住建部關于房屋征收評估辦法

1、國有土地上房屋征收評估辦法 第一條為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀 公平，根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例，制定本辦法。 第二條評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權調換房屋的價值，測算被征 收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定， 適用 本辦法。 第三條 房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會 （以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定 工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。 任何單位和個人不得干預房屋征收評估、 鑒定活動。與房屋征收當事人有利 害關系的，應當回避。 第四條房地產(chǎn)價格評估機構由被征

2、收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時 間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投 票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市 制定。 房地產(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低 收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。 第五條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估 機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構共同承擔。 兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評 估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產(chǎn)價格評估機構就評估對象、評 估時點、價值內(nèi)涵、評估

3、依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、 重要參數(shù)選取、評估結果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。 第六條 房地產(chǎn)價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委 托人，向房地產(chǎn)價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評 估委托合同。 房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、 委托的房地產(chǎn)價格評估機構的 名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。 房屋征收評估委托合同應當載明下列事項: （一）委托人和房地產(chǎn)價格評估機構的基本情況； （二）負責本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師； （三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項； （四）委托人應提供的評估所需資

4、料； （五）評估過程中雙方的權利和義務； （六）評估費用及收取方式； （七）評估報告交付時間、方式； （八）違約責任； （九）解決爭議的方法； （十）其他需要載明的事項。 第七條 房地產(chǎn)價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的 足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。 房地產(chǎn)價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務。 第八條被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人 確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。 用于產(chǎn)權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人 計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用

5、于產(chǎn)權調 換房屋的價值”。 第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情 況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。 房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構提供征收范圍內(nèi)房屋情況， 包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當 在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房 屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的， 除有證據(jù)證 明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照 市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。 第十條

6、被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。 第一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權在 正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交 易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值； 不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的 債權數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。 第十二條房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進 行實地查勘，調查被征收房屋狀況，

7、拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影 像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。 被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者 協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。 房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或 者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收 部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證， 有關情況應當在評估報告 中說明。 第十三條注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對 市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中 一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

8、 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者 其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的， 應當選用假設開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估， 并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。 第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結 構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因 素。 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè) 損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機 構通過評估

9、確定。 第十五條房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 第十六條房地產(chǎn)價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同 的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。 分戶的初步評估結果應當包 括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評 估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。 公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評 估結果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構應當修正。 第十七條 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構應當向房屋 征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋 征收

10、部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。 整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注 冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。 第十八條房屋征收評估業(yè)務完成后，房地產(chǎn)價格評估機構應當將評估報告 及相關資料立卷、歸檔保管。 第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告 的房地產(chǎn)價格評估機構應當向其作出解釋和說明。 第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評 估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。 申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構提出書面復核評估申請，并 指出評估報告存在的問題

11、。 第二十一條 原房地產(chǎn)價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起 10日內(nèi)對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估 報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。 第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結 果有異議的，應當自收到復核結果之日起 10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專 家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照國有土地上房屋征收與 補償條例第二十六條規(guī)定處理。 第二十三條 各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門和設區(qū)城市的房地產(chǎn)管理 部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構做出的復核結果進行 鑒定。 評估專家委員

12、會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律 等方面的專家組成。 第二十四條評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒 定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。 第二十五條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起 10日內(nèi)，對申請鑒 定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、 參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。 經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告； 評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構應當改正錯誤， 重新出具評估報告。 第二十六條 房屋征

13、收評估鑒定過程中，房地產(chǎn)價格評估機構應當按照評估 專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。 需要對被征收房屋進行 實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協(xié)助。 第二十七條因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和 用于產(chǎn)權調換房屋權屬以及相關房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關 部門應當提供便利。 第二十八條在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、 不提供相關資料的，房地產(chǎn)價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。 第二十九條 除政府對用于產(chǎn)權調換房屋價格有特別規(guī)定外，應當以評估方 式確定用于產(chǎn)權調換房屋的市場價值。 第三十條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指

14、與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利 性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時 點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格， 應當剔除偶然的和 不正常的因素。 第三十一條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結 果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構承擔。 復核評估費用由原房地產(chǎn)價格評 估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí) 行。 第三十二條在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價格評估機構和房地產(chǎn)估價師 的違法違規(guī)行為，按照國有土地上房屋征收與補償條例、房地產(chǎn)估價機構

15、 管理辦法、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費的，由 政府價格主管部門依照中華人民共和國價格法規(guī)定處罰。 第三十三條 本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發(fā)布的 城市房屋拆遷估價指導意見同時廢止。但國有土地上房屋征收與補償條例 施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。 因為我們就這么一輩子，幾十年的光景，無法重來，開心也好，不開心也罷，怎么都是活著，那么何不讓自己開開心心的過好每一天呢！ 生活雖辛苦，但我們一定要笑著過，以積極樂觀的心態(tài)讓日子過得有滋有味，這樣才不白來人世走一遭，才會無怨無悔。 因為生活沒有真正的完美，只有不完美才是最真實的美。 不

16、要總是悲觀地認為自己很不幸，其實比我們更不幸的人還有很多；要學會適應，學會調整自己的心態(tài)，學會寬容和理解，許多的苦、許多的累，都要坦然面對。 只有經(jīng)歷了，體驗過了，才能明白了生活的不易。因為經(jīng)歷就是收獲”. 要知道世上沒有什么不能割舍，人生沒有過不去的坡，當你調整好了心態(tài)，一切都會風清云談。 人活著，活的就是一種心情。 誰都有不如意的時候，這就要求我們做任何事情上都要持有一顆平常心。 只要做到不攀比，不虛榮，待人誠懇、做事踏實，以知足樂觀的心態(tài)釋懷所有，做事盡量站在別人的角度去考慮別人的感受，常懷感恩的心態(tài)待人，哪怕平庸，也會贏得世人對你的認可 和尊重！ 因為人活著，就需要一份積極向上的樂觀和感恩的好心態(tài)來對待所有。 只要心中有景，何處都是彩云間；只要有一份好的心態(tài)，所有的陰霾都將會