房屋租賃合同的訂立

1、房屋租賃合同的訂立一、房屋租賃合同訂立的形式和原則 合同形式有兩種，一是口頭形式，二是書面形式。一般來說，除即時清結(jié)的以外，都應采用書面形式。城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同?！狈课葑赓U合同是一種要式合同，雙方當事人各自享有一定的權(quán)利和承擔一定的義務。如果不采用書面形式，則當事人之間的權(quán)利義務關系難以規(guī)定清楚。而且，房屋租賃合同的必備條款較多，是口頭協(xié)議無法解決的。采用書面形式，也有利于糾紛的解決。訂立房屋租賃合同應遵循的原則主要有主體要合法、條款要完備、手續(xù)要完善等。1主體應合法這是房屋租賃合同成立的首要條件。房屋租賃的主體包括出租人和承租人，并不

2、是所有的人都可以成為房屋租賃的主體。這一點，在一些單行法規(guī)和地方性法規(guī)中有不同的規(guī)定。特別是對于住宅用房，由于國家為了解決居民居住問題，在住宅的開發(fā)建設及經(jīng)營管理方面，給予了許多優(yōu)惠政策，為了能使這些優(yōu)惠政策真正用于解決居民住房問題，特別是解決住房困難戶的居住問題，規(guī)定承租人應具備一定的條件是十分必要的。2條款應完備當事人應將自己的要求通過條款充分具體地表達出來，除應包括城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定的條款外，還應包括其他合同法規(guī)定的條款。3手續(xù)要完善除應符合一般合同的規(guī)定外，房屋租賃合同應當依法向房產(chǎn)管理部門登記備案。二、訂立房屋租賃合同應注意的問題房屋屬于不動產(chǎn)，在民事領域中，凡涉及不動產(chǎn)作

3、為標的的各種合同，在簽訂時手續(xù)都比較多，這一方面是為了便于對不動產(chǎn)進行管理，另一方面也可以盡量減少糾紛。從實踐中看，因不動產(chǎn)所引起的糾紛，不但解決起來復雜，而且判決難以執(zhí)行。所以，在簽訂房屋租賃合同時，應注意以下幾方面的問題，以減少糾紛，保證合同的順利履行：1承租方首先要明確出租人和出租房屋之間的關系要明確出租人是所有人還是占有人，還要搞清楚該房屋是不是共有，房屋產(chǎn)權(quán)有無其他糾葛。有的承租人，由于急于用房，還沒有弄清上述事實即草率簽訂合同，結(jié)果遭受了損失。例如，趙、趙兄弟二人共同繼承父母所留房產(chǎn)2間，趙在外地工作，趙也有自己的住房。趙在未與越商量的情況下便將這2間共有房屋出租給了高。高與趙簽約

4、后便對該房進行了裝修，準備居住。后趙知情后堅決不同意出租該房。高以自己已和趙之弟趙簽訂了合同，并已出資進行了裝修為由，要求繼續(xù)履行合同，雙方爭執(zhí)不下，起訴到法院，法院判決該租賃合同無效，高花去的裝修費用由趙賠償80%，高自己也有過錯，承擔20%。該案例中，高就是沒有搞清出租人和出租房屋之間的關系，貿(mào)然訂立合同，給自己造成了經(jīng)濟上的損失。確定出租人是不是房屋所有人的證明是房屋所有權(quán)證。在我國，不論是公有還有私有房屋，都必須到當?shù)胤抗懿块T進行產(chǎn)權(quán)登記，領取房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)證就是國家保護房屋所有權(quán)的合法憑證。另外還要注意，在確認房屋所有權(quán)證無誤后，還要調(diào)查清楚有無限制所有權(quán)行使的其他事實。所

5、謂所有人對其所有房屋有占有、使用、處分的權(quán)利是指完全意義上的所有權(quán)。若是有限所有權(quán)，則是不完全的所有權(quán)，這種所有權(quán)的取得附有某種專門的條件，在行使所有權(quán)時自然就會受該條件的限制。比如，李在市區(qū)有平房一間，其子結(jié)婚需房，但李無錢建房，便與宋達成協(xié)議，將李原有平房改建成二層樓房，全部改建費用由宋一人承擔，樓房底層歸宋，先歸李居住，李死后，宋才能行使完全所有權(quán)。雙方到房屋管理部門領取了所有權(quán)證。在此案例中，盡管宋有房屋所有權(quán)證，但該所有權(quán)的取得受上述協(xié)議條件的限制，該協(xié)議受法律保護，所以，宋只有在協(xié)議中規(guī)定的有關限制條件消失后，才能獲得完全意義上的所有權(quán)。在此之前，不能以有所有權(quán)憑證為借口與他人訂立

6、租賃合同。2承擔人還要搞清出租房屋的性質(zhì)現(xiàn)在城鎮(zhèn)中有相當一部分房屋屬于單位補貼出售給職工的，對這些房屋行使所有權(quán)時，國家有專門規(guī)定。國務院住房制度改革領導小組1991年12月31日公布的關于全面推時城鎮(zhèn)住房制度改革的意見中關于住房權(quán)屬問題規(guī)定，職工購買公有住房，在國家規(guī)定標準面積以內(nèi)的，實行標準價。購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限處分權(quán)；可以繼承，可以在購房5年以后進入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先租用權(quán)。售房收入扣除有關稅費后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例分配。該住房在自用和自住時受法律保護；按標準價購買的住房投放市場時，則受法律的約束，不得擅自高價出

7、租或出售。還有一種情況是由國家、單位、個人三方投資共建的房屋，分配給職工居住，職工并未取得房屋所有權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家，職工和單位之間只是租賃關系，職工無權(quán)處分房屋。現(xiàn)實中有許多人不明白其中的法律關系，以為建房時自己出了一部分錢，而且由單位分配給自己居住，便以為該房屋是自己所有的，在自己不使用時可以出賣或出租給他人。這是違法的，在這種法律關系中，職工是承租人，承租人無權(quán)出售所租用的房屋，如暫不使用，想出租時，從法理上講，也應經(jīng)過出租人單位的同意，未經(jīng)單位同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的法律行為是無效的。實際上單位給職工分配的居住房屋是一種福利性的補貼，原則上只允許本單位職工居住，不許轉(zhuǎn)租本單位以外的

8、人。所以，承租人在房屋租賃中一定要注意房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，所有人、占有人所擁有的權(quán)利范圍不同。承租房屋時忽略這一點往往帶來不利后果。那么，本單位職工之間可不可以相互租賃單位分配的房屋呢?這方面法律沒有明文規(guī)定，這就要看地方政策、部門規(guī)定和單位內(nèi)部的有關規(guī)定。從我國目前有關房屋管理的政策、法律規(guī)定的精神來看，單位內(nèi)部職工相互租賃單位分配的房屋應該是可以的，因為許多單位在分配房屋時首先考慮的是分房者的級別(這種做法是否妥當，有待進一步研究，但現(xiàn)實中確實是這樣的)。所以，有些級別較高的職工就能分到使用面積較大，或者間數(shù)較多的房屋，而實際上他又不需要這么多的房屋。對于那些級別較低，又需

9、房屋較多的職工來講，若經(jīng)濟條件允許，承租閑置的房屋對本人，對轉(zhuǎn)租人，對單位也沒什么不利。所以，類似這種情況，應當允許。但是，必須符合五個條件，一是租賃的房屋由承租人本人使用或者與其共同生活的未成年子女，或由承租人撫養(yǎng)的其他人使用。二是轉(zhuǎn)租人不能收取高于單位規(guī)定的租金。三是轉(zhuǎn)租人應將自己收取的租金上繳單位一部分，具體上繳比例和辦法，由本單位房管部門確定。轉(zhuǎn)租人原來向本單位繳納的這部分房屋的租金，照常繳納，四是轉(zhuǎn)租人應承擔其轉(zhuǎn)租房屋的部分維修責任，轉(zhuǎn)租人承擔維修責任的大小，以其實際收取的租金為限。五是這種租賃關系必須在本單位房管部門認可的情況下才能建立，所簽合同應由房管部門備案。若不符合這五個條件

10、，就是與我國的有關政策、法律精神相悖，其租賃行為不受法律保護。另外，從以上五個條件可以看到，轉(zhuǎn)租人通過這種轉(zhuǎn)租行為實際上得不到什么好處，因為政策不鼓勵超過實際需要多占房的行為。3租賃房屋時，出租人和承租人雙方都應注意該房屋是否已經(jīng)設押根據(jù)民法通則的規(guī)定，房屋所有人是可以以房產(chǎn)設立抵押的，對已經(jīng)設立抵押的房產(chǎn)，出租人應該向承租人講明，承租人也應該主動打聽清楚該房有無設押的情況。如果房屋已經(jīng)設押，雙方訂立合同時就應該將該事實寫入，作為對承租人租賃期間權(quán)力的一種限制。一旦出租人無力償還債務，需要處分該房屋時，承租人不能以租賃期間有排他權(quán)為由拒絕處分該設押房產(chǎn)。所以，承租人在租用以設押房產(chǎn)為標的房屋時

11、，應該清楚這一法律關系，在合同中應寫清楚這方面的義務和后果由自己承擔。免得一旦這一法律事實出現(xiàn)時發(fā)生糾紛。4房屋租賃關系中若有一方是由房屋所在地縣以上房地產(chǎn)主管機關審批，并經(jīng)工商行政管理機關核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)營公司，則其租賃活動應在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進行1988年8月8日建設部、國家物價局、國家工商行政管理局聯(lián)合發(fā)出的(88)建房字第170號關于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知中指出，從事房地產(chǎn)經(jīng)營的單位，必須按國家的有關規(guī)定，由所在地縣以上房地產(chǎn)主管機關按照審批權(quán)限進行資質(zhì)審查，經(jīng)工商行政管理機關核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)經(jīng)營。對無照經(jīng)營活動，應堅決取締。對在房地產(chǎn)經(jīng)營市場交易中從事私下交易、偷

12、漏稅費、擅自擴大收費范圍和收費標準，以附加條件索取額外收入等非法活動的單位和個人，由房地產(chǎn)部門、物價部門、工商行政管理機關分別依法查處，情節(jié)嚴重的交司法機關處理。同時還強調(diào)要加強對房地產(chǎn)交易的管理。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，其交易活動應通過交易所進行。進行房地產(chǎn)交易的單位和個人，必須持有關證件到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關辦理登記、鑒證、評估、立契等過戶手續(xù)，按規(guī)定交納稅費。5在我國，法人與公民之間發(fā)生的房屋租賃關系最為廣泛并有許多特殊性由于我國長期以來實行計劃經(jīng)濟，公有房屋的出租形式也是主要以計劃分配這種行

13、政方式進行，然后再按照民事法律的有關規(guī)定簽訂公有住宅租賃合同，來確定雙方的權(quán)利義務關系。所以，公有房屋租賃合同簽訂時，承租人憑房屋分配單位發(fā)給的房屋分配通知單，到房管部門辦理房屋租賃事宜，房管部門接到通知單后，經(jīng)核查屬實，按國家有關法律規(guī)定，對承租人登記造冊，與承租人共同簽署公有房屋租賃合同。私有房屋租賃關系主要發(fā)生在公民個人之間，它與公有房屋的出租有很大不同，它不存在計劃分配的問題，而是建立在自愿、平等、等價有償?shù)幕A上，由出租人和承租人共同協(xié)商訂立房屋租賃合同。在要約和承諾的方式上也與公房租賃有很大差別，公房租賃中的要約和承諾實際上是一種形式，不具有民法意義的特點。而私房租賃中的這一程序則

14、顯得很重要，出租人和承租人雙方要經(jīng)過要約承諾，再要約再承諾的反復協(xié)商，最后達成一致意見，并以書面形式確定下來，最后送房管部門備案，私房租賃合同才算正式成立。6軍隊系統(tǒng)的用于非軍事設施的房地產(chǎn)，根據(jù)實際情況可以出租根據(jù)中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例的有關規(guī)定，軍隊要出租非軍事設施的房屋時，要對房屋承租人進行嚴格審查，不得租賃給既無法人地位，又無經(jīng)濟保障的人員和民間組織。這樣規(guī)定是為了確保涉及軍隊租賃合同的履行質(zhì)量，避免軍隊因簽訂租賃合同的程序不嚴密而卷入糾紛，影響軍隊的正常生活。7關于國家機關、企事業(yè)單位能否租用城市私有房屋的問題根據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)規(guī)定，這些機關、單位不得租用城市私有房屋

15、。1956年1月18日中共中央批準中央書記處第二辦公室關于目前城市私有化房地產(chǎn)基本情況及進行社會主義改造的意見、1964年1月13日國務院批轉(zhuǎn)國家房產(chǎn)管理局關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告和1965年9月11日國務院財貿(mào)辦公室關于供銷合作社購買農(nóng)村生產(chǎn)隊、社員房產(chǎn)問題的答復這三個文件中，都強調(diào)了國家機關、部隊、團體、企事業(yè)單位不經(jīng)批準不得租用或購買私有房屋。1983年12月17日公布的城市私有房屋管理條例中也強調(diào)了這一點。這些單位若確屬工作需要承租私人房屋，必須經(jīng)過縣級以上政府和房屋主管部門的批準。未經(jīng)批準，私自訂立房屋租賃協(xié)議是違法的，該協(xié)議無效。所以，這些單位承租私人房屋，一定不能漏

16、掉經(jīng)批準這一程序，否則不但遭受損失，有關人員還要受到其他處分。8為加強對房屋的管理，承租人應出具有關證明我國有關房地產(chǎn)法律、法規(guī)中都規(guī)定了城市居民承租房屋時，必須具有房屋所在城鎮(zhèn)常住戶口；暫住人口承租房屋，必須持有公安機關核發(fā)的暫住證；個體戶承租房屋，必須持有街道辦事處的證明；單位承租公房，必須具有市級主管部門或區(qū)縣人民政府批準的證明。這是承租房屋的必備手續(xù)，也是承租房屋的最基本的形式要件，缺少這一條件，房屋主管部門有權(quán)拒絕批準房屋租賃合同。三、房屋租賃合同的主要條款簽訂房屋租賃合同，應力求做到合同條款齊備，內(nèi)容明確、完整，雙方責、權(quán)、利清楚，這樣既可以預防、減少糾紛，又可以在糾紛發(fā)生后，有據(jù)

17、可查，便于處理。房屋租賃合同的主要條款包括以下幾個方面：1標的房屋租賃合同的標的是房屋，由于房屋是特定物，所以在合同中要詳細寫明房屋所處的位置、具體地址、門牌號碼、房屋建筑結(jié)構(gòu)、占地面積、使用面積、租賃間數(shù)、室內(nèi)原有設備的數(shù)量及新舊程序、附屬設備等。不能居住或不宜居住的廚房、廁所、浴室、走廊等輔助設備不能作為房屋租賃合同的獨立標的，其租賃應當附屬于住房的租賃。城市樓房的地下室一般不能作為居住性房屋租賃合同的標的。地下室的用途是貯藏或堆放生活用品，沒有經(jīng)過專門裝修并裝有專門設備的地下室不準作為居住房屋出租。因為，在沒有專門通風設備的地方居住，對人的健康有影響，盡管承租人在某種不得已的情況下愿意承

18、租，出租人也不能置他人健康于不顧，將未經(jīng)專門裝修的地下室出租給他人居住。此外，在訂立房屋租賃合同時，有關附屬設備的使用，保管及水電、取暖費的負擔等問題，都應明確規(guī)定，以免在合同履行過程中發(fā)生糾紛。2數(shù)量房屋租賃的數(shù)量計算單位是平方米。它是收取房屋租金的依據(jù)，也是房屋交付或返還時的依據(jù)，還是房屋受到損害時請求賠償?shù)母鶕?jù)。公房租賃中，一般按總使用面積計算，私房租賃比較靈活，由雙方約定，一般按主使用面積計算，一些共用設備、建筑不包括在出租面積數(shù)量中，如共用走廊、廚房、衛(wèi)生間等。.3租賃期限租賃與轉(zhuǎn)讓的最大區(qū)別就在于租賃是一種有期限的行為。多年來，我國公有住房實行無租賃期限的租賃，致使公有住房一旦分配

19、出去就難以收回來，一直不能形成良性循環(huán)。這是與市場經(jīng)濟體制不相適應的。其實嚴格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿后返還承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時，應當事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時要做好承租人的住房安置工作。在實踐中有一些未定租賃期限的租賃合同，對于這類租賃行為，最高人民法院關于

20、貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見中規(guī)定，未定租賃期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應當準許，承租人有條件搬遷的，應當責令其搬遷，如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。4租賃用途合同中應明確房屋的用途，以使承租人能夠按照租賃房屋的使用性能正確合理地加以使用，避免使用不當而使承租房屋受到損失。規(guī)定租賃用途的意義在于：明確租賃房屋的用途，要求出租人在履行交付義務時，除交付租賃房屋外，還應將有關房屋使用的特殊要求，明確通知承租人，否則承租人不承擔使用不當?shù)呢熑?。明確租賃房屋的用途，保證承租人按照承租房屋的性能、用途，正確合理地使用出租房屋，在此前提下，承租人對出租房屋的正

21、常磨損不承擔責任；如果承租人未按租賃房屋的用途合理使用出租房屋，給房屋造成損害，應賠償因此給出租人造成的損失，出租人有權(quán)收回房屋并解除合同。明確租賃用途，要求承租人在承租房屋上添加新用途時，應征得出租人同意，相應的開支由雙方約定。只要承租人按合同約定的用途合理使用租賃房屋，租賃期滿，租賃房屋返還時的合理磨損，出租人不得要求賠償?？梢姡瑢ψ赓U用途的規(guī)定或約定，對于劃分責任有重要作用。房屋的用途，主要是指經(jīng)營還是自住，用途必須注明，承租人不能隨意改作他用，承租人不得利用租用的房屋從事違法犯罪活動。5租賃價格租賃價格，也就是房屋租金，是承租人使用房屋而向出租人支付的報酬，體現(xiàn)了房屋租賃合同的有償性，因此這一條款是房屋租賃合同的重要條款之一。合同中應注明租金的計算標準，每月支付的金額。同時，應規(guī)定租金的交付方法，是按月交還是按年交，以及交租金的具體日期。租金標準是租賃合同的核