上海居間合同違約

1、上海居間合同違約 篇一：居間合同糾紛案例指導(dǎo) 【指導(dǎo)案例1號(hào)】 上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德 華居間合同糾紛案 【關(guān)鍵詞】 民事 居間合同 二手房買(mǎi)賣(mài) 違約 【裁判要點(diǎn)】 房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供 的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的 約定合法有效。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司 掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相 同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促 成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介 公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。 【相關(guān)法條】 中華人民共和國(guó)合同法第四百二十四條 【基本案情】 原告上海中原物

2、業(yè)顧問(wèn)有限公司 （簡(jiǎn)稱中原公司）訴稱: 被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào) 房屋銷售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣(mài)方直接簽訂購(gòu)房合 同，違反了房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)的約定，屬于惡意“跳單” 行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金萬(wàn)元。 被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中 介公司出售房屋，中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非 獨(dú)家代理銷售。陶德華并沒(méi)有利用中原公司提供的信息，不 存在“跳單”違約行為。法院經(jīng)審理查明：20XX年下半年， 原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。 20XX年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看 了該房屋；11月23

3、日，上海某房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司（簡(jiǎn)稱某 房地產(chǎn)顧問(wèn)公司）帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27 日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂 了房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)。該確認(rèn)書(shū)第條約定，陶德華 在驗(yàn)看過(guò)該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、 代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供 的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)中原公司而與第三方達(dá)成買(mǎi)賣(mài) 交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣(mài)方就該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的實(shí)際 成交價(jià)的1%向中原公司支付違約金。 當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房 屋報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，而某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，并積 極與賣(mài)方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司居間 下，陶德華與賣(mài)方

4、簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。 后買(mǎi)賣(mài)雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司支 付傭金萬(wàn)元。 【裁判結(jié)果】 上海市虹口區(qū)人民法院于 20XX年6月23日作出（20XX） 虹民三（民）初字第 912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決 生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金萬(wàn)元。宣判 后，陶德華提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于 20XX年9 月4日作出（20XX）滬二中民二（民）終字第 1508號(hào)民事 判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（20XX）虹民三（民）初 字第912號(hào)民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金 萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。 【裁判理由】 法院生效裁判認(rèn)為：中原公

5、司與陶德華簽訂的房地產(chǎn) 求購(gòu)確認(rèn)書(shū)屬于居間合同性質(zhì)，其中第條的約定，屬于房 屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是 為防止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過(guò)中介公 司購(gòu)買(mǎi)房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定 并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利 的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買(mǎi)方是否“跳單” 違約的關(guān)鍵，是看買(mǎi)方是否利用了該中介公司提供的房源信 息、機(jī)會(huì)等條件。如果買(mǎi)方并未利用該中介公司提供的信息、 機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同 一房源信息，則買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促 成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而不構(gòu)成“跳單

6、”違約。本案中，原 產(chǎn)權(quán)人通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房 屋，陶德華及其家人分別通過(guò)不同的中介公司了解到同 一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同成 立。因此，陶德華并沒(méi)有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不 構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。 篇二：居間合同糾紛案 居間合同糾紛案 上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案 裁判要點(diǎn) 房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供 的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的 約定合法有效。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司 掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相 同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好

7、的中介公司促 成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介 公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。 相關(guān)法條 中華人民共和國(guó)合同法第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者 提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。 基本案情 *原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司（簡(jiǎn)稱中原公司）訴 稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路 某號(hào)房屋銷售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣(mài)方直接簽訂購(gòu) 房合同，違反了房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū) 的約定，屬于惡意“跳 單”行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金萬(wàn) 丿元。 *被告陶德華辯稱： 涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋， 中原公

8、司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶 德華并沒(méi)有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約 行為。 *法院經(jīng)審理查明： 20XX年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛 牌銷售涉案房屋。20XX年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有 限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧 問(wèn)有限公司（簡(jiǎn)稱某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司 ）帶陶德華之妻曹某某 看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋， 并于同日與陶德華簽訂了房地產(chǎn)求購(gòu)確 認(rèn)書(shū)。該確認(rèn)書(shū)第條約定，陶德華在驗(yàn)看過(guò)該房 地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承 辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)

9、會(huì)等條件但未通過(guò)中原公司而與第三方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易的，陶 德華應(yīng)按照與出賣(mài)方就該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的 1%向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià) 165 萬(wàn)元，而某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，并積極與賣(mài)方協(xié) 商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司居間下，陶德華 與賣(mài)方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。后買(mǎi)賣(mài)雙方 辦理了過(guò)戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司支付傭金萬(wàn) 丿元。 裁判結(jié)果 上海市虹口區(qū)人民法院于 20XX年6月23日作出（20XX） 虹民三（民）初字第 912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決 生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金萬(wàn)元。宣判 后，陶德華提出上訴。上海

10、市第二中級(jí)人民法院于 20XX年9 月4日作出（20XX）滬二中民二（民）終字第 1508號(hào)民事 判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（20XX）虹民三（民）初 字第912號(hào)民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金 萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。 裁判理由 法院生效裁判認(rèn)為：中原公司與陶德華簽訂的房地產(chǎn) 求購(gòu)確認(rèn)書(shū)屬于居間合同性質(zhì)，其中第條的約定，屬于房 屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是 為防止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過(guò)中介公 司購(gòu)買(mǎi)房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定 并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利 的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約

11、定，衡量買(mǎi)方是否“跳單” 違約的關(guān)鍵，是看買(mǎi)方是否利用了該中介公司提供的房源信 息、機(jī)會(huì)等條件。如果買(mǎi)方并未利用該中介公司提供的信息、 機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同 一房源信息，則買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促 成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原 產(chǎn)權(quán)人通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家 人分別通過(guò)不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過(guò)其 他中介公司促成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。因此，陶德華并沒(méi)有 利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公司的 訴訟請(qǐng)求不予支持。 指導(dǎo)意義 上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案 旨在解決

12、二手房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中買(mǎi)方與中介公司因“跳單”引發(fā) 的糾紛。該案例確認(rèn)：居間合同中禁止買(mǎi)方利用中介公司提 供的房源信息，卻撇開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 的約定具有約束力，即買(mǎi)方不得“跳單”違約；但是同一房 源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買(mǎi)方通過(guò)上述正當(dāng)途徑獲取該 房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的 中介公司促成交易，此行為不屬于“跳單”違約。從而既保 護(hù)中介公司合法權(quán)益，促進(jìn)中介服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)市 場(chǎng)交易誠(chéng)信，又促進(jìn)房屋買(mǎi)賣(mài)中介公司之間公平競(jìng)爭(zhēng)，提高 服務(wù)質(zhì)量，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。 篇三：如何防范居間合同糾紛 如何防范居間合同糾紛 原告巨某和上海某化工設(shè)備公司簽訂一份合

13、作協(xié)議，在 合作協(xié)議中，雙方約定，原告巨某向巴基斯坦公司獨(dú)家推薦 采用上海某化工設(shè)備公司的制氮設(shè)備，促成上海某化工設(shè)備 公司與巴基斯坦公司簽訂購(gòu)買(mǎi)上海某化工設(shè)備公司的制氮 設(shè)備的買(mǎi)賣(mài)合同；總標(biāo)的是： 300萬(wàn)美金；上海某化工設(shè)備 公司支付巨某他們公司提供巴基斯坦公司制氮設(shè)備的總價(jià) 的18 %和出口退稅的部分款項(xiàng)。 當(dāng)時(shí)秦皇島某技術(shù)公司還未 成立，巨某以自己的名義和上海某化工設(shè)備公司簽訂合作協(xié) 議。上海公司在和巨某 8月份簽訂完協(xié)議后，就得到了對(duì)方 提供的巴基斯坦公司的信息，有預(yù)謀騙取商業(yè)信息之嫌。上 海某化工設(shè)備公司對(duì)巨某說(shuō)，為了合同比較規(guī)范，讓巨某回 去成立一家公司，以公司名義和上海公司再簽

14、訂一份正式合 同。巨某信其言，回到到秦皇島成立了秦皇島某技術(shù)公司， 他自己擔(dān)任秦皇島某技術(shù)公司的法定代表人，9月份巨某又 起草一份合作協(xié)議，內(nèi)容和 8月份那份協(xié)議基本一致，其中 規(guī)定雙方的權(quán)利義務(wù)比較細(xì)致，在秦皇島某技術(shù)公司蓋章、 法定代表人巨某簽名后，寄給上海某化工設(shè)備公司，讓其公 司蓋章、簽字。而上海某化工設(shè)備公司卻未簽字、蓋章。 在巨某和上海某化工設(shè)備公司8月份的合作協(xié)議簽訂以 后，巨某就履行了其自己的義務(wù)，向巴基斯坦公司獨(dú)家推薦 采用（于：m校 園生活：上海,居間合同違約）上海某化工設(shè) 備公司的制氮設(shè)備，并且陪同巴方來(lái)上海某化工設(shè)備公司考 察，多次斡旋、協(xié)商于上海某化工設(shè)備公司和甘吉公

15、司之間 并提供翻譯服務(wù)。在9月份合同重新起草，巨某和公司簽字、 蓋章寄給上海公司后，巨某又按 照9月份的合同履行自己的居間義務(wù)，促成上海某化工 設(shè)備公司和巴基斯坦公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂完 后，還陪同上海公司的工作人員前往巴基斯坦調(diào)試整套設(shè) 備，充分完成了巨某在合作協(xié)議中雙方約定的義務(wù)。而上海 某化工設(shè)備公司上海公司卻拿出9月份他們未簽字、蓋章的 合作協(xié)議中，上海公司認(rèn)為他們和秦皇島公司的居間合同沒(méi) 有成立。并且以9月份那份合同不成立和巨某從未參與其與 巴基斯坦公司之間買(mǎi)賣(mài)制氮設(shè)備的過(guò)程，不是居間人為由， 不履行本公司義務(wù)，支付巨某中介費(fèi)。 由上述案例中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是該合同是否為居間合

16、同， 該合同是否成立。 該合同是否為居間合同。從居間合同的定義來(lái)看，根據(jù) 合同法第424條之規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào) 告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支 付報(bào)酬的合同。其中，提供訂立合同機(jī)會(huì)的一方稱為居間人， 給付報(bào)酬的一方稱為委托人。居間人接受他人的委托，為他 尋找可與其訂立合同的相對(duì)人，并及時(shí)向他報(bào)告這一信息。 居間人既可以接受合同一方當(dāng)事人的委托，也可以接受雙方 的委托。在本案中，原告巨某接受了上海某化工設(shè)備公司的 委托，為他尋找訂立制氮設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同的機(jī)會(huì)。雙方在合 作協(xié)議中約定很明白：乙方（上海某化工設(shè)備公司）將供 應(yīng)給巴基斯坦公司的制氮設(shè)備總價(jià)的18 %作為

17、中介費(fèi)支付 到甲方（巨某）指定的帳戶。從而明確了巨某為居間人，為 上海公司報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，巨某和上海公司之間訂立的 合同是居間合同。至于上海某化工設(shè)備公司不承認(rèn)9 月份那份合作協(xié)議，拒絕簽字，其意思也就是不承認(rèn)8 月份那份合作協(xié)議的變更。并不意味著上海某化工設(shè)備公司 和巨某簽訂的合作協(xié)議不生效，雙方還是要受8月份簽訂的 合作協(xié)議的約束，雙方應(yīng)該根據(jù)那份協(xié)議履行義務(wù)，行使權(quán) 利。盡管8月份秦皇島公司還未成立，但是巨某作為有完全 民事行為能力人，完全符合法律規(guī)定，以自然人名義和一方 當(dāng)事人（此案中為法人）簽訂雙方意思表示一致的合同，受 合同約定事項(xiàng)的約束。因此，雖然上海某化工設(shè)備公司不承 認(rèn)9

18、月份變更的合作協(xié)議，但是巨某以個(gè)人名義和上海公司 簽訂的協(xié)議依然合法成立生效，而巨某在合作協(xié)議簽訂之 后，也履行了作為居間人的義務(wù)，促成合同另一方當(dāng)事人簽 訂買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)合同相對(duì)性的原則， 依法成立生效的合同， 一方當(dāng)事人履行完畢其義務(wù)，就該行使其應(yīng)有的權(quán)利，本案 中，上海某化工設(shè)備公司得到巨某的提供的居間服務(wù)，應(yīng)當(dāng) 付給巨某居間費(fèi)，而巨某履行完畢居間義務(wù)后應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶贤?約定的居間費(fèi)。上海某設(shè)備公司辯稱巨某從未參與雙反的買(mǎi) 賣(mài)合同的簽訂，巨某不是居間人，則完全是混淆了居間服務(wù) 和買(mǎi)賣(mài)行為這兩者的法律關(guān)系，這是兩種不同的法律關(guān)系， 即使巨某沒(méi)有參與雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的全過(guò)程，只要巨某向 上海公司報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，最終促成合同的訂立，那么 巨某和上海公司的居間合同也是成立的。而事實(shí)上，巨某為 了促使合同成立