遵義市龍坑378畝地塊項目前期定位報告

1、龍坑378畝地塊項目前期定位報告 城市化與房地產(chǎn)開發(fā)的終極目標，就是為了滿 足人類的兩個根本需求：方向感與歸屬感。 usa.約翰.奈斯比特 項目定位 項目地塊分析 開發(fā)策略 物業(yè)篇 項目地塊swot分析 優(yōu)勢 ( strength ) 臨遵南大道，交通便捷、暢達南北，離市區(qū)、南白驅(qū)車時間較短； 開發(fā)商的創(chuàng)新意識和城市責任感； 烏江區(qū)行政機構(gòu)的成立，使得馬家灣成為行政中心區(qū)域； 自然環(huán)境優(yōu)勢突出，周邊無大型污染型廠礦企業(yè)，南鄰共青湖生態(tài)區(qū)， 空氣質(zhì)量較好，適合人居； 項目周近有中小學(xué)，教育配套齊全； 片區(qū)形象隨著城鎮(zhèn)建設(shè)，以及城市副中心商業(yè)與生活功能的成熟，龍坑 板塊已漸成為住宅物業(yè)發(fā)展的熱點，

2、項目周邊涌現(xiàn)出的多個住宅物業(yè)正是 這一趨勢的證明。 項目地塊swot分析 劣勢（weakness） 區(qū)域商業(yè)氛圍不足，周邊除龍馬外沒有其他較大超市賣場，業(yè)態(tài)單一； 片區(qū)周圍沒有著名的人文歷史文化資源，因此無法從此點上進行深度挖掘； 項目所在區(qū)域在客戶心理較差，缺乏吸引力； 現(xiàn)周邊環(huán)境欠佳，由于區(qū)域內(nèi)多個項目在建，造成了周邊塵土飛揚、喧囂 嘈雜的現(xiàn)象，并且周邊的建筑多為居民自建用房，缺乏整體規(guī)劃，錯亂無 序。盡管目前有眾多住宅項目正在開發(fā)，住宅開發(fā)正成為項目區(qū)域的熱點， 但此區(qū)域在環(huán)境上的缺陷短時間內(nèi)無法改變。 周邊配套設(shè)施欠全，由于位置、歷史沿革等因素，此處在各種商務(wù)、休 閑、酒店等設(shè)施上均較

3、缺乏； 項目地塊swot分析 機會（opportunity） 遵義市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，隨著城市的擴大以及置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變， 城市邊緣的房產(chǎn)需求日增； 區(qū)域內(nèi)市政配套的逐步完善； 目前在項目周邊的在建、銷樓盤除南湖秋韻、盛事豪庭、僑欣世家外， 其他多處樓盤的銷售多處于收尾階段，且這些樓盤在整體定位、規(guī)模、 推廣理念上均不雷同于前3個項目，這給本項目提供了一定的機會，有 利于今后整體版塊的炒作和區(qū)域形象的拉伸； 區(qū)域內(nèi)的小高層銷售情況較好，這說明了本區(qū)域小高層的需求較為 旺盛。而本項目也有較大體量的高層，符合時下消費的趨向； 緊靠未來行政中心區(qū)域地理位置，可以以城市中心、南城標志性建筑、 示范性

4、人居社區(qū)為主題，迎合了大眾對居住地段的要求。 項目地塊swot分析 威脅（threaten） 區(qū)域內(nèi)早于本項目或同期入市樓盤的競爭威脅：周邊項目針對本項目 展開的營銷阻擊。由于本項目的出現(xiàn)勢必導(dǎo)致本區(qū)域房產(chǎn)競爭的加劇， 從而引起其它樓盤的壓制； 房地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性； 片區(qū)影響力不夠，接受度低。 供給過于集中，中、高檔樓盤的推出量巨大，對本項目產(chǎn)生較大威脅， 短期內(nèi)可能缺乏足夠的市場需求做支撐； 遵義縣其它地方可能推出相關(guān)項目亦會對項目產(chǎn)生威脅。由于龍坑鎮(zhèn) 面積并不大，房產(chǎn)的競爭體現(xiàn)在周邊范圍（南白、市區(qū)、周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）內(nèi)； 項目swot策略 1、針對區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)較單一的現(xiàn)實，結(jié)合本項

5、目較大的商業(yè)體量，在業(yè)態(tài) 規(guī)劃及定位招商上，可選擇以服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主、盈利性專業(yè)商業(yè)為輔的規(guī) 劃，根據(jù)物業(yè)形態(tài)的不同，選擇相應(yīng)的業(yè)態(tài)分區(qū)； 2、突出小區(qū)內(nèi)景觀，以豐富、多樣的生物結(jié)構(gòu)，絢爛的視覺感官效果，區(qū)隔 外界環(huán)境的影響； 3、如何改變因項目所在區(qū)域而在客戶心理上產(chǎn)生的陰影：規(guī)避區(qū)域的負面信 息，強化區(qū)域未來的優(yōu)勢，于整合推廣中著重體現(xiàn)； 4、于執(zhí)行中強化、強調(diào)銷售業(yè)績，加強項目于周縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的推廣； 5、利用住宅作為產(chǎn)品線組合中核心部分的高成功機會，利用產(chǎn)品創(chuàng)新填補區(qū) 域空白，發(fā)揮商務(wù)辦公市場優(yōu)勢； 6、以服務(wù)贏得客戶、深挖掘產(chǎn)品價值、弱化區(qū)域概念、創(chuàng)新營銷手段、利用 產(chǎn)品的差異化；

6、7、搶占市場先機，逐步建立市場的第一關(guān)注度。 項目swot策略 中心策略： o 建立區(qū)域第一關(guān)注度和兼顧企業(yè)資源優(yōu)勢； o 商務(wù)和居住功能的綜合考慮，順應(yīng)地塊及區(qū)域發(fā)展特征； o 創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品和營銷策略； o 弱化區(qū)域的負面信息和區(qū)域概念。 項目定位 項目地塊分析 開發(fā)策略 物業(yè)篇 p 以市場為導(dǎo)向的前瞻性規(guī)劃； p 將居住文化注入項目的開發(fā)理念； p 高性價比的升級換代產(chǎn)品； p 結(jié)合項目周邊各個潛在競爭物業(yè)情況； p 遵義地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢； p 結(jié)合政府對于本項目周邊道路、商業(yè)的規(guī)劃構(gòu)想； p 結(jié)合地塊緊鄰行政中心所具備的展示性和商務(wù)屬性； p 結(jié)合本次消費者需求訪談結(jié)果。 找

7、準主調(diào)，不要失去自己的方向找準主調(diào)，不要失去自己的方向! ! 定位戰(zhàn)略原則 項目定位 我 們 拒 絕 雷 同 ！ 項目價值判斷 北向 市區(qū) 東向 開發(fā)區(qū)域 西向 林地 南向 馬家灣 西為緩坡地山林， 環(huán)境安靜，體現(xiàn)全 生態(tài)居家理念 自然景觀普通 西靜北較鬧 北向為海爾大道藥 品工業(yè)園區(qū)、客車 站及居民生活區(qū) 龍坑鎮(zhèn)中心區(qū)域 多個樓盤開發(fā)的熱點 區(qū)域，配套集中，未來 烏江區(qū)行政、商業(yè)中心 東較鬧 南鬧 地塊東面為主干道 遵南大道，交通便 利，項目的開發(fā)使 環(huán)境相對嘈雜 目前為少量待拆遷的自 建房，拆遷進度未定 地塊成長條形，規(guī)劃難 度不大 地塊東西向存在高差 地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部 項目價值判斷 繁鬧

8、繁鬧 較靜較靜 繁鬧繁鬧 地塊價值判斷： 地塊東向臨主干道， 南向臨馬家灣中心 區(qū)，北面為藥品工 業(yè)園區(qū)，單面臨街， 內(nèi)部環(huán)境相對清幽， 適合居家與服務(wù)性 商務(wù)功能。 靜 較鬧 繁 鬧 地塊 遵南大道 天池大道 馬家灣 較 鬧 藥 品 工 業(yè) 園 區(qū) 項目形象定位 結(jié)論： o 1、項目三面未來發(fā)展規(guī)劃看好，地塊綜合使用度高， 適宜居家與商業(yè)、商務(wù)用途； o 2、項目單面臨街，為了提升項目價值，可考慮開發(fā)縱 深沿街社區(qū)商業(yè)。 集town house級多層洋房、高層公寓、公寓式寫字 間、高尚別墅區(qū)、情景休閑街、商務(wù)酒店為一體。 項目定位釋義 p 可商：可商： 即項目遵南大道在規(guī)劃上要順應(yīng)城市發(fā)展，

9、在項目建筑規(guī)劃設(shè) 計時充分考慮道路未來社區(qū)商業(yè)、商務(wù)辦公的需求。 p 可?。嚎勺。?依據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀，定位住宅，開發(fā)的風險最低，能夠有利于項目 利潤的快速回收。 p 可投資：可投資： 項目所在區(qū)域盡管目前較落后，但隨著區(qū)域生活及交通配套的 成熟，區(qū)域價值將逐步放大，為促進投資，項目應(yīng)兼顧中小戶 型。 項目定位釋義 何為more社區(qū)： p more是mobile office residential elite的縮寫，是服務(wù)于城市精英 商務(wù)居住的社區(qū)形態(tài)，起源于歐美，為小型創(chuàng)意工作室、律師事務(wù)所、 設(shè)計室、咨詢公司以及城市自由職業(yè)者所追捧。 p more社區(qū)宣揚的是more生活，即居住和商務(wù)的分離、

10、既獨立又 共享會所、景觀、休閑等功能空間 強調(diào)開放、創(chuàng)造、活力、自由、享 受、時尚，反叛舊城區(qū)生活的呆板，既強調(diào)效率又基于人本。 p more概念，即讓住戶在購買居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后，可以同時享用 會所內(nèi)專設(shè)的移動商務(wù)中心服務(wù)，業(yè)主既可自住，又可享有獨立、專業(yè) 的辦公空間，有辦公室輕松正規(guī)的環(huán)境，也有住宅的私密空間，分區(qū)作 息，居家、辦公互不干擾。 在同一小區(qū)內(nèi)既擁有住宅，又享用商務(wù)便利的特殊階層，提供 量比選擇，具“商務(wù)家”、“投資家”和“生活家”特質(zhì)。 項目定位釋義 3 in 1 more社區(qū)的表現(xiàn)特征： 新牌坊都市新興政務(wù) 烏江區(qū)與新興商務(wù)區(qū)的門戶 綜合業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)、商務(wù) 共生 more

11、互動社區(qū)良性互動，聚合 增值，步行街新亮點 項目定位依據(jù) 打造生態(tài)人居理念，充分利用環(huán)境優(yōu)勢，打造生態(tài)人居理念，充分利用環(huán)境優(yōu)勢， 形成快銷，迅速回籠資金形成快銷，迅速回籠資金 戶型創(chuàng)新，提升附加值，提升利潤空間的戶型創(chuàng)新，提升附加值，提升利潤空間的 同時，實現(xiàn)資金的快速回籠同時，實現(xiàn)資金的快速回籠 沿襲市場置業(yè)熱情沿襲市場置業(yè)熱情 滿足小戶型或投資需求滿足小戶型或投資需求 項目定位依據(jù) 規(guī)避地塊缺陷規(guī)避地塊缺陷，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展 提升項目整體價值，采用可變更戶型設(shè)計提升項目整體價值，采用可變更戶型設(shè)計 沿襲休閑商業(yè)步行街氛圍沿襲休閑商業(yè)步行街氛圍 利用地形特征打造社區(qū)式商業(yè)利用地形

12、特征打造社區(qū)式商業(yè) 滿足周邊發(fā)展型企業(yè)需求滿足周邊發(fā)展型企業(yè)需求 項目定位依據(jù) 填補區(qū)域空白，帶動區(qū)域商氣填補區(qū)域空白，帶動區(qū)域商氣 提升項目整體價值，增強項目功能性提升項目整體價值，增強項目功能性 鍛造品牌，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保證鍛造品牌，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保證 打造生態(tài)人居理念，充分利用環(huán)境優(yōu)勢，因打造生態(tài)人居理念，充分利用環(huán)境優(yōu)勢，因 地制宜的打造別墅生活區(qū)地制宜的打造別墅生活區(qū) 填補區(qū)域空白，提升附加值，提升利潤空間填補區(qū)域空白，提升附加值，提升利潤空間 的同時，使項目在的同時，使項目在同質(zhì)化的激烈市場競爭中同質(zhì)化的激烈市場競爭中 脫穎而出脫穎而出 項目客戶定位 q市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)

13、精英群體 q中高收入 q積極向上 q創(chuàng)新者，接納新事物 q看重區(qū)域潛在價值 q營銷所創(chuàng)造的附加價值吸引 q南白、龍坑及周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中小企 業(yè)主、區(qū)域辦事 處等 q看重區(qū)域潛力 q重視企業(yè)形象附 加值 商用者 投資者 居住者 前商后住 項目客戶定位 項目周邊縣 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（金沙、 仁懷等） 龍坑及南 白區(qū)域 遵義市 城區(qū) 其它區(qū)域的 投資客及部 分自住客戶 核心客戶 重點客戶 游離客戶 偶得客戶 地域定位 產(chǎn)品建議 規(guī)劃思路： 產(chǎn)品建議 多層住宅（平、錯層）： 戶 型 建筑面積 （） 備 注 3室2廳 約130-140 全明設(shè)計，功能完善，廳、房獨立區(qū)隔，主臥室?guī)?陽光露臺，功能多用化，帶生活陽臺，以

14、提高附加值， 同時適當增加客廳面寬。 4室2廳 約150-160 全明設(shè)計，各功能配套齊全，保證生活的私密性，帶 有1室的功能空間，功能多用化，且?guī)铌柵_，同時 適當增加客廳面寬，客廳接較大面積花園露臺或設(shè)入戶 花園。 戶型設(shè)計要點 面積控制、全明設(shè)計、分區(qū)合理，最好南北通透。 附加值設(shè)計要點 6m挑高陽臺、實景花房贈送，立面以town house建筑式樣設(shè)計，保 證1梯2戶，通煤氣，物管服務(wù)等。 產(chǎn)品建議 多層住宅外立面： 產(chǎn)品建議 高層公寓： 戶 型 建筑面積 （） 備 注 1室1廳 40-50 以50為基礎(chǔ)單位，可自由組合，且臥室可彈 性利用，強調(diào)功能空間與主要空間的合并或可 分割性，

15、能夠彈性利用，端頭戶型面積略大。 2室1廳 60-80 3室2廳 100-130 以中小面積設(shè)計三房，緊湊實用，房型方正， 間間采光，動靜分區(qū)。 戶型設(shè)計要點 方正、實用，房間配備景觀或1步陽臺、可自由組合。 附加值設(shè)計要點 入戶大堂設(shè)計，梯戶比控制，部分小戶型配備簡易廚房，通煤氣，可考 慮引入高層生態(tài)綠化空間設(shè)計，物管服務(wù)等。 產(chǎn)品建議 高層公寓外立面： 產(chǎn)品建議 高層公寓入戶大堂： 產(chǎn)品建議 高層公寓立面細節(jié)處理： 產(chǎn)品建議 公寓式寫字樓： 戶 型 建筑面積 （） 備 注 2室 60 以60、120、180為基礎(chǔ)單位（配備廚 衛(wèi)），可自由組合以及拆分。以備若市場需求較 弱時，可直接轉(zhuǎn)變定位

16、，改為高層寓所。 3室 120 4室 180 戶型設(shè)計要點 最大房間及客廳適當增大開間，配備廚房、衛(wèi)生間、觀景陽臺，戶型 可自由分割、組合。 附加值設(shè)計要點 商務(wù)大堂設(shè)計，提高商務(wù)配套功能，公攤控制，通煤氣，可考慮引入 高層生態(tài)綠化空間設(shè)計，物管服務(wù)等。 產(chǎn)品建議 公寓式寫字樓外立面： 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議 公寓式寫字樓內(nèi)部空間： 產(chǎn)品建議 高尚別墅區(qū)： 戶 型 建筑面積 （） 備 注 3層250-400 層高保持在3.5米以上，多開窗設(shè)計，超大落地窗 設(shè)計，臥室?guī)ш柟夥浚骺头置?，部分房間采用 套房設(shè)計。 2層200-300 戶型設(shè)計要點 車庫雙車位；入戶門加寬；入門廳后直接連客廳；起居室與客

17、廳分開， 客廳靠近入口；客廳與餐廳相連設(shè)計，體現(xiàn)寬闊空間；客廳挑高6m，擴 大立體空間感，通透感；多采用大面積的落地玻璃結(jié)構(gòu)，加強室內(nèi)的透 氣性、透光性，并與室外的景觀形成互動；將戶外花園的景觀適當引入 戶內(nèi)；功能房間的設(shè)計。 附加值設(shè)計要點 選用高品質(zhì)的建筑、裝飾材料，部分單位的雙車位設(shè)計，贈送一定面積 的花園綠地或泳池，別墅區(qū)內(nèi)公共景觀的設(shè)計，物管服務(wù)等。 產(chǎn)品建議 高尚別墅區(qū)外立面： 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議 商業(yè)步行街： 戶 型 單位建筑面積 （） 備 注 裙樓（公寓）商業(yè)50100 全部規(guī)劃臨道路，開間進深比控制 在1/21/3之間，通過平面、空間交通 提升2f商業(yè)價值。 裙樓（部分多層）

18、商業(yè)3060 面積相對較小，采光、景觀俱佳， 內(nèi)街商業(yè)可與其后車庫部分捆綁銷售 （購買商業(yè)面積+租售用車庫面積）。 裙樓（寫字樓）商業(yè)80 200 單層面積較大，平規(guī)劃道路部分全 采光、通風，同時利用高差，使背規(guī) 劃道路部分采光、通風。 裙樓（酒店）商業(yè)約500 1500 該商業(yè)為獨立裙樓，主業(yè)態(tài)為提供 商務(wù)、商旅服務(wù)。 產(chǎn)品建議 商業(yè)步行街統(tǒng)一和諧： 產(chǎn)品建議 商業(yè)步行街建筑元素： 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議 商業(yè)步行街地下車庫： 產(chǎn)品建議 商業(yè)步行街交通組織的利用： 產(chǎn)品建議 商業(yè)步行街內(nèi)街設(shè)計： 產(chǎn)品建議 商業(yè)步行街室外空間： 產(chǎn)品建議 商業(yè)步行街景觀小品： 園林景觀建議 主體與思路： p 精致

19、，公建化園林； p 在局部形成焦點，同時通過主題景觀營造，增加項目可識 別性； p 配合現(xiàn)代建筑形式，建議可采取日式園林主題； p 以點帶面的設(shè)計思路； p 景觀符合商業(yè)業(yè)態(tài)需要； p 通過設(shè)置相關(guān)的景觀元素進行體現(xiàn)，形成統(tǒng)一、鮮明、獨 特的風格。 園林景觀建議 植物選栽建議： 園林景觀建議 植物選栽建議： 園林景觀建議 植物選栽建議： 園林景觀建議 植物選栽建議： 園林景觀建議 植物選栽建議： 園林景觀建議 植物選栽建議： 園林景觀建議 道路鋪裝和小品選擇建議： 園林景觀建議 道路鋪裝和小品選擇建議： 園林景觀建議 地形處理和建筑物處理建議： 園林景觀建議 地形處理和建筑物處理建議： 園林景

20、觀建議 地形處理和建筑物處理建議： 園林景觀建議 地形處理和建筑物處理建議： 園林景觀建議 地形處理和建筑物處理建議： 社區(qū)配套建議 住宅配套建議： 社區(qū)配套建議 住宅配套建議： 社區(qū)配套建議 商務(wù)配套建議： 社區(qū)配套建議 商務(wù)配套建議： 社區(qū)配套建議 商務(wù)配套建議： 社區(qū)配套建議 智能化安防設(shè)施建議： p消防報警系統(tǒng)消防報警系統(tǒng) p電視監(jiān)控與防盜報警系統(tǒng)電視監(jiān)控與防盜報警系統(tǒng) p電磁門禁、樓宇門禁、對講系統(tǒng)電磁門禁、樓宇門禁、對講系統(tǒng) p廣播系統(tǒng)（背景音樂、公共呼叫、通知）等廣播系統(tǒng)（背景音樂、公共呼叫、通知）等 p寬帶綜合結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)寬帶綜合結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng) p電視傳輸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電視傳輸網(wǎng)絡(luò)

21、系統(tǒng) p中央集成管理系統(tǒng)中央集成管理系統(tǒng) p三表出戶或智能表三表出戶或智能表 p小區(qū)虛擬局域網(wǎng)小區(qū)虛擬局域網(wǎng) p周界防范管理系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng) p電梯監(jiān)控系統(tǒng)電梯監(jiān)控系統(tǒng) p 家庭安全防范報警系統(tǒng)家庭安全防范報警系統(tǒng) 項目定位 項目地塊分析 開發(fā)策略 物業(yè)篇 項目意向經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地用地面積總用地用地面積251748 總建筑面積總建筑面積約約550000 容積率容積率2.18 地上總建筑面積地上總建筑面積約約500000 多層住宅：平層約200000 高層：高層公寓+公寓式寫字間約175000 別墅：獨棟+聯(lián)排約50000 商業(yè)：高層+多層約25000 酒店：瑞華大廈約45000 活動中

22、心及物管用房約5000 地下建筑面積地下建筑面積約約50000 地下車庫約20000 綠地率綠地率不低于不低于35% 停車位停車位不低于不低于2000個個 開發(fā)策略 開發(fā)步驟： 與政府協(xié)商，與政府協(xié)商， 將地塊將地塊東北東北側(cè)區(qū)側(cè)區(qū) 域作為情景示范域作為情景示范 區(qū)先期打造，以區(qū)先期打造，以 塑造項目獨特識塑造項目獨特識 別性。別性。 多層多層住宅實住宅實 現(xiàn)快銷，以便現(xiàn)快銷，以便 快速回籠資金，快速回籠資金， 為后續(xù)為后續(xù)高層高層開開 發(fā)奠定基礎(chǔ)。發(fā)奠定基礎(chǔ)。 經(jīng)過后期商業(yè)經(jīng)過后期商業(yè)街街與與 公寓、寫子公寓、寫子樓部分的打樓部分的打 造，使項目成為造，使項目成為多層多層住住 宅、宅、高層高

23、層公寓、寫字間公寓、寫字間、 別墅區(qū)別墅區(qū)以及特色商業(yè)街以及特色商業(yè)街 區(qū)形成有機整體。區(qū)形成有機整體。 開發(fā)策略 啟動策略： 多層多層住住 宅區(qū)域基宅區(qū)域基 礎(chǔ)部分礎(chǔ)部分、 部分綠地部分綠地 景觀景觀及地及地 下車庫建下車庫建 設(shè)設(shè)。 打造打造入口入口情景示情景示 范環(huán)境范環(huán)境。 前期在地塊東北側(cè)前期在地塊東北側(cè) 部分進行臨時建筑修部分進行臨時建筑修 建、營造公共景觀，建、營造公共景觀， 成為多層住宅銷售的成為多層住宅銷售的 示范環(huán)境，有利于住示范環(huán)境，有利于住 宅部分積累人氣，提宅部分積累人氣，提 升項目知名度與美譽升項目知名度與美譽 度，塑造項目獨特識度，塑造項目獨特識 別性。別性。 多

24、層多層住宅建住宅建 設(shè)及銷售設(shè)及銷售。 進行多層住進行多層住 宅主體部分建設(shè)，宅主體部分建設(shè)， 達到預(yù)售條件開達到預(yù)售條件開 始住宅部分和多始住宅部分和多 層商業(yè)內(nèi)街的招層商業(yè)內(nèi)街的招 商工作。商工作。 公寓式寫字公寓式寫字 間和間和高層高層公寓公寓 銷售銷售。 進行寫字樓主進行寫字樓主 體部分建設(shè)，達體部分建設(shè)，達 到預(yù)售條件開始到預(yù)售條件開始 高層公寓及公寓高層公寓及公寓 式寫字間銷售，式寫字間銷售， 同時啟動高層商同時啟動高層商 業(yè)部分的招商工業(yè)部分的招商工 作。作。 打造打造情景情景商商 業(yè)業(yè)街。街。 進行商業(yè)街部進行商業(yè)街部 分的外立面建設(shè)，分的外立面建設(shè)， 達到預(yù)售條件進達到預(yù)售條

25、件進 行銷售，同時開行銷售，同時開 始酒店（瑞華大始酒店（瑞華大 廈）的前期籌備廈）的前期籌備 工作。工作。 經(jīng)濟預(yù)算投資回報分析建設(shè)總成本： 項項 目目 金額金額 （萬元）（萬元） 單價單價 （元（元/m2） 備注備注 一一 土地費土地費15120 275378畝 土地勘測費土地勘測費75.52443378畝 二二前期費用（建筑設(shè)計費）前期費用（建筑設(shè)計費）55010550000m210元/m2 三三建安費建安費35750650 550000m21000元/m2 四四基礎(chǔ)配套設(shè)施費基礎(chǔ)配套設(shè)施費5000/ 1 小區(qū)內(nèi)水、電、氣管網(wǎng)、通訊、小區(qū)內(nèi)水、電、氣管網(wǎng)、通訊、 電視電視 3300 60

26、550000m260元/m2 2給排水、電氣、通風及消防給排水、電氣、通風及消防4400 80 550000m280元/m2 3小區(qū)綠化、污水處理費小區(qū)綠化、污水處理費1321.6771502517480.35150元/m2 4智能化設(shè)施智能化設(shè)施110020 550000m220元/m2 五五規(guī)費規(guī)費13000 / 2 其他規(guī)費其他規(guī)費 （土地勘測、招投標、人防、消（土地勘測、招投標、人防、消 防、白蟻防治費等）防、白蟻防治費等） 220040550000m240元/m2 六六建設(shè)直接總成本建設(shè)直接總成本81817.21487 經(jīng)濟預(yù)算投資回報分析銷售收入： 項目項目物業(yè)類別物業(yè)類別指標指標

27、備注備注 建筑面積（建筑面積（m2） 多層住宅200000/ 高層公寓+公寓式寫字間175000/ 商業(yè)25000/ 別墅50000/ 地下車庫20000/ 建面銷售均價（元建面銷售均價（元/m2） 多層住宅193330%利潤 高層公寓+公寓式寫字間185825%利潤 商業(yè)6000按照周邊商業(yè)售價及租金情況估算 別墅3000100%利潤 地下車庫2000按照周邊區(qū)域車庫銷售價格估算 銷售收入（萬元）銷售收入（萬元） 多層住宅38660/ 高層公寓+公寓式寫字間32515/ 商業(yè)7500銷售50% 別墅15000/ 地下車庫800銷售20% 合計（萬元）合計（萬元）94345 經(jīng)濟預(yù)算投資回報分

28、析銷售收入： 項項 目目金額（萬元）金額（萬元）備注備注 建設(shè)直接總成本建設(shè)直接總成本/ 管理費用管理費用715 按建安費2%計提 營銷推廣費用營銷推廣費用 按銷售收入的4% 稅費稅費按銷售收入的8% 財務(wù)費用財務(wù)費用3000按每平方米55元估算 公關(guān)及不可預(yù)見費用公關(guān)及不可預(yù)見費用100 / 投資成本總額投資成本總額/ 單方綜合成本（建面價格）單方綜合成本（建面價格）/ 經(jīng)濟預(yù)算投資回報分析收益情況： 項項 目目金額（萬元）金額（萬元）備注備注 投資總成本投資總成本 銷售總收入銷售總收入 銷售利潤銷售利潤 銷售利潤率銷售利潤率%銷售利潤銷售總收入 總投資利潤率總投資利潤率%銷售利潤投資總成本 總投資收益率總投資收益率%（凈收益+持有資產(chǎn)）投資總成本 持有資產(chǎn)持有資產(chǎn) （萬元）（萬元） 車庫車庫 剩余80% 商業(yè)商業(yè) 剩余50% 酒店酒店 裙樓剩余70%、塔樓100% 廣東瑞華集團 遵義瑞華房地產(chǎn)有限責任公司 營銷策劃部 the end 謝謝觀看謝謝觀看 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kge