昆明市嵩明縣房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、昆明市嵩明縣房地產(chǎn)項目第一章 總 論1.1 項目建設(shè)背景嵩明素有“滇東北門戶”之稱，作為昆明主城門戶，西南最重要的內(nèi)陸大碼頭，嵩明處于昆明“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點、昆明“半小時經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)。全縣國土面積 1357.29 平方公里，壩子總面積 446.1 平方公里，為云南省第七、昆明市第二大平壩。2009 年被定位為昆明“輔城”后，2010 年 7 月，昆明市委、市政府又提出將嵩明打造成“空港新城”。作為昆明衛(wèi)星城之一的嵩明，不僅地處昆曲工業(yè)走廊的關(guān)鍵節(jié)點，還位于昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)走廊帶上，占據(jù)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要地位，被列入新昆明建設(shè)的重要組成部分“一主四輔”戰(zhàn)略的輔城之一。隨

2、著空港規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的不斷成熟和國際化，空港經(jīng)濟(jì)走廊這個連接市區(qū)與空港的重要片區(qū)，勢必發(fā)展成為集國際產(chǎn)業(yè)集群、高端商務(wù)、高端居住為一體的城市支柱型片區(qū)，從而帶動嵩明發(fā)展的全面提速。同時新昆明和昆明新機(jī)場的建設(shè)還縮短了嵩明與昆明主城的距離，使嵩明進(jìn)入昆明“一小時經(jīng)濟(jì)圈”和新機(jī)場“半小時經(jīng)濟(jì)圈”， 其區(qū)位優(yōu)勢得到了越來越多開發(fā)商的青睞。昆明新機(jī)場建成并投入使用后，嵩明將成為我國第四大空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，由此形成的臨空經(jīng)濟(jì)圈將成為昆曲工業(yè)走廊、昆滇經(jīng)濟(jì)帶、滇中城市群體的重要樞紐節(jié)點。“嵩明空港新城”將以發(fā)展臨空型經(jīng)濟(jì)為核心，建成面向東南亞、南亞，連通歐亞大陸的國際航空客流、物流中心，成為國際化、

3、生態(tài)化、現(xiàn)代化的新昆明航空城。機(jī)場作為一個城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“引擎”，將為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)帶來無限的提升。而昆明新機(jī)場的建設(shè)，正是促生昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的原動力。由于昆明新機(jī)場的定位，未來空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將是面向東南亞、南亞的航空客運(yùn)樞紐和物流中心，是集臨空型產(chǎn)業(yè)、商務(wù)旅游和綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地于一體的全新區(qū)域。它不但將城市資源高效、合理地整合，而且它將會改變昆明旅游業(yè)的現(xiàn)狀，使其成為以昆明為中心，輻射全省，連接?xùn)|南亞，集旅游、觀光、度假、娛樂為一體的旅游體系。嵩明將按照“北部生態(tài)衛(wèi)星城”架構(gòu)，在縣城打造水體景觀為主的生態(tài)住宅區(qū)，做到低碳示范標(biāo)準(zhǔn)的園林綠化。計劃到 2015 年，城市道路將實現(xiàn)綠化全覆蓋，園林單

4、位、園林小區(qū)達(dá)標(biāo)率均達(dá)到 100%， 縣城建成區(qū)綠地率達(dá)到 35.8%以上，綠地覆蓋率達(dá)到 40%以上，人均公共綠地達(dá) 14 平方米以上。按照嵩明縣發(fā)展規(guī)劃，原有民居住條件遠(yuǎn)低于昆明市人均居住水平，為了與新嵩明建設(shè)同步，深化和促進(jìn)村鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,解決城鄉(xiāng)一體化問題和緩解住房的緊張局面。項目的建設(shè)，在原有舊房屋改造的基礎(chǔ)上，擬將周邊用地已列入的建設(shè)用地， 其建筑面積約 51.6 萬平方米，建房以居住建筑為主，同時為了解決村社剩余勞動力現(xiàn)就業(yè)問題，輔以少量的商網(wǎng)，為提高村民文化生活， 豐富肌民的業(yè)余生活，適當(dāng)布置少量公共建筑，并建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，創(chuàng)建一個文明，詳和的生活及居住環(huán)境。項目前期暫定嵩

5、明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理開發(fā)建設(shè)有關(guān)手續(xù)，并開發(fā)建設(shè)名為嵩明城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項目。項目實施地1.2 建設(shè)單位概況項目建設(shè)單位：嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位概況：企業(yè)概況：嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2011 年，是經(jīng)嵩明縣工商局注冊的一家集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、機(jī)械設(shè)備出租為一體的企業(yè)。公司依托嵩明縣良好的投資環(huán)境和嵩明城市建設(shè)的大好時機(jī)， 結(jié)合自身優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新經(jīng)營，專注房地產(chǎn)開發(fā)組織策劃工作，集中力量做好土地儲備、項目規(guī)劃、建筑設(shè)計以及銷售工作，時刻保持“出精品”的意識，“汲取人文精華，建筑美好生活”。作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)商，我們注

6、重積極與房地產(chǎn)行業(yè)上下游單位（規(guī)劃、設(shè)計、建筑、銷售等）建立密切的合作關(guān)系。通過優(yōu)勢互補(bǔ)來謀求共同發(fā)展。公司在發(fā)展壯大自己實力的同時，注重自己的品牌塑造，本著“質(zhì)量為本，信譽(yù)為本”的工作作風(fēng)，踏踏實實做好每個項目的細(xì)節(jié)，維護(hù)廣大消費者的利益。公司將依照“立足嵩明縣，拓展省內(nèi)市場，放眼全國”的戰(zhàn)略構(gòu)想， 努力打造現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司將繼續(xù)不斷創(chuàng)新，學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)營以及管理經(jīng)驗，在土地資源、人力資源和社會資源方面構(gòu)建自身的核心競爭力，加快發(fā)展，壯大實力。1.3 可行性研究報告編制依據(jù)和原則1.2.1 編制依據(jù)（1） 云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2009 年2020 年）；

7、（2）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；（3）昆明市城市拆遷管理條例；（4）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定；（5）住宅設(shè)計規(guī)范；（6）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；（7）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；（8）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范；（9）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范；（10）投資項目可行性研究指南；（11）市場調(diào)研資料。1.2.2 編制原則1. 以需求為導(dǎo)向，利用國家和地方給予的各項政策和區(qū)域優(yōu)勢， 以較高的起點進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，為嵩明縣改善城鄉(xiāng)居家生活條件提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的提升。2. 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家及地方有關(guān)法令、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策及文件，積極響應(yīng)國家各種政策及規(guī)

8、定，使項目更好地服務(wù)于社會。3. 充分利用有關(guān)地產(chǎn)已取得的豐富開發(fā)建設(shè)和管理經(jīng)驗、以及現(xiàn)有的技術(shù)力量和管理人才，為項目的實施創(chuàng)造有利條件。4. 嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)“三同時”制度，確保周圍環(huán)境不受影響，建設(shè)布局合理、環(huán)境優(yōu)美、便捷高效、個性鮮明，具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代氣息及特色的一流居住社區(qū)。1.4 項目概況1.4.1 項目名稱：嵩明城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項目1.4.2 項目建設(shè)地點位于嵩明縣嵩陽鎮(zhèn)東北片區(qū)；西至規(guī)劃北片區(qū)行政辦公區(qū)；北至老 213 國道；東至重機(jī)廠；南至黃龍大道。1.4.3 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：名稱規(guī)劃用地建筑面積一期41621.2 平方米 164005 平方米二期75813 平

9、方米 352021 平方米項目總規(guī)劃用地面積 117334.2 平方米（約合 176 畝），總建筑面積 516026 平方米，凈用地面積 108983.3 平方米，計劃分二期建設(shè)。建設(shè)內(nèi)容：項目本著“以人為本”、“創(chuàng)建精品”的開發(fā)理念，規(guī)劃住宅面積為 254940 ，可容納 2196 戶 7000 多人入住，建筑密度 34%； 容積率 3.52；綠地率41%。由多層住宅、商鋪、地下車位等多種混合類型產(chǎn)品，以及幼兒園和輔助用房等配套設(shè)施組成，項目基本實現(xiàn)小城鎮(zhèn)功能自我配套。根據(jù)地域的生態(tài)特點，項目引入養(yǎng)生宜居住宅的概念，通過戶型、功能、景觀、區(qū)域的調(diào)控、整合，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境良好發(fā)展與健康居住發(fā)展并

10、重的目標(biāo)，提高環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)，加以開發(fā)過程的合理運(yùn)營，建設(shè)真正為居住者所思、所想的和諧環(huán)境，樹立城市化進(jìn)程與環(huán)境和諧共生的典范，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會并提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平。主要建設(shè)內(nèi)容：序號主要建設(shè)內(nèi)容數(shù)量單位1（住宅）底商面積122282酒店面積290233商務(wù)區(qū)面積678034超市、診所面積145605會所面積20546幼兒園面積28637住宅面積2549408市政道路9671.59停車位（地下）2651輛1.4.4 主要建設(shè)條件a.交通條件圍繞昆明嵩明空港新城和進(jìn)入半小時經(jīng)濟(jì)圈的要求，嵩明規(guī)劃建設(shè)縣城與昆明主城及空港等外圍交通，積極配合國家、省、市完成長昆高鐵、

11、地鐵 6 號線、昆曲高速公路東南繞城線二期工程建設(shè)。今后將有三條高速公路穿過嵩明，分別是昆曲高速、新昆嵩高速和東南繞城高速，同時還有一條連通昆明至嵩明的城市主干道（ 320 國道），可實現(xiàn)單程半小時到達(dá)。”嵩明縣規(guī)劃建設(shè)局局長秦學(xué)權(quán)介紹， 根據(jù)規(guī)劃，嵩明不僅實現(xiàn)了和昆明主城的快速連通，加上貴昆鐵路、長昆高速鐵路縱貫全境，設(shè)有三級編組車站一個、高速鐵路客運(yùn)站一個以及機(jī)場輕軌繞出機(jī)場后連通嵩明，嵩明將建立起比較發(fā)達(dá)的立體交通體系。b.供電條件本項目臨時用電和永久用電均可使用城市電網(wǎng)，因此，本項目的電力供應(yīng)是穩(wěn)妥可靠的。c. 供水條件及排水條件本項目供排水均可使用已建成的城市市政管道。d.氣候條件本

12、項目所在地點屬典型的溫帶、暖溫帶和北亞熱帶混合型氣候， 年平均氣溫 14，降雨量 993 毫米，無霜期 222 天，日照 2073 小時。綜上所述，本項目氣候條件相當(dāng)適宜。e. 地質(zhì)條件項目場地位于古滇池盆地邊緣與山地斜坡交接地帶，屬中低山剝蝕地貌。場地北高南低，根據(jù)鄰近工程建設(shè)項目地質(zhì)勘探結(jié)果，擬建場地應(yīng)無地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上層滯水，各土層對建筑材料無腐蝕性。擬建場地附近無發(fā)震斷裂通過，區(qū)域上處于相對穩(wěn)定的位置，自然坡面穩(wěn)定，自然坡度小，地層分布均勻，無不良地質(zhì)作用存在。地震設(shè)防基本烈度為 8 度。綜上所述，本項目場地穩(wěn)定，適宜建筑，地質(zhì)條件可以滿足建設(shè)要求。f區(qū)位優(yōu)勢嵩明

13、地處滇東北交通樞紐重要節(jié)點，距昆明主城區(qū) 35 公里，屬于半小時經(jīng)濟(jì)圈范圍。素有“滇東北門戶”之稱，境內(nèi)昆曲高速公路、嵩待高速公路、213 國道、320 國道“四線出省”，貴昆鐵路、昆曲高速公路、213 國道、320 國道、7204 線，加上即將建設(shè)的連接昆明新機(jī)場的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通優(yōu)勢。同時，嵩明處于昆明“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點，隨著昆明新機(jī)場的建設(shè)，鐵路、公路、航空的立體交通網(wǎng)絡(luò)使它作為昆明主城門戶、西南最重要內(nèi)陸大碼頭的功能日益凸現(xiàn)。1.5 投資估算和資金籌措1.5.1 投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為 75400 萬元。項目總投資估算表序號項目名稱

14、總額（萬元）占總投資比例1土地成本21989.1729.16%2建安工程48427.5864.23%3前期費用2205.832.93%4管理費用581.130.77%5不可預(yù)見費用2196.112.91%1.5.2 資金來源合計75400100.00%項目投資的資金來源包括自有資金和銷售回款。項目總投資 75400 萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銷售收入，其中自籌資金 31677 萬元，銷售收入 43723 萬元。1.6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地117334.2176 畝1.1一期41621.262.28 畝1.2二期75813113.72 畝2

15、規(guī)劃凈用地108983.3163.47 畝2.1一期33170.349.76 畝2.2二期75813113.72 畝3總建筑面積5160263.1地上建筑面積3834713.2地下建筑面積4其中：4.1（住宅）底商面積132555122284.2酒店面積290234.3商務(wù)區(qū)面積678034.44.54.64.74.856789101112超市、診所面積會所面積幼兒園面積住宅面積 市政道路建筑占地面積住戶數(shù)居住人數(shù) 3.2 人/戶建筑密度容積率綠地率停車位（地下）14560205428632549409671.537000戶2196人702734%3.5241%輛2651一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13一

16、期用地面積41621.214市政道路建設(shè)9671.515總建筑面積164005地上建筑面積130750地下建筑面積33255其中：1、（住在）底商面積76742、酒店面積290233、商務(wù)區(qū)面積678034、住宅面積2625016住宅戶數(shù)戶21017居住人數(shù) 3.2 人/戶人67218停車位（地下）輛665二期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)19二期用地面積7581320總建筑面積352021地上建筑面積252721地下建筑面積99300其中：1、（住宅）底商面積45542、超市、診所面積145603、會所面積20544、幼兒園面積28635、住宅面積22869021住宅戶數(shù)戶198622居住人數(shù) 3.2 人/戶

17、人635523停車位（地下）輛198624項目總投資萬元75400其中：建設(shè)投資萬元75400建設(shè)期利息萬元0一期投資萬元30351其中：市政道路投資萬元2495二期投資萬元4933925資金籌措萬元75400比例其中：企業(yè)自籌萬元3167742.01%銷售回款萬元4372357.99%26銷售收入萬元13132827總成本萬元8590628利潤總額萬元37550.029營業(yè)稅金及附加萬元7871.830項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%稅前17.84%稅后14.56%31項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅前12535.45稅后6738.3932項目投資回收期年稅前3.45稅后3.4733盈虧平衡點 BEP69.

18、5834總投資利潤率49.8035投入產(chǎn)出比1.741.7 結(jié)論規(guī)劃區(qū)有一定量的居民住宅，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題，與嵩明縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展及整個城市的現(xiàn)代化有較大距離，對原有老房屋進(jìn)行改造，提高城市的綜合競爭力， 勢在必行且刻不容緩。通過城鄉(xiāng)一體化改造，建設(shè)商住一體的房地產(chǎn)項目，能為以后嵩明商貿(mào)的發(fā)展提供很好的基礎(chǔ)，通過科學(xué)的規(guī)劃和合理的布局來提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活環(huán)境和居住條件。原有舊房屋已不能適應(yīng)新的發(fā)展要求，加快城鄉(xiāng)一體化是時代發(fā)展的要求，是為群眾謀利的一件大事，是建設(shè)現(xiàn)代化城市的一項重大舉措，它對于完善城市功能，美化城市景觀，改善人居環(huán)境

19、和投資環(huán)境，提升城市品位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，都具有十分重要的意義。第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析與項目定位2.1 嵩明縣發(fā)展?fàn)顩r1地理位置。嵩明縣位于云南省中部、昆明市東北部，地處北緯 25052528、東經(jīng)1024010320，是昆明市轄近郊縣，扼滇東北門戶。系三江（盤龍江、牛欄江、南盤江）之源，縣境東與馬龍縣接壤，南部和西南部分別與宜良縣、官渡區(qū)毗鄰，西與盤龍區(qū)相交， 北與尋甸縣相連。距昆明市區(qū) 34 公里。2政區(qū)概況。嵩明縣現(xiàn)有國土面積 849.89 平方公里，轄四鎮(zhèn)三區(qū)，分別是嵩陽鎮(zhèn)、楊林鎮(zhèn)、小街鎮(zhèn)、牛欄江鎮(zhèn)、楊林工業(yè)園區(qū)、嵩明職業(yè)教育基地、縣城新區(qū)。嵩明是兩分丘陵，三分山地，五分平壩，

20、 壩區(qū)面積 414.6 平方公里，是云南第七、昆明第二大平壩，縣轄4 鎮(zhèn)75 個村（居）委會，446 個自然村，全縣總?cè)丝谶_(dá) 28.56 萬人。3經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r。2009 年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 38 億元，財政總收入5.4 億元（其中地方一般預(yù)算收入3.29 億元）。農(nóng)民人均純收入 4686 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15358 元。2009 年實際利用外資 2265.5 萬美元，引進(jìn)市內(nèi)外到位資金 18.5 億元，招商引資工作連續(xù)兩年實現(xiàn)北部五縣區(qū)第一。全縣工業(yè)總產(chǎn)值完成 65 億元， 工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成 13.1 億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 49 家。今年 19 月，嵩明全縣固定資產(chǎn)

21、投資完成 38.9 億元，同比增109.1%，其中，第二產(chǎn)業(yè)完成投資 15.25 億元，同比增112.3%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 22.9 億元，同比增 116.6%。引進(jìn) 5000 萬元以上項目49 個，其中，億元以上項目 29 個，億元以上工業(yè)項目 19 個，開工在建項目 10 個，竣工投產(chǎn)項目 2 個。5000 萬元以上項目落地開工在建 36 個，在建 29 個，竣工 7 個。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 64 戶，較市考核目標(biāo) 52 戶多 12 戶。嵩明縣城規(guī)劃鳥瞰圖2.2 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.2.1 嵩明縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀我們先來看昆明市區(qū)的房價，一環(huán)房價已超過1.5 萬，二環(huán)和三環(huán)房價也都在

22、 6000-10000 元。而在昆明幾個衛(wèi)星城市像安寧、呈貢等地，現(xiàn)在的房價在 3000-4000 元/左右，而在嵩明花園洋房還不到3000 元/，投資門檻低，升值空間也就更大，這也是嵩明吸引外來置業(yè)者的一個優(yōu)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2007 年到 2008 年底，嵩明縣城的人口就增加了 10000 多人。截至目前，已確定的房地產(chǎn)投資就達(dá)到了 53 萬平方米。預(yù)計 2 到 3 年的時間里，嵩明的房地產(chǎn)投資將達(dá)到 120 萬平方米。如果這 120 萬平方米的新建地產(chǎn)都住滿了人，嵩明縣城的人口數(shù)至少還要增加 3 萬人。而根據(jù)嵩明縣規(guī)劃未來計劃容納28 萬人，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大?，F(xiàn)在，嵩明的房價也開始有

23、了明顯的增長，從不久前開盤的銀杏人家可以看出，別墅被一搶而空，已經(jīng)賣到了5000 多元/，花園洋房本只推出 220 套，可最后為了滿足客戶的需求，又加推了 200 套房源。據(jù)開發(fā)商的統(tǒng)計，有約 40%的購房者來自昆明，可以看出昆明的消費者已經(jīng)看到了嵩明未來的發(fā)展。從昆明周邊多個衛(wèi)星城市來看，嵩明的房價是最低的，這是因為嵩明的規(guī)劃可能相對滯后一些，但嵩明現(xiàn)在的新規(guī)劃可以說是所有衛(wèi)星城里定位最高的。未來整個空港經(jīng)濟(jì)圈將帶動嵩明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新機(jī)場的建成、3 條高速公路的開通，以及鐵路運(yùn)輸、工業(yè)園區(qū)等等幾大組合配套將給嵩明帶來級別上的飛躍。2009 年嵩明縣已提出跨越式發(fā)展，建北部生態(tài)新城的發(fā)展目標(biāo)。

24、作為昆明生態(tài)環(huán)境最好的縣區(qū)之一，嵩明將依托良好的生態(tài)優(yōu)勢，以縣城為中心，南北延伸，東擴(kuò)西拓，射狀發(fā)展，有效拓展縣城空間，并以長松園和嘉麗澤片區(qū)為重點，培育旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高檔休閑、旅游度假、康體娛樂、會議會務(wù)，適度開發(fā)濕地生態(tài)旅游休閑和房地產(chǎn)項目，建設(shè)具有歷史文化特色和生態(tài)資源特色的高原水鄉(xiāng)。“十二五”期間，嵩明計劃引進(jìn)不少于 30 家房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，年開發(fā)商品房不少于 80 萬平方米，完成 1008 套廉租房建設(shè)。到 2015 年，城市道路綠化全覆蓋，園林單位、園林小區(qū)達(dá)標(biāo)率均達(dá)到 100%，縣城建成區(qū)綠地率達(dá)到 35.8%以上，綠地覆蓋率達(dá)到 40%以上，人均公共綠地達(dá)

25、 14 平方米以上。2.2.2 市場調(diào)查分析1.接受調(diào)查居民家庭居住人口：家庭人口所選人數(shù)1 人102 人3 人20324 人104 人以上8所占百分率%12.5254012.510所選人數(shù)13%10%13%25%39%1 人2人3人4人4人以上數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多，2-3 人的占到總調(diào)查對象的 65%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 2-4 人以上。2.接受調(diào)查居民買房時間：時間1 年內(nèi)1-3 年3-5 年5 年后所選人數(shù)1141235所占百分率%13.7551.2528.756.256%6%14%14%29%29%51%51%1

26、年內(nèi)1-3 年3-5 年5 年后數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 1-3 年內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達(dá)到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購房意向。6 千以上7.564.5-6 千20253-4.5 千2328.752-3 千2126.252 千以下1012.505101520253035所選人數(shù)所占百分率%3.接受調(diào)查居民家庭居月收入：收入狀況2 千以下2-3 千3-4.5 千4.5-6 千6千以上所選人數(shù)102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5- 18 -數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平一般在 2000 元/月以上，其中 30

27、00-6000 元/月的占到被調(diào)查對象的六成。位置城內(nèi)東郊南郊北郊西郊所選人數(shù)920182310所占百分率%11.252522.528.7512.54.接受調(diào)查居民的理想購房位置：60504028.75302522.52011.251090城內(nèi)12.520182310東郊南郊西郊北郊所選人數(shù)所占百分率%數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)，。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。5.接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度：選項現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)62144所占百分率%77517555%18%77%現(xiàn)房期房末房數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 77.5%。6.接受

28、調(diào)查居民的理想的樓型：樓型6 層以下7-9 層高 層其 它所選人數(shù)12272912所占百分率%1533.7536.251515%15%15%15%36%34%36%34%6 層以下7-9 層高 層其 它數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 7-9 層的比較多，所占比大致想戶型一室一廳二室一廳所37二室二廳20三室一廳23三室二廳12四室二廳6復(fù)式結(jié)構(gòu)4躍層結(jié)構(gòu)5選人數(shù)占37587525287515755625同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。7.接受調(diào)查居民所能接收的價位：價 位2-3 千3-4 千4-5 千5-6 千6千以上所選人數(shù)272018105所占百分率%33.752

29、522.512.56.25所選人數(shù)6%13%33%23%25%2-3 千3-4 千4-5 千5-6 千6 千以上數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在 2000-4000 元/平方米之間的占多數(shù)，2000-3000 元平方米的占 33%，3000-4000 元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受 2000-4000 元/平方米的價格。而選擇能夠接受 5000 元/平方米以上的消費者不多。 8.接受調(diào)查居民的理想的戶型：百分率%數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 8.75%、25%、15%，選擇四室兩

30、廳的人占 7.5%。9.接受調(diào)查居民的希望面積：面 積50 以下51-8081-100101-130131-150150 以上所選人數(shù)362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75數(shù)據(jù)分析：選擇 81-100、101-130、131-150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的 26.25%、35%和 18.75%，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說是比較合理的。10.接受調(diào)查居民購房考慮的關(guān)鍵因素（多選）：關(guān)注因素位價格交通戶型置配套設(shè)施周遍環(huán)境所選人數(shù)所占百分61091348小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢6房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實力10867.512.511.25

31、16.255107.512.5107.5率%數(shù)據(jù)分析：在消費者購房時最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價格12.5%、 位置 7.5%、周遍環(huán)境10%、交通11.25%、戶型16.25%。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設(shè)施，它們分別只有7.5%和 5%。11.接受調(diào)查居民購房要求的配套設(shè)施:選擇設(shè)施購物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數(shù)1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占22.5%和 18.75%。而其余選項選擇所占的

32、比例比較接近。12.接受調(diào)查居民購房時付款方式：付款方式所選人數(shù)所占百分率%一次性付款2025分期付款2328.75按揭付款3746.2525%46%29%- 23 -一次性付款分期付款按揭付款數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 28.75% 和 25%。13.接受調(diào)查居民購房時對裝修的要求：裝修程度廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數(shù)261836所占百分率%32.522.54550454032.536302622.52018100廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數(shù)所占百分率%要求情況不需要5 萬元/個6 萬元/個7 萬元/

33、個數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有 22.5%。14.接受調(diào)查居民購房時對車位的要求：所選人數(shù)1047158所占百分率%12.558.7518.7510數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的 87.5%的人中，有 58.75%認(rèn)為 5 萬元/個的價格是比較合理的， 18.75%的人選擇 6 萬元/個，只有 10%的人選擇 7 萬元/個車位的價格是合理的。電視報紙電臺房房交地宣傳互聯(lián)中介已購其它所選人數(shù)所占百分率%15.接受調(diào)查居民購房的主要信息來源：會產(chǎn)超市單網(wǎng)機(jī)構(gòu)房親友15135465

34、106106181665756127512757525252555數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是18.75%，16.25%，12.5%和 12.5%，因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。調(diào)查結(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管嵩明縣的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，嵩明縣房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有 77.5%的人家庭人口在 2-4 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 93.75%，三年內(nèi)買房的占 65%；62.5%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入 4500 元以

35、上的占 32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 77.5%；70%的人愿意選擇小高層或者高層；25%的人可以接受 3000 元/平方米的價格，而能夠接受 4000 元/平方米價格的只有 22.5%；更多的人比較喜歡大的房子，有 88.75%的人選擇 80 平方米以上，62.5%的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占28.75%和25%，選擇復(fù)式和躍層的只有 11.25%；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周邊環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方

36、式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在87.5%的希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為 8 萬元/個車位的價格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關(guān)的購房信息。2.3 空港新城商住小區(qū)項目市場定位2.3.1 項目市場細(xì)分嵩明縣的發(fā)展定位，未來將發(fā)展以楊林空港新城和縣城為主的現(xiàn)代新昆明生態(tài)衛(wèi)星城，建設(shè)長松園片區(qū)和嘉麗澤片區(qū)，同時發(fā)展楊林工業(yè)園區(qū)、嵩明職教基地、嵩明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)。力爭用 35 年時間，把楊林工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為國家級開發(fā)區(qū)，把嵩明職教基地打造成國家級職業(yè)教育試驗示范基地，把嵩明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)打造成國家級園區(qū)。根據(jù)這一規(guī)劃，房地產(chǎn)迎來難得

37、的機(jī)遇，將有 20多萬人居住在嵩明。市場細(xì)分如下A 嵩明房地產(chǎn)需求市場大。項目實施地為城鄉(xiāng)結(jié)合部。另外，楊林工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于規(guī)模產(chǎn)業(yè)化企業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費能力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費，改變這一帶的住宅消費方式。B有效購買力充足。新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著嵩明人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進(jìn)一步增多。C投資人對嵩明房屋升值潛力

38、看好。目前的房價在昆明屬于處于低等水平，隨著宏觀政策的支持、工業(yè)園區(qū)的建立、輕軌建成和昆明主城區(qū)的互動發(fā)展，將使城嵩明地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成A招商引資企業(yè)的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。B郊區(qū)居民。項目小區(qū)其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的人向城東看齊。C外地來昆人員。新機(jī)場的建成將成為我省面向西南開放的重要橋頭堡，外地消費者具有很大的購買潛力。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐昆辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。D房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險的股票市場， 房地產(chǎn)具有低風(fēng)險、保值增值性強(qiáng)等特點，具有很好的投

39、資價值。嵩明房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿Γ顿Y者更不會忽視。2.3.2 產(chǎn)品定價1)根據(jù)A 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，同類商品房銷售價格見表3-2。表 3-2樓盤銷售價格情況表（2010 年）序號名稱房屋類型地段最低價最高價(元平方米)(元平方米)1萬年花城花園洋房、板式小高層蘭茂廣場對面252032802銀杏人家別墅230048003野鴨湖二期獨棟、雙拼和聯(lián)排別墅650085004第三城高檔商住40005000從A 市 2010 年樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在24803880 元之間；別墅式高級住宅每平方米 3280-8500 元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異

40、，僅作參考。2) 萬年花城銷售價為 25203280 元平方米，最高價為 3、4 樓，最低價是 7 樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為 2780 元平方米，框架結(jié)構(gòu)為 25803088 元平方米。價格定位為中檔住宅，考慮上述因素， 多層住宅價格每平方米定在 28003000 元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 48008500 元之間，可研中分別取 2800 元、3500 元和 4000元，地下停車位每個 48000 元。(2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團(tuán)購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價；正

41、常銷售期段浮動價；其他浮動措施。(4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價， 并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。第三章 項目選址與開發(fā)條件3.1.項目選址3.1.1 地點與地理位置位于嵩明縣嵩陽鎮(zhèn)東北片區(qū)；西至規(guī)劃北片區(qū)行政辦公區(qū)；北至老 213 國道；東至重機(jī)廠；南至黃龍大道。3.1.2 土地占地面積項目占地 117334 ，約 176 畝。3.1.3 場址利用情況根據(jù)項目功能的需要對場地的利用進(jìn)行充分考慮，分片布置和建設(shè)，場地利用率在 92%以上。本項目容積率 3.52，建筑密度 34%，綠地率

42、41%，符合土地利用規(guī)劃要求；凈用地規(guī)模163 畝，比較合理，符合集約和有效使用土地要求。3.2 項目建設(shè)條件a.交通條件圍繞昆明嵩明空港新城和進(jìn)入半小時經(jīng)濟(jì)圈的要求，嵩明規(guī)劃建設(shè)縣城與昆明主城及空港等外圍交通，積極配合國家、省、市完成長昆高鐵、地鐵 6 號線、昆曲高速公路東南繞城線二期工程建設(shè)。今后將有三條高速公路穿過嵩明，分別是昆曲高速、新昆嵩高速和東南繞城高速，同時還有一條連通昆明至嵩明的城市主干道（ 320 國道），可實現(xiàn)單程半小時到達(dá)?！贬悦骺h規(guī)劃建設(shè)局局長秦學(xué)權(quán)介紹， 根據(jù)規(guī)劃，嵩明不僅實現(xiàn)了和昆明主城的快速連通，加上貴昆鐵路、長昆高速鐵路縱貫全境，設(shè)有三級編組車站一個、高速鐵路客

43、運(yùn)站一個以及機(jī)場輕軌繞出機(jī)場后連通嵩明，嵩明將建立起比較發(fā)達(dá)的立體交通體系。b.供電條件本項目臨時用電和永久用電均可使用城市電網(wǎng)，因此，本項目的電力供應(yīng)是穩(wěn)妥可靠的。c. 供水條件及排水條件本項目供排水均可使用已建成的城市市政管道。d.氣候條件本項目所在地點屬典型的溫帶、暖溫帶和北亞熱帶混合型氣候， 年平均氣溫 14，降雨量 993 毫米，無霜期 222 天，日照 2073 小時。嵩明氣候溫和、生態(tài)良好，獲“全國綠化模范縣”稱號。全境氣候?qū)俚湫偷臏貛?、暖溫帶和北亞熱帶混合型氣候，年平均氣?14， 降雨量 993 毫米，無霜期 222 天，日照 2073 小時。境內(nèi)河渠縱橫， 土地肥沃，水利化

44、程度達(dá) 78.8%，是滇中著名的“魚米之鄉(xiāng)”，先后建成全國、省、市的商品糧、烤煙、商品豬、肉牛羊、漁業(yè)、水果、蔬菜生產(chǎn)基地縣。綜上所述，本項目氣候條件相當(dāng)適宜。e. 地質(zhì)條件項目場地位于古滇池盆地邊緣與山地斜坡交接地帶，屬中低山剝蝕地貌。場地北高南低，根據(jù)鄰近工程建設(shè)項目地質(zhì)勘探結(jié)果，擬建場地應(yīng)無地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上層滯水，各土層對建筑材料無腐蝕性。擬建場地附近無發(fā)震斷裂通過，區(qū)域上處于相對穩(wěn)定的位置，自然坡面穩(wěn)定，自然坡度小，地層分布均勻，無不良地質(zhì)作用存在。地震設(shè)防基本烈度為 8 度。綜上所述，本項目場地穩(wěn)定，適宜建筑，地質(zhì)條件可以滿足建設(shè)要求。f區(qū)位優(yōu)勢嵩明地處滇東北交

45、通樞紐重要節(jié)點，距昆明主城區(qū) 35 公里，屬于半小時經(jīng)濟(jì)圈范圍。素有“滇東北門戶”之稱，境內(nèi)昆曲高速公路、嵩待高速公路、213 國道、320 國道“四線出省”，貴昆鐵路、昆曲高速公路、213 國道、320 國道、7204 線，加上即將建設(shè)的連接昆明新機(jī)場的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通優(yōu)勢。同時，嵩明處于昆明“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點，隨著昆明新機(jī)場的建設(shè)，鐵路、公路、航空的立體交通網(wǎng)絡(luò)使它作為昆明主城門戶、西南最重要內(nèi)陸大碼頭的功能日益凸現(xiàn)。第四章 拆遷安置補(bǔ)償方案本項目用地原為部分住房及閑置地塊，地上建筑物建筑面積約為3.2 萬，全部為生產(chǎn)及普通住宅用房。土地儲備中心

46、計劃將該土地收儲，用于房地產(chǎn)開發(fā)，并合理安排了補(bǔ)償費用。項目區(qū)涉及拆遷戶128 戶，戶均面積按 250 計算，拆遷建筑物面積 3.2 萬。擬按平均每平米 2000 元標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，對積極響應(yīng)拆遷工作拆遷戶給予適當(dāng)獎勵，合計拆遷費用 6500 萬元。另外開發(fā)公司還負(fù)責(zé)社保資金 1000 多萬元。項目一期工程主要建設(shè)回遷房 210 間，能滿足回遷要求。根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、國務(wù)院 305 號令城市房屋拆遷管理條例、云南省人民政府109 號令云南省城市房屋拆遷管理規(guī)定，加快推進(jìn)嵩明縣城鄉(xiāng)一體化改造工作，進(jìn)一步完善城市功能，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的實際情況，制定本拆遷補(bǔ)償安置

47、方案。4.1 拆遷范圍拆遷范圍：嵩明縣嵩陽鎮(zhèn)東北片區(qū)，西至規(guī)劃北片區(qū)行政辦公區(qū)； 北至老 213 國道；東至重機(jī)廠；南至黃龍大道4.2 拆遷安置方式根據(jù)原舊城區(qū)實際情況，分別采取下列拆遷安置方式：個人產(chǎn)權(quán)房住房采取貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行，實行房屋貨幣補(bǔ)償?shù)?，根?jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可置換在項目地塊內(nèi)指定位置建設(shè)的回遷住宅小區(qū)安置房或在大屯新區(qū)建設(shè)的住宅安置房。不完全產(chǎn)權(quán)房住房采取貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行。（）擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和規(guī)劃用途的（如以劃撥方式取得的土地，規(guī)劃用途為非盈利性辦公樓，但被拆遷人將建筑作為商場使用），按原房屋性質(zhì)用途進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)

48、換。（）由于歷史原因無法提供產(chǎn)權(quán)手續(xù)的建、構(gòu)筑物，按建、構(gòu)筑物實際價值，評估補(bǔ)償。拆遷范圍內(nèi)的非住宅建筑，除完全產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、寫字辦公物業(yè)用房的建筑進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償，其它用途建筑及不完全產(chǎn)權(quán)的非住宅建筑采取貨幣補(bǔ)償?shù)男问揭栽u估價進(jìn)行補(bǔ)償。4.3 拆遷計劃項目首期拆遷工作啟動時間為:拆遷許可證下發(fā)之日四個月內(nèi)簽訂完補(bǔ)償協(xié)議并拆除房屋。4.5 過渡方式為保證回遷房的建設(shè)和整體工程進(jìn)度的推進(jìn)，對拆遷區(qū)域內(nèi)的被拆遷人實施臨時過渡，臨時過渡采取自行過渡或由拆遷人提供過渡房的方式過渡。4.6 過渡期限過渡期從被拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議后騰空原住房之日起，至回遷房交房后三個月止。在過渡期限內(nèi)，發(fā)給被拆遷人

49、臨時安置補(bǔ)助費， 臨時安置補(bǔ)助費支付期按照實際過渡期計算，每半年計發(fā)一次。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，由拆遷人繼續(xù)發(fā)放過渡補(bǔ)助費，直至過渡期結(jié)束。過渡期限暫定為 12 個月， 超過此期限以回遷房交房的實際時間計算過渡期限。4.7 臨時安置補(bǔ)助費住房臨時安置補(bǔ)助費按被拆遷房屋面積以 1025 元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)支付。拆遷安置協(xié)議簽訂后，補(bǔ)助費按照被拆遷人原房屋建筑面積計算；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)囊淮涡园l(fā)放三個月的臨時安置補(bǔ)助費。具體面積根據(jù)測繪機(jī)構(gòu)出具的測繪報告為準(zhǔn)。停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費按商鋪 2035 元/平方米/月，非營業(yè)用房1015 元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)支付。實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)助費按個月計算，一次性支付；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按實際過渡的期限發(fā)放。4.8 優(yōu)惠及獎勵搬遷獎勵：根據(jù)簽訂拆遷安置協(xié)議及被拆遷人騰空房屋的時間不同，給予相應(yīng)的現(xiàn)金獎勵（詳見表一）；搬遷獎勵每戶不超過三萬元。搬遷補(bǔ)助費用：對于被拆遷戶，拆遷人將給予每戶 1000 元的搬家補(bǔ)助費用，每戶最多計發(fā)兩次。個人產(chǎn)權(quán)住房回遷物業(yè)管理費補(bǔ)助：拆遷人向選擇回遷安置方式的被拆遷人以獎勵的形式發(fā)放物業(yè)管理費補(bǔ)助，獎勵標(biāo)準(zhǔn)見表一，按照被拆遷人