房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制與研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制與研究摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，在開發(fā)出有適銷對(duì)路的房源的同時(shí)，必須提高成本管理水平，作好成本控制工作。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制營(yíng)銷需要一、 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制綜述房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已成為當(dāng)今社會(huì)最具影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的朝陽(yáng)行業(yè)。在這里我們探討如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制與管理具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)榫哂匈Y金投入量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大的特點(diǎn)，該行業(yè)也是當(dāng)今公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)投資效益的高風(fēng)

2、險(xiǎn)高回報(bào)時(shí)代已成為過去。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理與控制，實(shí)行“集約效益型”開發(fā)模式，從而真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。另一方面，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，在開發(fā)出有適銷對(duì)路的房源的同時(shí)，必須提高成本管理水平，作好成本控制工作。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。通過對(duì)企業(yè)成本及成本結(jié)構(gòu)的分析，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本組成及其管理職責(zé)入手，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同管理方面入手，加強(qiáng)成本費(fèi)用管理，減少

3、資金的流失，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過

4、6%。3、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)

5、成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%30%左右。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使

6、用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。8、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析及控制的策略（一）、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理體系的建設(shè)1.

7、建立企業(yè)內(nèi)部成本控制管理組織機(jī)構(gòu)成立一個(gè)強(qiáng)大的成本控制管理組織，配備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員，經(jīng)常組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高內(nèi)部的整體素質(zhì)和管理水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新科學(xué)，成為一支真正有實(shí)力的、專業(yè)性的管理團(tuán)隊(duì)。2.健全成本管理制度、制定管理目標(biāo)健全成本控制管理制度、加強(qiáng)認(rèn)識(shí)、落實(shí)責(zé)任、使成本管理工作走向科學(xué)性、規(guī)范化的管理模式。制定成本控制管理目標(biāo)：從一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)開紿，首先要針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的特點(diǎn)、投資定位及相關(guān)影響因素等制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益，多做調(diào)查研究，在可能的情況下要讓目標(biāo)成本盡可能詳細(xì)，甚至包括一些不可預(yù)見的成本支出及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，把成本預(yù)算系統(tǒng)化并編制成冊(cè)，這樣便于實(shí)施過程的核查

8、和控制，使之達(dá)到“行之有效”。3.強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的成本控制管理項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，不能僅依賴決策管理層，還需要在企業(yè)內(nèi)部建立一套完善的成本管理制度及體系。比如實(shí)行成本控制管理的約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，對(duì)每個(gè)部門每位員工分別進(jìn)行考核，建立企業(yè)內(nèi)部效益增長(zhǎng)與員工利益成正比的分配制度，落實(shí)成本管理的獎(jiǎng)懲方案，將責(zé)、權(quán)、利落到實(shí)處，做到獎(jiǎng)懲分明，形成降低成本提高企業(yè)效益為中心的作用力，加強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，培育以效益為中心的企業(yè)文化，讓所有員工意識(shí)到企業(yè)利潤(rùn)的形成靠的是對(duì)成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，樹立員工的主人翁意識(shí)。(二)、項(xiàng)目立項(xiàng)階段，作好目標(biāo)成本預(yù)測(cè)進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先要做好調(diào)查研究

9、并收集大量的市場(chǎng)信息。房地產(chǎn)價(jià)格主要由所處地段、土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素決定。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤(rùn)的辦法來推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本按期間費(fèi)用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對(duì)各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目標(biāo)成本預(yù)測(cè)各項(xiàng)稅費(fèi)支出，預(yù)訂支出計(jì)劃，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見性和可控性。(三)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制可以這么說，在搞好管理的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)

10、計(jì)階段一般可統(tǒng)分為方案初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個(gè)階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在具體設(shè)計(jì)階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：1. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員提供盡可能詳盡的準(zhǔn)確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)”“合理”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本

11、節(jié)約。2. 初步設(shè)計(jì)完成后，開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查比對(duì)，不能過分依賴于設(shè)計(jì)部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。這里的“合理”包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮在最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要，環(huán)境藝術(shù)配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)槲覀冊(cè)阡N售過程中發(fā)現(xiàn)很大一部分購(gòu)買者對(duì)戶型和居住環(huán)境看得很重，甚至超過了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對(duì)集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)

12、濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；其次，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要從新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做目的是為了避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。3. 施工圖設(shè)計(jì)階段，這是控制工程成本最主要的一環(huán)。在設(shè)計(jì)過程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注重設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，沒有更多的考慮設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)成本的重大影響。因此在這一環(huán)要十分注重，不可忽視。比如：(1)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行認(rèn)真選擇，避免在施工時(shí)出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。(2)、結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一。有些設(shè)計(jì)人員為了減少工作量，對(duì)配筋及

13、截面不進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，統(tǒng)一配筋；比如對(duì)現(xiàn)澆板不分開間大小，都設(shè)計(jì)為統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費(fèi)的。(3)、安全系數(shù)取值偏大。比如：結(jié)構(gòu)安全重要性等級(jí)及非抗震、抗震等級(jí)的選用。這些都將對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果產(chǎn)生很大的影響。(4)、結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡(jiǎn)單說明。以上設(shè)計(jì)毛病是控制工程成本不可忽視的問題。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，除了要提交設(shè)計(jì)審查部門外，還要專門組織專業(yè)管理人員對(duì)施工圖進(jìn)行認(rèn)真和細(xì)致的審查，對(duì)施工圖中存在影響工程質(zhì)量、圖紙錯(cuò)漏、使用材料及工程成本的問題要及時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通并更正，避免不必要的損失及浪費(fèi)。(四)、項(xiàng)目實(shí)施階段，可以從以下幾方面考慮1. 工程預(yù)算成本控制。通常施工圖預(yù)

14、算都是在施工圖經(jīng)過有關(guān)部門審查之后工程發(fā)包前進(jìn)行施工圖預(yù)算，此時(shí)圖紙文件實(shí)際上已經(jīng)定局，施工圖預(yù)算只要是按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)的內(nèi)容及做法要求按國(guó)家規(guī)定的預(yù)算定額和工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算工程造價(jià)。在這個(gè)階段的工程造價(jià)成本控制方法只要是認(rèn)真地、客觀地按照?qǐng)D紙計(jì)算工程量，要做到項(xiàng)目不重復(fù)、不多算、不漏項(xiàng)、反復(fù)檢查核對(duì)。由于在施工圖預(yù)算過程中，預(yù)算人員對(duì)圖紙看得比較仔細(xì)且善于發(fā)現(xiàn)問題，這個(gè)過程也可以對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的錯(cuò)漏問題進(jìn)行記錄并在圖紙會(huì)審時(shí)向設(shè)計(jì)部門提出合理建議并更正，避免在施工中出現(xiàn)過多的設(shè)計(jì)變更而造成建安成本增加。此外，在獨(dú)立費(fèi)項(xiàng)目和材料價(jià)格的定價(jià)也要起到作用，因?yàn)槟壳敖ㄖ袌?chǎng)上各種各樣的材料甚多，價(jià)格當(dāng)

15、然也有所不同，在預(yù)算時(shí)原則上是根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉漠?dāng)期材料信息價(jià)，但實(shí)際上是不夠的，由于在實(shí)際工程中很可能用到的材料在生產(chǎn)廠家和品牌上與政府公布的信息是有對(duì)應(yīng)不上的，所以成本控制部門就必須進(jìn)行市場(chǎng)材料調(diào)查，提取真實(shí)的材料價(jià)格確保預(yù)結(jié)算成果達(dá)到較好的真實(shí)性。2. 工程發(fā)包施工方的邀標(biāo)與選擇，嚴(yán)格選擇施工單位，要求施工方對(duì)項(xiàng)目施工管理具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。建立合作共贏伙伴，創(chuàng)造條件，共同實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌標(biāo)準(zhǔn)和贏利目標(biāo)。3. 合同管理與控制。合同管理是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，是控制資金投入的有效手段。簽訂合同認(rèn)真審核，嚴(yán)格施工合同的訂立。在合同管理方面做到合同的履約，守合同重信用，依

16、法規(guī)范操作。合同管理員、財(cái)務(wù)部門、項(xiàng)目工程部等有關(guān)人員密切合作，經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度，掌握施工形象，使每筆履約款項(xiàng)都依據(jù)工程造價(jià)監(jiān)理的審核結(jié)果和工程的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行付款，做到了量款同步，較好地控制了資金的投人。4. 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理。嚴(yán)格督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更及材料代用，對(duì)必要的變更要做到先算帳后簽證，做好現(xiàn)場(chǎng)各種施工記錄，做好材料進(jìn)料抽檢工作，及時(shí)掌握各種材料的市場(chǎng)價(jià)格信息，在保證質(zhì)量的前提下盡可能將工期提前。5.充分調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的積極性，實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度。在施工過程中，如有人發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理的地方，通過確認(rèn)，可以根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。6. 對(duì)施工進(jìn)度款的撥

17、付要嚴(yán)格簽認(rèn)制度及審查制度，要實(shí)行多級(jí)管理及控制。比如對(duì)工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負(fù)責(zé)。另外，對(duì)定額取費(fèi)的選擇要根據(jù)施工合同進(jìn)行嚴(yán)格查核，對(duì)就高不就低的項(xiàng)目要堅(jiān)決糾正。四.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制的幾個(gè)方面(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的成本控制目前，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸整體進(jìn)入調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，也隨之增大，正確的決策是成功的開始，因此，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的源頭決策階段，來分析這一環(huán)節(jié)的成本控制問題：建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)：主要考慮可使用土地面積，建設(shè)密度，容積率，綠地率，停車泊位，市政配套，公共設(shè)施配套交通等因素。設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)，要考慮性價(jià)化，產(chǎn)業(yè)化

18、，經(jīng)濟(jì)性， 采光，通風(fēng)，環(huán)保，格調(diào)品位，于周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，使用功能等因素。市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)，是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料和市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，就租、售價(jià)格，租、售率租售對(duì)象，物業(yè)管理等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，需要考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)環(huán)境， 財(cái)稅制度，和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出 ，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，清償能力以及資金平衡情況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等，綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交度分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考查項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。 以上每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本都有直接或間接的

19、影響，比如建筑密度是指建筑基底面積，占總用地面積的百分比，它反映用地合理性情況,是城市管理的控制指標(biāo)。容積率是反映地塊開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，無綱量其內(nèi)函于“建筑密度”一致，但表述形式不同。容積率=總建筑面積/地快面積。適當(dāng)提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià)。同時(shí)節(jié)約用地，從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。2. 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)造要真正有效的控制工程造價(jià)，完成市場(chǎng)調(diào)查研究后 必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，力術(shù)在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。

20、房地產(chǎn)項(xiàng)目方案優(yōu)選，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算。從中篩選出滿足最低。可接受收益率，要求的可供比較方案。并對(duì)這些方安案進(jìn)行比選。在進(jìn)行可供比較方案優(yōu)選擇時(shí)，處理各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑，對(duì)應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案優(yōu)選指標(biāo)有：差額投資內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值（npv）在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案，等額年值，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)可供比較方案和開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益

21、率，凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，當(dāng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)方案優(yōu)選，經(jīng)對(duì)各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進(jìn)行優(yōu)選。對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型方地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤(rùn)總額，投資利潤(rùn)率等表態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方按優(yōu)選，對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行優(yōu)選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和節(jié)額年費(fèi)用指標(biāo)，直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的優(yōu)選。提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金密集性行業(yè)，資金使用量大，市場(chǎng)的任何泊動(dòng)和國(guó)家宏觀的政策調(diào)整都會(huì)影響到項(xiàng)目的收益，嚴(yán)重的可能是企業(yè)的資金鏈條繼裂，

22、整個(gè)項(xiàng)目陷入癱瘓，這就要求開發(fā)商在投資決策階段，通過對(duì)影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，政策和市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大少和特點(diǎn)確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有政策風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。第一、政策風(fēng)險(xiǎn)：近年來為了規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)，有效控制房?jī)r(jià)，采取一系列宏觀調(diào)控政策，雖然效果不明顯，但是政府調(diào)控的決心并沒有改變，房地產(chǎn)政策的改變，尤其是調(diào)整性政策出臺(tái)，必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的措施主要是縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期

23、。加快項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，即時(shí)回籠資金。第二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由利率，資本金充足率兩個(gè)方面，特別是2007年以來，國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮根據(jù)，這些金融政策的調(diào)整使得一線城市房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，。投資速度減慢。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導(dǎo)致收入減少，支出增大。投資成本增大。形成房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的措施，主要是預(yù)期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來的房地產(chǎn)投資金榮風(fēng)險(xiǎn)。一、是在簽定銀行貸款合同時(shí)。選擇固定的利率；其次是在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)按可能升高的銀行貸款利率進(jìn)行，預(yù)先就對(duì)銀行貸款利率的提高作出防范措施；最后在進(jìn)行投資方案評(píng)價(jià)時(shí)對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行不確定分析。

24、充分考慮貸款利率可能帶來的金榮風(fēng)險(xiǎn)。第三、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中，因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化。導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)銷化而造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不隱定的因素。由于消費(fèi)者購(gòu)買力量是不斷發(fā)生變化受工作環(huán)境，生活環(huán)境，社會(huì)環(huán)境。消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果市場(chǎng)整體上需求下降，將會(huì)給項(xiàng)目上帶來?yè)p失。應(yīng)對(duì)措施：主要是房屋的建筑設(shè)計(jì)中豐富產(chǎn)品的類型，對(duì)大，中，小戶型進(jìn)行優(yōu)化組合，適當(dāng)加大可以組合型住宅性所占比例?？刂仆恋鼐古膬r(jià)格。土地成本（約占項(xiàng)目總成本30%35%左右）主要指土地獲得階段形成的各種費(fèi)用支出，包括地價(jià)。土地動(dòng)拆補(bǔ)償費(fèi)，各類補(bǔ)償費(fèi)，土地契

25、稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直予項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化，因此控制土地成本關(guān)健在于拿地時(shí)成本分析要準(zhǔn)確，在土地拍投標(biāo)中判定竟買策略與技巧，做到以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益，來打敗竟?fàn)帉?duì)手。要主重土地費(fèi)用、可承受的最高限額測(cè)算，在參與土地竟拍之前，首先必須算好賬，擬建設(shè)的初步方案。即以什么的產(chǎn)品面市，并預(yù)測(cè)明后年的各種品類物業(yè)的銷售價(jià)格，然后計(jì)算建造的成本，以銷售價(jià)格最低的物業(yè)形態(tài)作為假定方案，假定為零利潤(rùn)的情況下。計(jì)算出土地成本限額這就是參與土地拍賣所能承受的價(jià)格底線。能夠基本保證土地成本在可控制范圍內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)盲目舉牌造成不可控制局面。土地

26、竟買報(bào)價(jià)策略選擇的具體方案如下：不平衡報(bào)價(jià)策略當(dāng)采用評(píng)分的方法進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商可通過認(rèn)真評(píng)分方法 結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)揚(yáng)長(zhǎng)避短使本企業(yè)的綜合評(píng)分得到最高如發(fā)展商本身的建筑實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)根據(jù)工程造價(jià)有較大的把握可報(bào)以最短的建筑周期較高的土地出讓金以獲取高分壓倒竟?fàn)帉?duì)手。高低報(bào)價(jià)策略若項(xiàng)目所要求的專業(yè)性和管理水平較高潛在的竟?fàn)帉?duì)手較少可使用低報(bào)價(jià)策略，若項(xiàng)目的發(fā)展前景看好竟?fàn)帉?duì)手較多，則可使用高報(bào)價(jià)策略，合縱連橫策略，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采用合縱連橫進(jìn)行連合投標(biāo)志在必得策略，房地產(chǎn)開發(fā)商處于發(fā)展需求，不惜采取微利，甚至微虧的策略進(jìn)行高報(bào)價(jià)。以其志在必得，房地產(chǎn)企業(yè)在土地竟買時(shí)通過對(duì)出讓土地進(jìn)行認(rèn)真

27、分析做出詳細(xì)；策劃根據(jù)市場(chǎng)竟?fàn)幍那闆r，和本企事業(yè)需要的迫切程度結(jié)合以上的竟買策略，在竟買時(shí)保持心里穩(wěn)定，從容壓價(jià)，土地在招拍掛出讓之前政府部門對(duì)該地快的規(guī)劃，一般是用粗線條的房地產(chǎn)開發(fā)商則獲得土地后，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段還可以結(jié)合所在的城市的發(fā)展。戰(zhàn)略對(duì)項(xiàng)目用地的規(guī)劃向政府提出合理劃建義，以期政府部門采納使其在規(guī)劃指針上做出一些讓步，提高對(duì)土地的利用率，降低土地使用成本。 (二)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)任務(wù)書是建設(shè)單位對(duì)投資意圖、所需功能和使用價(jià)值正確分析后，將待建項(xiàng)目的開發(fā)理念、營(yíng)銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。第一、重視市場(chǎng)

28、調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。第二、認(rèn)真編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，以切實(shí)起到控制投資的作用。第三、做好建筑方案的征集選擇 完成設(shè)計(jì)任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，或資深、知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，征集建筑設(shè)計(jì)方案，然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比、選擇、優(yōu)化，評(píng)比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 1、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性： 目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)，建成產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)滯后性，對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。例如，對(duì)綿陽(yáng)目前而言，尤其要研究轎車進(jìn)入家庭后住宅市場(chǎng)如何升級(jí)的問題。 2、建

29、筑平面布置的合理性： 從目前的市場(chǎng)需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶對(duì)使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的特點(diǎn)與習(xí)慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。 建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評(píng)價(jià)科學(xué)體系；另一方面通過對(duì)各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。 豎向設(shè)計(jì)要因地制宜，依山就勢(shì)，避免大填大挖，增加土石方和基礎(chǔ)工程費(fèi)用。要保持住宅的通透性，注意立體造

30、型的簡(jiǎn)潔大方和層次錯(cuò)落有致。 住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長(zhǎng)系數(shù)（外墻周長(zhǎng)與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進(jìn)深，對(duì)降低造價(jià)有明顯的效果。 住宅的總體平面布置應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營(yíng)造，平均分配景觀。小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局，人車分流。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有： 1.根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率 項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到

31、項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。 2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。 3.實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確獎(jiǎng)懲辦法對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有： （1）每平方米鋼筋含量指標(biāo)； （2）每平方米砼含量指標(biāo)； （3）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)； （4）設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。 4.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用對(duì)設(shè)計(jì)單位的管

32、理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)事前控制的力度。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間，也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制企業(yè)是以獲取利潤(rùn)為目的的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，如何以最小的投入獲得最大的利潤(rùn)，是企業(yè)管理中房屋的主題。目前，許多施工企業(yè)都在深度項(xiàng)目開發(fā)，深度多元化發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)單位而言，工程成本的控制需要從建設(shè)期的決策階段、設(shè)計(jì)、施工階段全過程來進(jìn)行控制，現(xiàn)就施工階段開發(fā)單位對(duì)工程成本的控制進(jìn)行分析研究.1.制定嚴(yán)密的合同條款隨著我國(guó)加入wto，工程項(xiàng)目的管理也將逐步與國(guó)

33、際接軌，實(shí)行嚴(yán)格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國(guó)際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位上場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕費(fèi)用的增長(zhǎng)；于內(nèi)墻如設(shè)備安裝預(yù)算，不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果辦公室模糊很容易千萬施工過程中“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，

34、需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多學(xué)習(xí)國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)及合同條款。2.結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本做為開發(fā)單位的預(yù)算合同人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础?，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護(hù)，由于受周圍建筑物基礎(chǔ)情況及治水、地質(zhì)等開挖實(shí)際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強(qiáng)錨護(hù)，同時(shí)有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調(diào)試內(nèi)或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對(duì)于加強(qiáng)錨護(hù)部分施工單位自然會(huì)提出補(bǔ)償，但對(duì)于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設(shè)單位的細(xì)心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證

35、據(jù)和充分的理由榔頭工程量?！岸鄦枴本褪菍?duì)于預(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對(duì)自己經(jīng)驗(yàn)不充分的問題不匆忙作定論，要向現(xiàn)場(chǎng)的工程師進(jìn)行咨詢。在項(xiàng)目開發(fā)過程中不可避免的市政工程，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價(jià)人員很少遇到這類預(yù)算，因此這類問題就更需要多問。如在一次室外消防管道的預(yù)算中，就曾遇到了防滑卡箍使用數(shù)量問題，如果按定額常規(guī)用量參考值（0.338個(gè)/m）去測(cè)算，全小區(qū)2000m管張，共需用676個(gè)防滑卡箍，而實(shí)際上只在變徑、變高、管線拐彎處使用，全小區(qū)共使用16個(gè)，兩項(xiàng)相差560個(gè)，以每個(gè)228元計(jì)算，僅防滑卡箍一項(xiàng)避免的直接費(fèi)損失就高達(dá)10多萬元。“多思考”，不可不論定額仍是目前建設(shè)市場(chǎng)

36、確定造價(jià)的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識(shí)到定額不可能囊括市場(chǎng)，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)仍為目前造價(jià)中不可避免的工作。如在外電源工程中，施工單位往往習(xí)慣以地下人孔檢查井每座多少元報(bào)價(jià)、防水硅膠以每平方米多少元報(bào)價(jià)，究竟每座實(shí)際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價(jià)到施工單位的報(bào)價(jià)水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價(jià)到每平方米報(bào)價(jià)，都需要造價(jià)人員去推敲、思考。3做好市場(chǎng)材料及市場(chǎng)工藝價(jià)格的，建立尋價(jià)體系項(xiàng)目的工程材料費(fèi)一般要占圬工工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項(xiàng)目開發(fā)過程中，建設(shè)單位為控制成本及確保

37、材料質(zhì)量，對(duì)某些材料均會(huì)采用甲方指定或限價(jià)方式。首先，企業(yè)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注機(jī)構(gòu)公布的價(jià)格，與社會(huì)咨詢機(jī)構(gòu)保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息，保證工作人員可隨時(shí)隨地地調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價(jià)格是市場(chǎng)的平均價(jià)，詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡(jiǎn)單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長(zhǎng)期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和社會(huì)公開渠道，尋找物美價(jià)廉的產(chǎn)品；其次，控制材料的采購(gòu)單價(jià)，企業(yè)還應(yīng)把握大勢(shì)，在系統(tǒng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，定期繪制主要材料時(shí)間價(jià)格曲線圖。分析材料的周期變化規(guī)律，結(jié)合技術(shù)曲線的分析及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況，委托人的通貨膨

38、脹或通貨收縮狀態(tài)，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中斯走向，在參照價(jià)格信息的基礎(chǔ)上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢(shì)，將其分析成果應(yīng)用在開發(fā)生產(chǎn)中。4.建議采用工程量清單形式確定工程造價(jià)工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位受苦填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。目前市場(chǎng)上常用形式是將腳手架使用費(fèi)、遇、模板使用費(fèi)等非實(shí)體性消耗費(fèi)用，以及企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和此部分的稅金列于開辦費(fèi)中，一般開辦費(fèi)為總價(jià)包干不

39、變，工程量清單中的單價(jià)只包含了實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金，此部分價(jià)款隨工程量的培養(yǎng)而變化。采用工程量清單的形式，對(duì)建設(shè)單位而言，首先工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水份，堵住漏洞；其次可控制設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加，變更培養(yǎng)的工程量，只能引起實(shí)體性消耗中的直接費(fèi)及其稅金部分的變化，非實(shí)體性消耗費(fèi)用及企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)及此部分的稅金，仍保持原有水平?？傊?，采用工程量清單對(duì)于建設(shè)單位來說是一項(xiàng)既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。5.做好反索賠工作近幾年來有關(guān)索賠的文章隨處可見，而反索賠的文章卻不多，許多建設(shè)單位把重點(diǎn)放在了如何應(yīng)對(duì)施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施

40、工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場(chǎng)清單不及時(shí)防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業(yè)主指定的新產(chǎn)品等待，對(duì)此建設(shè)單位均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場(chǎng)工程圖片和現(xiàn)場(chǎng)稠人廣眾等原始資料。以上從5個(gè)方面談了施工階段項(xiàng)目開發(fā)的成本控制，相輔相成，缺一不可，可以有側(cè)重，不可有忽視。對(duì)于成本管理這個(gè)大課題，遠(yuǎn)不止這些內(nèi)容能夠囊括，還需要具體問題具體分析，使之不斷完善成熟?？傊?，開發(fā)單位的預(yù)算合同人員要做到統(tǒng)觀全局，對(duì)建材市場(chǎng)走向做到心中有數(shù)，對(duì)定額做到舉一反三、靈活應(yīng)用，為開發(fā)項(xiàng)目的成本控制輔平道路，注

41、入實(shí)力。(四)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算審核階段的成本控制結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制： 1.會(huì)議確認(rèn)制結(jié)算原則采用會(huì)議確認(rèn)制。通過結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。 2.二次復(fù)核、審計(jì)制建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強(qiáng)內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。 3.獎(jiǎng)懲制度結(jié)算完畢后，對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）

42、、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)目標(biāo)成本的管理制度目標(biāo)成本管理是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)及企業(yè)自身狀況進(jìn)行的一種全過程全動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管理方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，可以理清利潤(rùn)目標(biāo)成本管理，控制成本，能夠?yàn)轫?xiàng)目決策提供有效依據(jù)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借鑒的一種目標(biāo)成本管理方式。所謂目標(biāo)成本管理是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本管理是

43、項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。作為目標(biāo)概念，它是目標(biāo)的一種具體形式，是企業(yè)預(yù)先確定的在一定時(shí)期內(nèi)所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，即想要達(dá)到的成本水平、數(shù)值或指標(biāo)。它一般包括三個(gè)相互聯(lián)系的方面：目標(biāo)成本額、單位產(chǎn)品成本目標(biāo)和成本的降低目標(biāo)。作為成本概念，它是為實(shí)現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)目的而發(fā)生的資本耗費(fèi)，是內(nèi)涵和外延擴(kuò)大了的成本概念，是一種經(jīng)營(yíng)管理型成本。可見，目標(biāo)成本既有目標(biāo)的屬性，又有成本的屬性，是二者的統(tǒng)一。(一)、目標(biāo)成本管理的基本模式按照全面完整的目標(biāo)成本管理體系的要求，基本流程應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分：1目標(biāo)成本的分解。目標(biāo)成本制定后，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行橫向和縱向

44、的分解。橫向是把目標(biāo)成本合理地分配到各個(gè)部門，成為各部門的責(zé)任成本，各部門成為目標(biāo)成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體；縱向是把目標(biāo)成本管理按作業(yè)程序進(jìn)行分解，形成每個(gè)生產(chǎn)期間的成本控制底線。 2目標(biāo)成本的制定。目標(biāo)成本管理首先是制定成本目標(biāo)，按照科學(xué)性原則，充分掌握資料。在充分掌握資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行加工處理，形成對(duì)決策有用的資料；然后進(jìn)行成本決策分析，提供各種備選方案，進(jìn)行成本決策，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎(chǔ)，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解和落實(shí)，最后形成目標(biāo)成本管理計(jì)劃，作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。 3目標(biāo)成本的分析和考核。目標(biāo)成本分析包括事前的預(yù)測(cè)分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績(jī)分析，為目標(biāo)成本的預(yù)防控制、

45、過程控制、反饋控制以及考核評(píng)價(jià)提供充分客觀的依據(jù)。根據(jù)目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果和詳細(xì)的分析資料，對(duì)各層次的目標(biāo)責(zé)任者，按照目標(biāo)責(zé)任制的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)和逐級(jí)考核，肯定成績(jī)發(fā)現(xiàn)不足，為進(jìn)一步加強(qiáng)目標(biāo)成本管理創(chuàng)造條件。 4目標(biāo)成本的控制。目標(biāo)成本管理的核心在于控制，這里的控制是指在項(xiàng)目成本形成的過程中，為降低成本，達(dá)到預(yù)期的成本目標(biāo)，所進(jìn)行的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核等一系列活動(dòng)。它包括事前的控制、事中的控制和事后的控制。形成目標(biāo)成本的全狀態(tài)和全時(shí)態(tài)的全面控制，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。 上述幾個(gè)方面構(gòu)成了目標(biāo)成本管理的基本模式。(二)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理流程目標(biāo)成本管理運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上一定

46、要遵守市場(chǎng)導(dǎo)向原則、顧客滿意原則、全面管理原則、成本效益觀以及源流管理原則，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。 1. 目標(biāo)成本的制定目標(biāo)成本的制定以市場(chǎng)導(dǎo)向和顧客滿意為原則，以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)。在開發(fā)前期階段，首先要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和顧客需求調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況制定可行性方案，財(cái)務(wù)目標(biāo)成本管理人員、工程審計(jì)人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員與工程技術(shù)人員在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段需要共同協(xié)作，根據(jù)市場(chǎng)情況和相關(guān)的歷史同類項(xiàng)目成本資料對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行制定。各成本項(xiàng)目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)推算得出；單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)

47、準(zhǔn)，圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)市場(chǎng)行情計(jì)算得出。 具體的制定步驟如下：第一步，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的目標(biāo)收入。第二步，制定目標(biāo)利潤(rùn)。第三步，制定目標(biāo)成本。2.目標(biāo)成本的優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一般可分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)小階段。除了概念設(shè)計(jì)之外的其他三個(gè)小階段要分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。所以在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)完成之后均需要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行優(yōu)化。 設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制最重要的階段。設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵工作有以下幾點(diǎn)：第一，在進(jìn)行委托設(shè)計(jì)時(shí)，要全面貫徹項(xiàng)目決策的精神，向設(shè)計(jì)單位說明項(xiàng)目的

48、質(zhì)量（包括品位）和成本兩方面的要求。第二，通過成本測(cè)算，進(jìn)行價(jià)值功能比的分析。第三，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的審查與分析，要求進(jìn)一步優(yōu)化目標(biāo)成本管理。在投資分析和概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)可行性研究報(bào)告以及營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門互動(dòng)討論確定項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位。設(shè)計(jì)部編制建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，主體建筑安裝費(fèi)以此表為依據(jù)，并根據(jù)測(cè)算基礎(chǔ)，形成方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議。實(shí)施方案確定后，對(duì)項(xiàng)目成本測(cè)算進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本 3.目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本管理的分解有縱向分解和橫向分解，目標(biāo)成本管理的縱向分解指的是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的形成過程，按照成本核算科目將開發(fā)成本進(jìn)行逐級(jí)的分解。目標(biāo)成本的橫向分解

49、指的是在開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本縱向分解的基礎(chǔ)上，按照企業(yè)各部門業(yè)務(wù)和管理職能的不同，將目標(biāo)成本縱向分解的末級(jí)科目具體分解落實(shí)到各個(gè)相應(yīng)的責(zé)任主體，橫向分解的過程實(shí)質(zhì)就是目標(biāo)成本的責(zé)任分解的過程。如，將甲供材的成本劃歸到采購(gòu)部，就是橫向分解的二級(jí)分解，同時(shí)分解之后甲供材的目標(biāo)成本就成了采購(gòu)部的責(zé)任成本。 目標(biāo)成本的分解應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的總規(guī)劃指標(biāo)、分期規(guī)劃指標(biāo)及工程概況，把各控制指標(biāo)分解到各個(gè)責(zé)任部門，并明確各部門的目標(biāo)、控制要點(diǎn)和控制手段。責(zé)任分解到部門后，還要制定詳細(xì)的成本控制的要點(diǎn)。 對(duì)于縱向分解來說，主要是依據(jù)企業(yè)內(nèi)部形成的成本核算科目的層級(jí)和具體的成本核算科目。分解的原則是開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本必須分

50、解到最末級(jí)的成本核算科目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓及商業(yè)街等不同功能的，在按期劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期由高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。目標(biāo)成本法來源于成本企劃，融會(huì)了目標(biāo)成本管理的思想。目標(biāo)成本是企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)成本管理，它既是一個(gè)目標(biāo)概念，又是一個(gè)成本概念。目標(biāo)成本管理是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)及企業(yè)自身狀況進(jìn)行的一種全過程全動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管理方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，可以理清利潤(rùn)目標(biāo)成本管理，有效控制成本，能夠?yàn)轫?xiàng)目決策提供有效依據(jù)，因此，是值得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借鑒的一種目標(biāo)成本管理方式。體

51、系六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須作好良好的品牌營(yíng)銷工作隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展以及消費(fèi)者的日趨理性，房地產(chǎn)營(yíng)銷的創(chuàng)新不是一句口號(hào)。傳統(tǒng)的樓市買賣觀已不適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，房地產(chǎn)的營(yíng)銷模式應(yīng)該發(fā)生根本性的變革。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果沒有好的產(chǎn)品和成熟的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)作支撐，要想在市場(chǎng)上占有一席之地是非常困難的如果將以前房地產(chǎn)界大肆炒概念的時(shí)代稱為房地產(chǎn)營(yíng)銷時(shí)代的話，那么如今這個(gè)更加注重品牌、品質(zhì)的時(shí)代則可稱作是房地產(chǎn)業(yè)的后營(yíng)銷時(shí)代”此，我們從以下幾個(gè)方面予以深入解讀。 (一).炒作式營(yíng)銷于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展無益 房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)應(yīng)該重視營(yíng)銷，但絕不能過度營(yíng)銷，因?yàn)楫a(chǎn)品與管理才是第一位的炒作行為實(shí)際上就是一個(gè)短期行為。一些

52、項(xiàng)目公司或者說一些并不是很專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，因?yàn)樗旧聿痪邆湟欢ǖ膶I(yè)水平，所以為了自己的經(jīng)濟(jì)效益，肯定會(huì)進(jìn)行短期的炒作或是作秀。而對(duì)于萬通、萬科、華潤(rùn)、富力等一些專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，就會(huì)在營(yíng)銷推廣廣告宣傳等方面建立一個(gè)長(zhǎng)期的而且方向統(tǒng)一的機(jī)制。這樣的公司考慮得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、所站的高度也是確定在企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上的考慮的不僅僅是某個(gè)項(xiàng)目的銷售量，更多的企業(yè)幾十年甚至上百年的經(jīng)營(yíng)、品牌以及市場(chǎng)的美譽(yù)度，所以這樣的公司會(huì)將更多的精力放在產(chǎn)品的規(guī)劃、研發(fā)以及品質(zhì)方面。而對(duì)于那些進(jìn)行短期炒作、作秀的公司而言，產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)也許會(huì)賣得很好，但過幾年之后產(chǎn)品的問題也許就會(huì)暴露出來，這對(duì)于該公司日后的產(chǎn)

53、品以及品牌的營(yíng)銷都會(huì)產(chǎn)生很大的影響。對(duì)于一個(gè)企業(yè)及其產(chǎn)品而言，最好的評(píng)判者實(shí)際上就是用戶，所以踏踏實(shí)實(shí)做好自己的產(chǎn)品才是最重要的而不是大肆地進(jìn)行宣傳，就更不用說那些不切實(shí)際的宣傳了 (二). 對(duì)營(yíng)銷的認(rèn)識(shí)不能過于膚淺目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是眾多樓盤越來越重視樓盤的包裝和宣傳策劃，言必稱“營(yíng)銷”而日趨理性的消費(fèi)者個(gè)體的心思并不那么好琢磨，結(jié)果是除了少數(shù)熱銷樓盤切準(zhǔn)市場(chǎng)的脈搏，一時(shí)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷外，眾多的房產(chǎn)商卻是費(fèi)力不討好。 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過程，其核心是顧客

54、和市場(chǎng)。市場(chǎng)的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化和個(gè)性化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求產(chǎn)品內(nèi)涵，不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及生活方式和發(fā)展需要。 市場(chǎng)上對(duì)營(yíng)銷有一種膚淺的認(rèn)識(shí)，將營(yíng)銷策劃僅僅等同于一本本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，或是花花綠綠、美輪美奐的廣告設(shè)計(jì)，或是精巧細(xì)致、營(yíng)銷時(shí)代、房地產(chǎn)品牌、品質(zhì)之思考等房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、豪華鋪張的案場(chǎng)布置。追根究底，這些文案、廣告、樣板房的精心打造”都只是停留在吸引消費(fèi)者眼球、營(yíng)造人氣的功效上，與達(dá)到銷售目的實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值還有非常大的距離。 （三）、盲目炒作嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和可持續(xù)發(fā)展前幾年過分重視廣告宣傳、實(shí)施強(qiáng)

55、化銷售的項(xiàng)目，有些遭受損失甚至是死盤”現(xiàn)在看來只重視概念炒作、忽視服務(wù)，把銷售與經(jīng)營(yíng)隔離開來，只重視銷售現(xiàn)金的回籠，已經(jīng)給許多開發(fā)企業(yè)帶來了不少問題，嚴(yán)重影響了企業(yè)的信譽(yù)和可持續(xù)性發(fā)展。 那種“孔雀開屏”式的華麗概念炒作和“鴕鳥自衛(wèi)”式的顧頭不顧尾的行為都是不足取的同時(shí)，多年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)告訴我，房地產(chǎn)營(yíng)銷貫穿項(xiàng)目開發(fā)始終，與開發(fā)企業(yè)的每個(gè)部門都相關(guān)聯(lián)。而以市場(chǎng)為導(dǎo)向，客戶服務(wù)為中心，把銷售與經(jīng)營(yíng)管理緊密結(jié)合，講究誠(chéng)信和效益的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式和理念或許值得我去嘗試。 （四）、概念的消亡將會(huì)帶來市場(chǎng)信譽(yù)的崛起根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷狀況和發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)營(yíng)銷理念已經(jīng)不拘泥于傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，而是

56、充分結(jié)合產(chǎn)品自身及品牌所帶來的綜合效應(yīng)。我國(guó)沖動(dòng)型的購(gòu)房已成昨日黃花，謹(jǐn)慎、理性的消費(fèi)者關(guān)心的不是概念的新奇，而是商品質(zhì)量是否過硬、否物有所值、承諾能否全面兌現(xiàn)等。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入全面質(zhì)量、素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的今天，僅僅靠某一單一要素爭(zhēng)取客戶，將股市的概念炒作手法引入房地產(chǎn)業(yè)將給行業(yè)發(fā)展帶來無窮后患。不少開發(fā)商認(rèn)為，市場(chǎng)營(yíng)銷無秘訣，只要市場(chǎng)剛性需求仍在只要存在足夠的購(gòu)房者(投資客)稍加潤(rùn)色，配合足以讓人“如癡如醉”生動(dòng)描繪(概念)就可以讓自己的產(chǎn)品屢戰(zhàn)屢勝。房屋是生活的必需品，具有不可替代的專有屬性，真正的消費(fèi)者不是因?yàn)楦拍疃x擇購(gòu)房，而是市場(chǎng)需求仍可以滿足供給，不要用賴以生存的居住需求來填補(bǔ)脆弱的產(chǎn)品上那

57、一層層“美輪美奐”凹槽。隨著那些“概念”逐漸消亡，眾多開發(fā)商會(huì)越來越注重信譽(yù)體系的建立。（五）注重品牌與品質(zhì)才是營(yíng)銷的真諦營(yíng)銷階段作為產(chǎn)品的終極利潤(rùn)目標(biāo)，已經(jīng)是產(chǎn)品的執(zhí)行層面。要真正做產(chǎn)品，就應(yīng)該從提高樓盤產(chǎn)品的綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的市場(chǎng)需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分、產(chǎn)品功能細(xì)分才是人本主義思想的體現(xiàn)，重視產(chǎn)品是營(yíng)銷體系最具生命力的核心所在。只有以市場(chǎng)的需求為本，深入市場(chǎng)、把控市場(chǎng)，項(xiàng)目開發(fā)之前就做好市場(chǎng)定位，而市場(chǎng)定位又側(cè)重于產(chǎn)品的功能定位和目標(biāo)客層的定位，這樣才能夠真正有效地鎖定市場(chǎng)。重視產(chǎn)品，才能有效突破市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷應(yīng)該是分析產(chǎn)品賣點(diǎn)、展開賣點(diǎn)的一個(gè)過程，但不應(yīng)

58、該人為制造賣點(diǎn)，不應(yīng)該為了營(yíng)銷而營(yíng)銷。消費(fèi)者的需求必須通過消費(fèi)產(chǎn)品本身才能得以滿足，所謂的情感銷售也基于此。 營(yíng)銷不是萬能的沒有產(chǎn)品作基礎(chǔ)，就不可能有營(yíng)銷的前提。如今，營(yíng)銷策劃的重心前移，物業(yè)胎教”即營(yíng)銷的前期介入已成為時(shí)下的一個(gè)市場(chǎng)特征。營(yíng)銷策劃的分量發(fā)生了重要的變化，以純市場(chǎng)觀念把握產(chǎn)品前期開發(fā)設(shè)計(jì)的市場(chǎng)特征(市場(chǎng)定位)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)重于后期銷售。試想如果我不知道市場(chǎng)需要什么產(chǎn)品，不知道人們對(duì)價(jià)格、地段、房型、環(huán)境、物業(yè)管理等一系列產(chǎn)品要素有什么要求，不知道目標(biāo)客層在哪里，不知道一定區(qū)域內(nèi)人們生活習(xí)性，而光憑個(gè)人的意愿、猜想或盲目跟風(fēng)去規(guī)劃、設(shè)計(jì)，怎么可能簡(jiǎn)單地憑“營(yíng)銷”去實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)呢， （六）、營(yíng)銷需要好的產(chǎn)品來支撐 營(yíng)銷是構(gòu)建一個(gè)品牌的重要組成部分，