房地產公司稅收籌劃案例

1、一、項目概況 某房地產項目主要有兩期工程項目。 第一期是商業(yè)一棟、 二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟， 第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟 和商業(yè)五棟 (購物中心) 的建筑面積分別為 10214 、6543 、10773 、5425 、69802 平方米， 商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604 、15349 、19578 平方米，三棟塔樓的可售面積為 52489 萬平方米，土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 3

2、2499.567 萬元，土地成本 19000 萬元。本項目中的塔樓對外銷售的市場價格為1.8 萬 /平方米。公司準備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進行對外銷售， 可售面積預計 30599 平方米，對外出租商業(yè)五棟(購物中心) ，三棟塔樓一致對外進行銷售。根據(jù)市場預測，本 項目中商業(yè)店鋪的市場銷售價 (均價)為2.15萬/平方米，租賃價格為每月 150 元/平方米。 商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補償費 755.5 萬元，前期工程費 506.4 萬元，基礎設施費 1464.94 萬元，公共配套設施費 96.27 萬元，建筑安裝成本 12,530.12 萬元，土地成本 1

3、5000 萬元。二、 稅收籌劃 方案的涉稅分析 (一)商業(yè)店鋪的 稅收籌劃 方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析 銷售店鋪總收入：30599X 2.15=65787.85(萬)( 1 )店鋪收入的營業(yè)稅：65787.85 X 5%=3289.393(萬)( 2)店鋪收入的城市維護建設稅及其附加：3289.393X (7%+3%)=328.9393 ( 萬( 3)印花稅的計算 銷售店鋪應按 “產權轉移書據(jù) ”稅目繳納印花稅： 65787.85X 0.05%=32.894 (萬元)( 4 )店鋪收入的土地增值稅計算： 店鋪總收入：30599X2.15=65787.85(萬) 稅

4、法規(guī)定的扣除項目： 設開發(fā)間接費等費用為 W ，店鋪的開發(fā)費用為 Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費 755.5 萬元 +前期工程費 506.4 萬元+基礎設施費 1464.94 萬元+ 公共配套設施費 96.27 萬元 +建筑安裝成本12,530.12 萬元 +開發(fā)間接費等費用 W=(15353.23+W )萬元。加計扣除成本為( 15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬元?？鄢~為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( 6070.646+0.2W)=(40042.208+1.2W+Y) (萬元)(由于

5、印花稅 32.894 萬元已經計入了 “管理費用 ”，在計算土 地增值稅時，不需要進行扣除) 增值額：65787.85-( 增值率：(25745.642-1.2W-Y) - (40042.208+1.2W+Y) =N(假設為 N )。由于25745.642十40042.208=64.3% ，在 W和Y不知道的情況下，則N的增值率的最大值為 64.3% (即當 W 和 Y 都為零時)，當 W 和 Y 都不為零時，增值率有可能是 50% 以 下， 50% 到 100% 之間，因此，所對應的稅率有可能30% 、40% (所對應的速算扣除系數(shù)為 5% )。 應交增值稅如果增值稅率為30%時，則土地增值

6、稅為：25745.642-1.2W-Y) X 30%= (7723.693-0.36W-0.3Y )萬元。如果增值稅率為 40% 時，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y) X 40%-(40042.208+1.2W+Y)X=(8296.147-1 .08W-0.45Y )萬元。( 5)店鋪收入的企業(yè)所得稅： 當增值稅為(7723.693-0.36W-0.3Y)萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W )- (7723.693-0.36W-0.3Y ) X25%=31816.288- W-Y-( 7723.693-

7、0.36W-0.3Y) X=24092.595-0.64W-0.7Y X 當增值稅為(8296.147-1.08W-0.45Y)萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W )-(8296.147-1.08W-0.45Y ) X25%=31816.288-W-Y-(8296.147-1.08W-0.45Y ) X=23520.141+0.08W-0.55Y X(6)對店鋪進行對外銷售的企業(yè)稅收總負擔：( 1 )如果增值稅率為 30% ，土地增值稅為( 7723.693-0.36W-0.3Y )萬元時，企業(yè)的 總稅收負擔為：(2)

8、如果增值稅率為 40% ，土地增值稅為( 8296.147-1 .08W-0.45Y )萬元時，企業(yè)的總稅收負擔為：2、方案二：對商業(yè)店鋪實行售后返租，銷售價格為30599X2.15=65787.85 萬元，約定商鋪按優(yōu)惠價 65787.85N 萬元(即總價 65787.85 萬元的 N 折銷售)出售，在未 來 H 年內，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同 一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產時，對未來H 年內轉租房產能收取多少收益并不確定,并假設當年公司將商鋪轉租取得租金5507.82 萬元(30599 X150X12-(1) 營業(yè)稅

9、營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定， 納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣 額在同一張發(fā)票上注明的， 以折扣后的價款為營業(yè)額。 如果將折扣額另開發(fā)票的， 不論其在 財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè) 額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產收取的全部價款的價外費用。顯然， 公司無償取得的出租收益應作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。 對此， 各地稅務機關也分別 出臺了相關具體規(guī)定予以明確。 江蘇省地稅局 關于房地產開發(fā)公司銷售返租有關營業(yè)稅問 題的批復(蘇地稅函 2008135 號)規(guī)定，房地產開發(fā)公司銷售不動產，采取優(yōu)惠方式要 求購房者無償或低

10、價將不動產交給開發(fā)公司使用若干年。 這一經營方式名義上是開發(fā)公司讓 利給購房者，實質上是優(yōu)先取得了購房者的不動產的使用權，即其他經濟利益。因此， 對房地產開發(fā)公司以此方式銷售不動產的行為， 應按照營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十五條和 稅收征管法實施細則 第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。 浙江省地稅局 關于營業(yè)稅若干政 策業(yè)務問題的通知 (浙地稅函 200862 號)第八條規(guī)定，房地產開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等 形式將商品房銷售給購房者， 在簽訂購房合同的同時， 房地產開發(fā)公司 (或房地產開發(fā)公司 的關聯(lián)企業(yè)) 與購房者另行簽訂商品房委托管理合同， 約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定

11、時期的托管收益權和其他費用。 房地產開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠 額(或商品房售價低于同類商品房價格部分) 應并入商品房銷售價款， 一并按銷售不動產征 收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經濟 利益，應按 “服務業(yè) - 租賃業(yè) ”稅目征收營業(yè)稅。 因此，公司銷售店鋪應繳納營業(yè)稅 (65787.85N +65787.85-65787.85N) X5%(其中 65787.85-65787.85N 為折扣價，視同價外費用)=3289.393 (萬元)。代店鋪購買者返租商鋪應繳納營業(yè)稅65787.85 (1-N ) X5%=3289.393( 1-N )(萬元)，不能

12、在稅前扣除。公司還需就當年轉租商鋪取得的租金收入按“服務業(yè) -租賃業(yè) ”稅目繳納營業(yè)稅，即5507.82(30599 X150X12-10000) X5%=275.391 (萬元)。( 2)城市維護建設稅及附加( 3289.393+275.391)( 7%+3% ) =356.478( 萬元 )，代店鋪購買者代繳的城市維護建設稅及附加，3289.393(1-N ) X (7%+3% ) =328.94 (1-N )(萬元)不能在稅前扣除。( 3)印花稅公司不但銷售了開發(fā)產品， 還租賃了該開發(fā)產品后并轉租 (假如轉租合同每年簽訂一次) 應分別按 “產權轉移書據(jù) ”稅目繳納印花稅： 65787.8

13、5N 萬元 X0.05%=32.894N (萬元)，按“財 產租賃 ”稅目繳納印花稅： 65787.85 (1-N)X0.001+5507.82X 0.001=65.788(1-N) +5.508(萬元) =(71.296-65.788 N )萬。( 4)個人所得稅國家稅務總局 關于個人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人 所得稅問題的批復 (國稅函 2008576 號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂 協(xié)議規(guī)定， 房地產開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質是購買者個人以所

14、購商店交由房地產開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據(jù)個人所得 稅法的有關精神， 對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照 “財產租賃所得 ”項目征收個人所得稅，每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的 購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。 根據(jù)個人所得 稅法 第八條規(guī)定， 個人 所得稅以所得人為納稅義務人， 以支付所得的單位和個人為扣繳義務人， 所以公司在以優(yōu)惠 價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應繳納的個人所得稅： 65787.85(1-N) -(HX12)0.08 X20%X HX12=13157.57(1-N) -0.192 H (萬

15、元)。否則，稅務機關會根據(jù)稅收征管法第六十九條規(guī)定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對A 公司處應扣未扣、應收未收稅款 50% 以上 3 倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。( 5 )房產稅開發(fā)商再將商鋪轉租， 按房產稅相關規(guī)定， 開發(fā)商轉租房屋取得的租賃收入不再繳納房 產稅，但是，實際當中，購房者將購買的商鋪返租給公司，公司應每月應按租金收入(少支 出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定) 的 12%代替店鋪購買者繳納房產稅： 65787.85 (1-N ) -( HX12 ) X2%X HX 12=7894.542(1-N )(萬元)。這部分代替的稅也不能在企業(yè)所得稅前扣除。

16、( 6)土地增值稅本方案中，公司銷售店鋪計征營業(yè)稅的營業(yè)額為65787.85 萬元，所得稅計稅收入為65787.85N 萬元，在計算土地增值稅時應以哪一個作為納稅人轉移房產取得的收入呢？土地增值稅暫行條例 第五條規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的收入， 包括貨幣收入、 實物收入 和其他收入。 根據(jù)國稅函 2008875 號文件規(guī)定， 確認應稅收入實現(xiàn)的條件是 “收入的金額能 夠可靠地計量 ”。所以公司銷售商鋪時不確定的轉租收益不能作為其他收入計入上述第五條 的收入中，應以65787.85N萬元作為納稅人轉讓房地產取得的收入額。店鋪總收入：65787.85N 萬元 稅法規(guī)定的扣除項目： 設開發(fā)間接費等

17、費用為 W ，店鋪的開發(fā)費用為 Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費 755.5 萬元 +前期工程費 506.4 萬元 +基礎設施費 1464.94 萬元 + 公共配套設施費 96.27 萬元 +建筑安裝成本 12,530.12 萬元 +開發(fā)間接費等費用W=(15353.23+W )萬元。加計扣除成本為(15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬元?？鄢~為： 15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( 6070.646+0.2W ) =(40042.208+1.2W+Y) (萬元)(由于印花稅 32.894 萬元

18、已經計入了 “管理費用 ”，在計算土 地增值稅時，不需要進行扣除) 增值額：65787.85N -( 增值率：(65787.85N -40042.208-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y) =A (假設為 A)。由于折扣比率 N 肯定小于 100% ,假設 N=100% ,貝U ( 65787.85N-40042.208-1.2W-Y)-(40042.208+1.2W+Y)=( 25745.642-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y)= A,由于25745.642 +40042.208=64.3% ，在W和Y不知道的情況下，則A的增值率的最大值為 64

19、.3%(即當N為100% , W和Y都為零時)，當N小于100% , W和Y都不為零時，增值率有可能是 50%以下， 50%到 1 00%之間， ，因此，所對應的稅率有可能30%、40%(所對應的速算扣除系數(shù)為 5%)。 應交增值稅 如果增值稅率為 30% 時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X= (19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y )萬元。 如果增值稅率為 40% 時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X 40%- (40042.208+1.2W+Y)X=(26315.14 N -1

20、8018.993-1.08W-0.45Y )萬元。( 7)店鋪售后返租收入的企業(yè)所得稅：對于售后返租業(yè)務， 需分別作銷售不動產和租賃兩項業(yè)務處理， 分別計算相關成本、 費 用和損益。公司的租賃支出就是， 一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額， 按權責發(fā)生制原則， 公司每 年的租賃支出為 65787.85(1-N) +H (萬元)。從國家稅務總局對企業(yè)所得稅應稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務總局 關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 (國稅函 2008875 號)第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商 品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現(xiàn)：1 、商品銷售合同已經簽訂， 企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬

21、轉移給購貨方；2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有實施有 效控制；3、收入的金額能夠可靠地計量；4、已發(fā)生或將發(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 在本方案中，公司在銷售店鋪時，以后商鋪租賃能收取的租金收入是不確定的。因此，對于此不確定的租賃應稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應以折扣后的銷售金額 65787.85N 萬元作為所得稅應稅金額。轉租收入 5507.82 萬元應在滿足收入確定條件后，計入當年度應納稅所得額。則公司當年應納稅所得額為： (65787.85N +5507.82) 萬元， 開發(fā)產品成本、稅金及費用后，即可計算出應納企業(yè)所得稅額。當

22、增值稅為(19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y )萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85N+5507.82-3289.393-328.9393-(15353.23+W )- Y-15000- (19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y ) 25%=65787.85 N -28463.742- W-Y- ( 19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y) X=46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y X 當土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)萬元時，

23、店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85 N+5507.82 -3289.393-328.9393-18018.993-1.08W-0.45Y)X15353.23+W ) - Y-15000- (26315.14 N26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y) X=39472.71 N -10444.749+0.08W-0.55Y X(8)對店鋪進行售后返租的企業(yè)稅收總負擔：(1)如果土地增值稅率為 30% , 土地增值稅為(19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y)N +( 71.296-65.788 N )+萬元時，企業(yè)的總稅收負擔為：3289

24、.393+275.391+328.9393+27.5391+32.89419736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y+11512.787N-4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542(1-N) +13157.57 (1-N) -0.192 H+328.94 (1- N)+3289.393 (1-N )(注意：7894.542 (1-N ) +13157.57 (1-N ) -0.192 H+328.94 (1- N ) +3289.393 (1-N )為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費)。=3992.558-32.894 N +( 1973

25、6.355N-12012.662-0.36W-0.3Y)+11512.787 N-4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445(1-N)(2) 如果土地增值稅率為 40%，土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)71.296-65.788 N ) +(26315.14萬元時，企業(yè)的總稅收負擔為：3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N +N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y+7894.542(1-N)+1315

26、7.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1- N ) +3289.393(1-N )(注意：7894.542(1-N )+13157.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1-W) +3289.393(1-N )為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費) 。=3992.558-32.894 N +( 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N-2611.187+0.02W-0.138Y +24670.445(1-N)3、對店鋪對外銷售和進行售后返租的稅負比較分析 售后返租的營銷方式可以方便店鋪投資者進行投資

27、， 因為公司給予店鋪投資者的折扣優(yōu) 惠價， 在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。 在分析該兩種方案時， 是以店鋪對外銷售 價=售后返租行為的售價 +折扣優(yōu)惠價 =售后返租行為的售價 +售后幾年內的轉租收入為邏輯 基礎的。根據(jù)以上分析可知 ,公司銷售店鋪和對店鋪進行售后返租的有關稅收分析如下表所示 ,圖中單位為萬元如果兩種方案的總稅負相等時,分以下兩種情況進行討論( 1 ) 如果土地增值稅率為 30% 時，則，即6545.803N - 0.192H=4860.497轉租收入最小應滿足以下等式：5507.82(30599 X 150X12+10000) XH =30599X 2.15 ( 1-N

28、 ) =65787.85(1- N ) 由和得 H=3.07 ,因此，只要把折扣優(yōu)惠高于 74.3% ，返租期限在 3.07 年以上，選擇售后返租比直接銷 售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場價的 75% ，返租期限是 5 年的話，則，6545.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y比直接銷售店鋪可以節(jié)省總稅收( 17445.963-0.52W-0.475Y)-( 17398.068-0.52W-0.475Y) =47.895 (萬元)( 2)如果土地增值稅率為 40% 時，由于折扣優(yōu)惠 N V 100%, H 0 ,如

29、果假設 N=100%,則11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.802-0.192H-1.06W-0.588YV19512.802-1.06W-0.588Y V也就是說對店鋪進行售后返租的總稅負11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y 一定小于店鋪直接對外銷售的總稅負 (50688.408-1.06W-0.588Y )，即店鋪進行售后返租的總稅負比店鋪直接對外銷售的總稅負 最少可以節(jié)省， (50688.408-1.06W-0.588Y) -( 19512.802-1.06W-0.588Y) =31175.

30、606(萬元)。4、結論通過以上兩種方案的涉稅分析， 結論如下： 一般總體而言， 對店鋪進行售后返租比直接 銷售店鋪更省稅。 但如果市場的店鋪購買者不是投資者，而是購買店鋪來自己進行經營的話，則售后返租的營銷模式對他沒有吸引力， 只有專門投資于店鋪的投資者才會對售后返租的營 銷模式感興趣。 因此， 公司應該根據(jù)市場需求者的情況，推出店鋪的直接銷售和售后返租的兩種模式供需求者進行選擇。5、售后返租的籌劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務例如 ,某房地產項目的商業(yè)店鋪于2010 年 12 月完工，準備采取售后返租的形式銷售。開發(fā)商承諾，購房者買房后，自買房后 5 年內，把店鋪無償交給公司進行出租經

31、營，但給 予店鋪購買者一次性店鋪銷售收入 70% 的優(yōu)惠折扣價，也就是說，開發(fā)商每年付店鋪購買 者的租金為30599X 2.15 X30滄5=3947.271萬元，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。開 發(fā)商每年將商鋪轉租取得租金5507.82萬元(30599 X150X 12+10000)。由此項售后返租業(yè)務產生的稅費為：開發(fā)商每年就收到的租金需繳納營業(yè)稅為275.391 萬元，城建稅及教育費附加分別為 19.277 萬元及 8.261 萬元，房產稅為 660.938 萬元，印花稅為 5.507 萬元，合 計開發(fā)商收到的租金所產生的稅金為 (275.391+19.277+8.261+660.93

32、8+5.507) =969.381萬元。而開發(fā)商在優(yōu)惠折扣 70% 把店鋪賣給店鋪購買者時，代店鋪購買者代扣代繳了相應 的營業(yè)稅、房產稅、城建稅及教育費附加(或由購房者自行繳納)。從上面分析可看出，這種銷售形式存在著重復納稅的情況，即開發(fā)商和店鋪購買者在收到租金時，都要納稅。為解決該重復納稅問題， 開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪， 然后成立一家物業(yè)管理 公司。 各店鋪購買者在購房時， 由物業(yè)公司與店鋪購買者另外簽訂委托代理租房協(xié)議， 而不 是以開發(fā)商的名義與店鋪購買者簽訂租房合同。這樣處理，可將每年收取的5507.82 萬元租金分解為代收的租金 3947.271 萬元和代理手續(xù)費 1560.

33、549 萬元，按照代理業(yè)營業(yè)稅計 稅依據(jù)的相關規(guī)定， 物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費繳納營業(yè)稅及相關的城建稅和教育 費附加， 代收的租金不用納稅， 則物業(yè)公司僅需要 1560.549 萬元繳納相應的營業(yè)稅 78.027 萬元，城建稅及教育費附加 7.8027 萬元，合計由此產生的稅金為 85.829 萬元，比由開發(fā) 商與店鋪購買者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金 969.381-85.829=882.552 萬元。(二)商 業(yè)塔樓和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析1 、通過設立房屋銷售公司銷售塔樓以減輕稅負( 1)房地產開發(fā)公司直接自主經營銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析塔樓的銷售收入為 52489X 1.8

34、=94480.2 (萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅94480.2 X5%=4274.01(萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護建設稅及其附加4274.01 X ( 7%+3% ) =427.401 (萬元) 塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應按 “產權轉移書據(jù) ”稅目繳納印花稅： 94480.2X 0.05%=42.7401 (萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設塔樓的開發(fā)費用為 a 萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為 b 萬元。由于三棟塔樓的 可售面積為 52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬 元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套

35、設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000 萬元。塔樓的銷售收入： 52489X 1.8=94480.2 (萬元)稅法 規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元+前期工程費 1528.037 萬元+基礎設 施費 2468.498 萬元+公共配套設施費 162.21 萬元+建筑安裝成本 32499.567 萬元+間接開 發(fā)費用為 a 萬元 =(37624.612+a )萬元加計扣除成本：(37624.612+a+19000 )X20%= (11324.9224+0.2 a )萬元扣除額為： 4274.01+427.40

36、1+(37624.612+a )+ (11324.9224+0.2 a)+b+19000=(72650.945+1.2 a+ b) (萬元)(由于印花稅 42.7401 萬元已經計入了 “管理費用 ”，在計算 土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：94480.2- (增值率：(21829.255-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 a+ b)=c (假設為 c )由于21829.255 +72650.945=30% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為30% (即當a和b都為零時)，當a和b都不為零時，增值率只能是50%以下，因此，所對應的稅率只可能 30%。應交

37、增值稅(21829.255-1.2 a-b) X30%= (6548.776-0.36 a -0.3 b )萬元。 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000-( 6548.776-0.36 a -0.3b)X25%=33154.177- a- b-(6548.776-0.36 a -0.3 b ) X25%=26605.401-0.64 a-0.7 b 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為：4274.01+427.401+42.7401+(6548.776-0.36 a -0.3 b )( 2)房地產開發(fā)公司成立銷售公

38、司銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析設立房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以 52489X 1.6=83982.4 萬元的售價賣給銷售 公司，而后由銷售公司再以 52489X 1.8=94480.2 萬元的價格賣出。塔樓的銷售收入為 52489X 1.6=83982.4 (萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅83982.4X5%=4199.12 (萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護建設稅及其附加4199.12X(7%+3% )=419.912 (萬元) 塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應按 產權轉移書據(jù)”稅目繳納印花稅：83982.4 X0.05%=41.9912(萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設塔樓的開發(fā)費用

39、為 a 萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為 b 萬元。由于三棟塔樓的 可售面積為 52489 萬平方米， 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元，前期工程費 1528.037 萬 元，基礎設施費 2468.498 萬元，公共配套設施費 162.21 萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000 萬元。塔樓的銷售收入：52489X 1.6=83982.4 (萬元)稅法規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本： 土地征用及拆遷補償費 966.3 萬元+前期工程費 1528.037 萬元+基礎設 施費 2468.498 萬元+公共配套設施費 162.21 萬元+建筑安裝成本 32499.5

40、67 萬元+間接開 發(fā)費用為 a 萬元 =(37624.612+a )萬元加計扣除成本：(37624.612+a+19000) X20%= (11324.9224+0.2 a )萬元扣除額為： 4274.01+427.401+(37624.612+a ) + (11324.9224+0.2 a) +b+19000=(72650.945+1.2 a+ b) (萬元)(由于印花稅 42.7401 萬元已經計入了 “管理費用 ”，在計算 土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：83982.4- (增值率：(11331.455-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 a+ b )=c (假

41、 設為 c ) 由于11331.455 -72650.945=15.5% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為15.5%(即當 a 和 b 都為零時)，當 a 和 b 都不為零時，增值率只能是 50% 以下，因此，所對應的 稅率有可能 30% 。應交增值稅(11331.455-1.2 a-b) 30%= (3399.436-0.36 a -0.3 b )萬元。 塔樓的銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000-( 3399.436-0.36 a -0.3b) 25%=33154.177- a- b- (33

42、99.436-0.36 a -0.3 b ) 25%=29754.741-0.64 a-0.7 b 房產銷售公司的代理費收入的營業(yè)稅及城市維護建設稅和附加：52489(1.8-1.6) 5.5%=577.379 (萬元) 成立銷售公司銷售塔樓的企業(yè)稅收總負擔為：4274.01+427.401+42.7401+(3399.436-0.36 a -0.3 b )(3) 房地產開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的涉稅比較分析 房地產開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的有關稅負如下表所示：單位是萬元。從以上稅負表可以看出，(17944.277-0.52 a -0.475 b )

43、25%=26465.401-0.64 a-0.7 b25%= (6616.35-0.16 a -0.175 b )(萬元) 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為：4274.01+427.401+42.7401+(6488.776-0.36 a -0.3 b ) +6616.35-0.16 a-0.175 b = (17849.277-0.52 a -0.475 b )(萬元)。從以上分析可知，追加綠化投資與沒有追加綠化投資前，塔樓銷售的有關稅負對比分析表如下：單位是萬元稅種方秦屍有逍加媒化投費前追加綠化投5S2DC萬無后4274.014274.D1軸市維護建設稅廉砂加427.401427,401印花稅42.740