上海市【工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范方案】

1、為了規(guī)范上海市工業(yè)園區(qū)（通用廠房、倉(cāng)儲(chǔ)）物業(yè)管理的發(fā)展，提高工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理 服務(wù)水平，保障客戶和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù) 國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例、國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和上海市有關(guān)規(guī)定，特制訂本規(guī)范。 本規(guī)范涵蓋了物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中安全管理與服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)、綠化管理與 服務(wù)、建筑物及設(shè)施/設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、客戶服務(wù)、突發(fā)事件處理等六方面內(nèi)容。 本規(guī)范可作為選擇或提供工業(yè)園區(qū)管理的參考依據(jù)，物業(yè)管理雙方當(dāng)事人可根據(jù)工業(yè)園 區(qū)的具體情況，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。 本規(guī)范由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì) 提出。 本規(guī)范主要起草單位：上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司 本

2、規(guī)范參加起草單位：上海外高橋物業(yè)管理有限公司、上海金加園物業(yè)管理有限公司 、 上海銳翔物業(yè)管理有限公司、上海新市北企業(yè)管理服務(wù)有限公司 本規(guī)范起草人：李秋、王慧萍、芮芳、張建平、張幼文、劉建亞、裴明、周超、陳潔、 王若冰、徐憲安、羅靜舟、李晨 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 1適用范圍 本規(guī)范規(guī)定了工業(yè)園區(qū)（通用廠房、倉(cāng)儲(chǔ)）（以下簡(jiǎn)稱園區(qū)）物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中安全 管理與服務(wù)，環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù)、綠化管理與服務(wù)、建筑物及設(shè)施/設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服 務(wù)、客戶服務(wù)、突發(fā)事件處理等內(nèi)容及要求。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng) 2規(guī)范性引用文件 下列文件對(duì)本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引

3、用文件，僅所注日期的版本適 用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文 件。 GB 50348 2004 安全防范工程技術(shù)規(guī)范 GB 4717 - -93 火災(zāi)報(bào)警控制器通用技術(shù)條件 GB 50116 98 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 16806 1997 消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備通用技術(shù)條件 GA 503 2004 建筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程 DB 31/T361-2006 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 DB 31/T429-2009 商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 DB 31/387 2007 鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn) GB2894 安全標(biāo)志 GB/T10001 公共信息標(biāo)志圖形

4、符號(hào) DB31/199 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB17051- 1997 二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范 特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定（國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局令第13號(hào)，自2000 年10月1日起施行） 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第279號(hào)，自2000年1月30 日起施行） 上海市社會(huì)公共安全技術(shù)防范管理辦法（上海市人民政府令第 93號(hào)，自2001年4 月1日起施行） 上海市建筑消防設(shè)施管理規(guī)定（上海市人民政府令第70號(hào)，自2007年5月5日 起施行） 上海市突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案（自 2006年1月起施行） 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第164號(hào)（2007） 上海市電梯安全監(jiān)察

5、辦法（上海市人民政府令第22號(hào)，自2004年8月1日起施 行） 3術(shù)語(yǔ)和定義 3.1通用廠房 即標(biāo)準(zhǔn)廠房，是由政府規(guī)劃批準(zhǔn)建造，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉(cāng)儲(chǔ)及其他配 套設(shè)施齊全，能滿足從事工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)試驗(yàn)需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建筑物群體。 3.2倉(cāng)儲(chǔ) 為堆放和儲(chǔ)運(yùn)產(chǎn)品、原料及貨物而建造的建筑物。 4基本要求 4.1資質(zhì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，應(yīng)符合建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 管理試行辦法的要求。 4.2服務(wù)機(jī)構(gòu)與人力資源配置 4.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)園區(qū)的具體情況及合同約定，設(shè)置相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)， 配備服務(wù)人員和服務(wù)設(shè)施。 422服務(wù)人員應(yīng)取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)資

6、格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員 應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。 4.2.3服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝，儀表儀容整潔端莊。在服務(wù)過程中用語(yǔ)文明，行為 規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)。 4.2.5服務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真做好工作記錄，做到字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 4.2.6服務(wù)人員應(yīng)掌握物業(yè)服務(wù)基本法律法規(guī)，熟悉園區(qū)的基本情況，能正確使用相關(guān) 專用設(shè)備。 4.3基本物業(yè)服務(wù) 4.3.1提供設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，確保公共設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。 4.3.3提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全防范服務(wù)。 4.3.4提供規(guī)范的環(huán)境保潔服務(wù)，為客戶提供整潔、衛(wèi)生、安全、美觀的環(huán)境。 4.3.5提供綠地養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保持區(qū)域

7、整體的景觀效果。 4.3.7根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況，對(duì)影響園區(qū)公共環(huán)境的各項(xiàng)環(huán)境因素 進(jìn)行識(shí)別和控制，制定環(huán)境管理措施。 4.3.8對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立突發(fā) 事件應(yīng)急處理預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告 客戶和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。 4.4財(cái)務(wù)管理 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬 目清晰。對(duì)于維修服務(wù)、延伸服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算。 4.5物業(yè)檔案管理 有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括： 物業(yè)承接驗(yàn)收資料； 園區(qū)及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)

8、資料； 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理資料； 客戶信息資料； 日常管理資料。 5安全管理與服務(wù) 5.1內(nèi)部運(yùn)作要求 5.1.1在遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，制定園區(qū)公共秩序維護(hù)方面的公眾制度及內(nèi)部管理規(guī)定， 包括園區(qū)公共秩序維護(hù)崗位設(shè)置、崗位規(guī)范及職責(zé)、運(yùn)作管理規(guī)程、設(shè)施設(shè)備使用管理規(guī)定等。 5.1.2保安人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，儀表儀容整潔端莊，熟悉園區(qū)及業(yè)戶的基本情況，值崗時(shí)用語(yǔ)規(guī)范，服 務(wù)主動(dòng)。 5.1.3書面形式記錄各項(xiàng)工作的開展情況，包括值班記錄和巡視記錄、交接班記錄、車輛進(jìn)出記錄、 人員進(jìn)岀記錄等。 5.1.4設(shè)置門崗、巡視及監(jiān)控崗位，并配置相應(yīng)的公共秩序維護(hù)人員；視實(shí)際需要和服務(wù)合同的約定 設(shè)置其他

9、崗位。 5.1.5配備專用物品、器材、設(shè)備，物資管理有序，可隨時(shí)使用。 5.2公共秩序維護(hù) 5.2.1人員進(jìn)岀 5.2.1.1園區(qū)主要岀入口應(yīng)安排秩序維護(hù)人員24小時(shí)值守。 5.2.1.2合理控制園區(qū)內(nèi)的人員進(jìn)岀，對(duì)訪客提供必要的指引服務(wù)，對(duì)施工、送貨、參觀等外來(lái)人員 應(yīng)實(shí)施必要的管理控制措施，對(duì)推銷、拾荒等閑雜人員應(yīng)勸阻其進(jìn)入園區(qū)。 521.3開放式園區(qū)應(yīng)設(shè)有技防設(shè)施，通過技防和人防相結(jié)合的措施，確保園區(qū)內(nèi)的有序和安全。 522物品進(jìn)岀 5.2.2.1對(duì)貨運(yùn)車輛的進(jìn)岀及以其他方式帶岀園區(qū)的大件物品，應(yīng)要求業(yè)戶配合提供相關(guān)的放行憑證； 5.2.2.2在事先獲得政府有關(guān)部門的許可并向本區(qū)域服務(wù)機(jī)

10、構(gòu)提供許可文件并做好各項(xiàng)安全防范措施 后，業(yè)戶因生產(chǎn)所需的易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)品可運(yùn)入園區(qū)。 5.2.2.3設(shè)有貨運(yùn)電梯的，應(yīng)阻止任何人員使用載客電梯運(yùn)送大件物品，貨運(yùn)電梯應(yīng)設(shè)專人駕駛操作。 5.2.3車輛進(jìn)出 5.2.3.1根據(jù)公共信息標(biāo)志圖形符號(hào)要求，設(shè)置各類交通和安全警示標(biāo)志，車庫(kù)/場(chǎng)內(nèi)配有相關(guān) 的照明設(shè)施、停車設(shè)施和滅火器材。 5.2.3.2車輛行駛、停放指引標(biāo)識(shí)、標(biāo)線明顯，保持設(shè)施和標(biāo)志的完好。 5.2.3.3設(shè)置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車和人行道岀入口，并可根據(jù)實(shí)際狀況安排是否設(shè)立機(jī)動(dòng)車輛獨(dú)立進(jìn)岀 通道和非機(jī)動(dòng)車停放區(qū)域；進(jìn)出通道處應(yīng)設(shè)置減速緩行裝置。 5.2.3.4對(duì)進(jìn)出園區(qū)的車輛進(jìn)行發(fā)

11、證、登記管理，維護(hù)交通秩序，引導(dǎo)車輛行駛、停放有序。 貨運(yùn)車輛裝、卸貨應(yīng)在指定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。 5.2.4監(jiān)控崗服務(wù) 5.2.4.1熟悉各類控制系統(tǒng)（包括但不僅限于下列系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào) 警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等安防系統(tǒng)）的操作方法并確保處于正 常運(yùn)行狀態(tài)。 5.2.4.2監(jiān)視、監(jiān)控及報(bào)警系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備應(yīng)24小時(shí)開通，保持監(jiān)控記錄完整，符合上海市社會(huì)公共 安全技術(shù)防范管理辦法的要求。 5.2.4.3監(jiān)控人員對(duì)監(jiān)控記錄應(yīng)嚴(yán)格保密，未經(jīng)上級(jí)允許，不得擅自泄露記錄內(nèi)容和資料。 525.1制定固定或非固定的巡視路線和巡視頻次，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位、車

12、棚、物品堆放點(diǎn)、死 角和隱蔽點(diǎn)等應(yīng)納入巡視范圍。 525.2通過巡視或監(jiān)控及其他各崗位共同監(jiān)視和維護(hù)園區(qū)內(nèi)的正常秩序，發(fā)現(xiàn)違約、違規(guī)、違章和 異?，F(xiàn)象應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告。 5.3園區(qū)治安防范 5.3.1正確區(qū)分、處理一般事件、突發(fā)事件和惡性事件，并予以及時(shí)、妥善處置。 5.3.2協(xié)助做好園區(qū)內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)行政主管部門報(bào)告。 5.3.3制定園區(qū)突發(fā)治安事件的突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，并在物業(yè)辦公室、監(jiān)控中心等處室內(nèi)懸掛， 每年應(yīng)組織不少于1次的突發(fā)治安事件應(yīng)急演習(xí)。 5.4消防安全 5.4.1消防器材 541.1應(yīng)按照上海市建筑消防設(shè)施管理規(guī)定并結(jié)合園區(qū)的火災(zāi)危險(xiǎn)性，針

13、對(duì)易燃易爆物品的特 點(diǎn)進(jìn)行合理的配置。 5.4.1.2對(duì)管理區(qū)域內(nèi)所有消防器材和消防系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，建立臺(tái)帳，統(tǒng)一管理。 5.4.1.3定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)、消防器材進(jìn)行巡視、檢查、測(cè)試、維保，凡失效、損壞的要及時(shí)維 修更換，確保其處于整潔和完好備用狀態(tài)。 5.4.2消防通道 5.4.2.1確保消防通道標(biāo)識(shí)規(guī)范、清晰、完好。 5.4.2.2確保消防通道通暢、安全。 5.4.3消防演練與培訓(xùn) 根據(jù)園區(qū)情況，制定消防實(shí)操培訓(xùn)和消防常識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃并實(shí)施，每年進(jìn)行不少于一次的消防實(shí)戰(zhàn)演練。 6環(huán)境衛(wèi)生管理與服務(wù) 6.1園區(qū)公共區(qū)域共用部位環(huán)境保潔服務(wù)基本要求 園區(qū)公共區(qū)域共用部位保潔要求應(yīng)符合商業(yè)物業(yè)管理

14、服務(wù)規(guī)范附錄 A.2、A.3的相關(guān)規(guī)定 6.2環(huán)境綠化管理 園區(qū)環(huán)境綠化要求應(yīng)符合辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范9.2的相關(guān)規(guī)定。 6.3景觀管理與服務(wù) 6.3.1水體景觀養(yǎng)護(hù)管理技術(shù)措施及要求 6.3.1.1硬底水景水體的養(yǎng)護(hù) 定期經(jīng)常清潔池內(nèi)水體，包括清除水中垃圾等雜物及更換干凈水，減少水中泥沙、污 物對(duì)設(shè)備的損害。 6.3.1.2軟底水景水體的養(yǎng)護(hù) 嚴(yán)格控制污染源流入水體從而污染水面，及時(shí)清除水中垃圾等雜物。 6.3.1.3園林水體景觀養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 駁岸應(yīng)安全穩(wěn)固，整齊美觀，完好無(wú)缺損，符合自然化； 設(shè)施有防護(hù)設(shè)施和安全警示循環(huán)、動(dòng)力及排灌設(shè)施完好無(wú)損，正常運(yùn)行；- 清潔無(wú)漂浮雜物硬底池壁無(wú)明顯污垢

15、。 6.3.1.4硬質(zhì)景觀小品管理與服務(wù) 定期檢查修復(fù)園林建筑、構(gòu)筑物，園椅、桌凳、標(biāo)識(shí)牌等破損結(jié)構(gòu)或裝飾；定期檢查 園林建筑及構(gòu)筑物、假山等結(jié)構(gòu)上存在的隱患，并及時(shí)加以解決； 園林建筑及構(gòu)筑物保持外觀整潔，構(gòu)件和各項(xiàng)設(shè)施完整無(wú)損；建筑室內(nèi)陳設(shè)清潔、完 好、合理；防止結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)施隱患。 6.4.1建立節(jié)能和廢棄物控制的制度，通過宣傳等形式向園區(qū)內(nèi)業(yè)戶和相關(guān)方傳達(dá)環(huán)境 管理意識(shí)，減少環(huán)境污染、提高能源、資源利用效率。 6.4.2對(duì)公共區(qū)域和業(yè)戶日常垃圾、廢棄物集中收集，交由具備專業(yè)資質(zhì)許可的處理單 位統(tǒng)一清運(yùn)、處理。 6.4.3監(jiān)督園區(qū)內(nèi)業(yè)戶按國(guó)家規(guī)定做好放射性廢棄物和化學(xué)危險(xiǎn)品的儲(chǔ)存、處置

16、，發(fā)現(xiàn) 違規(guī)處置行為時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管部門，并根據(jù)應(yīng)急預(yù)案組織好應(yīng)對(duì)工作。 7建筑物、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù) 7.1建筑物 7.1.1根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的要求，制定各類建筑物及設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)檔案和作業(yè)規(guī)范， 做好建筑物和設(shè)施設(shè)備的維保工作。 7.1.2定期巡查建筑物公共部位的安全狀況，配合有關(guān)部門進(jìn)行建筑物的安全檢 查。 7.1.3房屋樓板、道路、橋梁等負(fù)載不能超過設(shè)計(jì)限重。 7.2供配電系統(tǒng) 7.2.1制定供配電系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)作業(yè)規(guī)范和程序，保持園區(qū)變配電設(shè)備運(yùn)行正常。 7.2.2編制維保、檢查計(jì)劃對(duì)變配電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢修、維護(hù)和檢測(cè)。 7.2.3限電、停電應(yīng)經(jīng)有權(quán)限人員審批，并提前

17、向客戶發(fā)岀限電、停電通知并做好解釋工作。 7.2.4停電區(qū)域應(yīng)加強(qiáng)安全警戒，維持區(qū)域秩序，有必要時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。 7.2.5保持應(yīng)急供電系統(tǒng)設(shè)備完好，處于有效的待機(jī)狀態(tài)，確保隨時(shí)應(yīng)急啟用。 7.2.6合理申請(qǐng)調(diào)整契約負(fù)荷值，有效控制MD值。 7.2.7通過電容補(bǔ)償設(shè)備和其他手段，提高供電系統(tǒng)的功率因數(shù)。 7.3雷電防護(hù)系統(tǒng) 7.3.1做好雷電防護(hù)系統(tǒng)的日常維護(hù)，定期檢查，保持接地狀況良好。 7.3.2按規(guī)定對(duì)防雷裝置定期進(jìn)行檢測(cè)。 7.4給排水系統(tǒng) 7.4.1保持系統(tǒng)中各類泵、閥門、表計(jì)、控制柜、管路完好正常。 7.4.2管道色標(biāo)和水流指示清晰，閥門開、關(guān)狀態(tài)和水泵的使用、備用狀態(tài)掛牌明示。

18、7.4.3定期保養(yǎng)檢修系統(tǒng)中的各類設(shè)備。 7.4.4末端用戶的水壓及流量滿足使用要求。 7.4.5遇限水、停水情況，應(yīng)提前通知各用戶，并做好解釋。 7.4.6飲用水水箱每年進(jìn)行全面清洗、消毒，清洗完畢須有專業(yè)檢測(cè)部門岀具的水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告，水質(zhì) 符合地方飲用水標(biāo)準(zhǔn)；二次供水設(shè)施的管理應(yīng)符合國(guó)家二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范要求。 7.4.7雨季應(yīng)加強(qiáng)園區(qū)內(nèi)排水管井的檢查，確保建筑物和道路排水暢通。 7.4.8按照污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)掌握區(qū)內(nèi)企業(yè)的廢水處理和排放情況，督促其達(dá)標(biāo)排放。企業(yè)新增 項(xiàng)目的排放應(yīng)通過環(huán)保部門的環(huán)境評(píng)估并驗(yàn)收達(dá)標(biāo)。 7.5火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 7.5.1保持火災(zāi)報(bào)警控制器運(yùn)行正常，其火災(zāi)報(bào)警功能、

19、故障報(bào)警功能、自檢功能、顯示與計(jì)時(shí)功能 等，符合國(guó)家火災(zāi)報(bào)警控制器通用技術(shù)條件中的相關(guān)要求；其聯(lián)動(dòng)控制功能應(yīng)符合國(guó)家消防聯(lián) 動(dòng)控制設(shè)備通用技術(shù)條件中的相關(guān)要求。 7.5.2定期對(duì)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次檢測(cè)，確保系統(tǒng)完好正常。 7.5.3客戶二次裝修涉及變更原設(shè)計(jì)的探測(cè)區(qū)域，應(yīng)按中華人民共和國(guó)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 重新布置火災(zāi)探測(cè)器，按規(guī)定報(bào)消防部門審批。 7.6消防滅火系統(tǒng) 7.6.1保持消火栓、噴淋、泡沫、氣體等滅火系統(tǒng)設(shè)備完好正常，其功能應(yīng)達(dá)到國(guó)家公安部發(fā)布的 建 筑消防設(shè)施檢測(cè)技術(shù)規(guī)程中規(guī)定的要求。 762滅火系統(tǒng)設(shè)備每年應(yīng)進(jìn)行一次檢測(cè)和聯(lián)動(dòng)測(cè)試。 763水泵、閥門、

20、消火栓等機(jī)械部位應(yīng)定期保養(yǎng)和潤(rùn)滑，無(wú)跑、冒、滴、漏；外表應(yīng)定期油漆，泵 房，儲(chǔ)罐室應(yīng)保持清潔。 7.7電梯 7.7.1電梯的使用和日常維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)符合上海市電梯安全監(jiān)察辦法規(guī)定。 7.7.2貨梯應(yīng)配備專職司梯人員。 7.7.3電梯的維修保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)依法取得許可，從事電梯維修、日常維護(hù)保養(yǎng)的作業(yè)人員當(dāng)依法取得 相應(yīng)的許可證書。 7.7.4在用電梯應(yīng)每年經(jīng)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，取得安全使用許可證 。 7.7.5對(duì)電梯故障有應(yīng)急預(yù)案。 7.7.6保持電梯與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)可靠的聯(lián)動(dòng)功能。 7.7.7專項(xiàng)維修或改造后擬投入使用的電梯、發(fā)生設(shè)備事故后的電梯、以及停止使用一年以上再次使 用的電梯，進(jìn)行設(shè)備專項(xiàng)維

21、修。 7.8技術(shù)防范系統(tǒng) 7.8.1保持各類視頻攝像機(jī)、入侵探測(cè)器、對(duì)講機(jī)天線、巡更點(diǎn)、讀卡機(jī)等技防設(shè)備安裝牢固，工作 正常。 7.8.2保持監(jiān)視器圖像清晰，監(jiān)視控制設(shè)備工作正常；錄像資料按規(guī)定存檔。 7.8.3定期對(duì)技防系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，保持各類技防系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)符合國(guó) 家安全防范工程技術(shù)規(guī)范要求。 7.9暖通系統(tǒng) 7.9.1應(yīng)定期對(duì)制冷（熱）機(jī)組、冷媒水循環(huán)水泵、冷卻塔，膨脹水箱，等設(shè)備進(jìn)行巡檢，保養(yǎng)，發(fā) 現(xiàn)故障及時(shí)維修以保持系統(tǒng)完好正常地工作狀態(tài)。 7.9.2對(duì)中央空調(diào)的冷媒水系統(tǒng)應(yīng)定期做清洗和水質(zhì)保養(yǎng)，保持水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，定期清洗過 濾網(wǎng)。 7.9.3定期對(duì)

22、空調(diào)機(jī)的過濾網(wǎng)、表冷器、風(fēng)管、積水盤進(jìn)行清洗消毒，保持風(fēng)量風(fēng)壓正常，制冷效果 良好和空氣質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求。 7.9.4定期對(duì)空調(diào)機(jī)、排煙機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)、防火閥、排煙閥等設(shè)備檢查保養(yǎng)，確?；鹁l(fā)生時(shí)有聯(lián)動(dòng) 功能的風(fēng)機(jī)、閥門均能正確動(dòng)作。 7.9.5定期檢查分體空調(diào)室外機(jī)安裝支架的牢固性，避免發(fā)生墜落事故。 7.10鍋爐 7.10.1根據(jù)特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定，在用的鍋爐應(yīng)辦理登記，并持有有效的特種設(shè) 備使用登記證。 7.10.2鍋爐應(yīng)按規(guī)定每年進(jìn)行鍋爐和安全閥、壓力表檢驗(yàn)，熱水鍋爐應(yīng)每年進(jìn)行安全閥、壓力表檢 驗(yàn)，每二年進(jìn)行一次鍋爐外部檢驗(yàn)，檢驗(yàn)不合格的鍋爐不能運(yùn)行。 7.10.3鍋爐廢

23、氣排放應(yīng)符合鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)。 7.11停車管理系統(tǒng) 7.11.1定期檢查保養(yǎng)讀卡機(jī)、自動(dòng)道閘、車位鎖、電動(dòng)折疊門等設(shè)備，保持其外觀清潔，無(wú)銹蝕， 功能正常，靈敏可靠。 7.11.2車輛岀入的監(jiān)視設(shè)備圖像清晰，計(jì)費(fèi)系統(tǒng)準(zhǔn)確穩(wěn)定。 7.12公共照明 7.12.1定期巡檢道路及其他公共部位的照明設(shè)備，保持路燈、草坪燈、水下燈、泛光照明等燈具安 裝牢固，外表無(wú)銹蝕，工作正常。 7.12.2合理安排和調(diào)整各類燈光照明啟閉時(shí)間，節(jié)能降耗 7.13園區(qū)內(nèi)跨道路的構(gòu)架、管道 7.13.1管道直埋、架設(shè)沿線應(yīng)設(shè)立警示標(biāo)識(shí)，并要標(biāo)有限制高度等有關(guān)安全警示，標(biāo)識(shí)符合安全 標(biāo)志要求，保持清晰、準(zhǔn)確、醒目和安全

24、。 7.13.2發(fā)現(xiàn)管道或其附屬設(shè)施損壞或?qū)绗F(xiàn)違章、違規(guī)架設(shè)等現(xiàn)象，應(yīng)立即采取措施并及時(shí)上報(bào)。 8業(yè)戶服務(wù) 8.1公開告知 8.1.1依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，凡由物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供或負(fù)責(zé)的服務(wù)項(xiàng)目，包括其基本程序、聯(lián)絡(luò)方式、 響應(yīng)期限、服務(wù)承諾及標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)于業(yè)戶入住時(shí)以書面形式告知業(yè)戶。 8.1.2在物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所等處張貼明示物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)全年365天、全天24小時(shí)的服務(wù)受理電 話。 8.2接待服務(wù) 8.2.1服務(wù)人員應(yīng)禮貌、規(guī)范地接待、接聽業(yè)主的咨詢。 8.2.2向業(yè)戶提供其他多種聯(lián)系和接待途徑，包括但不限于信函、電子郵件、傳真等，并在規(guī)定的時(shí) 限內(nèi)做岀答復(fù)。 8.3溝通及投訴處理服務(wù) 8.3.

25、1根據(jù)工作需要，適時(shí)走訪業(yè)戶，與業(yè)戶保持溝通，了解和掌握業(yè)戶需求方面的信息。 8.3.2對(duì)業(yè)戶的投訴應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)，做好記錄，對(duì)于短期內(nèi)無(wú)法處理的問題，應(yīng)做好 解釋工作，必要時(shí)應(yīng)上報(bào)公司層面共同確定解決辦法。 8.3.3服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過三個(gè)工作日。 8.4業(yè)戶滿意度調(diào)查 定期發(fā)放業(yè)戶滿意度調(diào)查表，及時(shí)回收并加以分析，建立業(yè)戶滿意度資料檔案。 8.5遷入、遷岀服務(wù) 8.5.1服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定程序受理，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦理各項(xiàng)手續(xù)，并及時(shí)建檔、歸檔。 8.5.2遷入服務(wù)主要包括： 登記業(yè)戶信息資料、獲取相關(guān)有效證照復(fù)印件； 發(fā)放并簡(jiǎn)要介紹

26、管理規(guī)約公用事業(yè)開通接駁服務(wù)和業(yè)戶手冊(cè)等； 簽署相關(guān)文書、收取相關(guān)費(fèi)用； 辦理房屋及鑰匙交接； 8.5.3遷岀服務(wù)主要包括： 登記有效聯(lián)系方式； 結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用； 辦理房屋及鑰匙交接。 8.6維修資金管理服務(wù) 則可參 建筑物及其附屬設(shè)施維修資金管理服務(wù)應(yīng)遵照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，如無(wú)相關(guān)規(guī)定， 照有關(guān)規(guī)定，視需要建立園區(qū)維修資金管理制度，對(duì)園區(qū)維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，賬目清晰，運(yùn)作規(guī) 范。 8.7公用事業(yè)及通訊設(shè)施開通接駁服務(wù) 服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，配合相關(guān)單位在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理各項(xiàng)手續(xù)后開通。 8.8二次裝修服務(wù) 8.8.1服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，告知有關(guān)制度和規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦理各項(xiàng)手續(xù)，并 及時(shí)建檔、歸檔。 8.8.2二次裝修服務(wù)主要包括裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收四項(xiàng)基本內(nèi)容。 8.8.3服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)督促裝修業(yè)戶及時(shí)和消防、安檢和質(zhì)檢部門取得聯(lián)系并接受審驗(yàn)。 884發(fā)