物業(yè)管理文檔：招標(biāo)書主要包括四個(gè)方面

1、招標(biāo)書主要包括四個(gè)方面招標(biāo)書是反映招標(biāo)理念、招標(biāo)重點(diǎn)的權(quán)威性文件 , 政策性強(qiáng) , 要求文字準(zhǔn)確、內(nèi)容全面。目前較為規(guī)范的招 標(biāo)書主要包括四個(gè)方面：（一）目標(biāo)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況1工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積 率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺(tái)數(shù)與型號(hào)等。2主要設(shè)備設(shè)施介紹。包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機(jī)數(shù)據(jù)）、給排水 系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)等。3提供的目標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。（二）物業(yè)管理內(nèi)容1房

2、屋建筑本體、公共部分的維護(hù)、管理；2公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；3公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；4公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；5安全護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理；6公建配套設(shè)施（便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、區(qū)內(nèi)營業(yè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)場(chǎng)所）的運(yùn)營管理；:7樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；8交通、車輛行駛和停泊管理 ;9物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；10 社區(qū)文化的開展；11 法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項(xiàng)。（三）有關(guān)事項(xiàng)的說明 _1、物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)說明。包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：1)物業(yè)管理范圍。 指目標(biāo)物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè)。中標(biāo)企業(yè)根據(jù)政府制

3、定的當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理有關(guān)法規(guī)、條例及物業(yè)服務(wù)合同對(duì)上述區(qū)域及物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。區(qū)域內(nèi)如有后續(xù) 物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說明。2）管理期限與前期介入。應(yīng)明確中標(biāo)企業(yè)管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應(yīng)明確定標(biāo)后中標(biāo) 企業(yè)何時(shí)開始介入前期管理 ,項(xiàng)目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應(yīng)付的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)明確 , 物業(yè) 服務(wù)合同亦應(yīng)在中標(biāo)后一個(gè)固定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商完畢, 正式簽定。3）物業(yè)管理用房。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定, 說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。4）管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是招投標(biāo)關(guān)鍵項(xiàng)目。應(yīng)說明管理費(fèi)大致范圍或由投標(biāo)企業(yè)自行測(cè)算, 說明此

4、項(xiàng)內(nèi)容的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。最終簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中 , 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中的報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。5）公用水電費(fèi)。包括共用機(jī)電設(shè)備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等, 公共水電費(fèi)是否另行撥付或在物業(yè)管理費(fèi)收支預(yù)算中體現(xiàn) , 以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等 , 均應(yīng)明確說明。6）清潔衛(wèi)生和綠化服務(wù)。應(yīng)說明此項(xiàng)服務(wù)的范圍、要求, 特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排及費(fèi)用也應(yīng)列明。7）物業(yè)管理酬金。一般按每年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總收入的10%計(jì)提。8）機(jī)動(dòng)車輛管理。說明管轄區(qū)域機(jī)動(dòng)車輛出入口、停車場(chǎng)安排及停車收費(fèi)方面基本要求。9） 維修資金。 此項(xiàng)直接關(guān)系到物業(yè)管理預(yù)算和管理公司責(zé)任、義務(wù),要明確說明 ,

5、包括重大維修改造的資金 安排,設(shè)備設(shè)施維修安排、維修資金收支要點(diǎn)以及房屋、設(shè)備保修期內(nèi)的保修費(fèi)責(zé)任單位等。10）商業(yè)用房。說明位置、面積、房租標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)歸屬、裝修檔次等。11）開辦費(fèi)問題。說明物業(yè)管理前期費(fèi)用、開辦費(fèi)用的安排意見。12）員工宿舍及食堂。應(yīng)說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況。13）關(guān)于裝修管理要求。說明目標(biāo)物業(yè)裝修工程基本要求, 如防盜門、裝修材料等。 914）管理目標(biāo)及獎(jiǎng)懲辦法。 招標(biāo)方對(duì)管理目標(biāo)的要求要明確提出 , 如業(yè)主客戶滿意率以及幾年內(nèi)達(dá)到建設(shè)部 何等級(jí)別的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)等。可以要求中標(biāo)單位交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。如達(dá)不到管理目標(biāo), 可以少退或不退抵押金如達(dá)到目標(biāo) , 可以另行獎(jiǎng)勵(lì)

6、。風(fēng)險(xiǎn)抵押金在管理期結(jié)束時(shí)應(yīng)按同期銀行利率一并歸還本息。15）其它事項(xiàng)說明。如各類標(biāo)識(shí)、道閘、崗?fù)ぁ⒗占c中轉(zhuǎn)、大門、宣傳欄等一般應(yīng)由建設(shè)單位配齊。 中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中承諾的其它添置設(shè)施由投標(biāo)企業(yè)投資、落實(shí)。2、有關(guān)投標(biāo)事項(xiàng)的說明1）索取資料、報(bào)名及入圍。應(yīng)說明報(bào)名時(shí)間與攜帶資料目錄、入圍通知的時(shí)間等。2）投標(biāo)書的制作、密封及呈交。說明投標(biāo)書呈交時(shí)間、份數(shù)、打印紙規(guī)格, 還應(yīng)提供投標(biāo)企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目授權(quán)委托書。對(duì)未中標(biāo)企業(yè)標(biāo)書如何退還亦應(yīng)列明。3）現(xiàn)場(chǎng)察看、答疑會(huì)。一般應(yīng)安排一至兩次針對(duì)目標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)察看及答疑會(huì), 說明具體時(shí)間。4）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。說明開標(biāo)時(shí)間、評(píng)分辦法, 宣布定標(biāo)的時(shí)

7、間、中標(biāo)通知書送達(dá)時(shí)間以及物業(yè)服務(wù)合同簽定時(shí)間等。5）其它事項(xiàng)。應(yīng)明確要求投標(biāo)企業(yè)遵紀(jì)守法, 公平、公正地參與競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)違紀(jì)違法行為將予以處罰。應(yīng)公布投訴電話 , 接受社會(huì)各界監(jiān)督。（四）標(biāo)書、企業(yè)信譽(yù)、現(xiàn)場(chǎng)答辯項(xiàng)目1、標(biāo)書的項(xiàng)目及要求1）投標(biāo)人情況。價(jià)格定位、實(shí)施措施等2）目標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)總體策劃。應(yīng)包括服務(wù)理念、管理模式、管理目標(biāo)、3）組織結(jié)構(gòu)、職能分配、人員編制以及人員培訓(xùn)、管理。4）管理模式、工作計(jì)劃和物資裝備情況以入管理用房安排5）管理規(guī)章制度（只列目錄）和物業(yè)檔案資料的管理。6）各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施。?房屋及配套設(shè)施完好率?房屋零修、急修及時(shí)率?維修工程質(zhì)量合格率及回訪率?

8、綠化完好率 l?清潔、保潔率?停車場(chǎng)完好率?公共設(shè)施設(shè)備完好率?主要機(jī)電設(shè)備完好率?治安案件發(fā)生率?火災(zāi)發(fā)生率?有效投訴率與處理率?管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率?維修服務(wù)回訪率?業(yè)主滿意率?其它有關(guān)指標(biāo)7）經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、管理費(fèi)和管理酬金標(biāo)準(zhǔn)。8）日常物業(yè)管理。應(yīng)包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、專項(xiàng)維修資金使用以及 公共設(shè)施管理等。9）機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的管理。包括日常維修計(jì)劃、應(yīng)急搶修方案、節(jié)能降耗措施等。10）便民服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)以上十個(gè)項(xiàng)目要求逐一列舉 , 體現(xiàn)全面、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)水平2、企業(yè)信譽(yù)考評(píng)項(xiàng)目 主要由投標(biāo)人情況和已管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查兩個(gè)方面。投標(biāo)人情況包括管理

9、規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營狀況、管理 機(jī)制、 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、 財(cái)務(wù)狀況及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等； 服務(wù)質(zhì)量調(diào)查應(yīng)爭(zhēng)取靈活多樣方式 , 實(shí)事求事地掌握投標(biāo) 人物業(yè)管理真實(shí)水平。3、現(xiàn)場(chǎng)答辯考評(píng)項(xiàng)目一般要求投標(biāo)企業(yè)的公司代表、 擬選管理處主任參加答辯 , 分標(biāo)書陳述與答辯兩部分 ,陳述一般不超過 15 分 鐘, 答辯時(shí)間控制 15-25 分鐘之內(nèi)。4、總體評(píng)分說明標(biāo)書評(píng)分時(shí)去掉最高分和最低分 ,信譽(yù)分和答辯分一般直接取平均分。 三項(xiàng)內(nèi)容的權(quán)重可按 8:1:1 或 7:1.5: 1.5 。近期有些可招標(biāo)單位為了增大投標(biāo)企業(yè)實(shí)際管理水平的考評(píng)分量, 將權(quán)重調(diào)整為 7:2:1 或 6:2:2 。三、物業(yè)管理答辯、評(píng)標(biāo)會(huì)一般

10、程序在物業(yè)管理招投標(biāo)工作中 , 答辯、評(píng)標(biāo)會(huì)是整個(gè)活動(dòng)的重點(diǎn)和高潮 , 招投標(biāo)方傾情投入 , 社會(huì)媒體全面報(bào)道 , 公證處進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) , 行業(yè)代表廣泛參與。答辯、評(píng)標(biāo)會(huì)是搞好招投標(biāo)活動(dòng)的中心工作 , 要求議程安排全面、周 密。一般安排如下：（一）明確時(shí)間、地點(diǎn)。（二）參加人員： 目標(biāo)物業(yè)招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員； 評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員（評(píng)委取五人以上 , 其中物業(yè)管理方面的專家不得少于總數(shù)的三分之二） 當(dāng)?shù)毓C處人員（如需要）；招標(biāo)辦公室工作人員； 投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)代表； 參加評(píng)標(biāo)會(huì)的嘉賓； 列席會(huì)議的其他物業(yè)公司代表、記者（三）程序 1、明確各投標(biāo)企業(yè)和招標(biāo)辦公室人員到場(chǎng)時(shí)間, 通過抽簽確定答辯順序；

11、2、明確招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)成員及評(píng)委到場(chǎng)時(shí)間；_3、宣布答辯、評(píng)標(biāo)會(huì)開始。招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員作為 會(huì)議主持人 , 介紹與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、各評(píng)委和投標(biāo)單位；4、與會(huì)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)致辭；5、投標(biāo)單位退場(chǎng)；6、安排一定時(shí)間 , 請(qǐng)?jiān)u委根據(jù)投標(biāo)人情況介紹、招標(biāo)辦工作人員進(jìn)行的現(xiàn)場(chǎng)情況考察、住戶意見征詢表等 資料, 評(píng)出企業(yè)信譽(yù)分 , 并現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分?jǐn)?shù)；7、安排時(shí)間 ,請(qǐng)?jiān)u委將標(biāo)書分評(píng)出 , 現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)。一般應(yīng)在答辯、評(píng)標(biāo)會(huì)前一天由評(píng)委集中審閱標(biāo)書 ,掌握各 投標(biāo)企業(yè)情況；8、在預(yù)定時(shí)間 ,各投標(biāo)企業(yè)代表按順序入場(chǎng)答辯。首先作簡(jiǎn)要介紹和標(biāo)書陳述（一般1525分鐘） , 再接受評(píng)委提問。 應(yīng)安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨(dú)立回答。 評(píng)委可即時(shí)亮分或答辯結(jié)