上海嘉定半島大廈投標方案EGO時尚廣場整合策劃報告（160P）

1、嘉定半島大廈投標方案嘉定半島大廈投標方案 ego時尚廣場整合策劃報告時尚廣場整合策劃報告 不單是一個項目 政府線 新城市中心/城市商業(yè)增長代表 推動城市經(jīng)濟發(fā)展/政績表現(xiàn) 招商線 區(qū)位優(yōu)勢投資首選平臺 投資回報率/永續(xù)性事業(yè) 終端線 新嘉定人個性生活多元式體驗形商業(yè)模型 生活多元需求/品質(zhì)生活滿足 目標層 優(yōu)勢、形象概念 利益表現(xiàn) 政府機構(gòu)支持投資客群認同 終端客群關(guān)注 項目自身價值 而是一個價值綜合體 ego lifestyle time 個性生活時代 ego. t 終端客群核心價值挖掘 ego. t 新嘉定人的 ego life style ego. t tomtom，1212歲歲 ego

2、. t amy，32歲歲 ego. t mrs wu，55歲歲 ego. t 新財富階層（別墅客戶）新財富階層（別墅客戶） 區(qū)域來源：區(qū)域來源： 嘉定區(qū)域為主、部分上海市區(qū)客嘉定區(qū)域為主、部分上海市區(qū)客 年齡特征和置業(yè)需求特征：年齡特征和置業(yè)需求特征： 30-4530-45歲，多為改善居住環(huán)境歲，多為改善居住環(huán)境 家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)： 3 3口之家為主口之家為主 中產(chǎn)階層（公寓客戶）中產(chǎn)階層（公寓客戶） 他們是 區(qū)域來源：嘉定、普陀、長寧區(qū)等區(qū)域來源：嘉定、普陀、長寧區(qū)等 1111號線連接區(qū)域等號線連接區(qū)域等 外區(qū)客占一定比例外區(qū)客占一定比例 年齡特征和置業(yè)需求特征：年齡特征和置業(yè)需求特征：

3、28-3528-35歲青年置業(yè)為主（西上海白領(lǐng)首次置業(yè)）歲青年置業(yè)為主（西上海白領(lǐng)首次置業(yè)） 家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：2 2口之家為主口之家為主 ego. t 新財富階層（別墅主力客） 他們是嘉定周邊制造業(yè)的私營業(yè)主或者 是國家機關(guān)的公務員 他們都屬于中產(chǎn)靠前，并向新貴跨進的富裕族 但并不屬于頂富一族 所以他們需要最高的“性價比” 他們理想的置業(yè)得到滿足時，個性需求開始膨脹他們理想的置業(yè)得到滿足時，個性需求開始膨脹 他們想躋身于“貴族”的行列 他們需要一個代表自己的“門面” 他們不隨波逐流，卻追求屬于自身圈層內(nèi)的個性標簽卻追求屬于自身圈層內(nèi)的個性標簽 ego. t 中產(chǎn)階層（公寓主力客） 他們奔波

4、在西上海 與時間爭分奪秒，與打卡時間打伏擊戰(zhàn) 他們一般都受過高等教育 有比較穩(wěn)定的職業(yè)和較為豐厚的收入來源 他們在壓力中存在，居家生活給他們動力 他們選擇的是一流品牌的二線產(chǎn)品他們選擇的是一流品牌的二線產(chǎn)品 這不僅是他們的服飾標準這不僅是他們的服飾標準 也是他們選擇一切生活用品的通用標準也是他們選擇一切生活用品的通用標準 他們個人的消費享樂方面他們個人的消費享樂方面 非常重視物質(zhì)的非常重視物質(zhì)的“質(zhì)感質(zhì)感” 他們爭做第一，追求品味他們爭做第一，追求品味 ego. t 定位關(guān)鍵詞 個性 時尚 新潮 experience economy time 體驗經(jīng)濟時代 experience. t 項目核心

5、價值挖掘 experience. t 項目分析1新城核心 p項目概況 項目位于嘉羅公路（寶嘉公路）368號，處于嘉羅公路西南東北走 向段。 p項目四至 西面“嘉華山莊”，西南面嘉定區(qū)海關(guān) 南面藍宮大酒店、嘉寶花園 北面迎園新村一六坊 p地塊及周邊點評 地塊呈等腰梯形狀，形狀規(guī)整，地塊出口正對嘉羅公路（四車道）， 對面為嘉華山莊別墅區(qū)，嘉羅公路此段車人流較少，環(huán)境較幽靜， 北面為倉場路（四車道），車流量較大，沿街主要為迎園新村的沿 街商鋪，車人流較多 環(huán)城路環(huán)城路 嘉定老城區(qū)嘉定老城區(qū) 嘉寶公路嘉寶公路 博樂南路博樂南路 倉場路倉場路 本案本案 嘉羅公路嘉羅公路 地塊現(xiàn)狀 experience.

6、 t 項目分析2政務中心 p概述 項目所處位置為新老城區(qū)交界處，該區(qū)域主要以居民區(qū)以及行政辦事處為主， 行政機構(gòu)大樓19個 p博樂路 ; 寧波體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)的培育和發(fā)展寧波體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)的培育和發(fā)展國際化要看和義國際化要看和義 大道，回歸歷史要看郁家巷大道，回歸歷史要看郁家巷 排除排除 醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品醫(yī)藥及醫(yī)藥類用品 汽車及汽車類商品汽車及汽車類商品 論證論證 服飾服飾 vs vs 家居家居 experience. t 定位方向2服飾在嘉定城區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)種構(gòu)成中的表現(xiàn) 清河清河 城中路城中路 塔城路塔城路 博樂路博樂路 經(jīng)營業(yè)種經(jīng)營業(yè)種品牌名稱品牌名稱 服飾 新感覺服飾、古柏服飾、名流服飾、

7、森馬服飾、361運動裝 備、海瀾之家、metersbonwe、零點坊服飾、fascivating 服飾、doro、老人頭、卓斐服飾、gen、t.en、鳳凰羊毛 衫、金伯利、登云專賣、geox、陌上臣、真維斯 experience. t 定位方向2服飾消費者調(diào)研 消費地傾向 消費支出傾向 消費檔次傾向 消費關(guān)注點 傾向于沿街商鋪 購物 傾向于中檔品牌 消費支出較低 需求 關(guān)注多樣 experience. t 定位方向2服飾主題商業(yè)經(jīng)營狀況 基本信息基本信息 地地位置：位置：倉場351號 開發(fā)商：開發(fā)商：上海高新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建面積：總建面積：12,000平方米 主題定位：主題定位：品牌服

8、飾折扣商場（） 單套面積：單套面積：30-50平方米 復華購物廣場復華購物廣場 目前狀態(tài)：目前狀態(tài)：整體空置 經(jīng)營評價：經(jīng)營評價： 項目所處區(qū)域居民小區(qū)集中，社區(qū)商業(yè)特征明顯 項目周邊交通動線及人流不支持服飾類商場 定位忽視了目前嘉定居民對服飾購買多傾向于沿 街商鋪的消費習慣 experience. t 定位方向2服飾主題于本項目的適應度 項目項目適應度評價評分 消費需求居民傾向于“逛街”形式購買服飾類商品 位置地段非人流集聚地段 經(jīng)營面積服飾專賣店街鋪經(jīng)營面積多數(shù)在30平方米以下 經(jīng)營收益區(qū)域消費頻次偏低，單次購買額偏低，未來收益較低 較低 experience. t 定位方向3嘉定城區(qū)家居

9、主題商業(yè)現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)開始升級，第二次業(yè)態(tài)整合過程中的市場重組尚不完善業(yè)態(tài)開始升級，第二次業(yè)態(tài)整合過程中的市場重組尚不完善 第一階段 上海裝修市場：位于新老城區(qū)交界處，嘉 定汽車站斜對面，地理位置優(yōu)越 發(fā)展歷程：市場97年開業(yè)至今12年，由于 區(qū)域市場家具裝飾類市場僅此一家，市場 火爆長期處于滿租狀態(tài) 現(xiàn)狀：08年由于區(qū)域新開業(yè)了歐亞美裝飾 城，市場開始轉(zhuǎn)冷 第二階段 歐亞美建材家具：位于新城區(qū)滬宜公路3588號，主 干道較擁擠 發(fā)展歷程：市場08年11月開業(yè)，定位中高檔次，吸 引了包括科勒廚衛(wèi)、諾貝爾瓷磚、德爾地板、歐派 家具、紅蘋果家具等100多家中高檔廚衛(wèi)、家具店 的入駐，提升了區(qū)域的消費檔

10、次 現(xiàn)狀：由于宣傳力度較差，市場目前人氣一般，但 租戶看重其潛在的價值，處于滿租狀態(tài) experience. t 定位方向3嘉定新城家居主題商業(yè)趨勢預測 階段階段項目項目優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢檔次檔次定位定位 第一階段（起步） 上海 裝飾市場 發(fā)展時間較長，知 名度較高，城區(qū)核 心位置 定位檔次低，市 場物業(yè)老化，形 象差，主干道擁 擠 低層次消 費 滿足基本裝修采購 第二階段（提升） 歐亞美 建材家具城 定位層次較高，商 場品質(zhì)感較強 主干道擁擠，市 場宣傳力度較差 中高檔 滿足嘉定居民高品質(zhì) 硬裝修材料和中高檔 家具采購 第三階段（優(yōu)化） ？ 是不是本項是不是本項 目目 商場式專業(yè)市場定 位層次

11、高，臨靠區(qū) 域政府機構(gòu)形象好 主干道狹窄且人 流量不足 個性化 中高檔 滿足個性化高品質(zhì)軟 裝材料和家居飾品采 購 experience. t 定位方向3嘉定家居主題商戶生存狀況調(diào)查 區(qū)域中心，商業(yè)成 熟，高租金 新老城區(qū)交界處，商 業(yè)氛圍差，租金較低 新老城區(qū)交界處，成熟商業(yè)街， 發(fā)展時間長，中高租金 服飾、餐飲 裝潢設(shè)計、裝 飾家居材料 中介、雜貨店 城中路、塔城路 塔城東路、新中路 倉場路 經(jīng)營業(yè)種商鋪面積租金元/.天數(shù)量 裝潢材料10-402.5-343 裝潢設(shè)計40-1003-427 其他20-804-1086 塔城東路、新成路塔城東路、新成路 項目名稱商鋪面積租金元/.天出租率 上

12、海裝飾市 場 30-602-395% 歐亞美40-902.5-4100% 永心-美笛 龍 40-602-3100% 區(qū)域家居主題專業(yè)市場區(qū)域家居主題專業(yè)市場/商場商場 裝潢設(shè)計、家居建材類商家租金承受力在裝潢設(shè)計、家居建材類商家租金承受力在2-4元元/-天，專業(yè)市場和主題商場滿租以及優(yōu)質(zhì)地段沿街商鋪租天，專業(yè)市場和主題商場滿租以及優(yōu)質(zhì)地段沿街商鋪租 金高企，金高企， 該類客戶處于尷尬地步，對于優(yōu)質(zhì)主題商場的商鋪需求強烈該類客戶處于尷尬地步，對于優(yōu)質(zhì)主題商場的商鋪需求強烈 10-17元/-天 2.5-42.5-4元元/ /- -天天 6-8元/-天 裝飾及建材類、裝潢設(shè)計類租戶租金沿街商鋪已和主

13、題市裝飾及建材類、裝潢設(shè)計類租戶租金沿街商鋪已和主題市 場場/商場租金齊平，該類客戶對于專業(yè)市場商鋪需求旺盛商場租金齊平，該類客戶對于專業(yè)市場商鋪需求旺盛 在商業(yè)氛圍較差的地段，市場租金承受力在在商業(yè)氛圍較差的地段，市場租金承受力在2-42-4元元/ /- -天天 之間之間 experience. t 定位方向3嘉定家居主題商戶需求趨勢 客戶訪談客戶訪談2 2 公司公司廣東星藝裝飾（全國廣東星藝裝飾（全國400400余家直屬分公司）余家直屬分公司） 區(qū)域塔城東路 訪談人：張振（門店經(jīng)理） q：你們這邊生意好嗎？ a：生意非常好，近階段業(yè)務量很大 q：為什么近階段生意好？ a：區(qū)域周邊很多樓盤交

14、房，裝修量大 q：貴公司是否近階段打算擴張？ a：有這個打算，但是現(xiàn)在市場好，找不到門面出租 q：假設(shè)未來一年內(nèi)有個大型專業(yè)市場，你們是否有興趣入??？ a：當然有啊，現(xiàn)在就急著找店面準備擴張 q：那您對于市場未來前景怎么看？ a：非?？春?，因為明年會有很多大盤交房（處于交房高峰期），業(yè)務量會很大，所以未來3年我非常看好區(qū)域裝修市場。 市場聲音：未來裝修及裝飾市場潛在需求量大，該類公司將大規(guī)模擴張及進駐本區(qū)域市場聲音：未來裝修及裝飾市場潛在需求量大，該類公司將大規(guī)模擴張及進駐本區(qū)域 experience. t 定位方向3嘉定家居主題商戶需求趨勢 客戶訪談客戶訪談2 2 公司公司高超裝潢高超裝潢

15、區(qū)域塔城東路 訪談人：李經(jīng)理（門店經(jīng)理） q:1、關(guān)于目前裝潢公司的業(yè)務量情況？ a：今年業(yè)務量較去年好多了，房產(chǎn)行情好裝修的業(yè)務量就多，裝潢公司跟房產(chǎn)走勢極其相關(guān)，經(jīng)歷了金融危機后，現(xiàn)在業(yè)務量比 較好，今天公司的幾組工作人員都到不同的地方去測量了，在我們周邊的裝修公司還是相對比較多的，但大家的生意都不錯，只是 有些門面整得比較好的公司，比一般的公司業(yè)務量要稍微好一些。 q：塔城路上商鋪租金售價情況？ a：總體還可以，房地產(chǎn)開發(fā)的量大，買房子的人多，那么裝修的生意也比較好做，今年總體形勢比較好，所以生意也好做，業(yè)務 量也大，估計未來的房地產(chǎn)形勢繼續(xù)向好，未來5年至少可以延續(xù)現(xiàn)在的業(yè)務量。 q：

16、是否愿意到一個規(guī)模比較大、檔次形象比較高的商場去經(jīng)營？ a：會考慮過去那邊開店，但前提是要租金和價格比較合適，另外市場服務要好，形成市場氛圍。 市場聲音：市場需求與房地產(chǎn)市場成正比，未來市場聲音：市場需求與房地產(chǎn)市場成正比，未來5年內(nèi)市場看好年內(nèi)市場看好 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預測1 嘉定做為上?，F(xiàn)階段最主要的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，住宅市場發(fā)展迅速，成為新的市場熱點區(qū)域； 嘉定家居主題商業(yè)發(fā)展面臨絕佳市場機遇 p供求比， 相對于08年供大于求，09年嘉定公寓供求逆轉(zhuǎn),供應量:成交量達到1:1.32。 p供應量，09年1-10月供應較08同比多成交10.3萬平方米，

17、增幅達13%； p成交量，09年1-10月成交較08年1-10月增量59萬平方米，達到119萬平方米,增幅達98%; p價格走勢：在經(jīng)歷08年下半年成交價格下滑后,進入09年價格保持平穩(wěn)增長，目前嘉定公寓整體成交價約為12000元/,嘉定別墅 整體成交價約為18000元/ 。 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預測1 嘉定城區(qū)又是嘉定住宅供應的主力 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預測1 區(qū)域輻射嘉定新城區(qū)、老城區(qū)、安亭、南翔四個區(qū)域 區(qū)域 可售面 積 可售 套數(shù) 2010年后 交房已售 面積 2010年后 交房已售 套數(shù) 第一 區(qū)域 區(qū)域周邊

18、（老城 區(qū)及新老城區(qū)交 界處） 21898121563269053492 第二 區(qū)域 項目輻射區(qū)域60908960537794598208 總計8280708209110636411700 未來3年內(nèi)，項目輻射區(qū)域內(nèi)住宅交房套數(shù)將達到 1.4 萬套，按照每戶 8 萬元的平均裝修標準計算區(qū) 域基本裝修需求超過11億元 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預測2 根據(jù)現(xiàn)有土地供應情況預計，項目輻射區(qū)域住宅潛在供應量超過440萬平方米，按照目前推盤 節(jié)奏測算，上述潛在供應釋放時間至少持續(xù)5年，考慮交房時間推后23年計算，區(qū)域家居主 題商業(yè)將持續(xù)78年的黃金發(fā)展期； 按照每平方米

19、1000元基礎(chǔ)裝修投入計算，家居主題商業(yè)年均基本市場需求保持在5億元以上； 嘉定城區(qū)土地儲備量、供應量集中，對本項目而言，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆?experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預測3 隨著軌道交通隨著軌道交通1111號線即將開通，嘉定房地產(chǎn)市場將進入嶄新號線即將開通，嘉定房地產(chǎn)市場將進入嶄新 的發(fā)展階段，特別是對市區(qū)客戶的導入會更為有利的發(fā)展階段，特別是對市區(qū)客戶的導入會更為有利 experience. t 定位方向3家居主題商業(yè)未來需求預測3 中高端客群的大量導入，直接帶動了房價的提升，項目輻射區(qū)域的住宅均價均已突破萬元； experience. t 定位方

20、向3家居主題商業(yè)未來需求預測3 年輕化高收入改善型 客層群體年輕化、高收入的特征以及改善型置業(yè)動機明顯，必然帶動提升型（個性化、時尚化、 潮流化、品牌化）的家居需求。 experience. t 定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)1 地址開業(yè)時間營業(yè)面積 面積分 割 面寬進深 成交情況租金出租率 滬宜公路31583188 號 1997年5月18日2500030-604-12米4-5米1-2單每天/鋪2-3元-天-95% 經(jīng)營商品類型 裝飾裝潢、衛(wèi)生潔具、廚房設(shè)備、墻地瓷磚、燈具燈飾、玻璃及其制品、建筑藝術(shù)、家具、門窗、五金配 件和建筑基礎(chǔ)材料 上海裝飾市場上海裝飾市場市場老化，定位層次低，逐漸

21、為市場淘汰市場老化，定位層次低，逐漸為市場淘汰 處于嘉定汽車站斜對面，地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越，集倉庫，辦公，商鋪為一體 市場發(fā)展時間長，知名度高知名度高，市場年久老化， 經(jīng)營商品檔次較低經(jīng)營商品檔次較低，隨著區(qū)域市場中高檔次裝飾市場的出現(xiàn)，逐漸被市場淘汰，經(jīng)營現(xiàn)況較冷淡經(jīng)營現(xiàn)況較冷淡，市場部分租戶開 始撤離 倉庫倉庫 倉庫 市場商鋪市場商鋪 經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀市場平面圖市場平面圖外景外景 experience. t 永心永心- -美笛龍美笛龍定位家具，與定位家具，與“歐亞美歐亞美”形成產(chǎn)品互補，中低端定位，市場整體品質(zhì)感較差，人氣不足形成產(chǎn)品互補，中低端定位，市場整體品質(zhì)感較差，人氣不足 地址

22、開業(yè)時間營業(yè)面積面積分割面寬進深 人流情況租金出租率 滬宜公路3588號 2006年10月1日1500040-604-8米4-5米1-2單每天/鋪2-3元/天/100% 業(yè)態(tài)家具、兒童家具、辦公家具 1f:品牌沙發(fā)、軟床餐桌椅、影視柜茶幾、紅木家具 2f:精品板式家具、精品松木家具、精品兒童家具 3f:辦公家具、精品臥房家具 1f 2f 3f 主營家具，緊靠主營家具，緊靠“歐亞美嘉定建材實木家具廣場歐亞美嘉定建材實木家具廣場”，與其形成產(chǎn)品互補，但由于定位中低端，市場物業(yè)品質(zhì)感較差，與其形成產(chǎn)品互補，但由于定位中低端，市場物業(yè)品質(zhì)感較差， 現(xiàn)階段人氣較差，較低的租金成為其最大的市場競爭優(yōu)勢現(xiàn)階

23、段人氣較差，較低的租金成為其最大的市場競爭優(yōu)勢 定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)2 experience. t 定位方向3區(qū)域家居主題商業(yè)項目表現(xiàn)3 地址開業(yè)時間營業(yè)面積面積分割面寬進深 人流情況租金出租率 滬宜公路3588號 2008年11月28日2200040-904-12米4-8米1-2單每天/鋪2.5-4元/100% 業(yè)態(tài) 陶瓷衛(wèi)浴、衛(wèi)浴五金、藝術(shù)畫廊/地板、櫥柜、木門、五金鎖具、燈具、藝術(shù)玻璃、涂料、樓梯、鐵藝/軟體 家具、板式家具餐臺桌、家居飾品/豪華實木家具、紅木家具新古典家具、辦公家具、布藝 歐亞美嘉定建材實木家具廣場歐亞美嘉定建材實木家具廣場商場式家居裝飾市場，定位中高端，

24、提升區(qū)域家居主題商業(yè)品質(zhì)商場式家居裝飾市場，定位中高端，提升區(qū)域家居主題商業(yè)品質(zhì) 1f:陶瓷衛(wèi)浴、衛(wèi)浴五金、藝術(shù)畫廊 2f:地板、櫥柜、木門、五金鎖具、燈具、 藝術(shù)玻璃、涂料、樓梯、鐵藝等 3f:軟體家具、板式家具餐臺桌、家居飾品 4f:豪華實木家具、紅木家具新古典家具、 辦公家具、布藝等 1f 2f 3f 4f平面圖平面圖 處于新老城區(qū)交界處，沿滬宜公路處于新老城區(qū)交界處，沿滬宜公路, ,商場式家具建材裝飾市場商場式家具建材裝飾市場; ; 定位中高檔次，提升區(qū)域家居主題商業(yè)市場；入住商家因?qū)笫锌春?，即便開業(yè)一年業(yè)績不佳，但多數(shù)愿意繼續(xù)定位中高檔次，提升區(qū)域家居主題商業(yè)市場；入住商家因?qū)笫?/p>

25、看好，即便開業(yè)一年業(yè)績不佳，但多數(shù)愿意繼續(xù) 在商場內(nèi)經(jīng)營在商場內(nèi)經(jīng)營 外景 內(nèi)部內(nèi)部 experience. t 定位方向4家居主題商業(yè)的市場機會點1 低低 高高 檔次檔次/ /個性化個性化 家居五金產(chǎn)品家居五金產(chǎn)品基礎(chǔ)裝修材料基礎(chǔ)裝修材料家具家電產(chǎn)品家具家電產(chǎn)品軟裝及居家飾品軟裝及居家飾品 家居產(chǎn)品類型家居產(chǎn)品類型 上海裝飾市場 歐亞美建材家具廣場 永心-美迪龍 沿街品牌店 experience. t 他們是：他們是：個性獨立、追求時尚，喜歡用一些新奇事物標榜自己有自 己的品位，在意居住的舒適感和設(shè)計元素 他們的共同特征（對于室內(nèi)裝修） n內(nèi)部裝修需要時尚不失溫馨的風格 n受過高等教育，有自

26、己的愛好 n標新立異，追逐時尚、品位 n熱衷于diy，自己設(shè)計，彰顯自我個性 n鐘情于飾品擺設(shè)，局部細節(jié)設(shè)計喜好新 奇又品質(zhì)感的事物 n有想法但是沒有時間，喜歡逛集中式主 題商場 n喜歡品牌，對于品牌有特殊的偏好 新房導入居住人口以中高收入的中青年為主，受過高等教育，時尚追求潮流，對于藝術(shù)有一定的鑒賞品味新房導入居住人口以中高收入的中青年為主，受過高等教育，時尚追求潮流，對于藝術(shù)有一定的鑒賞品味 定位方向4家居主題商業(yè)的市場機會點2 experience. t 定位方向4家居主題商業(yè)的市場機會點3 伴隨著居家市場的不斷成熟，居 家軟裝飾市場日益顯現(xiàn)其巨大的 市場潛力。 上海已經(jīng)進入 “重軟飾重

27、軟飾 輕裝修輕裝修” 的時代！ 軟裝飾優(yōu)點軟裝飾優(yōu)點： 在家居設(shè)計中善用一些裝飾而不是一味地側(cè)重裝修，可以 1、花小錢做出大效果 2、減少日后家居設(shè)計因樣式過時要翻新 時造成的損失 3、使人們能夠隨時跟上潮流，隨心所欲地改變居家風格 營造出各種生活風格。 experience. t 嘉定居民的軟裝需求已經(jīng)放量，但由于市場供應少，需求份額基本為其他渠道分流嘉定居民的軟裝需求已經(jīng)放量，但由于市場供應少，需求份額基本為其他渠道分流 定位方向4家居主題商業(yè)的市場機會點4 上海10%嘉定15%嘉定居民軟裝產(chǎn)品購買去向 上海市區(qū)40% 其他郊區(qū)25% 外地15% 網(wǎng)上購物10% 本地購買10% exper

28、ience. t 定位方向4家居主題商業(yè)的市場機會點5 產(chǎn)品家具廚具（中高檔）燈飾（中高檔）工藝品墻紙壁畫（中高檔）窗簾 特點高成本低利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤 市場一般利潤率3-10%40%以上80%500%以上400%以上/ 商鋪面積100以上50-10050-10020-6020-6080-150 市場承租力一般強強強強強 區(qū)域市場占有率飽和缺失缺失缺失缺失飽和 中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品 呈缺失狀態(tài)，低成本高利潤，該類呈缺失狀態(tài)，低成本高利潤，該類 租戶承租能力看好，遠高于家具類租戶承租能力看好，遠高于家具類 產(chǎn)品

29、的市場利潤也使得我們對于其產(chǎn)品的市場利潤也使得我們對于其 租金非常期待租金非常期待 軟裝市場利潤大，租戶承租能力強軟裝市場利潤大，租戶承租能力強 區(qū)域市場飽和，整體租金2-4元/-天 區(qū)域市場占有率較低，產(chǎn)品定位較低，中高檔產(chǎn)品市場空白 中高檔廚具中高檔廚具 家具100%占有率市場飽和，租金租金2-4元元/-天天 燈飾（中高檔） 工藝飾品工藝飾品 墻紙壁畫（中高檔）墻紙壁畫（中高檔） 地毯窗簾 0%100%市場占有率市場占有率 曹安輕紡市場發(fā)展成熟，市場競爭力不強 裝飾市場業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，“市場大樓”傾倒，區(qū)域裝飾市場有待完 善 租金必大于租金必大于 2-4元元/天天 experience.

30、t 定位方向3軟裝家飾主題于本項目的適應度 項目項目適應度評價評分 消費需求居民傾向于“集中比較”形式購買軟裝家飾類商品 位置地段購買目的性極強，并非需要人流集聚地段 經(jīng)營面積軟裝家飾專賣店經(jīng)營面積多數(shù)在3050平方米 經(jīng)營收益區(qū)域需求旺盛，購買頻次高 高 experience. t 項目定位1承載新嘉定人的個性生活夢想 ego時尚廣場時尚廣場 致力于提高新嘉定人的生活品質(zhì)、引導其生活方式、倡導個性化致力于提高新嘉定人的生活品質(zhì)、引導其生活方式、倡導個性化 生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術(shù)的生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術(shù)的 專家顧問。專家顧問。 e

31、xperience. t 項目定位2主題定位 egoego時尚廣場時尚廣場 個性、時尚、新潮軟裝家飾一站式購物中心個性、時尚、新潮軟裝家飾一站式購物中心 experience. t 項目定位3形象定位 egoego時尚廣場時尚廣場 享受個性生活藝術(shù)的專家享受個性生活藝術(shù)的專家 experience. t 項目定位4功能定位 egoego時尚廣場時尚廣場 個性生活展示、銷售、體驗、服務空間個性生活展示、銷售、體驗、服務空間 experience. t 項目定位5業(yè)態(tài)定位1（特色） 三口之家美滿生活的品質(zhì)需求：個性精品三口之家美滿生活的品質(zhì)需求：個性精品 二人世界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝二人世

32、界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝 未來一代創(chuàng)意生活的起點需求：兒童天地未來一代創(chuàng)意生活的起點需求：兒童天地 experience. t 項目定位5業(yè)態(tài)定位2（配比） experience. t 項目定位6功能布局 地下車庫 時尚生活天地 新新生活天地 個性生活天地 experience. t 項目定位7時尚生活天地 品牌店 時尚配套 精品軟裝 精品飾品 創(chuàng)意 diy experience. t 項目定位7時尚生活天地 品牌店商戶推薦 simply life、lz生活經(jīng)艷、琉璃工房等 時尚配套商戶推薦 銀行：浙商、寧波、杭州商業(yè)、廈門國際銀行等 咖啡：星巴克、costa等 休閑餐飲：季諾、棒約翰、

33、dq、愛茜茜里、哈根達斯等 experience. t 精品軟裝和精品飾品 地毯地毯/ /墻布墻布/ /桌布桌布 床上用品床上用品( (抱枕等抱枕等) ) 照明燈飾照明燈飾 工藝品工藝品 創(chuàng)意家居裝飾創(chuàng)意家居裝飾戶外運動戶外運動/ /旅游生活用品旅游生活用品 廚衛(wèi)裝飾廚衛(wèi)裝飾 首飾掛件首飾掛件 油畫雕塑相框電影海報油畫雕塑相框電影海報 月歷月歷/ /其他藝術(shù)品其他藝術(shù)品 experience. t 創(chuàng)意diy 創(chuàng)意創(chuàng)意diy 互動互動參與參與 唐卡手工繪制唐卡手工繪制 油畫定制油畫定制 （肖像（肖像/ /寵物寵物/ /景物景物/ /抽象油畫等定制）抽象油畫等定制） 各類工藝品各類工藝品/ /飾

34、品飾品/ /民間手工定制民間手工定制/ /動漫動漫 衍生產(chǎn)品定制衍生產(chǎn)品定制/ /各類各類t t恤、杯子、相框、恤、杯子、相框、 掛墜、鼠標墊、拼圖等自選圖案個性掛墜、鼠標墊、拼圖等自選圖案個性 化燙印化燙印 瓷器陶器定制瓷器陶器定制 experience. t 項目定位8個性生活天地 居家軟裝 居家用品 experience. t 居家軟裝產(chǎn)品 地毯地毯/ /墻布墻布 床上用品床上用品 花藝花藝 首飾掛件首飾掛件 油畫油畫/ /畫框畫框 旅游旅游/ /戶外裝備戶外裝備 廚衛(wèi)用品廚衛(wèi)用品 照明燈飾照明燈飾 居家軟裝產(chǎn)品居家軟裝產(chǎn)品 分類分類 experience. t 地毯/墻布等 exper

35、ience. t 居家用品產(chǎn)品陶瓷/玻璃制品 生活日用瓷生活日用瓷 工藝陳設(shè)陶瓷工藝陳設(shè)陶瓷( (中式中式) ) 手工陶瓷作坊手工陶瓷作坊 工藝陳設(shè)陶瓷工藝陳設(shè)陶瓷( (西式西式) ) 陶瓷陶瓷/玻璃玻璃 制品制品 experience. t 居家用品產(chǎn)品繪畫擺設(shè)等 experience. t 項目定位9新新生活天地 兒童天地 婚慶天地 燈飾廣場 experience. t 兒童天地 experience. t 婚慶天地 experience. t 燈飾廣場 experience. t 項目定位10時尚l(wèi)oft（4f） 客戶建議 家居裝潢設(shè)計公司 室內(nèi)環(huán)境設(shè)計公司 商業(yè)環(huán)境設(shè)計公司 創(chuàng)意設(shè)計師

36、 experience. t 項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f主推方案） 無獨立衛(wèi)生間房源 建議改造方案 利用“同層排水”技術(shù) 進行改造 experience. t 項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f主推方案） 精品房源精品房源大師設(shè)計標簽大師設(shè)計標簽 特別推出幾套房間，其由國內(nèi)外知名室內(nèi)裝修設(shè)計特別推出幾套房間，其由國內(nèi)外知名室內(nèi)裝修設(shè)計 大師精心設(shè)計，從產(chǎn)品細節(jié)、空間格局、功能分區(qū)大師精心設(shè)計，從產(chǎn)品細節(jié)、空間格局、功能分區(qū) 都能反映大師的創(chuàng)意設(shè)計理念，將私屬性的個性口都能反映大師的創(chuàng)意設(shè)計理念，將私屬性的個性口 味發(fā)揮到極致；創(chuàng)造公寓部分的樓王產(chǎn)品。味發(fā)揮到極致；創(chuàng)造公寓部

37、分的樓王產(chǎn)品。 experience. t 項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f主推方案） 主題呼應主題呼應個性家居產(chǎn)品應用個性家居產(chǎn)品應用 個性潔具 敞開式浴室 experience. t 項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f主推方案） 主題呼應主題呼應個性家居產(chǎn)品應用個性家居產(chǎn)品應用 個性家飾 細節(jié)之處見精致 靈動空間 激發(fā)無限創(chuàng)意 愜意布置 盡享閑逸生活 experience. t 項目定位11精裝修小戶型公寓（5-17f備選方案） 精裝公寓 + 小戶型辦公 evaluation time 投資增值時代 e-value. t 四位一體價值鏈 e-value. t 四位一體價值鏈

38、e-value. t 消費者價值ego生活體驗 時尚生活創(chuàng)意生活 潮流生活藝術(shù)生活 e-value. t 商戶價值高營業(yè)收益 產(chǎn)品廚具（中高檔）燈飾（中高檔）工藝品墻紙壁畫（中高檔） 特點低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤低成本高利潤 市場一般利潤率40%以上80%500%以上400%以上 l 200家商家集聚 l 每年1億元營業(yè)額 l 平均營業(yè)利潤率60% l 戶均營業(yè)收益30萬元 積極吸引消費者進來消費，擴大營業(yè)額 開辟浙江產(chǎn)地直接進貨渠道，降低進貨成本 積極尋求政府優(yōu)惠扶持，減免稅費 e-value. t 開發(fā)商價值市場售價評估（商業(yè)） 市場比較法（市場比較法（70%） 因素權(quán)重本案天

39、林商業(yè)廣場大衛(wèi)國際大廈綠地嘉創(chuàng)國際弘基誠建休閑廣場 位置、交通0.150.1588.588.58 配套0.10.17.587.588 項目規(guī)模0.050.05887.57.58.5 人流量0.10.17.57.5888 周邊人口0.10.18.5888.58 面寬、進深0.050.05887.588 停車位0.10.188.587.58 戶型分割0.150.158.58.57.588.5 工程進度0.050.057.5887.58 發(fā)展商品牌0.050.0588888 營銷手段0.10.198888 得分100%100%8.18.157.8258.0258.1 參考度20%5%45%30% 銷

40、售均價(元/)1520415204194751947515780157801364513645 市場比較法 預計入市價格=13000元/平方米 刨除每個參考項目35年68%售后返租溢價因素影響，綜合評估本案商業(yè)開發(fā)商實得價為： e-value. t 開發(fā)商價值市場售價評估（公寓及辦公） 因素權(quán)重本案泰宸匯金商務樓大衛(wèi)國際大廈平正大廈綠地嘉創(chuàng)國際 位置0.150.158888.58 配套0.10.17.57.57.588.5 項目規(guī)模0.050.0587.57.588.5 外觀0.10.197.5888.5 公共部位0.10.18.587.588.5 設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新0.050.0587.57.58

41、8.5 停車位0.10.1888.58.59 戶型設(shè)計0.150.158.5887.58 工程進度0.050.057.5887.58 發(fā)展商品牌0.050.0588888 營銷手段0.10.198888 得分100%100%8.257.857.98.0258.3 參考度20%40%20%20% 銷售均價(元/)11638116388743874311408114081535915359 市場比較法 預計入市價格=11500元/平方米 e-value. t 開發(fā)商價值市場售價評估（整體均價） 項目組成面積均價整體均價 考慮上市后35% 的可能增長率 商業(yè)16500平方米13000元/平方米 12

42、100元/平方米 1250012800元/ 平方米 公寓及辦公26476平方米11500元/平方米 e-value. t 投資客價值租金預計 項目組成樓層類比標準租金預計回報率 商業(yè) 1f1 45 元/平方米/天 78%2f0.65 2.63.2 元/平方米/天 3f0.5 22.5 元/平方米/天 公寓及辦公26476平方米 1.82.2元 元/平方米/天 67% e-value. t 消費者引導 軟性宣傳ego生活手冊 消費者互動ego會員卡、ego主題活動 e-value. t 招商組織 招商部經(jīng)理（人） 招商主管（人） （大客戶） 招商主管（人） （中小客戶） 招商助理 (1人） 招商

43、人員 （人） 招商人員 （人） 駐場招商接待人員 （人） 招商團隊架構(gòu)建議 e-value. t 招商渠道建議 招商組織 a：上海各軟裝主題商場/市場的招商客戶資源； b：開發(fā)商、代理商關(guān)系資源積累的招商客戶資源； c：分散在嘉定及周邊區(qū)域各街區(qū)零散的單個經(jīng)營客戶； d：參加相關(guān)專業(yè)展會收集的客戶資源；5 e：通過招商宣傳資料和招商活動吸引的客戶；5 f：其他 e-value. t 銷售執(zhí)行 異地銷售驅(qū)動的整合營銷 賣點梳理賣點梳理 面對嘉定新城每年 增加的約5億元的 巨大家居市場定位 的時尚家居產(chǎn)業(yè)促 進平臺。 嘉定新老城區(qū)交匯 處，新城建設(shè)以及 人口的導入帶來巨 大市場潛力，交通 便利。

44、多功能商住辦展示 復合體 區(qū)位 優(yōu)勢 定位 優(yōu)勢 產(chǎn)品 優(yōu)勢 3050的小面積 虛擬分割銷售，利 于小額投資客進入 銷售 優(yōu)勢 巨大財富巨大財富：新城核心，潛力無限：新城核心，潛力無限 升值空間升值空間：城市覺醒，繁華升級：城市覺醒，繁華升級 egoego旗艦旗艦：潮流首選，時尚地標：潮流首選，時尚地標 是什么將兩位不同時代的偉人聯(lián)系在一起？ 是民族？ 還是歷史？ 什么是才是這兩位相隔千年的偉人的共同點？ 是國籍？ 還是信仰？ 大迂回！大迂回！ 營銷策略營銷策略 由外而內(nèi)，迂回包抄由外而內(nèi)，迂回包抄 渠道渠道：針對投資客戶多渠道行銷，配 合品牌活動邀請客戶 形象：形象：在嘉定本地建立良好的項目

45、形 象，形成口碑效應 筑城渠道：筑城渠道：全國逾20個分銷代理點 戶外陣地：戶外陣地：滬嘉高速沿線、嘉定城區(qū)高炮、 周邊道旗 網(wǎng)絡陣地：網(wǎng)絡陣地：項目官方宣傳網(wǎng)站，便于外地客 戶瀏覽查閱 現(xiàn)場陣地：現(xiàn)場陣地：現(xiàn)場銷售中心、樣板示范單位等 行業(yè)協(xié)會：行業(yè)協(xié)會：建筑裝飾室內(nèi)設(shè)計協(xié)會、上海市 內(nèi)設(shè)計協(xié)會等 銀行渠道：銀行渠道：銀行客戶經(jīng)理合作團隊等 客戶定位客戶定位 客戶來源： 1.由筑誠各分銷單位帶來的外地投資客戶 2.各地區(qū)代理機構(gòu)帶來的投資客戶 3.由于項目熱銷而帶來的上海地區(qū)投資客戶 客戶特征： 1.認同本項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2.認同本項目未來升值潛力 3.有投資意愿，喜歡跟風投資 客戶背景

46、： 經(jīng)常在全國各地進行房地產(chǎn)投資，有雄厚的經(jīng)濟實力， 專業(yè)的購房客戶，通常來自江浙地區(qū) 投資客 黑龍江黑龍江 內(nèi)蒙古內(nèi)蒙古 山西山西 湖南湖南 南京南京 溫州溫州 上海上海 egoego意為：個性時尚意為：個性時尚 項目最終消費群體多為項目最終消費群體多為7070、8080購房者，個性、時尚、潮流的定位契合購房者，個性、時尚、潮流的定位契合 本案最終消費者的生活理念。本案最終消費者的生活理念。 以中規(guī)中矩的的方框為以中規(guī)中矩的的方框為logologo外圍，配合以色彩鮮明的主體內(nèi)容，寓外圍，配合以色彩鮮明的主體內(nèi)容，寓 意意“小空間，大生活小空間，大生活”的家居裝飾本質(zhì)。的家居裝飾本質(zhì)。 以對比

47、鮮明的紅色以及黃色為項目以對比鮮明的紅色以及黃色為項目logologo的主色調(diào)，辯識性以及可記的主色調(diào)，辯識性以及可記 憶性強，且多樣的色彩與本案所推崇的商業(yè)氛圍貼合，并有利于后期銷憶性強，且多樣的色彩與本案所推崇的商業(yè)氛圍貼合，并有利于后期銷 售物料以及各種項目包裝的延伸。售物料以及各種項目包裝的延伸。 logologo 推薦推薦 整個整個logologo以以egoego為主體，易于理解便于傳播，整體簡潔明快的風格，為主體，易于理解便于傳播，整體簡潔明快的風格， 更突出項目的家居展示意味更突出項目的家居展示意味 線條的變化以對比強烈的紅黃兩色拼貼，兩暖色象征企業(yè)不斷發(fā)展的線條的變化以對比強烈

48、的紅黃兩色拼貼，兩暖色象征企業(yè)不斷發(fā)展的 趨勢和銳意進取的精神趨勢和銳意進取的精神 logologo 推薦推薦 logologo 推薦推薦 整個整個logologo通過通過4 4種色彩對比展現(xiàn)時尚、個性、人性化的形象種色彩對比展現(xiàn)時尚、個性、人性化的形象 空間空間 logologo下方用抽象的沙發(fā)形象表現(xiàn)整個廣場的主題定位下方用抽象的沙發(fā)形象表現(xiàn)整個廣場的主題定位時時 尚家居飾品尚家居飾品 整個整個logologo體現(xiàn)的是活潑的時尚個性，符合現(xiàn)代年輕一代消費體現(xiàn)的是活潑的時尚個性，符合現(xiàn)代年輕一代消費 者的審美情趣者的審美情趣 logologo 推薦推薦 如何在剛剛覺醒如何在剛剛覺醒 的新城占

49、有一席的新城占有一席 之地？之地？ 銷售的問題：銷售的問題：如何在盡可能短的時間里快速回籠資金？ 招商的問題：招商的問題：如何平衡招商與銷售之間的關(guān)系？ 推廣的問題：推廣的問題：如何在嚴控費用的情況下獲得良好項目形象？ 銷售方式銷售方式 焦點焦點 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 有效增加自有資金投資，同時強效鎖定客戶有效增加自有資金投資，同時強效鎖定客戶 項目啟動初期（工地包裝完成）即開始全面的客戶蓄水活動，利用外地客 戶對嘉定本地樓盤價格以及銷售情況的信息不對稱，著重樹立項目的形象 以及區(qū)域性價比，并在第一時間將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I客戶。 貸款貸款 資金資金 自有自有 資

50、金資金 廣告投入低廣告投入低 客戶鎖定精準客戶鎖定精準 銷售手段銷售手段 焦點焦點 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 有效鎖定客戶，增強購買意愿以及最終成交率有效鎖定客戶，增強購買意愿以及最終成交率 項目啟動初期（工地包裝完成）即開始全面的客戶蓄水活動，利用外地 客戶對嘉定本地樓盤價格以及銷售情況的信息不對稱，著重樹立項目的 形象以及區(qū)域性價比，并在第一時間將意向客戶轉(zhuǎn)變?yōu)檎J購客戶。 上海上海 地區(qū)地區(qū) 嘉定嘉定 地區(qū)地區(qū) 外地外地 客戶客戶 核心客戶 重要客戶 游離客戶 操作簡單操作簡單 廣告投入低廣告投入低 銷售手段銷售手段 焦點焦點 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段

51、 銷控原則銷控原則 全面推出，分片保留。全面推出，分片保留。 按“金角銀邊”原 則，可預留幾套鋪 皇之皇，采用特殊 的銷售方式銷售， 如拍賣，以抬高價 值，抹殺價格理性。 原則三原則三 預留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪 位，分批推出。在 公開發(fā)售前預留充 分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公 開發(fā)售后分批推出， 確保每次活動均有 優(yōu)質(zhì)鋪位放出時分 批放出，每次放號 均會制造一輪搶鋪 高潮。 原則二原則二 認籌期間限量推出 鋪位（如只推30 套），解籌當日引 起客戶的搶鋪火爆 場面，再根據(jù)認籌 情況加推部分鋪位。 原則一原則一 銷控原則銷控原則 焦點焦點 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 租售并舉租售并舉 售后

52、返租，增強項目信心及性價比售后返租，增強項目信心及性價比 商業(yè)項目從初期到穩(wěn)定期需要3-5年的發(fā)展時間。依據(jù)本案實際情況，3 年的返租期限較為合適，一般商業(yè)項目投資回報率為6%10%，本案可 暫定投資回報率為8%。 經(jīng)營面積與銷售面積分離，降低投資門檻經(jīng)營面積與銷售面積分離，降低投資門檻 商業(yè)部分進行小面積產(chǎn)權(quán)分割，依據(jù)以往項目經(jīng)驗面積3050是最受 投資者歡迎的面積范圍。 焦點焦點 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 以招商推動銷售，以銷售促進招商，以租帶售，實行返租銷 售，成立專業(yè)的管理公司，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理，制定 高額投資回報率，合理的返租年限，招商要貫穿在整個項

53、目 的開發(fā)運營始終。 租賃銷售 租售并舉租售并舉 以租促售，合理返租以租促售，合理返租 焦點焦點 租售并舉租售并舉 銷售手段銷售手段 銷控原則銷控原則 招商方式招商方式 1 2 3 4 與政府聯(lián)動的 大型招商活動 看得見的 招商團隊 factor 3 適時的招商& 銷售活動聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時的招商 完成信息發(fā)布 1 2 3 4 與政府聯(lián)動的 大型招商活動 看得見的 招商團隊 factor 3 適時的招商& 銷售活動聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時的招商 完成信息發(fā)布 有實力的異域行業(yè)巨頭、商會嘉定投資考察有實力的異域行業(yè)巨頭、商會嘉定投資考察 利用一定的資源，邀請或吸引例如浙江商會、

54、宜家家居等有實力的個 人或企業(yè)對嘉定的投資情況，特別是本案進行考察，擴大項目影響力。 招商先行，活動造勢招商先行，活動造勢 1 2 3 4 與政府聯(lián)動的 大型招商活動 看得見的 招商團隊 factor 3 適時的招商& 銷售活動聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時的招商 完成信息發(fā)布 銷售中心直接命名為銷售中心直接命名為“招商銷售中心招商銷售中心” 簡單直接表明項目招商團隊的運作 在售樓中心明顯位置設(shè)立招商接待處、招商洽談區(qū)在售樓中心明顯位置設(shè)立招商接待處、招商洽談區(qū) 讓進入客戶看到項目的招商活動進行有條不紊進行，增強客戶對項目后期 運營的信心，增加購買欲望 有條不紊的招商工作展現(xiàn)有條不紊的招商工作

55、展現(xiàn) 銷售中心銷售中心“egoego時尚廣場招商工作月報時尚廣場招商工作月報”定期發(fā)布定期發(fā)布 于銷售中心設(shè)置報刊架等，放置“ego時尚廣場招商工作月報”內(nèi)容以本階 段完成或即將完成的招商任務為主，供客戶隨意取閱。 短信、短信、dmdm等招商完成信息及時更新發(fā)布等招商完成信息及時更新發(fā)布 定期發(fā)送項目招商工作進程信息 及時到位的招商成果發(fā)布及時到位的招商成果發(fā)布 1 2 3 4 與政府聯(lián)動的 大型招商活動 看得見的 招商團隊 factor 3 適時的招商& 銷售活動聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時的招商 完成信息發(fā)布 1 2 3 4 與政府聯(lián)動的 大型招商活動 看得見的 招商團隊 factor

56、3 適時的招商& 銷售活動聯(lián)合 招售招售 結(jié)合結(jié)合 及時的招商 完成信息發(fā)布 售樓處大型招商活動時邀約客戶進行簽約售樓處大型招商活動時邀約客戶進行簽約 項目有大型招商活動：如品牌簽約儀式等進行階段，推出一定的優(yōu)惠 或其他相關(guān)銷售政策，把握時機完成銷售。 招商活動帶動銷售氣氛，促進銷售招商活動帶動銷售氣氛，促進銷售 推廣方式推廣方式 焦點焦點 a b c d 推廣集中緊湊推廣集中緊湊 訴求重點清晰訴求重點清晰 現(xiàn)場氛圍營造現(xiàn)場氛圍營造 活動帶動銷售活動帶動銷售 焦點焦點 a b c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點清晰點清晰 現(xiàn)場氛現(xiàn)場氛 圍營造圍營造 活動帶活動帶 動銷售動銷售

57、 高炮高炮 l立于嘉定主干道兩邊，貫穿于整個項目推廣始終，配合項立于嘉定主干道兩邊，貫穿于整個項目推廣始終，配合項 目各結(jié)點對項目整體形象進行打造。目各結(jié)點對項目整體形象進行打造。 dmdm l最有效的平面推廣手段，直銷、直白的宣傳項目的主要最有效的平面推廣手段，直銷、直白的宣傳項目的主要 賣點以及優(yōu)勢，是本案最關(guān)鍵的銷售道具賣點以及優(yōu)勢，是本案最關(guān)鍵的銷售道具 現(xiàn)場現(xiàn)場 l項目本身形象最重要的宣傳陣地，最直接的提升項目的整項目本身形象最重要的宣傳陣地，最直接的提升項目的整 體形象以及知名度體形象以及知名度 嚴控費用，最少投入最大效果嚴控費用，最少投入最大效果 b b、訴求點清晰、訴求點清晰

58、投資門檻，投資回報，品牌商家支撐，投資前景投資門檻，投資回報，品牌商家支撐，投資前景 焦點焦點 a b c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點清晰點清晰 現(xiàn)場氛現(xiàn)場氛 圍營造圍營造 活動帶活動帶 動銷售動銷售 投投 資資 前前 景景 好好 品品 牌牌 商商 家家 支支 撐撐 投資回報高投資回報高 投資門檻低投資門檻低 品牌旗艦 時尚商業(yè) 焦點焦點 a b c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點清晰點清晰 現(xiàn)場氛現(xiàn)場氛 圍營造圍營造 活動帶活動帶 動銷售動銷售 “用住宅價格投資新城淘金旺鋪用住宅價格投資新城淘金旺鋪” 表明商鋪的價位與住宅相當，投資門檻較低，適合大眾

59、消費者投資。 “首付首付8萬元起，占領(lǐng)新城投資旺地萬元起，占領(lǐng)新城投資旺地” 20萬元即可投資商鋪，如此低的投資門檻也是吸引廣大 中小投資者的一大亮點，在營銷廣告訴求上起到了非常 大的推動作用。 投資門檻低投資門檻低 b b、訴求點清晰、訴求點清晰 投資回報高投資回報高 “租金回報租金回報1：6” 住宅價格與商鋪價格相當，但商鋪的租金回 報要遠高于住宅，達到住宅投資收益的n倍 ，該廣告語直截了當讓投資者一目了然的了 解到了該項目投資收益高的廣告信息。 “投資回報一覽表投資回報一覽表” 利用表格形式將本項目的年投資回報金額最 直觀的展現(xiàn)在客戶面前，數(shù)字量化表達有利 于加深印象。 焦點焦點 a b

60、 c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點清晰點清晰 現(xiàn)場氛現(xiàn)場氛 圍營造圍營造 活動帶活動帶 動銷售動銷售 品牌店支撐品牌店支撐 焦點焦點 a b c d 推廣集推廣集 中緊湊中緊湊 訴求重訴求重 點清晰點清晰 現(xiàn)場氛現(xiàn)場氛 圍營造圍營造 活動帶活動帶 動銷售動銷售 “緊跟精品品牌，財富有保障緊跟精品品牌，財富有保障” “與品牌商家一起，共同興旺與品牌商家一起，共同興旺” 突顯品牌店對于整個項目的帶動作用，如利 用“l(fā)z 生活經(jīng)艷搶灘ego時尚廣場”等知 名品牌店的進駐，提升了整體項目的商業(yè)價 值，也給投資者和商家增加了的投資信心。 品牌旗艦 時尚商業(yè) 投資前景好投資前景好 嘉定