偉業(yè)北京棕櫚泉別墅項目市場研究分析及二期定位報告122PPT

1、2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 目目 錄錄 政策政策最新最新的影響的影響市場市場最近期最近期的研判的研判自身自身最深度最深度的探尋的探尋 如何做如何做最好最好的自己的自己 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq

2、:69031789 政策政策最新最新的影響的影響 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 07-08年政策回顧年政策回顧 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 2007年，中國的經(jīng)濟增長進入新的階段，同時遇到了新的問題。cpicpi指數(shù)的指數(shù)的 持續(xù)上揚，房地產(chǎn)價格的過熱高漲等明顯的通貨膨脹信號預(yù)示著國家經(jīng)濟發(fā)展進入持續(xù)上揚，房地產(chǎn)價格的過熱高漲等明顯的通

3、貨膨脹信號預(yù)示著國家經(jīng)濟發(fā)展進入 了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。 為了保證國家經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展，中央政府于2007年出臺 了一系列的宏觀調(diào)控政策，即有行政手段，也有金融手段。即有行政手段，也有金融手段。 漲聲如潮的漲聲如潮的2007，雙管齊下的政策寒冬，雙管齊下的政策寒冬 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 07年宏觀政策回顧年宏觀政策回顧 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 0755

4、-83513598 qq:69031789 03月 18日 一次 加息 05月 19日 二次 加息 07月 20日 三次 加息 08月 22日 四次 加息 09月 15日 五次 加息 12月 21日 六次 加息 10月，“第二 套房”政策出 臺 12月11日，關(guān)于加 強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸 管理的補充通知明 確第二套房貸的界定。 06年，90/70政策 12月，國 土資源部 39號令 9月，兩成房現(xiàn)售令 01月16 日 房地 產(chǎn)企業(yè)土 地增值稅 按利潤遞 進進行清 算 03月5日 溫家寶十 屆全國人 大五次會 議講話， 監(jiān)管政策 落實相關(guān) 政策收緊 05月08日 國土資源部 關(guān)于貫徹實 施中華人

5、民共和國物 權(quán)法的通 知，商品房 70年產(chǎn)權(quán)可 自動延續(xù)。 08月，國 務(wù)院24號 文發(fā)出， 保障性住 房比例增 加。 05月25日 關(guān)于印發(fā) 市建委 房地產(chǎn)市 場秩序?qū)?項整治工 作方案 的通知 06月10日， 商務(wù)部、國家外 匯管理局發(fā)布 關(guān)于進一步加 強、規(guī)范外商直 接投資房地產(chǎn)業(yè) 審批和監(jiān)管的通 知。 08月1日國 務(wù)院常務(wù)會 議，討論并 原則通過了 國務(wù)院關(guān) 于解決城市 低收入家庭 住房困難的 若干意見。 08月28日， 8月13日 國務(wù)院公 布了國 務(wù)院關(guān)于 解決城市 低收入家 庭住房困 難的若干 意見 10月十七大 召開在在十 七大報告的 第八部分， 胡錦濤同志 提出：“健 全廉

6、租住房 制度，加快 解決城市低 收入家庭住 房困難?！?2007年中央 經(jīng)濟工作會 議 0707年年 金融手段金融手段 行政手段行政手段 07年宏觀政策回顧年宏觀政策回顧 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 政策指向 政策指向 07年宏觀政策解讀年宏觀政策解讀 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 2007年六次 加息 第二套房貸” 政策 90/70政

7、策 國土資源 部39號令 兩成房 現(xiàn)售令 國務(wù)院24號文發(fā) 出，加大保障性 住房投放比例。 2007年中央經(jīng)濟工 作會議 0707年年 加息是國家控制宏觀經(jīng) 濟的重要手段，是抑制 流通的主要方式，同樣 作用于房地產(chǎn)市場。 明顯抑制房地產(chǎn)市場 過剩需求的有力手段， 打壓投資型需求的階 段性政策 為2008年的經(jīng)濟發(fā)展定下明 確的基調(diào)。明確打壓通貨膨 脹的政府宣言。受此影響銀 行已經(jīng)開始加強對各類貸款 項目的監(jiān)管力度。 雖是06年的政策，但是真 正影響市場由07年開始。 預(yù)計08年一季度后90平米 以下戶型真正覆蓋市場。 土地供應(yīng)市場加大保障 性住房和中小戶型的供 應(yīng)，影響一手市場的供 應(yīng)。 控制

8、發(fā)展商的市場 供應(yīng)的有力手段， 同時提高發(fā)展商開 發(fā)的資金門檻 通過土地市場的控制 手段影響市場供應(yīng)。 同時提高發(fā)展商開發(fā) 的資金門檻。 07年宏觀政策解讀年宏觀政策解讀 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 政策對本案的最大影響政策對本案的最大影響 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 政策對別墅市場的影響政策對別墅市場的影響 別墅別墅叫停叫停 200

9、6年年5月月30日，日，國土資源部下發(fā)關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 ，通知規(guī)定從 5月月30日起日起,一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)和辦理相關(guān)用地手續(xù)一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)和辦理相關(guān)用地手續(xù),并進行全面清理并進行全面清理。 別墅停建，引發(fā)骨牌效應(yīng)，現(xiàn)有的別墅和豪宅會升值，高檔公寓隨之漲價， 與別墅相對應(yīng)的人群會將投資目標轉(zhuǎn)向高檔公寓，而高檔公寓面對的人群由于買不到和自己匹配的房而轉(zhuǎn)向城市 公寓、普通住宅。 勢必造成城市公寓，尤其是中高端以上產(chǎn)品需求的快速上升。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載

10、qq:69031789 限外令限外令對置業(yè)而言主要作用豪宅產(chǎn)品對置業(yè)而言主要作用豪宅產(chǎn)品 20062006年年9 9月月4 4日日，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知， 規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。提高了外商企業(yè)投資中國房地產(chǎn)的門檻，對境外資金購房對境外資金購房 條件設(shè)限，縮小了外資購房的適用范圍，進一步遏制游資炒房行為條件設(shè)限，縮小了外資購房的適用范圍，進一步遏制游資炒房行為。 限外令限外令 政策對別墅市場的影響政策對別墅市場的影響 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策

11、網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 國土資源部與國家發(fā)展改革委員會研究并發(fā)布的國土資源部與國家發(fā)展改革委員會研究并發(fā)布的限制供地項目目錄（限制供地項目目錄（20062006年本）年本）、禁禁 止供地項目目錄（止供地項目目錄（20062006年本）年本），分別將，分別將 高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目 和和 別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目 （指項目區(qū)（指項目區(qū)容積率在容積率在0.60.6以下以下的獨棟式住宅）的獨棟式住宅） 列入其中。列入其中。 政策對別墅市場的影響政策對別墅市場的影響 別墅容積率控制在別墅容積率控制在0.60.6以下以

12、下 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 政策分析總結(jié)政策分析總結(jié) 宏觀政策的調(diào)控指向主要是對頂端產(chǎn)品的限制和對低端產(chǎn)品的扶持， 對高端別墅產(chǎn)品有著很大的影響。 新政策的不斷出臺，對別墅項目的控制越加嚴禁，對開發(fā)商而言， 對別墅產(chǎn)品的開發(fā)未來會提出更大的限制和更高的要求。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 市場市場最近期最近期的研判的研判 2009年

13、房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 新國際會展中新國際會展中 心心 觀唐 香江花園 長島瀾橋 卓錦萬代 大湖山莊 格拉斯小鎮(zhèn) 麗嘉花園 棕櫚灘 優(yōu)山美地 龍灣 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū) 溫榆河溫榆河潮白河潮白河 市場研究區(qū)域的鎖定市場研究區(qū)域的鎖定 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū) 中央別墅區(qū)市場分析中央別墅區(qū)市場分析 中央別墅區(qū)的發(fā)展近1

14、5年，聚集了高檔或豪宅類的別墅項目，已成為京城 極具影響力的別墅區(qū)。其具備以下三個特點： 一、外籍人士聚集地，一、外籍人士聚集地，“扎堆扎堆”現(xiàn)象明顯現(xiàn)象明顯； 二、交通及教育配套成為主要優(yōu)勢，產(chǎn)品較西化，迎合外國客戶二、交通及教育配套成為主要優(yōu)勢，產(chǎn)品較西化，迎合外國客戶 的口味，風格較為單一；的口味，風格較為單一； 三、購買客戶投資傾向明顯，租賃市場活躍，有穩(wěn)定的投資回報三、購買客戶投資傾向明顯，租賃市場活躍，有穩(wěn)定的投資回報 率，變現(xiàn)力強率，變現(xiàn)力強。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載

15、qq:69031789 獨棟聯(lián)排 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)供應(yīng)特點供應(yīng)特點 中央別墅區(qū)目前在售別墅項目容積率都在中央別墅區(qū)目前在售別墅項目容積率都在0.6以下以下 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)供應(yīng)特點供應(yīng)特點 項目名稱項目名稱交通位置交通位置 占地面積占地面積 ( (萬平米萬平米) ) 建筑面積建筑面積 ( (萬平米萬平米) ) 容積率容積率 分期分期/ /推推 售時間售時間 物業(yè)物業(yè) 狀態(tài)狀態(tài) 產(chǎn)品產(chǎn)品 類型類型 總套總套 數(shù)數(shù) 銷售率銷售率 長

16、島瀾橋 朝陽區(qū)來廣營 東路北側(cè) 22110.50 分三期 三期2005-9 現(xiàn)房 獨棟 雙拼 聯(lián)排 301100% 卓錦萬代 順義京順路 香江花園 附近 12.66.10.50 同期開發(fā) 2005-10 現(xiàn)房 獨棟 聯(lián)排 247100% 大湖山莊 朝陽區(qū)和平 路8號 2460.252003-12現(xiàn)房獨棟153100% 香江花園 朝陽區(qū)香江 北路1號 163160.1 三期 1994-2000 現(xiàn)房 獨棟 聯(lián)排 公寓 571100% 觀唐 朝陽區(qū)香江 北路 4811.50.47 一期2004,9;現(xiàn)房獨棟174100% 二期 2006,11 現(xiàn)房獨棟155100% 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移

17、動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 項目名稱項目名稱交通位置交通位置 占地面占地面 積積 ( (萬平米萬平米) ) 建筑面積建筑面積 ( (萬平米萬平米) ) 容積率容積率分期分期/ /推售時間推售時間 物業(yè)狀物業(yè)狀 態(tài)態(tài) 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型總套數(shù)總套數(shù)銷售率銷售率 格拉斯小 鎮(zhèn) 順義區(qū)機場路 楊林出口東6 公里 224600.30 一期2006年11月26日 開始銷售,2007年4月 21日開盤 現(xiàn)房獨棟8475% 二七期未開發(fā) 獨棟、聯(lián)排、 雙拼 19160% 麗嘉花園 順義區(qū)天竺鎮(zhèn) 麗苑街 12.

18、76.40.38同期開發(fā)現(xiàn)房獨棟138100% 棕櫚灘 順義區(qū)天竺鎮(zhèn) 薛大人莊村南 16.475.770.35 一期2006-12 二期2008年 現(xiàn)房獨棟17840% 龍灣 溫榆河別墅 區(qū)英才公園內(nèi) 70290.47 一期05-5現(xiàn)房獨棟150100% 二期06-8期房獨棟138100% 三期2007年10月 期房 獨棟, 少量聯(lián)排 80多100% 四期08年5月期房獨棟,2140% 優(yōu)山美地 順義區(qū)后沙峪 鎮(zhèn)榆楊路4號 72.7446.470.45 b區(qū)2004-12現(xiàn)房獨棟144100% c區(qū)2005-3現(xiàn)房獨棟、雙拼231100% a區(qū)2007-5期房獨棟13958% 中央別墅區(qū)中央別

19、墅區(qū)供應(yīng)特點供應(yīng)特點 接上表接上表 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比 項目名稱項目名稱面積區(qū)間面積區(qū)間( (平方米平方米) ) 地上面積地上面積 ( (平方米平方米) ) 地下面積地下面積 ( (平方米平方米) ) 庭院面積庭院面積 ( (平方米平方米) ) 主力戶型面積主力戶型面積 ( (平方米平方米) ) 主力總價主力總價 ( (元元) ) 車位比例車位比例 長島瀾橋290-650 雙拼220-330; 聯(lián)牌270 100-20

20、0100-300350500萬1：2 卓錦萬代 獨棟:307-360 聯(lián)排:270-315 237-35060-85200-600 獨棟:307-360 聯(lián)排:270-315 獨棟:490-680萬; 聯(lián)排:330-460萬 1：2-1：3 大湖山莊占地400-2000366-5001901200360-500720-1000萬1：2 香江花園 獨棟:200-450 聯(lián)排:190-200 300無- 獨棟:200-450 聯(lián)排:190-200 獨棟:700萬 聯(lián)排:450萬 1：1 觀唐 280-1500（一期）210-44670-260350-1600320-350410-860 300以下

21、1：1 300以上1：2 357-1288（二期）240-860120-430350-1500350-450620-820 主力戶型：350-500350-500平米平米，其中地上240-320平米，地下110-130平米，庭院400-500平米； 主力總價：500-1000500-1000萬元萬元，客戶接受度高。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)產(chǎn)品配比產(chǎn)品配比 接上表接上表 項目名稱項目名稱面積區(qū)間面積區(qū)間( (平方米平方米) ) 地上面積地上

22、面積 ( (平方米平方米) ) 地下面積地下面積 ( (平方米平方米) ) 庭院面積庭院面積 ( (平方米平方米) ) 主力戶型面主力戶型面 積積 ( (平方米平方米) ) 主力總價主力總價 ( (元元) ) 車位比例車位比例 格拉斯小鎮(zhèn)418-8362724691452482001000400-500688-1000萬1：2 麗嘉花園400-560230800120-180300400700萬1：2 棕櫚灘317-532246-355110-170400-500420-450900萬1：2 龍灣 250-400（一期）200-320060-80130-180270-350270-450萬1：

23、2 280-380（二期）220-28060-100150-190290-310400-550萬1：2 300-380（三期）240-29060-90150-190300-380-1：2 370-500（四期）200-300100-200未定370-500700-1000萬1：2 優(yōu)山美地 468-1515（一期）295-937172-577400468-596900-1400萬1：2 獨棟358-542（二期） 雙拼260-320; 聯(lián)排360 獨棟370 獨棟：90- 185 獨棟：100- 200 獨棟：356- 496 獨棟：370-550 萬 1：2 780-1700（三期） 500

24、-1000260-560400-1000650-7001000-3000萬1：2 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 小獨棟產(chǎn)品總價低，去化速度快，價格漲幅小但頻率較快；大獨棟總價相對較高， 價格漲幅大，去化速度慢于小獨棟產(chǎn)品。從年總銷額看，兩類產(chǎn)品基本持平從年總銷額看，兩類產(chǎn)品基本持平。 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)銷售分析銷售分析 項目名稱項目名稱 總建筑面積總建筑面積 （萬平米）（萬平米） 容積率容積率層數(shù)層數(shù) 在售房源在售房源 入市時間入市時間 月均銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)入

25、市價格入市價格 目前均價目前均價 （元（元/ /） 觀唐一期 11.50.47 地上2層，地下1層 2004.10.3-1400024000 觀唐二期2006.11.7-2200024000 卓錦年代6.10.50遞上層，地下1層2005.10-1400025000 大湖山莊60.25地上3層，地下1層2003.12-2000034000 長島瀾橋110.5地上2層，地下1層2005.9-1300024000 香江花園160.1地上3層，無地下1994-2000-30000- 格拉斯小鎮(zhèn)600.30 地上2層、地下1層2006.116 1800022000 麗嘉花園6.40.38 地上2層、地

26、下1層2005.8.30-1800024000 棕櫚灘5.770.35 地上2層、地下1層2006.1052200030000 龍湖滟瀾山10.80.97地上2層、地下1層2007.9292680032000 龍灣350.47 地上3層、地下1層2007.12142300027000 優(yōu)山美地c區(qū) 46.470.45 地上2層、地下1層 2006.12101880022000 優(yōu)山美地a區(qū) 2007-4-1_2400031000 注：總價及均價、報價等均為別墅的注：總價及均價、報價等均為別墅的地上面積地上面積價格價格 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款

27、房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)園林景觀與建筑風格園林景觀與建筑風格 項目名稱項目名稱建筑風格建筑風格綠化率綠化率社區(qū)園林社區(qū)園林 卓錦萬代現(xiàn)代風格50% 南側(cè)是被規(guī)劃為公園的60000平方米代征綠地， 社區(qū)內(nèi)擁有約4,000平米的水面 優(yōu)山美地新中式風格60%六萬平米休閑主題公園沿溫榆河岸 龍灣新中是風格60%11萬平米綠化公園，4萬平米湖面 長島瀾橋現(xiàn)代風格50%社區(qū)擁有50000平方米綠化， 大湖山莊 現(xiàn)代古典建筑風 格 50% 擁有集中綠化公園和一萬平方米的“t”行水面貫 穿全區(qū)。分為東西雙坡帶 香江花園歐式風格3

28、0%綠化用地134公頃 觀唐新中式風格70%7.2萬平米觀唐公園 格拉斯小鎮(zhèn) 西班牙傳教士風 情 60% 5公里長綠化帶運動主題公園沿小鎮(zhèn)東、西兩側(cè) 綠化帶依地勢而建 麗嘉花園歐式風格42% 在社區(qū)的景觀大道及各交通節(jié)點，均設(shè)有雕塑、 綠植、水系小品等組成社區(qū)的公共空間 龍湖滟瀾山托斯塔納32% 托斯卡那風格園林 棕櫚灘新古典主義風格50.00% 會所與5000平米人工湖融合在一起，中心湖以 北及西區(qū)分別規(guī)劃兩條公共景觀綠帶 龍灣 歐洲現(xiàn)代和東方 庭院相結(jié)合 50.00%擁有11萬平米公園和4萬平米大湖 優(yōu)山美地 中式、西式風格 相結(jié)合 41.00% 園林規(guī)劃講究松散布局，近萬平米湖水貫穿園

29、中，擁有60000 m2河岸主題私家園林 多數(shù)項目綠化率在50%以上，但集中園林面積逐年趨小，私有花園面積也隨之縮水集中園林面積逐年趨小，私有花園面積也隨之縮水。故 大庭院成為了一大核心賣點； 別墅風格單一，以歐式及北美風格為主別墅風格單一，以歐式及北美風格為主，客戶認可度高。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)物業(yè)管理與配套服務(wù)物業(yè)管理與配套服務(wù) 項目名稱項目名稱社區(qū)配套社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)公司 物業(yè)費物業(yè)費 （元（元/ /月月 / /）

30、卓錦萬代3000平米會所北京均豪物業(yè)11.5 北京香江花園 會所內(nèi)部設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場、健身房、餐廳等設(shè)施，并還有酒店式公寓為訪客 提供臨時住處 第一太平戴維斯12.1 大湖山莊 每戶占地面積從400平方米至2000平方米之間。業(yè)主根據(jù)需要在超大地塊上可建 私人網(wǎng)球場或游泳池，享受絕對的私密生活。 德國gsn物業(yè)公司 8 觀唐會所面積7000m2，配套有學(xué)校、幼兒園、高爾夫俱樂部、餐廳、商務(wù)配套第一太平戴維斯9 格拉斯小鎮(zhèn) 水上高爾夫、3000平米湖邊休閑茶館(售樓處)、觀賞魚塘、足球、面積近12公頃 棒(壘)球場、網(wǎng)球場 未定5.6 麗嘉花園 12萬平方米小鎮(zhèn)中心會所，包括五星級boutiq

31、ue精致酒店、藝術(shù)中心、商業(yè)步 行街、圖書館、香水博物館、超市、郵局等 第一太平戴維斯10 棕櫚灘 3000-4000平米會所，內(nèi)部設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場、健身房、餐廳，方便業(yè)主的健 身、就餐、休閑及娛樂的日常休閑需求 凱萊物業(yè)顧問9 龍灣 會所總建面積5613平米，分為南北樓，功能分區(qū)明確：高級商務(wù)會所、休閑區(qū)、 社交餐飲區(qū)、康體健身區(qū)、私享小型spa健康區(qū)和小型酒店 北京凱萊物業(yè)公司6.9 長島瀾橋高檔會所會所，餐廳，游泳池及健身房 世邦魏理仕物業(yè)7.95 優(yōu)山美地 6000平米健身、養(yǎng)生會所，700平米的藝術(shù)體驗會所優(yōu)山美地物業(yè) 8-10 以spa為主題的會所，建筑面積超12000 m2，大

32、型超市、餐飲、游泳池、健身房、 網(wǎng)球等社區(qū)商娛配套設(shè)施一應(yīng)俱全 顧問：第一太平戴維 斯 多數(shù)項目由知名物業(yè)管理公司托管多數(shù)項目由知名物業(yè)管理公司托管，物業(yè)管理費在，物業(yè)管理費在5.6-12.15.6-12.1元之間；元之間； 別墅項目全部設(shè)有會所，別墅項目全部設(shè)有會所，以以3000-50003000-5000平米會所居多平米會所居多。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 名稱名稱位置位置建筑形式建筑形式 地上面積地上面積 ( (平方米平方米) ) 層數(shù)層數(shù) 潛在供潛在供

33、應(yīng)量應(yīng)量 ( (套套) ) 潛在規(guī)潛在規(guī) 模模 ( (平方米平方米) ) 容積率容積率 預(yù)計售價預(yù)計售價 （元）（元） 預(yù)計推出時預(yù)計推出時 間間 格拉斯小鎮(zhèn) 順義區(qū)機場路 楊林出口東6公 里 獨棟、雙 拼、聯(lián)排 二期270-500 地上2層, 地下1層30 16000以上未定 和院（龍灣四期） 溫榆河別墅區(qū) 英才公園內(nèi) 獨棟200-300 地上2層, 地下1層 2141400000.47270002008年5月 source: b.a. consulting 在售項目未推出的產(chǎn)品在售項目未推出的產(chǎn)品 目前中央別墅區(qū)未來供應(yīng)量未來供應(yīng)量200200萬平米左右萬平米左右

34、，未來市場競爭激烈； 產(chǎn)品集中為大獨棟和毫宅別墅，大獨棟將占據(jù)中央別墅區(qū)的市場主導(dǎo)地位，隨著中央別大獨棟將占據(jù)中央別墅區(qū)的市場主導(dǎo)地位，隨著中央別 墅區(qū)別墅價格的快速提升，未來高總價必將為該區(qū)域別墅帶來較大的銷售抗性；墅區(qū)別墅價格的快速提升，未來高總價必將為該區(qū)域別墅帶來較大的銷售抗性； 目前在售項目多數(shù)在07年下半年-08年上半年繼續(xù)下期推售，而眾多處于籌備期的新項目眾多處于籌備期的新項目 也預(yù)計在也預(yù)計在0808年上半年集中放量，年上半年集中放量，0808年奧運前市場供應(yīng)較大，競爭激烈；年奧運前市場供應(yīng)較大，競爭激烈； 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)潛在供應(yīng)潛在供應(yīng) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動

35、硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 名稱名稱位置位置建筑形式建筑形式 戶型地上戶型地上 面積面積 ( (平方米平方米) ) 層數(shù)層數(shù) 潛在供潛在供 應(yīng)量應(yīng)量 ( (套套) ) 潛在規(guī)潛在規(guī) 模模( (平平 方米方米) ) 容積容積 率率 預(yù)計售價預(yù)計售價 （元）（元） 預(yù)計推出時預(yù)計推出時 間間 晴翠園三期 朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng) 溫榆河畔 獨棟別墅500-800 地上3 層無地 下 24160000.21-2009年 麗宮別墅 順義區(qū)機場高 速公路楊林大 道出口 大獨棟、 豪宅 800-1000 地上3 層無地

36、 下 3202000000.5230000以上 2008年上半 年 清錦源 順義京承高速 后沙峪出口 向東800米 獨棟 600-1600 地上三層 無地下 931060000.33未定2008年6月 長實項目 譽天下 溫榆河畔榆 楊路 連排、疊拼_2000- 中環(huán)項目 京順路北皋出 口一公里西側(cè) 預(yù)計以大獨 棟別墅為主 _地上二層- 占地 200000 -20000以上- 泰達綜合 項目 溫榆河畔榆 楊路 _-1000000.4- 未推出的項目未推出的項目 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)潛在供應(yīng)潛在供應(yīng) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料

37、免費下載qq:69031789 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)小結(jié)小結(jié) 1 1、獨棟市場：、獨棟市場： n從銷售均價角度來看，從銷售均價角度來看，大獨棟總價大獨棟總價800-1000800-1000萬元萬元/ /套左右，小獨棟總價套左右，小獨棟總價270-800270-800 萬元萬元/ /套左右套左右（含地下）（含地下） 。 n從推售戶型面積看，從推售戶型面積看，分為分為350350平米以下的小獨棟、平米以下的小獨棟、350-500350-500平米左右的大獨棟。平米左右的大獨棟。 n從銷售情況看，從銷售情況看，獨棟類產(chǎn)品銷售狀況穩(wěn)定獨棟類產(chǎn)品銷售狀況穩(wěn)定，月均銷售套數(shù)在

38、月均銷售套數(shù)在1010套左右。套左右。 n市場中地上市場中地上3 3層，地下層，地下1 1層的大別墅產(chǎn)品，銷售形式看好。層的大別墅產(chǎn)品，銷售形式看好。 n大獨棟成為主流產(chǎn)品，市場競爭激烈，價格呈穩(wěn)步上升趨勢。大獨棟成為主流產(chǎn)品，市場競爭激烈，價格呈穩(wěn)步上升趨勢。 n小獨棟產(chǎn)品總價低，為投資客青睞，小獨棟產(chǎn)品總價低，為投資客青睞，其入市價格低，但銷售速度及價格漲幅均其入市價格低，但銷售速度及價格漲幅均 快于大獨棟產(chǎn)品?？煊诖螵殫澁a(chǎn)品。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 2

39、 2、聯(lián)排市場：、聯(lián)排市場： 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)小結(jié)小結(jié) n從銷售均價角度來看，從銷售均價角度來看，總價總價330-450330-450萬元萬元/ /套左右。套左右。 n從推售戶型面積看，從推售戶型面積看，主力戶型區(qū)間在主力戶型區(qū)間在200-300200-300平米左右。平米左右。 n聯(lián)排別墅產(chǎn)品在區(qū)域中聯(lián)排別墅產(chǎn)品在區(qū)域中潛在競爭比較激烈潛在競爭比較激烈，各個項目在銷售前期，景觀先行。，各個項目在銷售前期，景觀先行。 從而促進銷售。從而促進銷售。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:6

40、9031789 客群分析客群分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)客戶特征分析客戶特征分析 30-4530-45歲客戶成為主要購買群體歲客戶成為主要購買群體，處于事業(yè)上升期，資金實力雄厚；其家庭多為其家庭多為3 34 4口之家口之家， 夫婦兩人帶子女居住，屬于二代同住的家庭結(jié)構(gòu)，注重子女的教育、講求生活品質(zhì)，與老 人同住家庭較少。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 0755-

41、83513598 qq:69031789 客戶群學(xué)歷多數(shù)在本科、研究生以上在本科、研究生以上，教育程度較高，客戶自身修養(yǎng)較好。近近32%32%的客戶的客戶 有著海外生活或?qū)W習(xí)經(jīng)歷有著海外生活或?qū)W習(xí)經(jīng)歷，其生活狀態(tài)通常比較優(yōu)越，眼界相對比較開闊，生活方式比較 西化，對于新鮮事物的接受力較強。 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)客戶特征分析客戶特征分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 客戶從事貿(mào)易行業(yè)的較多，同時客戶從事貿(mào)易行業(yè)的較多，同時it it、金融、法律等知識密集型行業(yè)也會占較

42、大比重。、金融、法律等知識密集型行業(yè)也會占較大比重?？蛻舳?就職于三資企業(yè)，海外文化對其有潛移默化的影響就職于三資企業(yè)，海外文化對其有潛移默化的影響，而私營企業(yè)客戶比例也占到31，多 從事貿(mào)易行業(yè)。 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)客戶特征分析客戶特征分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 副總經(jīng)理及以上職位的客戶占相當比例副總經(jīng)理及以上職位的客戶占相當比例，達到67。其中家庭年收入在其中家庭年收入在500-700500-700萬的客戶萬的客戶 占將近一半。占將近一半。高職、高收入

43、、高學(xué)歷的客戶成為本區(qū)域別墅客戶的主要特征，眼光敏銳， 主要進行高端項目的投資。 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)客戶特征分析客戶特征分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 近近7575的客戶工作在東部區(qū)域的客戶工作在東部區(qū)域，近近8080的客戶居住在朝陽及附近的客戶居住在朝陽及附近，故中央別墅區(qū)的客戶主 要活動區(qū)域在東部。 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)客戶特征分析客戶特征分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 07

44、55-83513598 qq:69031789 受區(qū)域特性影響，有投資意識的客戶占到有投資意識的客戶占到9090，主要看重本區(qū)域的投資潛力，對目前穩(wěn)定 的投資回報及未來的升值表現(xiàn)出極大的認可和信心。 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)客戶特征分析客戶特征分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 別墅項目品質(zhì)一般較高，別墅項目品質(zhì)一般較高，不論園區(qū)景觀建設(shè)還是在會所配套上都各有特不論園區(qū)景觀建設(shè)還是在會所配套上都各有特 色，這些也是高端客戶在區(qū)域內(nèi)挑選別墅時重要評定的因素；色，這些也是高

45、端客戶在區(qū)域內(nèi)挑選別墅時重要評定的因素； 涉外背景、高知、高職、高收入的金子塔尖人士構(gòu)成了區(qū)域的主力客群涉外背景、高知、高職、高收入的金子塔尖人士構(gòu)成了區(qū)域的主力客群， 看好區(qū)域發(fā)展價值，看好區(qū)域發(fā)展價值，投資傾向明顯，購置高端物業(yè)經(jīng)驗豐富，對產(chǎn)品有投資傾向明顯，購置高端物業(yè)經(jīng)驗豐富，對產(chǎn)品有 獨到的見解。獨到的見解。 中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)客群總結(jié)客群總結(jié) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 自身自身最深度最深度的探尋的探尋 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人

46、士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 從現(xiàn)象看本質(zhì)從現(xiàn)象看本質(zhì) n產(chǎn)品產(chǎn)品 n價格價格 n營銷推廣情況營銷推廣情況 n銷售反饋銷售反饋 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 l 建筑類別建筑類別: :獨棟別墅獨棟別墅 l 占地：占地：247247畝畝 l 建筑面積：地上建筑面積：地上5.45.4萬平米萬平米 l 套數(shù)：共套數(shù)：共178178棟棟 a a、b b區(qū)區(qū) ：21713.1121713.11

47、平米（地上）平米（地上）7676棟；棟； cc、d d區(qū)：區(qū)：3277832778平米（地上）平米（地上） 102102棟；棟； l 目前銷售價格：目前銷售價格：3000030000元元/ /平米平米 棕櫚灘棕櫚灘中央別墅區(qū)新生代別墅樣本中央別墅區(qū)新生代別墅樣本 產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 06年10月開盤銷售,總銷售套數(shù)70套 銷售情況銷售情況 n本項目原定本項目原定2006年年10月月-2008年年5月底月底abcd區(qū)全部售完，銷售周期為區(qū)全

48、部售完，銷售周期為19個月。個月。 n 20062006年年1010月月2121日舉辦棕櫚灘花園產(chǎn)品推介會，在無樣板間無正式售樓處，銷售道具不全的情況下，日舉辦棕櫚灘花園產(chǎn)品推介會，在無樣板間無正式售樓處，銷售道具不全的情況下， 當月認購當月認購1818套，銷售額近套，銷售額近1 1個億個億。 n20072007年年2 2月月-4-4月，月，無房源可售無房源可售 n20072007年年4 4月初在開發(fā)商拿出部分靠近國家會計學(xué)院相對弱勢房源的情況下，月初在開發(fā)商拿出部分靠近國家會計學(xué)院相對弱勢房源的情況下，當月銷售當月銷售5 5套套，并且當時，并且當時 仍處于無樣板間無正式售樓處，銷售道具不全的

49、情況仍處于無樣板間無正式售樓處，銷售道具不全的情況 n20072007年年8 8月月- -至今，處于至今，處于惜售狀態(tài)惜售狀態(tài) n本項目目前銷控本項目目前銷控6 6套房源套房源 銷售情況較好，銷售中期出現(xiàn)無房可售狀況，銷售周期拉長。銷售情況較好，銷售中期出現(xiàn)無房可售狀況，銷售周期拉長。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 推廣花費，650萬元左右 媒體推廣媒體推廣 路牌廣告路牌廣告 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò) 雜志雜志中國之翼中國之翼福布斯福布斯 營銷廣告投放力度較低，客戶認知渠道有限。營

50、銷廣告投放力度較低，客戶認知渠道有限。 營銷推廣情況營銷推廣情況 公關(guān)活動：公關(guān)活動： 產(chǎn)品推介會產(chǎn)品推介會 公關(guān)活動公關(guān)活動 媒體推廣：400萬元 廣告公司月費：250萬元 費用劃分費用劃分 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 營銷推廣營銷推廣 總銷售總銷售7070套套 從現(xiàn)象看本質(zhì)從現(xiàn)象看本質(zhì) 產(chǎn)品產(chǎn)品 vs 價格價格 ？ 是什么因素影響了棕櫚灘的銷售是什么因素影響了棕櫚灘的銷售 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量

51、房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 客戶客戶 尋找癥結(jié)所在尋找癥結(jié)所在 產(chǎn)品品質(zhì)？產(chǎn)品品質(zhì)？ 價格因素？價格因素？ 現(xiàn)場環(huán)境？現(xiàn)場環(huán)境？ 推廣手段？推廣手段？ 產(chǎn)品的價值是否通過有產(chǎn)品的價值是否通過有 效的推廣手段傳達？效的推廣手段傳達？ 影響客戶購買的因素？影響客戶購買的因素？ 產(chǎn)品、價格、現(xiàn)場環(huán)境產(chǎn)品、價格、現(xiàn)場環(huán)境- 項目項目 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 客戶客戶 項目項目 認知認知 客群對我們的認知客群對我們的認知 20

52、09年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 項目位置項目位置交通交通可達性較強；可達性較強； 地處北京中央別墅區(qū)，周邊綠帶環(huán)繞，地處北京中央別墅區(qū)，周邊綠帶環(huán)繞， 居住與居住與生態(tài)環(huán)境較好生態(tài)環(huán)境較好； 地塊地塊具有較強的發(fā)展?jié)摿哂休^強的發(fā)展?jié)摿Γ?區(qū)域較成熟的大配套區(qū)域較成熟的大配套, ,但項目周邊配但項目周邊配 套正處于開發(fā)中。套正處于開發(fā)中。 別墅產(chǎn)品戶型較好。別墅產(chǎn)品戶型較好。 1、產(chǎn)品認識、產(chǎn)品認識 產(chǎn)品呈現(xiàn)均好性。產(chǎn)品呈現(xiàn)均好性。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版

53、！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 均價：均價：1850030000元元/平米平米 一期成交均價：一期成交均價：20647元元/平米平米 2、價格認識、價格認識 銷售價格具有競爭力。銷售價格具有競爭力。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 （1）售樓處）售樓處 售樓處簡約空曠售樓處簡約空曠 / / 缺少溫馨感缺少溫馨感 / / 缺少茶點飲料缺少茶點飲料 / / 沙發(fā)座椅比較僵硬沙發(fā)座椅比

54、較僵硬 配飾及其簡單，感覺冷清，整個風格環(huán)境與產(chǎn)品不匹配配飾及其簡單，感覺冷清，整個風格環(huán)境與產(chǎn)品不匹配 4、現(xiàn)場環(huán)境認識、現(xiàn)場環(huán)境認識 墻壁缺少裝飾墻壁缺少裝飾談判桌簡單談判桌簡單 光線暗光線暗 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 裝修風格簡單，裝修工藝顯粗糙裝修風格簡單，裝修工藝顯粗糙 （2）樣板間）樣板間 4、現(xiàn)場環(huán)境認識、現(xiàn)場環(huán)境認識 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 0755-835135

55、98 qq:69031789 現(xiàn)場包裝打動力差，與產(chǎn)品的品質(zhì)不相匹配現(xiàn)場包裝打動力差，與產(chǎn)品的品質(zhì)不相匹配 （3）現(xiàn)場包裝）現(xiàn)場包裝 環(huán)境較簡單，無任何裝飾環(huán)境較簡單，無任何裝飾 4、現(xiàn)場環(huán)境認識、現(xiàn)場環(huán)境認識 空曠，無裝飾空曠，無裝飾 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 綠植及成樹較少，湖面枯干，臟亂差，嚴重影響項目形象。綠植及成樹較少，湖面枯干，臟亂差，嚴重影響項目形象。 （4）園區(qū)）園區(qū) 4、現(xiàn)場環(huán)境認識、現(xiàn)場環(huán)境認識 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人

56、士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 3、推廣認識、推廣認識 n只有在較少的媒體上見過有廣告投放只有在較少的媒體上見過有廣告投放 n現(xiàn)場活動較少現(xiàn)場活動較少 n項目知名度低項目知名度低 推廣力度小，渠道窄，未能達到項目利潤最大化。推廣力度小，渠道窄，未能達到項目利潤最大化。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì) 銷售價格銷售價格 推廣手段推廣手段 現(xiàn)場環(huán)境現(xiàn)場環(huán)境 從現(xiàn)象看到本質(zhì)從

57、現(xiàn)象看到本質(zhì) n從實際的情況分析，我們發(fā)現(xiàn)，棕櫚灘項目與周邊項目相比具有一定從實際的情況分析，我們發(fā)現(xiàn)，棕櫚灘項目與周邊項目相比具有一定產(chǎn)品產(chǎn)品優(yōu)勢；優(yōu)勢； n但從但從推廣推廣的角度和的角度和現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝的角度來看，大大的給項目打了折扣，沒有與項目的角度來看，大大的給項目打了折扣，沒有與項目 的實際品質(zhì)相匹配。的實際品質(zhì)相匹配。 影響銷售的因素影響銷售的因素 ？ 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 如何做如何做最好最好的自己的自己 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤

58、版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 首先從市場的角度看最好的獨棟首先從市場的角度看最好的獨棟 知彼知己知彼知己 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 均 價：27000元/平方米 項目位置： 順義區(qū) 后沙峪鎮(zhèn)溫榆河別墅區(qū)21號地 項目規(guī)模： 占面：1800畝, 建面29萬平方米，分三期開發(fā) 建筑類型：獨棟別墅 開盤時間：一期05.5.29、二期06.9.16、四期08.5月 入住時間：一

59、期06.6.8、二期07.12.30、四期09年年底 開 發(fā) 商：北京英才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物 業(yè) 費：6.9元/月/平米 綠化/容積率：綠化率47 容積率0.485 車 位：每戶2室外車位 熱 水：戶式燃氣爐及溫泉入戶 物 業(yè)：北京凱萊物業(yè)公司（顧問） 單 價：27000元/ 總 套 數(shù)：一期150棟、二期138棟，三期108棟 、四期186套 銷售均價27000元/平米 龍灣別墅龍灣別墅 項目基礎(chǔ)信息項目基礎(chǔ)信息 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 項目產(chǎn)品分析：項目產(chǎn)品分析： 龍灣：龍灣： 獨棟別墅面積區(qū)間獨棟別墅面積區(qū)間:250-400:250-400平米（一期）平米（一期）280-380280-380平米（二期）平米（二期）300-380300-380 平米（三期）平米（三期） 370-500370-500平米（四期）。平米（四期）。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789 自然環(huán)境濃郁，貼近大自然；自然環(huán)境濃