海口市寫字樓市場情況調(diào)查

1、海口市寫字樓市場情況介紹一、 海口寫字樓市場發(fā)展概況寫字樓的發(fā)展緊跟著經(jīng)濟(jì)繁榮的腳步。時(shí)代的變遷，作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營要素之一的寫字樓，任何一個(gè)內(nèi)部和外部品質(zhì)上的改變都反映出寫字樓產(chǎn)品開發(fā)理念的提升，同時(shí)也折射出區(qū)域經(jīng)濟(jì)變遷的歷史。2007年?？谏虅?wù)辦公樓市場供求關(guān)系也依舊保持平穩(wěn)上升。爛尾寫字樓逐漸被盤活，如瓊泰大廈、財(cái)富大廈、鴻聯(lián)商務(wù)樓等；新建寫字樓項(xiàng)目紛紛上馬，如海灣國際、天邑大廈、時(shí)代廣場等。?？诮鹳Q(mào)地區(qū)（國貿(mào)、世貿(mào)、濱海大道）是?？谑猩虅?wù)最集中的區(qū)域，寫字樓密集度最高，已然成為海口cbd地區(qū)。當(dāng)前?？趯懽謽鞘袌龀蕛蓸O分化，一面是商住兩用型房產(chǎn)消費(fèi)趨勢，另一面是中高品質(zhì)純寫字樓市場奇缺，單

2、從市場供應(yīng)的角度來看，純商務(wù)型寫字樓數(shù)量稀少。其主要原因在于，一邊是開發(fā)商看到區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉┣蟛黄胶舛辉纲Q(mào)然開發(fā)，另一邊是大部分企業(yè)屬非成長型企業(yè)，如貿(mào)易機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)等，為降低成本寧愿選擇低的臨時(shí)辦公場所，誰都不愿意主動打破這種僵持態(tài)勢。雖然?？诟黜?xiàng)商務(wù)交往呈上升趨勢，然而目前?？谏剔k物業(yè)還處在一個(gè)很尷尬的境地中，中低檔寫字樓、商住型大廈、酒店公寓等空置面積較大，而高檔次的純寫字樓在?？趨s寥寥無幾。據(jù)近1000份調(diào)查問卷顯示，目前有39%的受訪者認(rèn)為比照內(nèi)地一些大城市，?？趯懽謽钦w品質(zhì)不高，目前還沒有真正稱得上高檔的寫字樓，作為省會城市的?？诙赃@不得不謂之尷尬。目前?？谵k公樓宇的發(fā)展

3、狀況仍落后于內(nèi)地發(fā)達(dá)城市的發(fā)展速度，尤其在硬件設(shè)施配置、軟性配套服務(wù)功能、智能化建設(shè)等方面均無法達(dá)到等級寫字樓的發(fā)展水平，這在一定程度上與本地區(qū)市場創(chuàng)業(yè)者對辦公場所環(huán)境品質(zhì)的追求，以及對智能化設(shè)施的認(rèn)知程度有很大關(guān)系。目前海南急需高品質(zhì)寫字樓，這對于提升整個(gè)城市的商務(wù)形象是至關(guān)重要的，市場需求催生出的高品質(zhì)的辦公物業(yè)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市發(fā)展水平與企業(yè)規(guī)模拓展所致的一種必然，由此產(chǎn)生的高品質(zhì)商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)，必然會獲得成長型企業(yè)的堅(jiān)強(qiáng)支持，對高品質(zhì)商務(wù)寫字樓的品質(zhì)需求量會大大增加。隨著海南市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為省會城市，?？谒邆涓晟频母咂焚|(zhì)純商務(wù)辦公寫字樓宇將就會應(yīng)運(yùn)而生。二、對?？谖磥韺懽謽?/p>

4、市場的預(yù)期分析隨著海南經(jīng)濟(jì)近兩年的快速發(fā)展，海南本地企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐漸增強(qiáng)，許多實(shí)力雄厚的企業(yè)也開始注重樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是展示企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的主要載體。寫字樓的繁榮緊跟經(jīng)濟(jì)增長的脈搏，寫字樓經(jīng)濟(jì)往往就是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)繁榮晴雨表。隨著現(xiàn)代企業(yè)追求身份、信譽(yù)、形象和品牌等顯性價(jià)值觀的發(fā)展，寫字樓越來越成為企業(yè)管理現(xiàn)代化的標(biāo)志，對寫字樓的需求量也會隨之發(fā)展。新的機(jī)遇與經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型預(yù)示著海南迎來一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)代，給海南的寫字樓市場帶來巨大的發(fā)展空間，也必將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。海南天邑國際的銷售總監(jiān)黃朝軍說，“我們經(jīng)過半年的市場調(diào)查，認(rèn)為海口的寫字樓市場未飽和，尤其是高檔寫字樓，

5、嚴(yán)重不足?！卑ê硣H、玉沙國際等銷售主管人員看法一致。支撐他們看好?？诟邫n寫字樓的有理主要有以下四點(diǎn)：首先是?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展程度。?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平近年來增長迅速，但是寫字樓建設(shè)水平跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。第二，一批大項(xiàng)目大企業(yè)的進(jìn)駐。在“大項(xiàng)目進(jìn)入，大企業(yè)帶動”戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，近年來一批大項(xiàng)目在海南安家落戶，但是海南市場上缺少能夠展示大企業(yè)形象的寫字樓。第三，海口市場辦公環(huán)境不規(guī)范。據(jù)開發(fā)商的調(diào)查，現(xiàn)在?？诘墓驹谏套侵修k公，在酒店中辦公，只有在純寫字樓辦公。與之不同的是北京等大城市已經(jīng)住宅禁商，這將是個(gè)趨勢，?？谝矔@個(gè)方向發(fā)展。第四，?？趯懽謽墙Y(jié)構(gòu)不合理。用現(xiàn)在的眼光看，?？趯懽謽谴蠖鄶?shù)是

6、低檔寫字樓，少有中檔，沒有高檔。開發(fā)商認(rèn)為是空缺。基于上述原因，在一輪住宅、商鋪開發(fā)熱過后，資本開始向?qū)懽謽羌小２还苡袥]有過剩，從目前已經(jīng)建設(shè)完成的新生代寫字樓看，其銷售情況還是非常樂觀。喬海陽光大廈的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴證券導(dǎo)報(bào)“財(cái)經(jīng)海南”記者，該樓已經(jīng)售罄；萬利隆大廈有關(guān)負(fù)責(zé)人也介紹該樓基本銷售完畢。還沒有開盤的玉沙國際銷售部主管介紹，玉沙國際推出的寫字樓層不多，但已經(jīng)有多人預(yù)定或者表示有意向購買。 新生代寫字樓還面臨的另一個(gè)競爭是區(qū)位的競爭。據(jù)開發(fā)商市場調(diào)查的情況看，現(xiàn)在?？谟械膶懽謽羌性趪Q(mào)區(qū)，已經(jīng)初具cbd雛形；距離國貿(mào)區(qū)一村（玉沙村）之隔的天邑等項(xiàng)目要打造的濱海cbd，目前也有近十座

7、寫字樓扎根；而在?？诶蠙C(jī)場，政府又要著手建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，喬海陽光大廈已經(jīng)做了該區(qū)域的橋頭堡。將來它們?nèi)齻€(gè)區(qū)位的競爭不可避免。 記者走訪了?？谛侨A廣場、萬利隆大廈、財(cái)富中心、北京大廈等幾家高品質(zhì)純寫字樓了解到，其配置優(yōu)越完善，為進(jìn)駐的企業(yè)提供了舒適、便捷、安全、健康的辦公環(huán)境，成為海口寫字樓發(fā)展新的里程碑。并且，這幾座專業(yè)寫字樓的地理位置亦十分顯赫，緊鄰?？谑兄行牡拇缤链缃鸬囟危⑶以谏虡I(yè)、金融配套方面都十分成熟，這些優(yōu)勢都使得專業(yè)高檔的寫字樓有著極強(qiáng)的中心吸納力和輻射力。據(jù)了解，目前海口中高檔寫字樓的市場價(jià)格在50007500元平方米之間，其中天邑國際大廈起價(jià)為8元平方米，星華大廈目前銷售價(jià)僅

8、元平方米左右，租金35元平方米月，均有極大的升值空間。三、?？诓糠謱懽謽潜P情況介紹1、 海南天邑國際大廈海南天邑國際大廈位于?？谑薪鹑谫Q(mào)易區(qū)北端、?？赾bd區(qū)核心，大廈北臨城市主要景觀干道濱海大道；北向“萬綠園”和瓊州海峽相望；東鄰瓊泰大廈、南洋大廈、寶華海景酒店等城市高層建筑；左傍京豪三源酒店、廣州酒家等高檔酒樓；南面規(guī)劃中玉沙村商業(yè)街；西側(cè)為?？诟邫n住宅區(qū)。項(xiàng)目周邊地處國貿(mào)商業(yè)辦公圈，商業(yè)配套豐富，內(nèi)外交通便捷，集中了?？诟邫n的商務(wù)樓和星級酒店及高尚休閑場所、高檔住宅區(qū)。是?？谑衅髽I(yè)辦公的最佳地段和?？诎傩招哪恐械母蝗藚^(qū)，當(dāng)之無愧成為未來?？谡嬲腸bd！ 大廈總占地面積約1萬；總建筑面積

9、約8萬；總高度將達(dá)198米，共49層，地上46層，地下3層；車位1000余個(gè)；為?？谑惺窡o前例之超高層頂級商務(wù)樓。大廈在功能布局上主要包含15層的金融中心、36層的中央商務(wù)區(qū)、高級商務(wù)會所及“椰海明珠”商務(wù)休閑觀光塔等四部分功能。目前售價(jià)：該項(xiàng)目總計(jì)49層，16層為配套服務(wù)用，7樓12層起價(jià)8600元/平方米（毛坯房），為購買600平方米以下客戶1217層選擇購買半層600平方米，總價(jià)800多萬元；17層起需購買整層1200平方米物業(yè)管理費(fèi)為78元/平方米/月（暫定）；2、北京大廈該樓盤位于海口市國貿(mào)大道與明珠路交匯處，與宜興商業(yè)廣場三角地帶。整個(gè)大廈為一座5a智能化純商務(wù)寫字樓，總高28層，

10、占地面積為6133平方米，建筑面積為5.3 萬平方米；地下兩層為停車場和設(shè)備層，一至三層為商場，四層為商務(wù)中心，五至二十八層為商務(wù)寫字間，并有配套的商務(wù)酒店。3、?？谌f利隆商務(wù)大廈海南頂級純商務(wù)寫字樓，位于金龍路51號，居金龍路、國貿(mào)路、明珠路交匯處，屬成熟的海口市國貿(mào)cbd核心區(qū)域。外觀高貴豪華，1-4層外墻采用深灰色花崗巖貼面，5-15層外墻采用高檔鋼化玻璃幕墻和高級鋁塑板。萬利隆商務(wù)大廈地面15層（1-4層鋪面、5-15層寫字間），地下2層（停車場）。5-15層，共有22套寫字間，一層2套，板式結(jié)構(gòu)，一梯一戶，層高3.4米。電梯采用二部上海三菱電梯。空調(diào)采用中央空調(diào)。通訊、網(wǎng)絡(luò)全部到戶。安防智能化中央自動報(bào)警系統(tǒng)，消防智能化自動噴淋系統(tǒng)、自動火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施均安裝齊全。車位充足，面積占有6000平方米，全層面積 704.66平方米(一層兩套)。目前售價(jià)：5160元/平米4、?？趪Q(mào)中心大廈國貿(mào)中心占地面積7300平方米，建筑面積4.45萬平方，層高為33層，開間面積最小100平米最大310平米。13.9米高挑酒店式大堂，天然石頭漆墻面；整體綠化率高達(dá)200%，層層設(shè)立8個(gè)空中花園，；室內(nèi)配備視野開闊明朗的大面寬落地鋼化玻璃窗，采用寬扁梁，梁下凈高比普通寫字樓高出30-50厘米，無明柱，可自由分割；采用全智能網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)，1