鄭州大上海城新項目招商方案課件

1、鄭州大上海城新項目招商方案1 鄭州大上海數(shù)碼城招商報告鄭州大上海數(shù)碼城招商報告 鄭州大上海城新項目招商方案2 第三部分：招商付款方式 目錄目錄 第一部分：業(yè)態(tài)定位第一部分：業(yè)態(tài)定位 第二部分：租金擬定第二部分：租金擬定 第三部分：招商政策第三部分：招商政策 第四部分：收益測算第四部分：收益測算 第五部分：招商策略第五部分：招商策略 第六部分：招商實施第六部分：招商實施 第七部分：招商團隊第七部分：招商團隊 鄭州大上海城新項目招商方案3 第一部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第一部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 鄭州大上海城新項目招商方案4 2F 第一部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第一部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 鄭州大上

2、海城新項目招商方案5 3F 第一部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第一部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 鄭州大上海城新項目招商方案6 第一部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第一部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 鄭州大上海城新項目招商方案7 租金經(jīng)濟分析：租金經(jīng)濟分析： 1 1、根據(jù)建筑面積、根據(jù)建筑面積3 3萬平方米計算；萬平方米計算； 2 2、按照建筑面積出租計算租金；、按照建筑面積出租計算租金； 3 3、平均租金價格：按每天每平方米、平均租金價格：按每天每平方米2 2元人民幣計算。元人民幣計算。 ( (不含物業(yè)費和中央空調(diào)費、商業(yè)推廣費，此三項商業(yè)綜不含物業(yè)費和中央空調(diào)費、商業(yè)推廣費，此三項商業(yè)綜 合管理費用另單獨核算合管理

3、費用另單獨核算) ) 第二部分：租金定位第二部分：租金定位 鄭州大上海城新項目招商方案8 租金價格表租金價格表 樓層樓層標準租金標準租金 （元（元/ /天）天） 出租面積出租面積 （建面）（建面） 完成租金額完成租金額 （元（元/ /天）天） 月租金收益月租金收益 （元（元/ /月）月） 年租金收益年租金收益 （元（元/ /年）年） 一層一層 2.72.7750075002025020250615937.5615937.5 二層二層 2.32.3750075001725017250524687.5524687.5 三層三層 1.81.875007500135001350041062541062

4、5 四層四層 1.21.27500750090009000273750273750 總計總計均價均價2 2元元 3 3萬平方米萬平方米6000060000 首年實現(xiàn)總平均租金價格為：首年實現(xiàn)總平均租金價格為：2 2元元/ /天天 第二部分：租金定位第二部分：租金定位 鄭州大上海城新項目招商方案9 第三部分：招商政策第三部分：招商政策 租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由：租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 兼顧將來商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方兼顧將來商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方 案設(shè)定是為了：盡量引導(dǎo)商戶去選擇案設(shè)定是為了：盡量引導(dǎo)商戶去選擇1 1年一次性交納租金年一次

5、性交納租金 的方式。此方式達到的經(jīng)濟效益將在附上的經(jīng)濟分析內(nèi)容的方式。此方式達到的經(jīng)濟效益將在附上的經(jīng)濟分析內(nèi)容 中計算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。中計算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。 考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要 兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運營財務(wù)兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運營財務(wù) 費用支出就越少，對將來的公司發(fā)展極其有利。同時，根費用支出就越少，對將來的公司發(fā)展極其有利。同時，根 據(jù)據(jù)現(xiàn)金是王現(xiàn)金是王的原則，運用對我們影響極小的使用年限的原則，運用對我們影響極小的使用年限 的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠

6、又不會使應(yīng)收現(xiàn)的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會使應(yīng)收現(xiàn) 款產(chǎn)生絲毫損失?？町a(chǎn)生絲毫損失。 鄭州大上海城新項目招商方案10 第三部分：招商政策第三部分：招商政策 u租期：合同簽署租期：合同簽署1-31-3年年( (一般為一般為1 1年，最多可簽?zāi)?，最多可? 3年年) )。 u押金：即保證金為押金：即保證金為1 1個月租金個月租金 u遞增：第二年租金遞增遞增：第二年租金遞增5 5，第三年租金遞增，第三年租金遞增8%8% u優(yōu)惠政策：根據(jù)租金交納設(shè)三種方式：優(yōu)惠政策：根據(jù)租金交納設(shè)三種方式： 1 1、季付租金：優(yōu)惠政策為送一個月。、季付租金：優(yōu)惠政策為送一個月。 2 2、半年付租金：優(yōu)惠

7、政策為送二個月。、半年付租金：優(yōu)惠政策為送二個月。 3 3、年付租金：優(yōu)惠政策為送四個月。、年付租金：優(yōu)惠政策為送四個月。 鄭州大上海城新項目招商方案11 季度付租金收益分析季度付租金收益分析 樓層租金價格 （元/天） 出租面積 （） 完成租金額 （元/天） 季度租金收益 (元) 一層2.72.7750075002025020250 1847812.51847812.5 二層2.32.3750075001725017250 1574062.51574062.5 三層1.81.8750075001350013500 四層1.21.27500750090009000 821250821250 總計

8、均價均價2 2元元 30000 300006000060000 說明：說明：、三個月租金收益為：、三個月租金收益為：547.5547.5萬元萬元 、保證金（一個月的租金作為保證金）、保證金（一個月的租金作為保證金） 182.5182.5萬元萬元 第四部分：收益測算第四部分：收益測算 鄭州大上海城新項目招商方案12 半年度付租金收益分析半年度付租金收益分析 樓層租金價格 （元/天） 出租面積 （） 完成租金額 （元/天） 半年度租金收益 (元) 一層2.72.7750075002025020250 二層2.32.3750075001725017250 三層1.81.875007500135001

9、3500 四層1.21.27500750090009000 總計均價均價2 2元元 30000 300006000060000 說明：說明：、半年租金為：、半年租金為：10951095萬元萬元 、保證金（一個月的租金作為保證金）、保證金（一個月的租金作為保證金）182.5182.5萬元萬元 第四部分：收益測算第四部分：收益測算 鄭州大上海城新項目招商方案13 年度付租金收益分析年度付租金收益分析 樓層租金價格 （元/天） 出租面積 （） 完成租金額 （元/天） 年度租金收益 (元) 一層2.72.7750075002025020250 二層2.32.3750075001725017250 三層

10、1.81.8750075001350013500 四層1.21.27500750090009000 總計均價均價2 2元元 30000 300006000060000 說明：說明：、年租金收益為：、年租金收益為：21902190萬元萬元 、保證金（一個月的租金作為保證金）、保證金（一個月的租金作為保證金） 182.5182.5萬元萬元 第四部分：收益測算第四部分：收益測算 鄭州大上海城新項目招商方案14 租金收益對比分析租金收益對比分析 從上面的分析來看，一次性交納年租金一年對公司從上面的分析來看，一次性交納年租金一年對公司 最有利，租一年送四個月的優(yōu)惠政策雖然損失較多，但最有利，租一年送四個

11、月的優(yōu)惠政策雖然損失較多，但 是對商戶的吸引力卻大大增強，確保公司資金的回流。是對商戶的吸引力卻大大增強，確保公司資金的回流。 注：以上方式并不是機械地推出，可視市場反應(yīng)情注：以上方式并不是機械地推出，可視市場反應(yīng)情 況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的 優(yōu)惠力度增加時運用。優(yōu)惠力度增加時運用。 第四部分：收益測算第四部分：收益測算 鄭州大上海城新項目招商方案15 總體招商策略：總體招商策略： 立足鄭州、面向全國、走向國際，以鄭州為重點，在確保立足鄭州、面向全國、走向國際，以鄭州為重點，在確保 鄭州地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，招

12、商部門針對鄭州地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，招商部門針對 外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國 內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）。內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）。 第五部分：招商策略第五部分：招商策略 鄭州大上海城新項目招商方案16 招商進度中的比例分配招商進度中的比例分配 招商的前期階段，招商的比例計劃為：鄭州地區(qū)招商占招商的前期階段，招商的比例計劃為：鄭州地區(qū)招商占70左左 右；外地招商占右；外地招商占20左右；預(yù)留出左右；預(yù)留出10的比例，作為機動或炒的比例，作為機動或炒 作。作。 其中：鄭州地區(qū)招商所占整體比例的其中：鄭州地區(qū)招商所

13、占整體比例的70；外地招商、國際招；外地招商、國際招 商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額；商的比例可根據(jù)實際情況擴大，擴大部分可占用本地招商份額； 根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比 例（例如例（例如15）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出，提高租）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出，提高租 金水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到金水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到 商鋪升值的部分利益。商鋪升值的部分利益。 第五部分：招商策略第五部分：招商策略 鄭州大上海城新項目招商方案

14、17 一、招商準備工作（只針對配合招商部分）：一、招商準備工作（只針對配合招商部分）： 1 1、完成設(shè)計招商文稿、招商手冊，包含項目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。、完成設(shè)計招商文稿、招商手冊，包含項目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。 2 2、制定商戶準入標準、引入原則、條件、招商規(guī)則和操作規(guī)則等。、制定商戶準入標準、引入原則、條件、招商規(guī)則和操作規(guī)則等。 3 3、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作規(guī)章制度等相關(guān)文、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作規(guī)章制度等相關(guān)文 件，制定商戶準入標準、條件、和招商規(guī)則。件，制定商戶準入標準、條件、和招商規(guī)則。 4 4、制定招商租賃合同、租賃申請表、登記

15、表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。、制定招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。 5 5、根據(jù)招商類別制定招商工作倒計時計劃。、根據(jù)招商類別制定招商工作倒計時計劃。 第六部分：招商實施第六部分：招商實施 鄭州大上海城新項目招商方案18 二、招商時間安排：（暫定為二、招商時間安排：（暫定為20102010年年1212月開業(yè)）月開業(yè)） 招商前期準備工作階段為：招商前期準備工作階段為：2010/04/012010/04/302010/04/012010/04/30 確定正式招商時間為：確定正式招商時間為：2010/05/012010/08/312010/05/012010/08/31

16、 確定商戶簽署正式合同時間為：確定商戶簽署正式合同時間為：2010/09/01 2010/09/01 2010/10/312010/10/31 開業(yè)慶典籌劃階段：開業(yè)慶典籌劃階段：2010/10/152010/11/30 2010/10/152010/11/30 第六部分：招商實施第六部分：招商實施 鄭州大上海城新項目招商方案19 三、招商進度：三、招商進度： 1 1、2010/04/012010/05/152010/04/012010/05/15完成招商人員培訓(xùn)工作，同時完成詳完成招商人員培訓(xùn)工作，同時完成詳 細的市場調(diào)研及個人招商指標，確認并按照招商任務(wù)指標提交各細的市場調(diào)研及個人招商指標

17、，確認并按照招商任務(wù)指標提交各 自的工作倒計時實施方案。自的工作倒計時實施方案。 2 2、2010/05/162010/05/31 2010/05/162010/05/31 完成印制招商手冊、宣傳單、申請完成印制招商手冊、宣傳單、申請 表、登記表等相關(guān)文件。表、登記表等相關(guān)文件。 3 3、2010/06/012010/06/302010/06/012010/06/30確定招商媒體廣告計劃及召開招確定招商媒體廣告計劃及召開招 商推介會的相關(guān)事項。商推介會的相關(guān)事項。 4 4、2010/07/312010/07/31總結(jié)招商第一階段。總結(jié)招商第一階段。 以鄭州為重點的招商工作，招商比例按計劃在總體

18、的以鄭州為重點的招商工作，招商比例按計劃在總體的7070。完成。完成 情況如何？外埠招商工作進展情況如何？情況如何？外埠招商工作進展情況如何？ 由招商人員作出書面報告提交，針對現(xiàn)狀做實施調(diào)整，調(diào)整思路。由招商人員作出書面報告提交，針對現(xiàn)狀做實施調(diào)整，調(diào)整思路。 第六部分：招商實施第六部分：招商實施 鄭州大上海城新項目招商方案20 三、招商進度：三、招商進度： 5 5、2010/08/012010/08/31 2010/08/012010/08/31 招商進入第二階段。招商進入第二階段。 在確保鄭州地區(qū)招商工作按計劃順利進行，并達到預(yù)期目標的基礎(chǔ)在確保鄭州地區(qū)招商工作按計劃順利進行，并達到預(yù)期目

19、標的基礎(chǔ) 上，提高要求進行市場二次開發(fā)。目標定位于增加商品的名、特、上，提高要求進行市場二次開發(fā)。目標定位于增加商品的名、特、 優(yōu)、新、獨、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。優(yōu)、新、獨、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。 6 6、2010/09/012010/10/31 2010/09/012010/10/31 招商進入第三階段。招商進入第三階段。 本期工作重點是拾遺補缺，確定可簽署正式合同的商戶及品牌結(jié)構(gòu)進本期工作重點是拾遺補缺，確定可簽署正式合同的商戶及品牌結(jié)構(gòu)進 行微調(diào)整。做到符合原定市場定位及功能分布設(shè)計。行微調(diào)整。做到符合原定市場定位及功能分布設(shè)計。 根據(jù)實際招商情況制定招商收尾計劃，對招商工作未達到設(shè)定標準的根據(jù)實際招商情況制定招商收尾計劃，對招商工作未達到設(shè)定標準的 進行最后突擊攻關(guān)。進行最后突擊攻關(guān)。 7 7、2010/10/012010/10/31 2010/10/012010/10/31 招商進入尾聲，領(lǐng)導(dǎo)審核商戶及品牌的確定后，商戶簽署正式合同。招商進入尾聲，領(lǐng)導(dǎo)審核商戶及品牌的確定后，商戶簽署正式合同。 8 8、2010/10/152010/11/30 2010/10/15201