安徽安慶某省地節(jié)能項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱安慶市xx商廈省地節(jié)能建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)地點(diǎn)安慶市xx路與xxx路交叉口東南角。1.1.3建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃總用地5839平方米。規(guī)劃總建筑面積29869.4平方米，其中住宅面積11538.2平方米，商鋪建筑面積5861.5平方米，酒樓建筑面積5961.1平方米，辦公面積3395.2平方米，地下室面積2691.8平方米，架空層面積416.6平方米。1.1.4項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源工程總投資4731.94萬(wàn)元人民幣；項(xiàng)目單位自籌。1.1.5建設(shè)運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)期3年。1.2開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)340800100xxx，發(fā)證機(jī)關(guān)安慶

2、市工商行政管理局。公司住所位于安慶市xxx街xx號(hào)。法定代表人：xxx注冊(cè)資本：貳仟萬(wàn)圓整實(shí)收資本：貳仟萬(wàn)圓整公司類型：有限責(zé)任公司（非國(guó)有獨(dú)資）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售（憑證經(jīng)營(yíng)）建筑裝潢材料、五金、化工銷售。安慶xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于1996年12月。具有安徽省建設(shè)廳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，公司下設(shè)辦公室、工程部、銷售部、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部等職能部門，公司現(xiàn)有員工30人，專業(yè)技術(shù)人員20人，公司自成立以來(lái)，已開(kāi)發(fā)xx花苑、xx商廈等優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，已累計(jì)開(kāi)發(fā)房屋建筑面積16萬(wàn)平方米，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。1.3可行性研究依據(jù)1、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法2、國(guó)家發(fā)改

3、委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版3、安慶市商品房銷售管理辦法4、安慶市建設(shè)項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理辦法5、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例6、安慶市規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；7、安徽省建設(shè)廳、發(fā)展和改革委員會(huì)、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)關(guān)于開(kāi)展節(jié)能省地型住宅建設(shè)試點(diǎn)的通知建房【2007】61號(hào)8、委托單位提供相關(guān)資料。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，人均能源相對(duì)資源貧乏，煤炭、石油、天然氣、可耕地、水資源和森林資源的人均擁有量?jī)H為世界平均值的約1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6。全國(guó)耕地只占國(guó)土面積的13，目前人均耕地僅有1.43畝，且優(yōu)質(zhì)耕地少，后

4、備資源嚴(yán)重不足。為保證國(guó)家糧食安全，到2010年耕地保有量必須達(dá)到18.21億畝，但目前僅有18.18億畝。1993年到2002年城鄉(xiāng)建設(shè)年均新增用地4389平方公里，集約和節(jié)約使用土地，保護(hù)耕地的任務(wù)十分緊迫。我國(guó)水資源短缺，人均水資源擁有量2200立方米，北方和西部有的地區(qū)已處于公認(rèn)的極度缺水的程度。600多個(gè)城市中有2/3供水不足，其中1/6的城市嚴(yán)重缺水。一些地方城市在城鄉(xiāng)建設(shè)中，增長(zhǎng)方式比較粗放，發(fā)展質(zhì)量和效益不高，建筑建造和使用，能源資源消耗高，利用效率低問(wèn)題比較突出，盲目擴(kuò)大城市規(guī)模，規(guī)劃布局不合理，亂占耕地的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；重地上建設(shè)，輕地下建設(shè)的問(wèn)題還不同程度的存在。資源、能源

5、和環(huán)境問(wèn)題已成為城鎮(zhèn)發(fā)展的重要制約因素。因此，我國(guó)提出節(jié)能省地型住宅和公共建筑的具體目標(biāo)是到2010年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能50%；既有建筑節(jié)能改造逐步開(kāi)展，大城市完成應(yīng)改造面積的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長(zhǎng)幅度要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上力爭(zhēng)減少20%；建筑建造和使用過(guò)程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高20%以上；新建建筑對(duì)不可再生資源的總消耗比現(xiàn)在下降10%。到2020年，北方和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和特大城市新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能65%的目標(biāo)，絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造；城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長(zhǎng)幅度要在2010年目標(biāo)基礎(chǔ)上再大幅度減少；爭(zhēng)取建筑建造和使用過(guò)程的節(jié)

6、水率比2010年再提高10%；新建建筑對(duì)不可再生資源的總消耗比2010年再下降20%。該目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑具有重要意義。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1有利于是加快建筑行業(yè)體系科技創(chuàng)新要通過(guò)科技創(chuàng)新為發(fā)展省地節(jié)能型住宅和公共建筑提供技術(shù)支撐，積極組織科技公關(guān)，努力開(kāi)發(fā)利用適合國(guó)情、具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的適用技術(shù)和建筑新材料、新技術(shù)、新體系以及新型可再生能源，鼓勵(lì)研究開(kāi)發(fā)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的技術(shù)和產(chǎn)品。注重加快成熟技術(shù)和技術(shù)集成和推廣應(yīng)用。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家中長(zhǎng)期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要中有關(guān)城鄉(xiāng)現(xiàn)代節(jié)能與綠色建筑等專項(xiàng)規(guī)劃，加強(qiáng)國(guó)際合作，積極引進(jìn)、消化、吸收國(guó)際先進(jìn)歷年和技術(shù)，增強(qiáng)自主創(chuàng)

7、新能力。要加快墻體材料革新，特別是注重解決墻體改革工作中關(guān)鍵技術(shù)和技術(shù)集成問(wèn)題，加快高強(qiáng)鋼和高性能混凝土的推廣應(yīng)用工作。建立健全建筑“四節(jié)”科技成果推廣應(yīng)用機(jī)制，盡快把科技成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力。2.2.2有利于挖掘建筑“四節(jié)”巨大潛力我國(guó)面臨的建筑節(jié)能問(wèn)題很突出，但同時(shí)也要看到我國(guó)住宅和公共建筑能源資源節(jié)約潛力巨大。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，如果城鎮(zhèn)建筑達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，每年就可節(jié)省3.35億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，空調(diào)高峰負(fù)荷可減少8000萬(wàn)千瓦時(shí)，約相當(dāng)于1998到2003年5年新增電力裝機(jī)容量的總和，相當(dāng)于4.5個(gè)三峽大壩的發(fā)電量，相當(dāng)于每年可減少電力建設(shè)投資約1萬(wàn)億元。通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)化，合理規(guī)劃布局，提高土地

8、利用的集約和節(jié)約程度，到2010年，城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長(zhǎng)幅度要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上力爭(zhēng)減少20；到2020年，城鄉(xiāng)新增建設(shè)用地占用耕地的增長(zhǎng)幅度要在2010年目標(biāo)基礎(chǔ)上將大幅度減少。降低供水管網(wǎng)漏損率10個(gè)百分點(diǎn)，一年可節(jié)水47億噸；推廣使用節(jié)水器具等，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭一年可節(jié)約用水17億噸。提高建筑品質(zhì)，延長(zhǎng)建筑使用壽命，推廣可循環(huán)利用新型材料和再生能源，到2010年對(duì)不可再生資源的消耗可降低10，到2020年可在此基礎(chǔ)上再降低20。2.2.3有利于改善我市城市居民居住條件進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，安慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，房地產(chǎn)業(yè)和建筑

9、業(yè)的快速增長(zhǎng)成為促進(jìn)市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，社?huì)各項(xiàng)事業(yè)得到全面發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快，人民生活水平有了較大的提高。為全面建設(shè)小康社會(huì)，安慶市委、市政府提出了追趕式前進(jìn)、跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)在2010年前后把安慶建成擁有百萬(wàn)人口、百平方公里面積的“雙百”規(guī)模的大城市，安慶市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展時(shí)期。項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)安慶市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物質(zhì)文化生活水平的提高，我市居民住房消費(fèi)日益增加，市場(chǎng)潛在住房需求較快的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，在一定程度上適應(yīng)了市民對(duì)住房消費(fèi)日益增長(zhǎng)的需要，為本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。通

10、過(guò)省地節(jié)能住宅的建設(shè)，改變我市傳統(tǒng)建筑模式和標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)綠色建筑，體現(xiàn)“四節(jié)一環(huán)?！?，在改善我市城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境、配套及樹(shù)立良好的節(jié)約能源資源的意識(shí)和正確的消費(fèi)觀念，形成良好的社會(huì)氛圍都具有舉足輕重的作用。2.2.4是開(kāi)發(fā)企業(yè)自身發(fā)展的需要安慶市xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司經(jīng)過(guò)認(rèn)真市場(chǎng)調(diào)研，依托先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，抓住有利時(shí)機(jī)，審時(shí)度勢(shì)，xx路與xxx路交叉口東南角進(jìn)行xx商廈項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院及省、市關(guān)于節(jié)能減排綜合性方案的通知精神，推進(jìn)節(jié)能省地環(huán)保型住宅建設(shè)，發(fā)揮示范項(xiàng)目效應(yīng)。安慶市xx商廈建設(shè)項(xiàng)目將在項(xiàng)目的適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能等

11、五個(gè)方面，保證節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)新機(jī)制建設(shè)，建設(shè)具有較高水準(zhǔn)的綜合性建設(shè)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)變建設(shè)方式，建立具有特色的單體建筑建設(shè)模式和消費(fèi)模式，為安慶市綜合性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)在“節(jié)能省地環(huán)保型”試點(diǎn)項(xiàng)目提供典范。第三章 市場(chǎng)分析3.1我國(guó)節(jié)能省地建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析3.1.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展空間仍然巨大。單從住宅來(lái)看，2005年我國(guó)戶均成套住宅為0.85套，按照目前的建設(shè)進(jìn)度算，平均每年增長(zhǎng)0.01套，至少要到2015年才能達(dá)到戶均一套的水平。在未來(lái)5-10年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)總體繼續(xù)向上發(fā)展的趨勢(shì)將不會(huì)改變。短

12、期宏觀經(jīng)濟(jì)的走緩和政策的調(diào)控可能會(huì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲空間，甚至在局部地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格的回調(diào)，但經(jīng)濟(jì)基本面的增長(zhǎng)可以充分消化可能的房地產(chǎn)泡沫。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)、居民收入水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)持續(xù)走在健康發(fā)展的軌道上。2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%，比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資18010億元，同比增長(zhǎng)32.1%，比上年提高6.8個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資1037億元，同比增長(zhǎng)11.7%，比上年下降9.3個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資2776億元，同比增長(zhǎng)17.9%，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)；其他投資3457億元，同比增長(zhǎng)38.1%，比上年提高2

13、6.7個(gè)百分點(diǎn)。2007年，全國(guó)商品房竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%，比上年上升5.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7 %，比上年上升11.6個(gè)百分點(diǎn),其中，現(xiàn)房銷售面積2.12億平方米，同比增長(zhǎng)5 %，比上年上升15.1個(gè)百分點(diǎn);期房銷售面積4.79億平方米，同比增長(zhǎng)36 %，比上年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。40個(gè)重點(diǎn)城市12月末累計(jì)可售商品住房面積1.43億平方米，比上年下降6%；批準(zhǔn)預(yù)售商品住房面積2.39億平方米，同比增長(zhǎng)10.9%；登記銷售商品住房面積2.61億平方米，同比增長(zhǎng)24.4%。與此同時(shí)，商品住房空置面積繼續(xù)下降, 12月全國(guó)空置商品住房6756萬(wàn)平方

14、米，同比下降16.6%，降幅較上年加快8.6個(gè)百分點(diǎn)。3.1.2我國(guó)省地節(jié)能型住建筑現(xiàn)狀改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在使人們生產(chǎn)生活需要得到滿足同時(shí)，也付出了資源高消耗，環(huán)境高污染的代價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)粗放型生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，建筑已成為吞噬能源的巨大“黑洞”。目前我國(guó)有近500億平方米的建筑物，其中300億在農(nóng)村，200億在城市，每年新建住宅近20億平方米，城鄉(xiāng)房屋建筑規(guī)模越來(lái)越大，建筑能耗越來(lái)越多，建筑能耗占全社會(huì)總能耗的30左右，再加上相關(guān)建材生產(chǎn)能耗還有16.7，已從十年前占社會(huì)能耗的15%，上升到現(xiàn)在46.7%。盡管全國(guó)迄今為止已累計(jì)建成節(jié)能建筑面積約15億平方米，但這一數(shù)字僅占全國(guó)城鎮(zhèn)既有建筑

15、面積的；新建建筑中節(jié)能建筑的比例不足10。我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目能耗高于國(guó)際水平3倍以上。我國(guó)城鎮(zhèn)水資源匱乏，但城鎮(zhèn)用水效率低下，浪費(fèi)嚴(yán)重，中水技術(shù)很少推廣。目前我國(guó)住宅建設(shè)過(guò)程中，污水回用率僅為發(fā)達(dá)國(guó)家的25，耗水占城市用水32%，衛(wèi)生潔具耗水高出30。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，耗用的鋼材占社會(huì)用材20%，水泥占用量占全國(guó)總用量的17.6%。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，鋼材消耗高出10至25，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。目前我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目單位建筑面積采暖能耗相當(dāng)于相同氣候地區(qū)發(fā)達(dá)國(guó)家的至倍，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，多耗3億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，多耗8000萬(wàn)瓦空調(diào)用電負(fù)荷。3.1.3安慶市房地產(chǎn)規(guī)模與節(jié)能現(xiàn)狀（1）2007年安

16、慶市房地產(chǎn)投資規(guī)模和發(fā)展特點(diǎn)2007年，安慶市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43.1億元，增長(zhǎng)68.7%，占固定資產(chǎn)投資（全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資341.7億元）的12.6。商品房銷售銷售額34.8億元，增長(zhǎng)45.9%。受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的影響，商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)一步加大。截至10月底，全市商品房施工面積為505.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了41.1%，其中住宅施工面積為400.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了37.4%；商品房竣工面積為77.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了102.8%，其中住宅竣工面積為60.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了96.1%；商品房銷售面積為122.76萬(wàn)平方米，其中住宅104.57萬(wàn)平方米，同比分別增

17、長(zhǎng)31.9%和31.4%；商品房累計(jì)銷售額約21.94億元，其中住宅銷售額達(dá)18.02億元，同比分別增長(zhǎng)了44.9%和50.2%。近年來(lái)，安慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，新建商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。縱觀2007年，安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍趨活躍，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。安慶市城區(qū)房市場(chǎng)，從行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)分析和市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)分析看，主要呈三個(gè)方面特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，二是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有序健康，三是商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，空置房面積不斷減少。（2）安慶商品房銷售分析2007年，安慶市城區(qū)商品房銷售面積67.89萬(wàn)平方米，其中大觀區(qū)銷售面積14萬(wàn)平方米，成交均價(jià)2533.17元/平方米

18、；迎江區(qū)銷售面積13.77平方米，銷售均價(jià)2798.17元/平方米；宜秀區(qū)銷售面積9.27萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)2780.64元/平方米；開(kāi)發(fā)區(qū)銷售面積30.85萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)2483.92元/平方米。2007年，我市城區(qū)商品房銷售均價(jià)2598.33元/平方米。相比2006年的2261.71元/平方米，城區(qū)商品房銷售均價(jià)在去年一年內(nèi)上漲了336.62元/平方米。2008年上半年，安慶市商品房成交均價(jià)售均價(jià)3276.03元/平方米，比07年均價(jià)上漲了677.7元/平方米。3.2安慶市省地節(jié)能型建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析3.2.1安慶市省地節(jié)能型建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)狀分析2007年，安慶房屋建筑施工面積1155

19、.44萬(wàn)平方米，房屋竣工面積660.16萬(wàn)平方米。在竣工面積中，省地節(jié)能型綜合建設(shè)項(xiàng)目不到10萬(wàn)平方米，新建建筑中節(jié)能建筑的比例不足8。由于省地節(jié)能型住宅建造成本相對(duì)較高，售價(jià)比普通住宅要高，營(yíng)銷難度較大，很難被城市居民接受，許多開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)建造過(guò)程中忽視省地節(jié)能的重要性，消耗和占用了大量能源、土地、水資源和建筑材料，且在建成后，項(xiàng)目建設(shè)的水、電資源消耗非常大。除少量的新建項(xiàng)目外，很少有綜合性建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家省地節(jié)能型評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。3.2.2安慶市省地節(jié)能型建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)隨著安慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，人們的生活水平有較大提高，人們的消費(fèi)理念生活方式正在迅速發(fā)生變化，在衣、食、住、行等基礎(chǔ)生

20、活要素中，省地節(jié)能、環(huán)保性建設(shè)項(xiàng)目已成為人們改善生活、辦公、經(jīng)營(yíng)的首要目標(biāo)。購(gòu)買商品房，除了只考慮價(jià)格因素外，綜合考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)、性價(jià)比、舒適度等因素。如：節(jié)能型項(xiàng)目在日后支付電費(fèi)、水費(fèi)等費(fèi)用要比要比普通住宅少多少。安慶“雙百”城市建設(shè)的快速推進(jìn)和舊城改造，市建筑主管部門把省地節(jié)能型建設(shè)項(xiàng)目作為當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期一項(xiàng)重要工作，要大力宣傳省地節(jié)能型建設(shè)項(xiàng)目的重要意義，通過(guò)政府引導(dǎo)，城市居民將會(huì)逐步樹(shù)立了良好的節(jié)能意識(shí)和正確的住宅消費(fèi)觀念，形成了良好的社會(huì)氛圍。第四章 項(xiàng)目地址及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目地址項(xiàng)目選址位于xx路與xxx路交叉口東南角，西臨xx路，北臨xxx路。4.2建設(shè)條件4.2.1自然條件（1

21、）氣候特征安慶地處北亞熱帶南緣，屬亞熱帶溫潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，季風(fēng)明顯，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)（風(fēng)頻52%），夏季為西南風(fēng)（風(fēng)頻24%），年平均風(fēng)速3.10米/秒，最大風(fēng)速20米/秒。年平均氣溫為16.5，年平均降雨量1363mm，全年平均降雪天數(shù)12.8天，全年平均降雨天數(shù)139.1天（47月占60%），日照百分率46%，達(dá)2030小時(shí)。（2）地質(zhì)地貌安慶市地屬揚(yáng)子地層，安慶地層小區(qū)、地質(zhì)基層為中生帶白堊系浦口砂礫巖。北部屬大別山皖山余脈，屬新生界下更新流安慶組地層，巖性為陸相沖積型礫石層夾砂層。地貌為零星的級(jí)階地，海拔標(biāo)高在2030米左右，呈西北高，東南低地

22、勢(shì)。本項(xiàng)目所在區(qū)域靠近集賢關(guān)區(qū)程屬低山區(qū)，有河塘水系分布其中，地形特征西、南高，東、北低，地面高程1134m，大部分地區(qū)為1418m，地貌類型為一、二級(jí)階地，工程地質(zhì)條件較好，地震基本烈度為度。（3）土壤植被安慶市多為礫質(zhì)紅壤性土及黃紅壤，ph值呈酸性或微酸性，小部分為粘盤(pán)黃棕壤及潴育性稻土，ph值近中性。東北部夾雜有部分沼澤化土壤，西南部與東南部多為壤質(zhì)灰潮土。安慶市分布著次生的、人工營(yíng)造的針葉松和寬葉林。城區(qū)綠化覆蓋率為10%，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達(dá)到30%。（4）水文 安慶市區(qū)民用水和工業(yè)用水的主要水源是長(zhǎng)江，水質(zhì)狀況良好。多年平均水位10.16m，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀水域主要為用于農(nóng)田灌溉的河塘

23、和灌渠，較大的河塘總面積約13.89公頃，渠寬510m。4.2.2交通方便本項(xiàng)目位于安慶市x大門，西臨xx路，北臨xxx路，城區(qū)交通有x路、x路、x路等多條公交車通達(dá)周邊，交通便捷。4.2.3施工條件安慶市地方材料豐富、水泥生產(chǎn)企業(yè)大小兼?zhèn)?、施工企業(yè)經(jīng)行業(yè)清理整頓后，資質(zhì)和素質(zhì)進(jìn)一步提高，再加上水電供應(yīng)充足。4.2.4建設(shè)場(chǎng)區(qū)“七通”條件該項(xiàng)目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、天然氣和通訊等管線齊備，并有充足的供應(yīng)量。4.2.5符合規(guī)劃要求項(xiàng)目規(guī)劃通過(guò)了安慶規(guī)劃局的批準(zhǔn)，滿足規(guī)劃要求。第五章 規(guī)劃建筑方案和建設(shè)規(guī)模5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、安慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定； 2、城

24、市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(gb 50180-93)；3、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb 50016-2006）；4、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50045-95）；5、人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50038-2005）； 6、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50096-1999）；7、汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj 100-98）；8、商店建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范9、業(yè)主提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，及其他相關(guān)的技術(shù)資料。10、相關(guān)的現(xiàn)狀資料以及其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范。5.2建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)5.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)思想（1）合理利用土地，達(dá)到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。（2）以人為本，結(jié)構(gòu)清晰，力求創(chuàng)造一個(gè)布局合理，環(huán)境幽雅，具有較高生活品位的

25、現(xiàn)代化商業(yè)及居住社區(qū)。5.2.2總平面布置用地呈不規(guī)則多邊形，長(zhǎng)邊為東西向，且平面功能較多，一、二層為商鋪，三、四層為酒樓，四層以上南北為住宅，中間為辦公。為了解決復(fù)雜的人車流線，避免人流的相互干擾，在地塊的西北角和西南角分別設(shè)置酒樓入口和辦公入口，同時(shí)在東側(cè)沿基地邊緣設(shè)置一條消防車道，在滿足了消防需要的同時(shí)，為住宅部分提供了相對(duì)隱蔽的入口，很好的解決了交通問(wèn)題。建筑根據(jù)道路走向進(jìn)行總平面布置，不僅取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，還為城市沿街面提供了良好的景觀。5.2.3單體設(shè)計(jì)整個(gè)商廈功能較為復(fù)雜，一、二層為商鋪，通過(guò)沿街入口進(jìn)入；三、四層為酒樓，通過(guò)西北角的街道廳進(jìn)入，由于兩條主干道在基地西北角交匯，

26、因此，在此方向設(shè)置酒樓入口有助于提高酒樓的商業(yè)價(jià)值；四層以上為辦公及住宅。辦公樓位于住宅樓中間。由于面積和高度不同，為了加強(qiáng)建筑的整體感，在辦公樓上方將住宅連接起來(lái)，對(duì)其形成一個(gè)包圍的趨勢(shì)，使建筑作為安慶x大門的概念在體量上表現(xiàn)出來(lái)。立面處理上手法簡(jiǎn)潔、大氣，主要強(qiáng)調(diào)橫向線條的運(yùn)用，加強(qiáng)建筑的整體感。住宅部分重要采用白色墻面，辦公部門則蠶采用鋁板和玻璃幕墻的交錯(cuò)使之成為視覺(jué)中心。住宅和辦公采用空中花園進(jìn)行連接，在立面上形成過(guò)度和層次感，使建筑顯得空透、活潑，同時(shí)還能提高建筑的檔次，必然形成建筑的亮點(diǎn)。商業(yè)部門采用空透的玻璃和橫向百玻幕墻的交錯(cuò)使之成為視覺(jué)中心，商業(yè)部門采用空透的玻璃和橫向百葉活

27、躍商業(yè)氣氛，通過(guò)體量和線條的穿插，表達(dá)了現(xiàn)代建筑的個(gè)性。戶型采用一梯兩戶錯(cuò)層形式，面積為138平方米，空間變化豐富，戶型合理實(shí)用，且利用屋頂做綠化，為住戶提供了很好的景觀。5.2.4豎向設(shè)計(jì)本工程+0.000相當(dāng)于黃海高程13.150米，室內(nèi)外高差0.300米，一、二層層高4.2米，三、四層層高3.9米。四層以上為辦公和住宅。辦公部門為五層，每層層高3.6米；住宅部分為十層，每層層高為2.8米，建筑總高度為44.8米。5.2.5消防設(shè)計(jì)本工程地上十五層，屬于一類高層建筑，在建筑四周設(shè)環(huán)行消防通道，寬度4.0米。消防控制室設(shè)在地上一層，其他防火構(gòu)造按照規(guī)范設(shè)置。5.2.6結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程采用鋼筋混凝

28、土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)使用年為50年，建筑安全等級(jí)為一級(jí)，建筑物抗震設(shè)防類別為丙級(jí)，抗震設(shè)防烈度為7度。5.2.7電氣、給排水設(shè)計(jì)在地下設(shè)計(jì)變電室、消防水池、水泵房等設(shè)備用房，其線路通過(guò)管井通向各層。5.3建設(shè)內(nèi)容5.3.1項(xiàng)目概述項(xiàng)目規(guī)劃總用地5839平方米。規(guī)劃總建筑面積29869.4平方米，其中住宅面積11538.2平方米，商鋪建筑面積5861.5平方米，酒樓建筑面積5961.1平方米，辦公面積3395.2平方米，地下室面積2691.8平方米，架空層（公建）面積416.6平方米。5.3.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表5-1。序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)備注1規(guī)劃用地總面積58392規(guī)劃總建筑面

29、積29869.4其中規(guī)劃住宅建筑面積11538.2商鋪面積5861.5辦公面積3395.2酒樓面積5961.1地下室2691.8車庫(kù)公建面積416.6架空層3容積率5.04綠地率31%5規(guī)劃總居住人口350每戶按3.5人計(jì)算6規(guī)劃總住戶數(shù)100第六章 環(huán)保與節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材6.1環(huán)境保護(hù)6.1.1執(zhí)行的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（1）中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法（2）中華人民共和國(guó)水污染防治法（3）中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法（4）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法（86）國(guó)環(huán)字第003號(hào)（5）環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb30951966）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（6）地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb38382002）類標(biāo)準(zhǔn)（7）城市區(qū)

30、域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（gb309693）類標(biāo)準(zhǔn)（8）污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（gj30821999）（9）大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb162971996）（10）飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)（gb184832001）（11）建筑施工廠界噪聲限值（gb1252390）（12）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb89781996）6.1.2項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響治理措施（1）施工噪聲防治措施1.加強(qiáng)施工管理：施工期間應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（gb12525-90），遵守當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)主管部門的有關(guān)環(huán)境管理規(guī)定，強(qiáng)化施工噪聲環(huán)境管理，減輕施工噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響。2.合理安排作業(yè)時(shí)間：高噪聲源施工機(jī)械，盡可能安排在晝間作業(yè)，減

31、少夜間施工頻次，夜間施工向環(huán)境保護(hù)主管部門申報(bào)，征求同意后方可施工。3.施工中盡量采用低噪聲的施工機(jī)械：減少同時(shí)作業(yè)的高噪聲施工機(jī)械數(shù)量，最大限度地減輕聲源疊加的影響；4.合理布置高噪聲源：合理調(diào)整施工現(xiàn)場(chǎng)的布局，盡量將高噪聲源設(shè)備遠(yuǎn)離居民樓等敏感點(diǎn)，切實(shí)減緩施工期噪聲對(duì)環(huán)境敏感點(diǎn)的影響。（2）揚(yáng)塵污染防治措施1.在天氣炎熱干燥時(shí)進(jìn)行灑水抑塵：對(duì)裸露地面、施工現(xiàn)場(chǎng)道路、堆料場(chǎng)地、作業(yè)場(chǎng)所等易起塵點(diǎn)適量進(jìn)行灑水抑塵，減少揚(yáng)塵產(chǎn)生量。根據(jù)類比調(diào)研，在施工時(shí)適量灑水可減少約70%的揚(yáng)塵產(chǎn)生量，施工期灑水抑塵作用類比監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。2.設(shè)置專用庫(kù)區(qū)：對(duì)較易起塵的散裝物料（尤其是散裝水泥、黃砂等）堆置應(yīng)設(shè)置專

32、用庫(kù)區(qū)，避免風(fēng)蝕揚(yáng)塵影響大氣環(huán)境；施工階段，廢土石應(yīng)集中堆放，并及時(shí)運(yùn)往及置場(chǎng)。（3）施工廢水污染防治措施1.設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池：在擬建項(xiàng)目場(chǎng)地，設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池一座，收集施工過(guò)程中產(chǎn)生的生產(chǎn)性廢水及地表徑流，廢水經(jīng)沉淀后，補(bǔ)充施工用水或排入城市下水道管網(wǎng)。2.修建擋土墻、設(shè)臨時(shí)排水溝渠：施工場(chǎng)地四周修建擋土墻，并設(shè)臨時(shí)排水溝渠導(dǎo)排廢水，注重節(jié)約用水，減少水土流失產(chǎn)生量。3.建臨時(shí)化糞池：施工人員集中宿營(yíng)，生活污水集中排放，宿營(yíng)區(qū)污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市下水道管網(wǎng)。（4）施工垃圾1.建筑垃圾分類回收：拆遷及建筑施工過(guò)程中產(chǎn)生的碎磚、砂石等建筑垃圾要分類回收處置，不宜回收的無(wú)害固廢可回填平

33、整場(chǎng)地；少量多余施工棄土要及時(shí)運(yùn)往由環(huán)衛(wèi)部門指定的處置場(chǎng)堆薦。2.生活垃圾應(yīng)集中堆放：施工人員生活垃圾應(yīng)集中堆放，由環(huán)衛(wèi)單位清運(yùn)或定期送往城市垃圾中轉(zhuǎn)站，最終由環(huán)衛(wèi)部門集中處置。6.1.3建成后環(huán)境影響防治措施（1）廢水污染防治措施本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)排水采用雨、污水分流制。由于生活污水污染物成分較為簡(jiǎn)單，因此各部分產(chǎn)生的生活污水，可由各建筑物內(nèi)的排水管網(wǎng)統(tǒng)一收集。經(jīng)三格化糞池處理后再排入市政排水管道進(jìn)入長(zhǎng)江安慶段。（2）固廢污染防治措施對(duì)于生活垃圾和商鋪、辦公垃圾，包括塑料、廢紙、金屬、玻璃和織物等，以及餐廚垃圾等。設(shè)計(jì)一定數(shù)量的垃圾收存堆放點(diǎn)，要做到分類堆放，并要求及時(shí)清運(yùn)，避免造成垃圾二次污染。要

34、防止冬季由于風(fēng)力較大而形成垃圾飛散，夏季由于氣候炎熱容易導(dǎo)致有機(jī)餐廚垃圾腐敗變質(zhì)，滋生蚊蠅，因此，對(duì)于不同季節(jié)的垃圾要做到妥善處置，做好滅殺蚊蠅和消毒工作，并要求及時(shí)清運(yùn)。為消除垃圾污染，實(shí)現(xiàn)垃圾資源化、減量化、無(wú)害化、減輕對(duì)環(huán)境的影響，采取如下措施：實(shí)現(xiàn)垃圾帶裝化，要實(shí)行垃圾分類回收；區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地要及時(shí)清掃、全日保潔、定期消毒；在每層樓設(shè)立立即收集間，由物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)將其運(yùn)送到垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，并最終由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)集中處置。（3）噪聲污染防治措施1.從聲源上控制：選擇低噪聲和符合國(guó)交噪聲標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備。采用吸聲、消音技術(shù)：對(duì)生產(chǎn)噪聲大的設(shè)備應(yīng)放置在單獨(dú)的構(gòu)筑內(nèi)，周圍可附吸聲材料，通過(guò)隔聲、吸聲減少

35、噪聲強(qiáng)度。2.減輕振動(dòng)：空調(diào)支架作彈性支撐連接。3.設(shè)備安裝位置要得當(dāng)：避免放置在鄰近居民住宅的一側(cè)。4.采用雙層窗：采用雙層窗，室內(nèi)噪聲可降低2025db（a）。改進(jìn)窗的隔聲措施如增加玻璃及空氣層厚度或采用真空層還可以進(jìn)一步降低室內(nèi)噪聲。5.房間內(nèi)合理布置：朝向道路的一面的房間，應(yīng)設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、走廊、樓梯等，噪聲影響較小的房間作為居住室。6.1.4項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境影響治理措施（1）施工期水土流失防治措施在優(yōu)化主體工程設(shè)計(jì)的同時(shí)，進(jìn)行規(guī)范施工；在施工現(xiàn)場(chǎng)建造擋土墻，完善施工場(chǎng)地的排水系統(tǒng)，建有臨時(shí)排水溝渠和沉淀池，避免地表徑流紊流；合理設(shè)計(jì)施工時(shí)序，盡量減少雨季施工，控制施工期水土流失量。（

36、2）綠化措施應(yīng)用恢復(fù)生態(tài)學(xué)原理，采取生態(tài)恢復(fù)綠化措施，通過(guò)一定的生物、工程的技術(shù)與方法，使生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、功能得到恢復(fù)。綠色植物不僅能美化環(huán)境、凈化空氣，還能減噪吸塵、改善小氣候和空氣污染等，具有不可忽視的作用。在各樓四周及場(chǎng)內(nèi)空地進(jìn)行有效的綠化。具體的措施包括在建筑場(chǎng)地內(nèi)除主體建筑外，將布置為草坪、綠樹(shù)等，營(yíng)造出美麗整潔的環(huán)境。6.2節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材6.2.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法住宅建筑規(guī)范住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb50411-2007公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb50189-2005外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程jgj144-2004節(jié)能監(jiān)測(cè)技術(shù)通則

37、gb/t15316-1994全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能篇，包括建筑、結(jié)構(gòu)、給水排水、暖通空調(diào)、動(dòng)力、電氣五個(gè)分冊(cè)節(jié)水型生活用水器具行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（jgj26-95）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)jcj134-2001民用建筑太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范gb50364-2005民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 jgj/16-2008民用建筑節(jié)能管理規(guī)定中華人民共和國(guó)建設(shè)部143號(hào)令（2005年11月10日）安徽省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)db34/t753-2007 安徽省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)db34/t754-20076.2.2節(jié)地省地節(jié)能型建設(shè)項(xiàng)目中節(jié)地包括規(guī)劃節(jié)地和建筑設(shè)計(jì)節(jié)地兩個(gè)方面，

38、通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)提高土地使用效率。本項(xiàng)目從半地下停車庫(kù)、容積率、人防、節(jié)地措施、公建和土地利用等指標(biāo)。（1）開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃用地地下空間1、通過(guò)優(yōu)化小區(qū)人防設(shè)計(jì)與地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)，采取平戰(zhàn)結(jié)合方式。地下人防車庫(kù)平時(shí)為機(jī)動(dòng)車小車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)二等人員掩蔽所。實(shí)現(xiàn)集約用地，提高土地地下空間利用效力。2、項(xiàng)目建設(shè)在滿足市政、消防、安全等多方面的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目基地所處區(qū)域的市政排水設(shè)施xx大溝進(jìn)行改造建設(shè)，充分合理的利用了地下空間，節(jié)約了建設(shè)用地。（2）建設(shè)項(xiàng)目充分利用架空層設(shè)置物業(yè)辦公用房等公建配套設(shè)施及部分地上停車位，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，分別規(guī)劃建設(shè)在項(xiàng)目地下車庫(kù)入口處上檐，避免相互間產(chǎn)生干擾。（3）項(xiàng)目規(guī)劃用地要在符合

39、健康衛(wèi)生和節(jié)能及采光標(biāo)準(zhǔn)的前提下合理確定建筑密度和容積率。按項(xiàng)目規(guī)劃總用地計(jì)算：項(xiàng)目容積率5.0，綠地率31.0%。（4）主要通道：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)規(guī)劃一條南北寬為4米道路。與消防通道結(jié)合，平時(shí)作為出行道路，火災(zāi)時(shí)可作為消防通道使用，該北面入口在建筑物東北側(cè)，北接xxx路，在南側(cè)與xx路相連，形成較為便捷的道路網(wǎng)絡(luò)。（5）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車總停車位50個(gè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)停車率為50%，綠地率分別為31%，都達(dá)到省地不低于50%和30%的標(biāo)準(zhǔn)。（6）建設(shè)項(xiàng)目變電站采用干式變壓器，設(shè)置于地下一層，節(jié)省土地占用空間，達(dá)到節(jié)約用地。6.2.3節(jié)能選擇符合本省地理氣候特征和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的項(xiàng)目建設(shè)結(jié)構(gòu)體系，嚴(yán)格執(zhí)行

40、國(guó)家及省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目節(jié)能不低于50%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；（1）本項(xiàng)目建筑物為坐北朝南方向。（2）墻體保溫措施墻體是建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的主體，采用的材料保溫性直接影響建筑的耗熱量。本項(xiàng)目采用25mm厚的磁針?lè)劬郾侥z粉漿料；同時(shí)采用外墻表面淺色設(shè)計(jì)，以反射太陽(yáng)輻射熱，在滿足小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理同時(shí)，在東、西面外強(qiáng)采用構(gòu)架、爬藤等植物進(jìn)行遮陽(yáng)，以達(dá)到墻體保溫效果。（3）屋面、地面保溫項(xiàng)目建筑物屋面采用50mm厚聚苯顆粒漿料，達(dá)到保溫目的。建筑物五至十二層及屋頂均設(shè)置了戶外花園，既美化了辦公及居住環(huán)境，又能起到降低夏季太陽(yáng)輻射的作用。（4）門窗保溫隔熱采控制窗墻比，窗墻比例不得超過(guò)國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

41、，根據(jù)門窗具體情況，采用設(shè)置有泡沫塑料密封條，使用密封性能良好、高強(qiáng)度的鋼塑門窗和絕熱性好的塑料窗，避免金屬產(chǎn)生的冷橋。窗戶玻璃采用中空鋼化玻璃（大連實(shí)德pmma88系列，型號(hào)：5+9+5）。戶門與陽(yáng)臺(tái)門結(jié)合防火、防盜要求，在門的空腹內(nèi)填充聚苯乙烯板和巖棉板，增加其絕熱性能。（5）建筑照明、供熱采暖、空調(diào)制冷系統(tǒng)調(diào)空技術(shù)1.規(guī)劃區(qū)內(nèi)一律采用國(guó)家、行業(yè)推薦的節(jié)能、高效、環(huán)保的施工設(shè)備和機(jī)具，如選用變頻技術(shù)的節(jié)能設(shè)備。2.住宅樓梯間照明采用高效光源和燈具，其開(kāi)關(guān)采用聲光控自熄開(kāi)關(guān)。酒樓、商店均照明一律采用高光效、長(zhǎng)壽命、顯色性好的光源、燈具。采用緊湊型節(jié)能燈或t5式電子熒光燈并配有電子鎮(zhèn)流器，節(jié)電

42、率達(dá)30%以上。3.室外公共照明設(shè)計(jì)應(yīng)時(shí)刻注意避免室外照明對(duì)居民室內(nèi)環(huán)境起不良的影響，采用節(jié)能非截光燈具。4.大力發(fā)展可再生能源，采用太陽(yáng)能利用技術(shù)。全部采用集中式太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，供應(yīng)熱水。5.空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：商業(yè)部分采用集中式中央空調(diào)，住宅部分采用分散式空調(diào)。通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低空調(diào)機(jī)使用頻率，達(dá)到比普通建筑物節(jié)能效果20%以上。6.項(xiàng)目選s11型干式變壓器和電容補(bǔ)償措施，將比傳統(tǒng)變壓器節(jié)能20以上。6.2.4節(jié)水（1）該項(xiàng)目住宅部分實(shí)行一戶一表，單獨(dú)計(jì)量。酒樓、辦公、商店的引水管加水表單獨(dú)計(jì)量。（2）供水管道、閥門和配件應(yīng)耐腐蝕和耐壓，采用分層供水方式，于地下室設(shè)置水池及水泵。地下室及五層（含

43、五層）接市政給水管網(wǎng)，五層以上部分采用變頻調(diào)速裝置的水泵恒壓設(shè)備供水，保證用戶水壓穩(wěn)定。（3）衛(wèi)生器具和配件采用節(jié)水型，不得使用一次沖水量大于6l的坐便器，節(jié)約沖廁用水量。 （4）公共建筑部分洗手盆采用紅外感應(yīng)水嘴，采用感應(yīng)式?jīng)_洗閥的小便器。6.2.5節(jié)材嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目建筑節(jié)材可通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)體系、建筑材料、建筑裝修及建筑施工和廢棄材料再利用等五個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)材料目標(biāo)。（1）采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑填充材料全部采用水泥空心磚，取代傳統(tǒng)黏土燒結(jié)磚，利用工業(yè)廢渣、粉煤灰等材料，通過(guò)燒結(jié)生產(chǎn)砌筑磚作為建設(shè)項(xiàng)目的填充墻。（2）采用高強(qiáng)鋼筋和高性能混凝土，減少資源浪費(fèi)，

44、項(xiàng)目全部采用商品混凝土和商品砂漿。（3）施工中的破磚、砌塊，經(jīng)分類處理，符合要求的直接現(xiàn)場(chǎng)壓碎后作為基礎(chǔ)墊層材料。（4）將結(jié)構(gòu)施工階段產(chǎn)生的建筑垃圾，經(jīng)分揀、剔除并把有用的廢渣碎塊粉碎后，與標(biāo)準(zhǔn)砂按11的比例拌合作為細(xì)骨料，用于抹灰砂漿。（6）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)全部采用聚乙烯（pe）管、pvc-c管等管材、管件，具有壽命長(zhǎng)、無(wú)噪聲、不變形的優(yōu)點(diǎn)，不僅可以大量節(jié)約管材，同時(shí)可以降低消耗及成本。（7）部分建筑垃圾可提供給建筑垃圾處理企業(yè)，由他們進(jìn)行分類、加工、回收，一部分經(jīng)處理的建筑垃圾可銷售給施工企業(yè)，另外的可銷售給建材生產(chǎn)企業(yè)，如鋼筋、塑料、玻璃等建材可作為建材生產(chǎn)企業(yè)的原材料，盡可能回收建筑垃圾，以

45、達(dá)到循環(huán)利用。建筑節(jié)材框架模式圖如下：輸出端施工企業(yè)建筑生活垃圾處理企業(yè)過(guò)程性方法建材生產(chǎn)企業(yè)輸出端第七章 項(xiàng)目組織管理實(shí)施計(jì)劃7.1項(xiàng)目組織管理合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。7.1.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置安慶市xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，本著效能第一、決策迅速的特點(diǎn)，組織精簡(jiǎn)高效項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，并最大限度地壓縮管理費(fèi)用，采用總經(jīng)理負(fù)責(zé)，下設(shè)功能性部門的組織機(jī)構(gòu)與管理模式。7.1.2各部門職責(zé)辦公室、工程部、銷售

46、部、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部各部根據(jù)工作職責(zé)進(jìn)行有效分工。7.2勘察設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)工作開(kāi)展的過(guò)程中，首先委托有資質(zhì)的勘測(cè)單位進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)工作，為后期設(shè)計(jì)提供科學(xué)的依據(jù)。在施工圖設(shè)計(jì)階段，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)成果，對(duì)施工存在的問(wèn)題及時(shí)提交設(shè)計(jì)變更通知，做好設(shè)計(jì)服務(wù)，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。7.3招投標(biāo)制度7.3.1具體要求施工隊(duì)伍的選擇是工程質(zhì)量的重要保證，項(xiàng)目建設(shè)必須全面推行了施工招投標(biāo)制度，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，執(zhí)行“合理低價(jià)中標(biāo)”的原則。在監(jiān)理隊(duì)伍的選擇上也積極推行監(jiān)理招投標(biāo)工作，選好隊(duì)伍、選好總監(jiān)、選好監(jiān)理技術(shù)人員，形成一支規(guī)范的、公正的建設(shè)管理隊(duì)伍，推進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。7.3.2招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)安慶市發(fā)改委關(guān)于辦理工程建

47、設(shè)項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)）時(shí)核準(zhǔn)招標(biāo)內(nèi)容的意見(jiàn)的通知和安徽省實(shí)施實(shí)施辦法，結(jié)合項(xiàng)目單位自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目就招標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)。7.4施工階段施工階段是項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的主要階段，其工期長(zhǎng)短和質(zhì)量等級(jí)將直接影響項(xiàng)目的投入使用。因此項(xiàng)目單位必須要求施工單位要根據(jù)施工圖編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，做出適當(dāng)?shù)陌才?，保證合理交叉進(jìn)行。7.5竣工驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件規(guī)定的內(nèi)容建完，并經(jīng)檢查、試運(yùn)轉(zhuǎn)合格后，應(yīng)及時(shí)驗(yàn)收。7.6物業(yè)管理隨著人們居住觀念的改變，往往對(duì)其所購(gòu)買物業(yè)的管理比較重視，良好的物業(yè)管理有利于塑造企業(yè)品牌，提升物業(yè)的價(jià)值。建設(shè)項(xiàng)目將采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，聘請(qǐng)高水平的物業(yè)管理公司在物業(yè)開(kāi)發(fā)前期介入，把物業(yè)管

48、理公司自身積累的一些對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),以彌補(bǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求;同時(shí)運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售前售后的整個(gè)使用過(guò)程提供對(duì)房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。7.7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃總建設(shè)運(yùn)營(yíng)期為3年。具體安排見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表序號(hào)進(jìn)度安排實(shí)施內(nèi)容第1年1-3第1年4-12第二年1-10第二年11-12第三年1-121項(xiàng)目建議書(shū)編制和報(bào)批2項(xiàng)目可研報(bào)告編制和審批3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和審批4用地審批及征地5勘察設(shè)計(jì)6工程招投標(biāo)7建筑安裝施工8工程竣工9銷售第八章 投資估算與資金籌措

49、8.1估算依據(jù) 建筑工程費(fèi)按照本可研報(bào)告工程建設(shè)方案參照2000年全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省綜合估價(jià)表及安慶市區(qū)類似工程指標(biāo)估算。 供水、供電、道路、綠化參照2000年全國(guó)統(tǒng)一安裝工程基礎(chǔ)定額安徽省估價(jià)表進(jìn)行估算，價(jià)差按建設(shè)單位提供的實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整。土地及有關(guān)規(guī)費(fèi)按相關(guān)合同和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。8.2投資估算 安慶市xx商廈工程建設(shè)總投資估算為4731.94萬(wàn)元。其中： （1）土地費(fèi)用：954萬(wàn)元 （2）前期費(fèi)用：128.65萬(wàn)元 （3）建筑安裝工程費(fèi)：2576.98萬(wàn)元 （4）室外工程費(fèi)：257.05萬(wàn)元（5）行政規(guī)費(fèi)：368.56萬(wàn)元（6）開(kāi)辦費(fèi)：50萬(wàn)元（7）管理費(fèi)用：267.85

50、萬(wàn)元（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按建安工程費(fèi)5；估列為128.85萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 8-1建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 式估算金額備 注1土地費(fèi)用9541.1土地成本1571元/*5839917.311.2契稅4%*917.3136.692前期費(fèi)用128.652.1設(shè)計(jì)、勘測(cè)、繪圖2576.98萬(wàn)元*2.0%51.54建筑安裝工程費(fèi)的2.0%2.2項(xiàng)目咨詢費(fèi)1含調(diào)研、可行性研究報(bào)告2.3施工圖審查費(fèi)1.2元/*29869.43.58按規(guī)定2.4建安監(jiān)理費(fèi)1.2%*2576.98萬(wàn)元30.92建筑安裝工程費(fèi)的1.2%2.5環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)22.6預(yù)售證辦證費(fèi)5.5元/*2675614.722.7建筑面積測(cè)繪費(fèi)1.4元/*29869.44.182.9三通一平費(fèi)15元/*58398.762.10 防雷審查費(fèi)及二級(jí)防雷3元/*29869.48.96