房地產經紀人需要掌握的說辭

1、房地產經紀人需要掌握的說辭1、為何說現(xiàn)階段房價處理較低水平？A:從購買力角度而言，房地產價格自92年到94年價格上升到最高，自 92年以來,社會通貨膨脹率高達 22%/年，所以人民幣購買力下降，房價下跌達50%以上。B:從房價組成角度面言，房價由地價、建筑造價、稅費組成，建筑*費、建安費已達歷史最低水平，無可再低，水泥、鋼材、人工費用已最低，而土地資源有限，地價 年年上漲，所以目前而言，房價只會上漲不會下跌 .C:銀行利率下調，福利分房取消，按揭比例越來越大，有購買力的居民增加, 市中心的住房越來越供不應求，價格有上升的趨勢。D:據以往的經驗，經市場自動調節(jié)，現(xiàn)在房價處在低谷房價有可能上升的時

2、機 購房， 不承擔風險， 而且現(xiàn)在意識到房價處于低谷，是最佳購房時機的人越來越多，不如速 作決定。2、為可說投資房產是較好的選擇？A:房地產是新的經濟增長點，國家政策扶持，鼓勵按揭購房，98年房改后，取消福利分房，已處于低谷，對房子需求變大， 住房價格有回升的趨勢， 加之* 局房屋售價趨于合理，現(xiàn) 只會上升不會下跌。B:房產比人民幣更利于保值、增值。風險小，回報高。C:沿海城市經濟發(fā)展快，隨著戶籍制度的改革，各個地區(qū)人口流動增多，將會造 成房源趨于緊張， 利于房屋的租賃， 故現(xiàn)在購低價位的房， 易于租賃， 回報快， 投資收益高。D:從以前的經驗來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。3

3、、為何說現(xiàn)在購現(xiàn)房最好？現(xiàn)房:風險小，投資回報快，如購期房，很多開發(fā)商若沒有實力，不會有全部的 資金投入，只會投入部分，往往難以保證交期、質量，還會造成爛尾樓，使購房者如手捧刺 猬，難以以舍，購現(xiàn)房完全沒有這種風險。4 、 為何說期房好？ 價格低，房型設計優(yōu)良，升值快，隨法制的加強，購買的風險降低，質量可監(jiān)督。5、為何高層好？房屋使用期限長，造價高，鬧中有靜，易于物業(yè)管理，檔次高，可做商住兩用房， 出租回報率高。6、為何多層好？出房率高，房價低，使用費用低，無使用電梯的風險，符合中國居民群住的生活 習慣。房屋升值潛力大，生活多方面都比較方便。7、為何一次性付款最劃算？若不選擇一次性付款，以后生

4、活負擔過重，每月要交付醫(yī)療保險，住房保險，按 揭貸款利息等費用支出大， 加之現(xiàn)在銀行存款利息低， 把錢存入銀行賺不到多少利息， 一次 性付款可少掉很多麻煩，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事業(yè)或其它方面的成功， 加之人民幣會貶值， 房產可保值，又有升值潛力， 故一次付款最劃算。 若先分期付款每月支 出費用大， 對工作不可能輕易調換， 局限性大。 一次性付款的房子可抵押， 隨時可抵押 70%， 若按揭貸款即使提前還款利息， 不能免掉， 個人資產并不單純以人民幣衡量， 房產亦是資產 之一，目前房子即可居住又可隨時抵押，靈活性更大。8、為何市中心房好？市中心地皮資源有限，升值潛力巨大，配套好，租

5、金高，回報率高，從目前發(fā)展 的角度而言投資風險少。9、為何副中心房好？ 價格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安靜，綠化率高，并且無市中心拆建的擔憂，晚走不如早走，選擇市中心邊緣地帶居住最好。10、為何城郊結合部最好？發(fā)展空間大，配套設施新、全、齊，發(fā)展速度快，可享受市中心的繁華，房屋升值快。11 、 為何郊區(qū)好？周邊自然環(huán)境好，交通發(fā)達，配套設施全，同樣價格可購買更大的房屋。市區(qū)郊 區(qū)化是城市發(fā)展趨勢，隨交通改善，郊區(qū)交通更方便。12、為何做 70%按揭最劃算？人民幣貶值趨勢明顯，同樣幣值的購買力越來越小，現(xiàn)又是低息貸款，故應最大 限度使用手中金錢。但 70%按揭，又多

6、使客戶不把錢完全用掉，用省下的費用做其它用途。 使手中的金錢使用最大限度地合理化，原一套住房的錢做按揭后可買3 套。以租金付按揭，實現(xiàn)投資收益最大化。13、為何做 50%按揭最劃算？ 50%不多不少，據客戶自己的實際購買力，在不影響生活空間的基礎上，客戶又可賺套住房， 做按揭應考慮自身經濟能力與承受能力，選擇首付款額，可控制生活負擔， 避免 造成不必要的損失。14、為何選擇六樓好？價格合適，視野開闊，空氣流通好，采光好，安靜安全，高度好，又避免了樓頂 漏雨的可能。15、選擇頂樓的好處？ 采光好，通風好，不擋光，視野開闊，價位低，樓頂送平臺，生活方便，又不被人踩在腳下，日照時間長，臺灣流行通天的

7、房子，升值潛力大。16、選擇底樓的好處？生活方便，若有孩子，利于孩子成長，培養(yǎng)健全性格，有老人利于老人活動，參 于社交，帶庭院，對停放自己交通工具增加安全保障系數，免去工作的后顧之憂， 租出去做 辦事處，租金高，升值潛力大，更因人員走動多，相較樓頂而言更加安全?，F(xiàn)上海房價 1 樓最貴，很多房屋下水道走 2 樓，送綠地以半價計。17、為何購買高檔住宅劃算？便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的， 與買車相比，購房的折舊少，升值潛力巨大，配套設施齊備，周圍環(huán)境佳，戶型設計優(yōu)，居 住方便，房價的組成，地價點的比重最大，越是好的房子，地價越貴，升值的潛力與速度越 大。1

8、8、 為何買經濟適用房最劃算？從某種意義上講，買房毫無神秘之處，就像買彩電一樣，只要買的房子，實用， 應具備的功能齊全即可。例如：雙氣、雙線等，其它增加的綠地，木扶手，花崗巖樓梯等浮 華設施并不增值。 只會使開銷增而真正在創(chuàng)業(yè)階段的人并沒有時間去享受， 欣賞一些浮華的 設施。更何況現(xiàn)在買房地產人逐步增多，對經濟適用房的需求增大，故其升值的潛力巨大。 所以購買適用房最合適，最合適的房子最劃算。19、為何選擇剪力墻的結構的房子？抗震性好，整體性高，墻體薄，得房率高，造價高，易裝修，使用年限長，保暖性好，柱子少，利于處處自由隔斷空間大，代表以后住房發(fā)展趨勢。20、為何選擇框架結構的房子？保溫性、隔音

9、性比剪力墻結構的房子好，得房率高，開間易活動，易裝修出各種自己喜歡的風格，使用年限長，陽臺易裝修出大開間，落地窗的風格。21、為何選擇磚混結構的房子？保溫性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，價格低，適當改動容易， 易裝修，普通多層的最佳選擇。22、為何選擇得房率較低反而更好？房屋高檔，設計合理，配套面積多，配套設施全，得房率低代表配套齊全，隨生活提高，對房子配套要求越來越高。房子越高級，得房率越低。23、為何得房率高的房子好？省錢，同樣的錢買到的使用面積多，（買房以建筑面積，居住是使用面積），比較 劃算。24、選擇朝西的房子好？價格低，采光好，選擇的范圍大，陽光充足，較符合夜生活習慣

10、的人，例如：所以 朝西主體好且干燥。25、選擇朝東的房子好？陽光光照時間早，設計戶型合理，新空氣易流通，適合創(chuàng)業(yè)階段的人選擇，起得早， 不西曬，夏天涼快。26、選擇朝南房子好？采光好，日照時間長，房間溫度適宜，冬暖夏涼，確保升值，易出手，適合老年人 住，陽氣重，自豪感。省電。27、選擇 3、4 樓好？采光好，安全、安靜、干靜，避免了1、2 樓的潮濕，高樓的爬樓累，中間樓層好，高低樓優(yōu)勢兼?zhèn)洹?8 、選擇老市里的好處：商業(yè)繁華，交通便利，生活方便，生活配套設施齊備，周邊設施具備規(guī)模，并且 此處房子升值潛力已是不爭的現(xiàn)實。 老市里是精華所在， 即使舊城改造，會保持其特色，不 會被輕易取代，只會發(fā)展

11、的更好。29 、選擇不帶網點住房的好處： 干靜、整潔，物業(yè)管理好，不進行封閉物業(yè)管理，免去下屬商場所帶來的嘈雜的生活環(huán)境。30、選擇樓下帶網點的好處：生活方便，臨主干道，交通發(fā)達（因帶網點的住房均臨主干道），商業(yè)性濃，增值潛力大，網點形成的自然平臺，形成居民尤其是老人、小孩的活動空間，又安全又方便。31、為何要選市區(qū)單棟住宅？一般而言，越是繁華地段，交通發(fā)達的地段越不會有大片的小區(qū)，故若選擇市區(qū)單棟住宅， 其周邊的配套設施， 生活條件，交通便利程度均是最優(yōu)選擇。一般好的配套彌補 小區(qū)面積小的不足。32、為何要選擇較大型的小區(qū)？大型小區(qū)的開發(fā)商一般實力雄厚，信譽度高，值得依賴，并且大型小區(qū)的物業(yè)

12、管 理較好，周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境都非常好，配套設施齊備，生活安全，舒適，戶型設計合 理，物管會不斷有新東西推出，故選大型小區(qū)較好。33、為什么購房比租房劃算？國家把房地產做為新的經濟增長點，鼓勵居民按揭購房，支付部分房款后，其余 房款可以采取類似每月付房租的方式交付， 即與租房最大的區(qū)別在于期滿后租房者仍沒有房 屋居住。而購房者得到了一套全產權房屋。隨住房的增值，投入的錢也會升值。更何況租房 者不會在裝修上投入金錢，只會購買生活必需品，居無定所的苦惱亦會對事業(yè)有不良影響， 故購房遠比租房劃算。34、靠小區(qū)深處（中心）的好處？A:生活環(huán)境安靜、安全、人氣足，生活較有品味。B:利于物業(yè)管理，利于

13、優(yōu)良環(huán)境的形成，生活便利。35、靠近主干道購房的好處？A:周邊生活設施齊全，醫(yī)院、學校、商場、交通等配套齊全。B:地價升值快。C:升值速度快。36、為何雙衛(wèi)好？ 雙衛(wèi)：方便、衛(wèi)生，有一客用衛(wèi)生間，檔次高，都是主臥套衛(wèi)生間，生活趨勢。37、為何單衛(wèi)好？現(xiàn)在一般都是三口之家，雙衛(wèi)沒有必要，多一個衛(wèi)生間也是要花錢買的，現(xiàn) 在主要是解決住的問題。 （一個衛(wèi)生間要 4.5 個平方米， 就算 2000元/ 平方米，也要一萬塊， 花一萬塊買個衛(wèi)生間，還不如把這部分錢用在裝修上）， 咱們還不是過奢華生活的時候，單 衛(wèi)最實惠， 買房最主要是自己住，現(xiàn)在也不經常有客人串門， 所以客衛(wèi)派不上用場，而且還 要再花镥多

14、裝修一個衛(wèi)生間又得花錢，打掃衛(wèi)生也麻煩，還浪費水、電、增加支出。38、為何中間房好？保溫好，不存在西曬問題。而在東邊，上海雨水多，比較潮濕，那么東邊房則會潮濕，所以中間房好。39、兩邊房？采光好，通風好，一般會是花同樣價錢享受明廳，而且空氣新鮮，夏季會特別涼快。40、沒有拆遷戶的房子？開發(fā)商不必為 * 拆遷戶花費筆費用， 節(jié)約的這部分錢可以用來提高施工質量，加強配套， 戶型設計多樣化，也會上一個檔次。我們開幕發(fā)的項目是為一個階層設計的，小 區(qū)居民的層次會比較一致，居民素質都不會低，物業(yè)管理比較完善，居民居無后顧之憂。46、41、有拆遷戶的房子？取得土地的費用相對較低，成本則會低，價錢會比較低、

15、實惠。其中拆遷房子與賣的商品房有明顯區(qū)別。再說，現(xiàn)在國家對拆遷戶房子的標準也有硬性規(guī)定。42、南北向好？通風好，冬暖夏涼，兩個臥室分開，有個人的生活空間，結構簡單，也可自由 間隔，自由度大，易裝修。43、雙南向好？采光好，節(jié)約能源，省電，陽氣重，不易生病，特別適合老人住，通風好（樓梯間本身就招風），兩個臥室靠在一起，照顧老人，小孩會比較方便。44、開發(fā)商有實力好？信譽好，值得信賴，一般開發(fā)的小區(qū)規(guī)模較大，配套完善，物業(yè)管理跟的上， 規(guī)劃好，確保升值，資金到位，按期入住，所以風險小，會長期發(fā)展，較重視公司形象及信 譽，選址考究。45、一般實力的開發(fā)商好？為了在竟爭中取勝，更有上進心，所以在設計上會花更多心思，而且價格會相對較低。46、為什么一進門是廳好？視野開闊，大氣、敞亮，較符合南方人的性格，減少過道，使用面積多，裝 修漂亮，而且是有品味、有實力的表現(xiàn)。47、一進門是走廊好？隱私性好，叫做“懸關”，沿海發(fā)達城市比較流行。一進門不會直接