房產估價師經營與管理輔導之房地產市場與市場運行二十

1、2010年房產估價師經營與管理輔導之房地產市場與市場運行二十例6-2 某投資者以10000元加的價格購買了一棟建筑面積為27000怦的寫字樓用于出租經營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格4%的契稅、0. 5%的手續(xù)費、0. 5%的律師費用和0. 3%的其他費用。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股本金）支付，相當于樓價 70%的購買投資來自期限為15年、固定利率為7. 5%、按年等額還款 的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經營期內，其月租金水平始終保持160元/怦，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第4年開始出租率達到95%，且在

2、此后的出租經營期內始終保持該 出租率。出租經營期間的運營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第 1年的年初，每年的凈經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為10%和14%。試計算該投資工程全部投資和資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該工程的可行性。解（1） 寫字樓購買總價：27000 m2 X10000元/ tf= 27000方元（2）寫字樓購買過程中的稅費：27000萬元 X （4% + 0. 5%+ 0. 5%+ 0. 3%）= 1431 萬元（3） 投資者投入的資本金；27000萬元X30% + 1431

3、萬元=9531萬元（4） 抵押貸款金額：27000萬元X70% = 18900萬元（5）抵押貸款年還本付息額：A = PX/ : 1 （ 1 + i） n= 18900萬元 X7. 5%/ : 1（ 1 + 7. 5%） 15= 2141 . 13萬元（6）工程投資現(xiàn)金流量表：年份0l23415 （每年）16（每年48可出租面積（m2）2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入（萬 元）3369 .3888 .4406 .4924 .84924 .8604年運營成本（萬943 . 510

4、88 .1233 .-1378 .9-1378 .9兀）68年凈經營收入（萬 元）2426 .2799 .3172 .3545 .93545 .9146全部投資（萬元）28431.0資本金投入（萬一元）9531 .0抵押貸款還本付息一一一2141.1（萬元）2141 .12141 .12141 .1全部投資凈現(xiàn)金流一2426 .2799 .3172 .3545 .93545 .9量（萬兀）28431.0146資本金凈現(xiàn)金流量 （萬元）一285 . 0658 . 21031 .1404 .73545 .99531 .50還本收益(萬元)723. 6777. 9836. 2723 .6X( 1 +

5、7. 5%) t 10. 0(7)全部投資財務內部收益率和財務凈現(xiàn)值1)求 FNPV。因為 ic = 10%，故FNPV =- 28 43L0-F 卄應八 (1 + 10%)1 17? + 3少5仝 v+ 3 I iojT x I2 426. 1;2 7&9.1亠(1 + 10%尸I _ 1(1 +-717. 1(萬元J2)a)b)求 F1R&園為時* NFh = 17OL6萬元設應0 12%則可算出NP巧=一8?6 7萬元所以 yiRRl% + %X 70L6/ (1 70L6+87O.7) =11.66%(8)資本全財齊內部收益率柚財務凈現(xiàn)值1)求 FNPV-因為& = 14%,故58.

6、2I 404- 71 一1 n7T 14%(1 + 14 % 嚴 - 一 , _ _ d + l4%HK_=J 1 1 (1 +14%嚴博_1-._|-_ _3 545.9(1 + 14% 嚴14%789, 8因為FMUG4九7方尢SFIRR = 11.66% 10%.故徴項目從 全扌殳賁的角度看可行。因為FPVk = 78氏&萬元0珂出氓二4 78%14%t故攘項目從資本 金拴資的角度看也可行.(8)討論：在計算資本金盈利能力指標時，由于沒有計算抵押貸款還本付息中歸還貸款本金所帶 來的投資者權益增加(還本收益)，因此資本金內部收益率指標與全投資情況下差異不大，說明此 處計算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金

7、回報而不是全部回報。如果考慮還本收益，則資本金的財務凈現(xiàn)值將增 加到7307 . 7萬元，財務內部收益率增加到 21. 94%。史家解讀：銀行借貸資金只要求利息回報，作為每期(每年)應償還銀行的本金，可視為投資商的 資本金，它也有收益的，將其折現(xiàn)，就會增加投資商資本金財務凈現(xiàn)值，也會增加資本金的財務內 部收益率。易混淆點辨析2 問：例題6-2中什么叫還本收益？和投資者權益增加值是一個概念嗎？答：還本收益=每期還本付息額-當期利息，與投資者權益增加值是一個概念。第六章經濟評價指標與方法第三節(jié)動態(tài)盈利能力指標及其計算三、動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期(Pb),是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，工程以凈收益抵償

8、全部投資所需的時間，是反 映開發(fā)工程投資回收能力的重要指標。對房地產投資工程來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算 起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：【解】(1) Sii=20%NFV；=15.47 Ji當 = 21% 時，=萬元 所沐 FIRR=2Q%+ 15.47/ (li47+17,60) Xl%=2047%(1)因為項目在第5年累計凈現(xiàn)金浣量現(xiàn)值出現(xiàn)正位所以：兒=累計凈現(xiàn)金渡量現(xiàn)值開始岀現(xiàn)正11期*-1：n + 猛（4）例題1 動態(tài)投資回收期罡反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標，動態(tài)投資回收期咒與設主的目標收益率 幾之間的關系是(。2002年試題A. 7；越大，舟越大E.久趣小，幾趣