定代表人：王 健青 營業(yè)執(zhí)照： 9135020015502324XR資質等級： 一級 資質證書編號： 352014036住 所：廈門市思明區(qū)湖濱南路 609號廈門海峽農業(yè)科技交流中心九層 A、B、C、D 單元三、估價目的：為委托方司法變賣（拍賣）提供參考依據而評估房地產市場價值。四、估價對象：（一）房屋基本狀況描述：房屋坐

16、落龍巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75號5 幢 2 層5204室住宅房地產名稱 龍巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75號東至 九一北路 南至 相鄰住宅樓 小區(qū)四至西至 龍凈環(huán)保公司 北至 北環(huán)西路所有權人 張書龍法定用途 住宅 實際用途 住宅（二）區(qū)位狀況：位于九一北路的西側， 其地理位置較好， 四周聚集較多近年來開發(fā)的商品房及早期建成的集資房，如：國貿大廈、裕錦園、位置裕達園、捷暉生活小區(qū)、財糧生活小區(qū)等住宅小區(qū)及商住樓，小區(qū)內居民入住率高，居住聚集度高地理位置圖廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 10 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢

17、 2 層 5204 室估價對象土地類型級別 一級住宅用地附近主要北環(huán)西路、九一北路、鳳凰路，屬城市主次干道，道路通達度較高；周圍城市交通管網完善， “國貿商廈”公交站點，有 5、6、7、9、12、13、21、27路公交車經過，公交站點及公交通狀況交線路數量分布較多，距離公交站點約 20 米，公交班次疏密度較大，輻射范圍較廣，到達龍巖火車站、汽車站等較便捷；周邊出租車較多，乘坐出租車方便。周圍環(huán)境估價對象所在小區(qū)綠化程度較好， 環(huán)境較好、較整潔，無空氣、噪音等污染，周邊景觀主要為第一醫(yī)院、 實驗小學、第一中學。區(qū)域基礎設施達到 “五通 ”即(通上水、下水、通路、通電、通訊)，外部基礎設施較完備；

18、 周邊區(qū)域內區(qū)域內有商場、 北市場、 郵區(qū)域配套 政儲蓄銀行、中國銀行、建設銀行、工商銀行、幼兒園、龍巖實驗小學、 龍巖初級中學、 龍巖第一中學、 龍巖市第一醫(yī)院等等，外部公共服務設施完備。（三）房屋實物狀況：估價對象坐落于一幢 8層鋼混結構建筑， 不帶電梯，一梯二戶，房屋建成于 2001年。該樓外墻涂料飾面， 樓梯地面為水磨石踏 步，不銹鋼管扶手，內墻面及天棚為普通涂料粉刷。委估對象建筑物實物狀況住宅位于該樓第 2層（地上第 3層），雜物間位于地上第 1層；建筑南北朝向，采光通風較好。戶型及格局 戶型為三房二廳一廚二衛(wèi)二陽臺，室內格局較好，布局合理利用現(xiàn)狀 委估對象正常使用中廈門市大學資產評

19、估土地房地產估價有限責任公司 第 11 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室地鋪金剛板，木作踢腳線，墻 面及天棚為水泥漆粉刷，硅鈣客廳板吊頂，電視背景墻，裝飾柜地鋪金剛板，木作踢腳線，墻 面及天棚為水泥漆粉刷，硅鈣餐廳板吊頂，木作推拉隔斷地鋪 30*30 防滑磚，白瓷片面磚貼墻至頂， PVC吊頂，大理 廚房室石灶臺（不含抽油煙機、電磁爐）內裝地鋪 30*30防滑磚，面磚 30*60修衛(wèi)生間貼墻至頂，鋁扣板吊頂，內有坐便器、洗手臺狀況主臥（帶衛(wèi)）地鋪杉木地板，木作踢腳線，墻紙貼面，水泥漆天棚，木線條走邊，木作整體衣柜地鋪杉木地板，

20、木作踢腳線，次臥 墻紙貼面，水泥漆天棚，木線條走邊，木作整體衣柜廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 12 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室地鋪杉木地板，木作踢腳線，書房 水泥漆墻面及天棚，木線條走邊，木作書柜，木作榻榻米地鋪 30*30 防滑磚，面磚貼墻 至頂，水泥漆天棚，推拉門，陽臺隱形紗門，大理石洗衣池門窗 鋁合金窗，外門為不銹鋼防盜門，室內杉木門，隱形防盜網水電設施 估價對象內部水、電、衛(wèi)；電訊設施配備齊全成新率狀況根據估價對象建成年份、耐用年限、使用狀況及現(xiàn)場察看綜合確定其成新率為 75%。物業(yè)管理情況

21、 小區(qū)內配有專業(yè)物業(yè)服務（四）權益狀況：龍巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75號5幢 2層5204室 房屋坐落住宅房屋所有權證 龍房權證新字第 26215號房屋所有權人 張書龍 產房屋產別 私有 房屋產權來源 商品房權登設計用途 /結構 住宅/鋼混 建成年份 2001年層數/層次 共 8 層/第2 層 建筑面積 110.72平方米記另有公共分攤面積 11.25平方米 雜物間面積 9.22平方米 情況 國有土地使用證 龍國用（2003）第 206609號土地使用權人 張書龍 使用權類型 出讓地號 1-9-130-9 用途 住宅使用權面積 21.11平方米 終止日期 2070年 7月 30日他項權利狀

22、況據房屋他項權證 ，房屋他項權利人為林龍生，他項權利種類為抵押權廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 13 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室五、價值時點：2016年 11月 16日（現(xiàn)場察看日）。六、價值類型：1價值類型本次估價的價值類型為市場價值。2價值定義房地產市場價值是房地產在交易雙方是自愿地進行交易，追求各自最大的利益、知曉市場行情，有較充裕的時間進行交易，且不存在附加出價等情況下的公開市場價值。3價值內涵價值內涵是估價對象在價值時點，且滿足本次估價的假設和限制條件下包括建筑物（含室內裝修，不含室內家具、

23、電器（熱水器、抽油煙機、電磁爐等）等動產價值）對應的土地使用權和配套設施的價值；房屋面積內涵是建筑面積。七、估價原則：本次估價遵循了以下原則：1合法原則：即以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行估價；2最高最佳使用原則：估價對象為龍巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢2 層5204室住宅房地產， 其法定用途為住宅， 實際用途為住宅， 在保持現(xiàn)狀前提下，法定用途為其最高最佳使用；3替代原則：即估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下正常價格；4價值時點原則：即估價結果應是估價對象在價值時點的客觀價格或價值；5獨立、客觀、公正原則：要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地廈門市大學資

24、產評估土地房地產估價有限責任公司 第 14 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室評估出對各方利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。八、估價依據：（一）本次估價所依據的有關法律、法規(guī)和政策文件1中華人民共和國土地管理法 （1998年 8月 29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議通過， 1999年 1 月 1 日施行。2004年 8 月 28 日第十屆全國人大常務委員會第十一次會議通過部分修正） ；2中華人民共和國城市房地產管理法 （1994年 7 月 5 日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過， 1995年

25、 1 月 1 日施行。2004年 8 月 30 日第十屆全國人大常務委員會第二十九次會議通過部分修正） ；3中華人民共和國物權法 （2007年 3月 16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自 2007年 10月 1 日起施行）；4中華人民共和國拍賣法中華人民共和國主席令（第二十三號） （全國人民代表大會常務委員會關于修改中華人民共和國拍賣法的決定已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議于 2004年8月2日通過，自公布之日起施行） ；5龍巖市人民政府關于頒布執(zhí)行龍巖市中心城區(qū)第七次基準地價修編成果的通知， 2014年 10月 31日發(fā)布并施行）；6最高人民法院關于人

26、民法院委托評估、拍賣工作的若干規(guī)定法釋（ 2011）21號；7福建省高級人民法院司法評估拍賣工作規(guī)定（試行）閩高法 2012335號。（二）本次估價采用的技術規(guī)程及技術標準1中華人民共和國國家標準 GB/T50291-2015房地產估價規(guī)范；廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司 第 15 頁 電話巖市新羅區(qū)中城北門九一北路 75 號 5 幢 2 層 5204 室2中華人民共和國國家標準 GB/T18508-2014城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；3中華人民共和國國家標準 GB/T50899-2013房地產估價基本術語標準；4建設部房屋完損等級評定標準；5龍巖市建筑安裝工程

27、費用標準的通知。（三）委托方提供的有關資料1龍巖市中級人民法院價格評估委托書（ 2016）巖委評字第 78號；2房屋所有權證龍房權證新字第 26215號；3國有土地使用證龍國用（ 2003）第 206609號4房屋他項權證龍房他證字第 201305580號。（四）委托方與本公司簽訂的委托估價協(xié)議、估價人員掌握和搜集的有關資料1評估基準日銀行利息率；2評估人員現(xiàn)場察勘、記錄等；3有關詢價資料和參數資料等廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任公司收集的其他有關資料。九、估價方法：由于委估對象所在區(qū)域市場交易較活躍，有較多的交易實例，因此對估價對象采用比較法；同時委估對象具有收益能力，因此對估價對象采用收益法進行評估。比較法：指將待估對象房地產與在較近時期內已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生了交易的類似房地產的既知價格，通過交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等，最后得出待估房地產最可能實現(xiàn)的合理價格。收益法：是指先求取估價對象未來的正常凈收益，再選用適當的資本化率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算待估房地產客觀合理價格或價值的方法。廈門市大學資產評估土地房地產估價有限責任