法律意見書(房屋買賣擔(dān)保合同糾紛)

1、法律意見書（房屋買賣擔(dān)保合同糾紛）一、本法律意見所依據(jù)的材料1、“有關(guān)業(yè)主官旭的情況的詳盡說明”2、武漢市商品房買賣合同；3、“水木清華”商品住宅定購協(xié)議書；4、備忘錄；5、索款通知及回執(zhí)；6、中國工商銀行存（貸）款利息憑證（3張）；7、工商銀行還款憑證（3張）；8、（工商銀行）貸款借據(jù)詳細(xì)信息查詢及相關(guān)資料。二、對本案基本事實的認(rèn)定2004年2月21日，官旭與武漢 新城置業(yè)有限公司（即武漢水木清華置業(yè)有限公司之前身，下稱“公司”）簽定商品房買賣合同。合同約定公司將武漢經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū)10號生活區(qū)水木清華商品房第23幢3單元3層301號房 預(yù)售與官旭（交房日為2004年9月30日前），官旭首付

2、4900 元，余款以按揭方式向銀行貸款支付。2004年4月1日，官旭向 工行武漢市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支行（下稱工行）貸款。在貸款中， 官旭以期房作抵押，公司作為官旭債務(wù)履行的連帶責(zé)任保證人。 2004年9月17 0,公司向官旭交付房屋。至xx年2月和6月， 工行分別兩次向公司發(fā)出索款通知，并劃扣官旭所遲延償還之本第1頁共1頁 息。這期間公司曾電話聯(lián)系官旭，要求其承擔(dān)還款責(zé)任，結(jié)果被 告知已喪失還款能力。三、對本案法律關(guān)系的分析1、公司與官旭之間的買賣合同關(guān)系。雙方簽定之 “水木清 華”商品住宅定購協(xié)議書和武漢市商品房買賣合同系雙方 真實意思表示、符合法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。2、官旭與工行之間的借款合同

3、關(guān)系。此有上述工行文件及其 他相關(guān)材料為證。3、官旭與工行之間的抵押合同關(guān)系。此為房屋按揭貸款之慣 例，應(yīng)可通過相關(guān)部門的查詢得到確定。4、公司與工行之間的保證合同關(guān)系。此符合房屋按揭貸款之 慣例，亦從索款通知及回執(zhí)中找到相應(yīng)線索，應(yīng)屬確定。說明： 上述之抵押合同和保證合同為買賣合同之從合同；主合同無效， 則從合同無效。四、對公司、官旭、工行三方法律關(guān)系發(fā)展?fàn)顩r的判斷公司 與官旭的買賣合同關(guān)系：由于公司已履行其對官旭之房屋交付義 務(wù)，以V備忘錄為證；官旭已通過按揭方式向公司支付房屋價 款，此有銀行相關(guān)文件為證。由此，買賣合同已履行完畢，合同 關(guān)系消滅。官旭與工行的借款合同關(guān)系：從銀行的索款通知

4、可 知，借款人官旭已陷于還款遲延，構(gòu)成違約。官旭與工行的抵押 合同關(guān)系以及公司與工行的保證合同關(guān)系：由于債務(wù)人官旭到期 未能履行其相應(yīng)義務(wù)，銀行作為債權(quán)人可以行使擔(dān)保權(quán)，要求官第1頁共1頁 旭或公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。需要明確的是：根據(jù)擔(dān)保法第二八條規(guī) 定，在未對官旭行使抵押權(quán)之前，工行不能要求公司承擔(dān)保證責(zé) 任。但考慮到房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合索款通知回執(zhí)，可以推斷公 司已放棄其相關(guān)抗辯權(quán)。五、本案目前面臨的實際情況債務(wù)人官旭已逾期還款近半年 并且失去償還能力；其抵押之房屋市場價格已上漲，其價值應(yīng)足 以擔(dān)保工行債權(quán)的實現(xiàn)；工行已開始要求保證人公司承擔(dān)連帶責(zé) 任（這一進程預(yù)計將持續(xù)）。六、對公司維權(quán)途徑

5、的幾點建議1、基于對以上情況的分析可知，要求官旭本人直接承擔(dān)還款 責(zé)任已不現(xiàn)實。2、公司可通過提前償還官旭全部余款的方式，從工行受讓對 官旭的債權(quán)，同時受讓對官旭的抵押權(quán)。在官旭已履行遲延的情 況下，對抵押物進行變賣或拍賣，將款項提存以定期獲得還款； 或者進一步以官旭失去還款能力，構(gòu)成根本違約為由，解除借款 合同，直接將款項用于償還全部本息。此途徑直接依法及約定辦 理，不需征得相對人（官旭）同意，公司占據(jù)完全主動。但不足 在于，由于涉及到復(fù)雜的訴訟及非訴訟程序，會造成時間和相關(guān) 費用、財力的大量支出。3、公司出面直接與官旭交涉，陳述利害，尋求和解。要求： 律師及公司相關(guān)市場、財務(wù)人員協(xié)調(diào)配合；準(zhǔn)備：調(diào)查官旭的財 務(wù)狀況，了解本案所涉房屋的使用情狀及市場前景，并且作好與第1頁共1頁 工行的溝通。方案：由公司對抵押之房屋進行回購，支付官旭一 定的補償（綜合考慮其實際繳費額、違約賠償額、房屋現(xiàn)價等情 節(jié)）。利弊：此種方案可簡化程序，節(jié)省雙方時間