南京新街口商業(yè)經(jīng)營概念

1、1 南京新街口南京新街口 商業(yè)經(jīng)營之概念商業(yè)經(jīng)營之概念 提案提案: 智商商業(yè)經(jīng)營智商商業(yè)經(jīng)營 2008年年3月月7日日 2 目錄目錄 壹壹. story 發(fā)展商成功的故事發(fā)展商成功的故事 .23 貳貳. 發(fā)展商發(fā)展商 vs. 經(jīng)營商經(jīng)營商 .4 參參. 量販店量販店 vs. 綜合百貨公司綜合百貨公司 .5 肆肆. 為什麼要自己經(jīng)營百貨公司為什麼要自己經(jīng)營百貨公司 .6 伍伍. 為什麼要做為什麼要做5.6萬萬m2的商場的商場 .7 陸陸. 強(qiáng)者恆強(qiáng)的概念強(qiáng)者恆強(qiáng)的概念 .8 柒柒. 操作手法操作手法 .910 捌捌. 終極目標(biāo)終極目標(biāo) .11 玖玖. 立地概況一覽表立地概況一覽表 .12 拾拾.

2、 競爭店商家一覽表競爭店商家一覽表 .13 拾壹拾壹. 樓層配置樓層配置(一一) .14 樓層配置樓層配置(二二) .15 3 story 一個發(fā)展商一個發(fā)展商 跨向百貨經(jīng)營的成功故事跨向百貨經(jīng)營的成功故事 壹壹.-1 4 過程過程: 人人: : 中屋建設(shè)中屋建設(shè)- -臺中前臺中前3 3名的建設(shè)公司名的建設(shè)公司 事事: : 蓋了一棟商務(wù)樓蓋了一棟商務(wù)樓, (, (除公設(shè)外面積有除公設(shè)外面積有6 6萬萬m m2 2), ), 銷售的面積僅銷售的面積僅10/110/1 時時: 1990: 1990年動工年動工, 1992, 1992年開業(yè)至今年開業(yè)至今 地地: : 當(dāng)時臺中人口數(shù)當(dāng)時臺中人口數(shù)90

3、90萬萬( (臺灣第三大城市臺灣第三大城市) ) 源由源由: : 因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn), , 故與日本松屋百貨簽訂技術(shù)移轉(zhuǎn)合同故與日本松屋百貨簽訂技術(shù)移轉(zhuǎn)合同 過程過程: : 經(jīng)過一年的努力經(jīng)營經(jīng)過一年的努力經(jīng)營, , 每年成長率皆保持每年成長率皆保持2535%2535%的快速的快速 成長成長, 1996, 1996年公司股票上市年公司股票上市 結(jié)果結(jié)果: : 這家公司經(jīng)過臺灣這家公司經(jīng)過臺灣7 7年的房地產(chǎn)低迷不振年的房地產(chǎn)低迷不振. .蕭條不堪蕭條不堪, , 整個集團(tuán)慶幸有這家百貨公司的存在整個集團(tuán)慶幸有這家百貨公司的存在, , 而其業(yè)績依然而其業(yè)績依然 紅紅火火紅紅火火. . 壹壹.

4、-2 5 經(jīng)營商經(jīng)營商發(fā)展商發(fā)展商 現(xiàn)金寬鬆現(xiàn)金寬鬆 高知名度高知名度 經(jīng)營時間長經(jīng)營時間長 穩(wěn)定成長穩(wěn)定成長 與民生必需品結(jié)合與民生必需品結(jié)合 適合上市適合上市 高獲利高獲利 時間短時間短 風(fēng)險難測風(fēng)險難測(易受政治易受政治. 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì). 社會事件影響社會事件影響) 沒有固定營業(yè)額沒有固定營業(yè)額, 無無 法掌握穩(wěn)定成長的業(yè)績法掌握穩(wěn)定成長的業(yè)績 不適合上市不適合上市 貳貳. 6 量販店量販店 vs. 綜合百貨公司綜合百貨公司 量販店量販店 綜合百貨公司綜合百貨公司 1). 最大面積最大面積 20,000m21). 最大面積最大面積 50,000m2 2). 毛利率毛利率 10%2). 毛利率

5、毛利率 19% 3). 到中國之後已百貨化到中國之後已百貨化, 大眾商大眾商 品充斥品充斥, 造成量販店一出現(xiàn)造成量販店一出現(xiàn), 其他業(yè)種都很難生存其他業(yè)種都很難生存. 因其毛因其毛 利率較低利率較低, 故其立地點(diǎn)皆位於郊故其立地點(diǎn)皆位於郊 區(qū)區(qū), 又因量販店人潮多又因量販店人潮多, 造成附近造成附近 交通的衝擊與整個環(huán)境的改變交通的衝擊與整個環(huán)境的改變. 3). a. 百貨商品較高檔百貨商品較高檔 b. 毛利率較高毛利率較高 c. 大多設(shè)於都心區(qū)人潮多的地大多設(shè)於都心區(qū)人潮多的地 方方 d. 品質(zhì)要求高品質(zhì)要求高, 故環(huán)境較為高雅故環(huán)境較為高雅 e. 都心區(qū)大眾交通工具較多都心區(qū)大眾交通工具

6、較多 4). 百貨公司可單店經(jīng)營百貨公司可單店經(jīng)營 4). 量販店無法一家店自行經(jīng)營量販店無法一家店自行經(jīng)營, 需要連鎖經(jīng)營需要連鎖經(jīng)營, 連鎖採購商品連鎖採購商品 才可降低進(jìn)貨的成本才可降低進(jìn)貨的成本.商品價商品價 格才可降低格才可降低. 5). 開店擇地要求不高開店擇地要求不高5). 開店擇地要求人潮匯集地開店擇地要求人潮匯集地 6). 營業(yè)額最高營業(yè)額最高 4億多億多6). 營業(yè)額最高可達(dá)營業(yè)額最高可達(dá)10億億 7). 經(jīng)營成本自行負(fù)擔(dān)經(jīng)營成本自行負(fù)擔(dān) 7). 與專櫃廠商共同負(fù)擔(dān)與專櫃廠商共同負(fù)擔(dān) 參參. 7 為什麼要自己經(jīng)營百貨公司為什麼要自己經(jīng)營百貨公司 1. 坪效最高的產(chǎn)業(yè)坪效最高

7、的產(chǎn)業(yè)- 出租面積以保底抽成方式收租出租面積以保底抽成方式收租, 隨著營業(yè)隨著營業(yè) 額的提高額的提高, 租金也隨之高漲租金也隨之高漲 2. 不斷增值的資產(chǎn)不斷增值的資產(chǎn)-隨著人潮的聚集隨著人潮的聚集, 房產(chǎn)地段將不斷增值房產(chǎn)地段將不斷增值 3. 源源不絕的現(xiàn)金流量源源不絕的現(xiàn)金流量高流動性現(xiàn)金高流動性現(xiàn)金, 不但可靈活公司財(cái)務(wù)的運(yùn)轉(zhuǎn)不但可靈活公司財(cái)務(wù)的運(yùn)轉(zhuǎn), 亦是銀行信用貸款的保證亦是銀行信用貸款的保證 4. 30幾萬的主顧客幾萬的主顧客-是公司業(yè)務(wù)開發(fā)與後續(xù)展店的實(shí)力是公司業(yè)務(wù)開發(fā)與後續(xù)展店的實(shí)力 5. 商品不用自行採購商品不用自行採購- 租賃專櫃商自行採購商品租賃專櫃商自行採購商品, 公司

8、無現(xiàn)金成本公司無現(xiàn)金成本 亦無存貨壓力亦無存貨壓力 6. 可以再可以再copy至其他地方至其他地方: 1家百貨店經(jīng)營成功家百貨店經(jīng)營成功, 則是則是1個金雞母個金雞母, , 他是資本家經(jīng)營獲利的百倍他是資本家經(jīng)營獲利的百倍, 每年又有每年又有 充裕的現(xiàn)金流量充裕的現(xiàn)金流量, 你給我你給我5.6萬萬m2, 我給我給 你紮實(shí)的你紮實(shí)的10億億, 更上看更上看12億億 肆肆. 8 為什麼要作為什麼要作5.6萬萬m2的商場的商場? 一個不可能再得到的鑽石地盤一個不可能再得到的鑽石地盤 已被培養(yǎng)成的熱絡(luò)商圈已被培養(yǎng)成的熱絡(luò)商圈 誕生誕生 領(lǐng)先領(lǐng)先10年的百貨巨艦?zāi)甑陌儇浘夼?伍伍. 9 不是錯位經(jīng)營不是

9、錯位經(jīng)營.而是強(qiáng)者恆強(qiáng)的概念而是強(qiáng)者恆強(qiáng)的概念 全日通站在最高點(diǎn)全日通站在最高點(diǎn) 全日通百貨全日通百貨 優(yōu)質(zhì)優(yōu)質(zhì).洗鍊洗鍊.領(lǐng)先領(lǐng)先 的綜合百貨公司的綜合百貨公司 陸陸. 金鷹百貨金鷹百貨 華聯(lián)百貨華聯(lián)百貨 新百商店新百商店 大洋百貨大洋百貨 大洋百貨大洋百貨 高茂百貨高茂百貨 東方商城東方商城 中央商城中央商城 10 a. 在銷售商場的同時要與小業(yè)主簽訂在銷售商場的同時要與小業(yè)主簽訂 1). 銷售合同銷售合同 : 發(fā)展商與投資戶簽訂房產(chǎn)銷售合同發(fā)展商與投資戶簽訂房產(chǎn)銷售合同 2). 商場回租商場回租 : 在第三者的見證下在第三者的見證下(ex.有知名度之律師有知名度之律師)開發(fā)商開發(fā)商 與投

10、資戶簽訂回租合同與投資戶簽訂回租合同, 開發(fā)商向投資戶保證開發(fā)商向投資戶保證 回租期限與回租率回租期限與回租率 3). 代租合同代租合同 : 發(fā)展商與投資戶簽訂代租合同發(fā)展商與投資戶簽訂代租合同 4). 管理合同管理合同 : 開發(fā)商與經(jīng)營管理之國外專業(yè)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商與經(jīng)營管理之國外專業(yè)團(tuán)隊(duì)(ex. 大丸百大丸百 貨、中友百貨、新光三越、日本西武百貨貨、中友百貨、新光三越、日本西武百貨 .etc.)簽訂經(jīng)營管理合同簽訂經(jīng)營管理合同or簽訂技術(shù)移轉(zhuǎn)合同簽訂技術(shù)移轉(zhuǎn)合同 操作手法操作手法: 柒柒.-1 一一. 發(fā)展商要成立一個零售經(jīng)營公司發(fā)展商要成立一個零售經(jīng)營公司, 處理回租等商業(yè)相關(guān)事宜處理回租等商

11、業(yè)相關(guān)事宜 二二. 建築設(shè)計(jì)之前建築設(shè)計(jì)之前, 商場要規(guī)劃得非常完善商場要規(guī)劃得非常完善 11 b. 自組團(tuán)隊(duì)自組團(tuán)隊(duì) 1). 優(yōu)質(zhì)的全日通百貨優(yōu)質(zhì)的全日通百貨 - 空間展現(xiàn)空間展現(xiàn) 2). 洗鍊的全日通百貨洗鍊的全日通百貨 - 行銷概念行銷概念 3). 永遠(yuǎn)領(lǐng)先的全日通百貨永遠(yuǎn)領(lǐng)先的全日通百貨 - 一流服務(wù)一流服務(wù) 力保力保 新吉陽新吉陽 全日通全日通 國外國外 know-how 金牌保證的金牌保證的 鑽石三角鑽石三角 柒柒.-2 12 終級目標(biāo)終級目標(biāo) 永遠(yuǎn)領(lǐng)先的永遠(yuǎn)領(lǐng)先的 成績單成績單 自己擁有的自己擁有的 資產(chǎn)資產(chǎn) 小業(yè)主就是小業(yè)主就是 全日通的股東全日通的股東 造就一個上市的造就一個

12、上市的 全日通百貨公司全日通百貨公司 捌捌. 13 南京新街口立地概況一覽表南京新街口立地概況一覽表 南京市南京市 商圈數(shù)商圈數(shù): 共計(jì)有共計(jì)有 8個大商圈個大商圈 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn): 共計(jì)有共計(jì)有8萬多個萬多個 經(jīng)營面積經(jīng)營面積: 共計(jì)有共計(jì)有800萬萬m2 連鎖網(wǎng)點(diǎn) 連鎖網(wǎng)點(diǎn): 共計(jì)有共計(jì)有1,600多個多個 2002年零售額年零售額: 525.17億元億元 分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目 新街口區(qū)新街口區(qū) 組成區(qū)域組成區(qū)域宣武區(qū)宣武區(qū).鼓樓區(qū)鼓樓區(qū).建業(yè)區(qū)建業(yè)區(qū).白下區(qū)白下區(qū) 商圈內(nèi)萬坪以上商場商圈內(nèi)萬坪以上商場20幾家?guī)准?商圈內(nèi)中小型專賣店商圈內(nèi)中小型專賣店幾百家?guī)装偌?商圈商業(yè)總營業(yè)面積商圈商業(yè)

13、總營業(yè)面積約約90萬萬m2 日均客流量日均客流量3040萬人次萬人次 1). 雙休日超過雙休日超過60萬人次萬人次 2). 黃金假期間可超過黃金假期間可超過 100多萬人次多萬人次 消費(fèi)人口數(shù)消費(fèi)人口數(shù)600600萬萬 南京市南京市 2,0002,000萬萬 區(qū)域消費(fèi)市場區(qū)域消費(fèi)市場 玖玖. 14 百貨名稱百貨名稱 營業(yè)面積營業(yè)面積 2002年銷售額年銷售額 主營項(xiàng)目主營項(xiàng)目 新百商店新百商店 40,000m2 18.7億元億元 ? 百貨百貨 中央商場中央商場 50,000m2 17.0億元億元 ? 百貨百貨 金鷹國際金鷹國際 30,000m2 7.0億元億元 時尚百貨時尚百貨 商茂百貨商茂百

14、貨 20,000m2 百貨百貨 東方商城東方商城 20,000m2 2.7億元億元 時尚百貨時尚百貨 蘇寧電器蘇寧電器 10,000m2 家電家電 華聯(lián)百貨華聯(lián)百貨 40,000m2 百貨百貨 大洋百貨大洋百貨 78,000m2 時尚百貨時尚百貨 競爭店部分商家概況一覽表競爭店部分商家概況一覽表 拾拾. 15 7f 商業(yè)6 , 77 2平 方 米 會 所 6f 商業(yè)6,772平方米 食品館 臺灣美食街 異國餐廳 南北乾貨區(qū) 果汁吧 咖啡廳 美式速食館 日/韓式醬菜區(qū) 5f 商業(yè)6,772平方米 休閒育樂 運(yùn)動服飾 世紀(jì)大廳 建身會館 旅行用品 運(yùn)動休閒中心 美容美髮spa 過街天橋過街天橋 4

15、f 商業(yè)6,772平方米 正統(tǒng)男裝 配件 男性保養(yǎng) 休閒服飾 名酒專櫃 鐘錶 藝品 畫廊 書局 影音 3c廣場 小家電 過街天橋過街天橋 3f 商業(yè)6,772平方米 少女裝 流行服飾 流行配件 牛仔服飾 美指化妝區(qū) 紋身藝術(shù)區(qū) 少女專屬化妝櫃 2f 商業(yè)6,772平方米 淑女裝 品牌服飾 設(shè)計(jì)師服飾 國內(nèi)設(shè)計(jì)師區(qū) 內(nèi)睡衣專櫃 鞋區(qū) 傳統(tǒng)服飾區(qū) 領(lǐng)巾帽子專櫃 1f 商業(yè)6,772平方米 世界一流精品 化妝品 皮件 鞋區(qū) 品牌專櫃 流行彩裝 香水櫃 流行雜貨 珠寶配件 服務(wù)臺 b1 商業(yè)6,140平方米 玩具反斗城商業(yè)10,157平方米 大型超市 寢具用品 芳香精油 手工蠟燭 居家用具 童頑童趣

16、遊戲區(qū) 大頭貼 藥粧店 生活雜貨 廚房用品 沐浴用品 body shop 樓層配置樓層配置(1) 拾壹拾壹.-1 16 7f 商業(yè)6 , 77 2平 方 米 會 所 6f 商業(yè)6,772平方米 食品館 臺灣美食街 異國餐廳 南北乾貨中心 果汁吧 咖啡廳 美式速食館 日/韓式醬料區(qū) 5f 商業(yè)6,772平方米 休閒育樂 運(yùn)動服飾 世紀(jì)大廳 健身會館 旅行用品 運(yùn)動休閒中心 美容美髮spa 過街天橋過街天橋 4f 商業(yè)6,772平方米 正統(tǒng)男裝 雜貨配件 書局 影音 名酒專櫃 3c廣場 鐘錶 藝品區(qū) 畫廊 家電區(qū) 男性保養(yǎng)中心 過街天橋過街天橋 3f 商業(yè)6,772平方米 童裝 兒童玩具 益智遊戲區(qū) 童鞋專區(qū) 兒童遊戲館 兒童閱覽室 兒童科幻館 2f 商業(yè)6,772平方米 淑女裝 品牌服飾 設(shè)計(jì)師服飾 傳統(tǒng)服飾 內(nèi)睡衣專櫃 鞋區(qū) body shop 領(lǐng)巾帽子專櫃 1f 商業(yè)6,772平方米 世界一流精品 化妝品 皮件 鞋區(qū) 香水專櫃 流行彩裝 流行雜貨 珠寶配件 品牌專櫃 服務(wù)臺 b1 商業(yè)6,140平方米 大潤發(fā)量販商業(yè)10,157平方米 少女裝 流行服飾 流行