上海嘉定半島大廈投標(biāo)方案EGO時(shí)尚廣場(chǎng)整合策劃報(bào)告（160P）

1、嘉定半島大廈投標(biāo)方案嘉定半島大廈投標(biāo)方案 ego時(shí)尚廣場(chǎng)整合策劃報(bào)告時(shí)尚廣場(chǎng)整合策劃報(bào)告 不單是一個(gè)項(xiàng)目 政府線 新城市中心/城市商業(yè)增長(zhǎng)代表 推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展/政績(jī)表現(xiàn) 招商線 區(qū)位優(yōu)勢(shì)投資首選平臺(tái) 投資回報(bào)率/永續(xù)性事業(yè) 終端線 新嘉定人個(gè)性生活多元式體驗(yàn)形商業(yè)模型 生活多元需求/品質(zhì)生活滿足 目標(biāo)層 優(yōu)勢(shì)、形象概念 利益表現(xiàn) 政府機(jī)構(gòu)支持投資客群認(rèn)同 終端客群關(guān)注 項(xiàng)目自身價(jià)值 而是一個(gè)價(jià)值綜合體 ego lifestyle time 個(gè)性生活時(shí)代 ego. t 終端客群核心價(jià)值挖掘 ego. t 新嘉定人的 ego life style ego. t tomtom，1212歲歲 ego

2、. t amy，32歲歲 ego. t mrs wu，55歲歲 ego. t 新財(cái)富階層（別墅客戶）新財(cái)富階層（別墅客戶） 區(qū)域來(lái)源：區(qū)域來(lái)源： 嘉定區(qū)域?yàn)橹?、部分上海市區(qū)客嘉定區(qū)域?yàn)橹鳌⒉糠稚虾Ｊ袇^(qū)客 年齡特征和置業(yè)需求特征：年齡特征和置業(yè)需求特征： 30-4530-45歲，多為改善居住環(huán)境歲，多為改善居住環(huán)境 家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)： 3 3口之家為主口之家為主 中產(chǎn)階層（公寓客戶）中產(chǎn)階層（公寓客戶） 他們是 區(qū)域來(lái)源：嘉定、普陀、長(zhǎng)寧區(qū)等區(qū)域來(lái)源：嘉定、普陀、長(zhǎng)寧區(qū)等 1111號(hào)線連接區(qū)域等號(hào)線連接區(qū)域等 外區(qū)客占一定比例外區(qū)客占一定比例 年齡特征和置業(yè)需求特征：年齡特征和置業(yè)需求特征：

3、28-3528-35歲青年置業(yè)為主（西上海白領(lǐng)首次置業(yè)）歲青年置業(yè)為主（西上海白領(lǐng)首次置業(yè)） 家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：2 2口之家為主口之家為主 ego. t 新財(cái)富階層（別墅主力客） 他們是嘉定周邊制造業(yè)的私營(yíng)業(yè)主或者 是國(guó)家機(jī)關(guān)的公務(wù)員 他們都屬于中產(chǎn)靠前，并向新貴跨進(jìn)的富裕族 但并不屬于頂富一族 所以他們需要最高的“性價(jià)比” 他們理想的置業(yè)得到滿足時(shí)，個(gè)性需求開(kāi)始膨脹他們理想的置業(yè)得到滿足時(shí)，個(gè)性需求開(kāi)始膨脹 他們想躋身于“貴族”的行列 他們需要一個(gè)代表自己的“門(mén)面” 他們不隨波逐流，卻追求屬于自身圈層內(nèi)的個(gè)性標(biāo)簽卻追求屬于自身圈層內(nèi)的個(gè)性標(biāo)簽 ego. t 中產(chǎn)階層（公寓主力客） 他們奔波

4、在西上海 與時(shí)間爭(zhēng)分奪秒，與打卡時(shí)間打伏擊戰(zhàn) 他們一般都受過(guò)高等教育 有比較穩(wěn)定的職業(yè)和較為豐厚的收入來(lái)源 他們?cè)趬毫χ写嬖?，居家生活給他們動(dòng)力 他們選擇的是一流品牌的二線產(chǎn)品他們選擇的是一流品牌的二線產(chǎn)品 這不僅是他們的服飾標(biāo)準(zhǔn)這不僅是他們的服飾標(biāo)準(zhǔn) 也是他們選擇一切生活用品的通用標(biāo)準(zhǔn)也是他們選擇一切生活用品的通用標(biāo)準(zhǔn) 他們個(gè)人的消費(fèi)享樂(lè)方面他們個(gè)人的消費(fèi)享樂(lè)方面 非常重視物質(zhì)的非常重視物質(zhì)的“質(zhì)感質(zhì)感” 他們爭(zhēng)做第一，追求品味他們爭(zhēng)做第一，追求品味 ego. t 定位關(guān)鍵詞 個(gè)性 時(shí)尚 新潮 experience economy time 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代 experience. t 項(xiàng)目核心

5、價(jià)值挖掘 experience. t 項(xiàng)目分析1新城核心 p項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于嘉羅公路（寶嘉公路）368號(hào)，處于嘉羅公路西南東北走 向段。 p項(xiàng)目四至 西面“嘉華山莊”，西南面嘉定區(qū)海關(guān) 南面藍(lán)宮大酒店、嘉寶花園 北面迎園新村一六坊 p地塊及周邊點(diǎn)評(píng) 地塊呈等腰梯形狀，形狀規(guī)整，地塊出口正對(duì)嘉羅公路（四車(chē)道）， 對(duì)面為嘉華山莊別墅區(qū)，嘉羅公路此段車(chē)人流較少，環(huán)境較幽靜， 北面為倉(cāng)場(chǎng)路（四車(chē)道），車(chē)流量較大，沿街主要為迎園新村的沿 街商鋪，車(chē)人流較多 環(huán)城路環(huán)城路 嘉定老城區(qū)嘉定老城區(qū) 嘉寶公路嘉寶公路 博樂(lè)南路博樂(lè)南路 倉(cāng)場(chǎng)路倉(cāng)場(chǎng)路 本案本案 嘉羅公路嘉羅公路 地塊現(xiàn)狀 experience.

6、 t 項(xiàng)目分析2政務(wù)中心 p概述 項(xiàng)目所處位置為新老城區(qū)交界處，該區(qū)域主要以居民區(qū)以及行政辦事處為主， 行政機(jī)構(gòu)大樓19個(gè) p博樂(lè)路 ; 寧波體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)的培育和發(fā)展寧波體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)的培育和發(fā)展國(guó)際化要看和義國(guó)際化要看和義 大道，回歸歷史要看郁家巷大道，回歸歷史要看郁家巷 排除排除 醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品 汽車(chē)及汽車(chē)類商品汽車(chē)及汽車(chē)類商品 論證論證 服飾服飾 vs vs 家居家居 experience. t 定位方向2服飾在嘉定城區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種構(gòu)成中的表現(xiàn) 清河清河 城中路城中路 塔城路塔城路 博樂(lè)路博樂(lè)路 經(jīng)營(yíng)業(yè)種經(jīng)營(yíng)業(yè)種品牌名稱品牌名稱 服飾 新感覺(jué)服飾、古柏服飾、名流服飾、

7、森馬服飾、361運(yùn)動(dòng)裝 備、海瀾之家、metersbonwe、零點(diǎn)坊服飾、fascivating 服飾、doro、老人頭、卓斐服飾、gen、t.en、鳳凰羊毛 衫、金伯利、登云專賣(mài)、geox、陌上臣、真維斯 experience. t 定位方向2服飾消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)地傾向 消費(fèi)支出傾向 消費(fèi)檔次傾向 消費(fèi)關(guān)注點(diǎn) 傾向于沿街商鋪 購(gòu)物 傾向于中檔品牌 消費(fèi)支出較低 需求 關(guān)注多樣 experience. t 定位方向2服飾主題商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 基本信息基本信息 地地位置：位置：倉(cāng)場(chǎng)351號(hào) 開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：上海高新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建面積：總建面積：12,000平方米 主題定位：主題定位：品牌服

8、飾折扣商場(chǎng)（） 單套面積：?jiǎn)翁酌娣e：30-50平方米 復(fù)華購(gòu)物廣場(chǎng)復(fù)華購(gòu)物廣場(chǎng) 目前狀態(tài)：目前狀態(tài)：整體空置 經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)：經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)： 項(xiàng)目所處區(qū)域居民小區(qū)集中，社區(qū)商業(yè)特征明顯 項(xiàng)目周邊交通動(dòng)線及人流不支持服飾類商場(chǎng) 定位忽視了目前嘉定居民對(duì)服飾購(gòu)買(mǎi)多傾向于沿 街商鋪的消費(fèi)習(xí)慣 experience. t 定位方向2服飾主題于本項(xiàng)目的適應(yīng)度 項(xiàng)目項(xiàng)目適應(yīng)度評(píng)價(jià)評(píng)分 消費(fèi)需求居民傾向于“逛街”形式購(gòu)買(mǎi)服飾類商品 位置地段非人流集聚地段 經(jīng)營(yíng)面積服飾專賣(mài)店街鋪經(jīng)營(yíng)面積多數(shù)在30平方米以下 經(jīng)營(yíng)收益區(qū)域消費(fèi)頻次偏低，單次購(gòu)買(mǎi)額偏低，未來(lái)收益較低 較低 experience. t 定位方向3嘉定城區(qū)家居

9、主題商業(yè)現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)開(kāi)始升級(jí)，第二次業(yè)態(tài)整合過(guò)程中的市場(chǎng)重組尚不完善業(yè)態(tài)開(kāi)始升級(jí)，第二次業(yè)態(tài)整合過(guò)程中的市場(chǎng)重組尚不完善 第一階段 上海裝修市場(chǎng)：位于新老城區(qū)交界處，嘉 定汽車(chē)站斜對(duì)面，地理位置優(yōu)越 發(fā)展歷程：市場(chǎng)97年開(kāi)業(yè)至今12年，由于 區(qū)域市場(chǎng)家具裝飾類市場(chǎng)僅此一家，市場(chǎng) 火爆長(zhǎng)期處于滿租狀態(tài) 現(xiàn)狀：08年由于區(qū)域新開(kāi)業(yè)了歐亞美裝飾 城，市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷 第二階段 歐亞美建材家具：位于新城區(qū)滬宜公路3588號(hào)，主 干道較擁擠 發(fā)展歷程：市場(chǎng)08年11月開(kāi)業(yè)，定位中高檔次，吸 引了包括科勒廚衛(wèi)、諾貝爾瓷磚、德?tīng)柕匕?、歐派 家具、紅蘋(píng)果家具等100多家中高檔廚衛(wèi)、家具店 的入駐，提升了區(qū)域的消費(fèi)檔

10、次 現(xiàn)狀：由于宣傳力度較差，市場(chǎng)目前人氣一般，但 租戶看重其潛在的價(jià)值，處于滿租狀態(tài) experience. t 定位方向3嘉定新城家居主題商業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 階段階段項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)檔次檔次定位定位 第一階段（起步） 上海 裝飾市場(chǎng) 發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，知 名度較高，城區(qū)核 心位置 定位檔次低，市 場(chǎng)物業(yè)老化，形 象差，主干道擁 擠 低層次消 費(fèi) 滿足基本裝修采購(gòu) 第二階段（提升） 歐亞美 建材家具城 定位層次較高，商 場(chǎng)品質(zhì)感較強(qiáng) 主干道擁擠，市 場(chǎng)宣傳力度較差 中高檔 滿足嘉定居民高品質(zhì) 硬裝修材料和中高檔 家具采購(gòu) 第三階段（優(yōu)化） ？ 是不是本項(xiàng)是不是本項(xiàng) 目目 商場(chǎng)式專業(yè)市場(chǎng)定 位層次

11、高，臨靠區(qū) 域政府機(jī)構(gòu)形象好 主干道狹窄且人 流量不足 個(gè)性化 中高檔 滿足個(gè)性化高品質(zhì)軟 裝材料和家居飾品采 購(gòu) experience. t 定位方向3嘉定家居主題商戶生存狀況調(diào)查 區(qū)域中心，商業(yè)成 熟，高租金 新老城區(qū)交界處，商 業(yè)氛圍差，租金較低 新老城區(qū)交界處，成熟商業(yè)街， 發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，中高租金 服飾、餐飲 裝潢設(shè)計(jì)、裝 飾家居材料 中介、雜貨店 城中路、塔城路 塔城東路、新中路 倉(cāng)場(chǎng)路 經(jīng)營(yíng)業(yè)種商鋪面積租金元/.天數(shù)量 裝潢材料10-402.5-343 裝潢設(shè)計(jì)40-1003-427 其他20-804-1086 塔城東路、新成路塔城東路、新成路 項(xiàng)目名稱商鋪面積租金元/.天出租率 上

12、海裝飾市 場(chǎng) 30-602-395% 歐亞美40-902.5-4100% 永心-美笛 龍 40-602-3100% 區(qū)域家居主題專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域家居主題專業(yè)市場(chǎng)/商場(chǎng)商場(chǎng) 裝潢設(shè)計(jì)、家居建材類商家租金承受力在裝潢設(shè)計(jì)、家居建材類商家租金承受力在2-4元元/-天，專業(yè)市場(chǎng)和主題商場(chǎng)滿租以及優(yōu)質(zhì)地段沿街商鋪?zhàn)馓?，專業(yè)市場(chǎng)和主題商場(chǎng)滿租以及優(yōu)質(zhì)地段沿街商鋪?zhàn)?金高企，金高企， 該類客戶處于尷尬地步，對(duì)于優(yōu)質(zhì)主題商場(chǎng)的商鋪需求強(qiáng)烈該類客戶處于尷尬地步，對(duì)于優(yōu)質(zhì)主題商場(chǎng)的商鋪需求強(qiáng)烈 10-17元/-天 2.5-42.5-4元元/ /- -天天 6-8元/-天 裝飾及建材類、裝潢設(shè)計(jì)類租戶租金沿街商鋪已和主

13、題市裝飾及建材類、裝潢設(shè)計(jì)類租戶租金沿街商鋪已和主題市 場(chǎng)場(chǎng)/商場(chǎng)租金齊平，該類客戶對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)商鋪需求旺盛商場(chǎng)租金齊平，該類客戶對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)商鋪需求旺盛 在商業(yè)氛圍較差的地段，市場(chǎng)租金承受力在在商業(yè)氛圍較差的地段，市場(chǎng)租金承受力在2-42-4元元/ /- -天天 之間之間 experience. t 定位方向3嘉定家居主題商戶需求趨勢(shì) 客戶訪談客戶訪談2 2 公司公司廣東星藝裝飾（全國(guó)廣東星藝裝飾（全國(guó)400400余家直屬分公司）余家直屬分公司） 區(qū)域塔城東路 訪談人：張振（門(mén)店經(jīng)理） q：你們這邊生意好嗎？ a：生意非常好，近階段業(yè)務(wù)量很大 q：為什么近階段生意好？ a：區(qū)域周邊很多樓盤(pán)交

14、房，裝修量大 q：貴公司是否近階段打算擴(kuò)張？ a：有這個(gè)打算，但是現(xiàn)在市場(chǎng)好，找不到門(mén)面出租 q：假設(shè)未來(lái)一年內(nèi)有個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)，你們是否有興趣入?。?a：當(dāng)然有啊，現(xiàn)在就急著找店面準(zhǔn)備擴(kuò)張 q：那您對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)前景怎么看？ a：非常看好，因?yàn)槊髂陼?huì)有很多大盤(pán)交房（處于交房高峰期），業(yè)務(wù)量會(huì)很大，所以未來(lái)3年我非常看好區(qū)域裝修市場(chǎng)。 市場(chǎng)聲音：未來(lái)裝修及裝飾市場(chǎng)潛在需求量大，該類公司將大規(guī)模擴(kuò)張及進(jìn)駐本區(qū)域市場(chǎng)聲音：未來(lái)裝修及裝飾市場(chǎng)潛在需求量大，該類公司將大規(guī)模擴(kuò)張及進(jìn)駐本區(qū)域 experience. t 定位方向3嘉定家居主題商戶需求趨勢(shì) 客戶訪談客戶訪談2 2 公司公司高超裝潢高超裝潢

15、區(qū)域塔城東路 訪談人：李經(jīng)理（門(mén)店經(jīng)理） q:1、關(guān)于目前裝潢公司的業(yè)務(wù)量情況？ a：今年業(yè)務(wù)量較去年好多了，房產(chǎn)行情好裝修的業(yè)務(wù)量就多，裝潢公司跟房產(chǎn)走勢(shì)極其相關(guān)，經(jīng)歷了金融危機(jī)后，現(xiàn)在業(yè)務(wù)量比 較好，今天公司的幾組工作人員都到不同的地方去測(cè)量了，在我們周邊的裝修公司還是相對(duì)比較多的，但大家的生意都不錯(cuò)，只是 有些門(mén)面整得比較好的公司，比一般的公司業(yè)務(wù)量要稍微好一些。 q：塔城路上商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)情況？ a：總體還可以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的量大，買(mǎi)房子的人多，那么裝修的生意也比較好做，今年總體形勢(shì)比較好，所以生意也好做，業(yè)務(wù) 量也大，估計(jì)未來(lái)的房地產(chǎn)形勢(shì)繼續(xù)向好，未來(lái)5年至少可以延續(xù)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)量。 q：

16、是否愿意到一個(gè)規(guī)模比較大、檔次形象比較高的商場(chǎng)去經(jīng)營(yíng)？ a：會(huì)考慮過(guò)去那邊開(kāi)店，但前提是要租金和價(jià)格比較合適，另外市場(chǎng)服務(wù)要好，形成市場(chǎng)氛圍。 市場(chǎng)聲音：市場(chǎng)需求與房地產(chǎn)市場(chǎng)成正比，未來(lái)市場(chǎng)聲音：市場(chǎng)需求與房地產(chǎn)市場(chǎng)成正比，未來(lái)5年內(nèi)市場(chǎng)看好年內(nèi)市場(chǎng)看好 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè)1 嘉定做為上?，F(xiàn)階段最主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域； 嘉定家居主題商業(yè)發(fā)展面臨絕佳市場(chǎng)機(jī)遇 p供求比， 相對(duì)于08年供大于求，09年嘉定公寓供求逆轉(zhuǎn),供應(yīng)量:成交量達(dá)到1:1.32。 p供應(yīng)量，09年1-10月供應(yīng)較08同比多成交10.3萬(wàn)平方米，

17、增幅達(dá)13%； p成交量，09年1-10月成交較08年1-10月增量59萬(wàn)平方米，達(dá)到119萬(wàn)平方米,增幅達(dá)98%; p價(jià)格走勢(shì)：在經(jīng)歷08年下半年成交價(jià)格下滑后,進(jìn)入09年價(jià)格保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，目前嘉定公寓整體成交價(jià)約為12000元/,嘉定別墅 整體成交價(jià)約為18000元/ 。 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè)1 嘉定城區(qū)又是嘉定住宅供應(yīng)的主力 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè)1 區(qū)域輻射嘉定新城區(qū)、老城區(qū)、安亭、南翔四個(gè)區(qū)域 區(qū)域 可售面 積 可售 套數(shù) 2010年后 交房已售 面積 2010年后 交房已售 套數(shù) 第一 區(qū)域 區(qū)域周邊

18、（老城 區(qū)及新老城區(qū)交 界處） 21898121563269053492 第二 區(qū)域 項(xiàng)目輻射區(qū)域60908960537794598208 總計(jì)8280708209110636411700 未來(lái)3年內(nèi)，項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)住宅交房套數(shù)將達(dá)到 1.4 萬(wàn)套，按照每戶 8 萬(wàn)元的平均裝修標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算區(qū) 域基本裝修需求超過(guò)11億元 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè)2 根據(jù)現(xiàn)有土地供應(yīng)情況預(yù)計(jì)，項(xiàng)目輻射區(qū)域住宅潛在供應(yīng)量超過(guò)440萬(wàn)平方米，按照目前推盤(pán) 節(jié)奏測(cè)算，上述潛在供應(yīng)釋放時(shí)間至少持續(xù)5年，考慮交房時(shí)間推后23年計(jì)算，區(qū)域家居主 題商業(yè)將持續(xù)78年的黃金發(fā)展期； 按照每平方米

19、1000元基礎(chǔ)裝修投入計(jì)算，家居主題商業(yè)年均基本市場(chǎng)需求保持在5億元以上； 嘉定城區(qū)土地儲(chǔ)備量、供應(yīng)量集中，對(duì)本項(xiàng)目而言，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆?experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè)3 隨著軌道交通隨著軌道交通1111號(hào)線即將開(kāi)通，嘉定房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入嶄新號(hào)線即將開(kāi)通，嘉定房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入嶄新 的發(fā)展階段，特別是對(duì)市區(qū)客戶的導(dǎo)入會(huì)更為有利的發(fā)展階段，特別是對(duì)市區(qū)客戶的導(dǎo)入會(huì)更為有利 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè)3 中高端客群的大量導(dǎo)入，直接帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的提升，項(xiàng)目輻射區(qū)域的住宅均價(jià)均已突破萬(wàn)元； experience. t 定位方

20、向3家居主題商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè)3 年輕化高收入改善型 客層群體年輕化、高收入的特征以及改善型置業(yè)動(dòng)機(jī)明顯，必然帶動(dòng)提升型（個(gè)性化、時(shí)尚化、 潮流化、品牌化）的家居需求。 experience. t 定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)1 地址開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積 面積分 割 面寬進(jìn)深 成交情況租金出租率 滬宜公路31583188 號(hào) 1997年5月18日2500030-604-12米4-5米1-2單每天/鋪2-3元-天-95% 經(jīng)營(yíng)商品類型 裝飾裝潢、衛(wèi)生潔具、廚房設(shè)備、墻地瓷磚、燈具燈飾、玻璃及其制品、建筑藝術(shù)、家具、門(mén)窗、五金配 件和建筑基礎(chǔ)材料 上海裝飾市場(chǎng)上海裝飾市場(chǎng)市場(chǎng)老化，定位層次低，逐漸

21、為市場(chǎng)淘汰市場(chǎng)老化，定位層次低，逐漸為市場(chǎng)淘汰 處于嘉定汽車(chē)站斜對(duì)面，地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越，集倉(cāng)庫(kù)，辦公，商鋪為一體 市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，知名度高知名度高，市場(chǎng)年久老化， 經(jīng)營(yíng)商品檔次較低經(jīng)營(yíng)商品檔次較低，隨著區(qū)域市場(chǎng)中高檔次裝飾市場(chǎng)的出現(xiàn)，逐漸被市場(chǎng)淘汰，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況較冷淡經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況較冷淡，市場(chǎng)部分租戶開(kāi) 始撤離 倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)庫(kù) 倉(cāng)庫(kù) 市場(chǎng)商鋪市場(chǎng)商鋪 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀市場(chǎng)平面圖市場(chǎng)平面圖外景外景 experience. t 永心永心- -美笛龍美笛龍定位家具，與定位家具，與“歐亞美歐亞美”形成產(chǎn)品互補(bǔ)，中低端定位，市場(chǎng)整體品質(zhì)感較差，人氣不足形成產(chǎn)品互補(bǔ)，中低端定位，市場(chǎng)整體品質(zhì)感較差，人氣不足 地址

22、開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積面積分割面寬進(jìn)深 人流情況租金出租率 滬宜公路3588號(hào) 2006年10月1日1500040-604-8米4-5米1-2單每天/鋪2-3元/天/100% 業(yè)態(tài)家具、兒童家具、辦公家具 1f:品牌沙發(fā)、軟床餐桌椅、影視柜茶幾、紅木家具 2f:精品板式家具、精品松木家具、精品兒童家具 3f:辦公家具、精品臥房家具 1f 2f 3f 主營(yíng)家具，緊靠主營(yíng)家具，緊靠“歐亞美嘉定建材實(shí)木家具廣場(chǎng)歐亞美嘉定建材實(shí)木家具廣場(chǎng)”，與其形成產(chǎn)品互補(bǔ)，但由于定位中低端，市場(chǎng)物業(yè)品質(zhì)感較差，與其形成產(chǎn)品互補(bǔ)，但由于定位中低端，市場(chǎng)物業(yè)品質(zhì)感較差， 現(xiàn)階段人氣較差，較低的租金成為其最大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)現(xiàn)階

23、段人氣較差，較低的租金成為其最大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)2 experience. t 定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)3 地址開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積面積分割面寬進(jìn)深 人流情況租金出租率 滬宜公路3588號(hào) 2008年11月28日2200040-904-12米4-8米1-2單每天/鋪2.5-4元/100% 業(yè)態(tài) 陶瓷衛(wèi)浴、衛(wèi)浴五金、藝術(shù)畫(huà)廊/地板、櫥柜、木門(mén)、五金鎖具、燈具、藝術(shù)玻璃、涂料、樓梯、鐵藝/軟體 家具、板式家具餐臺(tái)桌、家居飾品/豪華實(shí)木家具、紅木家具新古典家具、辦公家具、布藝 歐亞美嘉定建材實(shí)木家具廣場(chǎng)歐亞美嘉定建材實(shí)木家具廣場(chǎng)商場(chǎng)式家居裝飾市場(chǎng)，定位中高端，

24、提升區(qū)域家居主題商業(yè)品質(zhì)商場(chǎng)式家居裝飾市場(chǎng)，定位中高端，提升區(qū)域家居主題商業(yè)品質(zhì) 1f:陶瓷衛(wèi)浴、衛(wèi)浴五金、藝術(shù)畫(huà)廊 2f:地板、櫥柜、木門(mén)、五金鎖具、燈具、 藝術(shù)玻璃、涂料、樓梯、鐵藝等 3f:軟體家具、板式家具餐臺(tái)桌、家居飾品 4f:豪華實(shí)木家具、紅木家具新古典家具、 辦公家具、布藝等 1f 2f 3f 4f平面圖平面圖 處于新老城區(qū)交界處，沿滬宜公路處于新老城區(qū)交界處，沿滬宜公路, ,商場(chǎng)式家具建材裝飾市場(chǎng)商場(chǎng)式家具建材裝飾市場(chǎng); ; 定位中高檔次，提升區(qū)域家居主題商業(yè)市場(chǎng)；入住商家因?qū)笫锌春?，即便開(kāi)業(yè)一年業(yè)績(jī)不佳，但多數(shù)愿意繼續(xù)定位中高檔次，提升區(qū)域家居主題商業(yè)市場(chǎng)；入住商家因?qū)笫?/p>

25、看好，即便開(kāi)業(yè)一年業(yè)績(jī)不佳，但多數(shù)愿意繼續(xù) 在商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)在商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng) 外景 內(nèi)部?jī)?nèi)部 experience. t 定位方向4家居主題商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)1 低低 高高 檔次檔次/ /個(gè)性化個(gè)性化 家居五金產(chǎn)品家居五金產(chǎn)品基礎(chǔ)裝修材料基礎(chǔ)裝修材料家具家電產(chǎn)品家具家電產(chǎn)品軟裝及居家飾品軟裝及居家飾品 家居產(chǎn)品類型家居產(chǎn)品類型 上海裝飾市場(chǎng) 歐亞美建材家具廣場(chǎng) 永心-美迪龍 沿街品牌店 experience. t 他們是：他們是：個(gè)性獨(dú)立、追求時(shí)尚，喜歡用一些新奇事物標(biāo)榜自己有自 己的品位，在意居住的舒適感和設(shè)計(jì)元素 他們的共同特征（對(duì)于室內(nèi)裝修） n內(nèi)部裝修需要時(shí)尚不失溫馨的風(fēng)格 n受過(guò)高等教育，有自

26、己的愛(ài)好 n標(biāo)新立異，追逐時(shí)尚、品位 n熱衷于diy，自己設(shè)計(jì)，彰顯自我個(gè)性 n鐘情于飾品擺設(shè)，局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)喜好新 奇又品質(zhì)感的事物 n有想法但是沒(méi)有時(shí)間，喜歡逛集中式主 題商場(chǎng) n喜歡品牌，對(duì)于品牌有特殊的偏好 新房導(dǎo)入居住人口以中高收入的中青年為主，受過(guò)高等教育，時(shí)尚追求潮流，對(duì)于藝術(shù)有一定的鑒賞品味新房導(dǎo)入居住人口以中高收入的中青年為主，受過(guò)高等教育，時(shí)尚追求潮流，對(duì)于藝術(shù)有一定的鑒賞品味 定位方向4家居主題商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)2 experience. t 定位方向4家居主題商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)3 伴隨著居家市場(chǎng)的不斷成熟，居 家軟裝飾市場(chǎng)日益顯現(xiàn)其巨大的 市場(chǎng)潛力。 上海已經(jīng)進(jìn)入 “重軟飾重

27、軟飾 輕裝修輕裝修” 的時(shí)代！ 軟裝飾優(yōu)點(diǎn)軟裝飾優(yōu)點(diǎn)： 在家居設(shè)計(jì)中善用一些裝飾而不是一味地側(cè)重裝修，可以 1、花小錢(qián)做出大效果 2、減少日后家居設(shè)計(jì)因樣式過(guò)時(shí)要翻新 時(shí)造成的損失 3、使人們能夠隨時(shí)跟上潮流，隨心所欲地改變居家風(fēng)格 營(yíng)造出各種生活風(fēng)格。 experience. t 嘉定居民的軟裝需求已經(jīng)放量，但由于市場(chǎng)供應(yīng)少，需求份額基本為其他渠道分流嘉定居民的軟裝需求已經(jīng)放量，但由于市場(chǎng)供應(yīng)少，需求份額基本為其他渠道分流 定位方向4家居主題商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)4 上海10%嘉定15%嘉定居民軟裝產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)去向 上海市區(qū)40% 其他郊區(qū)25% 外地15% 網(wǎng)上購(gòu)物10% 本地購(gòu)買(mǎi)10% exper

28、ience. t 定位方向4家居主題商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)5 產(chǎn)品家具廚具（中高檔）燈飾（中高檔）工藝品墻紙壁畫(huà)（中高檔）窗簾 特點(diǎn)高成本低利潤(rùn)低成本高利潤(rùn)低成本高利潤(rùn)低成本高利潤(rùn)低成本高利潤(rùn)低成本高利潤(rùn) 市場(chǎng)一般利潤(rùn)率3-10%40%以上80%500%以上400%以上/ 商鋪面積100以上50-10050-10020-6020-6080-150 市場(chǎng)承租力一般強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng) 區(qū)域市場(chǎng)占有率飽和缺失缺失缺失缺失飽和 中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品 呈缺失狀態(tài)，低成本高利潤(rùn)，該類呈缺失狀態(tài)，低成本高利潤(rùn)，該類 租戶承租能力看好，遠(yuǎn)高于家具類租戶承租能力看好，遠(yuǎn)高于家具類 產(chǎn)品

29、的市場(chǎng)利潤(rùn)也使得我們對(duì)于其產(chǎn)品的市場(chǎng)利潤(rùn)也使得我們對(duì)于其 租金非常期待租金非常期待 軟裝市場(chǎng)利潤(rùn)大，租戶承租能力強(qiáng)軟裝市場(chǎng)利潤(rùn)大，租戶承租能力強(qiáng) 區(qū)域市場(chǎng)飽和，整體租金2-4元/-天 區(qū)域市場(chǎng)占有率較低，產(chǎn)品定位較低，中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)空白 中高檔廚具中高檔廚具 家具100%占有率市場(chǎng)飽和，租金租金2-4元元/-天天 燈飾（中高檔） 工藝飾品工藝飾品 墻紙壁畫(huà)（中高檔）墻紙壁畫(huà)（中高檔） 地毯窗簾 0%100%市場(chǎng)占有率市場(chǎng)占有率 曹安輕紡市場(chǎng)發(fā)展成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng) 裝飾市場(chǎng)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，“市場(chǎng)大樓”傾倒，區(qū)域裝飾市場(chǎng)有待完 善 租金必大于租金必大于 2-4元元/天天 experience.

30、t 定位方向3軟裝家飾主題于本項(xiàng)目的適應(yīng)度 項(xiàng)目項(xiàng)目適應(yīng)度評(píng)價(jià)評(píng)分 消費(fèi)需求居民傾向于“集中比較”形式購(gòu)買(mǎi)軟裝家飾類商品 位置地段購(gòu)買(mǎi)目的性極強(qiáng)，并非需要人流集聚地段 經(jīng)營(yíng)面積軟裝家飾專賣(mài)店經(jīng)營(yíng)面積多數(shù)在3050平方米 經(jīng)營(yíng)收益區(qū)域需求旺盛，購(gòu)買(mǎi)頻次高 高 experience. t 項(xiàng)目定位1承載新嘉定人的個(gè)性生活夢(mèng)想 ego時(shí)尚廣場(chǎng)時(shí)尚廣場(chǎng) 致力于提高新嘉定人的生活品質(zhì)、引導(dǎo)其生活方式、倡導(dǎo)個(gè)性化致力于提高新嘉定人的生活品質(zhì)、引導(dǎo)其生活方式、倡導(dǎo)個(gè)性化 生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術(shù)的生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術(shù)的 專家顧問(wèn)。專家顧問(wèn)。 e

31、xperience. t 項(xiàng)目定位2主題定位 egoego時(shí)尚廣場(chǎng)時(shí)尚廣場(chǎng) 個(gè)性、時(shí)尚、新潮軟裝家飾一站式購(gòu)物中心個(gè)性、時(shí)尚、新潮軟裝家飾一站式購(gòu)物中心 experience. t 項(xiàng)目定位3形象定位 egoego時(shí)尚廣場(chǎng)時(shí)尚廣場(chǎng) 享受個(gè)性生活藝術(shù)的專家享受個(gè)性生活藝術(shù)的專家 experience. t 項(xiàng)目定位4功能定位 egoego時(shí)尚廣場(chǎng)時(shí)尚廣場(chǎng) 個(gè)性生活展示、銷售、體驗(yàn)、服務(wù)空間個(gè)性生活展示、銷售、體驗(yàn)、服務(wù)空間 experience. t 項(xiàng)目定位5業(yè)態(tài)定位1（特色） 三口之家美滿生活的品質(zhì)需求：個(gè)性精品三口之家美滿生活的品質(zhì)需求：個(gè)性精品 二人世界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝二人世

32、界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝 未來(lái)一代創(chuàng)意生活的起點(diǎn)需求：兒童天地未來(lái)一代創(chuàng)意生活的起點(diǎn)需求：兒童天地 experience. t 項(xiàng)目定位5業(yè)態(tài)定位2（配比） experience. t 項(xiàng)目定位6功能布局 地下車(chē)庫(kù) 時(shí)尚生活天地 新新生活天地 個(gè)性生活天地 experience. t 項(xiàng)目定位7時(shí)尚生活天地 品牌店 時(shí)尚配套 精品軟裝 精品飾品 創(chuàng)意 diy experience. t 項(xiàng)目定位7時(shí)尚生活天地 品牌店商戶推薦 simply life、lz生活經(jīng)艷、琉璃工房等 時(shí)尚配套商戶推薦 銀行：浙商、寧波、杭州商業(yè)、廈門(mén)國(guó)際銀行等 咖啡：星巴克、costa等 休閑餐飲：季諾、棒約翰、

33、dq、愛(ài)茜茜里、哈根達(dá)斯等 experience. t 精品軟裝和精品飾品 地毯地毯/ /墻布?jí)Σ? /桌布桌布 床上用品床上用品( (抱枕等抱枕等) ) 照明燈飾照明燈飾 工藝品工藝品 創(chuàng)意家居裝飾創(chuàng)意家居裝飾戶外運(yùn)動(dòng)戶外運(yùn)動(dòng)/ /旅游生活用品旅游生活用品 廚衛(wèi)裝飾廚衛(wèi)裝飾 首飾掛件首飾掛件 油畫(huà)雕塑相框電影海報(bào)油畫(huà)雕塑相框電影海報(bào) 月歷月歷/ /其他藝術(shù)品其他藝術(shù)品 experience. t 創(chuàng)意diy 創(chuàng)意創(chuàng)意diy 互動(dòng)互動(dòng)參與參與 唐卡手工繪制唐卡手工繪制 油畫(huà)定制油畫(huà)定制 （肖像（肖像/ /寵物寵物/ /景物景物/ /抽象油畫(huà)等定制）抽象油畫(huà)等定制） 各類工藝品各類工藝品/ /飾

34、品飾品/ /民間手工定制民間手工定制/ /動(dòng)漫動(dòng)漫 衍生產(chǎn)品定制衍生產(chǎn)品定制/ /各類各類t t恤、杯子、相框、恤、杯子、相框、 掛墜、鼠標(biāo)墊、拼圖等自選圖案?jìng)€(gè)性掛墜、鼠標(biāo)墊、拼圖等自選圖案?jìng)€(gè)性 化燙印化燙印 瓷器陶器定制瓷器陶器定制 experience. t 項(xiàng)目定位8個(gè)性生活天地 居家軟裝 居家用品 experience. t 居家軟裝產(chǎn)品 地毯地毯/ /墻布?jí)Σ?床上用品床上用品 花藝花藝 首飾掛件首飾掛件 油畫(huà)油畫(huà)/ /畫(huà)框畫(huà)框 旅游旅游/ /戶外裝備戶外裝備 廚衛(wèi)用品廚衛(wèi)用品 照明燈飾照明燈飾 居家軟裝產(chǎn)品居家軟裝產(chǎn)品 分類分類 experience. t 地毯/墻布等 exper

35、ience. t 居家用品產(chǎn)品陶瓷/玻璃制品 生活日用瓷生活日用瓷 工藝陳設(shè)陶瓷工藝陳設(shè)陶瓷( (中式中式) ) 手工陶瓷作坊手工陶瓷作坊 工藝陳設(shè)陶瓷工藝陳設(shè)陶瓷( (西式西式) ) 陶瓷陶瓷/玻璃玻璃 制品制品 experience. t 居家用品產(chǎn)品繪畫(huà)擺設(shè)等 experience. t 項(xiàng)目定位9新新生活天地 兒童天地 婚慶天地 燈飾廣場(chǎng) experience. t 兒童天地 experience. t 婚慶天地 experience. t 燈飾廣場(chǎng) experience. t 項(xiàng)目定位10時(shí)尚l(wèi)oft（4f） 客戶建議 家居裝潢設(shè)計(jì)公司 室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)公司 商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)公司 創(chuàng)意設(shè)計(jì)師

36、 experience. t 項(xiàng)目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f主推方案） 無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間房源 建議改造方案 利用“同層排水”技術(shù) 進(jìn)行改造 experience. t 項(xiàng)目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f主推方案） 精品房源精品房源大師設(shè)計(jì)標(biāo)簽大師設(shè)計(jì)標(biāo)簽 特別推出幾套房間，其由國(guó)內(nèi)外知名室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)特別推出幾套房間，其由國(guó)內(nèi)外知名室內(nèi)裝修設(shè)計(jì) 大師精心設(shè)計(jì)，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)、空間格局、功能分區(qū)大師精心設(shè)計(jì)，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)、空間格局、功能分區(qū) 都能反映大師的創(chuàng)意設(shè)計(jì)理念，將私屬性的個(gè)性口都能反映大師的創(chuàng)意設(shè)計(jì)理念，將私屬性的個(gè)性口 味發(fā)揮到極致；創(chuàng)造公寓部分的樓王產(chǎn)品。味發(fā)揮到極致；創(chuàng)造公寓部

37、分的樓王產(chǎn)品。 experience. t 項(xiàng)目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f主推方案） 主題呼應(yīng)主題呼應(yīng)個(gè)性家居產(chǎn)品應(yīng)用個(gè)性家居產(chǎn)品應(yīng)用 個(gè)性潔具 敞開(kāi)式浴室 experience. t 項(xiàng)目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f主推方案） 主題呼應(yīng)主題呼應(yīng)個(gè)性家居產(chǎn)品應(yīng)用個(gè)性家居產(chǎn)品應(yīng)用 個(gè)性家飾 細(xì)節(jié)之處見(jiàn)精致 靈動(dòng)空間 激發(fā)無(wú)限創(chuàng)意 愜意布置 盡享閑逸生活 experience. t 項(xiàng)目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f備選方案） 精裝公寓 + 小戶型辦公 evaluation time 投資增值時(shí)代 e-value. t 四位一體價(jià)值鏈 e-value. t 四位一體價(jià)值鏈

38、e-value. t 消費(fèi)者價(jià)值ego生活體驗(yàn) 時(shí)尚生活創(chuàng)意生活 潮流生活藝術(shù)生活 e-value. t 商戶價(jià)值高營(yíng)業(yè)收益 產(chǎn)品廚具（中高檔）燈飾（中高檔）工藝品墻紙壁畫(huà)（中高檔） 特點(diǎn)低成本高利潤(rùn)低成本高利潤(rùn)低成本高利潤(rùn)低成本高利潤(rùn) 市場(chǎng)一般利潤(rùn)率40%以上80%500%以上400%以上 l 200家商家集聚 l 每年1億元營(yíng)業(yè)額 l 平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率60% l 戶均營(yíng)業(yè)收益30萬(wàn)元 積極吸引消費(fèi)者進(jìn)來(lái)消費(fèi)，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額 開(kāi)辟浙江產(chǎn)地直接進(jìn)貨渠道，降低進(jìn)貨成本 積極尋求政府優(yōu)惠扶持，減免稅費(fèi) e-value. t 開(kāi)發(fā)商價(jià)值市場(chǎng)售價(jià)評(píng)估（商業(yè)） 市場(chǎng)比較法（市場(chǎng)比較法（70%） 因素權(quán)重本案天

39、林商業(yè)廣場(chǎng)大衛(wèi)國(guó)際大廈綠地嘉創(chuàng)國(guó)際弘基誠(chéng)建休閑廣場(chǎng) 位置、交通0.150.1588.588.58 配套0.10.17.587.588 項(xiàng)目規(guī)模0.050.05887.57.58.5 人流量0.10.17.57.5888 周邊人口0.10.18.5888.58 面寬、進(jìn)深0.050.05887.588 停車(chē)位0.10.188.587.58 戶型分割0.150.158.58.57.588.5 工程進(jìn)度0.050.057.5887.58 發(fā)展商品牌0.050.0588888 營(yíng)銷手段0.10.198888 得分100%100%8.18.157.8258.0258.1 參考度20%5%45%30% 銷

40、售均價(jià)(元/)1520415204194751947515780157801364513645 市場(chǎng)比較法 預(yù)計(jì)入市價(jià)格=13000元/平方米 刨除每個(gè)參考項(xiàng)目35年68%售后返租溢價(jià)因素影響，綜合評(píng)估本案商業(yè)開(kāi)發(fā)商實(shí)得價(jià)為： e-value. t 開(kāi)發(fā)商價(jià)值市場(chǎng)售價(jià)評(píng)估（公寓及辦公） 因素權(quán)重本案泰宸匯金商務(wù)樓大衛(wèi)國(guó)際大廈平正大廈綠地嘉創(chuàng)國(guó)際 位置0.150.158888.58 配套0.10.17.57.57.588.5 項(xiàng)目規(guī)模0.050.0587.57.588.5 外觀0.10.197.5888.5 公共部位0.10.18.587.588.5 設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新0.050.0587.57.58

41、8.5 停車(chē)位0.10.1888.58.59 戶型設(shè)計(jì)0.150.158.5887.58 工程進(jìn)度0.050.057.5887.58 發(fā)展商品牌0.050.0588888 營(yíng)銷手段0.10.198888 得分100%100%8.257.857.98.0258.3 參考度20%40%20%20% 銷售均價(jià)(元/)11638116388743874311408114081535915359 市場(chǎng)比較法 預(yù)計(jì)入市價(jià)格=11500元/平方米 e-value. t 開(kāi)發(fā)商價(jià)值市場(chǎng)售價(jià)評(píng)估（整體均價(jià)） 項(xiàng)目組成面積均價(jià)整體均價(jià) 考慮上市后35% 的可能增長(zhǎng)率 商業(yè)16500平方米13000元/平方米 12

42、100元/平方米 1250012800元/ 平方米 公寓及辦公26476平方米11500元/平方米 e-value. t 投資客價(jià)值租金預(yù)計(jì) 項(xiàng)目組成樓層類比標(biāo)準(zhǔn)租金預(yù)計(jì)回報(bào)率 商業(yè) 1f1 45 元/平方米/天 78%2f0.65 2.63.2 元/平方米/天 3f0.5 22.5 元/平方米/天 公寓及辦公26476平方米 1.82.2元 元/平方米/天 67% e-value. t 消費(fèi)者引導(dǎo) 軟性宣傳ego生活手冊(cè) 消費(fèi)者互動(dòng)ego會(huì)員卡、ego主題活動(dòng) e-value. t 招商組織 招商部經(jīng)理（人） 招商主管（人） （大客戶） 招商主管（人） （中小客戶） 招商助理 (1人） 招商

43、人員 （人） 招商人員 （人） 駐場(chǎng)招商接待人員 （人） 招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)建議 e-value. t 招商渠道建議 招商組織 a：上海各軟裝主題商場(chǎng)/市場(chǎng)的招商客戶資源； b：開(kāi)發(fā)商、代理商關(guān)系資源積累的招商客戶資源； c：分散在嘉定及周邊區(qū)域各街區(qū)零散的單個(gè)經(jīng)營(yíng)客戶； d：參加相關(guān)專業(yè)展會(huì)收集的客戶資源；5 e：通過(guò)招商宣傳資料和招商活動(dòng)吸引的客戶；5 f：其他 e-value. t 銷售執(zhí)行 異地銷售驅(qū)動(dòng)的整合營(yíng)銷 賣(mài)點(diǎn)梳理賣(mài)點(diǎn)梳理 面對(duì)嘉定新城每年 增加的約5億元的 巨大家居市場(chǎng)定位 的時(shí)尚家居產(chǎn)業(yè)促 進(jìn)平臺(tái)。 嘉定新老城區(qū)交匯 處，新城建設(shè)以及 人口的導(dǎo)入帶來(lái)巨 大市場(chǎng)潛力，交通 便利。

44、多功能商住辦展示 復(fù)合體 區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 定位 優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì) 3050的小面積 虛擬分割銷售，利 于小額投資客進(jìn)入 銷售 優(yōu)勢(shì) 巨大財(cái)富巨大財(cái)富：新城核心，潛力無(wú)限：新城核心，潛力無(wú)限 升值空間升值空間：城市覺(jué)醒，繁華升級(jí)：城市覺(jué)醒，繁華升級(jí) egoego旗艦旗艦：潮流首選，時(shí)尚地標(biāo)：潮流首選，時(shí)尚地標(biāo) 是什么將兩位不同時(shí)代的偉人聯(lián)系在一起？ 是民族？ 還是歷史？ 什么是才是這兩位相隔千年的偉人的共同點(diǎn)？ 是國(guó)籍？ 還是信仰？ 大迂回！大迂回！ 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略 由外而內(nèi)，迂回包抄由外而內(nèi)，迂回包抄 渠道渠道：針對(duì)投資客戶多渠道行銷，配 合品牌活動(dòng)邀請(qǐng)客戶 形象：形象：在嘉定本地建立良好的項(xiàng)目

45、形 象，形成口碑效應(yīng) 筑城渠道：筑城渠道：全國(guó)逾20個(gè)分銷代理點(diǎn) 戶外陣地：戶外陣地：滬嘉高速沿線、嘉定城區(qū)高炮、 周邊道旗 網(wǎng)絡(luò)陣地：網(wǎng)絡(luò)陣地：項(xiàng)目官方宣傳網(wǎng)站，便于外地客 戶瀏覽查閱 現(xiàn)場(chǎng)陣地：現(xiàn)場(chǎng)陣地：現(xiàn)場(chǎng)銷售中心、樣板示范單位等 行業(yè)協(xié)會(huì)：行業(yè)協(xié)會(huì)：建筑裝飾室內(nèi)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)、上海市 內(nèi)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)等 銀行渠道：銀行渠道：銀行客戶經(jīng)理合作團(tuán)隊(duì)等 客戶定位客戶定位 客戶來(lái)源： 1.由筑誠(chéng)各分銷單位帶來(lái)的外地投資客戶 2.各地區(qū)代理機(jī)構(gòu)帶來(lái)的投資客戶 3.由于項(xiàng)目熱銷而帶來(lái)的上海地區(qū)投資客戶 客戶特征： 1.認(rèn)同本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2.認(rèn)同本項(xiàng)目未來(lái)升值潛力 3.有投資意愿，喜歡跟風(fēng)投資 客戶背景

46、： 經(jīng)常在全國(guó)各地進(jìn)行房地產(chǎn)投資，有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 專業(yè)的購(gòu)房客戶，通常來(lái)自江浙地區(qū) 投資客 黑龍江黑龍江 內(nèi)蒙古內(nèi)蒙古 山西山西 湖南湖南 南京南京 溫州溫州 上海上海 egoego意為：個(gè)性時(shí)尚意為：個(gè)性時(shí)尚 項(xiàng)目最終消費(fèi)群體多為項(xiàng)目最終消費(fèi)群體多為7070、8080購(gòu)房者，個(gè)性、時(shí)尚、潮流的定位契合購(gòu)房者，個(gè)性、時(shí)尚、潮流的定位契合 本案最終消費(fèi)者的生活理念。本案最終消費(fèi)者的生活理念。 以中規(guī)中矩的的方框?yàn)橐灾幸?guī)中矩的的方框?yàn)閘ogologo外圍，配合以色彩鮮明的主體內(nèi)容，寓外圍，配合以色彩鮮明的主體內(nèi)容，寓 意意“小空間，大生活小空間，大生活”的家居裝飾本質(zhì)。的家居裝飾本質(zhì)。 以對(duì)比

47、鮮明的紅色以及黃色為項(xiàng)目以對(duì)比鮮明的紅色以及黃色為項(xiàng)目logologo的主色調(diào)，辯識(shí)性以及可記的主色調(diào)，辯識(shí)性以及可記 憶性強(qiáng)，且多樣的色彩與本案所推崇的商業(yè)氛圍貼合，并有利于后期銷憶性強(qiáng)，且多樣的色彩與本案所推崇的商業(yè)氛圍貼合，并有利于后期銷 售物料以及各種項(xiàng)目包裝的延伸。售物料以及各種項(xiàng)目包裝的延伸。 logologo 推薦推薦 整個(gè)整個(gè)logologo以以egoego為主體，易于理解便于傳播，整體簡(jiǎn)潔明快的風(fēng)格，為主體，易于理解便于傳播，整體簡(jiǎn)潔明快的風(fēng)格， 更突出項(xiàng)目的家居展示意味更突出項(xiàng)目的家居展示意味 線條的變化以對(duì)比強(qiáng)烈的紅黃兩色拼貼，兩暖色象征企業(yè)不斷發(fā)展的線條的變化以對(duì)比強(qiáng)烈

48、的紅黃兩色拼貼，兩暖色象征企業(yè)不斷發(fā)展的 趨勢(shì)和銳意進(jìn)取的精神趨勢(shì)和銳意進(jìn)取的精神 logologo 推薦推薦 logologo 推薦推薦 整個(gè)整個(gè)logologo通過(guò)通過(guò)4 4種色彩對(duì)比展現(xiàn)時(shí)尚、個(gè)性、人性化的形象種色彩對(duì)比展現(xiàn)時(shí)尚、個(gè)性、人性化的形象 空間空間 logologo下方用抽象的沙發(fā)形象表現(xiàn)整個(gè)廣場(chǎng)的主題定位下方用抽象的沙發(fā)形象表現(xiàn)整個(gè)廣場(chǎng)的主題定位時(shí)時(shí) 尚家居飾品尚家居飾品 整個(gè)整個(gè)logologo體現(xiàn)的是活潑的時(shí)尚個(gè)性，符合現(xiàn)代年輕一代消費(fèi)體現(xiàn)的是活潑的時(shí)尚個(gè)性，符合現(xiàn)代年輕一代消費(fèi) 者的審美情趣者的審美情趣 logologo 推薦推薦 如何在剛剛覺(jué)醒如何在剛剛覺(jué)醒 的新城占

49、有一席的新城占有一席 之地？之地？ 銷售的問(wèn)題：銷售的問(wèn)題：如何在盡可能短的時(shí)間里快速回籠資金？ 招商的問(wèn)題：招商的問(wèn)題：如何平衡招商與銷售之間的關(guān)系？ 推廣的問(wèn)題：推廣的問(wèn)題：如何在嚴(yán)控費(fèi)用的情況下獲得良好項(xiàng)目形象？ 銷售方式銷售方式 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 有效增加自有資金投資，同時(shí)強(qiáng)效鎖定客戶有效增加自有資金投資，同時(shí)強(qiáng)效鎖定客戶 項(xiàng)目啟動(dòng)初期（工地包裝完成）即開(kāi)始全面的客戶蓄水活動(dòng)，利用外地客 戶對(duì)嘉定本地樓盤(pán)價(jià)格以及銷售情況的信息不對(duì)稱，著重樹(shù)立項(xiàng)目的形象 以及區(qū)域性價(jià)比，并在第一時(shí)間將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)客戶。 貸款貸款 資金資金 自有自有 資

50、金資金 廣告投入低廣告投入低 客戶鎖定精準(zhǔn)客戶鎖定精準(zhǔn) 銷售手段銷售手段 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 有效鎖定客戶，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)意愿以及最終成交率有效鎖定客戶，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)意愿以及最終成交率 項(xiàng)目啟動(dòng)初期（工地包裝完成）即開(kāi)始全面的客戶蓄水活動(dòng)，利用外地 客戶對(duì)嘉定本地樓盤(pán)價(jià)格以及銷售情況的信息不對(duì)稱，著重樹(shù)立項(xiàng)目的 形象以及區(qū)域性價(jià)比，并在第一時(shí)間將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)購(gòu)客戶。 上海上海 地區(qū)地區(qū) 嘉定嘉定 地區(qū)地區(qū) 外地外地 客戶客戶 核心客戶 重要客戶 游離客戶 操作簡(jiǎn)單操作簡(jiǎn)單 廣告投入低廣告投入低 銷售手段銷售手段 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段

51、 銷控原則銷控原則 全面推出，分片保留。全面推出，分片保留。 按“金角銀邊”原 則，可預(yù)留幾套鋪 皇之皇，采用特殊 的銷售方式銷售， 如拍賣(mài)，以抬高價(jià) 值，抹殺價(jià)格理性。 原則三原則三 預(yù)留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪 位，分批推出。在 公開(kāi)發(fā)售前預(yù)留充 分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公 開(kāi)發(fā)售后分批推出， 確保每次活動(dòng)均有 優(yōu)質(zhì)鋪位放出時(shí)分 批放出，每次放號(hào) 均會(huì)制造一輪搶鋪 高潮。 原則二原則二 認(rèn)籌期間限量推出 鋪位（如只推30 套），解籌當(dāng)日引 起客戶的搶鋪火爆 場(chǎng)面，再根據(jù)認(rèn)籌 情況加推部分鋪位。 原則一原則一 銷控原則銷控原則 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 租售并舉租售并舉 售后

52、返租，增強(qiáng)項(xiàng)目信心及性價(jià)比售后返租，增強(qiáng)項(xiàng)目信心及性價(jià)比 商業(yè)項(xiàng)目從初期到穩(wěn)定期需要3-5年的發(fā)展時(shí)間。依據(jù)本案實(shí)際情況，3 年的返租期限較為合適，一般商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)率為6%10%，本案可 暫定投資回報(bào)率為8%。 經(jīng)營(yíng)面積與銷售面積分離，降低投資門(mén)檻經(jīng)營(yíng)面積與銷售面積分離，降低投資門(mén)檻 商業(yè)部分進(jìn)行小面積產(chǎn)權(quán)分割，依據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)面積3050是最受 投資者歡迎的面積范圍。 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 以招商推動(dòng)銷售，以銷售促進(jìn)招商，以租帶售，實(shí)行返租銷 售，成立專業(yè)的管理公司，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，制定 高額投資回報(bào)率，合理的返租年限，招商要貫穿在整個(gè)項(xiàng)

53、目 的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)始終。 租賃銷售 租售并舉租售并舉 以租促售，合理返租以租促售，合理返租 焦點(diǎn)焦點(diǎn) 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 招商方式招商方式 1 2 3 4 與政府聯(lián)動(dòng)的 大型招商活動(dòng) 看得見(jiàn)的 招商團(tuán)隊(duì) factor 3 適時(shí)的招商& 銷售活動(dòng)聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時(shí)的招商 完成信息發(fā)布 1 2 3 4 與政府聯(lián)動(dòng)的 大型招商活動(dòng) 看得見(jiàn)的 招商團(tuán)隊(duì) factor 3 適時(shí)的招商& 銷售活動(dòng)聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時(shí)的招商 完成信息發(fā)布 有實(shí)力的異域行業(yè)巨頭、商會(huì)嘉定投資考察有實(shí)力的異域行業(yè)巨頭、商會(huì)嘉定投資考察 利用一定的資源，邀請(qǐng)或吸引例如浙江商會(huì)、

54、宜家家居等有實(shí)力的個(gè) 人或企業(yè)對(duì)嘉定的投資情況，特別是本案進(jìn)行考察，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 招商先行，活動(dòng)造勢(shì)招商先行，活動(dòng)造勢(shì) 1 2 3 4 與政府聯(lián)動(dòng)的 大型招商活動(dòng) 看得見(jiàn)的 招商團(tuán)隊(duì) factor 3 適時(shí)的招商& 銷售活動(dòng)聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時(shí)的招商 完成信息發(fā)布 銷售中心直接命名為銷售中心直接命名為“招商銷售中心招商銷售中心” 簡(jiǎn)單直接表明項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作 在售樓中心明顯位置設(shè)立招商接待處、招商洽談區(qū)在售樓中心明顯位置設(shè)立招商接待處、招商洽談區(qū) 讓進(jìn)入客戶看到項(xiàng)目的招商活動(dòng)進(jìn)行有條不紊進(jìn)行，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目后期 運(yùn)營(yíng)的信心，增加購(gòu)買(mǎi)欲望 有條不紊的招商工作展現(xiàn)有條不紊的招商工作

55、展現(xiàn) 銷售中心銷售中心“egoego時(shí)尚廣場(chǎng)招商工作月報(bào)時(shí)尚廣場(chǎng)招商工作月報(bào)”定期發(fā)布定期發(fā)布 于銷售中心設(shè)置報(bào)刊架等，放置“ego時(shí)尚廣場(chǎng)招商工作月報(bào)”內(nèi)容以本階 段完成或即將完成的招商任務(wù)為主，供客戶隨意取閱。 短信、短信、dmdm等招商完成信息及時(shí)更新發(fā)布等招商完成信息及時(shí)更新發(fā)布 定期發(fā)送項(xiàng)目招商工作進(jìn)程信息 及時(shí)到位的招商成果發(fā)布及時(shí)到位的招商成果發(fā)布 1 2 3 4 與政府聯(lián)動(dòng)的 大型招商活動(dòng) 看得見(jiàn)的 招商團(tuán)隊(duì) factor 3 適時(shí)的招商& 銷售活動(dòng)聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時(shí)的招商 完成信息發(fā)布 1 2 3 4 與政府聯(lián)動(dòng)的 大型招商活動(dòng) 看得見(jiàn)的 招商團(tuán)隊(duì) factor

56、3 適時(shí)的招商& 銷售活動(dòng)聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時(shí)的招商 完成信息發(fā)布 售樓處大型招商活動(dòng)時(shí)邀約客戶進(jìn)行簽約售樓處大型招商活動(dòng)時(shí)邀約客戶進(jìn)行簽約 項(xiàng)目有大型招商活動(dòng)：如品牌簽約儀式等進(jìn)行階段，推出一定的優(yōu)惠 或其他相關(guān)銷售政策，把握時(shí)機(jī)完成銷售。 招商活動(dòng)帶動(dòng)銷售氣氛，促進(jìn)銷售招商活動(dòng)帶動(dòng)銷售氣氛，促進(jìn)銷售 推廣方式推廣方式 焦點(diǎn)焦點(diǎn) a b c d 推廣集中緊湊推廣集中緊湊 訴求重點(diǎn)清晰訴求重點(diǎn)清晰 現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造 活動(dòng)帶動(dòng)銷售活動(dòng)帶動(dòng)銷售 焦點(diǎn)焦點(diǎn) a b c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點(diǎn)清晰點(diǎn)清晰 現(xiàn)場(chǎng)氛現(xiàn)場(chǎng)氛 圍營(yíng)造圍營(yíng)造 活動(dòng)帶活動(dòng)帶 動(dòng)銷售動(dòng)銷售

57、 高炮高炮 l立于嘉定主干道兩邊，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目推廣始終，配合項(xiàng)立于嘉定主干道兩邊，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目推廣始終，配合項(xiàng) 目各結(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目整體形象進(jìn)行打造。目各結(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目整體形象進(jìn)行打造。 dmdm l最有效的平面推廣手段，直銷、直白的宣傳項(xiàng)目的主要最有效的平面推廣手段，直銷、直白的宣傳項(xiàng)目的主要 賣(mài)點(diǎn)以及優(yōu)勢(shì)，是本案最關(guān)鍵的銷售道具賣(mài)點(diǎn)以及優(yōu)勢(shì)，是本案最關(guān)鍵的銷售道具 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) l項(xiàng)目本身形象最重要的宣傳陣地，最直接的提升項(xiàng)目的整項(xiàng)目本身形象最重要的宣傳陣地，最直接的提升項(xiàng)目的整 體形象以及知名度體形象以及知名度 嚴(yán)控費(fèi)用，最少投入最大效果嚴(yán)控費(fèi)用，最少投入最大效果 b b、訴求點(diǎn)清晰、訴求點(diǎn)清晰

58、投資門(mén)檻，投資回報(bào)，品牌商家支撐，投資前景投資門(mén)檻，投資回報(bào)，品牌商家支撐，投資前景 焦點(diǎn)焦點(diǎn) a b c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點(diǎn)清晰點(diǎn)清晰 現(xiàn)場(chǎng)氛現(xiàn)場(chǎng)氛 圍營(yíng)造圍營(yíng)造 活動(dòng)帶活動(dòng)帶 動(dòng)銷售動(dòng)銷售 投投 資資 前前 景景 好好 品品 牌牌 商商 家家 支支 撐撐 投資回報(bào)高投資回報(bào)高 投資門(mén)檻低投資門(mén)檻低 品牌旗艦 時(shí)尚商業(yè) 焦點(diǎn)焦點(diǎn) a b c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點(diǎn)清晰點(diǎn)清晰 現(xiàn)場(chǎng)氛現(xiàn)場(chǎng)氛 圍營(yíng)造圍營(yíng)造 活動(dòng)帶活動(dòng)帶 動(dòng)銷售動(dòng)銷售 “用住宅價(jià)格投資新城淘金旺鋪用住宅價(jià)格投資新城淘金旺鋪” 表明商鋪的價(jià)位與住宅相當(dāng)，投資門(mén)檻較低，適合大眾

59、消費(fèi)者投資。 “首付首付8萬(wàn)元起，占領(lǐng)新城投資旺地萬(wàn)元起，占領(lǐng)新城投資旺地” 20萬(wàn)元即可投資商鋪，如此低的投資門(mén)檻也是吸引廣大 中小投資者的一大亮點(diǎn)，在營(yíng)銷廣告訴求上起到了非常 大的推動(dòng)作用。 投資門(mén)檻低投資門(mén)檻低 b b、訴求點(diǎn)清晰、訴求點(diǎn)清晰 投資回報(bào)高投資回報(bào)高 “租金回報(bào)租金回報(bào)1：6” 住宅價(jià)格與商鋪價(jià)格相當(dāng)，但商鋪的租金回 報(bào)要遠(yuǎn)高于住宅，達(dá)到住宅投資收益的n倍 ，該廣告語(yǔ)直截了當(dāng)讓投資者一目了然的了 解到了該項(xiàng)目投資收益高的廣告信息。 “投資回報(bào)一覽表投資回報(bào)一覽表” 利用表格形式將本項(xiàng)目的年投資回報(bào)金額最 直觀的展現(xiàn)在客戶面前，數(shù)字量化表達(dá)有利 于加深印象。 焦點(diǎn)焦點(diǎn) a b

60、 c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點(diǎn)清晰點(diǎn)清晰 現(xiàn)場(chǎng)氛現(xiàn)場(chǎng)氛 圍營(yíng)造圍營(yíng)造 活動(dòng)帶活動(dòng)帶 動(dòng)銷售動(dòng)銷售 品牌店支撐品牌店支撐 焦點(diǎn)焦點(diǎn) a b c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點(diǎn)清晰點(diǎn)清晰 現(xiàn)場(chǎng)氛現(xiàn)場(chǎng)氛 圍營(yíng)造圍營(yíng)造 活動(dòng)帶活動(dòng)帶 動(dòng)銷售動(dòng)銷售 “緊跟精品品牌，財(cái)富有保障緊跟精品品牌，財(cái)富有保障” “與品牌商家一起，共同興旺與品牌商家一起，共同興旺” 突顯品牌店對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用，如利 用“l(fā)z 生活經(jīng)艷搶灘ego時(shí)尚廣場(chǎng)”等知 名品牌店的進(jìn)駐，提升了整體項(xiàng)目的商業(yè)價(jià) 值，也給投資者和商家增加了的投資信心。 品牌旗艦 時(shí)尚商業(yè) 投資前景好投資前景好 嘉定