企業(yè)管理咨詢報(bào)告

1、前言【最新資斗卅巴版4可自由編輯！】1 項(xiàng)目概述41. 1項(xiàng)目?jī)?nèi)容 41. 2項(xiàng)目實(shí)施目的、方法和過程 41. 2. 1實(shí)施目的 41 . 2. 2實(shí)施方法 51. 2. 3調(diào)研過程 51. 3報(bào)告綜述 51 . 3.1 宗旨 51 . 3.2 原貝V 61. 3.3 方法 61. 3.4內(nèi)容摘要 61. 3.5幾點(diǎn)說明 62 企業(yè)概述62. 1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展 62. 1. 1公司創(chuàng)立 72. 1. 2公司發(fā)展 72. 2企業(yè)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià) 72. 2. 1.綜述 72. 2. 2管理體制 82. 2. 3組織結(jié)構(gòu) 82. 2. 4業(yè)務(wù)品種、流程及其管理 112. 2. 5人力資源管理 1

2、52. 2. 6財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督 162. 2. 7企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營(yíng)銷策劃 162. 2. 8經(jīng)營(yíng)管理綜合評(píng)價(jià) 173. 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 173. 1房地產(chǎn)中介市場(chǎng)及其發(fā)展 173. 1. 1房地產(chǎn)特性及其市場(chǎng)特征 173. 1. 2房地產(chǎn)中介及其特征 183. 1. 3我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 193. 2成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 203. 2. 1自然特點(diǎn) 203. 2. 2人文特征 203. 2. 3成都房地產(chǎn)中介市場(chǎng)概述 203. 3企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定 203. 3. 1戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原則 203. 3. 2企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)： 213. 3. 3企業(yè)發(fā)展階段性戰(zhàn)

3、略目標(biāo)： 213. 4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施 223. 4. 1戰(zhàn)略實(shí)施原則 223. 4. 2戰(zhàn)略實(shí)施步驟 223. 5企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容 223. 5. 1業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略 223. 5. 2組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì) 263. 5. 3人才戰(zhàn)略 283. 5. 4營(yíng)銷戰(zhàn)略 323. 5. 5資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 354. 企業(yè)內(nèi)部管理建設(shè) 354. 1適宜不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)模式的建立 354. 1. 1機(jī)構(gòu)營(yíng)銷模式 354. 1. 2店鋪式經(jīng)營(yíng)模式 364. 2組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 374. 3業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化設(shè)計(jì) 394. 3. 1業(yè)務(wù)流程優(yōu)化設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn) 394. 3. 2業(yè)務(wù)流程優(yōu)化 414. 3. 3業(yè)務(wù)管理 434.

4、4內(nèi)部管理制度的完善 444. 4. 1職務(wù)說明書 444. 4. 2人力資源管理制度 454. 4. 3考核獎(jiǎng)懲制度 454. 4. 4業(yè)務(wù)管理制度 464. 4. 5財(cái)務(wù)管理制度 464. 4. 6行政辦公管理 464. 4信息系統(tǒng)的應(yīng)用 474. 5考核及監(jiān)督機(jī)制 474.6激勵(lì)機(jī)制 484. 7財(cái)務(wù)管理與資金監(jiān)管 484. 8企業(yè)文化與對(duì)外宣傳 494. 9市場(chǎng)研究與企業(yè)發(fā)展研究 50、八 、前言隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)已經(jīng)從小規(guī)模、作坊 式的個(gè)體運(yùn)營(yíng)模式向規(guī)?；?、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)方向發(fā)展。發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn) 了一些擁有上百家分店的巨型房地產(chǎn)中介企業(yè)，而國(guó)外的大牌房

5、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 也開始紛紛搶灘中國(guó)市場(chǎng)。作為成都市大型房地產(chǎn)中介龍頭企業(yè)的成都富力房 屋置換有限公司（以下簡(jiǎn)稱“富房置換”），面對(duì)巨大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿图ち?的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？如何解決企業(yè)自身在迅速發(fā)展過程出 現(xiàn)的問題？MLS網(wǎng)絡(luò)科技（中國(guó)）公司在深入調(diào)查、研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及企業(yè)狀況的基礎(chǔ) 上，結(jié)合自身所積累的大量國(guó)際、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展研究經(jīng)驗(yàn)，對(duì)富房 置換的經(jīng)營(yíng)狀況作以診斷，為富房置換企業(yè)管理提出一整套發(fā)展建設(shè)方案，并 將在此基礎(chǔ)上為富房置換量身定作一套具有較強(qiáng)開放性和擴(kuò)展性的企業(yè)信息管 理系統(tǒng)，為企業(yè)的順利發(fā)展和全國(guó)性擴(kuò)展提供基本工具和保障。1項(xiàng)目概述1 項(xiàng)目?jī)?nèi)容本項(xiàng)目包含

6、以下內(nèi)容1企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況調(diào)查2企業(yè)信息化需求調(diào)研3企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)分析4企業(yè)管理咨詢及信息化解決方案5企業(yè)信息化系統(tǒng)建設(shè)12 項(xiàng)目實(shí)施目的、方法和過程121 實(shí)施目的分析富房置換經(jīng)營(yíng)狀況及存在的問題，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展要求及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)提出有效的發(fā)展策略和實(shí)施辦法，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化管理提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)，為企業(yè) 順利實(shí)現(xiàn)信息化管理提供保障，加深合作雙方彼此之間的了解，增強(qiáng)企業(yè)間的 聯(lián)系與合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為企業(yè)發(fā)展提供有效的幫助。122 實(shí)施方法項(xiàng)目整體實(shí)施采用調(diào)研分析總結(jié)實(shí)踐修改正式運(yùn)行 的實(shí)施思路。對(duì)企業(yè)的調(diào)研主要采用訪談法、觀察法、比較法和類比法，分析 過程利用綜合分析法、比較分析法、圖表分析法等，對(duì)

7、調(diào)研情況進(jìn)行綜合對(duì)比 分析，最終形成管理咨詢報(bào)告和信息化需求報(bào)告。富房置換的企業(yè)信息化過程將在提交之后，根據(jù)企業(yè)調(diào)整情況進(jìn)行分步實(shí)施。123 調(diào)研過程MLS科技（中國(guó)）公司富房項(xiàng)目小組于 2001年11月6日至11月13日對(duì)成都富麗房屋置換公司進(jìn)行了一周時(shí)間的走訪調(diào)研，與富房總部所有職能部門經(jīng) 理，包括經(jīng)營(yíng)一、二部，大宗業(yè)務(wù)一、二部，客戶服務(wù)中心，財(cái)務(wù)部，發(fā)展研 究部，總經(jīng)理辦公室，以及房屋銀行部、加盟店管理等十個(gè)部門和權(quán)證中心、 信貸科、房源科等三個(gè)二級(jí)業(yè)務(wù)管理部門主管等公司各中、高層管理者進(jìn)行了 全面、深入的接觸和座談，走訪了三個(gè)直營(yíng)分店和一個(gè)加盟店，具體了解了各 分店的經(jīng)營(yíng)情況和存在的細(xì)

8、節(jié)問題。經(jīng)過一周的訪談，在富房置換特派協(xié)調(diào)人 員陳斌及全體富房管理成員的大力配合下，小組成員順利完成了調(diào)研工作，搜 集了大量的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資料和信息，了解了企業(yè)業(yè)務(wù)流程和基本運(yùn)營(yíng)，并在 企業(yè)發(fā)展等問題上與富房置換高層管理者達(dá)成了共識(shí)。1 3 報(bào)告綜述o d匕1 3 1 宗旨本報(bào)告旨在理清企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，為企業(yè)制定適宜 的發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)管理提供建設(shè)性意見，使企業(yè)能夠盡快解決目前經(jīng)營(yíng)中存 在的問題，走向順暢的規(guī)?；l(fā)展道路。132 原則本報(bào)告本著尊重現(xiàn)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、科學(xué)發(fā)展的原則，依據(jù)管理學(xué)的基本原 理和房地產(chǎn)的專業(yè)特性，為企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和改善治理結(jié)構(gòu)提供方向性建議和操 作模型

9、，僅供企業(yè)管理層參考。在企業(yè)管理模式設(shè)計(jì)上，本報(bào)告緊密結(jié)合地方市場(chǎng)狀況及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨 勢(shì)，緊密結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，使管理體系具有可操作性、前瞻性和自我完善性133 方法本報(bào)告主要使用說明、列舉和圖表等方法進(jìn)行闡述。134 內(nèi)容摘要 報(bào)告正文共分四部分，第一部分是對(duì)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說明；第二部分對(duì)企業(yè)經(jīng) 營(yíng)管理狀況進(jìn)行概括描述和評(píng)價(jià)，提出目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所存在的主要問 題；第三部分從戰(zhàn)略的角度對(duì)企業(yè)發(fā)展提出建議，設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模型；第 四部分從戰(zhàn)術(shù)的角度對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面提出具體建議，設(shè)計(jì)企業(yè)階段 性管理模式。135 幾點(diǎn)說明一、本報(bào)告僅對(duì)企業(yè)管理提出戰(zhàn)略指導(dǎo)性思想，闡明企業(yè)管理提升方法，

10、提供相對(duì)于現(xiàn)狀的改進(jìn)原則，不涉及企業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)、人員素質(zhì)鑒定、人事安 排建議等具體問題。二、本報(bào)告不涉及企業(yè)股本構(gòu)成分析和設(shè)計(jì)，在企業(yè)投、融資策略方面只 進(jìn)行方向性評(píng)述和建議。三、由于無法了解企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，因此本報(bào)告在財(cái)務(wù)方面只進(jìn)行定性的 闡述，而無法進(jìn)行定量分析。2 企業(yè)概述21 富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展211 公司創(chuàng)立成都富力房屋置換有限公司原為富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司下屬的經(jīng)營(yíng)部門， 于 1999 年底開始開展二手房買賣和房屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。隨著業(yè)務(wù)量的 不斷增加和市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展，于 2000 年正式注冊(cè)為富力房屋置換有限公司。 要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括房屋租賃、二手房買賣、整盤包裝、策劃及代理等

11、。212 公司發(fā)展富房置換在成立后的短短一年時(shí)間里由僅有一家店幾個(gè)人的小公司，發(fā)展 成為擁有十四家直營(yíng)門店、四家加盟店，業(yè)務(wù)涉及二手房交易、租賃、商品房 代理和大宗業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的多品種、多門店的地區(qū)性中大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。目前 企業(yè)擁有員工 名，其中管理人員 名，經(jīng)紀(jì)人 名，年?duì)I業(yè)額 元的，位居成都市場(chǎng)中介企業(yè)的前列。業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展和市場(chǎng)占有率的提高雖然為企業(yè)帶來了較好的聲譽(yù)和效 益，但發(fā)展過快也使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題迅速暴露出來，并隨著分店 數(shù)量的增加而愈加明顯。主要表現(xiàn)在：由于自身信息化程度低，信息系統(tǒng)建設(shè) 滯后而使企業(yè)在信息處理、傳遞和管理等方面不能滿足業(yè)務(wù)需要，嚴(yán)重制約了 企業(yè)的發(fā)展

12、；由于企業(yè)發(fā)展時(shí)間短、發(fā)展速度過快，企業(yè)管理層從業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和 管理經(jīng)驗(yàn)上準(zhǔn)備不夠充分，企業(yè)管理沒有整體思路，管理制度建設(shè)極不完善， 使企業(yè)管理者成為“救火者”，窮于應(yīng)付日常的管理問題而無法自拔；由于信 息不暢和細(xì)節(jié)管理不當(dāng)使企業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)速度減慢，工作效率降低；由于機(jī)構(gòu)的 重復(fù)設(shè)置使企業(yè)內(nèi)耗增加，員工之間、部門之間矛盾增加。企業(yè)內(nèi)部管理和企 業(yè)信息化建設(shè)程度嚴(yán)重制約著企業(yè)自身的發(fā)展。2 2 企業(yè)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià)2 2 1綜述富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司的一個(gè)部門發(fā)展為一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的有限 責(zé)任制企業(yè)，雖然成立的時(shí)間較短，但是由于企業(yè)建立之初即應(yīng)用了現(xiàn)代企業(yè) 管理制度理念，使企業(yè)在法人治理結(jié)構(gòu)安排上較為

13、科學(xué)、合理，企業(yè)管理起點(diǎn) 較高，管理體制先進(jìn)，企業(yè)文化建設(shè)好，管理隊(duì)伍年青化程度高，企業(yè)前期發(fā) 展較為順暢。富房置換在發(fā)展過程中逐步探索適合于企業(yè)自身特點(diǎn)和地方市場(chǎng)特點(diǎn)的經(jīng) 營(yíng)道路，初步建立起了一整套業(yè)務(wù)管理流程和企業(yè)管理組織架構(gòu)，建立了相應(yīng) 的業(yè)務(wù)和行政管理制度，并根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展作出過幾次調(diào)整。目前富房置換實(shí)行 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由兩位副總經(jīng)理分管不同部門，協(xié)助總經(jīng)理完成企業(yè)的全面管 理工作。下設(shè)經(jīng)營(yíng)一部、經(jīng)營(yíng)二部、大宗業(yè)務(wù)一部、大宗業(yè)務(wù)二部、房屋銀行 建設(shè)部、加盟店建設(shè)部、客戶服務(wù)中心、發(fā)展研究部、網(wǎng)絡(luò)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng) 理辦公室等十一個(gè)職能部門。對(duì)各分店采取兩層管理，分部門指導(dǎo)的管理方 式。以下

14、分別從管理機(jī)制、組織架構(gòu)、人員管理、激勵(lì)機(jī)制及財(cái)務(wù)管理等幾方 面分別進(jìn)行對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理作出整理和評(píng)價(jià)。222 管理體制管理體制在這里指的是企業(yè)制度安排的基本依據(jù)，即企業(yè)所有權(quán)、決策 權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和監(jiān)督權(quán)的表現(xiàn)形式。它是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)的根本依據(jù)和出發(fā) 點(diǎn)，也是決定企業(yè)管理模式和發(fā)展前途的關(guān)鍵點(diǎn)。目前富房置換實(shí)行的是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)公司的 全面管理和日常決策，重大決策由總經(jīng)理提議，董事會(huì)執(zhí)行。日常執(zhí)行由兩位 副總協(xié)同總經(jīng)理共同完成。經(jīng)營(yíng)層的決策基本采用民主集中的形式，由經(jīng)理層 共同討論形成決議。由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成，因此無法對(duì)其法人 治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行更深

15、入的了解和分析。從了解到的情況來看，目前的管理體制基 本適應(yīng)于企業(yè)創(chuàng)立期和發(fā)展初期情況，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向上看它還不符合現(xiàn) 代企業(yè)管理的要求，非科學(xué)、非規(guī)范的決策體系，薄弱的監(jiān)督體系以及狹隘的 分配機(jī)制將最終成為企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重障礙。223 組織結(jié)構(gòu)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)全體員工為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行分工協(xié)作，在職務(wù) 范圍、責(zé)任、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系，從表現(xiàn)形式上來說，就是企業(yè)的部 門設(shè)置及其相互之間的管理層級(jí)關(guān)系和聯(lián)系。2. 2. 3. 1組織機(jī)構(gòu)以下是富房置換目前的組織結(jié)構(gòu)圖:副總經(jīng)總經(jīng)經(jīng)發(fā) 展 研 各部、 部客戶服房中全j大示業(yè)務(wù)二螫 .房屋購(gòu)買委托確正式購(gòu)買合同付款銀行按揭手續(xù)辦銀行貸款

16、承銀行放款財(cái)務(wù)審n銀行放款尾款支尾款支物業(yè)交財(cái)務(wù)部對(duì)照合 同執(zhí)行情況及 手續(xù)辦理情況 進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算房源信息上傳 至房源科進(jìn)行 錄入和同步確認(rèn)書、合同 交發(fā)展研究 部、財(cái)務(wù)部登 記統(tǒng)計(jì)并通知 房源科撤單信貸科負(fù)責(zé)簽 定按揭合同并 辦理相關(guān)手 續(xù)；權(quán)證中心 負(fù)責(zé)辦理過戶 手續(xù)；財(cái)務(wù)部 作相應(yīng)處理銀行按揭合分店管理分店業(yè)務(wù)房屋購(gòu)買委房屋出售授權(quán)委托確1MV丨 ”定金二手房買賣交易在國(guó)內(nèi)開始時(shí)間并不長(zhǎng)，由于我國(guó)商品房市場(chǎng)起步較晚， 目前二手房交易涉及到比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系問題。因此目前二手房交易業(yè)務(wù)管 理的重點(diǎn)主要是業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)和企業(yè)與政府相關(guān)管理部門以及銀行 之間的關(guān)系理順。新生的交易品種由

17、于存在著較大的法規(guī)管理空白和較大的市場(chǎng)需求空間， 因而這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為所有大型中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。其交易過程中產(chǎn)生的大 量資金流和相關(guān)代辦業(yè)務(wù)產(chǎn)生的附加價(jià)值已經(jīng)成為中介企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的重要來 源。企業(yè)對(duì)二手房買賣業(yè)務(wù)的管理難點(diǎn)在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者由于對(duì)交易過程中的細(xì) 節(jié)問題不甚了解，因而難以制定有效的業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，容易產(chǎn)生“飛單”現(xiàn) 象，此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務(wù)操作而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律 風(fēng)險(xiǎn)。富房置換在此項(xiàng)業(yè)務(wù)管理方面投入了較多的精力，制定了相對(duì)嚴(yán)密的業(yè)務(wù) 流程，設(shè)置了相對(duì)業(yè)務(wù)分散執(zhí)行和權(quán)力制衡的管理機(jī)構(gòu)，并配合了相應(yīng)的報(bào)酬 體系，在一定程度上防止了“飛單”的產(chǎn)生，使企業(yè)收益得到了提高

18、。目前存在的問題是：一方面由總部集中對(duì)各分店進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)管理，使 管理人員、財(cái)務(wù)人員經(jīng)常面對(duì)大量的事務(wù)性工作，管理力度實(shí)際上被削弱，并 且使整體辦事效率降低；另一方面，由于在權(quán)證和按揭辦理過程以及財(cái)務(wù)管理 等業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)上管理不夠嚴(yán)密，使得二手房合同執(zhí)行管理方面存在著較為明顯 的漏洞，企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證。尤其是對(duì)于現(xiàn)金流的控制 缺乏深度研究和挖掘，使企業(yè)喪失了大量的開源增效機(jī)會(huì)。22423 大宗業(yè)務(wù)：由于企業(yè)的歷史淵源和背景關(guān)系，富房在大宗業(yè)務(wù)方面開展的比較有力。 大宗業(yè)務(wù)部在接到項(xiàng)目之后，經(jīng)過有效的策劃和包裝，再充分利用企業(yè)內(nèi)部資 源和外部渠道推銷出去。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，

19、大宗業(yè)務(wù)將始終是企業(yè)一個(gè)高 利潤(rùn)增長(zhǎng)區(qū)，因此應(yīng)積極利用企業(yè)各方資源開拓此項(xiàng)業(yè)務(wù)。目前大宗業(yè)務(wù)方面 存在主要問題是機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置和人才的匱乏。這部分業(yè)務(wù)由于涉及較多企業(yè)高級(jí)機(jī)密，因此在這里不作過多評(píng)論225 人力資源管理人企業(yè)經(jīng)營(yíng)中最重要、最寶貴的資源。房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最終是靠經(jīng)紀(jì)人來 完成的。因此房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的核心問題是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的管理。人力資源管 理包括對(duì)人員招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)和考核等方面的制度安排，它滲透在企業(yè)的各 個(gè)方面，貫穿企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程。富房置換目前并未設(shè)立專門的人力資源管理部門，人員的招聘、日?？记?及人員檔案管理工作由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)，人員培訓(xùn)則由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)。 公司目前

20、還沒有建立完整的考核和激勵(lì)制度，只是由一些零散地與業(yè)務(wù)緊密結(jié) 合的管理規(guī)定代替。顯然富房在人力資源的管理上存在比較大的缺陷。226 財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督由于本次調(diào)研對(duì)財(cái)務(wù)部門的了解僅限于財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的銜接，以及 財(cái)務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)方面的要求和管理，因此這里只就對(duì)財(cái)務(wù)管理中涉及業(yè)務(wù)管理的部 分進(jìn)行評(píng)述，不涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況分析和資本構(gòu)成分析。目前富房財(cái)務(wù)部對(duì)所有分店所發(fā)生的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行直接管理。由于業(yè)務(wù)需 要，目前各分店都有收款權(quán)，財(cái)務(wù)部門為各分店在銀行開立存折，分店只能存 入不能取出。這也是大部分中介公司在創(chuàng)立之初的一種常規(guī)作法。目前財(cái)務(wù)管理所面臨的問題是由于信息傳遞不暢所造成的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的嚴(yán) 重

21、脫節(jié)。財(cái)務(wù)監(jiān)管無法實(shí)現(xiàn)。此外財(cái)務(wù)人員還不得不面對(duì)日常大量的業(yè)務(wù)核算 和統(tǒng)計(jì)工作。227 企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營(yíng)銷策劃企業(yè)文化建設(shè)是富房經(jīng)營(yíng)的一大特色，統(tǒng)一的企業(yè)形象設(shè)計(jì)已經(jīng)體現(xiàn)到了 企業(yè)的各個(gè)方面，包括統(tǒng)一的色彩、統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一的店面布置，以及統(tǒng)一 的業(yè)務(wù)用語、統(tǒng)一的公文形式等等。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于企業(yè)文化的建設(shè)極為重 視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導(dǎo)是企業(yè)文化建設(shè)的有力保障。面對(duì)日益 成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)的文化建設(shè)無疑是企業(yè)品牌推廣的一個(gè)重要手段。但是應(yīng)該看到的是企業(yè)文化建設(shè)并非只是體現(xiàn)在 VI 方面，形象的統(tǒng)一只是 企業(yè)文化表現(xiàn)的一個(gè)方面，真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)管理的每一個(gè)毛孔中 的，

22、是企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)和企業(yè)作風(fēng)的綜合體現(xiàn)。深入人心、形成習(xí)慣的企業(yè)文化 將被企業(yè)成員傳播到各個(gè)角落，會(huì)使企業(yè)的發(fā)展過程變得更加順暢和自然。深層次的企業(yè)文化建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，需要精心的設(shè)計(jì)和逐步導(dǎo)入。企業(yè)文化建設(shè)將有力地推動(dòng)企業(yè)自我營(yíng)銷過程。目前富房還缺乏對(duì)市場(chǎng)的 整體營(yíng)銷概念和實(shí)施策略，還沒有正式開展企業(yè)營(yíng)銷過程。真正的市場(chǎng)營(yíng)銷行 為應(yīng)當(dāng)是建立在對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)情況的準(zhǔn)確把握和科學(xué)分析基礎(chǔ)之上的。在企業(yè) 的信息系統(tǒng)建立之后，此項(xiàng)工作應(yīng)該能夠更加順利地開展。228 經(jīng)營(yíng)管理綜合評(píng)價(jià)從總體上來說，富房置換的經(jīng)營(yíng)管理存在以下問題：一、企業(yè)發(fā)展思路和脈絡(luò)不夠清晰，業(yè)務(wù)重點(diǎn)不夠明確，使企業(yè)管理缺乏 條理性；企

23、業(yè)擴(kuò)張沒有經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)分析，缺乏科學(xué)性和計(jì)劃性，在一定程 度上影響了經(jīng)營(yíng)收益。二、企業(yè)內(nèi)部管理制度和業(yè)務(wù)管理制度不夠健全，調(diào)整過于頻繁，使企業(yè) 經(jīng)營(yíng)狀況不十分穩(wěn)定，受人員素質(zhì)約束較大。三、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理，企業(yè)辦事效率不高，增加了內(nèi)部矛盾和 管理成本。四、薪酬體系過于復(fù)雜，表面上很嚴(yán)密，實(shí)際執(zhí)行比較困難，在一定程度 上影響了部分員工的工作積極性。五、人才機(jī)制尚待建立，人才的引進(jìn)、培養(yǎng)、考核和流動(dòng)都帶有較大的隨 意性，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展影響較大。六、乏完整的企業(yè)崗位責(zé)任制度，使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據(jù)。七、業(yè)務(wù)流程安排及管理不夠嚴(yán)密，缺乏高效的信息管理系統(tǒng)和傳遞通 道，資源利用率較低。八、

24、市場(chǎng)營(yíng)銷沒有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應(yīng)。3 .企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)3.1房地產(chǎn)中介市場(chǎng)及其發(fā)展3.1.1房地產(chǎn)特性及其市場(chǎng)特征房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋與土地及其相應(yīng)權(quán)屬的通稱。房地產(chǎn) 商品交易，除了實(shí)物和貨幣物質(zhì)上的交換之外，同時(shí)還伴隨著其是權(quán)屬的轉(zhuǎn) 移。固定性、差異性、耐久房地產(chǎn)市場(chǎng)性和保值性是房地產(chǎn)獨(dú)具的特性，房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)諸多領(lǐng)域和學(xué)科，其產(chǎn)品本身的復(fù)雜性使其生產(chǎn)和銷售過程都體現(xiàn)出周期長(zhǎng)、流程繁雜、費(fèi)用高的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)的交易中房地產(chǎn)商品具有所有權(quán)和使用權(quán)可以分離的特征。因此 通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三級(jí)市場(chǎng)，即以土地使用權(quán)為交易對(duì)象的一級(jí)市場(chǎng)，以 房

25、地產(chǎn)幵發(fā)經(jīng)營(yíng)為核心的二級(jí)市場(chǎng)和以房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓、出租為核心的三級(jí) 市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以從狹義、廣義兩個(gè)層面來理解：狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房 地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中所有交換關(guān)系的總 和，它不僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，而且包括房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中涉及的土地、 資金、勞動(dòng)力、信息、技術(shù)等要素市場(chǎng)。即它不是一個(gè)單一商品的市場(chǎng)，而是 一個(gè)經(jīng)營(yíng)多種商品的市場(chǎng)體系，除了房地產(chǎn)產(chǎn)品本身之外，它還涉及生產(chǎn)資料 市場(chǎng)、消費(fèi)資料市場(chǎng)、金融市場(chǎng)以及勞動(dòng)力市場(chǎng)等。生產(chǎn)資料市*勞動(dòng)力市場(chǎng)金融市場(chǎng)3. 1. 2房地產(chǎn)中介及其房地產(chǎn)中介實(shí)質(zhì)上應(yīng)稱 是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的介質(zhì)體 等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。中、中介

26、Kk、三三介市級(jí)市場(chǎng)市、場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)資料市特征為房地產(chǎn)市場(chǎng)中介，它 系，是一系列中介介引狹義的房地產(chǎn)中介單指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，即在房地產(chǎn)交易過程中從事居 間、經(jīng)紀(jì)、代理等有償服務(wù)活動(dòng)；廣義的房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn) 價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房 地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)等?！睆囊陨蠈?duì)廣義房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，我們可以看出，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的事 務(wù)還有房地產(chǎn)公證、房地產(chǎn)融資服務(wù)、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信 托、房地產(chǎn)糾紛和仲裁等。這些活動(dòng)所屬的專職機(jī)構(gòu)一般是財(cái)務(wù)公司、典當(dāng) 行、拍賣行、擔(dān)保公司、公證處、保險(xiǎn)

27、公司、律師融會(huì)所以及資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 等。房地產(chǎn)中介作為一種專門的行業(yè)，在其自身行為活動(dòng)和機(jī)構(gòu)運(yùn)作等方面都 表現(xiàn)出明顯的行業(yè)特性。一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象的信息性。房地產(chǎn)中介企業(yè)運(yùn)作的對(duì)象或資本是信息，或者 是固化了信息的專業(yè)知識(shí)等。信息是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，正是由于房地產(chǎn) 交易過程涉及大量的信息傳遞和專業(yè)知識(shí)傳遞，才使得房地產(chǎn)中介行為蓬勃發(fā) 展，經(jīng)久不衰。二、以“服務(wù)”為企業(yè)行為的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)中介企業(yè)的“商品”就服 務(wù)，服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。以信息為工具不斷幵發(fā)新的服務(wù) 品種是房地產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)行企業(yè)創(chuàng)新的核心內(nèi)容。三、目的的報(bào)酬性，即房地產(chǎn)中介服務(wù)是有價(jià)值的，是以營(yíng)利為目的的服四、范圍

28、的廣延性。由于中介服務(wù)本身作為一種居間活動(dòng)就具有廣泛的適 應(yīng)性，而房地產(chǎn)交易特性使房地產(chǎn)中介企業(yè)具有廣泛的生存空間。五、活動(dòng)的非連續(xù)性。即房地產(chǎn)中介活動(dòng)是針對(duì)某項(xiàng)交易而發(fā)生的，項(xiàng)目 結(jié)束即意味著一次中介活動(dòng)的終結(jié)。因此中介企業(yè)必須面對(duì)不斷開拓市場(chǎng)的問 題。313 我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)作為房地產(chǎn)商品流通過程的重要環(huán)節(jié)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我 國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，提高專業(yè)水平，加速流通過程 起著越來越重要的作用。我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展，從二十世紀(jì)八十年代后期到現(xiàn)在，已經(jīng)從最 初不被人們認(rèn)可的小規(guī)模企業(yè)、個(gè)人行為占主要地位的模式，逐步發(fā)展為規(guī)范 的市場(chǎng)

29、運(yùn)作，以品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)為企業(yè)生存根本的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片景氣，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)需求旺盛，為房地產(chǎn)中介 企業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間，但同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理提出了更高 的要求。主要表現(xiàn)在以下幾方面：第一，新技術(shù)、新觀念不斷涌現(xiàn)，要求房地產(chǎn)中介企業(yè)開辟全方位的信息 渠道，對(duì)信息全面、快速把握，并能及時(shí)進(jìn)行信息處理，以對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)作出快 速反應(yīng)，引領(lǐng)時(shí)尚、把握商機(jī)；第二，消費(fèi)者素質(zhì)不斷提高，消費(fèi)心理越來越成熟，加之信息通道較以往 已大大改變，人們對(duì)中介服務(wù)質(zhì)量要求越來越高，已不僅僅滿足于信息的提 供，而要求更多的專業(yè)化服務(wù)和增值服務(wù)。這使一些原始的中介服務(wù)手段無法 奏效，某些

30、規(guī)模小、靠鉆法律空子為生的中介公司已無生存空間，而一些資 金、品牌為背景支持的新型中介企業(yè)開始迅速占領(lǐng)市場(chǎng)；第三，市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大要求中介企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模，增加門店數(shù)量，保持 市場(chǎng)占有率，而公司規(guī)模的擴(kuò)大與原始的管理手段和信息傳遞方式之間存在著 嚴(yán)重沖突，管理模式和信息技術(shù)應(yīng)用成為制約企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的重要因素；第四，房地產(chǎn)中介目前的經(jīng)營(yíng)方式使企業(yè)的發(fā)展過分依賴銷售人員的個(gè)人 能力。人員的流動(dòng)經(jīng)常會(huì)造成的客戶流失，而由工作性質(zhì)決定的大部分從業(yè)人 員個(gè)人素質(zhì)不高的狀況也影響了企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象。因此如何規(guī)范和管 理銷售過程、監(jiān)督銷售人員行為就成為企業(yè)的重要工作內(nèi)容；第五，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)升溫，而

31、三級(jí)市場(chǎng)由于國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)不夠 健全，政府相關(guān)部門的管理手段落后，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)供給量，使得二手房市 場(chǎng)一直處在蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)；巨大的市場(chǎng)潛力是人所共見的，隨著國(guó)家房改制 度進(jìn)一步貫徹執(zhí)行，中介企業(yè)必將面臨巨大的商機(jī)。在這種情況下，房地產(chǎn)中 介企業(yè)面臨著行業(yè)調(diào)整、重新洗牌的形勢(shì)，誰能在大潮來臨之前作好充分準(zhǔn) 備，誰就成為新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的贏家，因此占領(lǐng)市場(chǎng)，實(shí)行連瑣經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)壟 斷將成為下一階段中介企業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)形式。3 2 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r321 自然特點(diǎn)322 人文特征323 成都房地產(chǎn)中介市場(chǎng)概述33 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是從全局的角度，以發(fā)展的觀點(diǎn)對(duì)企業(yè)未來所進(jìn)行

32、的全面規(guī) 劃，它具有全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、對(duì)搞性和綱領(lǐng)性等特征，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制 定是企業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展的起點(diǎn)和根本保證。331 戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原則企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定應(yīng)該遵循以下原則：一、從實(shí)際出發(fā)的原則。企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該首先對(duì)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)、劣勢(shì) 有清晰的了解和把握，同時(shí)透徹分析企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀市場(chǎng)環(huán) 境。二、系統(tǒng)性原則。戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該站在企業(yè)全面發(fā)展的角度，對(duì)企業(yè)管理中 涉及的各個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃。伴隨著企業(yè)整個(gè)發(fā)展過程的是企業(yè)管理模式的 不斷改進(jìn)，而企業(yè)管理本身就是一個(gè)完整的系統(tǒng)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此在制 定戰(zhàn)略目標(biāo)的時(shí)候，除了要考慮業(yè)務(wù)模式的改進(jìn)，同時(shí)必須考慮與之相適應(yīng)的

33、管理制度和人力安排，使整個(gè)系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展。三、階段性原則。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)該是分階段進(jìn)行的，應(yīng)該是長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與 近期目標(biāo)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。市場(chǎng)發(fā)展程度不同、企業(yè)成熟度不同，與之相應(yīng)的戰(zhàn) 略也應(yīng)該是不同的。階段性戰(zhàn)略應(yīng)該具有階段適應(yīng)性和一定程度的前瞻性，使 企業(yè)在適宜的目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，穩(wěn)步提升。四、開放性原則。即企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該能充分適應(yīng)環(huán)境變化、具有較 強(qiáng)的擴(kuò)展性，并應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)修正。332 企業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)：任何企業(yè)都應(yīng)把發(fā)展成為國(guó)際型、多元化經(jīng)營(yíng)的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)作為企業(yè)發(fā) 展的最終目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。富房置換作為以房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)把發(fā) 展成為國(guó)際知名品

34、牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)。在此提了“企業(yè)差異性服務(wù)”特色經(jīng)營(yíng)的總體發(fā)展戰(zhàn)略?！安町愋浴辈⒎?指業(yè)務(wù)范圍和品種上的差異，而是帶有企業(yè)自身文化特色增值性服務(wù)內(nèi)容，是 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無法效仿和實(shí)現(xiàn)的人性化服務(wù)創(chuàng)新。以此為核心思想來設(shè)計(jì)企業(yè)不同 階段、不同側(cè)面的階段性戰(zhàn)略和專項(xiàng)戰(zhàn)略。333 企業(yè)發(fā)展階段性戰(zhàn)略目標(biāo)：企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)只能是企業(yè)發(fā)展的最高理想，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)就必須 制定現(xiàn)實(shí)可行的階段性發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原則以及我們 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，這里為企業(yè)設(shè)計(jì)如下的階段性發(fā)展戰(zhàn)略：一、鞏固地方市場(chǎng)，逐步提高地方市場(chǎng)占有率，力爭(zhēng)達(dá)到地方性壟斷經(jīng) 營(yíng)；二、鞏固強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)，逐步

35、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，大力發(fā)展高利潤(rùn)率區(qū)業(yè)務(wù)；三、逐步進(jìn)行企業(yè)多元化發(fā)展，將業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)大到貿(mào)易、文化以及金融等 其它領(lǐng)域。這里對(duì)企業(yè)階段性發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行定性的描述，富房可以根據(jù)自身的情況進(jìn) 行進(jìn)一步的定量目標(biāo)設(shè)計(jì)。戰(zhàn)略目標(biāo)的量化設(shè)計(jì)有利于企業(yè)對(duì)自身發(fā)展作出清 晰的、科學(xué)的評(píng)價(jià)和改進(jìn)。3 4 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)就象一幅設(shè)計(jì)藍(lán)圖，要把一張圖紙真正變成摩天大廈還 是需要一磚一瓦的累積。這就需要企業(yè)根據(jù)不同階段的戰(zhàn)略目標(biāo)制定相應(yīng)的分 策略，并采取有效的行動(dòng)措施，使各項(xiàng)策略得到貫徹。3 41 戰(zhàn)略實(shí)施原則企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)當(dāng)遵循：先整體后局部，先計(jì)劃后行動(dòng)，先制度后 推廣，自上而下，貫徹堅(jiān)決，

36、及時(shí)檢驗(yàn)，及時(shí)調(diào)整的原則。342 戰(zhàn)略實(shí)施步驟分析戰(zhàn)略要素制定戰(zhàn)略目標(biāo)明確戰(zhàn)略重點(diǎn)分解戰(zhàn)略環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)戰(zhàn)略 過程完善基本管理體系選聘合適人才計(jì)劃執(zhí)行行動(dòng)檢驗(yàn)信息反饋3 5 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括：業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)、人才戰(zhàn)略、 市場(chǎng)戰(zhàn)略和資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略等。351 業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的起點(diǎn)。企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)情況 作出正確的市場(chǎng)定位，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和盈利點(diǎn)。業(yè)務(wù)創(chuàng)新是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，沒有市場(chǎng)前景的企業(yè)戰(zhàn)略只能是空談，同時(shí)，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略需要相應(yīng) 各方面的戰(zhàn)略作為保障，才能真正實(shí)現(xiàn)。上面已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)中介市場(chǎng)特性進(jìn)行了分析，根據(jù)“差異性

37、 服務(wù)”的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，我們將富房的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)為：“全程核心能力 營(yíng)銷模式”。即將房地產(chǎn)交易所涉及的整個(gè)過程與企業(yè)自身各個(gè)組成部分充分 結(jié)合，將各個(gè)組成部分全部培育成企業(yè)獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，在營(yíng)銷服務(wù)的同 時(shí)營(yíng)銷企業(yè)的核心能力，從賣服務(wù)到賣企業(yè)。3. 5. 1. 1 .業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)思路下面以盒狀圖將可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)點(diǎn)列出：商業(yè)用物辦公用物居住 用物相關(guān) 咅俘門費(fèi)幵發(fā)尋地產(chǎn)產(chǎn)品中只2過程隹 亍有者 列出了流動(dòng)性較強(qiáng)，1 易工產(chǎn)業(yè)主在這里指的或房產(chǎn)的所商品交易較多的租種類型還應(yīng)包括：工業(yè)用物業(yè)、行政物業(yè)、文化物業(yè)等類型如上圖所示，中介業(yè)務(wù)作為種居間業(yè)務(wù)將可能發(fā)生在盒狀線的各個(gè)節(jié)點(diǎn)

38、 上，即會(huì)產(chǎn)生從資產(chǎn)評(píng)估、項(xiàng)目投資策劃、營(yíng)銷策劃、代理銷售、權(quán)證代辦、 置業(yè)擔(dān)保直至貿(mào)易代理、文化傳播等不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以及不同領(lǐng)域中因不同 產(chǎn)品對(duì)象和客戶群體而產(chǎn)生的企業(yè)定位的不同層次，即有專門以辦公用物業(yè)為 主要服務(wù)對(duì)象或以居住用物業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象的不同檔次服務(wù)內(nèi)容中介企業(yè)有兩大基本生存基礎(chǔ)：一是掌握大量信息資源，一是專業(yè)性。任 何一個(gè)中介企業(yè)都不可能覆蓋全部業(yè)務(wù)領(lǐng)域。企業(yè)必須根據(jù)自身情況確定一個(gè) 相對(duì)比較擅長(zhǎng)的、專業(yè)的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，并以此為核心向外逐漸拓展。 3512業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略內(nèi)容根據(jù)富房置換的實(shí)際情況，這里為其設(shè)計(jì)如下階段性業(yè)務(wù)拓展模式： 第一階段：現(xiàn)有業(yè)務(wù)領(lǐng)域的鞏固和新業(yè)務(wù)品種挖掘 富房

39、目前所涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要集中在普通居住用物業(yè)的租賃和買賣代理 上。在這一階段內(nèi)，企業(yè)需要將當(dāng)前的主營(yíng)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的更加嚴(yán)密、科學(xué)， 使其具有較強(qiáng)的適應(yīng)市場(chǎng)變化能力和開放性特點(diǎn)；建立、建全相關(guān)的業(yè)務(wù)管理 制度，使其具有較強(qiáng)的可移植性，便于企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展和提高市場(chǎng)占有率。在原有業(yè)務(wù)可以獨(dú)立、平穩(wěn)運(yùn)行之后，可以首先考慮該業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的業(yè)務(wù) 品種創(chuàng)新和業(yè)務(wù)的縱深發(fā)展。這一階段需要特別注意兩個(gè)問題：一、租售業(yè)務(wù)的平衡發(fā)展問題。這個(gè)問題在很多大型企業(yè)發(fā)展的過程中都 沒能得到良好的解決。從企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是緊密關(guān)聯(lián) 的，租賃代理是中介業(yè)務(wù)中最平穩(wěn)的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一，它可以為企業(yè)帶來長(zhǎng)期、 穩(wěn)

40、定的收入，且會(huì)隨著企業(yè)的存在和發(fā)展而不斷增長(zhǎng)。租賃市場(chǎng)狀況也是買賣 交易的晴雨表，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)的基本判斷依據(jù)。而買賣交易則是 中介業(yè)務(wù)中容易獲得高利潤(rùn)的業(yè)務(wù)，但其交易穩(wěn)定性較差，風(fēng)險(xiǎn)性也較高。二、不同業(yè)務(wù)層面的不同策略問題。不同層面的中介業(yè)務(wù)由于其客戶群 體、交易對(duì)象之間存在較大的差異性，因此對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理方式要求也不 同。高檔物業(yè)，包括高檔公寓、別墅和寫字樓等對(duì)從業(yè)人員的專業(yè)性和個(gè)人素 質(zhì)要求較高，要求較高的服務(wù)質(zhì)量；而中低檔物業(yè)則更強(qiáng)調(diào)公司的實(shí)力和服務(wù) 的實(shí)用性。本階段企業(yè)的目標(biāo)應(yīng)該是本地市場(chǎng)的拓展和穩(wěn)固，使企業(yè)可以自如地應(yīng)對(duì) 分店數(shù)量的大量增加。第二階段新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開發(fā)在常

41、規(guī)業(yè)務(wù)步入正常發(fā)展軌道之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比 如更多地涉獵商品房項(xiàng)目代理、投資項(xiàng)目策劃及整盤的代租、代售，甚至可以 考慮涉足物業(yè)管理領(lǐng)域和文化傳播領(lǐng)域。這一階段需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者積極拓展社會(huì)關(guān)系，并且具有足夠的商業(yè)眼光， 能夠捕捉一切商業(yè)機(jī)會(huì)。本階段需要注意的問題是企業(yè)的人才儲(chǔ)備和資金儲(chǔ)備問題。業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓 展需要大量具有不同專業(yè)素質(zhì)的人才將商業(yè)計(jì)劃付諸現(xiàn)實(shí)，而且在非專業(yè)業(yè)務(wù) 領(lǐng)域開拓的初期往往需要足夠的資金來支持市場(chǎng)導(dǎo)入過程。第三階段是企業(yè)向異地市場(chǎng)的拓展這一階段要以企業(yè)內(nèi)部管理的規(guī)范化為前提。在向異地拓展之前，必須有 明確的市場(chǎng)目標(biāo)和清晰的管理模式，同時(shí)要有深厚的企業(yè)文化積累作

42、后盾。異 地市場(chǎng)的管理是企業(yè)自身管理模式的移植過程，如果自身的管理模式不夠先 進(jìn)、管理制度不夠健全而強(qiáng)行進(jìn)入異地市場(chǎng)，就可能因“供血不足”而早衰。另外異地市場(chǎng)的拓展必須要建立在深入的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上。沒有數(shù)據(jù)支 持的市場(chǎng)定位就象沒有航向的船，會(huì)使企業(yè)面臨較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，極易造成前 期投入過大而進(jìn)退兩難的境地。第四階段是企業(yè)的資本運(yùn)作。資本運(yùn)作作為企業(yè)發(fā)展的一種手段可以應(yīng)用在企業(yè)發(fā)展的任何階段。但是 由于資本運(yùn)作是企業(yè)級(jí)運(yùn)作，對(duì)企業(yè)自身發(fā)展程度和操作人的要求都相對(duì)較 高，在企業(yè)及其領(lǐng)導(dǎo)者沒有充分準(zhǔn)備之前，此項(xiàng)運(yùn)作是無法真正進(jìn)行的。過早 的進(jìn)行資本運(yùn)作對(duì)于一個(gè)處于幼年期的企業(yè)來說可能會(huì)是一劑猛藥，

43、事與愿 違。資本運(yùn)作可以使成熟的企業(yè)迅速擴(kuò)張，是企業(yè)向集團(tuán)化、國(guó)際化發(fā)展的必 經(jīng)之路。這一階段需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者具有超前的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和寬廣的胸懷，能夠舍 小利而成大事。3513 業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃的制定及執(zhí)行在業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略內(nèi)容確定之后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定相應(yīng)的戰(zhàn)略 實(shí)施計(jì)劃，一般業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃包括以下幾部分內(nèi)容：一、實(shí)施目標(biāo)。將業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)備內(nèi)容進(jìn)行分解和量化，明確行動(dòng)目的。二、任務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。羅列實(shí)現(xiàn)不同階段的行動(dòng)目標(biāo)所需要完成的具體工 作內(nèi)容和完成標(biāo)準(zhǔn)。三、實(shí)施步驟。分析各任務(wù)之間的關(guān)系，理清實(shí)施方法和步驟，作到有條 不紊。四、實(shí)施條件和資源配備。要考慮實(shí)施計(jì)劃和不同階段可能出現(xiàn)的

44、問題和 相應(yīng)的防范措施，同時(shí)要理清計(jì)劃實(shí)施所需要的資源準(zhǔn)備，包括人員、資金、 市場(chǎng)等方面的協(xié)調(diào)和準(zhǔn)備。五、計(jì)劃執(zhí)行及檢驗(yàn)。在戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃之中即應(yīng)列明相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、管 理和監(jiān)督辦法，以及檢查的周期和標(biāo)準(zhǔn)，使計(jì)劃既能較好地貫徹執(zhí)行又不會(huì)陷 于教條。計(jì)劃的貫徹執(zhí)行需要企業(yè)建立一套有效的保障體系，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)成為 計(jì)劃執(zhí)行的負(fù)責(zé)人，使戰(zhàn)略意圖能夠得到自上而下的灌輸；應(yīng)當(dāng)開辟方便的信 息傳遞和反饋通道，以便于計(jì)劃執(zhí)行情況的及時(shí)檢查和異常情況的及時(shí)發(fā)現(xiàn)。352 組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是在企業(yè)建 立初始就必須解決的問題。雖然不同行業(yè)的運(yùn)作模式和管理思想不盡

45、相同，但 是基于權(quán)力安排和人力安排的組織結(jié)構(gòu)模式有其共同的基本形式。這里將不同發(fā)展階段的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)模式及其優(yōu)缺點(diǎn)一一列出。3521直線制是最早出現(xiàn)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式。它是以產(chǎn)品為導(dǎo)向，以完成工作任務(wù)為 目標(biāo)的一種組織結(jié)構(gòu)。這種形式的特點(diǎn)是權(quán)力集中、責(zé)任分明、命令統(tǒng)一、控 制嚴(yán)密。其缺點(diǎn)是層次較多、靈活性較差，整體運(yùn)作效率較低。它僅適用于企 業(yè)組織與外部環(huán)境沒有更多交流的勞動(dòng)密集型企業(yè)。一般在企業(yè)初創(chuàng)時(shí)期、業(yè)務(wù)品種發(fā)展單一的情況下較為適用。目前，它更多應(yīng)用在企業(yè)內(nèi)部管理單元的 日常管理中。3522直線職能制它是在直線制的基礎(chǔ)上，設(shè)立了職能參謀機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己 的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)向下級(jí)單位

46、下達(dá)命令和指示。它的優(yōu)點(diǎn)是在一定程度上提高了企 業(yè)的運(yùn)作效率，但是這種結(jié)構(gòu)形式存在的明顯缺點(diǎn)就是多頭指揮。實(shí)行這種組 織結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于職能部門職責(zé)權(quán)限的明確劃分。目前大多數(shù)中小型企業(yè)都是 應(yīng)用了此種組織結(jié)構(gòu)。3523事業(yè)部制是在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)立多個(gè)事業(yè)部，各事業(yè)部有各自獨(dú)立的初級(jí)產(chǎn)品和 市場(chǎng)，實(shí)行獨(dú)立核算。其經(jīng)營(yíng)原則是“集中決策、分散經(jīng)營(yíng)”。當(dāng)公司具有一 定規(guī)模并從事不同行業(yè)時(shí)可以考慮實(shí)行事業(yè)部制。它的優(yōu)點(diǎn)是使組織高層擺脫 了具體的日常管理事務(wù)，提高了管理的靈活性和適應(yīng)性，缺點(diǎn)是機(jī)構(gòu)重復(fù)、人 員臃腫、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、各自為政、重視局部利益而忽視整體利益。實(shí)行此種組織模式應(yīng)注意的問題是盡量避免“本位

47、主義”和機(jī)構(gòu)重疊。 3524知陣制又稱“規(guī)劃目標(biāo)結(jié)構(gòu)”。是把按職能劃分的部門和按產(chǎn)品（或項(xiàng)目、服 務(wù)等）劃分的部門結(jié)合起來，使同一員工既同原來職能部門保持組織與業(yè)務(wù)上 的聯(lián)系，又參加產(chǎn)品或項(xiàng)目小組的工作。每個(gè)項(xiàng)目小組都設(shè)負(fù)責(zé)人，由組織的 最高主管直接領(lǐng)導(dǎo)。它的優(yōu)點(diǎn)是：加強(qiáng)了各職能部門的橫向聯(lián)系，具有較大的 機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性，實(shí)現(xiàn)了集權(quán)和分權(quán)的優(yōu)化結(jié)合，有利于發(fā)揮專業(yè)人員的潛 力，有利于各類人才的培養(yǎng)。缺點(diǎn)是：縱向和橫向雙重領(lǐng)導(dǎo)，極易產(chǎn)生意見分 歧，造成工作扯皮和管理矛盾；同時(shí)組織關(guān)系比較復(fù)雜，對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要求較 高。這種組織具有臨時(shí)性的特點(diǎn)。這種模式適合于企業(yè)業(yè)務(wù)試探性拓展階段和 大規(guī)模項(xiàng)目實(shí)施

48、。3525網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)隨著市場(chǎng)和技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的知識(shí)含量逐漸加大，企 業(yè)的技術(shù)權(quán)力逐漸向第一線和基層轉(zhuǎn)移。這樣，企業(yè)逐漸演變?yōu)橐愿鱾€(gè)作業(yè)點(diǎn) 作為決策單元。在現(xiàn)代電子技術(shù)的催化下，這種演變的趨勢(shì)更加明顯，從而形 成了在電子計(jì)算機(jī)聯(lián)接下，以每個(gè)作業(yè)點(diǎn)為終端的網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)。網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)是在以人為本的前提下進(jìn)行的。它對(duì)環(huán)境的適應(yīng)性和對(duì)戰(zhàn)略 的充分理解是其最大的特征。戰(zhàn)略資源決定企業(yè)的發(fā)展方向，核心稀缺資源決 定企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的形式。在以信息化為主要特征的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是 企業(yè)必須面對(duì)的一種組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略選擇。網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)，它使得職位權(quán)威逐漸過渡到知識(shí)權(quán)威，使得序列 活動(dòng)逐漸過

49、渡到同步活動(dòng)，使得縱向交流逐漸過渡到橫向交流，使得團(tuán)隊(duì)成員 在嚴(yán)格的等級(jí)制度中的不信任和服從過渡到信任和誠(chéng)實(shí)，使得管理邊界由精確 嚴(yán)格過渡到模糊柔軟。網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)建立學(xué)習(xí)型組織、強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)協(xié)作、知 識(shí)能力、虛擬任務(wù)。3526虛擬客戶式網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)模式虛擬客戶式的網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)模式：即在企業(yè)內(nèi)部將各部門視為對(duì)方的客 戶，這樣，部門之間即以服務(wù)客戶方式服務(wù)對(duì)方。將部門之間的職能關(guān)系發(fā)展 成互為客戶式的服務(wù)關(guān)系是管理思想的重大突破。以上六種組織結(jié)構(gòu)模式是企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基本模型。企業(yè)根據(jù)自身的 實(shí)際情況和業(yè)務(wù)管理需要，可以選擇其中適合的一種模式或幾種模式所形成的 組合模式。其目標(biāo)一是使企業(yè)的所有信息能夠盡大程度被企業(yè)管理者掌握以盡 快作出決策，一是企業(yè)管理者所作出的決策能夠最大程度的得到執(zhí)行，也就是 使企業(yè)管理效率更高，具有較快的市場(chǎng)反應(yīng)能力。企業(yè)的組織有生命周期，容易老化，只有與市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身業(yè)務(wù)發(fā)展 狀況相匹配的組織模式才能成為企業(yè)發(fā)展的催化