海門永泓花園項目市場策劃報告

1、永泓花園項目市場策劃報告永泓花園項目市場策劃報告 海門，是長三角北翼聯(lián)通上海的第一橋頭堡，處于承南接北的重要樞 紐位置。從海門出發(fā)，200公里范圍內(nèi)可覆蓋上海、蘇州、無錫等20多 個現(xiàn)代城市。 地理區(qū)位地理區(qū)位 海門市位于長江入海口，素 有江海門戶之稱。海門， 東瀕黃海，與日本、韓國隔 海相望，距長崎、釜山等國 際大港僅400海里；南倚長 江，與上海的直線距離僅60 公里。 便捷交通便捷交通 兩港，世界第三大港上海港和南通港； 三機場，即上海浦東國際機場和虹橋機場，西有南通 機場； 四橋，即將開通的的距海門市區(qū)16公里的蘇通（蘇州 -南通）長江大橋；距海門市區(qū)40公里的崇啟長江大 橋；崇海（崇

2、明-海門）長江大橋；兩汽渡，即海太、 崇海兩個渡口。 “八橫十縱”，即海門市區(qū)域內(nèi)的十八條主要公路干 線；一高速，即橫穿海門全境的寧啟高速公路。 蘇通長江大橋、崇海長江大橋、滬通鐵路大橋建成后， 海門到上海浦東國際機場和虹橋機場僅需1小時，海 門靠江靠?？可虾５莫毺貐^(qū)位優(yōu)勢將得到充分顯現(xiàn)。 “兩港三機場兩港三機場”拱手環(huán)抱，拱手環(huán)抱，“四橋兩汽渡四橋兩汽渡”溝通南北，溝通南北， “八橫十縱一高速八橫十縱一高速”縱橫交錯。縱橫交錯。 經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展 2007年全市實現(xiàn) 財政總收入31.88 億元，增幅超過 全省平均水平。 全市實現(xiàn)地區(qū)生 產(chǎn)總值311億元， 比去增長了十八 個百分比。 依據(jù)產(chǎn)業(yè)

3、發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展環(huán)境，從實現(xiàn)臨滬臨港型的新興臨滬臨港型的新興 先進制造業(yè)基地先進制造業(yè)基地的目標(biāo)出發(fā)，全力打造“四大增長極、四大增長極、 兩大經(jīng)濟帶兩大經(jīng)濟帶”。 產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展重點產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展重點 四大增長極四大增長極 海門港濱江工貿(mào)區(qū)海門港濱江工貿(mào)區(qū)規(guī)劃面積46平方公里，靠近長江，宜 發(fā)展新材料、新能源、造船和石化等臨港產(chǎn)業(yè)。 海門工業(yè)園區(qū)海門工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積50平方公里，以家紡產(chǎn)業(yè)為 依托，重點構(gòu)建市場功能區(qū)、集聚示范區(qū)、新型功能區(qū)等 三大功能片區(qū)和物流集散、商業(yè)貿(mào)易、行政服務(wù)、公共服 務(wù)、高效農(nóng)業(yè)示范等五大中心。 靈甸工業(yè)集中區(qū)靈甸工業(yè)集中區(qū)規(guī)劃面積16.5平方公里，靠近長江，其

4、化學(xué)品生產(chǎn)儲存專門區(qū)域和環(huán)境影響評價報告分別獲 得南通市政府和江蘇省環(huán)保廳的批準，適宜發(fā)展生物醫(yī)藥 化工、精細化工及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 濱海工業(yè)新區(qū)濱海工業(yè)新區(qū)位于黃海之濱，腹地廣闊，該園區(qū)擁有天 然深水大港建港條件,規(guī)劃面積20平方公里，適宜投資先進 制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目。 支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)建筑業(yè) 近年海門建筑產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，2007年比2006年增長49.36%。南通三建、南通 總承包、龍信集團三家國家特級企業(yè)總的建安產(chǎn)值達到181.51億，占到全市 的60% 。 打造全省第一，全國一流的建筑強市打造全省第一，全國一流的建筑強市 到2008年，海門共有家紡生產(chǎn)企業(yè)700余家，擁有電腦繡花機1

5、萬多臺、電 腦多針絎縫機2000多臺、工業(yè)縫紉機4萬多臺，智能化設(shè)備總價值超過20 億元，設(shè)立了多家家紡產(chǎn)品研發(fā)機構(gòu)。 2007年家紡產(chǎn)品成交額達200億元。疊石橋地區(qū)的家紡企業(yè)申請專利授權(quán) 900多件。凱盛、美羅、天發(fā)、三聯(lián)4家企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品成為國家免檢產(chǎn)品； 心愿、凱帝等多個產(chǎn)品榮獲江蘇省、南通市名牌產(chǎn)品稱號。 支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)家紡產(chǎn)業(yè)家紡產(chǎn)業(yè) 全國最大家紡生產(chǎn)基地海門市疊石橋市場，目前擁有3000多間商鋪門面和 9000多個經(jīng)營攤位，產(chǎn)品暢銷全國200多個大中城市，遠銷30多個國家和 地區(qū)。僅市場的成交額就突破200億元。 人口分析人口分析 2007海門人口101.05萬，從表中也可以看

6、到，海門市人口近幾年來 一直處于負增長狀態(tài)，全市人口的不斷減少。 人均收入分析人均收入分析 海門gdp的不斷增長，2007年達到了30700元，。2007年城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入16060元,比上年增長17.2%，具備了相當(dāng)強的實力。 人均消費分析人均消費分析 普通階層家庭月消費水平較高，有55%的比例在500-1500元之間， 接近五分之一的比例月消費達1500-2000元，占據(jù)家庭月收入比 例較高。海門的人均消費能力較高，這正是房地產(chǎn)市場所需要 的購買力。 觀點： 城市定位與發(fā)展目標(biāo)城市定位與發(fā)展目標(biāo) 定位：定位：長江三角洲北翼新興工貿(mào)城市，現(xiàn)代化的濱江宜居城市。 城市發(fā)展目標(biāo)：城市發(fā)展

7、目標(biāo)： 規(guī)模做大，功能做優(yōu)，形象做美，建設(shè)蘇中一流城市規(guī)模做大，功能做優(yōu)，形象做美，建設(shè)蘇中一流城市 三大轉(zhuǎn)變：三大轉(zhuǎn)變： 一是擴張規(guī)模，加快由小城市向中等城市轉(zhuǎn)變； 二是彰顯個性，加快由普通城市向特色城市轉(zhuǎn)變； 三是完善功能，加快由傳統(tǒng)城市向現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變。 到2010年，城市的建設(shè)規(guī)模用地力爭達33平方公里，躋身長三角地區(qū)中等中等 城市城市行列。 城市結(jié)構(gòu)形態(tài)城市結(jié)構(gòu)形態(tài) 城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：城區(qū)逐步形成“一主一次”（主城區(qū)、濱江新區(qū)）組團式 城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。 規(guī)劃確定規(guī)劃確定2 2個組團功能定位為：個組團功能定位為： 主城區(qū)主城區(qū)：全市的政治、經(jīng)濟、文化、教育和商貿(mào)物流中心，科研創(chuàng)新

8、研發(fā) 基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 濱江新區(qū)濱江新區(qū)：以高新技術(shù)為先導(dǎo)，發(fā)展電力、新材料等大用水量、大運輸量 的工業(yè)和商貿(mào)流通、休閑等服務(wù)業(yè)。 2個組團間應(yīng)嚴格控制一定的生態(tài)間隔，避免無序延綿。 城市規(guī)模：城市規(guī)模： 人口規(guī)模：近期（至2010年）：30萬人；遠期（至2020年）：43萬人 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 洼地崛起，江蘇沿海（連鹽通）經(jīng)濟大開發(fā)洼地崛起，江蘇沿海（連鹽通）經(jīng)濟大開發(fā) 兩會期間，江蘇沿海開發(fā)被提上了一個前所未有的高度，中央提出了以沿海重點突破帶動 全局振興的戰(zhàn)略思維，也明確把江蘇沿海列為長三角北部沿海經(jīng)濟帶把江蘇沿海列為長三角北部沿海經(jīng)濟帶，這些都為江蘇沿海 開發(fā)

9、提供了歷史性機遇。 江蘇沿海地區(qū)的發(fā)展，重點是如何利用沿海地區(qū)的港口資源，發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)，港口開發(fā)是，重點是如何利用沿海地區(qū)的港口資源，發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)，港口開發(fā)是 龍頭，產(chǎn)業(yè)開發(fā)是根本，城鎮(zhèn)開發(fā)是支撐。龍頭，產(chǎn)業(yè)開發(fā)是根本，城鎮(zhèn)開發(fā)是支撐。 在臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，重點發(fā)展連云港港和南通港；南通港； 城鎮(zhèn)發(fā)展的目標(biāo)是，圍繞形成人口規(guī)模超100萬的特大城市，加快連云港、鹽城和南通三個加快連云港、鹽城和南通三個 中心城市發(fā)展，中心城市發(fā)展，進一步完善城市規(guī)劃，促進人口和產(chǎn)業(yè)集聚，強化區(qū)域性中心城市地位。 分析：分析： 新一輪沿海開發(fā)的啟動，給通江達海的南通帶來了前所未有的機遇。南通作為與上海、蘇新一輪沿海開

10、發(fā)的啟動，給通江達海的南通帶來了前所未有的機遇。南通作為與上海、蘇 南經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域距離最近的江北區(qū)域，必將成為江蘇沿海經(jīng)濟崛起的第一站，區(qū)域城市建南經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域距離最近的江北區(qū)域，必將成為江蘇沿海經(jīng)濟崛起的第一站，區(qū)域城市建 設(shè)也將踏上新的旅程，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)也將注入新的活力！設(shè)也將踏上新的旅程，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)也將注入新的活力！ 長三角大交通，加速江蘇經(jīng)濟大發(fā)展長三角大交通，加速江蘇經(jīng)濟大發(fā)展 1、蘇通大橋即將通車蘇通大橋即將通車，大大拉近了南通和上海的距離，海門真正融入上海1小時生活圈； 2、崇啟大橋崇啟大橋?qū)⑴c在建的上海隧道對接，09年南通通向上海的第二條大通道將全面貫通。 3、崇海大橋崇

11、海大橋更將加直接的促進海門的經(jīng)濟發(fā)展； 4、過江鐵路大橋過江鐵路大橋，已列入鐵道部“十一五”規(guī)劃，近期可望開工。鐵道部將南通定位為江北 樞紐城市、長三角北翼的樞紐城市。 5、過江輕軌線、過江輕軌線和上海對接。通過創(chuàng)新，采用適合過江的特殊結(jié)構(gòu)。在上海區(qū)域內(nèi)，輕軌線過 江拉到崇明島；在南通，經(jīng)過海門大橋的復(fù)線輕軌與之相連接。 分析：分析： 大交通格局的構(gòu)建將為江蘇沿海經(jīng)濟的發(fā)展插上騰飛的翅膀，加快大江南北經(jīng)濟的流通、轉(zhuǎn)移、大交通格局的構(gòu)建將為江蘇沿海經(jīng)濟的發(fā)展插上騰飛的翅膀，加快大江南北經(jīng)濟的流通、轉(zhuǎn)移、 發(fā)展。發(fā)展。 u海門地理區(qū)位的優(yōu)越性以及長三角海門地理區(qū)位的優(yōu)越性以及長三角“大交通大交通”

12、的規(guī)劃決定了其的規(guī)劃決定了其 經(jīng)濟發(fā)展的巨大潛力，也為房地產(chǎn)地的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)經(jīng)濟發(fā)展的巨大潛力，也為房地產(chǎn)地的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ) u居民可觀經(jīng)濟收入和消費能力為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件居民可觀經(jīng)濟收入和消費能力為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件 u城市規(guī)劃以及城區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為房地產(chǎn)發(fā)展開拓了新的空間城市規(guī)劃以及城區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為房地產(chǎn)發(fā)展開拓了新的空間 u江蘇沿海經(jīng)濟大開發(fā)、蘇通大橋的開通將會使海門的城市地位、江蘇沿海經(jīng)濟大開發(fā)、蘇通大橋的開通將會使海門的城市地位、 城市發(fā)展迎來新的機遇城市發(fā)展迎來新的機遇 總結(jié)分析總結(jié)分析 市場分析篇市場分析篇 一級市場分析一級市場分析海門市區(qū)海門市區(qū)200

13、52005年度土地使用權(quán)拍賣掛牌招標(biāo)出讓情況統(tǒng)計年度土地使用權(quán)拍賣掛牌招標(biāo)出讓情況統(tǒng)計 序號出讓時間地塊編號及位置 受讓面積(m2) 用途 出讓年 限 開發(fā)程度 成交價 (元/m2) 備注 存量增量 12005.04.08 解放東路北側(cè)、城東花園西側(cè) （r-4301） 22780/綜合 商40 住70 現(xiàn)狀388/ 22005.04.26 圩角河?xùn)|側(cè)、新海路北側(cè) （r-4401） 73304.319292混合 商40 住70 半熟1805天成置業(yè) 32005.04.29 圩角河?xùn)|側(cè)、錫類中學(xué)操場南側(cè) （r-4501） 964/住宅70年現(xiàn)狀480/ 42005.09.21 錦繡廣場北側(cè)，原手帕

14、廠地塊 （r-5202） 40769.5/居住 住宅70 綜合50 三通一平1902/ 52005.09.21 人民東路北側(cè)、民生路西側(cè) （r-5203） 23184/居住 住宅70 綜合50 三通一平202/ 62005.10.20 南海路南側(cè)、浦江路西側(cè) （c-5501） /44140商業(yè)辦公40年三通一平1440/ 72005.11.04 規(guī)劃經(jīng)一路東側(cè)、緯沂路北側(cè) （r-5602） /33579居住70年三通一平72/ 82005.11.04 獅山北路東側(cè)、絲綢路北 （r-5702） /46477.1居住 住宅70 其它50 三通一平872/ 92005.12.15 十三號橫河北、靜海

15、路東側(cè) （r-6002） /21395居住50年熟地142/ 合計: 325884.9161002164883/ 序號出讓時間地塊編號及位置面積(m2) 容積 率 用途 出讓年 限 開發(fā)程度 成交價 (元/m2) 備注 1 2006.02.0 9 長江路東側(cè)、人民 路北側(cè)r-0601 9231.4/商辦綜合50年/2312天成置業(yè) 2 2006.10.2 0 新海西路南側(cè)、社 會福利院西側(cè) （r-730619） 10831/ 住宅 拆遷 安置 70年五通一平419359起拍 3 2006.12.1 2 瑞江路東、人民路 北 （r770625） 4230112.0住宅70年五通一平1602132

16、0起拍 4 2006.03.1 4 浦江路東側(cè)、南海 路南側(cè)r-0605宗地 40445.61.22混合住宅 商住40 住宅70 熟地456 拆遷安置 樓限價 5 2006.04.2 6 瑞江路東側(cè)、南海 路北側(cè)cr-680611 1083011.9商住服綜合40年三通一平422北京陽光 6 2006.07.2 6 海門港恒山路西、 圩角河?xùn)|路北 （cr-700614） 811536/商金住其它 商40住 70 其它50 /251證大濱江 7 2006.08.1 8 江海西路,規(guī)劃絲綢 路南cr-690612 94972.2住宅商業(yè) 商住50 住宅40 三通一平1449電腦掛牌 8 2006.

17、08.1 8 江海路西、規(guī)劃絲 綢路南cr-690612 94972.2住宅、商業(yè)70年三通一平1449天成置業(yè) 海門市區(qū)海門市區(qū)20062006年度土地使用權(quán)拍賣掛牌招標(biāo)出讓情況統(tǒng)計年度土地使用權(quán)拍賣掛牌招標(biāo)出讓情況統(tǒng)計 序號出讓時間地塊編號及位置面積(m2)容積率用途 出讓年 限 開發(fā)程 度 成交價 (元/m2) 備注 92006.11.10 民生路西、南海 路北 （cr-760622） 93267 綜合 1.22 住1.67 商服、住宅 商服40 住宅70 五通一 平 720720起掛 102006.11.10 浦江路東、南海 路北 （cr-760623） 56024 綜合 1.54 其

18、中住 1.74 商業(yè)金融、 其它商服、 住宅 商住40 住宅70 五通一 平 825825起掛 112006.11.10 解放東路南、珠 江路西 （cr-760624） 240924.42 商業(yè)、其它 服務(wù) 40年 五通一 平 15301530起掛 122006.12.28 海門鎮(zhèn)海門河北、 長江路西r- 790634 70373/ 五通一 平 1108/ 132006.12.28 海門鎮(zhèn)絲綢路北、 嘉陵江路西r- 790634 23747/ 五通一 平 2260/ 142006.12.28 海門鎮(zhèn)獅山北路 東、絲綢路北r- 790635 93180 合計/ 地塊用途地塊位置土地面積(m2)容

19、積率 建筑密 度 綠地率 地價(元/ 平米) 總地價 普通商品房用地解放路北、日新河?xùn)|721092.228359967182.0564 其他商服用地海門鎮(zhèn)長江路東、北海路北83161.2231116931.4136 其他住房用地 人民西路南、市疾病防治控 制中心東側(cè) 71551.6430802203.74 其他住房用地浦江路東、東海路北161311.2630.38307401193.916 普通商品房用地長江路東、黃河路南480742.52535289213903 其他住房用地民生路東、絲綢路南北兩側(cè)597571.1824303311977.957 其他住房用地東海路東、日新河西1538641

20、8643.1348 商業(yè)用地富江路東、人民西路北30492.510202882878.7218 合計 海門市區(qū)海門市區(qū)20072007年度土地使用權(quán)拍賣掛牌招標(biāo)出讓情況統(tǒng)計年度土地使用權(quán)拍賣掛牌招標(biāo)出讓情況統(tǒng)計 年土地供應(yīng)分析房地產(chǎn)開發(fā)啟動計劃項目年土地供應(yīng)分析房地產(chǎn)開發(fā)啟動計劃項目 序號序號名稱名稱位置位置規(guī)模（畝）規(guī)模（畝）備注備注 一一房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目 1瑞珠小區(qū)瑞江路西、珠江路東、海門河南、絲綢路北側(cè)87北部城區(qū) 2看守所地鐵江海路東、海門河北、北海路南側(cè)40.5北部城區(qū) 3絲綢路北、江海路東側(cè)地鐵江海路東、絲綢路北、海門河南、宏偉河西211.96北部城區(qū) 4煙草、農(nóng)機公司

21、地鐵人民東路南、瑞江路西、解放路北、東方巴黎公寓東側(cè)78.5北部城區(qū) 5僑星印染廠地鐵人民東路南、瑞江路東、解放路北、浦江路西側(cè)185.4北部城區(qū) 6原農(nóng)產(chǎn)品市場及周邊地塊黃海路北、海興路東、江海路西、十二號橫河南244.29北部城區(qū) 7錦繡西路兩側(cè)地塊海興路東、十二號橫河北、圩角河西、人民路南側(cè) 270.7畝，其中道路綠化 用地157.4畝 北部城區(qū) 8政法南苑南海路南、嘉陵江路西、長江路東、東海路北228.1南部新區(qū) 9政法東苑南海路北、嘉陵江路東、珠江路西、黃海路南199.4南部新區(qū) 二二拆遷安置拆遷安置 1海西小氣二期絲綢路北、岷江路東、張北路南110.4北部城區(qū) 2港西小區(qū)岷江路西、

22、漢江路東、秀山路南/黃海路北 133.6北部城區(qū) 3開發(fā)區(qū)利北小區(qū)北環(huán)路南 開發(fā)區(qū)河海路北 民生路西 浦江路東 167.5北部城區(qū) 4張南小區(qū)二期北京路北 岷江路西60.1南部城區(qū) 近年土地供應(yīng)分析近年土地供應(yīng)分析 u總體看來，海門近兩年的土地供應(yīng)波動較大土地供應(yīng)波動較大，土地成交面積從2005年的32萬增長至 2006年的1余萬，再到年的23萬，起伏較大。海門近期商品房開發(fā)總量達200 萬平米以上，而在海門本地人口下降，外來人口又較少的的情況下，市場的競爭壓力 將變大。 u由于地域的限制，海門城區(qū)土地儲備量已日趨降低減少，開始向各鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展城區(qū)土地儲備量已日趨降低減少，開始向各鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展， 年的

23、土地供應(yīng)就主要集中在各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這將在城區(qū)土地稀缺性的影響下刺激城區(qū)項目 的去化速度。 u08年城區(qū)土地供應(yīng)將有所增加，從區(qū)域分布來看，主要分布在北部城區(qū)和南部城區(qū)，主要分布在北部城區(qū)和南部城區(qū)， 南城區(qū)土地供應(yīng)主要集中在新城區(qū)。南城區(qū)土地供應(yīng)主要集中在新城區(qū)。這對加快新城區(qū)的開發(fā)節(jié)奏、完善配套設(shè)施、凝 聚人氣具有積極作用，對我們項目的開發(fā)也極為有利。 南部新城計劃開發(fā)項目分布南部新城計劃開發(fā)項目分布 理想城理想城 本本 案案 國際國際 花園花園 國際車城國際車城 民生小區(qū)民生小區(qū) 政法政法 東苑東苑 政法政法 南苑南苑 光華大光華大 酒店南酒店南 側(cè)地塊側(cè)地塊 日新小日新小 區(qū)南側(cè)區(qū)南側(cè) 實實

24、 驗驗 西西 側(cè)側(cè) 北北 側(cè)側(cè) 兩院南兩院南 民生北側(cè)民生北側(cè) 原行政原行政 中心地中心地 塊北側(cè)塊北側(cè) 0808年計劃開工年計劃開工0808年計劃出讓年計劃出讓 在建項目在建項目 序號序號名稱名稱位置位置規(guī)模（畝）規(guī)模（畝）備注備注 1光華大酒店南側(cè)地塊南海路南、張謇大道東、東海路北、日新河西387.6南部新區(qū) 2日新小區(qū)南側(cè)地塊十三號橫河南、日新河西、北京路北、張謇大道西側(cè)224.1南部新區(qū) 3兩院南側(cè)地塊南海北路、政法南路南、長江路東、嘉陵江路西側(cè)75.9南部新區(qū) 4試驗學(xué)校西側(cè)地塊南海路北、越秀路東、試驗學(xué)校西16.58南部新區(qū) 5民生小區(qū)北側(cè)地塊民生小區(qū)北、南海路南、民生路西側(cè)71.

25、5南部新區(qū) 6政法南苑南海路南、嘉陵江路西、長江路東、東海路北228.1南部新區(qū) 7政法東苑南海路北、嘉陵江路東、珠江路西、黃海路南199.4南部新區(qū) 8國際花園北側(cè)地塊黃海路南、國際花園北、民生路西47.2南部新區(qū) 9恒興置業(yè)原行政中心地塊（北側(cè)）79.5808年計劃開工 合計 1329.96 南部新城計劃開發(fā)項目分布南部新城計劃開發(fā)項目分布 從以上數(shù)據(jù)來看，從以上數(shù)據(jù)來看，0808年南海路沿線將成為海門市供地的一個重要區(qū)域，合計年南海路沿線將成為海門市供地的一個重要區(qū)域，合計約約 13301330畝，畝， 新城的開發(fā)力度將進一步加大。集聚效應(yīng)進一步加強、生活配套更新城的開發(fā)力度將進一步加大

26、。集聚效應(yīng)進一步加強、生活配套更 加完善，區(qū)域成熟度將進一步提高，消費者對新城的認同也將會有所增強。加完善，區(qū)域成熟度將進一步提高，消費者對新城的認同也將會有所增強。 年海門樓市數(shù)據(jù)分析年海門樓市數(shù)據(jù)分析 施工面積：施工面積： 截止年底，海門主城區(qū)已拍賣土地未開工面積達到萬平米。 年計劃開工面積萬平米，加之年結(jié)轉(zhuǎn)面積萬平米，年主年主 城區(qū)預(yù)計總施工面積將達到萬平米城區(qū)預(yù)計總施工面積將達到萬平米。 已售面積：已售面積： 08年1-2月份，海門主城區(qū)完成銷售630套，共計6.34萬平米，日均成交約11套。 未售面積：未售面積： 截止到年月底已開盤未售面積已開盤未售面積21.49萬平米，1893套；

27、結(jié)轉(zhuǎn)未開盤面積結(jié)轉(zhuǎn)未開盤面積28.56萬 平米，2454套，合計合計50.0550.05萬平米，萬平米，43474347套。套。 分析：分析： 從上面數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)有未售面積、加上即將開工的面積，從上面數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)有未售面積、加上即將開工的面積，0808年海門樓市將有較大年海門樓市將有較大 供應(yīng)量，市場競爭將會非常激烈。供應(yīng)量，市場競爭將會非常激烈。 二級市場分析二級市場分析 永泓 花園 海門市樓盤位置示意圖海門市樓盤位置示意圖二級市場分析二級市場分析 案名案名 總建面積總建面積 （萬（萬) ) 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 平均價格（元平均價格（元 平米）平米） 面積區(qū)間面積區(qū)間主力面積主力面積總

28、套數(shù)總套數(shù)物業(yè)管理物業(yè)管理 物管費（元物管費（元/ / 平米平米* *月）月） 亞特香堤雅境8別墅、多層、小高層3200-3500101-144110-130/ 海門名人苑 15多層4500 - 138/自己/ 金色維也納25高層450099-160124-144/萬眾物業(yè)/ 宏日陽光水岸 12多層、小高層、高層/70-300/1100南通萬科0.8 運杰龍馨園17.7小高層、高層650085-160124-1381226/2 世紀光華苑35多層、小高層、高層440080-25090-140/光華物業(yè)1 萬眾新世界2.8商鋪、公寓588855-65/萬眾物業(yè)/ 中南世紀城100 花園洋房、小高

29、層、 高層、聯(lián)排別墅 420053-33090-2008700中南物業(yè) 物業(yè)費0.6，電 梯運費0.4元 海上名門15小高層、多層4800100-510120-130812南通萬科1.5 貴都之星2.5高層？80-20080-100774/ 首開理想城26高層380095-27095-1801500/ 海門國際車城公寓350031-6831-68900/ 國際花園 16 花園洋房、小高層、 高層、聯(lián)排別墅 / 北上海經(jīng)典廣場7多層、商業(yè)370090-150120-148283萬眾物業(yè)0.8 項目列表項目列表二級市場分析二級市場分析 亞特香堤雅境亞特香堤雅境 項目位于人民西路南側(cè)，處于西郊地段，

30、 位置較偏。在產(chǎn)品設(shè)計上采用了錯層陽 臺設(shè)計，立面較為活潑，產(chǎn)品品質(zhì)較高。 開發(fā)商： 南通亞特 總建筑面積 9萬平方米 平均價格 小高層3200元/、多層3500元/ 面積段分析 101-144平米 主力面積110-130平米 景觀水景設(shè)計較好 客戶群 區(qū)域：主城區(qū)及城西部分鄉(xiāng)鎮(zhèn) 景觀公司美國泛亞易道 規(guī)劃設(shè)計上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院 推廣 slogon：超越海門居住夢想 定位：海門首席美墅社區(qū) 推廣著力點：水景/配套/合作團隊/精裝 案名名人苑 開發(fā)商南通東申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商上海鼎石房地產(chǎn)咨詢有限公司 價格 以及去以及去 化化 均價：4500元/平米 去化率：已開的85%，占總的

31、80% 面積段分析（市場接受度）：138平米三房比較易去化 付款習(xí)慣：全額沒有優(yōu)惠 slogon：城市的綠洲，名人的家園 產(chǎn)品規(guī) 劃 風(fēng)格現(xiàn)代簡約布局兵營式 戶型分配 按面積、戶型：138平米為主力互型 結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土剪力強 車位 數(shù)量地上/地下 出售方式地上出租，地下出售，10萬以內(nèi) 綜合分析教好 物業(yè)開發(fā)商自己建團隊 建材外墻：粘土磚墻充墻；窗戶：高檔彩色鋁合金 其它補充：下期開盤未定 ，推盤量2幢10層現(xiàn)房 海門名人苑海門名人苑 項目區(qū)位較好，目前在售的為3 幢14層的高層住宅，去化較好， 后期一棟小高層將于交房后銷售， 以提升價值。 金色維也納金色維也納 案名 金色維也納 開發(fā)商江蘇天

32、成置業(yè) 總建面積25萬平米 綠化率48% 總套數(shù)1364 價格4500 面積區(qū)間99-160 物業(yè)管理萬眾物業(yè) 金色維也納旨在打造海門高檔住宅社區(qū)，已推案產(chǎn)品戶型面積主要以127-144的舒適三 房產(chǎn)品（3房2廳2衛(wèi)）為主，比例達到四分之三。 從銷售情況來看，各面積產(chǎn)品均能得到較好去化，但其中仍是三房四房產(chǎn)品去化量較大。 2007年12月17日已開三期6、7號樓，建筑形態(tài)為小高層。 宏日宏日陽光水岸陽光水岸 宏日陽光水岸地處獅山新村北側(cè)老 城區(qū)，主要以地段、超寬樓距、讓利 市民等賣點吸引購房客戶，目前所剩 房源已經(jīng)不多。 開發(fā)商江蘇欣樂房地產(chǎn) 景觀設(shè)計 加拿大phd景觀設(shè)計公司 規(guī)劃設(shè)計上海同

33、濟大學(xué)規(guī)劃設(shè)計院 建筑設(shè)計北京中鐵建筑工程設(shè)計院 承建單位南通金磊建設(shè) 總建面積12萬平米總套數(shù)1100套 單套面積70-300 綠化率0.32 產(chǎn)品類型 多層、小高 層、高層 物業(yè)費0.8元/平米 物業(yè)公司南通萬科物業(yè) 風(fēng)格現(xiàn)代簡約 景觀中央水景 客戶群分 析 區(qū)域：市區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 購房目的：改善居住環(huán)境、孩子教育 推廣分析 slogon：陽光社區(qū) 水岸生活 推廣著力點：學(xué)校、景觀、地段、產(chǎn) 品力 案名運杰龍馨園 總建 面積 176677 開發(fā)商江蘇運杰置業(yè)有限公司 綠化率52% 總套 數(shù) 1266套 推廣分析 slogon：精致裝修，上層生活 面積區(qū)間85-160平米 主力面積12413

34、8三房/85100兩房 綜合分析 現(xiàn)有景觀較好，但未最終確定，仍在要 調(diào)整之中。 物業(yè)公司龍信集團 物業(yè) 費 2元/平 米*月 其它補充： 最大樓間距130m，中空玻璃，空調(diào)外機 隱蔽，節(jié)能保溫墻。人車分流設(shè)計， 運杰運杰龍馨園龍馨園 該項目由由6棟小高層、7棟高層組成，最高的 可達到32層，車位配比約1：1，90%為地下停車 場。該項目的主力面積段在130-140平米。項目 的綠化很好，有11500平米的中心綠化和4500平 米的兩側(cè)景觀綠化帶。目前在售的為1-5號樓， 約300余套，已去化約200套，均價在6500元/平 米左右。 世紀光華苑世紀光華苑 案名世紀光華苑五期區(qū)位市南海路北、秀

35、山路南 開發(fā)商南通光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地面 積 275150平方米容積率1.19總建面積30萬平方米 綠化率35%物業(yè)費多層1元產(chǎn)品類型多層/高層 價格高層均價為4400元/平米，15層為4700元/平二層為4050元/平米 面積段 分析 （市場接受度）：140平米的三房銷售的比較理想 本期高層為一梯兩戶/兩邊大面積按 面積、戶型：90平米/140平米/150平米 客戶群 分析 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的比較多一些，主要為子女入學(xué)考慮， 另外也有部分 年齡：40歲左右 付款習(xí)慣：以一次性付清房價優(yōu)惠3% ,按揭 沒有優(yōu)惠政策， 推廣分 析 項目定位：海門新城區(qū)的曼哈頓 學(xué)區(qū)海南中學(xué)/海南試驗小學(xué) 區(qū)位優(yōu)越，

36、交通便捷，擁有主題綠化休閑廣場和商業(yè)步行街、會所等。雖采用親綠、 親水、親光的理念，但目前小區(qū)實景比較弱。學(xué)區(qū)是項目最大的賣點，在該小區(qū)置 業(yè)，子女可在海南小學(xué)/東洲小學(xué)/海南中學(xué)就讀，故該小區(qū)的整體居住價值則是以 子女入學(xué)為重點，也存在部分投資客戶。 萬眾新世界萬眾新世界 項目西臨長江路，南靠人民中路，北 接解放東路，位于市中心繁華地帶， 升值潛力較大，目前公寓部分已經(jīng)基 本賣完。子女可入讀東洲中學(xué)。 案名萬眾新世界廣場（時代超市對面） 開發(fā)商 萬眾集團江蘇天成置業(yè)有限責(zé)任公 司 代理商上海品壹堂 總建面 32806.1平方米 平均價格 5888元/（公寓） 產(chǎn)品分析 soho精裝公寓水電部

37、分為民用標(biāo)準 收取/沿街商業(yè) 面積段 31-68平米（公寓） 客戶群 區(qū)域：主城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 購房目的：主要為投資客戶，部分 客戶為孩子教育購房 推廣分析 slogon：小公寓，大公館 十里解放路，一個新世界 推廣著力點：城市中心/地段升值/ 學(xué)區(qū)/精裝 開發(fā)商： 海門中南世紀城開發(fā)有限公司 投資商： 中南控股集團 承建單位： 南通建筑 平均價格 4200元/平米 總套數(shù) 8700套 物業(yè)費 0.5元/平米，電梯費0.4元/平米，前五年免電梯費 面積段分析 90兩房/120三房去化較好，還剩下的面積為 140，面積接受比例為4：4：2 客戶群 區(qū)域：城鄉(xiāng)結(jié)合部較多，市區(qū)較少，5%為外地人， 職

38、業(yè)：建筑業(yè)/家紡等 購房目的：為子女求學(xué)/虛榮心 關(guān)注面積段：120三房 客戶心理分析：具有一定的虛榮心。 付款習(xí)慣：一次性付清較多。付全款比例：60% 按揭貸款比例：40% 推廣 slogon：海門首席百萬平米園林水生態(tài)社區(qū) 推廣著力點：規(guī)模大/學(xué)區(qū)房/品牌開發(fā)商 景觀 三面環(huán)水，屬于市政設(shè)施/投資500萬進行三條水系 改造，小區(qū)內(nèi)部設(shè)有主體景觀。 中南世紀城中南世紀城 項目風(fēng)格在海門具有差異化效應(yīng)；中南 品牌影響力較大，項目整體包裝推廣較 好；購房折扣較大，實際價格不高。 海上名門海上名門 開發(fā)商：南通九天 總建筑面積150000平方米 物業(yè)類型小高層、聯(lián)體別墅 主力面積 三房兩廳一衛(wèi)12

39、0-130平米 平均價格4800 總套數(shù)811 綠化率52% 主力房型面 積 三房兩廳一衛(wèi) 120-130平米 推廣slogon：海派經(jīng)典名門社區(qū) 推廣著力點 區(qū)位、配套、產(chǎn)品創(chuàng)新、配合 團隊 海上名門主要有聯(lián)排別墅加電梯小高層的物業(yè)形 態(tài)，引進了海派生態(tài)社區(qū)的生活理念和設(shè)計元素， 銷售時機把握較好，在銷售上注重老客戶經(jīng)營， 客戶帶新客戶是項目去化的重要渠道。 貴都之星貴都之星 案名貴都之星/中大世紀廣場 基地面積72109容積率2.9總建面積254300 綠化率35.5%總套數(shù)774套產(chǎn)品類型高層/公寓/商業(yè) 價格高層預(yù)計均價 推廣分析 項目定位： 市區(qū)高檔項目 slogon：巔峰領(lǐng)地 攬盡

40、繁華 推廣著力點：地段/產(chǎn)品 戶型分配 按面積、戶型： 175-20020.8%；145-17520.8%；125-145 12.5%；80-10033.4% 綜合分析 1-3層為商業(yè)，6-32層為高層714戶，6-12層為酒店式公寓 擁有主題景觀、設(shè)有會所、室外籃球場、網(wǎng)球場 項目是市區(qū)最高的建筑高 32層，具有相當(dāng)好的區(qū)位 優(yōu)勢，產(chǎn)品定位為高檔住 宅。 開發(fā)商： 海門融輝置業(yè) 承建單位： 龍信建設(shè)集團 平均價格 3800元/ 總套數(shù) 1500 綠化率 43% 面積段95-270平米 主力面積140平米左右 去化率一期已預(yù)約80% 客戶群 區(qū)域：主城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 職業(yè)：建筑業(yè)/家紡等 購房目

41、的：主城為換房/鄉(xiāng)鎮(zhèn)為孩 子教育 年齡：30-40歲為主 推廣 定位：26萬平米國際公園生態(tài)社區(qū) slogon：城市向南，生活向上 推廣著力點：品牌/區(qū)位/產(chǎn)品力 景觀 中央水景 得房率80% 首開理想城首開理想城 理想城是本案最直接的競爭對手，除產(chǎn)品設(shè) 計上一些有點（如首層架空、中央水景）等， 首開品牌影響力對項目也較為有利，但在戶 型設(shè)計上也存在一定缺陷。 外商大廈d座e座總建筑面積4.7萬平方米，地上 十六層，地下一層，三至十六層為公寓，一層、 二層為商業(yè)配套，目前在售的為d座。已于07年 底推出了樣板房，這部分產(chǎn)品較為準確的填補 了海門市場的一個空白點。 開發(fā)商： 海門國際車城 平均價

42、格 3500元/ 總套數(shù) 900套左右 面積段分析 31-68平米 客戶群 區(qū)域：主城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 購房目的：主要為投資客戶，部分 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為孩子教育購房 推廣 定位：國際公寓、產(chǎn)權(quán)soho 推廣著力點：升值潛力/區(qū)位/學(xué)區(qū) 促銷活動 購買外商國際大廈d座國際公寓可轉(zhuǎn) 戶口，送空調(diào)； 推出“買期房，住現(xiàn)房”活動，凡購 買海門外商大廈d座國際公寓，并租 用國際車城現(xiàn)房公寓的客戶可享受 200元/月的租金補助，補貼期至2009 年7月止。 海門國際車城海門國際車城 國際花園國際花園 國際花園緊臨本案，總建筑面積16萬方，規(guī)劃居住2051人口，總共586戶，項 目目前包括行政公館、花園洋房、別墅、多

43、層、高層等物業(yè)形態(tài)。 項目整體規(guī)劃為綜合性社區(qū)，目前規(guī)劃正在調(diào)整之中。 案名北上海經(jīng)典廣場5、6、7# 價格均價3700元/平米產(chǎn)品類型 高層 及商 業(yè) 住宅去 化 已開的70%，占總的50% 付款情 況 付款習(xí)慣：付一萬全額七天之內(nèi)付95%。貸款10天95%每平 米優(yōu)惠100元 付全款比例： 按揭貸款比例： 推廣 slogon：精致裝修，上層生活 其它推廣渠道：人民路解放路交叉口 總體規(guī) 劃 按面積、戶型：面積70-148平米 148的中間互型為一 梯一戶，其他為一梯兩戶 產(chǎn)品規(guī) 劃 結(jié)構(gòu)一梯兩戶，電梯 車位出售方式 地上出租，地下出售，10萬 以內(nèi) 景觀較差/少量綠化/多為水泥地 物業(yè)管

44、理 海門萬眾物業(yè) 物業(yè) 費 0.8元/ 平米*月 其它補 充 學(xué)區(qū)房海門中學(xué) 已售主力面積為120-148平米，未來的面 積70-80平米/戶會較多 北上海經(jīng)典廣場北上海經(jīng)典廣場 北上海經(jīng)典廣場東西兩側(cè)分別是城東 花園和北上海國際裝飾城，總建筑面 積7萬平方米，三層以上為住宅283套； 1至2層為商業(yè)用房2萬平方米，主要用 作北上海國際裝飾城配套設(shè)施。購房 客戶子女可就近入學(xué)東洲小學(xué)和東洲 中學(xué)，目前在售為5-7號樓。 博士花園博士花園 本項目位于荊秀廣場北側(cè)、原手帕廠區(qū)域，緊 靠人民西路、北臨海門師范學(xué)院； 該住宅小區(qū)總建筑面積9.7萬方，地下建筑1.5 萬方，地下停車位400個，總布局有1

45、2幢電梯 產(chǎn)品； 本項目目前 產(chǎn)品仍然在規(guī)劃之中，開盤日期 還不確定。 片區(qū)分析片區(qū)分析二級市場分析二級市場分析 西北片區(qū)西北片區(qū) 中心片區(qū)中心片區(qū) 東北片區(qū)東北片區(qū) 東南片區(qū)東南片區(qū) u整體來看，目前海門市場在售項目處于四面開花、產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊的狀態(tài)，主要還是地 段決定價格的發(fā)展初期，位置地段不同導(dǎo)致價格差距也較大； u從目前在售項目情況來看，西北片區(qū)是海門市場產(chǎn)品品質(zhì)、檔次、均價較高的區(qū)域，主要 是由于屬于老城片區(qū)，周邊配套較好、人氣較旺； u東北片區(qū)各項目檔次、品質(zhì)差距較大，以海上名門價格最高，城東市場檔次最低; u城中片區(qū)樓盤檔次品質(zhì)相對較差，推廣也較弱，但由于地段、學(xué)區(qū)較好，價格相

46、對較高； u東南新城片區(qū)，整體定位、檔次較高，但位置較偏、配套較差，整體價格較低； 片區(qū)分析片區(qū)分析二級市場分析二級市場分析 u從客群來看，海門房地產(chǎn)市場主力客群為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，市區(qū)購房者也占到了四 成的比例，這兩種人群為市場的主流，其中投資客戶比例相對較小； u從購房目的來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群主要是為了子女上學(xué)，少部分作為固定資產(chǎn)投資， 還有部分為了改善居住品質(zhì)；城區(qū)客群則是主要是為了改善居住品質(zhì)，二次或 者多次置業(yè)，也有一部分純粹為了投資； u客群區(qū)域性較強，各片區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般會就近購房； u從付款方式來看，多為一次性付款，除經(jīng)濟實力較強以外，相對保守的理財 觀念也是一個重要原因。 市場總結(jié)市場總

47、結(jié)客戶群分析客戶群分析 從面積來看，海門市普通住宅面積范圍在90-250 ；主要集中在100-140 的兩房和三房，而90-100的兩房因為其較低的總價也有18%的供應(yīng)量。 市場總結(jié)市場總結(jié)住宅供應(yīng)分析住宅供應(yīng)分析 根據(jù)市場摸底來看，目前市場比較易接受的住宅面積是80120 的兩 房；120-150 的三房。 市場總結(jié)市場總結(jié)住宅需求分析住宅需求分析 根據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，06年年戶均成交面積為111平米，07年戶均成交面積為114.3 平米，以市場供應(yīng)量來看，成交戶型應(yīng)主要為兩房、三房； 08年1-2月份戶均面積為100.6平米，主要為中南世紀城推出了部分面積較小的兩 房、三房，短時期內(nèi)拉低了戶

48、均成交面積。 市場總結(jié)市場總結(jié)市場去化分析市場去化分析 1、從景觀方面來看，采用主題景觀、運用水景提高項目品質(zhì)的項目逐漸增多， 如香堤雅境、金色維也納、中南世紀城、貴都之星、錦繡家園、世紀光華園等， 但是錦繡家園、世紀光華苑一些市區(qū)的項目景觀做得比較弱。 2、從體量上看，多數(shù)項目體量在10-30萬方之間，十萬方以內(nèi)的小盤也比較多， 且多數(shù)為品質(zhì)較底的小區(qū)，為其中中南世紀城為海門第一個且唯一的百萬方大盤； 市場總結(jié)市場總結(jié)其它分析其它分析 項目分析篇項目分析篇 項目概況項目概況 項目所在地項目所在地 項目項目swotswot分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢 合作團隊：合作團隊：建筑設(shè)計：南通建筑設(shè)計研究院 承建

49、：通州市長城建筑安裝工程有限公司（施工總承包一級資質(zhì)） 景觀設(shè)計：臺灣 項目產(chǎn)品優(yōu)勢項目產(chǎn)品優(yōu)勢：低建筑密度 樓間距較大，日照充足，陽光社區(qū) 層高最高可達3米 高得房率最高大84% 戶型設(shè)計較為緊湊、合理；大面寬，小進深；格局較為方正，面積適中 人車分流；弧形地下車庫入口 功能設(shè)計：出則繁華，入則安靜 巨大升值潛力巨大升值潛力 高性價比產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品 u區(qū)位：新城區(qū)核心區(qū)位，政府強力支持城市發(fā)展方向，人居核心 u商業(yè)配套：未來國際車城、理想城、本項目商業(yè)配套 u其他配套：文化中心、圖書館等文化配套設(shè)施 體育中心：海門體育中心 配套完備 行政中心：近靠兩院 u交通便捷：南海路（城市景觀主干道）

50、、浦江路交匯 項目項目swotswot分析分析機會機會 u項目形象模糊，未充分形成賣點認知，對客戶無法形成足夠的購買沖動 u前期強調(diào)低價入市，無法體現(xiàn)樓盤的檔次品位，沒有得到客戶認同 u前期包裝推廣給項目帶來一定不利影響 u目前整體形象包裝較差 u沿街a幢公寓一室一廳一衛(wèi)戶型面積偏大 u景觀方案暫未確定 u物業(yè)公司以及物業(yè)費尚未確定 u現(xiàn)場執(zhí)行力較弱 項目項目swotswot分析分析劣勢劣勢 解決方案 u重新定位包裝、提升形象重新定位包裝、提升形象 u盡快確定景觀方案，提升景觀吸引力盡快確定景觀方案，提升景觀吸引力 u盡快確定物業(yè)公司以及物業(yè)費盡快確定物業(yè)公司以及物業(yè)費 u對公寓部分做樣板房，

51、并提供裝修菜單供客戶選擇對公寓部分做樣板房，并提供裝修菜單供客戶選擇 u加緊培訓(xùn)、招聘銷售人員加緊培訓(xùn)、招聘銷售人員 u對現(xiàn)場售樓處進行優(yōu)質(zhì)包裝，并提供貼心的、體現(xiàn)尊貴感、品對現(xiàn)場售樓處進行優(yōu)質(zhì)包裝，并提供貼心的、體現(xiàn)尊貴感、品 質(zhì)感的接待服務(wù)，體現(xiàn)項目品質(zhì)質(zhì)感的接待服務(wù)，體現(xiàn)項目品質(zhì) u項目所在學(xué)區(qū)為開發(fā)區(qū)東洲中、小學(xué)分校，教學(xué)質(zhì)量不高 u新城開發(fā)伊始，位置較偏，人氣不足 u目前周邊生活配套不足 u目前僅有9路公交車，線路較少，出行暫不方便 u部分民房尚未拆遷，影響項目形象 項目項目swotswot分析分析威脅威脅 解決方案 u解決學(xué)校問題，吸引客戶解決學(xué)校問題，吸引客戶 u通過媒體炒熱新城

52、片區(qū)，描繪未來生活通過媒體炒熱新城片區(qū)，描繪未來生活 u與公交公司協(xié)商解決公交線路問題與公交公司協(xié)商解決公交線路問題 u加快拆遷進度加快拆遷進度 綜合結(jié)論綜合結(jié)論 通過以上對項目解讀，得出如下結(jié)論：通過以上對項目解讀，得出如下結(jié)論： u項目所在的新城尚處于初期發(fā)展階段，政府的發(fā)展力度、配套設(shè) 施的完善對項目影響很大； u新城區(qū)作為海門新的城市片區(qū)，在市民當(dāng)中還沒有形成巨大吸引 力，對片區(qū)的炒作宣傳還需要進行，借助政府和媒體的公信力 入進行宣傳更為穩(wěn)妥； u項目作為永泓在海門的一個項目，企業(yè)品牌影響力相對較弱。 項目所面臨問題項目所面臨問題 u海門新城區(qū)的區(qū)域價值如何體現(xiàn)？海門新城區(qū)的區(qū)域價值如

53、何體現(xiàn)？ u如何重新定位包裝使項目體現(xiàn)應(yīng)有的品質(zhì)、形象如何重新定位包裝使項目體現(xiàn)應(yīng)有的品質(zhì)、形象，充分形成賣點認，充分形成賣點認 知，使客戶產(chǎn)生購買沖動？知，使客戶產(chǎn)生購買沖動？ u如何應(yīng)對區(qū)域內(nèi)競爭對手的挑戰(zhàn)？如何應(yīng)對區(qū)域內(nèi)競爭對手的挑戰(zhàn)？ u如何應(yīng)對項目所在區(qū)域共同面臨的缺少生活配套的尷尬局面？如何應(yīng)對項目所在區(qū)域共同面臨的缺少生活配套的尷尬局面？ u如何解決因新城區(qū)市政建設(shè)滯后等問題帶來的市場觀望和不信任？如何解決因新城區(qū)市政建設(shè)滯后等問題帶來的市場觀望和不信任？ u如何盡快實現(xiàn)資金快速回籠？如何盡快實現(xiàn)資金快速回籠？ 來訪來電客戶分析來訪來電客戶分析區(qū)域分析區(qū)域分析 從目前來訪來電客戶

54、登記情況來看，主要為城區(qū)客戶和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，城區(qū)客 戶比例較高，主要是因為臨時接待處位于市區(qū)繁華地帶，很多城區(qū)客戶是偶然 路過來訪。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主要分布在海門北部和東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)域性較強。外地客戶 較少，多為在海門務(wù)工人員，消費能力較低。 來訪來電客戶分析來訪來電客戶分析 面積需求面積需求 從目前來訪來電客戶登記情況來看，面積需求主要集中在90-140平米，其中90- 100平米的主要為兩房需求，110-140平米的主要為三房需求。整體來看，三房 需求較高，占到了61% ，這部分客戶群眾中，面積要求小一些的主要是兩口之 家或三口之家，面積需求大一些的主要是三代同居的客戶。 來訪來電客戶分析來訪來電客

55、戶分析樓層需求分析樓層需求分析 整體來看，客戶對5-10層左右的房源興趣較高，而10層以上的 房源卻乏人問津，分析來看，主要是因為定價不合理導(dǎo)致的10 層以上房源總價過高。 對策：重新調(diào)整房價，使之合理，加快高樓層房源去化。對策：重新調(diào)整房價，使之合理，加快高樓層房源去化。 從目前來訪來電客戶登記情況來看，城區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房用來改善居住環(huán)境的 比例最高，其次為為孩子教育問題購房，也有部分年輕客戶購房用作婚房。亦 有部分客戶購房用以固定資產(chǎn)投資，但比例較少。 來訪來電客戶分析來訪來電客戶分析購房目的分析購房目的分析 職業(yè)：職業(yè)： 從目前來訪來電客戶分析來看，客戶多為企業(yè)上班族或個體戶，這部分 客

56、戶有一定的資金實力，但不宜承受過高的房價。除項目本身規(guī)劃、戶 型優(yōu)勢以外，價格較低也是吸引這部分客戶的一個重要原因。 來訪來電客戶分析來訪來電客戶分析職業(yè)背景職業(yè)背景 年齡：年齡： 目前客戶年齡主要集中在30-40歲，他們主要是為孩子上學(xué)或更換居住 環(huán)境； 20-30歲之間的客戶較少，購房主要為了結(jié)婚，少量是為了解決孩子教 育問題。 來訪來電客戶分析來訪來電客戶分析年齡分析年齡分析 來訪來電客戶分析來訪來電客戶分析關(guān)注點分析關(guān)注點分析 1.1. 學(xué)區(qū)：學(xué)區(qū)：是客戶關(guān)注較多的方面，主要是考慮到孩子教育問題； 2.2. 物業(yè)費：物業(yè)費：是客戶較為關(guān)注的一個方面，物業(yè)費的高低會影響部分客戶實施 購買

57、行為； 3.3. 配套設(shè)施：配套設(shè)施：對菜場、超市以及其它商業(yè)配套較為關(guān)注，提及較多，注重生 活的便利性； 4.4. 健身設(shè)施：健身設(shè)施：對健身場地、健身配套較為關(guān)注； 5.5. 車位：車位：許多客戶有購車打算，對車位關(guān)注程度較高，心理預(yù)期在10萬以內(nèi)； 6.6. 景觀：景觀：對景觀關(guān)注程度一般，但要提升項目品質(zhì)形象、改善客群構(gòu)成就必 須提升景觀魅力； 7.7. 公寓部分裝修與否公寓部分裝修與否：希望裝修，但又擔(dān)心裝修之后價格過高。 項目定位思考項目定位思考客群思考客群思考 以本地化消費結(jié)構(gòu)為主：以本地化消費結(jié)構(gòu)為主： 由于在海門工作的外地人不多，海門房地產(chǎn)消費基本上以本地消費為主。同 時部分

58、在外地工作的海門人也會回鄉(xiāng)置業(yè)，作為一項不動產(chǎn)投資。 追求生活環(huán)境、生活質(zhì)量的改善：追求生活環(huán)境、生活質(zhì)量的改善： 經(jīng)濟收入的提高、改善居住環(huán)境的渴望、促使眾多消費者進城買房， 改善生活環(huán)境； “望子成龍望子成龍”的普遍心態(tài)的普遍心態(tài)： 富足之后，對物質(zhì)財富的欲望追求有所下降，對家庭、對后代傾注更 多的心血，希望子女能夠有一個美好的未來，不惜重金創(chuàng)造條件、改 善子女教育環(huán)境； 與時俱進而又理性的消費觀念：與時俱進而又理性的消費觀念：海門消費者經(jīng)濟實力普遍較強，使之 有能力承擔(dān)購房資金需求，但又非常理性，不易被他人所左右； 項目定位思考項目定位思考區(qū)域發(fā)展思考區(qū)域發(fā)展思考 未來城市核心未來城市核

59、心 大型居住聚集區(qū)大型居住聚集區(qū) 未來城市核心市政公共配套未來城市核心市政公共配套 南海路城市景觀主干道南海路城市景觀主干道 項目定位思考項目定位思考項目現(xiàn)狀思考項目現(xiàn)狀思考 產(chǎn)品是好產(chǎn)品：產(chǎn)品是好產(chǎn)品： 整體來看，項目產(chǎn)品本身品質(zhì)較好，無嚴重缺陷，在海門市場屬于中 流偏上產(chǎn)品； 前期定位包裝沒有使項目體現(xiàn)應(yīng)有的品質(zhì)、形象：前期定位包裝沒有使項目體現(xiàn)應(yīng)有的品質(zhì)、形象： 前期定位不清使項目形象模糊，未充分形成賣點認知，對客戶無法形 成足夠的購買沖動； 項目定位思考項目定位思考核心價值梳理核心價值梳理 新城核心新城核心 區(qū)位價值區(qū)位價值 新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃 新城市建設(shè)的形象 新城市景觀的優(yōu)美 新城未來

60、生活配套 新城市發(fā)展的預(yù)期未 來區(qū)域升值潛力 現(xiàn)代化現(xiàn)代化 居住品質(zhì)居住品質(zhì) 科學(xué)、互動功能分區(qū) 現(xiàn)代化簡潔立面 通透緊湊戶型空間 景觀居所 優(yōu)秀建筑品質(zhì) 優(yōu)秀合作團隊 時尚都市時尚都市 健康生活健康生活 項目價值演繹 現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街 社區(qū)配套的豐富生活 物業(yè)管理服務(wù)生活 項目形象定位項目形象定位 新城地標(biāo)，尚品生活領(lǐng)地！新城地標(biāo)，尚品生活領(lǐng)地！ 營銷推廣篇營銷推廣篇 營銷推廣前的準備工作營銷推廣前的準備工作 u重新定位包裝、提升形象重新定位包裝、提升形象 u盡快確定景觀方案，提升景觀吸引力盡快確定景觀方案，提升景觀吸引力 u盡快確定物業(yè)公司以及物業(yè)費盡快確定物業(yè)公司以及物業(yè)費 u加緊培訓(xùn)、招