【廣告策劃PPT】鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、提案人：行銷中心提案人：行銷中心 目目 錄錄 遼寧省鞍山市地處遼東半島中部，因市南郊有一對(duì)形似馬鞍的山(滿語思額穆 阿林，意為馬鞍形的山)而得名。鞍山是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，中國(guó)第一 鋼鐵工業(yè)城市，有“共和國(guó)鋼都”的美譽(yù)，是新中國(guó)鋼鐵工業(yè)的搖籃。 城市地位城市地位(2008)(2008) 鞍山 鞍山 地理位置地理位置 煙臺(tái)煙臺(tái) 濟(jì)南濟(jì)南青島青島 漢城漢城 沈陽沈陽北京北京 天津天津 石家莊石家莊 威海威海 濰坊濰坊 平壤平壤 大連大連 鞍山鞍山 長(zhǎng)春長(zhǎng)春 東距煤鐵之城本溪市96公 里，南距大連市308公里，西南 距營(yíng)口鲅魚圈新港120公里，西 距盤錦市103公里。全境南北最 長(zhǎng)175公里

2、，東西最寬133公里。 長(zhǎng)（春）大（連）鐵路、沈（陽） 大（連）高速公路縱貫?zāi)媳?；?（城）溝（幫子）鐵路、海（城） 岫（巖）鐵路聯(lián)接?xùn)|西。大慶至 大連的輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。公路 成網(wǎng)，遍布鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通十分方便。 鞍山歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r鞍山歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2004年以來，鞍山市g(shù)dp發(fā)展在2005年受到阻礙，僅增長(zhǎng)1.2%，導(dǎo)致人均gdp大幅下降，2006年 開始走入正軌，2007年擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展困境，步入平穩(wěn)發(fā)展，且保持較高增速，且人均gdp增速高于gdp 增速，從上圖指數(shù)可以看出，鞍山市的人均gdp水平相對(duì)于低水平的gdp總量是很高的，從這點(diǎn)可以看 出，一方面，鞍山市的常住人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是不

3、相稱的，總量偏少，另一方面，鞍山市作為工業(yè)大市， 城市生產(chǎn)能力非常強(qiáng)。 鞍山城市居民收支狀況鞍山城市居民收支狀況 2004年以來，鞍山城市居民可支配收入和消費(fèi)性支出都穩(wěn)步上漲，2006年以前增幅波動(dòng)較大，2007年開 始增幅穩(wěn)定，且保持高水平增長(zhǎng)，二者增長(zhǎng)趨勢(shì)基本吻合，消費(fèi)性支出增長(zhǎng)較快，且支出占收入的比例逐年降 低，可以看出鞍山城市居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力皆有較大提高，居民生活水平穩(wěn)步提高。2006年，鞍山城市居 民收入首次破的萬，主要源于工薪族加薪、個(gè)體戶減稅、退休金上調(diào)和股市的火爆。 鞍山市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鞍山市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 鞍山市作為我國(guó)重要的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp增長(zhǎng)作出了重大貢獻(xiàn)，但

4、是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市化的 進(jìn)一步發(fā)展，鞍山市單純依靠第二產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)顯得力不從心，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在近年來也是不斷調(diào) 整，從上圖可以看出，近年來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)比例均有所下降，第二產(chǎn)業(yè)下降幅度 最大，2010年，鞍山市三大產(chǎn)業(yè)比將向6：49：45努力。 鞍山市對(duì)外貿(mào)易情況鞍山市對(duì)外貿(mào)易情況 鞍山市是一個(gè)典型的出口型城市，主要是工業(yè)產(chǎn)品的出口，近年來，出口總額一直保持著 較高的增長(zhǎng)速度，但是從上圖可以看出，增長(zhǎng)率線總體呈下滑態(tài)勢(shì)，出口在一定程度上受到一 定的阻礙，鞍山工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)能力升級(jí)已經(jīng)勢(shì)在必行。 鞍山社會(huì)消費(fèi)情況鞍山社會(huì)消費(fèi)情況 從上圖可以看出，鞍山市社會(huì)消費(fèi)

5、品零售總額近年來一直保持較高的增長(zhǎng)速度，2006年開始，鞍山 消費(fèi)上升態(tài)勢(shì)明顯，增長(zhǎng)率迅速拔高，說明鞍山近年來，社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)活躍，居民消費(fèi)能力普遍增強(qiáng)。 其中住宿餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng)趨勢(shì)基本與總額溫和，且增長(zhǎng)率曲線整體位于總額上方，從這點(diǎn)可以看出，近 年來鞍山住宿餐飲業(yè)不僅發(fā)展迅速，且在總額中所占的比例也越來越高，說明鞍山市“吃住文化“發(fā)展迅 速，也越來越受消費(fèi)者喜愛和重視。 規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展 重要規(guī)劃重要規(guī)劃 規(guī)劃城市輕軌“南通海城、北接遼陽” 一、加快建設(shè)通海產(chǎn)業(yè)大道。 鞍山的通海產(chǎn)業(yè)大道不只是一條，而是多條，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。 二、規(guī)劃建設(shè)鞍山輕軌鐵路。 南通海城

6、，北接遼陽，最終與以沈陽為中心的城市群輕軌相接，成為城市區(qū)域間公共快線。 三、規(guī)劃鞍山環(huán)城高速公路。 建設(shè)環(huán)城高速公路 四、加強(qiáng)鞍山與相鄰市主要道路的對(duì)接。 實(shí)現(xiàn)鞍山在道路上與其他城市的全面融入，形成鞍山全開放、立體式、多功能、高效率的城市大交 通網(wǎng)絡(luò)。 新區(qū)將按照科技文化旅游產(chǎn)業(yè)核心區(qū)乃至未來行政中心的目標(biāo)來建設(shè) 申請(qǐng)將大屯、騰鰲、甘泉轉(zhuǎn)為城區(qū) “城鄉(xiāng)一體”再造一個(gè)鞍山 一、城南建30萬人口新城區(qū) 二、鞍海營(yíng)一體實(shí)現(xiàn)“南進(jìn)” 三、海臺(tái)岫打造多個(gè)出?？?勝利路改造鞍山第一路 鞍山與周邊城市各項(xiàng)商業(yè)指標(biāo)比較（鞍山與周邊城市各項(xiàng)商業(yè)指標(biāo)比較（2008） 城市 指標(biāo) 鞍山 排名 鞍山威海煙臺(tái)天津沈陽

7、大連太原唐山本溪丹東吉林 石家 莊 呼和 浩特 gdp（億元）81607.91780 3434 6354 3861 3858 1468 3561.2610.9563.861300.22838 1316 第三產(chǎn)業(yè)（億元）9656560 1068 2411 1743 1575 706 1107.9189221.03497.61104 739 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （億元） 11 368.3484 1023 2000 1506 1183 620 809.76141.6198.07481.11005 533 gdp增長(zhǎng)率 2 16.6%12.1%13.6%16.5%16.3%16.5%8.1%13.1%

8、15.0%16.1%20.6%11.0%13.6% 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率219.8%16.5%16.5%14.7%15.0%14.4%13.3%15.3%16.3%13.7%28.3%12.9%15.1% 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長(zhǎng)率 6 23.2%23.2%23.4%24.5%22.2%20.3%20.2%24.8%22.2%22.3%23.7%22.4%23.8% 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售 額（億元） 11 298.6411 868 1690 607 987 561 678.61116.6166.7412.8893 398 餐飲業(yè)零售額（億元）869.661 110 305 80 185 57 118.

9、272531.3767.799 131 批發(fā)零售業(yè)增幅822.8%24.6%25.3%24.9%24.6%20.9%17.6%24.2%22.4%20%24.1%22.0%23.9% 餐飲業(yè)增幅725.4%17.1%23.5%22.7%22.2%18.3%27.4%28.7%27.5%29.7%21.1%27.4%29.8% 從上表觀察可以看出，鞍山市僅僅在經(jīng)濟(jì)總量和第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率上名列周邊城市前茅，但是在消費(fèi)品市 場(chǎng)上卻處于落后地位，僅高于遼寧境內(nèi)的其他城市，整體上看，鞍山商業(yè)環(huán)境總體上要弱于周邊較發(fā)達(dá)城市， 其與同為工業(yè)城市的唐山差距甚大，但是，隨著鞍山市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，鞍山商業(yè)將迎

10、來一次發(fā)展的契機(jī)。 商業(yè)路分布商業(yè)路分布“六路六路” 1、勝利路精品商業(yè)路 4、千山東路文化旅游產(chǎn)業(yè)路 2、建國(guó)南路商飲風(fēng)情路 5、人民路家電五金路 3、千山西路、解放西路汽車產(chǎn)業(yè)路 6、解放東路新興商業(yè)路 六路簡(jiǎn)介六路簡(jiǎn)介 1、勝利路精品商業(yè)路：全長(zhǎng)9.1公里。重點(diǎn)發(fā)展高檔購物中心、綜合超市、精品專賣、餐飲娛樂、金融 商務(wù)、郵電通訊、傳媒創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高層商住區(qū)。 2、建國(guó)南路商飲風(fēng)情路：全長(zhǎng)5.6公里。沿路主要開發(fā)建設(shè)cbd商務(wù)設(shè)施和綜合購物設(shè)施，中高檔寫字 樓、商住樓，大中型文化娛樂設(shè)施，以及中高檔酒店、酒吧、茶吧、ktv等餐飲娛樂設(shè)施。 3、千山西路、解放西路汽車產(chǎn)業(yè)路：全長(zhǎng)5.7

11、公里。沿路主要開發(fā)建設(shè)大中型汽車銷售服務(wù)區(qū)、品牌汽 車店、汽車零配件及保養(yǎng)維修服務(wù)等設(shè)施。 4、千山東路文化旅游產(chǎn)業(yè)路：全長(zhǎng)10.2公里。重點(diǎn)發(fā)展大型主題公園、游樂園以及旅游觀光、休閑度 假、商居商住等精品文化旅游設(shè)施。 5、人民路家電五金路：全長(zhǎng)3.8公里。重點(diǎn)發(fā)展大中型購物中心、綜合超市、家電五金機(jī)電品牌專賣店 和專業(yè)店、賓館酒店、高層商住區(qū)等服務(wù)設(shè)施。 6、解放東路新興商業(yè)路：全長(zhǎng)4.9公里。重點(diǎn)發(fā)展大型中高檔高層商住區(qū)，配套建設(shè)綜合超市、便利店、 專業(yè)店、餐飲娛樂等服務(wù)設(shè)施。 商圈分布商圈分布“九圈九圈” “九圈九圈”：加快提升一個(gè)城市中心商圈，發(fā)展完善八個(gè)副中心商圈，突出商貿(mào)集聚。

12、鐵東區(qū)站前商圈鐵東區(qū)站前商圈市中心商圈市中心商圈 該商圈發(fā)展行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)的功能定位，以鐵東二道街、二一九路、文化 街、青年街、五一路沿線為核心，通過改造開發(fā)，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)和高端品牌， 大力發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)，推進(jìn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能，提升綜合服務(wù)能力，拓 展經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，提高商貿(mào)集聚程度，充分體現(xiàn)現(xiàn)代都市繁榮繁華、特色各異的濃厚商業(yè) 氛圍，展現(xiàn)鞍山市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展水平和大都市形象。 鐵東區(qū)三大副中心商圈鐵東區(qū)三大副中心商圈 鐵東湖南副中心商圈：以湖南街為軸線，北起綠化街，南至新營(yíng)路，向東延伸至營(yíng) 城子新區(qū)，同時(shí)開發(fā)大石街、東工人街，主要發(fā)展綜合購物、專賣店、餐飲店、

13、郵電、 金融、通訊等服務(wù)業(yè)。 鐵東長(zhǎng)大副中心商圈：以長(zhǎng)大街為軸心，開發(fā)建設(shè)中華南路以西、長(zhǎng)大街以南區(qū)域，形 成居民購物、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)圈，以適應(yīng)中華南路南延和后峪地區(qū)拆遷改造需要。 鐵東對(duì)爐副中心商圈：結(jié)合健康街兩側(cè)拆遷改造，配套建設(shè)大型商業(yè)和文化基礎(chǔ)設(shè)施， 形成集購物、文化、餐飲、休閑為一體的商業(yè)新圈。 鐵西區(qū)兩大副中心商圈鐵西區(qū)兩大副中心商圈 鐵西永樂副中心商圈：以鐵西永樂公園為核心，結(jié)合周邊舊民宅和工礦企業(yè)搬遷改造，大力開發(fā)建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)，重點(diǎn)發(fā)展購物、餐飲、文化娛樂、休閑等服務(wù)設(shè)施。 鞍山西站副中心商圈：圍繞規(guī)劃新建的“哈大”高速鐵路，結(jié)合二臺(tái)子、達(dá)道灣地區(qū)運(yùn)動(dòng)遷改造，在 北起

14、人民路，南至鞍騰路，西起鞍山西站，東至鐵西區(qū)的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃布局生活物流區(qū)和商住新區(qū)，充分 依托正在規(guī)劃新建的東北商貿(mào)城，打造成未來鞍山西部的新商圈。 立山區(qū)兩大副中心商圈立山區(qū)兩大副中心商圈 立山深溝寺副中心商圈：充分利用深溝寺四區(qū)、六區(qū)和八區(qū)的閑置土地，推進(jìn)健身廣場(chǎng)東北角大型綜 合超市和深溝寺八區(qū)大型商住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，以滿足本區(qū)域居民日常生活需求。 立山曙光副中心商圈：以曙光路與建國(guó)東路交匯處為節(jié)點(diǎn)，結(jié)合本區(qū)域整體拆遷改造，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) 綜合購物、餐飲娛樂、商務(wù)服務(wù)等服務(wù)設(shè)施。 千山區(qū)一大副中心商圈千山區(qū)一大副中心商圈 千山區(qū)中心區(qū)副中心商圈：以建國(guó)南路與舊騰路東延交匯處為中心，按照居住生活

15、區(qū)、物流區(qū)、楊柳 河濱河綠化帶、地區(qū)綜合服務(wù)帶、對(duì)外交通服務(wù)帶“兩區(qū)三帶”布局，形成集行政、商居、物流、旅游等 功 能于一體的城南區(qū)域性新商圈，成為市區(qū)與鞍山新城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。 商區(qū)分布商區(qū)分布“三區(qū)三區(qū)”( (規(guī)劃建設(shè)中）規(guī)劃建設(shè)中） 大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)集群，突出產(chǎn)業(yè)融合 東北鋼鐵大市場(chǎng)物流加工集中區(qū)： 位于市區(qū)西北部，規(guī)劃面積2.45平方公里。利用鞍鋼鋼鐵資源，開發(fā)建設(shè)鋼鐵加工、倉儲(chǔ)、交易、配送、 運(yùn)輸?shù)壬a(chǎn)性服務(wù)業(yè)。最終形成年處加工配送1000萬噸以上、銷售超千億元的能力，成為東北地區(qū)鋼鐵物流 航母。 東北商貿(mào)城批發(fā)市場(chǎng)集中區(qū)： 位于市區(qū)西部，規(guī)劃面積11.35平方公里。重點(diǎn)發(fā)展

16、新型建材、精細(xì)化工、五金機(jī)電、機(jī)械產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn) 品、商貿(mào)和日用品等各類專業(yè)市場(chǎng)集群，配套建設(shè)奧體中心、會(huì)展中心、職教城等綜合服務(wù)設(shè)施。 湯崗子健康文化產(chǎn)業(yè)區(qū)： 位于我市規(guī)劃建設(shè)的城南新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，新區(qū)總規(guī)劃面積33平方公里，其中：商業(yè)金融服務(wù)業(yè)等商業(yè)用 地面積3.3平方公里。充分利用亞洲著名溫泉和湯崗子理療資源，開發(fā)建設(shè)康復(fù)、理療、度假等服務(wù)設(shè)施，配 套建設(shè)商住、商務(wù)、金融、商業(yè)、旅游、休閑等服務(wù)設(shè)施。 商業(yè)街分布商業(yè)街分布“三街三街”（規(guī)劃建設(shè)中）（規(guī)劃建設(shè)中） 1、韓國(guó)風(fēng)情一條街：位于千山西路以北解放西路東側(cè)，全長(zhǎng)500米。沿路開發(fā)建設(shè)具有朝鮮族民俗風(fēng)情 建筑和鮮族特色風(fēng)味美食餐飲業(yè)。 2

17、、風(fēng)味美食一條街：位于新華街，全長(zhǎng)500米，沿路開發(fā)建設(shè)中外特色餐飲店、快餐店、食品飲食專業(yè) 店、酒吧、茶吧等餐飲服務(wù)業(yè)。 3、茶飲休閑一條街：位于營(yíng)城路，全長(zhǎng)500米，沿路開發(fā)建設(shè)集各類酒吧、茶吧、咖啡吧、購物中心、 中型超市、便利店、居住小區(qū)為一體的商住商居設(shè)施。 其他商業(yè)分布其他商業(yè)分布“一帶一帶”“”“一網(wǎng)一網(wǎng)”（規(guī)劃建（規(guī)劃建 設(shè)中）設(shè)中） “一帶”：大力開發(fā)濱水景觀帶，突出宜居宜商。 萬水河濱水經(jīng)濟(jì)帶：以原南沙河大橋?yàn)橹行模Y(jié)合河道綜合治理，對(duì)河道兩岸的 舊民宅和棚戶區(qū)進(jìn)行拆遷。重點(diǎn)推進(jìn)團(tuán)組式大型商住區(qū)建設(shè)，沿岸、沿街發(fā)展酒 吧、茶吧、特色餐飲、文化娛樂等服務(wù)設(shè)施，配套建設(shè)公園、綠

18、地和沿岸濱水景 觀帶及各類亮化設(shè)施，形成市區(qū)北大門一道靚麗的濱河經(jīng)濟(jì)帶。 “一網(wǎng)”：強(qiáng)化推進(jìn)社區(qū)流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，突出便民利民。 社區(qū)便民服務(wù)網(wǎng)：結(jié)合城市規(guī)劃和新區(qū)建設(shè)及棚戶區(qū)改造，積極推進(jìn)商住新區(qū)、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和社區(qū)服務(wù)中心“三位一體”便民服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)一批農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)、便民超市和社區(qū)服務(wù)中心，形成布局完善、功能齊備的新型社區(qū)流通服 務(wù)體系。 行政區(qū)劃行政區(qū)劃 區(qū)劃 面積 （平方千米） 人口 （萬人） 區(qū)政府 鞍山市 9249 361 - 鐵東區(qū)3049駐解放路 鐵西區(qū)3429駐人民路171號(hào) 立山區(qū)5542駐北勝利路340號(hào) 千山區(qū)50326駐鞍海路28號(hào) 海城市2732113駐海

19、州街道 臺(tái)安縣139338駐臺(tái)安鎮(zhèn)恩良路 岫巖滿族 自治縣 450251駐岫巖鎮(zhèn) 鞍山市轄鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)等4個(gè)市轄區(qū)、臺(tái) 安縣、岫巖滿族自治縣，代管海城市（縣級(jí)市）?？h（市）區(qū)共 轄58個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)鄉(xiāng)、48個(gè)街道辦事處。 鞍山基準(zhǔn)地價(jià)鞍山基準(zhǔn)地價(jià) 鞍山歷年土地出讓金情況鞍山歷年土地出讓金情況 從上圖可以看出，2005年以來，鞍山市歷年土地出讓金增長(zhǎng)迅猛，可以看出，鞍山市作為工業(yè)大市， 在2005年以前，土地出讓較少，主要依靠老工業(yè)支撐城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后， 2006年開始，鞍山市土地出讓規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢(shì)，從而使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，土地出讓金的增長(zhǎng)率在 200

20、6年達(dá)到1000%的恐怖速度，之后開始逐年下降，但是依然達(dá)到100%以上，可以看出鞍山市的土地出 讓在經(jīng)過爆發(fā)之后，逐漸趨于穩(wěn)定，鞍山房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上也與上述趨勢(shì)相符，不可否認(rèn)，超高土地 出讓金增長(zhǎng)率和土地出讓金折射出的是鞍山房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)與迅猛發(fā)展。 往年鞍山土地成交溢價(jià)狀況分析往年鞍山土地成交溢價(jià)狀況分析 鞍山市2007-2008年4月份之間成交的土地案例74宗（剔出工業(yè)用地出讓），全市成交土 地超過70%以底價(jià)或略高于底價(jià)成交，反映出鞍山作為三線城市，目前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是很 激烈。未來土地成交價(jià)格仍會(huì)以底價(jià)或略高于底價(jià)的形式成交。 往年各區(qū)土地溢價(jià)情況分析往年各區(qū)土地溢價(jià)情況分析 可

21、以看出，鐵東、鐵西區(qū)作為老城區(qū)，超過底價(jià)成交的土地超過50%，原因是作為老城 區(qū)土地的稀缺性，土地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)其他各區(qū)較大，而其他各區(qū)大部分基本都以底價(jià)或略高于底 價(jià)成交。鐵東、鐵西區(qū)老城區(qū)土地供應(yīng)將會(huì)減少，未來土地供應(yīng)的主要區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)、立山 區(qū)、千山區(qū)等外城區(qū)域。 萬科將在鞍建設(shè)超大樓盤 6月25日下午，市長(zhǎng)谷春立出席了鞍山市第十批國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓簽約儀式。 在簽約儀式上，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與市土地儲(chǔ)備中心正式簽約，出資4.6億元購 買30萬平方米土地，建設(shè)新的樓盤。 幾年來，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后在鞍投資建設(shè)了萬科城市花園、金色家園、 萬科城等項(xiàng)目，均獲得巨大成功。

22、此次，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又成功競(jìng)得萬科城市 花園東北角30萬平方米地塊，項(xiàng)目總建筑面積50余萬平方米，開發(fā)面積為萬科此前在鞍開發(fā) 樓盤面積的總和。 土地事件（土地事件（2009） 鞍山房地產(chǎn)投資情況鞍山房地產(chǎn)投資情況 從上圖觀察可以看出，2007年以前，鞍山市的房地產(chǎn)投資增速平緩且低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額， 致使鞍山房地產(chǎn)投資在固投總額中所占的比例越來越小，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不慍不火。2007年開始，鞍山房 地產(chǎn)業(yè)明顯開始爆發(fā)，房地產(chǎn)投資增速明顯暴漲，且在固投中所占的比重越來越大，僅07、08兩年，比例 擴(kuò)大了將近一倍，且在2008年全國(guó)樓市慘淡的大形勢(shì)下，鞍山房地產(chǎn)迅速發(fā)展，2008年

23、房地產(chǎn)投資增速擴(kuò) 大到驚人的114.3%，可見一、鞍山作為老工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，但房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，一旦爆發(fā)，抗 風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)；二，作為三線城市，幾乎不受或少受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)危機(jī)的沖擊，且為危機(jī)形 勢(shì)下的后方避風(fēng)港。三、城市環(huán)境的改善和城市化進(jìn)程的加快，以及人民生活水平的改善，致使住房需求 強(qiáng)勁。 鞍山歷年商品房開發(fā)情況鞍山歷年商品房開發(fā)情況 從上圖可以看出，鞍山市近年來商品房施工面積逐年上漲，2008年暴增158.9%，可以看出鞍山 市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)信心很大，也反映出近年來鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)雖然不排除盲目性，但是更多的是良 好的市場(chǎng)前景，除此之外，2008年鞍山商品房竣工面積也暴

24、增到240.1萬平方米，增幅高達(dá)121%，可 以看出，2008年是鞍山房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)井噴的一年，結(jié)合銷售情況進(jìn)一步分析。 鞍山歷年商品房銷售情況鞍山歷年商品房銷售情況 從上圖可以看出，鞍山市2008年以前，商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)平緩，與開發(fā)情況基本相符， 到2008年，商品房銷售面積和銷售額同時(shí)暴增，鞍山商品房銷售市場(chǎng)一片紅火，且2007和2008兩年， 銷售面積都大于竣工面積，市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況明顯，銷售市場(chǎng)的紅火在一定程度上大大增強(qiáng)了房地產(chǎn) 業(yè)的信心，這樣，2008年施工面積的暴增也在情理之中，但是，2008年銷售的井噴引發(fā)的高開發(fā)體 量對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售也形成了壓力。 2008年房地產(chǎn)

25、投資橫向比年房地產(chǎn)投資橫向比 從上圖可以看出，鞍山市房地產(chǎn)投資額要低于環(huán)渤海同類型，同級(jí)別城市的，這主要?dú)w結(jié)于城市環(huán)境、交 通環(huán)境等區(qū)位地理的相對(duì)落后，但是卻高于東北同類型或同級(jí)別的大多數(shù)城市，典型的唐山，雖然鞍山經(jīng)濟(jì)落 后于唐山，但是房地產(chǎn)開發(fā)卻高于唐山，可見，鞍山在東北區(qū)塊或同類型同級(jí)別城市里，房地產(chǎn)投資具有領(lǐng)先 地位.。從上圖還可以明顯發(fā)現(xiàn)，鞍山市的房地產(chǎn)投資不僅高于周邊近鄰城市，且增長(zhǎng)率超出環(huán)渤海城市一大 截，可謂增長(zhǎng)驚人。房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的現(xiàn)狀也顯而易見。 煙臺(tái)市歷年商品房平均價(jià)格煙臺(tái)市歷年商品房平均價(jià)格 從上圖可以看出，鞍山市商品房均價(jià)2008年以前增長(zhǎng)較快，2008年受到阻礙，僅增

26、長(zhǎng)0.09%，這與供應(yīng)量 的暴增有關(guān)，主要還是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同步的，房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，只會(huì)透支后市的升值潛力，對(duì)市場(chǎng)不利，特 別是對(duì)于鞍山這樣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚甚至剛剛起步的城市是很嚴(yán)重的，鑒于未來鞍山市場(chǎng)開發(fā)量較大的影響， 鞍山在未來幾年商品房均價(jià)不會(huì)上升太快，但是突破3000元/平方米是必然的。 2008年鞍山房地產(chǎn)開發(fā)資金情況年鞍山房地產(chǎn)開發(fā)資金情況 隨著鞍山市房地產(chǎn)市 場(chǎng)的不斷完善，實(shí)力較差 的開發(fā)商或者合并重組， 或者退出市場(chǎng)。由于開發(fā) 商自身實(shí)力的增強(qiáng)，以及 房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況看好， 銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投 資的支持力度有所加大， 開發(fā)商資金回籠速度加快， 資金到位情況良好。自籌 資金

27、成為房地產(chǎn)開發(fā)資金 的主要經(jīng)濟(jì)來源。 小小 結(jié)結(jié) 鞍山房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，鞍山市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于健康發(fā)展的上升勢(shì) 頭，呈現(xiàn)供求兩旺的局面，未出現(xiàn)像部分一線城市呈現(xiàn)的銷售量大幅下滑 的情況，商品房尤其是商品住宅的開工、銷售都出現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 開工面積與竣工面積有較大落差，市場(chǎng)未來供應(yīng)量充足，銷售面積2007年 來也始終大于竣工面積，可見鞍山市商品房需求量也較大，基本上處于供 求平衡狀態(tài)。 鞍山市房?jī)r(jià)隨著城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市環(huán)境的改善等 因素的作用，將還有很大的上升空間，鞍山的房?jī)r(jià)是與經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)的。 鞍山市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于蓬勃發(fā)展期，與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市有不小的差距，

28、 但是卻高于東北各同等級(jí)大工業(yè)城市，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，對(duì)后市投資 熱情不減，同時(shí)鞍山市商品房開發(fā)量增幅、竣工量增幅、銷售量增幅、銷 售額增幅、商品房實(shí)際預(yù)售率、單個(gè)樓盤開盤當(dāng)日一次性銷售率、房地產(chǎn) 市場(chǎng)潛力7項(xiàng)全國(guó)第一。呈現(xiàn)潛力巨大，供需兩旺的顯著特征。 往年住宅投資情況往年住宅投資情況 從上圖可以看出，2005年以來，鞍山市住宅投資額逐年增長(zhǎng)，2007年住宅投資占房地產(chǎn)投資比例迅 猛擴(kuò)大到80.2%，2007年也是鞍山房地產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)的開始，而住宅投資依然迅速擴(kuò)大再房地產(chǎn)投資中 的占比可以看出，盡管房地產(chǎn)投資增幅迅猛，但是住宅投資增長(zhǎng)率仍然要高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的，可見 鞍山住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)

29、爆發(fā)式發(fā)展，住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位越來越重要，鞍山市房地產(chǎn)在未來住宅市 場(chǎng)將競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)也折射出鞍山住宅市場(chǎng)具有相當(dāng)高的需求。 近年鞍山住宅銷售情況近年鞍山住宅銷售情況 從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售面積和銷售金額今年來一直爆出較高的增長(zhǎng)率，尤其是2008年， 增長(zhǎng)率均高達(dá)100%以上，可見2008年鞍山市住宅市場(chǎng)并未像全國(guó)市場(chǎng)那樣遇冷，反而異?；鸨硗鈴?上圖銷售金額增長(zhǎng)率線要高于銷售面積增長(zhǎng)率線，可以看出，鞍山市住宅價(jià)格也是呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從二者之 間2008年的落差縮小可以看出，2008年雖然銷售火爆，但是價(jià)格增長(zhǎng)速度卻受到阻礙。 今年鞍山住宅銷售均價(jià)情況今年鞍山住宅銷售均價(jià)情況

30、從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售雖然形式一片大好，但是住宅價(jià)格卻沒有出現(xiàn)暴漲暴跌情況，增 長(zhǎng)基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，2008年價(jià)格增長(zhǎng)率暴跌，與銷售的火爆形成的反差，可以看出鞍山住宅市場(chǎng) 基本呈現(xiàn)理性發(fā)展，也受到全國(guó)樓市的部分影響，但是影響不大。 鞍山住宅近年空置面積情況鞍山住宅近年空置面積情況 近年來，鞍山市住宅空置面積波動(dòng)較大，但是總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，到2008年，鞍山市空置面積下降 到2005年來的最低點(diǎn)，僅43萬平米，可見，2008年鞍山住宅市場(chǎng)不僅銷售火爆，且市場(chǎng)需求具有強(qiáng)大的 抗風(fēng)險(xiǎn)能力，潛力巨大，空置下降，更加大了鞍山市住宅的發(fā)展空間，后市強(qiáng)大的需求對(duì)鞍山未來住宅市 場(chǎng)是一個(gè)大利好。

31、鞍山戶型面積需求狀況鞍山戶型面積需求狀況 2006年來，鞍山銷售的住宅平均面積逐年下降，2006年住宅銷售平均面積大113平方米/套，2007年 下降到90-100平米/套，2008年進(jìn)一步下降到90以下，可以看出，盡管90平方米的戶型供應(yīng)量較大，但是， 逐年下降的戶型面積，可以反映出，鞍山市住宅市場(chǎng)的戶型面積需求逐漸向小戶型轉(zhuǎn)變，小戶型逐漸主導(dǎo) 鞍山住宅市場(chǎng)，成為最受歡迎的戶型面積。 鞍山二手住宅購房客戶年齡分布鞍山二手住宅購房客戶年齡分布 從上圖可以看出，鞍山住宅購房客戶主力群體為46-55歲的中老年人，其次是23-29歲的青年人，30- 45歲的中年人購房需求也較大，可以看出鞍山市住房需

32、求層次分明，且以剛性需求為主，投資需求為輔。 鞍山目前樓盤分布情況（鞍山目前樓盤分布情況（20092009） 典型開發(fā)商： 萬科地產(chǎn) 大德地產(chǎn) 申江嘉寶 四隆地產(chǎn) 恒基地產(chǎn) 抽樣分析各區(qū)目前在售樓盤情況抽樣分析各區(qū)目前在售樓盤情況 千山區(qū)因樣本過少， 其均價(jià)情況實(shí)際要低于 3200。從右圖可以看出鐵 東區(qū)和鐵西區(qū)作為老城區(qū)， 價(jià)格較高，且由于土地的 稀缺性，容積率相對(duì)于其 他區(qū)也較高，其中鐵東區(qū) 最高，其次鐵西區(qū)，而立 山區(qū)和千山區(qū)不論價(jià)格還 是容積率都要低于老城區(qū)。 小小 結(jié)結(jié) 目前，鞍山市住宅市場(chǎng)以自住為主，投資客也較多。 鞍山市房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且在未來仍有較大的上升空間，且基本 與

33、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，鞍山房?jī)r(jià)的上升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民收入增 加幅度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。 鞍山市2008年人均住房面積僅22.5平方米，人均住房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó) 平均水平，更低于全國(guó)50強(qiáng)城市平均水平，鞍山至少需要新建住宅800 萬平方米，才能達(dá)到全國(guó)平均水平，而要達(dá)到全國(guó)50強(qiáng)城市平均水平則 需要新建住宅1200萬平方米，鞍山房地產(chǎn)需求巨大。 市場(chǎng)上大部分為外地開發(fā)商開發(fā)的樓盤，鞍山的房地產(chǎn)開發(fā)商80%來自 南方，其中50%是浙商。鞍山房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中萬科很早就在鞍山 布局。 鞍山住宅市場(chǎng)的火爆，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)后市持樂觀態(tài)度，囤地惜售現(xiàn)象嚴(yán) 重，且高施工量和高投資對(duì)后市將形成較大的壓力，未來供

34、應(yīng)量過大將 過度透支鞍山的有效需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將進(jìn)一步擴(kuò)大。 鞍山寫字樓分布鞍山寫字樓分布 從上圖可以看出，鞍山寫字樓主要分布于鐵東區(qū)，且集中分布于市級(jí)中心商圈鐵東站前商圈， 此地位于鞍山市中心最繁華地區(qū)，周邊配套完善，交通方便。鞍山寫字樓物業(yè)很少，主要分布于鐵東區(qū)和 鐵西區(qū)，千山區(qū)和立山區(qū)目前幾乎沒有寫字樓。 鞍山寫字樓列表鞍山寫字樓列表 寫字樓名稱地址 萬科東源大廈鐵東區(qū)勝利路21號(hào) 鞍山市物資貿(mào)易大廈鐵東區(qū)二道街90號(hào) 金融大廈 鐵東區(qū)勝利路號(hào)地段 天河大廈 鐵東區(qū)南二道街58-1號(hào) 金龍大廈 鐵東區(qū)勝利廣場(chǎng)西側(cè)勝利南路40號(hào) 銀杏園寫字樓 鐵東區(qū)站前二道街 興華寫字樓鐵東區(qū)文化街附近

35、 民族大廈 鐵西區(qū)人民路75號(hào) 鞍山市目前寫字樓物業(yè)僅8幢，其中7幢位于鐵東，1幢位于鐵西，且寫字樓都并非正 軌純寫字樓物業(yè)，基本都是商住混用，鞍山寫字樓多集中于配套成熟的站前商圈。 小小 結(jié)結(jié) 鞍山市作為一個(gè)鋼鐵城市，在城市環(huán)境上與其他城市差距較大，在吸納 外來投資者辦公方面能力不足，企業(yè)進(jìn)駐數(shù)量有限，市場(chǎng)對(duì)寫字樓需求 不大。 鞍山市作為三線城市，城市經(jīng)濟(jì)容量和輻射能力有限，盡管房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展迅猛，但是在寫字樓物業(yè)在房地產(chǎn)投資增幅很小，所占市場(chǎng)份額也是 逐漸減少，這從鞍山住宅投資占房地產(chǎn)投資比例近年來迅猛局?jǐn)U大到 80%以上可以看出，商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)的市場(chǎng)份額都在縮小。 鞍山市寫字樓空置率

36、普遍較大，多用于酒店，娛樂，居住等混合業(yè)態(tài)， 寫字樓租恁市場(chǎng)平淡。 鞍山萬科東源大廈是萬科在東北打響的一場(chǎng)艱苦的“上甘嶺戰(zhàn)役”，此 項(xiàng)目曾經(jīng)使得鞍山萬科負(fù)債累累，嚴(yán)峻的銷售和短缺的資金使得此項(xiàng)目 一度幾乎成為爛尾樓。最后雖然沒有成為爛尾樓，但鞍山萬科直到2001 年才還清債務(wù)。1993年開工，直到1998年才完工。 目前鞍山市城市整體狀況不適合寫字樓物業(yè)。 旅游資源旅游資源 鞍山資源豐富，市區(qū)周圍鐵礦儲(chǔ)量逾百億噸，占全國(guó)儲(chǔ)量的四分之一；南部和東南部是菱鎂礦富集地帶， 約占世界儲(chǔ)量的四分之一；滑石礦是我國(guó)三大產(chǎn)地之一，儲(chǔ)量居世界之首；岫巖地區(qū)素有“玉石之鄉(xiāng)”的美 稱，擁有豐富的玉石資源；此外，農(nóng)

37、產(chǎn)品資源、地?zé)豳Y源也相當(dāng)豐富。鞍山旅游資源十分豐富，有東北明珠 之稱的千山國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)，有中國(guó)最大的溫泉康復(fù)中心湯崗子溫泉，有堪稱世界之最的七彩玉佛，還有東 山城市森林公園、岫巖藥山風(fēng)景區(qū)、海城白云山風(fēng)景區(qū)等；以鞍山國(guó)際大酒店為代表的一大批高中檔酒店可 以為游客提供舒適的休閑環(huán)境；海城西柳服裝市場(chǎng)、南臺(tái)箱包市場(chǎng)、岫巖玉器市場(chǎng)及遍布鞍山城區(qū)的各大商 場(chǎng)，也將為來鞍游人提供理想的購物場(chǎng)所。 鞍山歷年旅游人數(shù)增長(zhǎng)情況鞍山歷年旅游人數(shù)增長(zhǎng)情況 從上圖可以看出，鞍山市旅游人數(shù)2004年以來一直保持較快增長(zhǎng)，旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，旅游總?cè)藬?shù)增 長(zhǎng)率雖然有起伏波動(dòng)，但是總體基本保持在15%以上，入境游客人數(shù)

38、增長(zhǎng)率雖然2004-2006年曾下降趨勢(shì)，但 是2007年開始迅速上升，盡管2008年全球金融危機(jī)，鞍山市入境游客人數(shù)增長(zhǎng)率卻高達(dá)46%，首次大幅超過 旅游總?cè)藬?shù)增長(zhǎng)率，由此可以看出，鞍山市入境旅游人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例近年來迅速提高，鞍山市旅 游環(huán)境也逐步被境外游客所認(rèn)同，對(duì)境外游客有較高的吸引力。 鞍山歷年旅游總收入統(tǒng)計(jì)鞍山歷年旅游總收入統(tǒng)計(jì) 鞍山市旅游收入逐年穩(wěn)步較快上升，旅游業(yè)發(fā)展較快，旅游收入增長(zhǎng)率曲線基本與旅游人數(shù)增長(zhǎng)率相符， 旅游外匯收入增長(zhǎng)率除了2006、2007年基本都高于旅游總收入增長(zhǎng)率，可見鞍山市的旅游外匯收入在旅游總 收入中的作用越來越大，尤其是2008年，旅游外匯收

39、入在國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)不旺的情況下，逆市暴增51%，可見 鞍山市旅游業(yè)正逐步走向國(guó)際化，境外認(rèn)同度逐漸提高。 2008年鞍山市旅游業(yè)與類似城市對(duì)比年鞍山市旅游業(yè)與類似城市對(duì)比 城市人口數(shù)(萬人)613729.41776351.44 gdp總值(億元)3858.23561.193860.51607.94 社會(huì)消費(fèi)品零售額(億元)1182.6809.761505.5368.34 人均gdp(元)631984819054106458304 人均可支配收入(元)175001638217295150744 年旅游人次(萬人)3000960.9552091545.53 入境游客人次(萬人)954.2947.61

40、5.53 入境游客占旅游總數(shù)的比 重 3.17%0.45%0.91%1%2 外匯旅游收入（億美元）6.580.173.31.23 入境游客人均消費(fèi) （美元/人次） 692.6396.3693.3774.21 年旅游收入(億元)400.847.98410.3112.163 從上表可以看出，鞍山市在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上和周邊類似城市相比基本都處于最后一位，但是在旅游業(yè)上，卻 不是最后一位，與同為工業(yè)城市，且a級(jí)景區(qū)數(shù)量更多的唐山相比，鞍山在旅游指數(shù)上要全面超過唐山，尤其 是入境游客人均消費(fèi)這一指數(shù)上位居三大城市的首位，入境游客占比這一指數(shù)位居第二位，可見，鞍山旅游 業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的總量上雖然與一二線城市有所差距

41、，但是在入境旅游上卻仍然有一定的優(yōu)勢(shì)，并且旅游業(yè)要好 于周邊大多數(shù)同等級(jí)城市，旅游外向型趨勢(shì)也比較明顯。 酒店概況酒店概況 n 酒店數(shù)量及分布：酒店數(shù)量及分布：鞍山市現(xiàn)有旅游 星級(jí)酒店18家，五星級(jí)酒店2家， 四星級(jí)酒店2家。 n 房間數(shù)及價(jià)格：市區(qū)房間數(shù)及價(jià)格：市區(qū)五星級(jí)酒店共 有628個(gè)房間，平均價(jià)格為634元/天； 四星級(jí)共有625個(gè)房間，平均價(jià)格 為233元/天。 n 出租率：出租率：2008年，煙臺(tái)市市區(qū)星級(jí) 酒店平均入住率為90%。 煙臺(tái)四五星級(jí)酒店列表煙臺(tái)四五星級(jí)酒店列表 國(guó)內(nèi)管理國(guó)際大酒店51994-300680 園林路 219號(hào) 國(guó)內(nèi)管理五環(huán)大酒店52000-328588 南

42、勝利路 43號(hào) 國(guó)內(nèi)管理寰球大酒店4-377248 鐵東區(qū)民 生巷1號(hào) 國(guó)內(nèi)管理鞍山四海假日酒店420052007248218 園林路 333號(hào) 鞍山市星級(jí)酒店稀少，五星級(jí)酒店僅2家，四星級(jí)酒店也只有2家，五星級(jí)酒店中，國(guó)際大酒店主要客人 為政府官員，五環(huán)大酒店商務(wù)人士居多，稀少的星級(jí)酒店數(shù)量，導(dǎo)致鞍山市星級(jí)酒店平均入住率都挺高，基 本在90%以上，客源主要是旅游者，鞍山市由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展比較落后，并且 服務(wù)質(zhì)量普遍較差。 鞍山星級(jí)酒店分布狀況鞍山星級(jí)酒店分布狀況 鞍山市區(qū)未來建成的酒店鞍山市區(qū)未來建成的酒店 目前，負(fù)責(zé)引進(jìn)該項(xiàng)目的項(xiàng)目單位已經(jīng)初步確定，而且，香格里拉

43、大酒店在鞍山的 位置也已經(jīng)基本圈定，可能位于鞍山市的人民公園附近。（2007年） 大商集團(tuán)聯(lián)手法國(guó)雅高集團(tuán)下屬的宜必思國(guó)際酒店簽約儀式近日舉行。宜必思國(guó)際酒店作為鞍 山市第一家由外商投資的國(guó)際化酒店，進(jìn)駐正在建設(shè)中的位于勝利廣場(chǎng)北側(cè)的鞍山新瑪特購物休閑 廣場(chǎng)，為鞍山城市綜合體業(yè)態(tài)拉開了筑巢引鳳的大幕。（2008年） 6月27日，鞍山市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，鞍山華達(dá)置業(yè)有限公司投資開發(fā)的皇冠假日酒店及皇冠 國(guó)際即將破土動(dòng)工。 據(jù)了解，皇冠假日酒店及皇冠國(guó)際項(xiàng)目位于鞍山市鐵東區(qū)勝利南路與千山中路 交匯處，由鞍山華達(dá)置業(yè)有限公司投資開發(fā)，總建筑面積2101萬平方米，由4棟33層的高檔住宅以 及168米高

44、的國(guó)際五星級(jí)皇冠假日酒店組成，總投資15億元人民幣。（2009年） 小小 結(jié)結(jié) 目前，鞍山由于城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較落后，城市化程度有限，旅游業(yè)并不發(fā)達(dá)， 商務(wù)會(huì)議發(fā)展緩慢，使得市區(qū)內(nèi)星級(jí)酒店較少，酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，服務(wù)質(zhì) 量普遍較差。 鞍山房?jī)r(jià)具有很大的彈性空間，總體偏低，星級(jí)飯店客房?jī)r(jià)格與周邊發(fā)達(dá)城市 相比，差距較大。 目前鞍山市星級(jí)酒店并沒有正規(guī)化得星級(jí)劃分，名義上的五星級(jí)酒店也只是達(dá) 到準(zhǔn)五星級(jí)別，真正的高檔高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的星級(jí)酒店幾乎沒有。 鞍山市近年來城市發(fā)展日新月異，城市化進(jìn)程不斷加快，經(jīng)濟(jì)實(shí)力突飛猛進(jìn)， 目前位列東北發(fā)達(dá)城市第五名，旅游業(yè)發(fā)展迅速，特別是外來游客數(shù)量激增， 城市對(duì)外

45、交流程度逐漸加強(qiáng)，為鞍山市未來酒店業(yè)的發(fā)展帶來了難逢的機(jī)遇。 鞍山目前各大行業(yè)國(guó)際品牌爭(zhēng)相進(jìn)駐鞍山，迅猛的房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭和快速的經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)，使得各大國(guó)際知名企業(yè)看到了鞍山的潛質(zhì)，強(qiáng)大品牌進(jìn)駐的同時(shí)進(jìn)一 步拉動(dòng)了鞍山的城市發(fā)展，同時(shí)也帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，酒店業(yè)皇冠假日，香格 里拉的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，勢(shì)必使得鞍山酒店業(yè)在迎來機(jī)遇的同時(shí)，也在挑戰(zhàn)中不斷升 級(jí)重組。 總總 結(jié)結(jié) 鞍山城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，使得鞍山市充滿了機(jī)遇，迅猛的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭，使得鞍山城市面貌日新月 異，這是機(jī)遇，同時(shí)也是挑戰(zhàn)。 一、鞍山在我國(guó)東北地區(qū)占有舉足輕重的地位，作為我國(guó)的“鋼鐵之都”，鞍山在東北各大城市中排名第五， 是大東北經(jīng)濟(jì)圈

46、的重要城市，北靠沈陽，南接大連，扼東北入關(guān)之要道，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備超越東北大多數(shù)城 市優(yōu)秀條件。 二、商圈的不斷開發(fā)，商業(yè)街的整合新建，商業(yè)路網(wǎng)的組合等，都為鞍山商業(yè)的發(fā)展提供了條件，城市環(huán)境 和城市配套的不斷完善，為房地產(chǎn)業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 三、土地出讓規(guī)模的不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的口糧，城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房 地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。 四、鞍山目前第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，但是總體水平較低，外來企業(yè)和本地企業(yè)較少，且鞍 山作為一個(gè)工業(yè)城市，企業(yè)的重點(diǎn)還是在工業(yè)發(fā)展上，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整，從市 場(chǎng)上來看，目前鞍山市對(duì)于寫字樓物業(yè)的需求并不大，但是隨著鞍山城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外

47、來企業(yè)的不斷進(jìn)駐，城市對(duì)外輻射能力的進(jìn)一步加強(qiáng)，鞍山寫字樓的發(fā)展將迎來新的機(jī)遇。 目前鞍山寫字樓不論從建筑、設(shè)計(jì)、質(zhì)量等方面水平普遍較低，基本無達(dá)到甲級(jí)水平的。 五、鞍山市是三線城市，在2008年金融危機(jī)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅并未受 到嚴(yán)重影響，只是房?jī)r(jià)的漲幅受到阻礙，但是銷售卻一片火爆，這是近年來鞍山住宅地產(chǎn) 的普遍現(xiàn)象，鞍山的高住房需求和高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及高速的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展， 使得開發(fā)商對(duì)鞍山長(zhǎng)期看好，導(dǎo)致2008年的高施工量，但是也對(duì)未來市場(chǎng)形成了較大壓力。 六、鞍山市旅游業(yè)發(fā)展較快，旅游人數(shù)每年保持較高增長(zhǎng)，尤其是入境游客人數(shù)增幅，2008年達(dá)到 歷史新高，一方面由

48、于鞍山市旅游環(huán)境逐漸被境外游客所認(rèn)同，另一方面，鞍山城市環(huán)境的改善都為旅 游業(yè)的發(fā)展提供了條件，但是高速增長(zhǎng)的旅游業(yè)并未使得鞍山酒店有較大的發(fā)展，酒店業(yè)發(fā)展相對(duì)落 后，但是隨著鞍山市城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，眾多國(guó)外知名品牌進(jìn)駐鞍山，其中酒店業(yè)在未來就有2家國(guó) 際五星級(jí)入駐，鞍山酒店的高入住率和快速發(fā)展的旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，使得酒店業(yè)在未來將迅速發(fā)展， 市區(qū)內(nèi)酒店檔次和服務(wù)面臨著升級(jí)和重組的挑戰(zhàn)。 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

49、 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng)市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信

50、息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師 是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于 對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場(chǎng)分析不

51、是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。思路。思路 v三個(gè)層次三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) v兩個(gè)方面兩個(gè)方面 供給、需求 v三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅 市場(chǎng) 項(xiàng)目所在 地市場(chǎng) 例如： 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。步驟。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域

52、是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng) 分析分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素， 對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專 業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)， 從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找 到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng) 占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分

53、析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固 定資產(chǎn)投資

54、、新批三資企業(yè)人 數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消 費(fèi)水平、人均居住面積、住宅 消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià) 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公 報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政

55、府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境 和市場(chǎng)和市場(chǎng) 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動(dòng)階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟(jì)

56、增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運(yùn)行運(yùn)行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅 過高，將使供給過量，若無需求匹配， 將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合 理指標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 152 2 223 0 303

57、 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 消費(fèi) 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費(fèi) 占總消費(fèi) 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費(fèi)占總 消費(fèi)支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.5

58、9 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó) 家相比，在相同 的收入水平下， 我國(guó)城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟