時代上城可行性研究報告

1、xx時代上城項目可行性研究報告目錄第一章 申報單位及項目概況-4 （一）申報單位-4 （二）項目概況-4第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析-5 （一）發(fā)展規(guī)劃分析-5 （二）產(chǎn)業(yè)政策分析-8 （三）行業(yè)準入分析-10第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析-11（一）資源開發(fā)方案分析-11（二）資源利用方案分析-12（三）資源節(jié)約方案分析-12第四章 節(jié)能方案分析-13（一）用能標準和節(jié)能規(guī)范-13（二）能耗狀況和能耗指標分析-13（三）節(jié)能措施和節(jié)能效果分析-14第五章 建筑用地、征地拆遷及移民安置分析-15（一）項目選址及用地方案-15（二）土地利用合理性分析-15（三）征地拆遷和移民安置規(guī)劃

2、方案-16第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析- -16（一）環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀-16（二）生態(tài)環(huán)境影響分析-17（三）生態(tài)環(huán)境保護措施-19第七章 經(jīng)濟影響分析-19（一）經(jīng)濟費用效益分析-19（二）行業(yè)影響分析-21（三）區(qū)域經(jīng)濟影響分析-21（四）宏觀經(jīng)濟影響分析-22第八章 社會影響分析-23（一）社會效果影響分析-24（二）社會適應(yīng)性分析-24（三）社會風(fēng)險及對策分析-25第九章 總結(jié)-25第一章 申報單位及項目概況（一）申報單位：香港xx集團xx集團是會德豐有限公司的上市附屬公司，集團實力雄厚，綜合資產(chǎn)總值逾港幣1,700億元，以發(fā)展中港兩地地產(chǎn)及基建業(yè)務(wù)為策略重點。年，“船王”包玉剛?cè)胫鱴x。

3、上世紀年代初，包玉剛辭世，由其二女婿吳光正接管家族業(yè)務(wù)。xx集團是香港十大地產(chǎn)商之一，總資產(chǎn)上千億，公司業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、傳媒、酒店、港口、百貨公司等。（二）項目概況： 占地面積：:50.41萬平方米總建筑面積：120萬平方米容積率:1.8綠化率:45%開發(fā)商：香港xx集團物業(yè)公司：xx無錫上都物業(yè)建筑設(shè)計：蘇州設(shè)計研究院區(qū)域位置：園區(qū)現(xiàn)代大道與鐘南街交匯總戶數(shù)：7685戶銷售價格：1.5萬元/平方米（高層）物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層【精裝修】戶型面積：兩房至四房85160平方米主力戶型：130平方米三房；140平方米四房物業(yè)費：2.95元/平方米*月車位：1:1 周邊配套：白塘公園，園區(qū)cb

4、d繁華商業(yè)，沙湖生態(tài)公園，會所 整體規(guī)劃：項目規(guī)劃以美國波士頓建筑為原型，按照美式學(xué)院派設(shè)計理念，營造舒適宜人、天然靜謐的“公園城邦”，開創(chuàng)園區(qū)城市住宅新地標。時代上城以精裝電梯洋房和小高層為主，其總占地50萬方，建筑面積120萬方。 項目地塊規(guī)整，整體分四期開發(fā)，天然水系從小區(qū)中央穿過，緊鄰白塘公園和沙湖公園，自然資源優(yōu)越； 項目一期以多層洋房為主，部分小高層；二期為多層、小高層、高層；三期為小高層、高層住宅；四期為純高層物業(yè)。 項目首先推出一期多層洋房物業(yè)；總共約40棟。推按節(jié)奏：項目首先推出靠近東沙湖路精裝電梯洋房部分，通過圍合式波士頓風(fēng)情、精裝電梯洋房類高端產(chǎn)品，迅速樹立市場形象。 洋

5、房部分以露臺、花園、圍合組團等空間營造波士頓生活情調(diào)，得房率在90%左右。 洋房主推戶型有：a1戶型，86平米2+1房；a2戶型，135平米3+1房；c4戶型，142平米3+1房；b2戶型，144平米3+1房。 加推小高層部分以89平方米兩房、129平方米3+1房為主力戶型。項目優(yōu)先推出高附加值、優(yōu)質(zhì)景觀房源，迅速樹立項目高端形象，為后期推出房源奠定市場基礎(chǔ)，易于利潤的提升。建筑風(fēng)格：時代上城在整體風(fēng)格上注重對城市空間與街區(qū)尺度的規(guī)劃，其通過灰瓦、紅磚、欠咖啡色石材打造形成波士頓三段式典型風(fēng)格。 項目通過多種綠色環(huán)保建材的運用，達到了綠色建筑二星設(shè)計標準。 屋頂由厚成品瓦、厚水泥掛瓦條、厚細石

6、混凝土以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)筑，更防水保溫； 外墻采用砂加氣砌塊材料，使建筑擁有更好的防火保溫能力； 紅色窯變磚與頂級石材的搭配，凸顯建筑外觀的渾厚典雅。xx時代上城，擁享快速立體交通網(wǎng)絡(luò)，連接蘇州全城，貫通長三角。輕軌1、3號線、城市快速干道、城際高鐵等交通動線，讓時代業(yè)主輕松直達生活半徑覆蓋的任意角落，掌控時間更為輕易。時代上城緊鄰輕軌 1號線，與項目地塊東南側(cè)的鐘南街站點僅相距約200米，與項目地塊西南側(cè)星塘街站點相距僅約450米，業(yè)主可乘1號線橫跨蘇州6個區(qū)，穿越圓融、觀前街、獅山路等商圈，享無限便利。同時，時代上城距離輕軌3號線沈滸路站點僅約350米，業(yè)主可快速通達園區(qū)雙湖版塊、吳中、

7、新區(qū)等幾大區(qū)域。除此之外，時代上城緊鄰現(xiàn)代大道，由現(xiàn)代大道向東直通滬寧高速，向西直通東環(huán)路，通達上海和古城區(qū)都非常方便；距規(guī)劃中的中環(huán)快速路段（星華街）僅800米，可直達相城、吳中、新區(qū)等區(qū)域；從時代上城出發(fā)，由蘇虹路轉(zhuǎn)星湖街，通過北環(huán)路高架可直達滬寧城際鐵路園區(qū)站，24分鐘快速通達上海，1小時通達南京。五大立體交通網(wǎng)絡(luò)，給予了時代上城業(yè)主從容的生活節(jié)奏。第二章 發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析（一）發(fā)展規(guī)劃分析：1.蘇州“十一五”國名經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（2006-2010）“十二五”時期，必須適應(yīng)國內(nèi)外形勢新變化，遵循科學(xué)發(fā)展新要求，順應(yīng)人民群眾新期盼和時代前進新趨勢，積極搶抓機遇，沉著應(yīng)對

8、挑戰(zhàn)，努力在新的起點上實現(xiàn)更好更快的發(fā)展。1）.指導(dǎo)思想。今后五年以及更長一段時期內(nèi)，我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，以實現(xiàn)又快又好發(fā)展為主題，以富民強市和構(gòu)建“和諧蘇州”為目標，以優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變增長方式為主線，以提高自主創(chuàng)新能力為核心，以深化改革為動力，堅持實施科教興市、經(jīng)濟國際化、城市化、可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)先發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在更高層次上構(gòu)建產(chǎn)業(yè)、體制、人才三大平臺，把經(jīng)濟社會發(fā)展切實轉(zhuǎn)入以人為本、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的軌道，使蘇州經(jīng)濟更加繁榮、科教更加發(fā)達、生活更加富裕、環(huán)境更加優(yōu)美、法制

9、更加健全、社會更加文明。2）.基本原則。根據(jù)上述指導(dǎo)思想，全市“十一五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展必須重點把握好以下基本原則：經(jīng)濟發(fā)展。經(jīng)濟保持持續(xù)快速健康發(fā)展。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12%左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值比2000年翻兩番，服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重每年提高1個百分點，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重達35%以上，城市化水平達到70%左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率保持較低水平。 改革開放。社會主義市場經(jīng)濟體制比較完善，形成高效的行政管理體制、合理的所有制結(jié)構(gòu)和完善的現(xiàn)代市場體系。經(jīng)濟國際化水平明顯提高，基本建成全方位開放的先行區(qū)。 社會進步。社會事業(yè)全面進步，社會保障體系更加完善，公共服務(wù)體系更

10、加健全；民主法制、精神文明建設(shè)全面加強，構(gòu)建和諧社會走在全國前列。全社會研發(fā)經(jīng)費支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達到2%，高等教育毛入學(xué)率55%，城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險覆蓋率99%，衛(wèi)生服務(wù)體系健全率99%，常住人口總規(guī)?？刂圃?000萬人左右。 人民生活。人民生活整體比較富裕，收入差距逐步縮小，價格總水平基本穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到24000元和13000元，恩格爾系數(shù)小于35%。 資源環(huán)境。生態(tài)環(huán)境明顯改善，資源利用效率顯著提高。單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右，基本農(nóng)田保護面積不少于21萬公頃，cod、氨氮等主要水污染物年排放總量在2005年基礎(chǔ)上

11、減少8%以上，二氧化硫年排放總量在2005年基礎(chǔ)上減少5%以上，城市生活污水集中處理率達85%以上，市區(qū)建成區(qū)綠化覆蓋率達到42%，環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達到90。 到2010年，全市經(jīng)濟社會發(fā)展總體達到省基本實現(xiàn)現(xiàn)代化目標要求。在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過十年奮斗，到2020年，全市主要經(jīng)濟指標達到當(dāng)時上中等收入國家和地區(qū)的較高水平。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進一步發(fā)展，科技創(chuàng)新能力不斷增強，全社會研發(fā)經(jīng)費支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達3%左右，全面實現(xiàn)高等教育普及化，城鄉(xiāng)居民收入比“十一五”期末增長一倍以上，人口總規(guī)模保持穩(wěn)定，資源利用效率明顯提高，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量進一步改善。3）.總體目標。牢牢把握重要戰(zhàn)略機遇期，

12、堅持立足于快、服從于好、著眼于新、致力于本，增強率先發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展的責(zé)任感和緊迫感，按照科學(xué)發(fā)展觀要求，轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，創(chuàng)新發(fā)展思路，提高發(fā)展質(zhì)量，努力開創(chuàng)改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的新局面。 經(jīng)濟發(fā)展目標：全面完成。地區(qū)生產(chǎn)總值增幅預(yù)計呈前高后低態(tài)勢，五年年均增幅達12%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值2010年可比2000年翻兩番。“十一五”期末，服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重可達40%左右，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重將超過35%，城市化水平達70%左右。 社會進步目標：全面完成?！笆晃濉逼谀?，全社會研發(fā)經(jīng)費支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重可達2%，高等教育毛入學(xué)率超過55%，城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療、

13、失業(yè)保險及衛(wèi)生服務(wù)體系基本實現(xiàn)全覆蓋，常住人口規(guī)模達1000萬左右。 人民生活目標：“十一五”期末，市區(qū)居民恩格爾系數(shù)可能將接近40%，完成規(guī)劃目標有較大的難度。城鄉(xiāng)居民收入指標均能超額完成，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將超過28000元，農(nóng)民人均純收入接近14000元，兩者收入比保持在2倍左右。 資源環(huán)境目標：“十一五”期末，環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)要達到90分的目標必須加大工作力度，其余指標預(yù)計能完成規(guī)劃目標。單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗下降20%左右，cod、二氧化硫年排放總量預(yù)計均能下降15%以上，基本農(nóng)田保護面積21萬公頃，城市生活污水集中處理率85%，市區(qū)建成區(qū)綠化覆蓋率達45%。但cod、二氧化硫

14、年排放總量指標需要由省里進行詳細計算并核定，由于新增產(chǎn)能和外來人口增多等因素，要完成省下達的五年分別下降20.1%、24.9%的目標有難度。2.建筑業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃以市場需求為導(dǎo)向，優(yōu)化完善房地產(chǎn)開發(fā)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房供應(yīng)，發(fā)展各類租賃性住房，適當(dāng)控制高檔房地產(chǎn)項目。加強市場調(diào)控，規(guī)范市場交易行為，延伸發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)，保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展。發(fā)展目標至“十一五”期末，努力實現(xiàn)如下目標： 1）、產(chǎn)業(yè)規(guī)模目標。以完成全社會固定資產(chǎn)投資建設(shè)任務(wù)為基礎(chǔ)，全國建筑業(yè)總產(chǎn)值、建筑業(yè)增加值年均增長15%以上；全國工程勘察設(shè)計企業(yè)營業(yè)收入年均增長15%以上；全國工程監(jiān)理、造價咨詢、招標代理等工程

15、咨詢服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入年均增長20%以上；全國建筑企業(yè)對外承包工程營業(yè)額年均增長20%以上。鞏固建筑業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位。 2）、人才隊伍建設(shè)目標?；緦嵤┛辈煸O(shè)計注冊工程師執(zhí)業(yè)資格管理制度，健全注冊建造師、注冊監(jiān)理工程師、注冊造價工程師執(zhí)業(yè)制度。培養(yǎng)造就一批滿足工程建設(shè)需要的專業(yè)技術(shù)人才、復(fù)合型人才和高技能人才。加強勞務(wù)人員培訓(xùn)考核，提高勞務(wù)人員技能和標準化意識，施工現(xiàn)場建筑工人持證上崗率達到90%以上。調(diào)整優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，促進大型企業(yè)做強做大，中小企業(yè)做專做精，形成一批具有較強國際競爭力的國際型工程公司和工程咨詢設(shè)計公司。 3）、技術(shù)進步目標。在高層建筑、地下工程、高速鐵路、公路、水電、核電等重要工

16、程建設(shè)領(lǐng)域的勘察設(shè)計、施工技術(shù)、標準規(guī)范達到國際先進水平。加大科技投入，大型骨干工程勘察設(shè)計單位的年度科技經(jīng)費支出占企業(yè)年度勘察設(shè)計營業(yè)收入的比例不低于3%，其他工程勘察設(shè)計單位年度科技經(jīng)費支出占企業(yè)年度營業(yè)收入的比例不低于1.5%；施工總承包特級企業(yè)年度科技經(jīng)費支出占企業(yè)年度營業(yè)收入的比例不低于0.5%。特級及一級建筑施工企業(yè)，甲級勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢、招標代理等工程咨詢服務(wù)企業(yè)建立和運行內(nèi)部局域網(wǎng)及管理信息平臺。施工總承包特級企業(yè)實現(xiàn)施工項目網(wǎng)絡(luò)實時監(jiān)控的比例達到60%以上。大型骨干工程設(shè)計企業(yè)基本建立協(xié)同設(shè)計、三維設(shè)計的設(shè)計集成系統(tǒng)，大型骨干勘察企業(yè)建立三維地層信息系統(tǒng)。 4）、建

17、筑節(jié)能目標。綠色建筑、綠色施工評價體系基本確立；建筑產(chǎn)品施工過程的單位增加值能耗下降10%，c60以上的混凝土用量達到總用量10%，hrb400以上鋼筋用量達到總用量45%，鋼結(jié)構(gòu)工程比例增加。新建工程的工程設(shè)計符合國家建筑節(jié)能標準要達到100%，新建工程的建筑施工符合國家建筑節(jié)能標準要求；全行業(yè)對資源節(jié)約型社會的貢獻率明顯提高。 5）、建筑市場監(jiān)管目標。建筑市場監(jiān)管法規(guī)進一步完善；市場準入清出、工程招標投標、工程監(jiān)理、合同管理和工程造價管理等制度基本健全；工程擔(dān)保、保險制度逐步推行；個人注冊執(zhí)業(yè)制度進一步推進；全國建筑市場監(jiān)管信息系統(tǒng)基本完善；有效的行政執(zhí)法聯(lián)動、行業(yè)自律、社會監(jiān)督相結(jié)合的建

18、筑市場監(jiān)管體系基本形成；市場各方主體行為基本規(guī)范，建筑市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。 6）、質(zhì)量安全監(jiān)管目標。質(zhì)量安全法規(guī)制度體系進一步完善，工程建設(shè)標準體系進一步健全；全國建設(shè)工程質(zhì)量整體水平保持穩(wěn)中有升，國家重點工程質(zhì)量達到國際先進水平，工程質(zhì)量通病治理取得顯著進步，建筑工程安全性、耐久性普遍增強；住宅工程質(zhì)量投訴率逐年下降，住宅品質(zhì)的滿意度大幅度提高；安全生產(chǎn)形勢保持穩(wěn)定好轉(zhuǎn)，有效遏制房屋建筑和市政工程安全較大事故，堅決遏制重大及以上生產(chǎn)安全事故，到2015年，房屋建筑和市政工程生產(chǎn)安全事故死亡人數(shù)比2010年下降11%以上。3.所在地區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)品的關(guān)系xx時代上城同蘇州園區(qū)規(guī)劃內(nèi)容能夠銜接和協(xié)調(diào)

19、。（二）產(chǎn)業(yè)政策分析：國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 2003年起，為控制投資過快增長，央行121號文和國務(wù)院18號文相繼出臺，以規(guī)范房地產(chǎn)市場促進其健康發(fā)展。2005年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)

20、定房價、打擊投機行為和落實政府責(zé)任制。2006年是實行宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為主題。 1.調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 1）、新舊“國八條” 2005年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。 2）、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品主要

21、定位中、小戶型商品房，對2007年和未來的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。3）、“兩限房” 2011年3月2號新版“蘇州限購令”出臺：本市戶籍居民在市區(qū)已有一套住房的限購一套。已擁有兩套及以上住房的暫停在本市向其售房。非本市戶籍居民能夠提供自購房之日起兩年內(nèi)，累積繳納一年以上社?；蛘呒{稅證明的，限購一套住房，如果已經(jīng)擁有一套及以上住房，暫停在市區(qū)向其售房。針對開發(fā)商的商品房銷售價格申報制度，此次限購令顯然比去年第一版要嚴厲很多，從三個月內(nèi)不得調(diào)高，調(diào)整為今年年內(nèi)原則上不得調(diào)高。對購房者來說算是吃了一顆安心丸，至少年內(nèi)，蘇州房價不可能再有猛烈上漲的可能。另外，限購令使得“過渡性購房”成為歷史，剛需購

22、房者們被迫“一步到位”。2. 規(guī)劃政策 1)、城市規(guī)劃 蘇州城市總體規(guī)劃（2007-2020年）蘇州城市發(fā)展總目標為：青山清水新天堂，發(fā)展的總策略是“和合強心，融通健體”。所謂“和合強心”，是協(xié)調(diào)各區(qū)發(fā)展，以多中心體系建構(gòu)城市功能核；“融通健體”是指完善結(jié)構(gòu)，溝通功能、交通、景觀系統(tǒng)，打破片區(qū)分割，推動各片區(qū)加速結(jié)合成一個更加有機的整體。未來一段時間里，蘇州中心城區(qū)的總體空間結(jié)構(gòu)為：十字軸帶、五楔滲透、多心多點、綠廊相通。未來蘇城可形成“t軸雙城兩片”的總體結(jié)構(gòu)。t軸是指主城城區(qū)（古城和高新區(qū)）、新城城區(qū)（主要是園區(qū)）構(gòu)成東西向橫軸，相城和吳中片組成南北向縱軸；雙城是由主城城區(qū)和新城城區(qū)組成；

23、兩片指圍繞吳中和相城形成的城市功能片區(qū)。為了給主城中心注入活力，總體設(shè)計提出了干將路西延的設(shè)想。2)、住宅建設(shè)規(guī)劃 蘇州住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）明確，蘇州市市區(qū)“十一五”期間的城鎮(zhèn)住房需求由本地戶籍城鎮(zhèn)居民住房需求、外來常住人口的住房需求和被動拆遷需求三部分組成。ad將力圖實現(xiàn)，在規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)各類住房2100萬平方米，28.8萬套，基本實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，全面解決低保和雙困家庭的住房問題。規(guī)劃中明確了蘇州市住房供應(yīng)體系的兩大組成部分：由市場主導(dǎo)的滿足中等以上收入家庭需求的市場型商品住房；由政府主導(dǎo)的政策保障性住房，包括廉租住房、定銷商品房和其它動遷房、銷售型和租賃

24、型中低收入家庭住房以及集宿房等類型。具體的建設(shè)目標，規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)政策保障性住房952萬平方米，17.13萬套。其中，建設(shè)定銷商品房和其它動遷房530萬平方米，7.57萬套；建設(shè)租賃型中低收入家庭住房109萬平方米，1.8萬套；建設(shè)銷售型中低收入家庭住房139萬平方米，2.3萬套；建設(shè)集宿房160萬平方米，約5萬套；建設(shè)廉租住房14萬平方米，4667套。3. 稅收政策 2006年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從2年為限提升至5年，大大增加了炒房者的風(fēng)險和成本。另外，2006年7月18日國稅總局下發(fā)了關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知【國稅發(fā)74號文件】均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機行為

25、。加上目前蘇州市住宅租售比過低，住房投機行為得到了很好的抑制。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是2007年討論的熱點，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實際作用和影響還未顯現(xiàn)。 4. 金融政策 1、嚴格開發(fā)貸 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項目的資本金比例不低于35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場。 2、住房貸 區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到30%。意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。 3、央行加息 央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住

26、房剛性需求會影響此政策效果。 影響：一方面加息會產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 4、存款準備金率和定向票據(jù) 存款準備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。xx時代上城項目符合相關(guān)政策法律法規(guī)等的要求（三）行業(yè)準入分析根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1、有100萬元以上的注冊資本； 2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，名以上持有資格證書的專職會計人員 省、自治

27、區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由。 工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

28、備案 1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2、企業(yè)章程 3、驗資證明； 4、企業(yè)法定代表的身份證明； 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 2007年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的

29、緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者

30、、供應(yīng)商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。xx集團是會德豐有限公司的上市附屬公司，集團實力雄厚，綜合資產(chǎn)總值逾港幣1,700億元，以發(fā)展中港兩地地產(chǎn)及基建業(yè)務(wù)為策略重點。符合國家相關(guān)行業(yè)準入準則。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析（一） 資源開發(fā)方案分析 本項目不涉及對礦產(chǎn)、水等重要資源的開發(fā)，不屬于資源開發(fā)類項目，因此不涉及資源開

31、發(fā)相關(guān)問題。周邊配套設(shè)施：“時代”生活之時間觀xx時代上城，擁享快速立體交通網(wǎng)絡(luò)，連接蘇州全城，貫通長三角。輕軌1、3號線、城市快速干道、城際高鐵等交通動線，讓時代業(yè)主輕松直達生活半徑覆蓋的任意角落，掌控時間更為輕易。時代上城緊鄰輕軌 1號線，與項目地塊東南側(cè)的鐘南街站點僅相距約200米，與項目地塊西南側(cè)星塘街站點相距僅約450米，業(yè)主可乘1號線橫跨蘇州6個區(qū)，穿越圓融、觀前街、獅山路等商圈，享無限便利。同時，時代上城距離輕軌3號線沈滸路站點僅約350米，業(yè)主可快速通達園區(qū)雙湖版塊、吳中、新區(qū)等幾大區(qū)域。除此之外，時代上城緊鄰現(xiàn)代大道，由現(xiàn)代大道向東直通滬寧高速，向西直通東環(huán)路，通達上海和古城

32、區(qū)都非常方便；距規(guī)劃中的中環(huán)快速路段（星華街）僅800米，可直達相城、吳中、新區(qū)等區(qū)域；從時代上城出發(fā)，由蘇虹路轉(zhuǎn)星湖街，通過北環(huán)路高架可直達滬寧城際鐵路園區(qū)站，24分鐘快速通達上海，1小時通達南京。五大立體交通網(wǎng)絡(luò)，給予了時代上城業(yè)主從容的生活節(jié)奏?！皶r代”生活之教育觀時代業(yè)主們?yōu)椴赣乱淮⒖芍^用心良苦，贏在起跑線早非唯一標準。時代上城享有園區(qū)少有12年全學(xué)齡一站式就近教育，讓您體會到真正大社區(qū)給您帶來的方便與優(yōu)越。幼兒園、小學(xué)、初中、國際學(xué)校。所有學(xué)校按國家標準及以上設(shè)置，師資力量一流，正對時代業(yè)主精英教育理念。 時代上城社區(qū)規(guī)劃高規(guī)格雙幼兒園，16班頂級軟件配置，為園區(qū)幼教最高標準，

33、為孩子提供優(yōu)質(zhì)的學(xué)前教育。與本案一路相隔的東沙湖學(xué)校，位于湖東現(xiàn)代大道以北，鐘南街以東，是園區(qū)管委會直屬的九年一貫制公立學(xué)校，共72班，可容納學(xué)生約3112人。據(jù)政府公告約2012年9月建成。學(xué)校占地面積為8.34萬方，總投資1.67個億，集園區(qū)優(yōu)質(zhì)師資力量重點打造，實現(xiàn)了小學(xué)部至中學(xué)部的全系師資配置。時代上城近鄰園區(qū)高端教育配套新加波國際學(xué)校，該校是江蘇省和蘇州市第一所外籍人員子女學(xué)校，擁有來自11個國家的102位外籍教師，以及32個國家和地區(qū)的1500名外籍學(xué)生，現(xiàn)開設(shè)幼兒園、小學(xué)及中學(xué)；校園內(nèi)還設(shè)有適合各年紀的教學(xué)設(shè)施、體育及康樂設(shè)施、演出場地、群體學(xué)習(xí)中心及宿舍，總共能容納4,000名

34、學(xué)生，是園區(qū)已建成最早的國際學(xué)校?！皶r代”生活之健康觀現(xiàn)代都市的快節(jié)奏是影響人們健康的根源，xx深研香港全球最繁忙都市生活要領(lǐng)：在生活之外，更為業(yè)主配備高端的社區(qū)健身場所自成一體的體育館、精英健身會所。更值得一提的是，xx時代上城直面兩座超大綠色城市公園，與社區(qū)“翡翠項鏈”式園林綠帶交相輝映，將水與綠融合演繹，精英健康生活悠然而生，純綠鮮氧給運動與生活注入時刻動力。時代上城社區(qū)體育館內(nèi)配置基建先進的2個網(wǎng)球場，為業(yè)主提供高端便捷的健身場所；配置1個室內(nèi)籃球場，兼為4個室內(nèi)羽毛球場功能區(qū)，構(gòu)筑健康活力的健身場所。在充滿著濃郁波士頓風(fēng)情的健身會所內(nèi)，配置有游泳池、兒童戲水池等全齡健身設(shè)備；會所健身

35、房內(nèi)，配備有先進的健身器材、瑜伽室及獨立私教區(qū)等，功能十分完善；二樓棋牌室、多功能廳，為業(yè)主提供豐富的社區(qū)活動場所。另外，約60萬的白塘生態(tài)植物園，與本案相距僅約0.5公里，為時代上城提供天然的修身養(yǎng)心場所；園區(qū)最大的121萬東沙湖公園，與本案相距約1.1公里，為時代上城源源不斷地供應(yīng)純凈的空氣；兩大公園天然隔音濾塵功能，為時代上城業(yè)主提供綠色健康的生活環(huán)境?！皶r代”生活之商業(yè)休閑觀正如時代上城源自美國波士頓，當(dāng)代慢生活文化同樣緣起西方，慢生活不僅是讓您“找回失去的時間”，更得益于讓人停留駐足的高標準商業(yè)配套設(shè)置，一站式購物、異域風(fēng)情場館、國際一線流行元素、高端休閑場所讓業(yè)主放松休閑于都市，一

36、直是xx時代上城不懈筑城的初衷。進入時代上城，最先體味的是3萬波士頓風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，便利超市、銀行、餐飲、美容美發(fā)、洗衣店以及便民診等內(nèi)配套應(yīng)有盡有，社區(qū)內(nèi)即可滿足基本生活需要。另有部分高規(guī)格商業(yè)街區(qū)將引入大型特色餐飲，小區(qū)門口即可享受精品美食。項目東側(cè)緊鄰高達5.6萬方規(guī)劃體量的鄰里中心。該鄰里中心是蘇州園區(qū)規(guī)模最大的鄰里中心之一，是集菜場、大型超市、美容美發(fā)、洗衣店、寵物、銀行、修理店、藥店、通信等基礎(chǔ)生活需求，以及購物、餐飲、社區(qū)活動中心等多功能于一體的一站式生活配套。其內(nèi)部基建標準全面升級，可為使用者提供更舒適的購物環(huán)境。據(jù)政府公告預(yù)計2012年底竣工?！皶r代”生活之 醫(yī)療保健觀xx始終

37、保持對居住者以人性的關(guān)懷。時代上城不僅限于為業(yè)主提供一處房子，更是一個“健康城市生活圈”，為業(yè)主選址適合全家全齡醫(yī)療保健的地段造城，輕松享受高規(guī)格的醫(yī)療配套。時代上城近鄰蘇州兒童總院，該院占地面積88畝，較古城區(qū)景德路兒童醫(yī)院擴大近4倍，總床位900張；屬三級甲等標準，投資逾8億，醫(yī)師中碩士以上學(xué)歷超過40%，綜合實力行業(yè)領(lǐng)先，多個兒童?？圃谌∧酥寥珖上喈?dāng)知名度和影響力。另外，大型中外合資、合作醫(yī)院九龍醫(yī)院，也與本案相鄰。九龍醫(yī)院擁有先進的現(xiàn)代化診療設(shè)備，是蘇州唯一涉外三級甲等醫(yī)院。目前已經(jīng)與吳江、昆山、，蘇州古城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、實行醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)，可直接劃卡就醫(yī)。xx時代上城，

38、以其完備的城市生活配套，為業(yè)主營造舒適、從容、健康的優(yōu)雅生活氛圍。其即將推出的波士頓全精裝電梯洋房，是該片區(qū)內(nèi)極其稀缺的創(chuàng)新型產(chǎn)品。（二） 資源利用方案分析1.自然資源項目位于蘇州市工業(yè)園區(qū)，項目用地主要為平地，除了要保護的綠化之外，還有一條河流。本項目將充分考慮現(xiàn)有的自然環(huán)境進行規(guī)劃設(shè)計，盡量保持自然環(huán)境美觀，并將河流保持清澈，以形成人于自然和諧共存的綠色園區(qū)。因此，本項目基本不會對周圍自然資源造成不利影響。2.原材料及輔助材料項目建設(shè)期間主要原材料是建筑材料，包括鋼材、水泥、砂、石等。鋼材擬從國內(nèi)大型企業(yè)購買，鋼材供應(yīng)已經(jīng)市場化，項目需求完全有能力在國內(nèi)市場滿足；水泥、砂和石的市場供應(yīng)也很

39、充足，本項目也能比較容易獲得。項目主要輔助材料是室內(nèi)、外裝修裝飾材料，包括石材、玻璃等，輔助材料依靠國內(nèi)市場供應(yīng)。3.交通、供水、供電資源使用情況本項目為商業(yè)住宅建設(shè)項目，項目建成后資源利用應(yīng)能滿足項目運營及使用者對環(huán)境、用水、用電、通信等多方面的要求。4.水資源本項目水日用量較大，主要由蘇州的市政用水供給；蘇州目前供水穩(wěn)定，本項目供水有保障。（三） 資源節(jié)約方案分析我省“十一五”經(jīng)濟社會規(guī)劃提出建立健全有利于資源節(jié)約合理高效利用的機制。以提高資源使用效率為核心，以節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、資源綜合利用為重點，以發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟為途徑，完善法規(guī)政策，建立政府主導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)、公眾參與的節(jié)約型社會建設(shè)機

40、制。實行資源效率和最低技術(shù)水平準入標準，實施對高消耗及落后的技術(shù)、工藝和產(chǎn)品強制性淘汰制度。完善有利于資源節(jié)約和價格機制和補償機制，建立健全促進資源節(jié)約的政策法規(guī)和評價指標體系。本項目資源節(jié)約措施主要集中在節(jié)約原材料及節(jié)約用水資源等方面。1.原材料節(jié)約措施本項目建設(shè)期內(nèi)應(yīng)積極采用新型建筑體系和材料，如應(yīng)用高性能混凝土，提高項目建筑的品質(zhì)，延長建筑物使用壽命，同時開展建筑垃圾與廢品的綜合回收利用，從而降低項目對建筑材料的消耗。2.節(jié)水措施水資源不足已經(jīng)成為制約國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要因素。解決這個問題關(guān)鍵要加強水資源的節(jié)約、保護和科學(xué)利用，努力提高水的利用效率，因此本項目擬采用以下措施節(jié)水：1）

41、 根據(jù)建設(shè)部2003年9月的通知精神，采用節(jié)水型生活用水器具。例如：自動關(guān)閉水龍頭、沖廁所可選用節(jié)水水箱等。2） 自來水管道漏損率一般在10%左右，最大的漏損途徑是管道，為了減少管道漏損，在鋪設(shè)管道時，需選用質(zhì)量好的管材并用橡膠柔韌性接口。另外必須加強日常的管道檢漏工作，杜絕長流水的現(xiàn)象。3） 綠化采用滴灌、漫灌等方式，并可考慮使用區(qū)域內(nèi)天然水體的儲存和水回用系統(tǒng)中水作為綠化用水，以節(jié)約用水。通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備冷卻用水，均應(yīng)循環(huán)使用，提高誰的循環(huán)利用率。并考慮將水回收系統(tǒng)中水在清洗等用水水質(zhì)要求較低的場所使用，使水資源得到循環(huán)使用。4） 通過以上節(jié)水措施，本項目用水指標可以符合江蘇省用水定額（試行

42、）標準，同時符合中國節(jié)水技術(shù)政策大綱和江蘇省節(jié)能減排綜合性工作方案提出相關(guān)節(jié)水政策和技術(shù)要求。第四章 節(jié)能方案分析（一） 用能標準和節(jié)能規(guī)范1. 相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)劃2.中華人民共和國節(jié)約能源法3.中華人民共和國可再生能源法4.中華人民共和國環(huán)境保護法5.蘇州市民用建筑節(jié)能管理辦法6.民用建筑節(jié)能各級標準實施細則7.民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范8.公用建筑節(jié)能設(shè)計標準（二） 能耗狀況和能耗指標分析。有關(guān)專家進行建筑對環(huán)境的影響研究之后，其撰寫的可持續(xù)性建筑一書中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%的原材料、消耗50%的破壞臭氧層的化學(xué)原料、消耗50%的水資源、對80%的農(nóng)業(yè)用地的損失負責(zé)。大力發(fā)展節(jié)

43、能型住宅，住宅建設(shè)和使用過程中能源和資源的投入量最小并得到有效利用，市值達到資源有效利用、環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展。建筑節(jié)能設(shè)計多方面，是一個系統(tǒng)工程，彼此之間具有相互聯(lián)系的聯(lián)動效應(yīng)。就建筑本身而言，可以提高圍護結(jié)構(gòu)熱工性能、供能和用能系統(tǒng)和設(shè)備的能效比等評價建筑的節(jié)能性。該工程項目結(jié)合以上節(jié)能措施，優(yōu)化設(shè)計方案，可以有效的節(jié)約能源。該項目消耗種類為建材；主要消耗鋼材、水泥、多孔磚。項目建成后主要耗用能源為煤、水、電。主要能源消耗種類本項目主要能源消耗系統(tǒng)：1）照明能耗2）電器設(shè)備能耗3）水能耗（照明：參照建筑照明設(shè)計標準，住宅建筑照明功率密度值為6w/平米，公共建筑照明功率密度值為13w/平米）（三

44、） 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析1節(jié)能措施xx時代上城建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。1)、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60w/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚

45、粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77w/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標準gb7106第2級，空氣滲透性能屬標準gb7108第3級，雨水滲透性能屬標準gb7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56w/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70w/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67w/(m2.k)2)、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的

46、發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用cfg樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用upvc管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用sbs防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用pgm2.51磁卡燃氣表；電表為ddy-17磁卡電表；水表采用zs-2遠程控制裝置；grc隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。2節(jié)水措施1)、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持

47、續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)

48、劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2)、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3)、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉

49、(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。第五章 建筑用地，征地拆遷及移民安置分析（一） 項目選址及用地方案1.項目建設(shè)地點：園區(qū)現(xiàn)代大道與鐘南街交匯2.場址土地權(quán)屬類別及占地面積：土地使用權(quán)屬香港xx集團公司，項目占地面積50.41萬平方米。使用年限70年，使用性質(zhì)為居住用地。3土地利用狀況：轉(zhuǎn)讓地塊范圍內(nèi)是一塊荒地，地塊內(nèi)無人防工程，無各自公用設(shè)施。

50、（1）相關(guān)規(guī)劃要求： 1）建筑面積：120萬平米 2）容積率：1.8 3）建筑密度：28%以下 4）建筑高度：結(jié)合具體方案 5）綠地率：45% （2）小區(qū)用地在交齊土地出讓金，取得使用權(quán)后兩年內(nèi)必須進行開發(fā)建設(shè)。小區(qū)建設(shè)以居住建筑為主，適當(dāng)設(shè)置配套公建。以優(yōu)化生態(tài)環(huán)境為約束條件，增加綠地面積，減少污染排放，創(chuàng)造一流的人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。 （3）發(fā)揮區(qū)域特色和優(yōu)勢，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，促使區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，為適應(yīng)市場需要，對土地利用在功能分區(qū)明確的基礎(chǔ)上有一定的彈性和靈活性。道路系統(tǒng)，土地利用，市政設(shè)施等方面城市總體規(guī)劃相銜接，相協(xié)調(diào)。 （4）盡量利用現(xiàn)有的條件和資源，充分利用項目規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有的土地、水

51、資源地形地貌、交通條件、配套服務(wù)條件和勞動力資源、降低小區(qū)建設(shè)成本4.土地獲取方式：土地通過掛牌取得該地使用權(quán) （二） 土地利用合理性分析 土地規(guī)劃要求1、切實保護耕地，穩(wěn)定基本農(nóng)田保護區(qū)面積。2、保障必要的建設(shè)用地。3、開展土地整理和土地復(fù)墾、開發(fā)工作。4、努力提高土地利用率和產(chǎn)出率。5、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)。6、保護地質(zhì)環(huán)境，防治地址災(zāi)害。7、正確處理地面建設(shè)用地與開發(fā)利用地下資源的關(guān)系。該項目的建設(shè)經(jīng)過土地部門和規(guī)劃部門的審批，符合國家和地方的相關(guān)政策要求。在占地范圍內(nèi)建設(shè)居住建筑及相關(guān)配套設(shè)施，各項用地平衡指標滿足城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范。本居住小區(qū)的建設(shè)是將拍得的土地建設(shè)住宅，將一塊荒

52、地利用起來，大大提高了土地利用率，節(jié)約土地資源。xx時代上城約50萬平方米位于白塘公園東側(cè)的住宅用地，根據(jù)其容積率計算，可開發(fā)90萬平方米住宅。這種住宅地和超高層辦公用地捆綁出讓的模式為xx所慣用。xx蘇州xx項目計劃于2008年開工。xx于2006年開始加大在蘇州的投資，多次在蘇州拿地。目前xx集團在蘇州的土地儲備已經(jīng)超過100萬平方米。而xx園區(qū)置業(yè)湖東項目這一超高層項目（420米）必將成為園區(qū)標志性地產(chǎn)項目，也會是蘇州城市現(xiàn)代化建設(shè)的又一標志性建筑。與招商合作的園區(qū)項目，位于唯亭臨湖路南、迎湖路東西兩側(cè)，總用地面積183598.62 平方米；容積率不大于0.92，土地用途為居住，使用年限

53、70年。將與招商地產(chǎn)在適當(dāng)時候成立一家各占50%股權(quán)的合營公司，以發(fā)展該地塊，財務(wù)管理及監(jiān)控則由xx集團負責(zé)，操盤、土地的開發(fā)、營銷及管理由招商負責(zé)。（三） 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案因為本地塊是荒地，所以不涉及征地拆遷和移民安置。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析（一） 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀xx時代上城提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，綠地面積