物業(yè)管理辦法起草說明

1、池州市物業(yè)管理工作情況介紹1、 池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法起草背景及說明我市物業(yè)管理工作仍然面臨諸多問題， 主要表現(xiàn)在： 一是自原池州地區(qū)于 1998 年出臺的 池州地區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 后，一直沒有出臺池州市物業(yè)管理行業(yè)管理的綱領(lǐng)性文件， 僅僅依靠房管、物價等部門的各項單項政策，與物權(quán)法和國務(wù)院、安徽省新修訂的物業(yè)管理條例精神不相銜接。二是隨著主城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和小區(qū)面積的不斷擴(kuò)大， 對物業(yè)服務(wù)的投訴和糾紛逐年上升， 引起人大代表、 政協(xié)委員以及社會各界的高度關(guān)注。辦法制定前， 我們會同市政府法制辦、 貴池區(qū)政府多次赴兄弟城市考察學(xué)習(xí)經(jīng)驗， 結(jié)合我市實際， 充分征求有關(guān)部門的意見和建議，

2、 并對匯景社區(qū)、 秋江社區(qū)以及不同類型物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，起草了池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 ，經(jīng)市政府第 39 次常務(wù)會議審議通過。 這是撤地設(shè)市以來我市第一個系統(tǒng)性規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性指導(dǎo)文件，確立了多項重要原則和制度。配套 完善行業(yè)管理政策制度體系。 2011 年 6 月，會同貴池區(qū)政府及市直相關(guān)部門制定出臺了 池州市物業(yè)服務(wù)項目準(zhǔn)入與退出制度的實施意見 、 池州主城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費暫行辦法 、 池州市主城區(qū)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理暫行辦法 、 池州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核暫行辦法 、 關(guān)于建立實行社區(qū)物業(yè)管理“三位一體”機(jī)制的意見 、 池州市主城區(qū)商品房住宅小區(qū)配套設(shè)施維護(hù)管理暫行規(guī)定

3、等一系列配套細(xì)則和辦法，修訂發(fā)布了池州市主城區(qū)住宅物業(yè)分等定級服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) ，對物業(yè)準(zhǔn)入與退出、裝修裝潢管理、保潔管理、物業(yè)服務(wù)收費、車位管理等出臺了具體的政策措 施，構(gòu)筑系統(tǒng)科學(xué)的物業(yè)管理體系。2、 辦法確立的幾個重要制度和政策1 、 確立了 “條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則。實行政府主導(dǎo)、市場運作、重心下移、扁平管理， 落實屬地管理， 積極推動體制機(jī)制創(chuàng)新。緊密結(jié)合我市實際，積極探索物業(yè)管理新模式，重心下移，建立健全條塊結(jié)合、以塊為主、 納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制。 推動社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式。將主城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、物業(yè)管理招投標(biāo)

4、、物業(yè)服務(wù)日?？己恕⒕S修資金使用的審核審批等監(jiān)管權(quán)限下放到貴池區(qū)， 落實屬地管理。 市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)制定政策、 宏觀行業(yè)管理、行業(yè)培訓(xùn)、考核評優(yōu)以及配套用房的落實等等。目前， 貴池區(qū)已成立市政物業(yè)管理處，各街道、社區(qū)也相繼成立物業(yè)管理辦公室，市、區(qū)、街道、社區(qū)四級管理體制初步建立。明 確區(qū)、街道、社區(qū)在物業(yè)管理中的職能職責(zé)，強化街道、社區(qū)的一線作用（招投標(biāo)、市優(yōu)評比、日?？己说纫黄狈駴Q）2、四類小區(qū)分類管理。新建小區(qū)，提高規(guī)劃品位，高標(biāo)準(zhǔn)要求； 不規(guī)范小區(qū)， 通過考核、 管理， 逐步引導(dǎo)規(guī)范； 老舊小區(qū)、安置房小區(qū)， 由街道成立物業(yè)企業(yè)兜底管理， 收取基本的物業(yè)服務(wù)費，非贏利性質(zhì)，實行準(zhǔn)物業(yè)管理；

5、背街小巷實行政府保潔，由政府補貼。3、健全完善業(yè)主委員會制度。明確了籌備經(jīng)費，首次經(jīng)費由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，調(diào)動街道社區(qū)的積極性，配備辦公場所、辦公設(shè)施設(shè)備，在工作上給予支持。到期換屆的，市、區(qū)、街道按1:1:1 比例分?jǐn)?。在業(yè)委會成立，社居委成員盡可能兼任業(yè)主委員會主任。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌備、改選由街道、社區(qū)牽頭，并指導(dǎo)、監(jiān)督其運作。為保證選舉工作正常開展，首次業(yè)主大會選舉經(jīng)費由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，換屆、改選經(jīng)費由市、區(qū)、街道辦事處按照 1:1:1 的比例分?jǐn)偂? 、 確立了物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入退出與考核制度。 考核分三級考核，區(qū)住建委季度考核 （區(qū)物業(yè)管理處、 市容局、 街道社區(qū)共同參加） ，打分

6、、通報，街道社區(qū)負(fù)責(zé)日?？己恕Ｊ蟹慨a(chǎn)局進(jìn)行年度考核，專項檢查（比如非機(jī)動車庫使用情況、小區(qū)戶外廣告檢查） ，年度考核低于 90 分的，不得申報優(yōu)秀項目。 強化市場準(zhǔn)入、退出監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)小區(qū)管理真空時，由貴池區(qū)啟動應(yīng)急預(yù)案，組織市容、 環(huán)衛(wèi)等部門臨時介入， 負(fù)責(zé)衛(wèi)生保潔等基本服務(wù)，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序。特別提出實行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量履約保證合同制度。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)接管前，按小區(qū)建設(shè)規(guī)模的一定比例繳納履約保證金。 開發(fā)企業(yè)的前期開辦費統(tǒng)一監(jiān)管。2010年讀書節(jié)活動方案一、活動目的：書是人類的朋友，書是人類進(jìn)步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識面，通過開展“和書交朋友，遨游知識大海洋”系列讀書活動，激發(fā)學(xué)

7、生讀書的興趣，讓每一個學(xué)生都想讀書、愛讀書、會讀書，從小養(yǎng)成熱愛書籍，博覽群書的好習(xí)慣，并在讀書實踐活動中陶冶情操，獲取真知，樹立理想！二、活動目標(biāo)：1 、通過活動，建立起以學(xué)校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。2 、通過活動，在校園內(nèi)形成熱愛讀書的良好風(fēng)氣。3 、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好*習(xí)慣。4、通過活動，促進(jìn)學(xué)生知識更新、思維活躍、綜合實踐能力的提高。三、活動實施的計劃1 、 做好讀書登記簿(1)每個學(xué)生結(jié)合實際，準(zhǔn)備一本讀書登記簿，具體格式可讓學(xué)生根據(jù)自己喜好來設(shè)計、裝飾，使其生動活潑、各具特色，其中要有讀書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心得體會等欄目，高年級可適

8、當(dāng)作讀書筆記。(2)每個班級結(jié)合學(xué)生的計劃和班級實際情況，也制定出相應(yīng)的班級讀書目標(biāo)和讀書成長規(guī)劃書，其中要有措施、有保障、有效果、有考評，簡潔明了，易于操作。(3)中隊會組織一次“讀書交流會”展示同學(xué)們的讀書登記簿并做出相應(yīng)評價。2 、舉辦讀書展覽：各班級定期舉辦“讀書博覽會”，以“名人名言”、格言、諺語、經(jīng)典名句、“書海拾貝”、“我最喜歡的 、“好書推薦”等形式，向同學(xué)們介紹看過的新書、好書、及書中的部分內(nèi)容交流自己在讀書活動中的心得體會 ，在班級中形成良好的讀書氛圍。3 、出讀書小報：4 、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好 習(xí)慣。b比率分析法和比較分析法不能測算出各因素的影響程度。vc采

9、用約當(dāng)產(chǎn)量比例法，分配原材料費用與分配加工費用所用的完工率都是一致的。xc采用直接分配法分配輔助生產(chǎn)費用時，應(yīng)考慮各輔助生產(chǎn)車間之間相互提供產(chǎn)品或勞務(wù)的情況。錯c產(chǎn)品的實際生產(chǎn)成本包括廢品損失和停工損失。vc成本報表是對外報告的會計報表。xc成本分析的首要程序是發(fā)現(xiàn)問題、分析原因。xc成本會計的對象是指成本核算。xc成本計算的輔助方法一般應(yīng)與基本方法結(jié)合使用而不單獨使用。vc成本計算方法中的最基本的方法是分步法。xd當(dāng)車間生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，“廢品損失”、“停工損失”的借方余額，月末均直接記入該產(chǎn)品的產(chǎn)品成本 中。xd定額法是為了簡化成本計算而采用的一種成本計算方法。xf “廢品損失”賬戶月末沒有

10、余額。vf廢品損失是指在生產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)和入庫后發(fā)現(xiàn)的不可修復(fù)廢品的生產(chǎn)成本和可修復(fù)廢品的修復(fù)費用。xf分步法的一個重要特點是各步驟之間要進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。(v)g各月末在產(chǎn)品數(shù)量變化不大的產(chǎn)品，可不計算月末在產(chǎn)品成本。錯g工資費用就是成本項目。（x ）g歸集在基本生產(chǎn)車間的制造費用最后均應(yīng)分配計入產(chǎn)品成本中。對j計算計時工資費用，應(yīng)以考勤記錄中的工作時間記錄為依據(jù)。（v）j簡化的分批法就是不計算在產(chǎn)品成本的分批法。（x ）j 簡化分批法是不分批計算在產(chǎn)品成本的方法。對j加班加點工資既可能是直接計人費用，又可能是間接計人費用。vj 接生產(chǎn)工藝過程的特點，工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)可分為大量生產(chǎn)、成批生產(chǎn)和單件生

11、產(chǎn)三種， xk可修復(fù)廢品是指技術(shù)上可以修復(fù)使用的廢品。錯k可修復(fù)廢品是指經(jīng)過修理可以使用，而不管修復(fù)費用在經(jīng)濟(jì)上是否合算的廢品。xp品種法只適用于大量大批的單步驟生產(chǎn)的企業(yè)。xq企業(yè)的制造費用一定要通過“制造費用”科目核算。xq企業(yè)職工的醫(yī)藥費、醫(yī)務(wù)部門、職工浴室等部門職工的工資，均應(yīng)通過“應(yīng)付工資”科目核算。xs生產(chǎn)車間耗用的材料，全部計入“直接材料”成本項目。xs適應(yīng)生產(chǎn)特點和管理要求，采用適當(dāng)?shù)某杀居嬎惴椒ǎ浅杀竞怂愕幕A(chǔ)工作。（x）w完工產(chǎn)品費用等于月初在產(chǎn)品費用加本月生產(chǎn)費用減月末在產(chǎn)品費用。對y “預(yù)提費用”可能出現(xiàn)借方余額，其性質(zhì)屬于資產(chǎn)，實際上是待攤費用。對y 引起資產(chǎn)和負(fù)債同時減少的支出是費用性支出。 xy 以應(yīng)付票據(jù)去償付購買材料的費用，是成本性支出。 xy原材料分工序一次投入與原材料在每道工序陸續(xù)投入，其完工率的計算方法是完全一致的。xy運用連環(huán)替代法進(jìn)行分析，即使隨意改變各構(gòu)成因素的替換順序，各因素的影響結(jié)果加總后仍等于指標(biāo)的總差 異，因此更換各因索替換順序，不會影