北京天安豪園項目前期定位報告

1、第1頁 天安豪園項目研判天安豪園項目研判 目目 錄錄 項目竟品市場分析項目竟品市場分析 本項目產(chǎn)品分析本項目產(chǎn)品分析 本項目可行性研判本項目可行性研判 contents 第2頁 第3頁 項目竟品市場分析項目竟品市場分析1 公園公園18721872 泛海國際泛海國際 擎峰擎峰 圣世一品圣世一品 萬科公園五號萬科公園五號 九號公寓九號公寓 維多利亞花園維多利亞花園 禧瑞都禧瑞都 長安驛長安驛 世界城世界城 本案本案 cbdcbd板塊板塊 朝陽公園西朝陽公園西 區(qū)域市場分析_競爭板塊界定 u本案位于朝陽公園西側(cè)，屬于朝本案位于朝陽公園西側(cè)，屬于朝 陽公園板塊；緊鄰陽公園板塊；緊鄰cbdcbd板塊。板

2、塊。 u朝陽公園板塊交通便利，配套設(shè)朝陽公園板塊交通便利，配套設(shè) 施完善，依托朝陽公園水景體系形施完善，依托朝陽公園水景體系形 成國際化居住區(qū)。成國際化居住區(qū)。 第4頁 第5頁 公園公園18721872 泛海國際泛海國際 擎峰擎峰 圣世一品圣世一品 禧瑞都禧瑞都 長安驛長安驛 世界城世界城 cbdcbd板塊板塊 朝青板塊朝青板塊 萬科公園五號萬科公園五號 九號公寓九號公寓 維多利亞花園維多利亞花園 本案本案 朝陽公園朝陽公園 區(qū)域市場分析_朝陽公園板塊 第6頁 項目名稱項目名稱房型房型一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房復(fù)式復(fù)式 維多利亞 花園 面積區(qū) 間 80-140 150-200 2

3、00-300 250-400 套數(shù)(套)8510417 8 配比(%)39.7248.6 7.943.74 九號公寓 面積區(qū) 間 44-125 100-240 240-320 244-405 420-437 480-861 套數(shù)(套)10252513 2313 配比(%)9.1722.9422.94 11.9321.111.93 萬科公園 五號 面積區(qū) 間 57-109 185 217-246 273-503 套數(shù)(套)774285 8 配比(%) 89.070.239.78 0.92 050100150200250300350 維多利亞花園 九號公寓 萬科公園五號 朝陽公園板塊項目主力戶型及

4、面積區(qū)間朝陽公園板塊項目主力戶型及面積區(qū)間 一居：一居： 57-10957-109 二居、三居二居、三居 100-320100-320 三居：三居：217-246217-246 u朝陽公園板塊項目供應(yīng)產(chǎn)品以二居、三居為主。萬科公園五號主力戶型為朝陽公園板塊項目供應(yīng)產(chǎn)品以二居、三居為主。萬科公園五號主力戶型為57-10957-109大一居，且供應(yīng)量較大。大一居，且供應(yīng)量較大。 區(qū)域市場分析_朝陽公園板塊_產(chǎn)品分析 第7頁 23582 16783 23750 0500010000150002000025000 維多利亞花園 九號公寓 萬科公園五號 朝陽公園板塊朝陽公園板塊項目銷售均價對比（近項目銷

5、售均價對比（近12個月）個月） 銷售均價（元/） u朝陽公園板塊項目銷售均價在朝陽公園板塊項目銷售均價在2.42.4萬元萬元/ /左右，總價集中在在左右，總價集中在在180280180280萬元與萬元與350470350470萬元。萬元。 u朝陽公園板塊在售項目銷售均價集中在朝陽公園板塊在售項目銷售均價集中在2-2.52-2.5萬元，萬元，9 9號公寓開盤時間較早，銷售均價較低。九號公寓總價區(qū)間跨度大。號公寓開盤時間較早，銷售均價較低。九號公寓總價區(qū)間跨度大。 注：萬科公園五號注：萬科公園五號0808年年1010月月-09-09年年7 7月月 九號公寓九號公寓0707年年1111月月0808年

6、年1111月月 九號公寓為項目整體均價九號公寓為項目整體均價 項目銷售均價統(tǒng)計時間項目銷售均價統(tǒng)計時間 區(qū)域市場分析_朝陽公園板塊_價格分析 0200400600 維多利亞花 園 九號公寓 萬科公園五 號 朝陽公園板塊朝陽公園板塊項目總價分布項目總價分布 135-259135-259 168-537168-537 354-472354-472 第8頁 2787542418 1.4 5.3 28.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 維多利亞花園九號公寓萬科公園五號 朝陽公園板塊朝陽公園板塊項目銷售速度

7、對比（近項目銷售速度對比（近12個月）個月） 銷售面積（）銷售套數(shù)（套） u朝陽公園板塊小面積、低總價項目去化速度快。朝陽公園板塊小面積、低總價項目去化速度快。 區(qū)域市場分析_朝陽公園板塊_銷售狀況分析 第9頁 25,197 24,828 21,008 21,126 21,692 23,848 23,601 26,172 23,283 25,773 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2

8、009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 萬科公園五號近期成交走勢勢萬科公園五號近期成交走勢勢 成交面積()成交均價(元/) u萬科公園五號萬科公園五號0808年年1010月開盤，銷售速度月開盤，銷售速度2828套套/ /月，項目其供應(yīng)產(chǎn)品面積小、總價低。月，項目其供應(yīng)產(chǎn)品面積小、總價低。 注：萬科公園五號注：萬科公園五號0808年年1010月月-09-09年年7 7月月 九號公寓九號公寓0707年年1111月月0808年年1111月月 項目銷售速度統(tǒng)計時間項目銷售速度統(tǒng)計時間 區(qū)域市場分析_朝陽公園板塊_銷售狀況分析_典型項目銷售走勢 21,419 17,

9、329 16,153 8,410 7,800 7,800 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 九號公寓近九號公寓近12個月銷售走勢個月銷售走勢 成交面積()成交均價(元/) 第10頁 區(qū)域市場分析_cbd板塊 公園公園18721872 泛海國際泛海國際 萬科公園五號萬科公園五號 九號公寓

10、九號公寓 維多利亞花園維多利亞花園 擎峰擎峰 圣世一品圣世一品 禧瑞都禧瑞都 長安驛長安驛 世界城世界城 本案本案 cbdcbd板塊板塊 第11頁 0100200300400 擎峰 圣世一品 長安驛 首創(chuàng)禧瑞都 cbd板塊項目主力戶型及面積區(qū)間板塊項目主力戶型及面積區(qū)間 三居：三居：226-273226-273 三居：三居：307-368307-368 一居：一居：42-10242-102 三居：三居：168-175168-175一居：一居：96-96- 113113 項目名稱項目名稱房型房型一房一房二房二房三房三房四房四房復(fù)式復(fù)式 擎峰 面積區(qū)間256-308307-368424-480 3

11、96-606 626-1762 套數(shù)(套)64124 6416 配比(%)16.08 31.1616.084.02 圣世一品 面積區(qū)間74-84 103-273 112-140 226-273382351-902 套數(shù)(套)120134250 1811 配比(%)22.5125.14 46.93.382.06 長安驛 面積區(qū)間42-10298 套數(shù)(套)84129 配比(%)96.673.33 首創(chuàng)禧瑞都 面積區(qū)間96-113165168-175 套數(shù)(套)1844184 配比(%)49.461.08 49.46 ucbdcbd板塊項目供應(yīng)產(chǎn)品以一居、三居為主，且供應(yīng)產(chǎn)品面積區(qū)間較大。板塊項目

12、供應(yīng)產(chǎn)品以一居、三居為主，且供應(yīng)產(chǎn)品面積區(qū)間較大。 ucbdcbd版塊內(nèi)，擎峰、圣世一品主力戶型為版塊內(nèi)，擎峰、圣世一品主力戶型為230-270230-270與與300300以上的大面積三居。以上的大面積三居。 u首創(chuàng)禧瑞都主力戶型為大一居與大三居，一居面積區(qū)間在首創(chuàng)禧瑞都主力戶型為大一居與大三居，一居面積區(qū)間在100100左右，三居面積區(qū)間在左右，三居面積區(qū)間在170170左右；長安驛主力戶型為一居。左右；長安驛主力戶型為一居。 區(qū)域市場分析_cbd板塊_產(chǎn)品分析 第12頁 ucbdcbd板塊項目銷售均價在板塊項目銷售均價在3 3萬元萬元/ /左右，總價集中在在左右，總價集中在在200300

13、200300萬元與萬元與1000150010001500萬元。萬元。 ucbdcbd板塊在售項目銷售均價集中在板塊在售項目銷售均價集中在3 3萬元萬元/ /左右，長安驛開盤時間較早，銷售均價較低。左右，長安驛開盤時間較早，銷售均價較低。 u首創(chuàng)禧瑞都、長安驛總價范圍集中在首創(chuàng)禧瑞都、長安驛總價范圍集中在200-300200-300萬元，圣世一品、擎峰為千萬級豪宅。萬元，圣世一品、擎峰為千萬級豪宅。 40,000 31501 23191 29058 05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000 擎峰 圣世一品 長安驛 首創(chuàng)禧瑞都 c

14、bd板塊項目銷售均價對比（近板塊項目銷售均價對比（近12個月）個月） 銷售均價（元/） 注：首創(chuàng)禧瑞都注：首創(chuàng)禧瑞都0909年年5 5月月77月月 項目銷售均價統(tǒng)計時間項目銷售均價統(tǒng)計時間 區(qū)域市場分析_cbd板塊_價格分析 0500100015002000 擎峰 圣世一品 長安驛 首創(chuàng)禧瑞都 cbd板塊板塊項目總價分布項目總價分布 712-860712-860 1228-14721228-1472 97-23797-237 488-509488-509 279-328279-328 第13頁 ucbdcbd板塊項目銷售速度在不斷加速板塊項目銷售速度在不斷加速 3,02112001143936

15、0 9 7.3 5.9 68.0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 擎峰圣世一品長安驛首創(chuàng)禧瑞都 cbd板塊項目銷售速度對比（近板塊項目銷售速度對比（近12個月）個月） 銷售面積（）銷售套數(shù)（套） 區(qū)域市場分析_cbd板塊_銷售狀況分析 第14頁 u首創(chuàng)禧瑞都首創(chuàng)禧瑞都0909年年5 5月開盤，受開盤影集中簽約響，當(dāng)前去化快速，月均月開盤，受開盤影集中簽約響，當(dāng)前去化快速，月均6868套。套。 u圣世一品與長安驛銷售速度穩(wěn)中有升，近期隨著樓市回暖，去化

16、速度不斷加快。圣世一品與長安驛銷售速度穩(wěn)中有升，近期隨著樓市回暖，去化速度不斷加快。 28,533 28,028 29,930 27,000 27,500 28,000 28,500 29,000 29,500 30,000 30,500 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2009年5月2009年6月2009年7月 首創(chuàng)禧瑞都近期成交走勢勢首創(chuàng)禧瑞都近期成交走勢勢 成交面積()成交均價(元/) 36,880 28,927 11,793 29,872 27,330 38,640 28,873 33,312 32,519 0 5,000

17、10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 圣世一品近圣世一品近12個月銷售走勢個月銷售走勢 成交面積()成交均價(元/) 31,578 27,418 21,504 26,975 21,492 24,443 28,233 0 5,000 10,00

18、0 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 長安驛近長安驛近12個月成交走勢勢個月成交走勢勢 成交面積()成交均價(元/) 注：首創(chuàng)禧瑞都注：首創(chuàng)禧瑞都0909年年5 5月月77月月 項目銷售速度統(tǒng)計時間項目銷售速度統(tǒng)計時間 區(qū)域市場分析_cbd板塊_銷售狀況分析_典型項目銷售走

19、勢 第15頁 項目名稱項目名稱維多利亞花園 項目地址項目地址 朝陽區(qū)朝陽公園西里南區(qū) 15號 開發(fā)商開發(fā)商 北京正旭晶典房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 物業(yè)類型物業(yè)類型普通住宅; 物業(yè)管理物業(yè)管理瑞維特(ray white) 總建筑面積總建筑面積( () )36277 規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù)( (戶戶) )214 容積率容積率4.4 綠化率綠化率(%)(%)30 車位配比車位配比1.5 開盤時間開盤時間2005-9-18 交房時間交房時間2006-11-15 銷售報價銷售報價( (元元/ /) )30000 物物 業(yè)業(yè) 費費 8.5元/平方米月 裝修情況、標(biāo)準(zhǔn)裝修情況、標(biāo)準(zhǔn)( (元元/ /) )精裝修、500

20、0-7000 基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息 區(qū)域市場分析_競品分析_維多利亞花園_基礎(chǔ)信息 第16頁 25,182 31,255 20,982 9,800 15,019 23,296 9,564 9,800 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 維多利亞花園近維多利亞花園近1

21、2個月銷售走勢個月銷售走勢 成交面積()成交均價(元/) u維多利亞花園維多利亞花園20052005年年9 9月開盤，至今銷售月開盤，至今銷售149149套，套， 銷售率銷售率70%70%。 u自開盤來，月均消化不足自開盤來，月均消化不足3 3套，銷售速度緩慢；近套，銷售速度緩慢；近 1 1年月均銷售年月均銷售1.41.4套，速度緩慢，數(shù)據(jù)顯示套，速度緩慢，數(shù)據(jù)顯示0909年上半年年上半年 有有4 4個月個月“零成交零成交”。 u朝陽公園版塊內(nèi)維多利亞花園項目銷售總價區(qū)間在朝陽公園版塊內(nèi)維多利亞花園項目銷售總價區(qū)間在 350470350470萬元之間。萬元之間。 區(qū)域市場分析_競品分析_維多利

22、亞花園_銷售狀況分析 第17頁 區(qū)域市場分析_競品分析_維多利亞花園_產(chǎn)品分析_精裝修 u精裝修對外報價精裝修對外報價80008000元每平米，估計成本在元每平米，估計成本在5000-5000- 70007000元每平米左右，標(biāo)準(zhǔn)較高，具有市場競爭力。元每平米左右，標(biāo)準(zhǔn)較高，具有市場競爭力。 精裝修情況 外墻外墻石材;其它; 大堂大堂意大利apex大理石 走廊走廊意大利apex大理石 電梯廳電梯廳地面材料：進口大理石 電梯品牌電梯品牌美國otis gen2無機房電梯 進戶門進戶門進口高級實木門 窗材窗材 德國bautec鋁合金噴漆斷橋隔熱窗系統(tǒng)， 配中空玻璃 供水系統(tǒng)供水系統(tǒng)市政 空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)

23、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng) 美國雷諾士新風(fēng)24小時送風(fēng)、加濕系統(tǒng)和 除塵系統(tǒng) 安保系統(tǒng)安保系統(tǒng)保安24小時巡更、 紅外線監(jiān)控 智能化設(shè)施智能化設(shè)施新風(fēng)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng) 車庫配置車庫配置三層式機械式地下車庫 三居：三居：217217平米平米 第18頁 區(qū)域市場分析_競品分析_維多利亞花園_產(chǎn)品分析_戶型 u戶型點評戶型點評 1 1、面積區(qū)間、面積區(qū)間 137137兩居、兩居、151151三居、三居、213213三居、三居、217217三居。三居。 面積區(qū)間較為適中，總價區(qū)間合理。面積區(qū)間較為適中，總價區(qū)間合理。 2 2、戶型、戶型 u戶型較為規(guī)矩戶型較為規(guī)矩 u空間尺度較大，舒適度較高空間尺度較大，舒適度較高

24、u設(shè)計中盡量使用廚房、陽臺、更衣室、管道井等次設(shè)計中盡量使用廚房、陽臺、更衣室、管道井等次 要功能來解決弧形和非平行空間的問題，較為合理要功能來解決弧形和非平行空間的問題，較為合理 u由于面寬所限，所有衛(wèi)生間都沒有直接對外的采光由于面寬所限，所有衛(wèi)生間都沒有直接對外的采光 通風(fēng)通風(fēng) 第19頁 本項目產(chǎn)品分析本項目產(chǎn)品分析2 通過對本項目區(qū)位、產(chǎn)品、配套及其他方面的綜合分析，我們認為本項目 產(chǎn)品競爭力綜合評價為：3分（5分為滿分） 第20頁 項目產(chǎn)品分析_區(qū)位分析（5分） p天安豪園位于東三環(huán)和東四環(huán)之間，農(nóng)展館南路與朝陽公園路交叉口的西北側(cè)，東部距朝陽 公園約200米，交通便捷、環(huán)境優(yōu)越，地段

25、優(yōu)勢明顯； p周邊區(qū)域成熟，地段綜合價值較高； 本案本案 第21頁 項目產(chǎn)品分析_產(chǎn)品分析（3分） p產(chǎn)品分析分為戶型、精裝修和外立面三個部分 p戶型：面積區(qū)間分布和空間功能布局 p精裝修：裝修標(biāo)準(zhǔn)及效果 p外立面：風(fēng)格和材料 第22頁 項目產(chǎn)品分析_產(chǎn)品分析_戶型分布（） p戶型面積：245-246平米平層、261-266平米平層、444平米躍層、460平米躍層四種戶型； p戶型種類偏少，面積較大，總價較高； 戶型分布 序號銷售面積戶型戶型描述 1245-246四房兩廳三衛(wèi)中間戶型 2261-266四房三廳三衛(wèi)邊戶型 3444六房三廳五衛(wèi)中間戶型躍層 4460四房五廳五衛(wèi)邊戶型躍層 第23頁

26、 項目產(chǎn)品分析_產(chǎn)品分析_戶型設(shè)計_中間戶型平層 p總體布局欠缺合理性； p客廳、餐廳等公共區(qū)域到公共衛(wèi)生間流線過長； p廚房不好用； p北側(cè)兩臥室主次布局顛倒 第24頁 項目產(chǎn)品分析_產(chǎn)品分析_戶型設(shè)計_邊戶型平層 p總體布局較為合理； p通透感較差； p客廳到公共衛(wèi)生間流線過長； p無工人房。 第25頁 項目產(chǎn)品分析_產(chǎn)品分析_ 戶型設(shè)計_中間戶型躍層 p總體布局較為合理； p一層公共衛(wèi)生間太小，不能體現(xiàn) 出豪宅的氣度； p二層缺少家庭室 p二層北側(cè)次臥室開間太小。 第26頁 項目產(chǎn)品分析_產(chǎn)品分析_ 戶型設(shè)計_邊戶型躍層 p總體布局較為合理； p460平米戶型只有三個臥室和一 個書房，偏

27、少； p一層公共衛(wèi)生間太小，不能體現(xiàn) 出豪宅的氣度； p二層缺少家庭室 p二層北側(cè)次臥室開間太??； p二層視聽室尺度偏小； p二層主臥衛(wèi)生間尺度偏小。 第27頁 項目產(chǎn)品分析_產(chǎn)品分析_精裝修分析（ ） p精裝修標(biāo)準(zhǔn)對外報價為2500元每平米，實際成本約1500-2000元，標(biāo)準(zhǔn)較低； p開發(fā)商不準(zhǔn)備進行重新精裝修，只計劃將破損的進行整改，后期對于銷售來說壓力較大。 第28頁 項目產(chǎn)品分析_產(chǎn)品分析_外立面分析（ ） p外立面風(fēng)格屬于偏現(xiàn)代的公建化設(shè)計，簡潔大氣； p外立面材料以石材、金屬和和大玻璃為主，能體現(xiàn)出價值感; p外立面目前有些灰舊,影響項目檔次. 第29頁 項目產(chǎn)品分析_配套分析（

28、4分） 配套分析分為自身配套（會所）及周邊配套 p自身配套（會所）：本項目會所功能較為齊全，包括咖啡廳、休息室、臺球室、游泳館、桑 拿等； p周邊其他商業(yè)、餐飲：項目本身沒有商業(yè)餐飲配套，但周邊區(qū)域成熟，配套較為齊備。 第30頁 項目產(chǎn)品分析_其他分析（2分） 產(chǎn)品硬傷 p大部分衛(wèi)生間存在漏水的問題； p外墻在雨天會形成滲水。 第31頁 本項目可行性研判本項目可行性研判3 產(chǎn)品競爭力分析產(chǎn)品競爭力分析 競爭力要素競爭力要素直接竟品直接竟品(朝陽公園板塊朝陽公園板塊)參考竟品參考竟品(cbd板塊板塊) 本項目維多利亞花園公園九號萬科公園五號首創(chuàng)禧瑞都圣世一品長安驛擎峰 區(qū)位位置區(qū)位位置 類型類型

29、 戶型面積戶型面積 戶型設(shè)計戶型設(shè)計- 精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)- 外立面外立面 容積率容積率 配套配套 產(chǎn)品硬傷產(chǎn)品硬傷 本項目產(chǎn)品競爭力要素中本項目產(chǎn)品競爭力要素中, ,區(qū)位與配套較有優(yōu)勢區(qū)位與配套較有優(yōu)勢, ,但同質(zhì)化特征明顯但同質(zhì)化特征明顯; ; 本項目其它競爭力要素中，各要素指標(biāo)均衡本項目其它競爭力要素中，各要素指標(biāo)均衡, ,無明顯優(yōu)勢無明顯優(yōu)勢; ; 本項目產(chǎn)品硬傷明顯本項目產(chǎn)品硬傷明顯, ,降低了本項目的總體競爭力降低了本項目的總體競爭力; ; 本項目產(chǎn)品競爭力綜合評定為本項目產(chǎn)品競爭力綜合評定為3 3分分( (以滿分以滿分5 5分為標(biāo)準(zhǔn)分為標(biāo)準(zhǔn)) )第32頁 銷售力分析銷售力分析 競爭

30、力要素競爭力要素直接竟品直接竟品(朝陽公園板塊朝陽公園板塊)參考竟品參考竟品(cbd板塊板塊) 本項目維多利亞花園公園九號萬科公園五號首創(chuàng)禧瑞都圣世一品長安驛擎峰 銷售單均價銷售單均價- 銷售總價銷售總價- 銷售情況銷售情況- 客戶情況客戶情況 物業(yè)費物業(yè)費- 開盤時間開盤時間 入住時間入住時間 本項目銷售力競爭要素中本項目銷售力競爭要素中, ,準(zhǔn)現(xiàn)房為最大優(yōu)勢準(zhǔn)現(xiàn)房為最大優(yōu)勢, ,但與竟品比較具有同質(zhì)化特性但與竟品比較具有同質(zhì)化特性; ; 本項目預(yù)期銷售單價雖然與竟品相比本項目預(yù)期銷售單價雖然與竟品相比, ,是較低單價是較低單價, ,但其已入住過及產(chǎn)品硬傷影響但其已入住過及產(chǎn)品硬傷影響, ,

31、弱化了此優(yōu)勢弱化了此優(yōu)勢; ; 本項目目前沒有公開發(fā)售本項目目前沒有公開發(fā)售, ,無客戶積累無客戶積累, ,但前期業(yè)主對產(chǎn)品質(zhì)量硬傷的負面影響但前期業(yè)主對產(chǎn)品質(zhì)量硬傷的負面影響, ,將對后期造成不利將對后期造成不利; ; 參考竟品及直接竟品目前加緊推進銷售參考竟品及直接竟品目前加緊推進銷售, ,使本項目銷售環(huán)境更為惡劣使本項目銷售環(huán)境更為惡劣; ; 本項目銷售力競爭綜合評定為本項目銷售力競爭綜合評定為2.52.5分分( (以滿分以滿分5 5分為標(biāo)準(zhǔn)分為標(biāo)準(zhǔn)) ) 第33頁 客戶群對位分析客戶群對位分析 比對要素比對要素本項目本項目區(qū)域客戶群需求特點區(qū)域客戶群需求特點對等度對等度 區(qū)位位置區(qū)位位置朝陽公園朝陽公園cbd朝陽公園朝陽公園三里屯使館區(qū)三里屯使館區(qū) 戶型面積戶型面積245-266444460150-250 戶型設(shè)計戶型設(shè)計