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1、房地產(chǎn)行業(yè)融資涉稅問(wèn)題探析 劃匿I劃創(chuàng)房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),很少有房地產(chǎn)投資者全部以自有資 本金投入。近幾年,國(guó)家為有效抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱現(xiàn)象,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀 調(diào)控措施的不斷出臺(tái),根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的自有資本金 比例已從原來(lái)規(guī)定的20 %提高了 15個(gè)百分點(diǎn),即自有資金投資需占項(xiàng)目總投 資的35%。銀監(jiān)會(huì)和央行也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了一系列限貸措施。在此背景下,銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的審核更加嚴(yán)格,貸款額度降低,迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)不斷開(kāi)拓其他新的融資渠道。目前,雖然銀行信貸仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 的主要融資方式,也是最重要的一種融資方式,但融資方式的多樣性已經(jīng)開(kāi)始
2、 顯現(xiàn)。及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資涉稅問(wèn)題加以研究,十分必要。本文將結(jié)合我局 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估情況,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)某些融資方式存在涉稅問(wèn)題進(jìn)行 分析。一、房地產(chǎn)行業(yè)融資方式介紹(一)銀行貸款融資從目前來(lái)看,銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。包括信用貸款、保 證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款等。1、信用貸款是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款,經(jīng)貸款審查、評(píng)估,確認(rèn)借款人資信良好,確能償還貸款的,可以不提供擔(dān)保。2、擔(dān)保貸款是以按照擔(dān)保法規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí),按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)任而發(fā)放貸款。3、抵押貸款是指按照擔(dān)保法規(guī)定的抵押方式以借款人或者第三人的財(cái)產(chǎn)作 為抵押物發(fā)
3、放貸款。4、質(zhì)押貸款是指按照擔(dān)保法規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)和權(quán) 利作為質(zhì)押物發(fā)放的貸款。(二)非銀行金融機(jī)構(gòu)融資非銀行金融機(jī)構(gòu)(亦稱其他金融機(jī)構(gòu)),是指銀行以外的從事貨幣信用業(yè)務(wù)和金融服務(wù)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。具體是指未冠以“銀行”名稱,經(jīng)營(yíng)信托投資、 融資租賃、證券承銷與經(jīng)紀(jì)、各類保險(xiǎn)等金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。按業(yè)務(wù)性質(zhì)分 為合作性金融機(jī)構(gòu)、信托投資機(jī)構(gòu)、證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、金 融租賃公司、郵政儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、典當(dāng)行等。房地產(chǎn)企業(yè)向非銀行金融機(jī)構(gòu)融資,除采取信用貸款、保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款等銀行信貸相關(guān)形式外,一般還采取以下特有形式:1、吸收非銀行金融機(jī)構(gòu)投資入股(一般是一方
4、出地一方出錢或共同出資): 成立股份公司,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤(rùn)共享,共同開(kāi)發(fā)。2、吸收非銀行金融機(jī)構(gòu)投資入股, 非銀行金融機(jī)構(gòu)不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),按期定額 領(lǐng)取“分紅”(實(shí)為等額利息)。3、 以尚未開(kāi)始建設(shè)或未完工的全部或部分工程項(xiàng)目作為抵押(一般是先簽銷售協(xié)議),取得貸款。(三)其它企業(yè)融資企業(yè)間的融資活動(dòng),在這里是指合法的融資活動(dòng)。包括合資建房、合作建 房等。1、合資建房:是指兩家或多家企業(yè)共同出資,成立股份公司,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān), 利潤(rùn)共享,共同開(kāi)發(fā)。2、合作建房:根據(jù)國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件規(guī)定“合作建房是指由 一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,合作建房?!睂?duì)于提供土地使用權(quán)一 方來(lái)說(shuō),另一方提供資金
5、,對(duì)其是一種融入資金的方式。(四)個(gè)人融資房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人融資,主要是指向個(gè)人借款或進(jìn)行房屋預(yù)售。房地產(chǎn)企 業(yè)向個(gè)人融資雖然金額有限,但形式多樣,涉及居民個(gè)人人員較多。1、個(gè)人借款:房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人借款,與非法集資還是有著本質(zhì)區(qū)別,主 要是向公司法人、個(gè)人股東或管理高層人員借款。2、 集資建房:主要是指以建設(shè)方為職工集資建房的名義, 房地產(chǎn)企業(yè)直接 或由建設(shè)方向個(gè)人收取集資建房款,作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金投入開(kāi)發(fā)。3、收取預(yù)售款:房地產(chǎn)企業(yè)一般采取商品房預(yù)售方式,在房屋建設(shè)期內(nèi), 以按預(yù)定價(jià)結(jié)算房款、一次付全款優(yōu)惠等形式,給予購(gòu)房者一定價(jià)格優(yōu)惠,先 期收取定金、房款。二、房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)程中顯現(xiàn)
6、的一些問(wèn)題由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)對(duì)資金的巨大需求,房地產(chǎn)行業(yè)能否順利融 資,對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否至為關(guān)鍵。有的企業(yè),在正常融資渠道不能充分滿 足其資金需要的情況下,開(kāi)始尋求“變通”手段,和現(xiàn)行的金融政策、規(guī)定打 起“擦邊球”。(一)一房多售。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取足夠的資金,在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)上做文章,通過(guò)米取 把一套商品房銷售給多人,簽定多份預(yù)售協(xié)議方式,騙取預(yù)售房款。到交房時(shí) 再以簽定的只是預(yù)售(不是銷售)協(xié)議為借口,或退房款或予換房。(二)簽定預(yù)售協(xié)議的同時(shí),簽定回購(gòu)協(xié)議。有的房地產(chǎn)企業(yè),為規(guī)避企業(yè)拆借資金的違法風(fēng)險(xiǎn),以較低的價(jià)格與其他 企業(yè)簽定商品房預(yù)售協(xié)議,收取款項(xiàng)。雙方同時(shí)簽定商品房
7、回購(gòu)協(xié)議,規(guī)定房 地產(chǎn)企業(yè)到期以較高價(jià)格回購(gòu)。(三)以高回報(bào)為條件,接受非法投資。為獲取非法投資,有的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)出年 20%-30%的高回報(bào)率,簽定投 資協(xié)議。此類協(xié)議一般名義上是投資,但對(duì)方不參與經(jīng)營(yíng),不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),只是 定期定額收取回報(bào)。(四)通過(guò)簽定商品房預(yù)售協(xié)議,騙取銀行個(gè)人住房按揭貸款(企業(yè)通稱 為“假按揭”)。所謂銀行按揭(也稱按揭貸款,簡(jiǎn)稱按揭),是一項(xiàng)住房貸款業(yè)務(wù)品種,購(gòu)房者支付一定比例的首期購(gòu)房款,其余的購(gòu)房款由購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款取 得,貸款銀行將購(gòu)房者的借款代為支付給售樓方。與此同時(shí),借款人將自己所 購(gòu)住房抵押給貸款銀行,開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)對(duì)購(gòu)房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保 責(zé)
8、任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后,貸款銀行辦理注銷抵押登記,由購(gòu)房者取得 所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證;反之,貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn),并從中優(yōu)先受償,貸 款銀行也可以追究開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任,以確保貸款本息的及時(shí)收回。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身資金實(shí)力不強(qiáng)或出現(xiàn)資金流動(dòng)性困難時(shí),為了緩解資 金壓力,保證項(xiàng)目或其他待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn),在直接融資或向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸 款受限的情況下,利用個(gè)人住房貸款申請(qǐng)門檻較低、銀行內(nèi)部管理及操作不到 位審查不嚴(yán)格等,從銀行套取資金。三、房地產(chǎn)行業(yè)融資活動(dòng)引發(fā)的涉稅問(wèn)題(一)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行“重復(fù)銷售”的涉稅問(wèn)題由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融 資難度越來(lái)越大。在正
9、常融資渠道無(wú)法化解資金困難的情況下,有的企業(yè)開(kāi)始 采取“重復(fù)銷售”的方式來(lái)籌措資金。在納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查的工作實(shí)踐中, 曾發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)先將整棟寫字樓預(yù)售給某企業(yè),后又將該棟樓其中一部 分預(yù)售給另一企業(yè)。對(duì)兩次銷售收取的房款,該企業(yè)均未入帳,也未按規(guī)定繳 納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)此企業(yè)的解釋是,“重復(fù)銷售”兩個(gè)售房合同在履約上都存在不 確定性,隨時(shí)都有可能被終止,企業(yè)不能據(jù)此確定為銷售收入。根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi) 提供本條例規(guī)定的勞務(wù)(以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù))、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單 位和個(gè)人,為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人”的規(guī)定,該企業(yè)應(yīng)該就銷售商品房行為申 報(bào)繳納營(yíng)
10、業(yè)稅。但是對(duì)該企業(yè)“重復(fù)銷售”如何確定銷售收入并計(jì)算征收營(yíng)業(yè) 稅問(wèn)題,筆者以為如果只是單純依據(jù)相關(guān)法律即按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫 行條例第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),按照 營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額”規(guī)定和第五條“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人 提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi) 用”規(guī)定,對(duì)該企業(yè)“重復(fù)銷售”收取的全部房款全額確認(rèn)銷售收入并計(jì)算征 收營(yíng)業(yè)稅,似有不妥之處,主要原因是:根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第五 十二條第一款規(guī)定,“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益”的, 合同無(wú)效。從企業(yè)“重復(fù)銷售”所采取的方式方法看,企業(yè)就
11、同一房產(chǎn)簽定的 第二份商品房預(yù)售合同,應(yīng)屬無(wú)效合同。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法 第五十六條規(guī)定,無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力。據(jù)此, 筆者以為企業(yè)對(duì)同一房產(chǎn)的第二次“銷售”,應(yīng)屬合同詐騙行為,其取得的“售 房款”應(yīng)判定為詐騙所得,不能確認(rèn)為銷售收入?!爸貜?fù)銷售”的營(yíng)業(yè)稅涉稅 問(wèn)題,應(yīng)只就企業(yè)第一次銷售收取的售房款確認(rèn)銷售收入,計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。(二)預(yù)售同時(shí)簽定回購(gòu)協(xié)議的涉稅問(wèn)題對(duì)這種預(yù)售同時(shí)簽定回購(gòu)協(xié)議現(xiàn)象,房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只是企業(yè)的一種融資 行為,不應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。如某舉報(bào)案件,開(kāi)發(fā)商在北京黃金地段開(kāi)發(fā)寫字樓 項(xiàng)目,由于后續(xù)資金不足,以不可思議的低價(jià)簽約預(yù)售協(xié)議,同時(shí)又以高于預(yù) 售價(jià)
12、格50%簽訂一份回購(gòu)協(xié)議。對(duì)于該項(xiàng)預(yù)售房款是否繳納營(yíng)業(yè)稅,開(kāi)發(fā)商堅(jiān) 持認(rèn)為企業(yè)目的只是緩解資金不足,是一種融資行為,以后企業(yè)對(duì)房產(chǎn)還要回 購(gòu),應(yīng)在放棄回購(gòu)或購(gòu)回后進(jìn)行實(shí)際銷售時(shí)繳納。對(duì)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第九 條有明確的規(guī)定即:“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng) 或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”。對(duì)該企業(yè)預(yù)售同時(shí)簽定回購(gòu)協(xié)議收 取的“售房款”,不管企業(yè)如何解釋,不管回購(gòu)協(xié)議執(zhí)行結(jié)果如何,都應(yīng)該在 收取款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)根據(jù)簽定的回購(gòu)協(xié)議,在房地產(chǎn)企 業(yè)到期實(shí)行回購(gòu)時(shí)進(jìn)行如下處理:對(duì)方企業(yè)收取的回購(gòu)款按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng) 業(yè)稅
13、,房地產(chǎn)企業(yè)回購(gòu)的房產(chǎn)再銷售時(shí),按再銷售價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅。(三)以高回報(bào)為條件,接受非法投資的涉稅問(wèn)題非法投資和接受非法投資行為,從一開(kāi)始就不受法律保護(hù)。據(jù)重慶法制網(wǎng) 訊,一公司將54萬(wàn)元資金借給另一公司六七年后仍未收回, 向法院起訴要求對(duì) 方償還借款及利息。近日,綦江法院判決確認(rèn)雙方借貸行為違法,借款方只返 還本金。法院認(rèn)為,兩公司之間的借款屬企事業(yè)單位之間的資金拆借行為,該 行為違反我國(guó)金融法律、法規(guī)規(guī)定,系無(wú)效行為。該行為所確立的借款合同關(guān) 系無(wú)效。房地產(chǎn)企業(yè)作為接受非法投資行為一方,為違法行為支付的利息,不 屬于按企業(yè)所得稅暫行條例第六條第一款“向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出” 全額不得在企
14、業(yè)所得稅稅前扣除。(四)合作建房引發(fā)的涉稅問(wèn)題對(duì)于合作建房問(wèn)題,盡管稅收法律、法規(guī)都有明確的規(guī)定,但有的合作企 業(yè)還是采取各種手段逃避、拖延履行納稅義務(wù)。1、雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,按“以物易物” 方式合作建房,違法冒用合股成立合營(yíng)企業(yè)的合作建房方式繳納稅款。按國(guó)稅發(fā)1995156號(hào)通知,純粹“以物易物”方式合作建房,提供土地使用權(quán)一方,應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,另一方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。如果雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去, 應(yīng)對(duì)銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于合股成立合營(yíng)企業(yè)的 合作建房,房屋建成后,如果雙方采用風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、
15、利潤(rùn)共享的分配方式,對(duì)一 方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對(duì)其不征收營(yíng)業(yè)稅。只對(duì)合 營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,對(duì)雙方分得的 利潤(rùn)不征收營(yíng)業(yè)稅。合作建房過(guò)程中,有的企業(yè)為少繳稅款,在本沒(méi)有成立合營(yíng)企業(yè)的前提下,只 就分得的房屋進(jìn)行再銷售時(shí)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。2、合股成立合營(yíng)企業(yè)的合作建房,不具備“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接 受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)”條件,雙方也只就分得的房屋進(jìn)行 再銷售時(shí)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。為了達(dá)到少繳稅款的目的,有的合作雙方,謀劃鉆政策空子,在形式上成 立合營(yíng)企業(yè),但在房屋建成后,提供土地使用權(quán)一方
16、,有的采取按銷售收入的 一定比例提成或提取固定利潤(rùn),有的雙方按一定比例分配房屋,本不屬于“以 無(wú)形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為, 不征營(yíng)業(yè)稅”范圍,卻享用著這一政策。(五)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行抵押貸款或?yàn)樗藫?dān)保貸款引發(fā)的涉稅問(wèn)題抵押貸款是開(kāi)發(fā)商以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款。借貸雙方當(dāng)事人應(yīng) 按照一定法律程序共同訂立書面抵押貸款合同,并辦理公正登記。另外,雙方 當(dāng)事人應(yīng)在合同簽訂立之日一定期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)抵押登記。抵押 貸款合同自抵押登記之日起生效,合同生效,企業(yè)收到銀行貸款存入銀行時(shí), 在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)借:銀行存款貸:長(zhǎng)期借款。在抵押期間內(nèi)抵押權(quán)人保管房產(chǎn)
17、的產(chǎn)權(quán)證書和地產(chǎn)的使用權(quán)證書,但不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán), 以上權(quán)利仍歸出押人。由于發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移,出押人即開(kāi)發(fā)商也就不發(fā) 生納稅義務(wù)。當(dāng)合同規(guī)定的到期,開(kāi)發(fā)商無(wú)力歸還貸款,抵押權(quán)人依據(jù)法定程 序和合同約定,抵押的房屋被抵債權(quán)人抵作貸款本息,以物抵債的行為已經(jīng)發(fā) 生,這一行為應(yīng)視同銷售,債務(wù)人開(kāi)發(fā)商發(fā)生納稅義務(wù),應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)。國(guó) 家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知明確規(guī)定“借款者無(wú)力 歸還貸款,抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息,這表明房屋的所有權(quán)被借 款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行,應(yīng)對(duì)借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅 目征收營(yíng)業(yè)稅”。在納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查實(shí)踐中發(fā)
18、現(xiàn),開(kāi)發(fā)商由于資金匱 乏,無(wú)力償還所欠債務(wù),對(duì)財(cái)產(chǎn)移交行為不作任何帳務(wù)處理,不向地稅局申報(bào) 繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加。如本市某房地產(chǎn)公司在投資及經(jīng)營(yíng)管理中 出現(xiàn)重大失誤,無(wú)力償還所欠債務(wù),債權(quán)人向法院提起訴訟,北京市最高人民 法院20GG年12月做出民事裁定,判定該公司將所開(kāi)發(fā)的大廈移交債權(quán)人。經(jīng)稽查核實(shí),債權(quán)人已于20GG年2月正式接管了該大廈的經(jīng)營(yíng)權(quán),但是由于 該公司尚未辦理大廈產(chǎn)權(quán)證明,故無(wú)法辦理與債權(quán)人的產(chǎn)權(quán)交接手續(xù),且對(duì)財(cái) 產(chǎn)移交行為未作任何帳務(wù)處理,但是根據(jù)法院裁決及債權(quán)人同該公司已實(shí)質(zhì)將 不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)進(jìn)行交接,判定該公司已實(shí)質(zhì)將自己的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用 權(quán)進(jìn)行了抵債、相
19、應(yīng)的權(quán)利進(jìn)行了轉(zhuǎn)移,根據(jù)規(guī)定此行為應(yīng)視同銷售,檢查處 理該單位補(bǔ)繳應(yīng)繳未繳的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。有的開(kāi)發(fā)商未直接抵押貸款,但以房產(chǎn)為其他單位貸款提供擔(dān)保,貸款到 期貸款單位無(wú)力歸還,擔(dān)保開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任,房產(chǎn)被抵償債務(wù)。這一行為 同樣應(yīng)視同銷售,擔(dān)保開(kāi)發(fā)商發(fā)生納稅義務(wù),應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)。20GG年,對(duì)某案納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn),本市東城區(qū)某房地產(chǎn)公司投資方向工商銀行的貸款,該 房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)為其進(jìn)行擔(dān)保,后投資方無(wú)力償還貸款,工商銀行向法院提起訴訟,法院裁定該房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的商業(yè)大廈房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 歸工商銀行,該商業(yè)大廈房產(chǎn)及土地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估價(jià)值人民幣6億余元。該房地產(chǎn)公司對(duì)此事
20、件既未進(jìn)行帳務(wù)處理,也未申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)。此案轉(zhuǎn)入稽查 后,經(jīng)檢查人員進(jìn)一步核實(shí)取證后,處理補(bǔ)繳應(yīng)繳未繳的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教 育費(fèi)附加共計(jì)3千余萬(wàn)元。(六)個(gè)人住房按揭貸款引發(fā)的涉稅問(wèn)題個(gè)人住房按揭貸款是指貸款銀行向借款人發(fā)放的、用于其購(gòu)買一手房、借 款人所購(gòu)住房作為抵押物、開(kāi)法商提供階段性擔(dān)保的貸款。首付款不低于房?jī)r(jià) 的20%、貸款期限最長(zhǎng)30年。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款通過(guò)“長(zhǎng)期借款”進(jìn)行核算,不在 預(yù)收帳款和營(yíng)業(yè)收入科目反映,更不向地稅局申報(bào)繳納稅費(fèi)。在納稅評(píng)估和稅 務(wù)稽查工作實(shí)踐中,曾發(fā)現(xiàn)注冊(cè)在海淀區(qū)的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,房產(chǎn)已基本 售完,但企業(yè)利潤(rùn)額為虧損。審核企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)
21、表等資料,發(fā)現(xiàn)企業(yè)“長(zhǎng)期借款” 貸方余額明顯偏高。后經(jīng)核對(duì)企業(yè)借款合同,并對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行詢問(wèn),發(fā)現(xiàn)企 業(yè)收到銀行給付的住房按揭款后,借:“銀行存款”貸:“長(zhǎng)期借款”。該企 業(yè)共補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅1000余萬(wàn)元。2、企業(yè)借口“假按揭”,不繳納營(yíng)業(yè)稅。通過(guò)銀行按揭貸款購(gòu)房,已經(jīng)逐步成為人們購(gòu)買商品房的主要方式。由于 相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金有限,再加上銀行不斷提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的貸款門檻,開(kāi)發(fā)商便打起購(gòu)房按揭貸款的主意,采取一種企業(yè)自稱為“假 按揭”的方式向變相融資,套取銀行資金。企業(yè)的通常做法是:利用企業(yè)員工 或員工親屬的名字(有的企業(yè)以支付一定好處費(fèi)為條件),簽定個(gè)人預(yù)購(gòu)商品 房協(xié)議,由企
22、業(yè)支付個(gè)人首付款,通過(guò)合法審批手續(xù),取得銀行對(duì)個(gè)人的住房 按揭貸款。“假按揭”不僅詐騙了銀行信貸資金、造成房地產(chǎn)虛假繁榮的表象, 同時(shí)存在嚴(yán)重的涉稅問(wèn)題。企業(yè)收到銀行給付的住房按揭款后, 帳務(wù)處理是借: “銀行存款”貸:“長(zhǎng)期借款”。在納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查工作實(shí)踐中,企業(yè)通 常會(huì)以我們是“假按揭”,并沒(méi)有真正意義的銷售為借口,拒絕履行納稅義務(wù)。對(duì)于企業(yè)所謂的“假按揭”,應(yīng)按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第 九條的規(guī)定即:“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者 取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”處理,確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入,征收營(yíng)業(yè)稅。主要 有以下原因:“假按揭”只是企業(yè)一方表述,從法律形式上
23、看,簽訂了商品房 預(yù)售合同,購(gòu)房人給付了首付款,經(jīng)過(guò)了貸款商業(yè)銀行的法定審批程序;其次, 從行為內(nèi)容看,簽訂了商品房預(yù)售合同,購(gòu)房人將商品房抵押給了銀行,開(kāi)發(fā) 商提供了擔(dān)保,銀行已將按揭款撥付給開(kāi)發(fā)商。據(jù)此,完全可以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商收 到的就是銀行提供的個(gè)人住房按揭貸款,應(yīng)該確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅?!凹侔唇摇敝徊贿^(guò)是企業(yè)逃避納稅義務(wù)的一個(gè)借口罷了。四、房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的納稅評(píng)估對(duì)策基于房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的普遍性和多樣性,在納稅評(píng)估工作中,應(yīng)重視 做好以下工作:(一)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度的評(píng)估從納稅評(píng)估的概念看,納稅評(píng)估工作依據(jù)的是對(duì)數(shù)據(jù)信息的對(duì)比分析,但 從實(shí)際工作情況看,要做好對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估,尤其是專項(xiàng)評(píng)估,僅僅 依據(jù)數(shù)據(jù)信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度的評(píng)估。企業(yè)內(nèi)控制度是指“單位為了提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,保護(hù)資產(chǎn)的安全、完整, 確保有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度
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