前8月東莞大戶型洋房市場研究報告-17頁

1、前言龍年伊始，銀行首套房貸利率下調，央行和住建部先后表態(tài)實差別化住房信貸政策，支持首東莞中原研究部次置業(yè)者的貸款需求。而后，北京、武漢、上海、天津和廈門等多個城市陸續(xù)上調普通住宅價格標準。另外，央行于2 月 24 日和 5 月 18日先后兩次下調存款準備金率，并于6 月 8 日和 7 月 6 日實施降息。在一系列利好消息的推動下，樓市進入“剛需年”。2012.9.13今年以來，東莞房地產市場一直有個主流的觀點：2012 年為剛需年，中小戶型持續(xù)保持旺銷并且一直“供不應求” ，而大戶型銷售情況則普遍欠佳。中小戶型被購房者“一搶而空”，而大戶型走貨則是“步履維艱” 。然而，市場真相真是這樣的嗎？目

2、錄一、前 8 月東莞大戶型洋房市場特征分析2二、前 8 月東莞大戶型洋房市場特征總結12三、四季度東莞大戶型洋房市場展望14數據統(tǒng)計說明：1、 大戶型洋房是指建筑面積120 以上的洋房；2、 本報告修正合拼戶型，洋房供應、成交、庫存套數皆為合拼后的套數；3、 數據統(tǒng)計時間為2012 年 1 月 1 日至 8 月 31 日。一、前 8 月東莞大戶型洋房市場特征分析觀點一：前8 月大戶型洋房供需比重雙雙下滑，剛需年特征突出。近兩年前8 月東莞大戶型洋房總體供需比較：據東莞中原研究部監(jiān)測數據顯示， 2012 年前 8 月，東莞洋房供應 22151 套，其中 120 以上的大戶型洋房供應 7834 套

3、，占比 35% ，與 2011 年前 8 月相比較，下降 7 個百分點。前 8 月東莞洋房成交 26191 套，其中 120 以上的大戶型洋房成交 8599 套，占比 33%，同比下降 3 個百分點。與去年同期相比較，東莞大戶型洋房無論是供應還是成交比重都有不同程度的下滑，尤其是供應比重下降 7 個百分點，降幅明顯， 2012 年剛需年的特征較為突出。觀點二：與去年同期相比較，前8 月大戶型洋房供應、成交、價格等各項指標全線回落。近兩年前8 月東莞大戶型洋房供需比較（面積：萬；金額：億元）：據東莞中原研究部監(jiān)測數據顯示， 2012 年前 8 月，東莞大戶型洋房供應套數 7834 套，同比下降

4、12.59% ；供應面積 121.07 萬，同比下降 19.17% ；成交套數 8599 套，同比下降 6.98% ；成交面積132.85 萬，同比下降 9.98% ；成交金額105.88 億元，同比下降13.73% ；成交均價 7970元 / ，同比下降 4.17% 。與去年同期相比較，2012 年前 8 月東莞大戶型洋房供應、成交、價格等各項指標全線回落。觀點三：從銷售率來看，前8 月大戶型洋房銷售情況僅比去年略有下降 。近兩年前8 月東莞大戶型洋房銷售率比較（單位：套）：據東莞中原研究部監(jiān)測數據顯示，2011 年底，東莞大戶型洋房庫存套數12216 套，另外前 8月新增 7834 套，因

5、此2012 年前 8月東莞大戶型洋房可售套數為12216+7834=20050套。前 8 月，東莞大戶型洋房成交 8599套，銷售率為8599 套/20050套 =43% 。2011 年前 8 月，東莞大戶型洋房銷售率為47% 。與去年相比較，前8 月東莞大戶型洋房銷售率下降近4 個百分點。但 2011 年東莞樓市有著特殊情況，去年3、 4 月份受限購傳聞影響，東莞部分大戶型需求提前釋放， 尤其以合拼戶型為甚。因此， 2011年東莞大戶型洋房成交量比正常年份偏高。若剔除這一因素，今年前8 月東莞大戶型洋房銷售率與去年相比已所差無幾。觀點四：前 4 月大戶型洋房成交低位徘徊， 5月以來成交量迅速

6、反彈。從 2012 年前 8 月東莞大戶型洋房成交情況來看，前4 個月，由于市場仍未走出下行陰影，市場觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無甚起色，總體成交低位徘徊。5 月以來，隨著市場大環(huán)境的好轉，在剛需產品的帶動下，大戶型洋房成交也是迅速反彈。5 月成交 1441 套，創(chuàng)下年內月度最高峰，17 個月以來僅次于2011 年 5 月。 6 月份至今，東莞大戶型洋房成交繼續(xù)高溫不退， 6 月成交 1439 套，幾乎追平5 月，同比增長23% 。7 月成交 1362 套，同比增長 26% 。至 8 月，大戶型洋房成交的高溫仍未退卻，8 月共成交1389 套，不僅環(huán)比7 月有2%的漲幅，同比去年8 月亦大

7、幅增長17%。觀點五：降價促銷成為2012 年東莞大戶型洋房走貨的主要手段。前 8 月排行前40 名大戶型洋房項目成交情況一覽表：從 2012 年前 8 個月東莞大戶型洋房的銷售情況來看，降價促銷幾乎成了東莞大戶型洋房市場的主旋律。 縱覽前 8 個月大戶型洋房項目的成交情況，前 40名項目當中， 降價的項目達到了26 個，占比65%。而前 20 名當中，降價項目更是達到了16個，顯示出降價幅度越大，就越容易出貨的特點。 典型項目如常平鎮(zhèn)的卓越 蔚藍城邦， 2011年成交均價為6546 元，2012年降至 5361元/ ，降價幅度高達 18% 。而成交也是節(jié)節(jié)攀升，從2011年的月均成交 4 套

8、上升至 2012年的 14 套，銷售速度大大提高。另一方面， 從 2012年新上市的大戶型項目來看， 理性定價、 快速出貨不約而同地成為這些新項目的共同選擇。 11 個新項目中，成交均價低于當地大戶型洋房價格的有8 個，占比 73% 。典型項目如南城區(qū)的中信凱旋公館，其大戶型洋房成交均價為8348 元 / ，比 2012 年南城區(qū)同類產品9159元/ 的均價低 8.85% 。開盤至 8 月，中信凱旋公館大戶型洋房共成交240 套，全市排行第6 名。2012 年新上市大戶型洋房項目成交情況一覽表：觀點六： 2011 年豪宅大戶型洋房成交突出，而2012 年則是普通大戶型洋房成交占主導。從近兩年前

9、 8 個月東莞大戶型洋房成交情況來看，與2011 年相比， 2012年前 8 月東莞大戶型洋房各總價區(qū)間占比大部分相差不大，有較大差別的總價區(qū)間主要有兩個，一個是總價100-150萬元區(qū)間，另一個則是200 萬元以上區(qū)間。從上圖可以看出，100-150 萬元區(qū)間當中，2012年所占比重是38%，比 2011 年的 29%高出 9 個百分點； 而 200萬元以上區(qū)間當中，2012 年所占比重僅有 9%，比 2011 年的 14%減少 5 個百分點。 這說明了2012 年東莞大戶型洋房成交主要分布在總價100-150 萬元的普通大戶型洋房，而2011年則是總價在 200 萬元以上的豪宅大戶型洋房成

10、交較多。從物業(yè)檔次上來看，2011年東莞成交的大戶型洋房明顯要比 2012年高出一籌。印象中，一提到大戶型，人們往往會想到豪宅樓盤。 但由于今年的大戶型洋房成交更多集中在諸如萬科金域松湖、萬科金域華府、益田大運城邦、中惠香樟綠洲、萬科城、金地外灘 8 號等“剛需”項目，因而給外界留下了今年東莞中小戶型供不應求，而大戶型產品走貨“步履維艱”的錯覺。觀點七：深圳客的持續(xù)入市，成為東莞大戶型洋房走貨的重要推力。5-8 月東莞大戶型洋房成交排行榜（前8 名）：5 月過后，隨著市場大環(huán)境的好轉，東莞大戶型洋房成交也是迅速反彈，5-8月期間，大戶型洋房成交持續(xù)高位運行。在東莞大戶型洋房熱銷的背后，都活躍著

11、一個特殊的群體深圳客。深圳客的持續(xù)入市， 成為東莞臨深鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房走貨的主要受益者。5 月，塘廈的金眾 金域半山成交 115套，在 5 月大戶型洋房成交榜中排名第一。另外，三正半山豪苑也成交59套，排行第四。6 月，樟木頭的綠茵溫莎堡成交117 套，當月排行第一，隨后的益田大運城邦成交 54 套，排行第三。 7 月，益田大運城邦成交59 套，排行第二。8 月，益田大運城邦成交 40 套，排行第四。從 5-8 月大戶型洋房的成交排行情況來看，前8 名當中，來自臨深鎮(zhèn)區(qū)的益田大運城邦、金眾金域半山、綠茵溫莎堡和迎賓豪苑等四個項目就占了一半。觀點八：臨深鎮(zhèn)區(qū)及城區(qū)大戶型洋房銷售情況最為理想。前 8

12、 月東莞各區(qū)域大戶型洋房成交排行榜：從 2012 年前 8 個月東莞大戶型洋房成交情況來看，各鎮(zhèn)區(qū)當中，銷售情況最好的是松山湖、塘廈、樟木頭、常平、鳳崗等臨深鎮(zhèn)區(qū)以及南城、萬江等城區(qū)。其中前8 月南城區(qū)成交2224套排名第一，臨深區(qū)域的松山湖、塘廈分別以599 套、 595 套分列二、三位。另外萬江區(qū)排行第四，而臨深鎮(zhèn)區(qū)的常平、樟木頭、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)成交套數也分別排名6-8 位。與 2011 年前 8 月相比較，今年前8月南城區(qū)大戶型洋房成交套數同比大增17% ，另外臨近深圳的幾個鎮(zhèn)區(qū)同比也有較大漲幅，其中塘廈鎮(zhèn)同比大增92%，常平鎮(zhèn)增長51%，樟木頭鎮(zhèn)更是大漲 182% 。另外長安鎮(zhèn)有14%的漲

13、幅，清溪鎮(zhèn)亦有38%的增長。總體而言，泛深圳區(qū)域的鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房銷售情況普遍好于其余鎮(zhèn)區(qū)。這主要是由于受東莞經濟下行的影響，總價較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，本土大戶型洋房需求下降。因而主打本地客戶的區(qū)域，除了購買力較強的城區(qū)以外，其余鎮(zhèn)區(qū)大戶型洋房走貨受到較大影響。而臨深鎮(zhèn)區(qū)的大戶型洋房，由于其客戶很大部分來源于購買力很強的深圳客戶，因而受到的沖擊也最小，成交情況也普遍比非深圳區(qū)域的鎮(zhèn)區(qū)好。觀點九：東莞各區(qū)域成交分化嚴重，大戶型洋房成交集中在少數區(qū)域。前 8 月東莞各區(qū)域大戶型洋房成交排行榜（排名按成交套數，單位：套）：從 2012 年前 8 個月東莞大戶型洋房成交情況來看，各區(qū)域成交分布

14、極不平衡，大戶型洋房成交集中在少數區(qū)域。前8 月，南城、松山湖、塘廈、萬江和寮步等5 個區(qū)域共成交4431 套，占前 8 月總成交套數的51% ，其余 28 個區(qū)域成交比重僅占49% 。一些大戶型洋房存量較多的區(qū)域如虎門、東城、厚街、石龍、莞城等成交情況并不理想。從銷售率來看，前8 月這幾個區(qū)域的總體銷售率也較低。如虎門的大戶型洋房銷售率為27% ，東城為 31% ，厚街為 27% ，石龍為 27% ，莞城為39%。這主要是因為這些區(qū)域的大戶型洋房項目主打本地客戶，受經濟下行的影響，總價較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，區(qū)域內大戶型洋房需求下降。區(qū)域成交分化嚴重，大戶型洋房成交集中在少數區(qū)域，這

15、也是給外界留下今年東莞大戶型洋房走貨“步履維艱”印象的又一個重要原因。由于各觀點十：東莞目前大戶型洋房總體銷售率為84% ，多數項目的銷售率都較為理想。截至 2012 年 8 月 31日，東莞在售項目中，含有大戶型洋房的樓盤共有122個。在這 122個樓盤當中，共含有大戶型產品76685 套，其中已售套數76685套，庫存套數11999 套，總體銷售率為 84% 。截至 2012 年 8 月 31 日，東莞含有大戶型洋房的在售項目共有122 個，其中總體銷售率在30%以下的有 16個項目，占比13% ；銷售率在 30-50% 的有 12 個項目，占比10% ；銷售率在 50-70% 的有 28

16、 個項目，占比23% ；銷售率70-90% 的有 45 個項目，占比37% ；銷售率在90%以上的有 21個項目，占比17%。從上圖來看，銷售率在50% 以上的共有94 個項目，這些項目占比達到了77% 。因此，從這個角度來看，東莞多數大戶型洋房項目的總體銷售率都較為理想。結合庫存套數分析，截至 2012年 8 月 31 日，東莞大戶型洋房庫存套數共11999 套，其中銷售率在 30% 以下的16 個項目中， 其庫存套數是1534 套；銷售率30-50% 的 12個項目中， 其庫存套數是 2035套。也就是說，銷售率低于50% 的 28 個項目中，其擁有的3569 套大戶型洋房套數僅占總體庫存

17、的30% 。這也從另外一個角度反映了，目前東莞大戶型洋房項目的庫存情況并不悲觀。大戶型洋房銷售率與項目數、庫存套數交叉分析：二、前 8 月東莞大戶型洋房市場特征總結剛需年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷售業(yè)績。2012 年龍年伊始，銀行首套房貸利率下調，央行和住建部先后表態(tài)實差別化住房信貸政策，支持首次置業(yè)者的貸款需求。而后，北京、武漢、上海、天津和廈門等多個城市陸續(xù)上調普通住宅價格標準。另外，央行于2 月 24 日和 5 月 18 日先后兩次下調存款準備金率，并于6月 8 日和 7 月 6 日實施降息。在一系列利好消息的推動下，樓市進入“剛需年”。從東莞房地產市場情況來看，亦是如此。 201

18、2 年前 8 月，東莞 120 以下的中小戶型洋房供應比重達到65%，中小戶型洋房的成交比重亦達到67% ，分別比上年增加7 個百分點和3 個百分點。從東莞大戶型洋房市場情況來看，前4 個月，由于市場仍未走出下行陰影，樓市觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無甚起色，總體成交低位徘徊。1-4 月，東莞大戶型洋房僅成交2968套，同比去年同期的4250 套大幅下降 30% 。然而，由于東莞購房者有偏好大戶型產品的置業(yè)習慣，大戶型洋房在東莞仍然具有相當的市場。5月份以來，隨著市場大環(huán)境的好轉，在剛需產品的帶動下，大戶型洋房成交也是迅速反彈。5、 6 月份，東莞大戶型洋房成交呈現出恢復性增長的勢頭，其中5

19、 月份成交1439 套， 6 月份成交 1441 套，這兩個月的成交套數僅次于 2011 年 5 月份的 1562 套，創(chuàng)下了自 2011年 1 月至今20 個月以來第二、第三高峰。7-8 月，盡管東莞大戶型洋房成交勢頭有所減緩，但同比2011年 7 、8 月份，依然增幅驚人。其中 7 月成交 1362套，同比增長26% 。而 8 月份更是成交 1389 套，不僅環(huán)比 7 月有 2%的漲幅，同比去年 8 月亦大幅增長17% 。從大戶型洋房銷售率來看，2011 年底，東莞大戶型洋房庫存套數12216 套，前 8 月新增 7834套，大戶型洋房可售套數總計為20050 套。前 8月，東莞大戶型洋房

20、成交8599 套，銷售率為 42.89% 。與去年同期相比較，東莞大戶型洋房銷售率下降近4 個百分點。但剔除受限購傳聞影響東莞部分大戶型需求提前釋放的因素，今年前8 月東莞大戶型洋房銷售率與去年相比已所差無幾。從項目銷售率來看，截至2012 年 8月 31 日，東莞在售項目中，含有大戶型洋房的樓盤共有122 個。在這 122 個樓盤當中，共含有大戶型產品76685 套，其中已售套數76685 套，庫存套數 11999 套，總體銷售率為 84% ?？傮w而言，剛需年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷售業(yè)績。原因分析：2012 年以來，東莞房地產市場一直有個主流的觀點：2012年為剛需年，中小戶型持續(xù)

21、保持旺銷并且一直“供不應求”，而大戶型銷售情況則普遍欠佳。中小戶型被購房者“一搶而空”，而大戶型走貨則是“步履維艱”。然而，從前8 個月東莞大戶型洋房的銷售情況來看，事實卻并非如此。在中小戶型保持旺銷的同時，大戶型銷售情況亦不遑多讓。在進入剛需年的2012年，東莞大戶型洋房依然取得不俗的銷售成績，這其中的原因何在呢？首先，與許多城市不同，東莞購房者有偏好大戶型產品的置業(yè)習慣，大戶型洋房在東莞具有相當的市場。就目前東莞樓市而言，剛性需求可分為兩種，一種是首次置業(yè)的剛性需求，另一種則是改善型剛需。前4 個月，由于市場仍未走出下行陰影，市場觀望氛圍較濃，大戶型洋房成交也無甚起色，改善型剛性需求處于壓

22、抑狀態(tài)。5 月以來，隨著市場大環(huán)境的回暖，壓抑多時的改善型剛需集中釋放，因此5-6 月期間，東莞大戶型洋房成交呈現出恢復性增長的局面，這個勢頭一直延續(xù)至 8 月。改善型剛性需求的集中釋放是近幾個月東莞大戶型洋房得以保持旺銷的首要原因。其次， 2012 年以來，東莞宏觀經濟形勢較為嚴峻，一季度GDP 僅增長 1.3% ，上半年也僅有2.5% ，經濟增速全省墊底。受東莞經濟下行的影響，總價較高的大戶型物業(yè)受到的沖擊最大，本土大戶型洋房尤其是豪宅洋房需求下降。主打本地客戶的區(qū)域，其大戶型洋房銷售不同程度地受到影響。在東莞本土大戶型洋房需求下降的情況下，臨深鎮(zhèn)區(qū)的大戶型產品由于深圳客的持續(xù)入市，有效地

23、彌補了本土大戶型產品需求下降的不足。這其中又以 5-8 月期間最為典型，鳳崗鎮(zhèn)的益田大運城邦、塘廈的金眾金域半山、迎賓豪苑、三正半山豪苑以及樟木頭的綠茵溫莎堡等項目大戶型產品的持續(xù)熱銷，有力地撐起了東莞大戶型市場的半邊天。再次， 2012 年開春以后，東莞大戶型市場面臨著較為嚴峻的市場形勢。一方面，去年四季度以來全國樓市下行的陰影猶在，另一方面，東莞宏觀經濟形勢不容樂觀，大戶型需求受到的沖擊較大。面對著嚴峻的市場形勢，東莞開發(fā)商選擇主動出擊，降價促銷。從前8個月大戶型洋房項目的成交情況來看，銷售排行前40 名的項目當中，降價的項目達到了26個，占比65%。而前 20 名當中，降價項目更是達到了

24、16 個，顯示出降價幅度越大，就越容易出貨的特點。此外，一些新上市的項目也是低價跑量。降級促銷的方式促成了不少大戶型項目的熱銷，如中信森林湖、中信凱旋公館、卓越蔚藍城邦等項目，均取得了不俗的銷售業(yè)績。最后，東莞公積金新政的實施，也是促成東莞大戶型產品熱銷的一個重要原因。從 8 月起，東莞公積金貸款“認房又認貸” ：無論之前是否申請過公積金貸款買房，只要是家庭的第二套住房，均按“二套房”認定，首付比例最低 5 成。而擁有第三套（及以上）住房的，則不能再申請住房公積金貸款。公積金新政的實施，致使不少改善型需求趕搭政策末班車提前入市，促成了 6-7 月份期間東莞大戶型洋房需求迎來了一波釋放的小高峰。

25、1日附：近兩年前8 月東莞大戶型洋房成交項目排名比較：2012 年前 8 月排行：2011 年前 8 月排行：三、四季度東莞大戶型洋房市場展望隨著預調微調力度的加大，宏觀經濟有望筑底并回升，本土大戶型需求將逐漸回升。近日，國務院總理溫家寶表示，將堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大預調微調的力度。同時，國務院討論通過關于促進外貿穩(wěn)定增長的若干意見，將出臺八大舉措促外貿穩(wěn)定增長。從東莞經濟來看，近日，東莞市舉行“三重”項目簽約儀式暨建設工作推進會，一次簽約 72 個項目，投資總額達 1025 億元。隨著經濟政策預調微調力度的加大，宏觀經濟有望筑底并逐漸回升。而隨著經濟形勢的好轉，此前被壓

26、抑的大戶型需求尤其是本土大戶型需求有望逐漸得到釋放。前 8 個月，東莞一些主打本地客戶的區(qū)域如虎門、東城、厚街、石龍、莞城等大戶型洋房成交情況并不理想。在經濟形勢趨于好轉的背景下，這些區(qū)域大戶型需求將逐漸回升，從而成為四季度東莞大戶型市場的一支生力軍。深圳客的持續(xù)入市，將有效的拉動東莞大戶型洋房需求。前 8 個月，受宏觀經濟不景氣的影響，東莞本土大戶型需求下降較為嚴重。而得益于深圳客的持續(xù)入市，東莞大戶型洋房總體成交并沒有受到太大的沖擊。展望四季度，預計深圳客將持續(xù)進駐，繼續(xù)有效的拉動東莞大戶型洋房需求。深圳客青睞東莞的大戶型洋房，有著各方面的原因。首先，從市場大環(huán)境來看，2011 年在限購等政策的影響下，深圳樓市降價，深圳客到東莞買房的人數減少。而2012 年以來，市場趨勢回暖，深圳樓價出現回升，東莞價格洼地優(yōu)勢顯現，越來越多的深圳客開始回流東莞。另外，隨著深圳關內外一體化，城市生活中心向北、向東，形成一個個“副中心”，而房價的漲升亦隨之從關內轉移到關外，使得部分原關外客群，在鄰近外圍的深圳鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)居住。其次，深圳繼續(xù)限購，東莞不限購，吸引了大量深圳客入莞投資；而近些年莞深聯(lián)動成功，贏得了東莞開發(fā)商的口碑，不少做得比較專業(yè)的深圳中介機構將會