北京百榮世貿(mào)商城招商策劃書

1、北京百榮世貿(mào)商城 招商策劃方案第一部分：招商策略第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：經(jīng)濟(jì)分析第五部分招商費(fèi)用預(yù)算第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容第八部分:廣告宣傳策略第九部分：開業(yè)慶典第一部分：招商策略招商策略：立足北京、面向全國(guó)、走向國(guó)際 以北京為重點(diǎn)，在確保北京地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，各招 商部門安排出 20的招商力量，對(duì)外地（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng) 商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證北京地區(qū)招商指 標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)

2、整加大外地（及國(guó)際）招商力度。 第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：北京地區(qū)招商占 60左右；外 地招商占 20左右；國(guó)際招商占 15左右；預(yù)留出 5的比例，作為機(jī)動(dòng) 或炒作。其中：北京地區(qū)招商所占比例不得超出整體的 60；外地招商、國(guó)際 招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招 商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如 10）。這 樣后期可通過(guò)保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有 同期推出的情況下，通過(guò)預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。 第三部分 ： 招商付款方式一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一次

3、性交納 3 年的租金。從第四年起租金遞增 5；第五年 租金遞增 6；第六年租金遞增 7；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平 的 20。2、首期交納 5 年租金的 30，正式開業(yè)前再交齊 5 年租金全款。 從第六年 起租金遞增 5；第七年遞增 6；第八年遞增 7；總體遞增比例不超過(guò)20?？珊灦ㄗ饧s合同期為 20 年。首期就一次性交納 5 年租金。可獲得 6 年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從 第七年起租金遞增 6；第八年遞增 7，總體遞增比例不超過(guò) 20。除享 受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。3、首期交納 10年租金的 30，入駐前交齊 10年租金全款。可獲得 12 年 實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)

4、惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為 20 年。如 10 年租金在首期 就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的 機(jī)會(huì)。二、租金交納及優(yōu)惠政策 2（備選方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交納 5 年租金?？色@得贈(zèng)送 6 個(gè)月無(wú)償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。 從第七年起（含第 6 年后半年）租金遞增 6；第八年遞增 7，總體遞增 比例不超過(guò) 20。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置 的機(jī)會(huì)。3、首期交納 10年租金的 30，入駐前交齊 10年租金全款?？色@得 11 年 實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為 20 年。如 10 年租金在首期 就一次性交齊，除享受以

5、上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的 機(jī)會(huì)。三、分析（以均價(jià) 8.5 元計(jì)算）：第 6 年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05 = 3.761646 億元；第6年半年租金：3.761646/2 = 1.880823億元；五年的貸款利息：17.91260億元*0.07 = 1.253882億元；五年租金9折損失租金：17.91260*0.1 = 1.79126億元； 租五送 6 個(gè)月?lián)p失：1.880823 1.253882 = 0.626941 億元； 租五送一年的損失：3.761646 1.253882 = 2.507764 億元； 租五送一比租五打 9 折多損失： 0

6、.716504 億元； 租五送半年比租五打 9折少損失： 1.164319 億元；從上面的分析來(lái)看，一次性交納 5年租金免費(fèi)送 6個(gè)月對(duì)公司最有利， 租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打 9 折只多損失 7 千萬(wàn)，而 從對(duì)商戶的吸引力卻大大增強(qiáng)。同時(shí)保證提前還貸提高公司的信用級(jí)別， 綜合考慮利大于弊。 注：以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在 尾鋪招商過(guò)程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由：考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的 成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，同時(shí)，及 時(shí)還貸將有

7、利于公司信用等級(jí)的提高，對(duì)將來(lái)的公司發(fā)展極其有利。上述 方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻） ，達(dá) 到自然淘汰的目的。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)金是王的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極 小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款 產(chǎn)生絲毫損失。另外，兼顧將來(lái)中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案 設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇 5 年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到 的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。第四部分：經(jīng)濟(jì)分析一、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）1根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面

8、積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米 9元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為：9元/川天樓層租金價(jià)格（元/川天）出租面積3）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層未計(jì)算五層7.518503.8918503.89*7.5*365*31.51963四層8.020454.3020454.30*8*365*31.79180三層8.520454.3020454.30*8.5*365*31.90378二層9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一層1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1層9.019175.9819175.98*9*365*31

9、.88979B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)9元115472.04共回收五年租金費(fèi)用11.29429說(shuō)明：、11.29429億元的30%為：3.38829億元、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*3 = 1.89663 億元。、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬(wàn)元。、保證金（按一萬(wàn)商鋪，每商鋪 2萬(wàn)元收?。?億元。二、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）1、據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米 8.5元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為：8.5元/川天樓層租金價(jià)格（元/川天）出租面積3）說(shuō)明應(yīng)完成

10、利潤(rùn)額（億元）六層未計(jì)算五層6.018503.8918503.89*6*365*31.21571四層7.020454.3020454.30*7*365*31.56782三層8.020454.3020454.30*8*365*31.79180二層9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一層1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1層9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)8.5元115472.04共回收五年租金費(fèi)用10.65441說(shuō)明：、10.65441億元的30%為：3.19632億元、綜

11、合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*3 = 1.89663 億元、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬(wàn)元。、保證金（按一萬(wàn)商鋪，每商鋪 2萬(wàn)元收取）：2億元。三、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）：1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米 9元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為：9元/川天樓層租金價(jià)格（元/川天）出租面積（）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層未計(jì)算五層7.518503.8918503.89*7.5*365*52.53272四層8.020454.3020454.30*8*365*

12、52.98633三層8.520454.3020454.30*8.5*365*53.17297二層9.020006.6620006.66*9*365*53.28609一層1216876.9116876.91*12*365*53.69604B1層9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)9元115472.04共回收五年租金費(fèi)用18.82381說(shuō)明：、18.82381億元的30%為：5.64714億元、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*5 = 3.16105 億元。、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬(wàn)元。、保證金（按一萬(wàn)商鋪，每商鋪 2

13、萬(wàn)元收取）：2億元。四、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米 8.5元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為：平均租金價(jià)格為：8.5元/川天樓層租金價(jià)格（元/川天）出租面積3）說(shuō)明應(yīng)完成利潤(rùn)額（億元）六層未計(jì)算五層6.018503.8918503.89*6*365*52.02618四層7.020454.3020454.30*7*365*52.61304三層8.020454.3020454.30*8*365*52.98633二層9.020006.6620006.66*9*365*53

14、.28609一層1216876.9116876.91*12*365*53.69604B1層9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2層未計(jì)算總計(jì)均價(jià)8.5元115472.04共回收五年租金費(fèi)用17.91260說(shuō)明：、17.91260億元的30%為：5.37378億元、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*5 = 3.16105 億元、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬(wàn)元 、保證金（按一萬(wàn)商鋪，每商鋪 2萬(wàn)元收?。?億元。第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購(gòu)買、管理 費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在3000萬(wàn)3600萬(wàn)之

15、間，其中廣告費(fèi)用是最大的一 項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利， 則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元）備注廣告制作300印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、沙盤、3D展具、戶外、流動(dòng)。媒體購(gòu)買2400電視、電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng)辦公用品150車輛、演示用具、移動(dòng)辦公人員管理400薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)差旅20交通、住宿、招待外埠費(fèi)用200場(chǎng)地、日常費(fèi)用電話費(fèi)用30電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)DM費(fèi)用5郵奇、夾報(bào)、散發(fā)公關(guān)活動(dòng)100發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼、合計(jì)3605分析：其中廣告制作費(fèi)用約占 8.3 %;媒體購(gòu)買約占66.6 %;行政與管理費(fèi)用約占25.1 %，應(yīng)占比例符合正常市場(chǎng)運(yùn)作中的比

16、例分配。第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位樓層商品布局備注八樓餐飲、休閑娛樂(lè)、健身、電玩、圖書五樓溫馨家居用品、床上用品、窗簾布藝、國(guó)際精品廳四樓針紡織品、服裝配飾、文化用品、五金電氣、家用小電器、工藝禮品、小百貨、汽車飾品三樓童裝、兒童玩具、哺幼產(chǎn)品二樓男裝、男士皮衣首層女裝、女式皮衣B1鞋類、皮具、箱包、服裝輔料、布料備選方案:樓層商品布置備注八樓餐飲、休閑娛樂(lè)、健身、電玩、圖書五樓溫馨家居用品、床上用品、窗簾布藝、國(guó)際精品廳四樓鞋類、皮具、箱包、服裝輔料、布料三樓童裝、兒童玩具、哺幼產(chǎn)品二樓男裝、男士皮衣首層女裝、女式皮衣B1針紡織品、服裝配飾、文化用品、五金電氣、家用 小電器、工藝禮品、小百

17、貨、汽車飾品第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容一、招商準(zhǔn)備工作（只針對(duì)配合招商部分）：1、完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的 CI設(shè)計(jì)并注冊(cè)。2、注冊(cè)中文及英文的國(guó)內(nèi)域名（. ）及國(guó)際域名（.com）。3、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。4、完成設(shè)計(jì)制作百榮世貿(mào)中心招商文告、招商樓書，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。5、完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目效果圖的 POP 3D資料光盤。6、完成設(shè)計(jì)制作百榮世貿(mào)中心的主體、各分體剖面模型沙盤。7、完成招商隊(duì)伍的建立（招聘） ，進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。8、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。9、確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。10、招

18、商處的籌建。11、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出 臺(tái)。12、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。13、制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商 業(yè)管理守則等。14、根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū) 域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等） 。二、招商時(shí)間安排： 招商前期準(zhǔn)備工作階段為： 2002/11/01 2003/02/10 正式招商時(shí)間確定為： 2003/02/18 2003/12/30 后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段： 2003/12/30 2004/04/28 1、2002/11/01 2002/12/01 完成招商人員招聘 （

19、10 天）及培訓(xùn)工作（10 天），同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì) 時(shí)實(shí)施方案。2、2002/11/20 2003/01/01 完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記 表等。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列 CI 設(shè)計(jì)，更換識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗 標(biāo)等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語(yǔ)。3、2003/01/01 2003/02/10 完成前期招商文告、招商樓書制作，確定 招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購(gòu)買選擇等） 、招商各項(xiàng)管 理費(fèi)用支出預(yù)算。完成各種 POP、3D vision 、沙盤等的制作。完成招商部 籌建工作。4、2003/02/10 前 完成一切招商準(zhǔn)備

20、工作。5、2003/02/18 招商工作正式開始。6、2003/02/18 2003/03/30 配合組織公關(guān)活動(dòng)，針對(duì)對(duì)象為行業(yè)協(xié)會(huì)、 政府部門的；針對(duì)國(guó)際招商部分的。如有香港招商計(jì)劃單列。7、2003/02/18 2003/05/01 招商第一階段。以北京為重點(diǎn)的招商工作，招商比例按計(jì)劃控制在總體的 60以內(nèi)。 同時(shí)負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。國(guó)際招商部通過(guò)各 駐華商務(wù)參贊、外商駐華代表處、國(guó)外產(chǎn)品在華代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商。外埠招商設(shè) 2 個(gè)月試探期，如果反應(yīng)良好，則由負(fù)責(zé)人員作出報(bào)告提 交招商部，由招商部作出外埠實(shí)地設(shè)點(diǎn)招商計(jì)劃（包括地點(diǎn)選擇、招商規(guī) 模、策劃廣告宣傳配合、

21、費(fèi)用預(yù)算等），報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理審批。 于 8、2003/05/01 前完成所有外地實(shí)地招商工作準(zhǔn)備。9、2003/05/01 2003/08/01 招商進(jìn)入第二階段。在確保北京地區(qū)招商 工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn) 行市場(chǎng)二次開發(fā)。目標(biāo)定位于增加中心商品的名、特、優(yōu)、新、獨(dú)、多樣 化等的內(nèi)涵，外埠與國(guó)際商品在這一階段列為重點(diǎn)。10、2003/08/01 2003/11/01 招商進(jìn)入第三階段。本期工作重點(diǎn)是拾遺 補(bǔ)缺，針對(duì)中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。做到符合百榮世貿(mào)中心的原定市 場(chǎng)定位及功能分布設(shè)計(jì)。根據(jù)實(shí)際招商情況制定招商收尾計(jì)劃，對(duì)招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的 進(jìn)行

22、最后突擊攻關(guān) 11 、 2003/11/01 2003/12/30 招 商進(jìn)入尾聲。所有招商目標(biāo)在 2003/12/30 前責(zé)成有關(guān)分部確實(shí)完成。根據(jù)招商階段預(yù)先挑選商鋪情況、 對(duì)未決定位置的商鋪策劃商戶抓號(hào)的準(zhǔn)備工作（地點(diǎn)、方式、安全保障、 公正程序）。12、2003/12/30 2004/04/28 后招商期、開業(yè)慶典。 招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。招商整體工作做 總結(jié)，財(cái)務(wù)情況匯總報(bào)告公司董事會(huì)。開業(yè)慶典的公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、廣告發(fā)布等。（備選方案）：1、同上。2、同上。3、2003/12/01 2003/01/10 工作內(nèi)容同上。4、2003/01/10 2003/01/

23、20 完成媒體發(fā)布前期工作，一切就緒。5、2003/01/20 （陰歷十二月十八日，大寒） 招商正式開始。6、2003/01/20 2003/02/10 春節(jié)招商工作正常進(jìn)行，并針對(duì)廣 東、福建、浙江沿海地區(qū)春節(jié)港澳臺(tái) 400 萬(wàn)僑胞回鄉(xiāng)省親機(jī)會(huì)，進(jìn)行春節(jié) 攻勢(shì)。結(jié)合韓國(guó)、日本、港臺(tái)商人回鄉(xiāng)探親機(jī)會(huì)，其擴(kuò)散力將會(huì)極有成效。7、其他同上。三、達(dá)成目標(biāo)（設(shè)定理由及達(dá)成手段） ： 達(dá)成目標(biāo)是按照商業(yè)項(xiàng)目招商的程序安排制定的最低限度招商進(jìn)展 要求。實(shí)際招商過(guò)程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個(gè)招 商的成功。此階段主要操作方案是通過(guò)項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提 煉篩選，電話及 DM 營(yíng)

24、銷方式，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資者的吸引程度分析，達(dá) 成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定 20任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項(xiàng)目招商商 戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存在低于 20的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。2、 2003/05/01 2003/08/01 第二階段完成招商任務(wù)的 30。 此階段進(jìn)入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會(huì)同時(shí) 吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、DM營(yíng)銷的滯后反應(yīng)將在此 階段收效； 同時(shí)外埠招商赴當(dāng)?shù)卦O(shè)點(diǎn)的大規(guī)模展開； 以及國(guó)際招商部分預(yù) 計(jì)于此階段到達(dá)見效最明顯階段； 以上四方面支持本階段完成 30的任務(wù) 指標(biāo)。3、2003/08/01 2003/11/01 第三階段完成招

25、商任務(wù)的 50。此階段由于建筑主體出地面， 結(jié)構(gòu)達(dá)到封頂前階段， 商戶對(duì)項(xiàng)目的信 任度大大加強(qiáng)；招商比例中設(shè)計(jì) 50的生產(chǎn)型商戶（廠商及隸屬?gòu)S商營(yíng) 銷機(jī)構(gòu)），40的產(chǎn)品代理商及經(jīng)銷商， 10的普通經(jīng)營(yíng)商戶，前兩階段 主要針對(duì)對(duì)象為比例設(shè)計(jì)中的前 50，此階段由于接納其余 50類型商 戶，標(biāo)準(zhǔn)降低，招商難度相應(yīng)減??；通過(guò)招商進(jìn)展順利、商戶踴躍等方面 的事件公關(guān)活動(dòng)， 對(duì)剩余招商起到催化作用； 恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)運(yùn)用精品商鋪拍 賣會(huì)的形式， 用奪標(biāo)宣傳刺激招商的最后階段工作； 完成最后階段任務(wù)是 具有一定可行性的。另外，具體招商過(guò)程中， 最后階段的實(shí)際情況應(yīng)該是剩余任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低 于計(jì)劃目標(biāo)，實(shí)際已處于收官（

26、圍棋術(shù)語(yǔ)）微調(diào)階段。四、招商實(shí)施內(nèi)容：1、招商人員的招聘工作：為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對(duì)招商隊(duì)伍的建立。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無(wú)法任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒(méi)有時(shí)間對(duì)銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員， 必須具有本行業(yè)從業(yè) 3 年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方 面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國(guó)性和國(guó)際 客戶資源者。招商部人員招聘計(jì)劃：總?cè)藬?shù)為 28 人（暫定） 。按樓層分招商分部招商 1 部：B1層，4人

27、，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)對(duì)男女鞋類、皮具、箱包的招商工作招商 2 部：F1、F2層，4人（暫定），設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)對(duì)男、女服裝、男女皮裝的招商招商 3 部：F3層，4人，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)童裝、童鞋、兒童玩具、兒童用品、哺乳用品等的招商。招商4部：F4層，4人，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)針紡織品、服裝配飾、 家用小五金、電氣產(chǎn)品、家用小電器、小百貨、文化用品、汽車飾品、工 藝禮品等的招商。招商5部：F5層，4人，設(shè)招商主管一名。溫馨家居用品、床上用品、 家紡布藝、窗簾、繩草編織、國(guó)際精品等的招商。招商 6 部： F6 層 4 人，設(shè)主管一名。負(fù)責(zé)餐飲、娛樂(lè)、健身房、電玩 廳、圖書、辦公間的招商。

28、國(guó)際招商部： 4 人，設(shè)主管一名。負(fù)責(zé)國(guó)際商品的招商，任務(wù)是填充F5層的香港廳、臺(tái)灣廳、韓日廳、歐美廳的招商工作管理組織架構(gòu):2、外埠招商計(jì)劃。外埠招商以輕工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域、商品集散中心、區(qū)域代表中心城市為主要目標(biāo)。以下為招商（及廣告輻射）目標(biāo)城市：服裝鞋類：廣州（春夏時(shí)裝、鞋類皮具）；上海（名牌服裝、進(jìn)口服飾）；中山（休閑裝）；花都（皮鞋皮具）；增城新塘（牛仔服裝）；東莞虎門（春夏 時(shí)裝、針織品、鞋）；東莞鹽步（內(nèi)衣）；佛山南桂（童裝）；深圳（春 夏時(shí)裝）；杭州（春夏時(shí)裝、絲綢服裝） ；石獅（牛仔、休閑、童裝） ；寧波（名牌男裝、襯衫）；溫州（名牌男裝、童裝永嘉、鞋）;威海（韓國(guó)服 飾）；義烏

29、（針織、襪子） ；海寧（皮衣） ；河北辛集（皮衣） ；晉江（運(yùn)動(dòng) 服飾、鞋） ；廈門（臺(tái)灣服飾產(chǎn)品） ；哈爾濱（冬季服裝） ；沈陽(yáng)（冬季服裝） ； 浙江湖州（童裝） ；遼寧海城（童裝） ；針織家紡布藝類： 寧波；浙江紹興（柯橋） ；海寧；上海市；廣東南海（西樵） ；山 東青島；蘇州；常熟；箱包類：上海市（奉城）；浙江瑞安（仙降） ；河北高碑店（白溝） ；辛集（皮具箱包）；海寧；廣州（高檔箱包） ；遼寧南臺(tái)；兒童玩具類：義烏；廣東省（ 60）；深圳（外銷產(chǎn)品為主） ；廣東澄海； 文化用品類：上海市；義烏；溫州；寧波（寧海） ；廣東潮陽(yáng)；深圳市； 小百貨商品類：義烏；溫州；石家莊；除此之外，考慮到

30、全國(guó)各經(jīng)濟(jì)區(qū)塊中心城市的輻射作用，在 以上城市的有針對(duì)性的招商計(jì)劃以外，同時(shí)包含對(duì)典型中心城市的招商工 作安排。主要有：天津；武漢；成都；重慶；杭州；南京；濟(jì)南；沈陽(yáng)； 大連；福州；廈門；鄭州；長(zhǎng)沙。國(guó)際招商部分通過(guò)中國(guó)工商聯(lián)、貿(mào)促會(huì)的協(xié)助聯(lián)合各國(guó)駐華使館商務(wù) 參贊、外商駐華機(jī)構(gòu)、有關(guān)外資企業(yè)及行業(yè)協(xié)會(huì)。主要針對(duì)的國(guó)家有：香港、臺(tái)灣、韓國(guó)、日本、美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、意大利、英國(guó)、澳大利亞等。3、（備選方案）外埠招商部分：在初期由公司自行進(jìn)行外埠招商工作，每月總結(jié)。同時(shí)做委托代理公 司招商計(jì)劃， 12個(gè)總結(jié)期之后， 若在外埠自行招商進(jìn)展欠理想的情況下， 全面考慮將外埠、國(guó)際部分招商進(jìn)行委托，同時(shí)公

31、司的招商計(jì)劃繼續(xù)進(jìn)行 （委托建議以松散式合作方式為主） 。第八部分：廣告宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費(fèi)用比例最大，操作方式安排對(duì)招商工作又會(huì) 起到極大影響的部分。廣告策劃得當(dāng)，會(huì)取得事半功倍的效果，取得良好 的招商業(yè)績(jī)將成為順理成章（具體策劃工作視領(lǐng)導(dǎo)決定由公司進(jìn)行策劃， 廣告公司配合制作和發(fā)布，還是全權(quán)委托廣告公司進(jìn)行策劃和實(shí)施） 。 一、廣告宣傳準(zhǔn)備工作：1、2002/12/01 2003/01/20 由廣告公司完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意 （ 創(chuàng)意與預(yù)算由廣告公司做出 ） 。由公司決策層及相關(guān)人員審定并提出修改 意見。2、2002/12/01 2003/01/30 完成所有招商印刷品的設(shè)計(jì)、排版、印刷。 包括招商文告、招商樓書、名片設(shè)計(jì)制作、POP廣告立牌、拉架、擎 天柱、戶外廣告牌、流動(dòng)廣告、沙盤、 3D vision 光盤、禮品等。3、2003/01/30 2003/03/30 DM。4、 2003/01/30 2003/02/01 完成廣告創(chuàng)意方案， 并制作出膠片與平面創(chuàng) 意稿。膠片分5、15、30