房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 1 投資估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土 地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理 費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開(kāi)發(fā) 期稅費(fèi)等，各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因 素多、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè) 項(xiàng)目類(lèi)型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大 的差異。 11 土地費(fèi)用估算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā) 生的費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的 費(fèi)用各不相同。 主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆 遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資 入股土地的投資折價(jià)。 （1）土地征用拆遷費(fèi) 土地征

2、用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城 鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。 農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青 苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新 菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、 拆遷費(fèi)、其它費(fèi)用。 城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu) 筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)， 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償 費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。 （2）土地出讓地價(jià)款 以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出 讓地價(jià)款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成； 以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出 讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)構(gòu)成，獲

3、得此類(lèi)土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，需要 進(jìn)行房屋拆遷和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn) 土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、 地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多 方面因素決定。 許多城市對(duì)土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗 地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ) 上加以適當(dāng)調(diào)整確定。 （3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方 支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土 地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以 轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附 著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 （4）土地租用費(fèi) 土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方 支付的費(fèi)用。 以租用方式取得土地使用權(quán)可以

4、減少項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中 較為少見(jiàn)。 （5）土地投資折價(jià) 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng) 目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。 在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付 土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土 地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。 12 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及 “三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi) 用支出一般可百分比估算。一般情況下， 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，可行 性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1一3，水文、 地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié) 合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概

5、算的 05左右。 “三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地 上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平 整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用 的估算，可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì) 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 13 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施 建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 （1）建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建 筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、 設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照 明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電 梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單 項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。 （2）公共配套

6、設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居 民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公 共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。 主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒 園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指 標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目 紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè) 費(fèi)用。 主要包括：自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、 熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、 室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與 市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。 一般按實(shí)際工程量估算。 在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi) 用的估算，可以采用單元估算法、單位指 標(biāo)估算法、工程

7、量近似匡算法、概算指標(biāo) 估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似 工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。 具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得 性和費(fèi)用支出的情況而定。比較常用的方 法有以下幾種： 1）單元估算法。單元估算法是指以基本建 設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或 單項(xiàng)工程總投資的估算方法。 如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算 一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投 資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。 2）單位指標(biāo)估算法。單位指標(biāo)估算法是指以單位 工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算 方法。一般來(lái)說(shuō)，土建工程、給排水工程、照明 工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算，采暖工程按耗熱 量（千卡/小時(shí)）指標(biāo)計(jì)算，變

8、配電安裝按設(shè)備容 量（千伏安）指標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷 量（千卡/小時(shí)）指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小 時(shí)產(chǎn)生蒸汽量（立方米/小時(shí)）指標(biāo)計(jì)算，各類(lèi)圍 墻、室外管線工程按長(zhǎng)度（米）指標(biāo)計(jì)算，室外 道路按道路面積（平方米）指標(biāo)計(jì)算等。 3）工程量近似匡算法。工程量近似匡算法 采用與工程概預(yù)算類(lèi)似的方法，先近似匡 算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和 取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。 4）概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單 位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指 標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式 是： 直接費(fèi)每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指 標(biāo)建筑面積。 14 管理費(fèi) 管

9、理費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和 管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的 各種費(fèi)用。 主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、 差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育 經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、 訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù) 轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤消、開(kāi)辦費(fèi)攤 銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和 報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3一5估算。 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干個(gè)房地 產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分 攤。 15 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包 括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)

10、費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、 外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他 財(cái)務(wù)費(fèi)用。 利息的計(jì)算，可參照金融市場(chǎng)利率和資金 分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的 其他融資費(fèi)用，一般占利息的10左右。 16 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地 產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè) 銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅 費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消 耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi) 及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 1.7 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期所 負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府 或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi) 用。 主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)

11、節(jié)稅、市政支管 線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政 公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建 材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng) 地有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 18 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè) 費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合 同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi) 等雜項(xiàng)費(fèi)用。 這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率 估算。 19 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用 估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3一7 估算。 當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營(yíng)方式經(jīng) 營(yíng)時(shí)，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 運(yùn)

12、營(yíng)費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行 費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保 安費(fèi)用，維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn) 稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 2 資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的 實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、 季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。 編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款 特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以 及按工程進(jìn)度付款的具體情況。 3 收入估算與資金籌措 8431 收入估算 估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可 行的租售計(jì)劃（含

13、銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃）。 租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類(lèi)型、 時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款 方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī) 定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相配合。 （1）租售方案 租售物業(yè)的類(lèi)型與數(shù)量，要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可提供的物業(yè)類(lèi)型、數(shù)量來(lái)確定，并要考慮到租 售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。 對(duì)于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，此時(shí)必須 明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物 的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期（年、半年、 季度、月）擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。綜 合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用 功能劃分。 （2）租售價(jià)格 租售價(jià)格

14、應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上確 定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔 次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交 價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目 的租售價(jià)格。 也可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技 術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。 租售價(jià)格的確定要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀 環(huán)境對(duì)物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建 成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì) 擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。 （3）租售收入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于可租售面積的數(shù) 量乘以單位租售價(jià)格。 對(duì)于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后 暫時(shí)找不到租客的時(shí)間）和空置率（未

15、租出建筑 面積占總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收入的影 響。 租售收人估算，要計(jì)算出每期（年、半年、季度、 月）所能獲得的租售收人，并形成租售收入計(jì)劃。 （4）收款方式 收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易 的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期 付款的比例。 32 資金籌措 資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì) 劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相 應(yīng)的數(shù)量。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租 售收入及借貸資金三種渠道。 為了滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本 金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍 然不滿足資金需求時(shí)，可安排借貸資金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

16、在完成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目策劃、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估 算、 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措計(jì)劃編制等 基礎(chǔ)工作后，就可以通過(guò)編制財(cái)務(wù)報(bào)表、 計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況 進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 41 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào) 表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、 收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助 報(bào)表通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通 過(guò)基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能 力、清償能力及資金平衡分析。 411 基本報(bào)表 （1）現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi) 各期（年、半年或季度、月）的現(xiàn)金流人

17、和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng) 價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。 按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為： 1）全部投資現(xiàn)金流量表。 該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為 計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指 標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各 個(gè)投資方案（不論其資金來(lái)源及利息多少） 進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。 2）資本金現(xiàn)金流量表。 該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者 的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還 和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本 金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指 標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。 3）投資者各方現(xiàn)金流量表。 該

18、表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)， 用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投 入資本的盈利能力。 （2）資金來(lái)源與運(yùn)用表 該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的 資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措 方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。 （3）損益表 該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的 利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配 情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn) 率及資本金凈利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。 應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年 度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn) 彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可 以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的， 用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。

19、在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所得稅， 采用了按銷(xiāo)售收入一定比例預(yù)征的方式， 即不論項(xiàng)目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實(shí) 現(xiàn)了銷(xiāo)售收入，就按其一定比例征收所得 稅。 稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以 前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積 金和公益金，之后是可向投資者分配的利 潤(rùn)。 （4）資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和 所有者權(quán)益的情況。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú) 立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。 但當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)或投資一個(gè)新的房 地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表， 以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。 412

20、輔助報(bào)表 輔助報(bào)表包括項(xiàng)目總投資估算表、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 估算表、經(jīng)營(yíng)成本估算表、土地費(fèi)用估算表、前 期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表、建筑 安裝工程費(fèi)用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 表、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表、其他費(fèi)用估算表、銷(xiāo)售 收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營(yíng) 稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加 估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表和借款還本付息 估算表。 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě) 可行性研究報(bào)告作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行 性研究結(jié)果的體現(xiàn)，是申請(qǐng)立項(xiàng)、貸款以 及和有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同時(shí)的必備 資料。 每個(gè)可行性研究報(bào)告必須說(shuō)明評(píng)估什么、 為什么評(píng)估、得出什么結(jié)論和憑什么得出 這些結(jié)論

21、?？尚行匝芯繄?bào)告通常由開(kāi)發(fā)商 委托房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)來(lái)撰寫(xiě)。 51 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成 在正式寫(xiě)作前，先要籌劃一下可行性研究 報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，一份正式 的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目 錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。 （1）封面：要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱(chēng)、為誰(shuí)所作、 誰(shuí)作的評(píng)估以及可行性研究報(bào)告寫(xiě)作的時(shí)間。 （2）摘要：用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處 地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估 的結(jié)論。摘要的讀者對(duì)象是沒(méi)有時(shí)間看詳細(xì)報(bào)告 但又對(duì)項(xiàng)目的決策起決定性作用的人，所以摘要 的文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞 冗句，字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1 000字為宜。 （3

22、）目錄：如果可行性研究報(bào)告較長(zhǎng)，最 好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行 性研究報(bào)告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān) 系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其 所要閱讀的部分。 （4）正文：這是可行性研究報(bào)告的主 體，一般要按照邏輯的順序，從總體到 細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。 要注意的是，報(bào)告的正文也不要太繁瑣。 報(bào)告的厚度并非取得信譽(yù)的最好方法，重 要性的是盡可能簡(jiǎn)明地回答未來(lái)讀者所關(guān) 心的問(wèn)題。 對(duì)于一般的可行性研究報(bào)告，通常包括的 具體內(nèi)容有：項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投 資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和 附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建 設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算 及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

23、的預(yù)測(cè)和 選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié) 論與建議等12個(gè)方面。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告如用于向國(guó)家計(jì)劃管 理部門(mén)辦理立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境 分析、能源消耗及節(jié)能措施、項(xiàng)目公司組 織機(jī)構(gòu)等方面的內(nèi)容。 因此，報(bào)告的正文中應(yīng)包括哪些內(nèi)容，要 視評(píng)估的目的和未來(lái)讀者所關(guān)心的問(wèn)題來(lái) 具體確定，沒(méi)有固定不變的模式。 （5）附表：對(duì)于正文中不便于插入的較大 型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其 按順序編號(hào)后附于正文之后。 按照在評(píng)估報(bào)告中出現(xiàn)的順序，附表一般 包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的 基本報(bào)表和輔助報(bào)表、敏感性分析表。當(dāng) 然，有時(shí)在投資環(huán)境分析、市場(chǎng)研究、投 資估算等部分的表格也可以附

24、表的形式出 現(xiàn)在報(bào)告中。 （6）附圖：為了輔助文字說(shuō)明，使讀者很快建立 起空間的概念，通常要有一些附圖。 這些附圖一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃 用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、項(xiàng)目所在城 市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用 規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和 項(xiàng)目用地附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分布示意圖等。有時(shí)附 圖中還會(huì)包括評(píng)估報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如 直方圖、餅圖、曲線圖等。 當(dāng)然，有時(shí)報(bào)告還應(yīng)包括一些附件，如國(guó) 有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可 證、銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、審定設(shè)計(jì)方案 通知書(shū)、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、公司營(yíng)業(yè) 執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可

25、證等。 這些附件通常由開(kāi)發(fā)商或委托評(píng)估方準(zhǔn)備， 與評(píng)估報(bào)告一同送有關(guān)讀者。 52 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn) 按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將 寫(xiě)作要點(diǎn)介紹如下。 （1）項(xiàng)目總說(shuō)明。在項(xiàng)目總說(shuō)明中，應(yīng)著 重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng) 目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù) 及有關(guān)說(shuō)明等向讀者予以介紹。 （2）項(xiàng)目概況。在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重 點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處 的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需 市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件 的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。 （3）投資環(huán)境研究。主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社 會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使 用制度、當(dāng)?shù)卣?/p>

26、府的金融和稅收等方面的 政策、政府鼓勵(lì)投資的領(lǐng)域等。 （4）市場(chǎng)研究。按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)， 分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、 居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商 業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等 進(jìn)行分析研究。 市場(chǎng)研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場(chǎng) 信息資料，通過(guò)列舉市場(chǎng)交易實(shí)例，令讀 者信服你對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系、發(fā)展趨 勢(shì)等方面 的理解。 （5）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目。 這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處 的地理環(huán)境（鄰里關(guān) 系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪 些前期土地開(kāi)發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開(kāi)工 建設(shè)或籌備過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說(shuō) 明。競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)

27、目的介紹十分重要，它能幫助 開(kāi)發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項(xiàng) 目進(jìn)行市場(chǎng)定位。 （6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件。主要介紹開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過(guò)程中 市政建 設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建 設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過(guò)程中， 可行性研究報(bào)告撰寫(xiě)者最好能根據(jù)所掌握 的市場(chǎng)情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑 物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。 （7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排。 項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。 發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來(lái)工程質(zhì)量、工 期、成本等方面的差異，因此，這里有必 要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這 一部分中還應(yīng)就建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng) （主要建筑材料的需

28、要量）做出估計(jì)或估 算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。 （8）投資估算及資金籌措。 這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn) 行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資 分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。 項(xiàng)目總投資的估算，應(yīng)包括項(xiàng)目投資概況、 估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投 資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費(fèi)用、前期 工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和開(kāi)發(fā) 期稅費(fèi)。 投資分年度使用計(jì)劃實(shí)際是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中 有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開(kāi)發(fā)建設(shè) 投資和建設(shè)投資利息分別列出。 資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來(lái)源進(jìn)行 分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個(gè) 部分

29、。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來(lái)源中包括預(yù) 售（租）收入時(shí)，還要和后面的銷(xiāo)售（出租）收 入計(jì)劃配合考慮 （9）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定。 這一部分通常包括銷(xiāo)售收人測(cè)算、成本及 稅金和利潤(rùn)分配三個(gè)部分。 要測(cè)算銷(xiāo)售收入： 首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類(lèi) 的可銷(xiāo)售或出租面積的數(shù)量； 再依市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面 積的租金或售價(jià)水平； 然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排和開(kāi)發(fā)商的 市場(chǎng)銷(xiāo)售策略，確定項(xiàng)目分期的銷(xiāo)售或出 租面積及收款計(jì)劃； 最后匯總出分年度的銷(xiāo)售收入。 成本和稅金部分： 一是要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、流動(dòng)資金、銷(xiāo)售 費(fèi)用和投入運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行估算； 二是對(duì)項(xiàng)目需要交納的稅費(fèi)種類(lèi)及其征收方式和 時(shí)間、稅率等做出說(shuō)明，以便為后面的現(xiàn)金流分 析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 利潤(rùn)分配：主要反映項(xiàng)目的獲利能力和可分配利 潤(rùn)的數(shù)量，屬于項(xiàng)目盈利性分