宜賓縣房地產市場分析報告

1、1、 宜賓土地市場分析1.1、宜賓市地價現狀2006年，四川宜賓樹高房地產開發(fā)有限公司分別以81.33萬元/畝、122.67萬元/畝、125.33萬元/畝拍下了中壩片區(qū)的三塊土地。也從2006年開始，宜賓市的土地步入了100萬元/畝的大關。2010年1月28日上午, 天柏組團a1-2-04地塊被拍出334萬元/畝的天價,而同時被拍賣的天柏組團a1-2-08地塊更是創(chuàng)出了377萬元/畝的價格,這也是宜賓到目前為止土地拍賣的最高價格，兩塊地的用地性質都是居住用地（可兼容商業(yè)用地），成交總價分別為3.74億元和4.09億元，樓面地價在1400元1600元/平方米之間。20072009年柏溪土地出讓表

2、序號用地單位地塊位置用地面積（畝）出讓金（萬元）土地單價（萬元/畝）1宜賓華富房地產開發(fā)有限公司柏溪鎮(zhèn)12.25236.78519.332卿?；刍疖囌疽阅?，育才路和交通街之間6.22783.594125.983宜賓寅吾房地產開發(fā)有限公司鐵北新區(qū)28-01號55.642411.04543.334宜賓興業(yè)房地產開發(fā)有限公司黑河南側23.172447.99219.335宜賓寶蓉油脂有限公司；重慶明飛置業(yè)有限公司柏溪 育才路15.3811199.718786宜賓華富房地產開發(fā)有限公司科貿路以西、宜建路南側2.23168.40230.667宜賓華富房地產開發(fā)有限公司振興路（原絲廠用地）23.853168

3、5.61270.678宜賓華富房地產開發(fā)有限公司振興路（原大修廠）14.3331481.025103.339宜賓市成中房地產開發(fā)集團有限公司鐵北新區(qū)(南山星城）128.6797034.45254.6710宜賓旭能房地產開發(fā)有限公司華盛街與橫街之間3.12376.48120.6720072009年柏溪鎮(zhèn)出讓的土地價格從19.33125.98萬元/畝，平均土地價格為55萬元/畝，其中成中集團南山星城土地成交價格是55萬元/畝，樓地面價約為375元/平方米。1.2、20082010年宜賓土地招拍掛情況據統(tǒng)計，2007年宜賓商品住宅用地的投放總量約1694畝，平均容積率為1.51.6。這批土地中的大部

4、分將在2008年下半年至2009年上半年投入開發(fā)，并在2009年下半年進入房產預售，全年的上市總量約175萬。2008年宜賓商品住宅用地的投放總量約126畝，平均容積率為4.04.1。這批土地中的大部分將在2009年下半年至2010年上半年投入開發(fā)，并在2010年下半年進入房產預售，全年的上市總量約34萬。2009年宜賓商品住宅用地的投放總量約688畝，平均容積率為2.42.5。這批土地中的大部分將在2010年下半年至2011年上半年投入開發(fā)，并在2011年下半年進入房產預售，全年的上市總量約112萬。2010年6月前，宜賓商品住宅用地的投放總量約184.3畝，平均容積率為3.5。這批土地中的

5、大部分將在2011年下半年至2012年上半年投入開發(fā)，并在2011年下半年進入房產預售，上市總量約43.02萬。柏溪鎮(zhèn)20072009年期間出讓土地10宗，共計285畝，平均容積率約3.0，近兩年可以為柏溪市場提供約57萬貨量，約5700套房屋，正常銷售情況柏溪鎮(zhèn)要3.7年左右能夠消化掉5700套房屋。成交最大地塊：白沙組團，凈地面積274畝，建筑面積46萬平米成交單幅地塊最高總價：天柏中壩組團，6.27億元拍賣土地樓面單價：平均：615元/平米；最高：1600元/平米；最低：43元/平米2、 2009年宜賓房地產市場銷售量2009年（1-12月）宜賓城區(qū)商品房共計成交11397套（以宜賓市房

6、地產管理公布的商品房備案數據為統(tǒng)計依據），與2008年同比上漲45%。2009年，宜賓市區(qū)商品房銷售面積約為210萬，同比增加29%；商品房銷售均價約3400元/，價格區(qū)間從2200-4100元/；其中南岸西區(qū)樓盤鑫空間銷售了1330套，占整個市場份額約為11.7%，中壩組團的“黃桷坪花園”銷售了1532套，占整個市場份額約為13.4%。20072009年三年期間柏溪鎮(zhèn)商品房共計成交4643套，銷售面積達到了406071平方米，2009年是柏溪商品房成交量最大的一年，約成交商品房達到2400套，約占整個宜賓市場份額約為17%（柏溪鎮(zhèn)數據來自宜賓縣房管局）。3、 柏溪鎮(zhèn)未來房地產市場供需分析3.

7、1本項目一期開發(fā)供應量a-1地塊：總用地面積：50085 m2（約75畝）總建筑面積：125213 m2小區(qū)總戶數：1252戶（暫按100m2/戶計算）a-2、a-3地塊：總用地面積：11645 m2（約17畝）總建筑面積：29113m2小區(qū)總戶數：291戶（暫按100m2/戶計算）b-1地塊：總用地面積: 42242 m2（約63.4畝）總建筑面積：147847m2小區(qū)總戶數：1479戶（暫按100m2/戶計算）b-2地塊：總用地面積:59526m m2（約89.3畝）總建筑面積:238104m2小區(qū)總戶數：2381戶（暫按100m2/戶計算）c-1、c-2地塊：總用地面積:40128m2（

8、約60.19畝）總建筑面積:160512m2小區(qū)總戶數：1605戶（暫按100m2/戶計算）c-3地塊：總用地面積:40384m2（約59.5畝）總建筑面積:161536m2小區(qū)總戶數：1615戶（暫按100m2/戶計算）根據以上數據進行測算 ：一期規(guī)劃總用地面積：244010m2一期規(guī)劃總建筑面積：862325m2一期規(guī)劃總戶數 ：8623戶如果5年完成開發(fā)，則：每天銷售戶數：8623/1825=4.7套如果10年完成開發(fā)，則：每天銷售戶數：8623/3650=2.36套3.2、本項目二期供應量d-1、d-2、d-3地塊：總用地面積:50121m2（約75.18畝）總建筑面積:200484m

9、2小區(qū)總戶數：2005戶（暫按100m2/戶計算）如果按照3年完成開發(fā)，則：每天銷售戶數：1.8套3.3、山頂1200畝地供應量總用地面積:約1200畝按照容積率：3.0計算總建筑面積:2399976m2小區(qū)總戶數：24000戶（暫按100m2/戶計算）如果按照10年完成開發(fā)，則：每天銷售戶數：6.58套如果按照15年完成開發(fā)，則：每天銷售戶數：4.38套3.4、南山星城、萬興現代城及其他項目供應量供應戶數約：3000戶（成中2000+萬興1000）如果按照5年完成開發(fā)，則：每天銷售戶數：1.64套3.5、柏溪鎮(zhèn)房地產市場需求根據宜賓縣房管局提供的數據：n 2007年2009年三年期間柏溪鎮(zhèn)商

10、品房成交了4643套n 每天的平均需求量為：4.24套結論：綜上分析，柏溪未來10年房地產市場供大于求，屬于買方市場，市場競爭壓力比較大。本項目一期開發(fā)每天最高銷售量為2套，最多每年銷售量730套左右，需要12年左右完成全部開發(fā)。本項目正常的銷售量為占柏溪市場份額的30%，即每天銷售量為1.27套，每年平均銷售量為465套左右，需要18年左右完成全部開發(fā)。4、 本土發(fā)展商實力及品牌發(fā)展研究4.1、本地最具有實力發(fā)展商的確定柏溪是一個起步不久的城市，房地產行業(yè)還不夠成熟，本地開發(fā)商大多小盤操作，缺少大盤經驗，所以綜合實力不強，真正具有實力的房產公司不多,宜賓成中房地產開發(fā)集團有限公司憑借強大的實

11、力，在柏溪開發(fā)了9個樓盤奠定了本土最具實力的開發(fā)商位置。4.2、 宜賓成中房地產開發(fā)集團有限公司品牌剖析及發(fā)展趨勢421、宜賓成中房地產開發(fā)集團有限公司業(yè)跡序號項目名稱區(qū)位榮譽1榕樹園柏溪鎮(zhèn)成中路99年開發(fā)第一個小區(qū)，注重整體布局2金沙江大廈柏溪鎮(zhèn)金沙江廣場旁柏溪最佳地段，位置優(yōu)越3天?；ㄔ钒叵?zhèn)成中路設有綠化休閑廣場、地下停車場，配套了商務中心、醫(yī)務所、幼兒園、餐飲住宿、會所等服務設施曾獲得四川省“天府杯”銀獎4天福北苑柏溪鎮(zhèn)科貿路小區(qū)周邊城市配套成熟，生活方便5錦繡花園宜賓市江北振興大道配套完善，有會所、幼兒園、早晚服務部、游泳池等。采用曲線圍合、多層、聯排相結合的建筑風格。被評為“市民喜

12、愛的十佳樓盤”6三江家園宜賓市翠屏區(qū)黃桷坪大道市政府倒遷工程7天福南苑a、b區(qū)柏溪鎮(zhèn)成中路柏溪首座最高的臨江公寓8翡翠園宜賓市翠屏區(qū)南岸蜀南大道地理位置優(yōu)越，地處宜賓市規(guī)劃的文體功能區(qū)和未來都市商務中心9吉星花園柏溪鎮(zhèn)二二四英才街一號小區(qū)戶型多樣化，滿足不同客戶的需求，獲得“最佳生態(tài)戶型”獎10皖宜小區(qū)宜賓市翠屏區(qū)西郊翠柏大道經濟適用住宅11藍天花園柏溪鎮(zhèn)科貿路成熟的環(huán)境，便捷的交通12文星花園柏溪鎮(zhèn)二二四英才街臨近宜賓縣新二中13春江盛景宜賓市中壩片區(qū)濱河路總建12萬平方米，面向金沙江,背靠翠屏山公園，交通便捷14金鳳凰花園宜賓市翠屏區(qū)下江北白沙灣街道辦事處學塘社區(qū)總建筑面積約20萬平米,

13、打造田園立體式綠化空間的現代居住環(huán)境。15駿逸江南南岸東區(qū)菜園沱長江大橋旁總建約12萬平方米，一線江景樓盤16南山星城宜賓縣經濟開發(fā)區(qū)鐵北新區(qū)福壽為主題的大型坡地風情社區(qū)，總建筑面積近30萬平米，約2000戶。17太陽島白沙組團宜南大道旁總建面近30萬平米，打造綠色生態(tài)高層群落、多層群落，更將類別墅坡地情景洋房422、成中品牌策略的特點從周邊逐步往中心深入的發(fā)展方向，推動其房地產品牌形成。 “質量第一，客戶滿意” 的質量方針，為其房地產發(fā)展，提供了強大的動力支持，使其更好地抓好質量，提高信譽，以至在宜賓和柏溪市樹立一個美好的企業(yè)形象。 1992年開始從事施工建設，工程技術過硬，施工隊伍專業(yè)，施

14、工管理嚴格，使他產品質量得到保證，換來消費者的信賴，有利于知名度的提高。 由周邊（以柏溪為根據地）逐步往市區(qū)（宜賓翠屏、白沙等）中心深入，開發(fā)規(guī)模由小逐漸到大的策略，使其房地產品牌逐漸形成。 從1999成中集團在柏溪開發(fā)的第一個項目“榕樹園”開始，到目前成中集團在柏溪已經開發(fā)了9個樓盤，開發(fā)規(guī)模也是由小到大，目前開發(fā)的南山星城建筑面積達到了30萬平方米，成中集團目前在柏溪的房地產開發(fā)領域中處于第一的位置，尤其是在鐵北新城的開發(fā)中，更是為其奠定了霸主的地位。 在其開發(fā)的項目中，均以創(chuàng)新的開發(fā)理念，優(yōu)越的規(guī)劃設計、建筑質量、園林景觀及物業(yè)管理共同打造較理想的人居環(huán)境，而這種環(huán)境不但給人舒適的居住，

15、同時也給人一個身份的象征，在開發(fā)中，以產品優(yōu)越贏取知名度和信賴，以產品優(yōu)越推動品牌形成。423、成中房產品牌形成的特點以產品創(chuàng)新與優(yōu)越，規(guī)模的逐漸擴大推動品牌的形成。 2007、2008開發(fā)建設了“春江盛景”、“文星花園”、 “翠柏商貿城” 、“金鳳凰花園”，確立了其市場地位； 2009精心打造“駿逸江南”、“南山星城”、“太陽島”等項目。其中，“天福花苑”榮獲工程質量“天府杯”獎，“四川省質量過硬服務滿意優(yōu)秀住宅項目”，“錦繡花園”、“春江盛景”分別獲宜賓市“十佳樓盤”、“十佳戶型”獎，“金鳳凰花園”被國家建設部、文化部評為“全國和諧人居經典項目獎”等獎項。從此成中房產知名度就一日千里。n

16、2007年開始，成中集團將主要精力集中在宜賓市，對柏溪的投 入相對減弱，目前柏溪在售的樓盤僅有南山星城項目，但樓盤規(guī) 模卻越來越大，南山星城建筑面積達到30萬平方米。5、 項目產品建議書5.1、住宅產品建議書5.1.1市場定位定位：一線江景、休閑健康、環(huán)境優(yōu)美的大型生態(tài)社區(qū)金色江畔5.1.2價格定位n 宜賓市在售樓盤市場價格：片 區(qū)樓盤業(yè)態(tài)銷售均價優(yōu)惠政策南岸西區(qū)南濱泰筑高層公寓均價4100元/平米商鋪14000元/平米一次性付款優(yōu)惠1%宜都天成多層起價3380元/平米均價3500元/平米一次性付款優(yōu)惠1%萊茵河畔西湖灣小高層、高層3900元/平米一次性付款優(yōu)惠總價一折南岸東區(qū)俊逸江南純高層4

17、100元/平米一次性付款優(yōu)惠1%，按揭優(yōu)惠20元/平米德燁都市名園多層、小高層3650元/平米無優(yōu)惠中壩組團正和濱江國際高層均價3600元/平米車位73000元/個優(yōu)惠情況：一次性優(yōu)惠50元/平米，按揭優(yōu)惠10元/平米外灘一號高層起價3700元/平米少量房源一次性付款優(yōu)惠1%白沙組團地中海藍灣多層、小高層、高層多層均價3800元/平米左右，小高層均價3500元/平米左右，高層均價3200元/平米一次性付款優(yōu)惠2%，藍客會會員可享受不同級別優(yōu)惠青年國際多層、小高層、高層4200元/平米一次性付款優(yōu)惠總價1%黃桷坪花園多層、小高層3050元/平米一次性付款優(yōu)惠40元/平方米太陽島多層、小高層、高層

18、均價3300元/平米一次性付款優(yōu)惠50元/平米長江國際青年城高層公寓均價3250元/平米一次性付款優(yōu)惠30元/平方米江北片區(qū)遠達尚城高層未定香頤雅園小高層電梯起價3230元/平米一次性付款優(yōu)惠20元/平方米和美佳園純多層均價4000元/平米僅有少量躍層已售完無優(yōu)惠書香府第多層均價3880元/平米一次性付款優(yōu)惠總價1%江北興城純多層2800元/平米無優(yōu)惠天柏片區(qū)萬興現代城（d組團）多層、小高層均價3460元/平米一次性付款優(yōu)惠20元/平方米振興大廈多層、小高層、高層底層商鋪8000-9500元/平米，二層營業(yè)用房4500元/平米一次性付款優(yōu)惠總價1%陽光新園純多層均價2200元/平米一次性付款優(yōu)

19、惠20元/平方米南山星城多層、小高層、高層均價2700元/平米一次性付款優(yōu)惠40元/平方米柏領佳苑小高層、高層預計均價3000元/平米暫無優(yōu)惠方案n 本項目價格定位：住宅銷售價格均價3300元/單價a-1地塊2800元/a-2地塊2800元/b-1地塊3500元/b-2地塊3500元/c-1地塊3600元/c-2地塊3600元/5.1.3客戶定位定位：居住質素遠小于其身份價值的老板階層與政府領導社會（柏溪及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）中堅一族目標客群描述年齡主力客群為3550歲，輔以5060歲老人職業(yè)1/2老板階層（準老板）、政府及事業(yè)部門高級領導 1/4中堅一族（企業(yè)事業(yè)單位的中高級管理人員、高級職員等）1/

20、4退休的政府及事業(yè)單位干部（養(yǎng)老、為兒女購房）家庭年收入520萬元5.1.4產品定位定位：以小高層/高層空中花園洋房為主、輔以部分公寓的生態(tài)社區(qū)5.1.5總體規(guī)劃建議n 規(guī)劃設計理念以“金牌品質，時尚生活”為理念，在宜賓創(chuàng)造一種“休閑、健康”的全新生活方式，全力打造“柏溪“城市坐標”的最新形象。結合柏溪城市濱江發(fā)展的戰(zhàn)略方向，項目要建設成為濱江地區(qū)的標志性都市化氣息濃厚的居住區(qū)，實現“國際時尚 生態(tài)健康”的新生活理想，整合一切可以整合的資源。n 總體規(guī)劃要體現的特別元素總體規(guī)劃要體現出小區(qū)的休閑、健康的概念，特別是注重全民的參與性；總體規(guī)劃要充分發(fā)揮交通的優(yōu)勢，為業(yè)主提供良好的交通環(huán)境；總體規(guī)

21、劃要考慮開發(fā)的經濟性；從項目內外部空間環(huán)境的整體考慮，注重處理規(guī)劃組織結構與體現自然環(huán)境（江景樓盤）及本項目訴求的休閑、健康文化特征關系，達到人與人的和諧、人與金沙江的和諧；總體規(guī)劃要巧妙結合現有的城市規(guī)劃及濱江地塊的狀況，達到適度超前的規(guī)劃效果。n 總體平面規(guī)劃設計提示充分考慮分期發(fā)展的需要，每一期的地塊具有獨立性，能享受到自然的環(huán)境，并且在發(fā)展的過程中可以保持相對的完整性，直至整個項目完全落成。各期的規(guī)劃要充分考慮業(yè)主生活便利性，配套方面在注重實用性的前提下，適當考慮各期的配套配置，實現期期有新的亮點來沖擊市場。合理布局服務設施，使居民能方便地獲取內心安寧和精神愉快，又能擁有物質生活的滿足

22、。充分考慮綠化景觀，將本項目營造成獨特的休閑、生態(tài)居住區(qū)。5.1.6單體及主力戶型設計建議n 物業(yè)形態(tài)定位l 小高層/高層空中花園洋房n 物業(yè)形態(tài)定位的市場依據l 在城市中的位置定位：l 處于柏溪老城區(qū)中心隨著沿江景觀帶的打造，這一區(qū)域將形成未來的城市中心，同時也將成為天柏組團的區(qū)域名片，本項目剛好處于這一中心地段，同時也是富人居住區(qū)，對本項目的發(fā)展具有良好的促進作用，同時也使本項目成為頂級樓盤提供了有力的保證。n 柏溪的建設需要城市化的建筑柏溪目前的城市化進度水平較慢，都市氣息不夠濃厚，作為城市化的主要標志，小高層和高層建筑必將成為柏溪建設的主流。n 從消費者的需求現狀分析柏溪人對時尚房型接

23、受能力較強，這為本項目的戶型創(chuàng)新提供了更大的發(fā)揮空間，小高層和高層的樓盤已經被市場接受。創(chuàng)新的戰(zhàn)略目標n 小高高層空中花園洋房戰(zhàn)略目標一：通過空中花園概念，實現市場差異化競爭；戰(zhàn)略目標二：引入多陽臺設計，實現景觀資源的價值提升；戰(zhàn)略目標三：建立市場的基礎上，通過產品創(chuàng)新，實現超越競爭，引領市場；戰(zhàn)略目標四：通過入戶大堂、部分首層架空，倡導項目高品質生活。n 創(chuàng)新產品亮點挖掘l 從市場的角度看，創(chuàng)新的產品既可填補市場的空白，又可讓市場更加活躍，更加精彩。l 從項目的角度看，創(chuàng)新產品將成為項目的亮點。l 從目標客戶的角度看，創(chuàng)新產品滿足了他們的需要，體現了他們的身份和地位。因此，本項目應該把握機會

24、，填補市場的空白點，引入創(chuàng)新產品，打造項目自身的特色，豐富項目的亮點，創(chuàng)造項目的市場名片。n 引入多陽臺設計理念本項目的高層采用躍式多陽臺的戶型設計，戶戶有穿堂風，窗窗都有自己的美景，擴大景觀視覺，重點突出項目的景觀資源，使買家任何方位都會享受到小區(qū)的自然美景。5.1.7、戶型設計建議n 本項目的戶型定位依據l 本項目的特殊性由于本項目定位為柏溪最高檔的樓盤，為符合本項目的定位，面積上應以中大戶型為主，但由于項目所處柏溪的消費能力有限，本項目供應量較大，目前國家政策對市場中改善性需求的抑制等不利因素。建議本項目應考慮擴大項目的目標消費群，爭取將目標消費群一網打盡，考慮增加部分中小戶型面積，同時

25、主力戶型面積盡量壓縮。n 本項目的戶型定位如下l 戶型定位l 小高層空中花園洋房建筑面積在70-160平方米（少量復式）l 高層空中花園洋房建筑面積在80-180平方米（少量復式）l 主力戶型定位主力戶型面積總價小高層100平方米35萬高層125平方米50萬n 各戶型配比l 小高層和高層所占比例物業(yè)形態(tài)面積比例復式150180平方米3%四房二廳130150平方米7%三房二廳二衛(wèi)110130平方米20%三房二廳一衛(wèi)100110平方米20%二房二廳二衛(wèi)85100平方米35%二房二廳一衛(wèi)7085平方米15%n 各戶型描述l 主力戶型設計要求(1)提高實用率，擠干面積水分在設計中保證基本功能和舒適性的

26、前提下：盡量避免戶型里的多余面積，在有限面積中進行巧妙的功能設計，以保證總面積的最大利用率。(2)小進深，大開間的設計在保證單套戶型面積不增加的前提下，應犧牲部分建筑面積盡可能減小住宅的進深、增大起居室與主臥的開間，做到全部戶型開間不少于4米。同時，結構層高達到3米，滿足住戶鋪實木地板的可行性，同時大大提高了客戶在家具擺放及布置時的可發(fā)揮性。首層設大面積庭院式花園，平層、錯層或躍層設計，采取入戶空中花園。頂層可設計躍層，設入戶空中花園和頂層景觀露臺。(3)保證良好的采光與通風應該在設計上盡量避免出現暗衛(wèi)或客廳的采光不足的情形，保證主臥室與客廳良好的通風和采光。(4)在保證朝向的基礎上，兼顧景觀

27、功能保證大部分體量為南北朝向的設計，窗的設計與窗外景觀相結合，強調戶型的觀景性同時應采用多陽臺設計，和輔以適量的轉角窗設計。在開間上廳不小于4.5米，主臥不小于3.9米n 戶型功能設計建議戶型功能區(qū)的設置應首先遵循動靜分區(qū)，干濕分區(qū)、主次分區(qū)的設計原則。具體的戶型功能設置及分區(qū)見下表：戶型結構戶型面積功能區(qū)的設置二房平層70-100m21、設公共區(qū)，包括：餐廳+起居廳2、設服務區(qū)，包括：廚房+客衛(wèi)3、設居住區(qū)，包括：主臥套房+次臥4、引入雙陽臺設計（觀景陽臺+工作陽臺）三房主力戶型100-130m21、設公共區(qū)，包括：起居廳+餐廳2、設服務區(qū)，包括：廚房+儲存間+客衛(wèi)+書房1間3、設居住區(qū)，次

28、臥（1間）+主臥套層（主臥+主衛(wèi)）4、引入三陽臺設計四房130-150 m21、設公共區(qū)，包括：起居廳+餐廳+小型多功能廳2、設服務區(qū)，包括：廚房+客衛(wèi)+儲物間+書房1間3、設居住區(qū)，包括：次臥（2間）+主臥套房（主臥+主衛(wèi)）+多功能房（可作書房，娛樂室等）復式150-180 m21、一層設公共區(qū)和服務區(qū)包括：起居廳（挑空式）+餐廳+廚房+儲存間+工人房+客衛(wèi)2、二層設居住區(qū)為主，包括：休閑廳（臨起居廳上空）+次臥+主臥套房+書房+客衛(wèi)+功能房3、一層引入雙陽臺設計、二層引入露臺設計戶型內部設計應尊崇尊貴大氣的特點，適當創(chuàng)新，突出個性。除起居室、客廳、主人房、儲藏室、洗衣房、書房等基本配置外，

29、在考慮創(chuàng)新功能空間設計，如娛樂室、多功能廳、宴會廳、休息室以及門廳處理，客廳上空等細部巧妙處理，使其具備高的性價比優(yōu)勢。 5.2、商業(yè)產品建議書5.2.1、產品定位本項目靠近金沙江廣場和濱江路沿線需要有一定數量集中商業(yè)設施。因此本項目的商業(yè)存在一定的市場空間，定位為濱江休閑街大型超市；建立特色街區(qū)濱江休閑街：通過獨特的定位，以優(yōu)越的商業(yè)、休閑、娛樂環(huán)境，吸引柏溪及來自附近區(qū)域的客群。引入大型超市：不僅可以大幅消化商業(yè)面積，同時可刺激區(qū)域人氣上升，帶動其他商業(yè)的需求，促進區(qū)域商業(yè)多層次全面發(fā)展。通過發(fā)展，將這片商業(yè)打造成為柏溪商業(yè)中心，天柏組團重要的商業(yè)圈之一和時尚休閑場所。5.2.2、價格定位

30、商業(yè)銷售價格均價8000元/單價a-1地塊a-2地塊4500元/b-1地塊6000元/b-2地塊6000元/c-1地塊8000元/c-2地塊7000元/6、 項目各地塊經濟分析6.1、a地塊經濟分析6.1.1技術經濟指標（根據規(guī)劃要點計算）序號項目面積（平方米）序號項目面積（平方米）1總建筑面積1543261總用地面積617302住宅建筑面積1473262住宅用地面積589303商鋪建筑面積70003商鋪用地面積28004地下停車位（個）1655地下室面積57756.1.2銷售收入估算序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）總價（萬元）1小區(qū)總銷售收入1543262898 44731.28

31、2小高層住宅147326280041251.283商鋪7000450031504地下停車位（個）165200003306.1.3成本測算序號項目提取比例及依據總價(萬元）住宅總成本商鋪車位1土地成本土地面積*150萬元/畝13882.313252.6629.71.1土地出讓金2前期工程費1527.51426.767.82.5臨時水、電、路平整費總建筑面積*1元/平方米15.414.70.72.6勘察、測量費總建筑面積*2元/平方米30.929.51.42.7建筑設計費總建筑面積*20元/平方米308.7294.714.02.8市政設計費(3)+(4)的3%676.5627.629.82.9綠化

32、設計費(3)+(4)的2%451.0418.419.93.0 施工圖預算編制費(3)+(4)的0.2%45.141.82.03基礎設施配套總建筑面積*120元/平方米1851.91767.984.04房屋建筑安裝工程費按照當地建安成本20697.619152.4910.0635.34.1住宅建筑面積*1300元/ 平米19152.38 19152.38 4.2商鋪建筑面積*1300元/ 平米910.00 910.00 車位地下室面積*1100元/平方米635 635.25 5園林綠化總建筑面積*100元/平方米1543.31473.370.06行政性及其它費用178.9168.78.06.1標

33、底編制費建安費的0.2%41.438.31.86.2招投標費建安費的0.15%31.028.71.46.3質量監(jiān)督費建筑面積0.9元/平米13.913.30.66.4工程監(jiān)理費建筑面積6元/平米92.688.44.27管理費建安費的3%620.9574.627.38不可預見費建安費的3%620.9574.627.39財務費用銷售收入的2%894.6825.063.06.610銷售費用銷售收入的3%1341.91237.594.59.911銷售稅金及附加2505.02310.1176.418.511.1營業(yè)稅銷售額*5%2236.56 2062.6157.516.511.2城建稅營業(yè)稅*7%15

34、6.56 144.38 11.03 1.16 11.3教育費附加營業(yè)稅*4%89.46 82.50 6.30 0.66 11.4印花稅銷售額*0.05%22.37 20.61.60.212總成本（總投資）45664.9 42763.3 2158.0 670.2 13單方（個）成本2959 2903 3083 2257 14各單體樓面地價900 900 900 測算結果：總銷售收入：44731萬元總利潤：-934萬元總成本：45665萬元銷售利潤率:-2%（1）地價：100萬元/畝銷售價格：2800元/平方米商鋪按照：4500元/平方米按此指標進行測算開發(fā)收益：3694萬元開發(fā)收益率：9% （2

35、）地價：139萬元/畝銷售價格：2800元/平方米商鋪按照：4500元/平方米按此指標進行測算開發(fā)收益：84萬元開發(fā)收益率：0.2%結論：按照這個測算結果，地價為139萬元/畝的時候已經達到盈虧臨界點，所以a地塊價格不能超過139萬元/畝。6.2、b地塊經濟分析6.2.1技術經濟指標（根據規(guī)劃要點計算）序號項目面積（平方米）序號項目面積（平方米）1總建筑面積3859511總用地面積1017682公寓建筑面積3206342公寓用地面積845453商鋪建筑面積653173商鋪用地面積172234地下停車位（個）7295地下室面積276456.2.2銷售收入估算序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平

36、方米）總價（萬元）1小區(qū)總銷售收入3859513961 152870.12公寓3206343500112221.93商鋪65317600039190.24地下停車位（個）7292000014586.2.3成本測算序號項目提取比例及依據總價(萬元）公寓總成本商鋪車位1土地成本土地面積*200萬元/畝30515.125350.85164.31.1土地出讓金2前期工程費5099.84105.4836.32.5臨時水、電、路平整費總建筑面積*1元/平方米38.632.16.52.6勘察、測量費總建筑面積*2元/平方米77.264.113.12.7建筑設計費總建筑面積*20元/平方米771.9641.3

37、130.62.8市政設計費(3)+(4)的3%2430.11943.0395.82.9綠化設計費(3)+(4)的2%1620.11295.4263.93.0 施工圖預算編制費(3)+(4)的0.2%162.0129.526.43基礎設施配套總建筑面積*120元/平方米4631.43847.6783.84房屋建筑安裝工程費按照當地建安成本76371.660920.512410.23041.04.1公寓建筑面積*1900元/ 平米60920.46 60920.46 4.2商鋪建筑面積*1900元/ 平米12410.23 12410.23 車位地下室面積*1100元/平方米3041 3040.95

38、5園林綠化總建筑面積*100元/平方米3859.53206.3653.26行政性及其它費用533.6434.588.56.1標底編制費建安費的0.2%152.7121.824.86.2招投標費建安費的0.15%114.691.418.66.3質量監(jiān)督費建筑面積0.9元/平米34.728.95.96.4工程監(jiān)理費建筑面積6元/平米231.6192.439.27管理費建安費的3%2291.11827.6372.38不可預見費建安費的3%2291.11827.6372.39財務費用銷售收入的2%3057.42244.4783.829.210銷售費用銷售收入的3%4586.13366.71175.74

39、3.711銷售稅金及附加8560.76284.42194.781.611.1營業(yè)稅銷售額*5%7643.51 5611.11959.572.911.2城建稅營業(yè)稅*7%535.05 392.78 137.17 5.10 11.3教育費附加營業(yè)稅*4%305.74 224.44 78.38 2.92 11.4印花稅銷售額*0.05%76.44 56.119.60.712總成本（總投資）141797.7 113415.8 24835.1 3195.5 13單方（個）成本3674 3537 3802 10759 14各單體樓面地價791 791 791 測算結果：總銷售收入：152870萬元總利潤：

40、11072萬元總成本：141798萬元銷售利潤率:8%6.2.4、盈虧平衡分析 項目整體公寓商鋪車位總成本c141,797.69 113,415.84 24,835.12 3,195.50 固定成本 f125,593.46 101,520.32 20,680.96 3,040.95 總可變成本 v16,204.23 11,895.52 4,154.16 154.55 r3.68%3.68%3.68%3.68%m88.57%89.51%83.27%95.16%盈虧臨界點銷售額 s147,220.30 117,753.08 25,784.86 s=f/m(1-r)項目整體公寓商鋪車位總成本c125

41、,593.46 101,520.32 20,680.96 3,040.95 固定成本 f125,593.46 101,520.32 20,680.96 3,040.95 總可變成本 v16,204.23 11,895.52 4,154.16 154.55 r3.68%3.68%3.68%3.68%l0.15%0.15%0.15%0.15%銷售單價 p3,960.87 3,500.00 6,000.00 1,111.11 盈虧臨界點銷售量 q329,725.15 301,620.15 35,842.22 28,459.50 q=c/p1-(r+l) 項目整體公寓商鋪車位總成本c125,593.4

42、6 101,520.32 20,680.96 3,040.95 固定成本 f125,593.46 101,520.32 20,680.96 3,040.95 總可變成本 v16,204.23 11,895.52 4,154.16 154.55 r3.68%3.68%3.68%3.68%l0.15%0.15%0.15%0.15%銷售面積 q385,951.00 320,634.00 65,317.00 13,122.00 盈虧臨界點銷售價格 p3,383.84 3,292.45 3,292.46 2,409.82 p=c/q1-(r+l)（1） 地價：250萬元/畝銷售價格：3500元/平方米商

43、鋪按照：6000元/平方米按此指標進行測算開發(fā)收益：3444萬元開發(fā)收益率：2.3%（2） 地價：272萬元/畝銷售價格：3500元/平方米商鋪按照：6000元/平方米按此指標進行測算開發(fā)收益：87萬元開發(fā)收益率：0.06%按照這個測算結果，地價為272萬元/畝的時候已經達到盈虧臨界點，所以b地塊價格不能超過272萬元/畝。6.3、c-1地塊經濟分析6.3.1技術經濟指標（根據規(guī)劃要點計算）序號項目面積（平方米）序號項目面積（平方米）1總建筑面積1605121總用地面積401282公寓建筑面積1123522公寓用地面積280883商鋪建筑面積481603商鋪用地面積120404地下停車位（個）

44、3015地下室面積120406.3.2銷售收入估算序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）總價（萬元）1小區(qū)總銷售收入1605124958 79576.722小高層住宅112352360040446.723商鋪481608000385284地下停車位（個）301200006026.3.3成本測算序號項目提取比例及依據總價(萬元）公寓總成本商鋪車位1土地成本土地面積*250萬元/畝15040.510527.74512.71.1土地出讓金2前期工程費2124.11438.6616.62.5臨時水、電、路平整費總建筑面積*1元/平方米16.111.24.82.6勘察、測量費總建筑面積*2元/平方

45、米32.122.59.62.7建筑設計費總建筑面積*20元/平方米321.0224.796.32.8市政設計費(3)+(4)的3%1012.4680.9291.82.9綠化設計費(3)+(4)的2%675.0453.9194.63.0 施工圖預算編制費(3)+(4)的0.2%67.545.419.53基礎設施配套總建筑面積*120元/平方米1926.11348.2577.94房屋建筑安裝工程費按照當地建安成本31821.721346.99150.41324.44.1公寓建筑面積*1900元/ 平米21346.88 21346.88 4.2商鋪建筑面積*1900元/ 平米9150.40 9150

46、.40 車位地下室面積*1100元/平方米1324 1324.40 5園林綠化總建筑面積*100元/平方米1605.11123.5481.66行政性及其它費用222.1152.265.36.1標底編制費建安費的0.2%63.642.718.36.2招投標費建安費的0.15%47.732.013.76.3質量監(jiān)督費建筑面積0.9元/平米14.410.14.36.4工程監(jiān)理費建筑面積6元/平米96.367.428.97管理費建安費的3%954.7640.4274.58不可預見費建安費的3%954.7640.4274.59財務費用銷售收入的2%1591.5808.9770.612.010銷售費用銷售

47、收入的3%2387.31213.41155.818.111銷售稅金及附加4456.32265.02157.633.711.1營業(yè)稅銷售額*5%3978.84 2022.31926.430.111.2城建稅營業(yè)稅*7%278.52 141.56 134.85 2.11 11.3教育費附加營業(yè)稅*4%159.15 80.89 77.06 1.20 11.4印花稅銷售額*0.05%39.79 20.219.30.312總成本（總投資）63084.1 41505.3 20037.6 1388.2 13單方（個）成本3930 3694 4161 4674 14各單體樓面地價937 937 937 測算結果：總銷售收入：79577萬元總利潤：16493萬元總成本：63084萬元銷售利潤率:26%6.3.4、盈虧平衡分析 項目整體公寓商鋪車位總成本c63,084.05 41,505.32 20,037.55 1,388.21 固定成本 f54,648.92 37,217.96 15,953.59 1,324.40 總可變成本 v8,435.13 4,287.35 4,083.97 63.81 r3.6