房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

1、一、項(xiàng)目概況 某房地產(chǎn)項(xiàng)目主要有兩期工程項(xiàng)目。 第一期是商業(yè)一棟、 二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟， 第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟 和商業(yè)五棟 (購(gòu)物中心) 的建筑面積分別為 10214 、6543 、10773 、5425 、69802 平方米， 商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604 、15349 、19578 平方米，三棟塔樓的可售面積為 52489 萬(wàn)平方米，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3 萬(wàn)元，前期工程費(fèi) 1528.037 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2468.498 萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi) 162.21 萬(wàn)元，建筑安裝成本 3

2、2499.567 萬(wàn)元，土地成本 19000 萬(wàn)元。本項(xiàng)目中的塔樓對(duì)外銷(xiāo)售的市場(chǎng)價(jià)格為1.8 萬(wàn) /平方米。公司準(zhǔn)備對(duì)商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進(jìn)行對(duì)外銷(xiāo)售， 可售面積預(yù)計(jì) 30599 平方米，對(duì)外出租商業(yè)五棟(購(gòu)物中心) ，三棟塔樓一致對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本 項(xiàng)目中商業(yè)店鋪的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià) (均價(jià))為2.15萬(wàn)/平方米，租賃價(jià)格為每月 150 元/平方米。 商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 755.5 萬(wàn)元，前期工程費(fèi) 506.4 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1464.94 萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi) 96.27 萬(wàn)元，建筑安裝成本 12,530.12 萬(wàn)元，土地成本 1

3、5000 萬(wàn)元。二、 稅收籌劃 方案的涉稅分析 (一)商業(yè)店鋪的 稅收籌劃 方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對(duì)外銷(xiāo)售的涉稅分析 銷(xiāo)售店鋪總收入：30599X 2.15=65787.85(萬(wàn))( 1 )店鋪收入的營(yíng)業(yè)稅：65787.85 X 5%=3289.393(萬(wàn))( 2)店鋪收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加：3289.393X (7%+3%)=328.9393 ( 萬(wàn)( 3)印花稅的計(jì)算 銷(xiāo)售店鋪應(yīng)按 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) ”稅目繳納印花稅： 65787.85X 0.05%=32.894 (萬(wàn)元)( 4 )店鋪收入的土地增值稅計(jì)算： 店鋪總收入：30599X2.15=65787.85(萬(wàn)) 稅

4、法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 設(shè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用為 W ，店鋪的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 Y。則店鋪的開(kāi)發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 755.5 萬(wàn)元 +前期工程費(fèi) 506.4 萬(wàn)元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1464.94 萬(wàn)元+ 公共配套設(shè)施費(fèi) 96.27 萬(wàn)元 +建筑安裝成本12,530.12 萬(wàn)元 +開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用 W=(15353.23+W )萬(wàn)元。加計(jì)扣除成本為( 15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬(wàn)元。扣除額為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( 6070.646+0.2W)=(40042.208+1.2W+Y) (萬(wàn)元)(由于

5、印花稅 32.894 萬(wàn)元已經(jīng)計(jì)入了 “管理費(fèi)用 ”，在計(jì)算土 地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除) 增值額：65787.85-( 增值率：(25745.642-1.2W-Y) - (40042.208+1.2W+Y) =N(假設(shè)為 N )。由于25745.642十40042.208=64.3% ，在 W和Y不知道的情況下，則N的增值率的最大值為 64.3% (即當(dāng) W 和 Y 都為零時(shí))，當(dāng) W 和 Y 都不為零時(shí)，增值率有可能是 50% 以 下， 50% 到 100% 之間，因此，所對(duì)應(yīng)的稅率有可能30% 、40% (所對(duì)應(yīng)的速算扣除系數(shù)為 5% )。 應(yīng)交增值稅如果增值稅率為30%時(shí)，則土地增值

6、稅為：25745.642-1.2W-Y) X 30%= (7723.693-0.36W-0.3Y )萬(wàn)元。如果增值稅率為 40% 時(shí)，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y) X 40%-(40042.208+1.2W+Y)X=(8296.147-1 .08W-0.45Y )萬(wàn)元。( 5)店鋪收入的企業(yè)所得稅： 當(dāng)增值稅為(7723.693-0.36W-0.3Y)萬(wàn)元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W )- (7723.693-0.36W-0.3Y ) X25%=31816.288- W-Y-( 7723.693-

7、0.36W-0.3Y) X=24092.595-0.64W-0.7Y X 當(dāng)增值稅為(8296.147-1.08W-0.45Y)萬(wàn)元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W )-(8296.147-1.08W-0.45Y ) X25%=31816.288-W-Y-(8296.147-1.08W-0.45Y ) X=23520.141+0.08W-0.55Y X(6)對(duì)店鋪進(jìn)行對(duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：( 1 )如果增值稅率為 30% ，土地增值稅為( 7723.693-0.36W-0.3Y )萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)的 總稅收負(fù)擔(dān)為：(2)

8、如果增值稅率為 40% ，土地增值稅為( 8296.147-1 .08W-0.45Y )萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：2、方案二：對(duì)商業(yè)店鋪實(shí)行售后返租，銷(xiāo)售價(jià)格為30599X2.15=65787.85 萬(wàn)元，約定商鋪按優(yōu)惠價(jià) 65787.85N 萬(wàn)元(即總價(jià) 65787.85 萬(wàn)元的 N 折銷(xiāo)售)出售，在未 來(lái) H 年內(nèi)，該商鋪歸開(kāi)發(fā)商出租，收益歸開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同 一張發(fā)票上注明，并開(kāi)具了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來(lái)H 年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定,并假設(shè)當(dāng)年公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82 萬(wàn)元(30599 X150X12-(1) 營(yíng)業(yè)稅

9、營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定， 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣 額在同一張發(fā)票上注明的， 以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額。 如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的， 不論其在 財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè) 額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。顯然， 公司無(wú)償取得的出租收益應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。 對(duì)此， 各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別 出臺(tái)了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。 江蘇省地稅局 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售返租有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn) 題的批復(fù)(蘇地稅函 2008135 號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要 求購(gòu)房者無(wú)償或低

10、價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開(kāi)發(fā)公司使用若干年。 這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開(kāi)發(fā)公司讓 利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以此方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為， 應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十五條和 稅收征管法實(shí)施細(xì)則 第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額。 浙江省地稅局 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政 策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知 (浙地稅函 200862 號(hào))第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等 形式將商品房銷(xiāo)售給購(gòu)房者， 在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 (或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 的關(guān)聯(lián)企業(yè)) 與購(gòu)房者另行簽訂商品房委托管理合同， 約定購(gòu)房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購(gòu)房者自愿放棄一定

11、時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠 額(或商品房售價(jià)低于同類(lèi)商品房?jī)r(jià)格部分) 應(yīng)并入商品房銷(xiāo)售價(jià)款， 一并按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征 收營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì) 利益，應(yīng)按 “服務(wù)業(yè) - 租賃業(yè) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 因此，公司銷(xiāo)售店鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅 (65787.85N +65787.85-65787.85N) X5%(其中 65787.85-65787.85N 為折扣價(jià)，視同價(jià)外費(fèi)用)=3289.393 (萬(wàn)元)。代店鋪購(gòu)買(mǎi)者返租商鋪應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅65787.85 (1-N ) X5%=3289.393( 1-N )(萬(wàn)元)，不能

12、在稅前扣除。公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè) -租賃業(yè) ”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即5507.82(30599 X150X12-10000) X5%=275.391 (萬(wàn)元)。( 2)城市維護(hù)建設(shè)稅及附加( 3289.393+275.391)( 7%+3% ) =356.478( 萬(wàn)元 )，代店鋪購(gòu)買(mǎi)者代繳的城市維護(hù)建設(shè)稅及附加，3289.393(1-N ) X (7%+3% ) =328.94 (1-N )(萬(wàn)元)不能在稅前扣除。( 3)印花稅公司不但銷(xiāo)售了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， 還租賃了該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租 (假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次) 應(yīng)分別按 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) ”稅目繳納印花稅： 65787.8

13、5N 萬(wàn)元 X0.05%=32.894N (萬(wàn)元)，按“財(cái) 產(chǎn)租賃 ”稅目繳納印花稅： 65787.85 (1-N)X0.001+5507.82X 0.001=65.788(1-N) +5.508(萬(wàn)元) =(71.296-65.788 N )萬(wàn)。( 4)個(gè)人所得稅國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人 所得稅問(wèn)題的批復(fù) (國(guó)稅函 2008576 號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)房者個(gè)人簽訂 協(xié)議規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開(kāi)發(fā)的商店給購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人，但購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買(mǎi)的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人以所

14、購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。根據(jù)個(gè)人所得 稅法的有關(guān)精神， 對(duì)上述情形的購(gòu)買(mǎi)者個(gè)人少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款，應(yīng)視同個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照 “財(cái)產(chǎn)租賃所得 ”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的 購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。 根據(jù)個(gè)人所得 稅法 第八條規(guī)定， 個(gè)人 所得稅以所得人為納稅義務(wù)人， 以支付所得的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人， 所以公司在以優(yōu)惠 價(jià)銷(xiāo)售給購(gòu)房者時(shí)，需代扣代繳購(gòu)房者應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅： 65787.85(1-N) -(HX12)0.08 X20%X HX12=13157.57(1-N) -0.192 H (萬(wàn)

15、元)。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)稅收征管法第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購(gòu)房者追繳稅款，對(duì)A 公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款 50% 以上 3 倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。( 5 )房產(chǎn)稅開(kāi)發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租， 按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定， 開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房 產(chǎn)稅，但是，實(shí)際當(dāng)中，購(gòu)房者將購(gòu)買(mǎi)的商鋪返租給公司，公司應(yīng)每月應(yīng)按租金收入(少支 出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定) 的 12%代替店鋪購(gòu)買(mǎi)者繳納房產(chǎn)稅： 65787.85 (1-N ) -( HX12 ) X2%X HX 12=7894.542(1-N )(萬(wàn)元)。這部分代替的稅也不能在企業(yè)所得稅前扣除。

16、( 6)土地增值稅本方案中，公司銷(xiāo)售店鋪計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為65787.85 萬(wàn)元，所得稅計(jì)稅收入為65787.85N 萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？土地增值稅暫行條例 第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入， 包括貨幣收入、 實(shí)物收入 和其他收入。 根據(jù)國(guó)稅函 2008875 號(hào)文件規(guī)定， 確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是 “收入的金額能 夠可靠地計(jì)量 ”。所以公司銷(xiāo)售商鋪時(shí)不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計(jì)入上述第五條 的收入中，應(yīng)以65787.85N萬(wàn)元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。店鋪總收入：65787.85N 萬(wàn)元 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 設(shè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等

17、費(fèi)用為 W ，店鋪的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 Y。則店鋪的開(kāi)發(fā)成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 755.5 萬(wàn)元 +前期工程費(fèi) 506.4 萬(wàn)元 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1464.94 萬(wàn)元 + 公共配套設(shè)施費(fèi) 96.27 萬(wàn)元 +建筑安裝成本 12,530.12 萬(wàn)元 +開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用W=(15353.23+W )萬(wàn)元。加計(jì)扣除成本為(15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬(wàn)元?？鄢~為： 15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( 6070.646+0.2W ) =(40042.208+1.2W+Y) (萬(wàn)元)(由于印花稅 32.894 萬(wàn)元

18、已經(jīng)計(jì)入了 “管理費(fèi)用 ”，在計(jì)算土 地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除) 增值額：65787.85N -( 增值率：(65787.85N -40042.208-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y) =A (假設(shè)為 A)。由于折扣比率 N 肯定小于 100% ,假設(shè) N=100% ,貝U ( 65787.85N-40042.208-1.2W-Y)-(40042.208+1.2W+Y)=( 25745.642-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y)= A,由于25745.642 +40042.208=64.3% ，在W和Y不知道的情況下，則A的增值率的最大值為 64

19、.3%(即當(dāng)N為100% , W和Y都為零時(shí))，當(dāng)N小于100% , W和Y都不為零時(shí)，增值率有可能是 50%以下， 50%到 1 00%之間， ，因此，所對(duì)應(yīng)的稅率有可能30%、40%(所對(duì)應(yīng)的速算扣除系數(shù)為 5%)。 應(yīng)交增值稅 如果增值稅率為 30% 時(shí)，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X= (19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y )萬(wàn)元。 如果增值稅率為 40% 時(shí)，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X 40%- (40042.208+1.2W+Y)X=(26315.14 N -1

20、8018.993-1.08W-0.45Y )萬(wàn)元。( 7)店鋪售后返租收入的企業(yè)所得稅：對(duì)于售后返租業(yè)務(wù)， 需分別作銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理， 分別計(jì)算相關(guān)成本、 費(fèi) 用和損益。公司的租賃支出就是， 一次性讓利給購(gòu)房者的折讓優(yōu)惠額， 按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則， 公司每 年的租賃支出為 65787.85(1-N) +H (萬(wàn)元)。從國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來(lái)分析，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知 (國(guó)稅函 2008875 號(hào))第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售商 品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1 、商品銷(xiāo)售合同已經(jīng)簽訂， 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬

21、轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；2、企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有實(shí)施有 效控制；3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷(xiāo)售方的成本能夠可靠地核算。 在本方案中，公司在銷(xiāo)售店鋪時(shí)，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。因此，對(duì)于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷(xiāo)售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷(xiāo)售金額 65787.85N 萬(wàn)元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入 5507.82 萬(wàn)元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為： (65787.85N +5507.82) 萬(wàn)元， 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費(fèi)用后，即可計(jì)算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。當(dāng)

22、增值稅為(19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y )萬(wàn)元時(shí)，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85N+5507.82-3289.393-328.9393-(15353.23+W )- Y-15000- (19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y ) 25%=65787.85 N -28463.742- W-Y- ( 19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y) X=46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y X 當(dāng)土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)萬(wàn)元時(shí)，

23、店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85 N+5507.82 -3289.393-328.9393-18018.993-1.08W-0.45Y)X15353.23+W ) - Y-15000- (26315.14 N26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y) X=39472.71 N -10444.749+0.08W-0.55Y X(8)對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：(1)如果土地增值稅率為 30% , 土地增值稅為(19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y)N +( 71.296-65.788 N )+萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：3289

24、.393+275.391+328.9393+27.5391+32.89419736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y+11512.787N-4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542(1-N) +13157.57 (1-N) -0.192 H+328.94 (1- N)+3289.393 (1-N )(注意：7894.542 (1-N ) +13157.57 (1-N ) -0.192 H+328.94 (1- N ) +3289.393 (1-N )為公司代店鋪購(gòu)買(mǎi)者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費(fèi))。=3992.558-32.894 N +( 1973

25、6.355N-12012.662-0.36W-0.3Y)+11512.787 N-4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445(1-N)(2) 如果土地增值稅率為 40%，土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)71.296-65.788 N ) +(26315.14萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N +N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y+7894.542(1-N)+1315

26、7.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1- N ) +3289.393(1-N )(注意：7894.542(1-N )+13157.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1-W) +3289.393(1-N )為公司代店鋪購(gòu)買(mǎi)者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費(fèi)) 。=3992.558-32.894 N +( 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N-2611.187+0.02W-0.138Y +24670.445(1-N)3、對(duì)店鋪對(duì)外銷(xiāo)售和進(jìn)行售后返租的稅負(fù)比較分析 售后返租的營(yíng)銷(xiāo)方式可以方便店鋪投資者進(jìn)行投資

27、， 因?yàn)楣窘o予店鋪投資者的折扣優(yōu) 惠價(jià)， 在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。 在分析該兩種方案時(shí)， 是以店鋪對(duì)外銷(xiāo)售 價(jià)=售后返租行為的售價(jià) +折扣優(yōu)惠價(jià) =售后返租行為的售價(jià) +售后幾年內(nèi)的轉(zhuǎn)租收入為邏輯 基礎(chǔ)的。根據(jù)以上分析可知 ,公司銷(xiāo)售店鋪和對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的有關(guān)稅收分析如下表所示 ,圖中單位為萬(wàn)元如果兩種方案的總稅負(fù)相等時(shí),分以下兩種情況進(jìn)行討論( 1 ) 如果土地增值稅率為 30% 時(shí)，則，即6545.803N - 0.192H=4860.497轉(zhuǎn)租收入最小應(yīng)滿足以下等式：5507.82(30599 X 150X12+10000) XH =30599X 2.15 ( 1-N

28、 ) =65787.85(1- N ) 由和得 H=3.07 ,因此，只要把折扣優(yōu)惠高于 74.3% ，返租期限在 3.07 年以上，選擇售后返租比直接銷(xiāo) 售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場(chǎng)價(jià)的 75% ，返租期限是 5 年的話，則，6545.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y比直接銷(xiāo)售店鋪可以節(jié)省總稅收( 17445.963-0.52W-0.475Y)-( 17398.068-0.52W-0.475Y) =47.895 (萬(wàn)元)( 2)如果土地增值稅率為 40% 時(shí)，由于折扣優(yōu)惠 N V 100%, H 0 ,如

29、果假設(shè) N=100%,則11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.802-0.192H-1.06W-0.588YV19512.802-1.06W-0.588Y V也就是說(shuō)對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y 一定小于店鋪直接對(duì)外銷(xiāo)售的總稅負(fù) (50688.408-1.06W-0.588Y )，即店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)比店鋪直接對(duì)外銷(xiāo)售的總稅負(fù) 最少可以節(jié)省， (50688.408-1.06W-0.588Y) -( 19512.802-1.06W-0.588Y) =31175.

30、606(萬(wàn)元)。4、結(jié)論通過(guò)以上兩種方案的涉稅分析， 結(jié)論如下： 一般總體而言， 對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租比直接 銷(xiāo)售店鋪更省稅。 但如果市場(chǎng)的店鋪購(gòu)買(mǎi)者不是投資者，而是購(gòu)買(mǎi)店鋪來(lái)自己進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的話，則售后返租的營(yíng)銷(xiāo)模式對(duì)他沒(méi)有吸引力， 只有專門(mén)投資于店鋪的投資者才會(huì)對(duì)售后返租的營(yíng) 銷(xiāo)模式感興趣。 因此， 公司應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求者的情況，推出店鋪的直接銷(xiāo)售和售后返租的兩種模式供需求者進(jìn)行選擇。5、售后返租的籌劃技巧：成立物業(yè)公司開(kāi)展售后返租業(yè)務(wù)例如 ,某房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)店鋪于2010 年 12 月完工，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商承諾，購(gòu)房者買(mǎi)房后，自買(mǎi)房后 5 年內(nèi)，把店鋪無(wú)償交給公司進(jìn)行出租經(jīng)

31、營(yíng)，但給 予店鋪購(gòu)買(mǎi)者一次性店鋪銷(xiāo)售收入 70% 的優(yōu)惠折扣價(jià)，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商每年付店鋪購(gòu)買(mǎi) 者的租金為30599X 2.15 X30滄5=3947.271萬(wàn)元，來(lái)抵店鋪購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)店鋪的購(gòu)買(mǎi)款。開(kāi) 發(fā)商每年將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82萬(wàn)元(30599 X150X 12+10000)。由此項(xiàng)售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅費(fèi)為：開(kāi)發(fā)商每年就收到的租金需繳納營(yíng)業(yè)稅為275.391 萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加分別為 19.277 萬(wàn)元及 8.261 萬(wàn)元，房產(chǎn)稅為 660.938 萬(wàn)元，印花稅為 5.507 萬(wàn)元，合 計(jì)開(kāi)發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為 (275.391+19.277+8.261+660.93

32、8+5.507) =969.381萬(wàn)元。而開(kāi)發(fā)商在優(yōu)惠折扣 70% 把店鋪賣(mài)給店鋪購(gòu)買(mǎi)者時(shí)，代店鋪購(gòu)買(mǎi)者代扣代繳了相應(yīng) 的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加(或由購(gòu)房者自行繳納)。從上面分析可看出，這種銷(xiāo)售形式存在著重復(fù)納稅的情況，即開(kāi)發(fā)商和店鋪購(gòu)買(mǎi)者在收到租金時(shí)，都要納稅。為解決該重復(fù)納稅問(wèn)題， 開(kāi)發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪， 然后成立一家物業(yè)管理 公司。 各店鋪購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)房時(shí)， 由物業(yè)公司與店鋪購(gòu)買(mǎi)者另外簽訂委托代理租房協(xié)議， 而不 是以開(kāi)發(fā)商的名義與店鋪購(gòu)買(mǎi)者簽訂租房合同。這樣處理，可將每年收取的5507.82 萬(wàn)元租金分解為代收的租金 3947.271 萬(wàn)元和代理手續(xù)費(fèi) 1560.

33、549 萬(wàn)元，按照代理業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì) 稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定， 物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育 費(fèi)附加， 代收的租金不用納稅， 則物業(yè)公司僅需要 1560.549 萬(wàn)元繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅 78.027 萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加 7.8027 萬(wàn)元，合計(jì)由此產(chǎn)生的稅金為 85.829 萬(wàn)元，比由開(kāi)發(fā) 商與店鋪購(gòu)買(mǎi)者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金 969.381-85.829=882.552 萬(wàn)元。(二)商 業(yè)塔樓和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析1 、通過(guò)設(shè)立房屋銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售塔樓以減輕稅負(fù)( 1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司直接自主經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的塔樓的涉稅分析塔樓的銷(xiāo)售收入為 52489X 1.8

34、=94480.2 (萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的營(yíng)業(yè)稅94480.2 X5%=4274.01(萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加4274.01 X ( 7%+3% ) =427.401 (萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的印花稅銷(xiāo)售塔樓應(yīng)按 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) ”稅目繳納印花稅： 94480.2X 0.05%=42.7401 (萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 a 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本中的間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 b 萬(wàn)元。由于三棟塔樓的 可售面積為 52489 萬(wàn)平方米， 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3 萬(wàn)元，前期工程費(fèi) 1528.037 萬(wàn) 元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2468.498 萬(wàn)元，公共配套

35、設(shè)施費(fèi) 162.21 萬(wàn)元，建筑安裝成本 32499.567 萬(wàn) 元，土地成本 19000 萬(wàn)元。塔樓的銷(xiāo)售收入： 52489X 1.8=94480.2 (萬(wàn)元)稅法 規(guī)定的扣除項(xiàng)目：塔樓開(kāi)發(fā)成本： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3 萬(wàn)元+前期工程費(fèi) 1528.037 萬(wàn)元+基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi) 2468.498 萬(wàn)元+公共配套設(shè)施費(fèi) 162.21 萬(wàn)元+建筑安裝成本 32499.567 萬(wàn)元+間接開(kāi) 發(fā)費(fèi)用為 a 萬(wàn)元 =(37624.612+a )萬(wàn)元加計(jì)扣除成本：(37624.612+a+19000 )X20%= (11324.9224+0.2 a )萬(wàn)元扣除額為： 4274.01+427.40

36、1+(37624.612+a )+ (11324.9224+0.2 a)+b+19000=(72650.945+1.2 a+ b) (萬(wàn)元)(由于印花稅 42.7401 萬(wàn)元已經(jīng)計(jì)入了 “管理費(fèi)用 ”，在計(jì)算 土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除)增值額：94480.2- (增值率：(21829.255-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 a+ b)=c (假設(shè)為 c )由于21829.255 +72650.945=30% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為30% (即當(dāng)a和b都為零時(shí))，當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下，因此，所對(duì)應(yīng)的稅率只可能 30%。應(yīng)交

37、增值稅(21829.255-1.2 a-b) X30%= (6548.776-0.36 a -0.3 b )萬(wàn)元。 塔樓銷(xiāo)售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000-( 6548.776-0.36 a -0.3b)X25%=33154.177- a- b-(6548.776-0.36 a -0.3 b ) X25%=26605.401-0.64 a-0.7 b 塔樓對(duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+(6548.776-0.36 a -0.3 b )( 2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立銷(xiāo)售公

38、司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的塔樓的涉稅分析設(shè)立房屋銷(xiāo)售公司，房屋開(kāi)發(fā)公司將住房以 52489X 1.6=83982.4 萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售 公司，而后由銷(xiāo)售公司再以 52489X 1.8=94480.2 萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。塔樓的銷(xiāo)售收入為 52489X 1.6=83982.4 (萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的營(yíng)業(yè)稅83982.4X5%=4199.12 (萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加4199.12X(7%+3% )=419.912 (萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的印花稅銷(xiāo)售塔樓應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目繳納印花稅：83982.4 X0.05%=41.9912(萬(wàn)元) 塔樓的銷(xiāo)售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開(kāi)發(fā)費(fèi)用

39、為 a 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本中的間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 b 萬(wàn)元。由于三棟塔樓的 可售面積為 52489 萬(wàn)平方米， 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3 萬(wàn)元，前期工程費(fèi) 1528.037 萬(wàn) 元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2468.498 萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi) 162.21 萬(wàn)元，建筑安裝成本 32499.567 萬(wàn) 元，土地成本 19000 萬(wàn)元。塔樓的銷(xiāo)售收入：52489X 1.6=83982.4 (萬(wàn)元)稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目：塔樓開(kāi)發(fā)成本： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 966.3 萬(wàn)元+前期工程費(fèi) 1528.037 萬(wàn)元+基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi) 2468.498 萬(wàn)元+公共配套設(shè)施費(fèi) 162.21 萬(wàn)元+建筑安裝成本 32499.5

40、67 萬(wàn)元+間接開(kāi) 發(fā)費(fèi)用為 a 萬(wàn)元 =(37624.612+a )萬(wàn)元加計(jì)扣除成本：(37624.612+a+19000) X20%= (11324.9224+0.2 a )萬(wàn)元扣除額為： 4274.01+427.401+(37624.612+a ) + (11324.9224+0.2 a) +b+19000=(72650.945+1.2 a+ b) (萬(wàn)元)(由于印花稅 42.7401 萬(wàn)元已經(jīng)計(jì)入了 “管理費(fèi)用 ”，在計(jì)算 土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除)增值額：83982.4- (增值率：(11331.455-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 a+ b )=c (假

41、 設(shè)為 c ) 由于11331.455 -72650.945=15.5% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為15.5%(即當(dāng) a 和 b 都為零時(shí))，當(dāng) a 和 b 都不為零時(shí)，增值率只能是 50% 以下，因此，所對(duì)應(yīng)的 稅率有可能 30% 。應(yīng)交增值稅(11331.455-1.2 a-b) 30%= (3399.436-0.36 a -0.3 b )萬(wàn)元。 塔樓的銷(xiāo)售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000-( 3399.436-0.36 a -0.3b) 25%=33154.177- a- b- (33

42、99.436-0.36 a -0.3 b ) 25%=29754.741-0.64 a-0.7 b 房產(chǎn)銷(xiāo)售公司的代理費(fèi)收入的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和附加：52489(1.8-1.6) 5.5%=577.379 (萬(wàn)元) 成立銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售塔樓的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+(3399.436-0.36 a -0.3 b )(3) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己銷(xiāo)售塔樓與成立銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)塔樓的涉稅比較分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己銷(xiāo)售塔樓與成立銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)塔樓的有關(guān)稅負(fù)如下表所示：?jiǎn)挝皇侨f(wàn)元。從以上稅負(fù)表可以看出，(17944.277-0.52 a -0.475 b )

43、25%=26465.401-0.64 a-0.7 b25%= (6616.35-0.16 a -0.175 b )(萬(wàn)元) 塔樓對(duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+(6488.776-0.36 a -0.3 b ) +6616.35-0.16 a-0.175 b = (17849.277-0.52 a -0.475 b )(萬(wàn)元)。從以上分析可知，追加綠化投資與沒(méi)有追加綠化投資前，塔樓銷(xiāo)售的有關(guān)稅負(fù)對(duì)比分析表如下：?jiǎn)挝皇侨f(wàn)元稅種方秦屍有逍加媒化投費(fèi)前追加綠化投5S2DC萬(wàn)無(wú)后4274.014274.D1軸市維護(hù)建設(shè)稅廉砂加427.401427,401印花稅42.740