中糧海景壹號(hào)營(yíng)銷方案匯報(bào)104747107

1、中糧中糧海景海景1 1號(hào)號(hào) 營(yíng)銷方案匯報(bào)營(yíng)銷方案匯報(bào) 2009年9月3日 銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：進(jìn)取進(jìn)取開盤率開盤率80%80% （即（即53套，可售套，可售66套）套） 價(jià)格目標(biāo)：價(jià)格目標(biāo)：接近接近1010萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平方米平方米 （最終開盤價(jià)格由中糧開盤前決策）（最終開盤價(jià)格由中糧開盤前決策） 品牌目標(biāo)：品牌目標(biāo)：最高熱度最高熱度 中糧中糧 全國(guó)豪宅樣板全國(guó)豪宅樣板項(xiàng)目項(xiàng)目 下半年上海下半年上海唯一最值得期待唯一最值得期待江景豪宅江景豪宅 豪宅市場(chǎng)豪宅市場(chǎng)唯一口碑唯一口碑 我們賣什么？我們賣什么？ 核心賣點(diǎn)核心賣點(diǎn) 陸家嘴一線江景陸家嘴一線江景 面積合適面積合適 總價(jià)合適總價(jià)合適 稀缺稀缺

2、6666套套 怎么賣？怎么賣？ 壓壓 迫迫 式式 銷銷 售售 精準(zhǔn)預(yù)約客戶蓄水 開盤前不報(bào)價(jià)格，不看樣板房, 讓客戶不經(jīng)意間關(guān)注,在目標(biāo)客戶群中自發(fā)形成口碑傳播 精確摸底客戶心理價(jià)位 樣板房開放與開盤同日,集中大量客戶到場(chǎng), “開閘放水”,形成壓迫式氣場(chǎng),達(dá)成銷售目標(biāo) 如何如何 落地？落地？ 第一：現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備好第一：現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備好 第二：客戶準(zhǔn)備好第二：客戶準(zhǔn)備好 第三：推廣及活動(dòng)第三：推廣及活動(dòng) 第四：銷售及執(zhí)行第四：銷售及執(zhí)行 1、現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品提升：、現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品提升：11月月15日前完成日前完成 2、1#16樓（樓（名義名義18層層）樣板房及售樓處：）樣板房及售樓處：11月月15日交付使用日交付使用

3、3、2#樓頂層復(fù)式樓頂層復(fù)式“中糧濱江會(huì)館中糧濱江會(huì)館”：10月交付使用月交付使用 4、臨時(shí)接待會(huì)館、臨時(shí)接待會(huì)館3#東大堂，東大堂，9月月18日前進(jìn)場(chǎng)日前進(jìn)場(chǎng) 1# 大會(huì)所大會(huì)所 小會(huì)所小會(huì)所 臨時(shí)接待會(huì)館臨時(shí)接待會(huì)館 主入口主入口 導(dǎo)示：圖中紫色標(biāo)識(shí)導(dǎo)示：圖中紫色標(biāo)識(shí) 1 1、銀城路轉(zhuǎn)角、銀城路轉(zhuǎn)角6 6米高圍墻米高圍墻 （前期做指引用途） 2 2、入小區(qū)后沿路、入小區(qū)后沿路2 2塊塊 3 3、地下大堂、地下大堂1 1塊塊 4 4、電梯中、電梯中2 2塊塊 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備好：現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備好： 9月月18日進(jìn)場(chǎng)前（臨時(shí)接待會(huì)館）需要完成的工作：日進(jìn)場(chǎng)前（臨時(shí)接待會(huì)館）需要完成的工作： 1、導(dǎo)示系統(tǒng)（前

4、述）、導(dǎo)示系統(tǒng)（前述） 2、家具布置（接待臺(tái)、家具布置（接待臺(tái)1個(gè)個(gè)/大堂洽談桌椅大堂洽談桌椅2套套/室外帶傘休閑桌椅室外帶傘休閑桌椅2套）套） 3、包裝布置：江景、包裝布置：江景/外灘景外灘景/陸家嘴景的大相片（前期需要專業(yè)拍攝）陸家嘴景的大相片（前期需要專業(yè)拍攝） 接待臺(tái)接待臺(tái) 桌椅兩套桌椅兩套 墻面掛黃浦墻面掛黃浦 江和陸家嘴江和陸家嘴 照片照片 小模型小模型 （約（約1.2米長(zhǎng)）米長(zhǎng)） 帶傘桌椅帶傘桌椅 兩套兩套 此處沙發(fā)此處沙發(fā) 隨機(jī)使用隨機(jī)使用 水吧水吧 3#3#東大堂東大堂 平面圖平面圖 臨時(shí)接待會(huì)館臨時(shí)接待會(huì)館 小車：正常車庫(kù)出入口下 保安引導(dǎo)至大堂 臨時(shí)接待會(huì)館 地下大堂設(shè)銷

5、售員崗位， 帶領(lǐng)客戶至1樓東大堂接待 保安引導(dǎo)至 地下停車點(diǎn) 悍馬、跑車：地面停車銷售員迎接接待 1、動(dòng)線周邊綠化、停車位需要在、動(dòng)線周邊綠化、停車位需要在9月月18日前完成整改。日前完成整改。 2、除了會(huì)所及停車場(chǎng)，其余區(qū)域保持封閉，不帶客戶參觀。、除了會(huì)所及停車場(chǎng)，其余區(qū)域保持封閉，不帶客戶參觀。 參觀動(dòng)線參觀動(dòng)線 1#16層（名義層（名義18層）層） 樣板房樣板房 售樓中心售樓中心 樣板房樣板房/售樓處交付時(shí)間：售樓處交付時(shí)間：11月月15日日 特別事項(xiàng)：樓層需做成特別事項(xiàng)：樓層需做成“名義名義18層層” 樣板房與正式售樓處樣板房與正式售樓處 售樓處：開盤后再開始使用售樓處：開盤后再開始

6、使用 樣板房：開盤當(dāng)天開放參觀樣板房：開盤當(dāng)天開放參觀 開盤認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)：目前考慮在大會(huì)所開盤認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)：目前考慮在大會(huì)所 1、中糧、中糧vip 2、易居、易居vip 2200名鉆石級(jí)會(huì)員（購(gòu)買5套以上房屋購(gòu)買1000萬(wàn)以上房屋） 20000名1000萬(wàn)級(jí)以上投資型會(huì)員 30000多名高檔會(huì)所俱樂(lè)部會(huì)員（諾亞財(cái)富） 浦東星河灣、世茂佘山莊園、圣安德魯斯莊園、檀宮、御翠園、蘭喬圣菲、匯寧花園、古北國(guó)際等高 檔樓盤客戶資源 3、跨界資源整合：如游艇會(huì)、跨界資源整合：如游艇會(huì)3000名會(huì)員名會(huì)員 客戶準(zhǔn)備好：客戶準(zhǔn)備好： 上市公司上市公司 ceo 長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角 私營(yíng)業(yè)主私營(yíng)業(yè)主 it等等 新貴新貴 基金基

7、金/ /風(fēng)投風(fēng)投 銀行銀行/ /證券等證券等 金融高端人士金融高端人士 業(yè)界同行業(yè)界同行 及其朋友及其朋友 首批客戶鎖定中國(guó)金字塔頂端五類客戶群體：首批客戶鎖定中國(guó)金字塔頂端五類客戶群體： 客戶定位客戶定位 利用客戶的口碑營(yíng)銷：利用客戶的口碑營(yíng)銷： 通過(guò)系列公關(guān)活動(dòng)在目標(biāo)客群中不經(jīng)意間關(guān)注，形成口碑，在通過(guò)系列公關(guān)活動(dòng)在目標(biāo)客群中不經(jīng)意間關(guān)注，形成口碑，在 圈層內(nèi)傳播放大，從而達(dá)成中糧海景項(xiàng)目成為圈層內(nèi)傳播放大，從而達(dá)成中糧海景項(xiàng)目成為上海上海2009年底最年底最 受人期待的江景豪宅受人期待的江景豪宅（僅僅66席席）。 活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：9月下旬月下旬11月中旬（共月中旬（共8周）周） 活動(dòng)

8、地點(diǎn)：大會(huì)所活動(dòng)地點(diǎn)：大會(huì)所+中糧濱江會(huì)館（中糧濱江會(huì)館（2#頂層）頂層） 活動(dòng)形式：活動(dòng)形式：boss級(jí)的私人級(jí)的私人party 服務(wù)模式：紅纓隊(duì)私屬服務(wù)模式：紅纓隊(duì)私屬 1對(duì)對(duì)1 服務(wù)服務(wù) 搭建搭建中國(guó)中國(guó)bossboss私密私密partyparty平臺(tái)平臺(tái) 周忻、郭廣昌、江南春、沈周忻、郭廣昌、江南春、沈 南鵬、南鵬、倪建達(dá)倪建達(dá)、金巖石金巖石 眾星云集，圈動(dòng)不同行業(yè)圈眾星云集，圈動(dòng)不同行業(yè)圈 層客戶層客戶 boss 爭(zhēng)相密訪爭(zhēng)相密訪 打造中國(guó)精打造中國(guó)精 英俱樂(lè)部英俱樂(lè)部 n根據(jù)boss喜好定期在項(xiàng)目量身定做 各類主題的party活動(dòng) n時(shí)間：9-11月 開發(fā)開發(fā)/投資商投資商 青年企

9、業(yè)家協(xié)會(huì)青年企業(yè)家協(xié)會(huì)浙商會(huì)代表浙商會(huì)代表(會(huì)長(zhǎng)會(huì)長(zhǎng)) 風(fēng)投風(fēng)投/企業(yè)家企業(yè)家 it/新型企業(yè)新型企業(yè)投資投資/銀行銀行 + n 根據(jù)根據(jù)bossboss的喜好的喜好量身定做私人量身定做私人partyparty主題主題 邀請(qǐng)函邀請(qǐng)函 時(shí)間：時(shí)間：9 9月底月底 n 按照老板的個(gè)人愛(ài)好確定私人按照老板的個(gè)人愛(ài)好確定私人partyparty主題；主題； n 與相關(guān)奢侈品品牌商跨界合作，并實(shí)現(xiàn)客戶資源聯(lián)動(dòng)；與相關(guān)奢侈品品牌商跨界合作，并實(shí)現(xiàn)客戶資源聯(lián)動(dòng)； n 所有活動(dòng)物料均契合所有活動(dòng)物料均契合bossboss的風(fēng)格而設(shè)計(jì)制作。的風(fēng)格而設(shè)計(jì)制作。 boss+圈層朋友圈層朋友+boss個(gè)人喜好奢侈品個(gè)

10、人喜好奢侈品 開發(fā)開發(fā)/投資商投資商 邀約上海灘百位基金經(jīng)理人游覽浦江夜景及項(xiàng)目推介邀約上海灘百位基金經(jīng)理人游覽浦江夜景及項(xiàng)目推介 主人：主人：沈南鵬，金巖石沈南鵬，金巖石 時(shí)間：時(shí)間：1010月月 上海百位基金經(jīng)理人夜游浦江上海百位基金經(jīng)理人夜游浦江 上海青年企業(yè)家中秋節(jié)浦江聯(lián)誼舞會(huì)上海青年企業(yè)家中秋節(jié)浦江聯(lián)誼舞會(huì) 借中秋節(jié)，積聚上海青年企業(yè)家在中糧濱江會(huì)館進(jìn)行聯(lián)誼舞會(huì)。借中秋節(jié)，積聚上海青年企業(yè)家在中糧濱江會(huì)館進(jìn)行聯(lián)誼舞會(huì)。 主人：主人： 倪建達(dá)倪建達(dá)（上海青企協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）上海青企協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)） 時(shí)間：時(shí)間：1010月月3 3日中秋節(jié)日中秋節(jié) 開盤日（暫定開盤日（暫定11月月28日）下午活動(dòng)

11、日）下午活動(dòng) 邀約中糧合作伙伴的企業(yè)家齊聚上海，借世博契機(jī)進(jìn)行品牌活動(dòng)，同邀約中糧合作伙伴的企業(yè)家齊聚上海，借世博契機(jī)進(jìn)行品牌活動(dòng)，同 時(shí)為項(xiàng)目營(yíng)造圈層口碑，及營(yíng)造當(dāng)日氣場(chǎng)。時(shí)為項(xiàng)目營(yíng)造圈層口碑，及營(yíng)造當(dāng)日氣場(chǎng)。 世博之約世博之約中糧全國(guó)客商答謝會(huì)中糧全國(guó)客商答謝會(huì) 中糧出品的長(zhǎng)城系列葡萄 酒多年來(lái)深得廣大消費(fèi)者 青睞，是中國(guó)名牌產(chǎn)品， 是北京2008年奧運(yùn)會(huì)正 式葡萄酒產(chǎn)品。 中糧集團(tuán)旗下的中國(guó)茶葉股份有 限公司出品的福建“海堤牌”烏 龍茶、湖南“猴王牌”茉莉花茶 及云南“中茶”牌普洱茶讓中國(guó) 茶的淳厚香味彌漫全世界。 世博獻(xiàn)禮，特制禮品世博獻(xiàn)禮，特制禮品 精美包裝，中糧系列定制商品禮盒精美

12、包裝，中糧系列定制商品禮盒 （可提前制作，并用于各類活動(dòng)的禮品）（可提前制作，并用于各類活動(dòng)的禮品） 20002000組目標(biāo)客戶參觀中糧海景組目標(biāo)客戶參觀中糧海景1 1號(hào)號(hào) 精準(zhǔn)媒體、影響力媒體、活動(dòng)三分天下精準(zhǔn)媒體、影響力媒體、活動(dòng)三分天下 推廣：推廣： 壓迫式開盤方案壓迫式開盤方案 地點(diǎn)：大會(huì)所（暫定）地點(diǎn)：大會(huì)所（暫定） 1111月月2121日：日：認(rèn)籌認(rèn)籌（籌金（籌金5050萬(wàn)元），目標(biāo)萬(wàn)元），目標(biāo)100100組，組， （認(rèn)籌促銷：（認(rèn)籌促銷：5050萬(wàn)抵萬(wàn)抵100100萬(wàn)）萬(wàn)） 1111月月2828日上午：日上午：9 9點(diǎn)樣板房開放參觀，點(diǎn)樣板房開放參觀，1010點(diǎn)開盤認(rèn)購(gòu)點(diǎn)開盤認(rèn)購(gòu)

13、 （按認(rèn)籌先后順序進(jìn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)）（按認(rèn)籌先后順序進(jìn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)） 1111月月2828日下午：中糧日下午：中糧“世博之約世博之約”全國(guó)客商答謝活動(dòng)全國(guó)客商答謝活動(dòng) （人數(shù)：（人數(shù)：300-400300-400人規(guī)模）人規(guī)模） 執(zhí)行及培訓(xùn)：執(zhí)行及培訓(xùn)： 中糧、易居強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同組建精英銷售團(tuán)隊(duì) 周政總、周忻總親自掛帥總指揮 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)實(shí)行四個(gè)統(tǒng)一 統(tǒng)一辦公、統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一獎(jiǎng)懲 13天 11/2811/28 開盤開盤 銷售銷售9月17日 外部招聘 事件營(yíng)銷 11/21認(rèn)籌 客戶價(jià)格測(cè)試 開盤方 式上報(bào) 活動(dòng)活動(dòng) 9月底 周忻總私人party 工程工程 8月底 產(chǎn)品提升工程 11/15 樣板房/售樓處 /產(chǎn)品提升完畢 預(yù)售許可證 開盤前三天 定價(jià) 物料物料 區(qū)域模型樓書 10月3日 青年企業(yè)家中秋 聯(lián)誼舞會(huì) 10月 上海百位