土地評(píng)估技術(shù)服務(wù)方案范本

1、技術(shù)服務(wù)方案 （招標(biāo)單位名稱） 采用公開(kāi)招標(biāo)的方式確定土地評(píng)估服 務(wù)單位。我公司擬投標(biāo)，為了規(guī)范入圍后我公司參與的具體 宗地評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估行為，按時(shí)、保質(zhì)完成具體宗地評(píng)估業(yè) 務(wù)，保證我公司出具的評(píng)估結(jié)果科學(xué)、 合理， 且符合云南省、 曲靖市相關(guān)要求，結(jié)合曲靖市土地收儲(chǔ)中心估價(jià)對(duì)象的實(shí)際 情況，特制訂本方案。 一、公司情況簡(jiǎn)介 我公司具備從事全國(guó)范圍內(nèi)的土地評(píng)估業(yè)務(wù)的資質(zhì)的 機(jī)構(gòu)，自公司成立以來(lái)一直從事涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地 劃撥、企業(yè)改制等地價(jià)評(píng)估工作，目前已經(jīng)充分掌握了云南 省大部分地區(qū)的土地、房地產(chǎn)交易資料，對(duì)云南省土地市場(chǎng) 的現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)律有較為全面的了解。 本公司具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目評(píng)

2、估項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和土地估價(jià) 師均是長(zhǎng)期從事宗地地價(jià)評(píng)估的專職資深注冊(cè)土地估價(jià)師， 從事過(guò)大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制項(xiàng)目的評(píng)估工 作，不但理論功底扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，而且對(duì)XX省，尤其 是XXX XXX XX妙及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關(guān)政 策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質(zhì) 量、高效率的服務(wù)。 二、工作思路和措施 （一）成立項(xiàng)目小組，明確評(píng)估人員、業(yè)務(wù)流程及崗位 職責(zé) 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本公司擬安排公司評(píng)估副經(jīng)理xxX乍為 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組織、協(xié)調(diào)具體評(píng)估工作。另抽調(diào)多名豐富經(jīng) 驗(yàn)的土地估價(jià)師成立項(xiàng)目小組，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的組織實(shí)施 （詳見(jiàn)下表）。 項(xiàng)目實(shí)施主要人員情況 職責(zé)

3、 姓名 執(zhí)業(yè)資格 從業(yè)時(shí)間 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 XXX 注冊(cè)土地估價(jià)師 5年 總估價(jià)師 XXX 注冊(cè)土地估價(jià)師 5年 小組成員 XXX 注冊(cè)土地估價(jià)師 10年 小組成員 XXX 注冊(cè)土地估價(jià)師 4年 小組成員 XXX 注冊(cè)土地估價(jià)師 5年 小組成員 XXX 注冊(cè)土地估價(jià)師 5年 小組成員 XXX 注冊(cè)土地估價(jià)師 10年 本公司宗地評(píng)估項(xiàng)目依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城 鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508 2001）、中華人民共和國(guó)國(guó) 家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程（CB/T18507 2001）、中 華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/ T 21010 2007）、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資

4、源部第 21號(hào)）、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法（國(guó)家土地管理局 第1號(hào)）及委托方提供的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料（包括規(guī)劃設(shè) 計(jì)資料、宗地圖及出讓前置條件和配套保障性住房的文件、 委托評(píng)估約定書等）受理業(yè)務(wù)，之后進(jìn)入估價(jià)程序到完成估 價(jià)報(bào)告，主要經(jīng)過(guò)以下步驟： 1. 明確評(píng)估的基本事項(xiàng)。內(nèi)容主要包括估價(jià)對(duì)象（權(quán)屬、 用途、面積等）、估價(jià)目的、基準(zhǔn)日、價(jià)格類型、估價(jià)日期 等； 2. 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃； 3. 收集資料，實(shí)地踏勘，分析整理相關(guān)資料，商討估價(jià) 技術(shù)方法； 4. 選擇合適的估價(jià)方法，確定相關(guān)的技術(shù)參數(shù)，確定試 算價(jià)格； 5. 初算結(jié)果項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自檢，并將自檢結(jié)果交于項(xiàng)目經(jīng) 理會(huì)議討論； 6. 項(xiàng)

5、目小組會(huì)議討論結(jié)果報(bào)負(fù)責(zé)人審核，總估價(jià)師審核 評(píng)估報(bào)告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據(jù)、所提 供的文件、材料是否充分可靠，以及評(píng)估過(guò)程是否符合城 鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 的要求，評(píng)估結(jié)果是否客觀、 公正、科學(xué)、 可行，審核通過(guò)的技術(shù)總負(fù)責(zé)人簽署審核意見(jiàn)； 7. 確定估價(jià)結(jié)果； 8. 撰寫估價(jià)技術(shù)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果報(bào)告初稿； 9. 報(bào)告初稿提交審核小組審核； 10. 經(jīng)審核過(guò)的報(bào)告提交委托方。 （二）項(xiàng)目工作進(jìn)度安排 曲靖市土地儲(chǔ)備中心土地評(píng)估項(xiàng)目的完成日期，按照正 常情況，我公司承諾5個(gè)工作日完成，如果委托方有其他特 殊情況需要加快進(jìn)度的，在保證成果質(zhì)量的前提下，我方承 諾全力配合保證不影響委托方需

6、求。一般情況下，具體工作 進(jìn)度安排如下： 收到委托方作業(yè)通知后： 第I天明確估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定作業(yè)計(jì)劃、完成現(xiàn)場(chǎng)踏 勘、估價(jià)對(duì)象資料收集、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和上地利用情 況調(diào)查； 第2天分析整理相關(guān)資料，選定適合方法試算價(jià)格； 第3天土地評(píng)估公司內(nèi)部進(jìn)行三級(jí)審核，確定測(cè)算價(jià)格； 第4天撰寫估價(jià)報(bào)告并自審； 第5天審核報(bào)告，裝訂成果，提供成果給委托方。 三、本次服務(wù)的主要問(wèn)題、重點(diǎn)及難點(diǎn) （一）項(xiàng)目主要問(wèn)題 一方面，本項(xiàng)目需要堅(jiān)持實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地周邊 范圍內(nèi)實(shí)際市場(chǎng)資料；需要以當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)驗(yàn)收的基準(zhǔn)地價(jià)作為 評(píng)估的基礎(chǔ)和參考；需要堅(jiān)持以當(dāng)?shù)氐貎r(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果作為 評(píng)估的重要參考；需要選取足夠數(shù)量

7、的成交案例，確保待估 宗地價(jià)格能符合實(shí)際水平；需要結(jié)合當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)走向與整 體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。 另一方面，估價(jià)對(duì)象的描述容易出現(xiàn)的問(wèn)題主要有遺漏 關(guān)鍵信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要圖件和 照片。在評(píng)估報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述必須做到準(zhǔn)確、清晰、 完整。影響因素表述中容易犯的錯(cuò)誤主要有影響因素選取錯(cuò) 誤、引用數(shù)據(jù)陳舊、分析缺乏針對(duì)性、分析與評(píng)估作價(jià)脫節(jié)。 為避免出現(xiàn)類似的錯(cuò)誤，需要做到全面、及時(shí)、到位，與估 價(jià)對(duì)象的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，平時(shí)做好數(shù)據(jù)的收集積累，關(guān)注市場(chǎng)變 化。特別事項(xiàng)披露容易遺漏的主要有實(shí)物、使用和產(chǎn)權(quán)方面 存在的瑕疵；影響履行正常評(píng)估程序的事項(xiàng)；特殊的資料來(lái) 源；重要的假設(shè)前提；特

8、別的處理方法；利益沖突、提供相 關(guān)幫助的機(jī)構(gòu)和人員；報(bào)告成立的條件及法律效力。對(duì)特別 事項(xiàng)的披露要注意如實(shí)、恰當(dāng)、必要。 （二）項(xiàng)目重點(diǎn)及難點(diǎn) 項(xiàng)目重點(diǎn)及難點(diǎn)在于技術(shù)路線的確定，各種參數(shù)的選 擇。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，宗地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑 是利用調(diào)查的有關(guān)資料，采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩 余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)。估 價(jià)方法的選擇要根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)域條件和 估價(jià)對(duì)象的具體利用條件，選擇合適的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。 根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘匈Y源保障能力、當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房 產(chǎn)、地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育水平，考慮到估價(jià)目的，對(duì)于不同用途 估價(jià)對(duì)象的首選估價(jià)方法按以下順序進(jìn)

9、行： 1. 商服用地采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基 準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估； 2. 城鎮(zhèn)住宅用地可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn) 地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估； 3. 工業(yè)用地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、成 本逼近法評(píng)估； 4. 其他地類采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、成 本法評(píng)估。 以上方法為通常情況所用的測(cè)算方法，在具體項(xiàng)目評(píng)估 中，根據(jù)宗地具體狀況、估價(jià)目的對(duì)各估價(jià)方法進(jìn)行適用性 分析，總體原則就是方法要適合估價(jià)對(duì)象的客觀存在情況。 按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)至 少選擇兩種以上方法，考慮到涉及政府收益評(píng)估的復(fù)雜性， 具體評(píng)估項(xiàng)目要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體利用方式選擇適

10、合的 方法。 四、預(yù)期目標(biāo)以及相關(guān)保障 （一）預(yù)期目標(biāo) 我公司自成立以來(lái)，一直從事地價(jià)評(píng)估工作，并多次參 與全省范圍內(nèi)的各種類型宗地評(píng)估項(xiàng)目，積累了豐富的地價(jià) 資料和地價(jià)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和較高的專 業(yè)技術(shù)水平，能夠保證高效率、高質(zhì)量完成委托方的宗地評(píng) 估業(yè)務(wù)；并且能夠充分應(yīng)用各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)成果，保證估價(jià)結(jié) 果的客觀、真實(shí)。因此，公司土地評(píng)估預(yù)期要實(shí)現(xiàn)宗地評(píng)估 項(xiàng)目成果達(dá)到優(yōu)良等級(jí)的目標(biāo)。 （二）服務(wù)質(zhì)量保證承諾 關(guān)于服務(wù)質(zhì)量，我方對(duì)所提供的服務(wù)提供如下質(zhì)量保證 承諾： 1. 我公司保證積極配合貴單位，抽調(diào)最優(yōu)秀、最專業(yè)的 專業(yè)技術(shù)人員開(kāi)展工作，確保認(rèn)真、負(fù)責(zé)、準(zhǔn)確、及時(shí)的完 成貴

11、單位交付我們的工作。 2. 我公司在本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中明確分工、明確責(zé)任、層 層審核把關(guān)，并嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任追究制。 3. 評(píng)估符合國(guó)家、地方及現(xiàn)行的法律法規(guī)，滿足中華 人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法及招標(biāo)人的要求，保證通過(guò)報(bào)批取 得相關(guān)批復(fù)。 4. 因我公司原因造成相關(guān)成果錯(cuò)漏或者存在質(zhì)量不達(dá) 標(biāo)情況，我公司自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 5. 服從招標(biāo)人日常管理、 年度考核。與招標(biāo)方緊密聯(lián)系， 成立專門項(xiàng)目組，提供招標(biāo)單位有關(guān)人員通訊方式，24小時(shí) 通訊暢通。 6. 不泄露有關(guān)項(xiàng)目信息資料、施工過(guò)程信息及其他應(yīng)予 保密的信息。 7. 嚴(yán)格遵守職業(yè)道德、行業(yè)準(zhǔn)則及有關(guān)法律法規(guī)。嚴(yán)格 按合同約定收費(fèi)，承諾不收取其他不合理

12、費(fèi)用。 8. 確保合同履約率達(dá)百分之百，時(shí)改進(jìn)服務(wù)中存在的缺 點(diǎn)。 9. 因我公司服務(wù)不到位造成評(píng)估工作出現(xiàn)問(wèn)題的，我公 司自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 10. 單個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)期限以招標(biāo)人實(shí)際要求為準(zhǔn)。我公 司嚴(yán)格履行簽訂合同，保障工作限期內(nèi)完成評(píng)估工作。 11. 不將項(xiàng)目業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包或分包，不越級(jí)或超范圍承接相 關(guān)業(yè)務(wù)。 12. 因我公司原因?qū)е鹿ぷ飨奁趦?nèi)未完成評(píng)估工作，我 公司自愿承擔(dān)相應(yīng)后果。 13. 我公司對(duì)貴單位提出的質(zhì)疑進(jìn)行解釋、答疑。對(duì)貴 方提出的技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行免費(fèi)咨詢。認(rèn)真做好貴方提出的復(fù)核 工作。后續(xù)服務(wù)工作中，安排好與貴方相關(guān)事宜的對(duì)接工作。 因我公司原因?qū)е略u(píng)估服務(wù)工作后續(xù)服務(wù)滯后或不到位，我 公司自愿承擔(dān)相關(guān)后果。 （三）應(yīng)急保障能力 公司進(jìn)一步完善了XXXt地評(píng)估應(yīng)急預(yù)案，并按要求 定期演練。同時(shí)，按要求成立了由總經(jīng)理XXXE組長(zhǎng)、副總 經(jīng)理XXX5副組長(zhǎng)的土地評(píng)估應(yīng)急保障