(企業(yè)管理手冊(cè))設(shè)備管理手冊(cè)李翼

1、設(shè)備管理手冊(cè)目錄WI/SBOOOFan tasiaA/0 5/4編號(hào)標(biāo)題頁碼版號(hào)/狀態(tài)001設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)圖1A/0002工程維修主管職責(zé)1A/0003工程維修領(lǐng)班職責(zé)1A/0004維修技工職責(zé)1A/0005設(shè)備管理規(guī)程12A/0006設(shè)備保修期管理辦法1A/0007水電過戶審批制度2A/0008配電房管理制度1A/0009發(fā)電機(jī)房管理制度1A/0010水泵房管理制度1A/0011空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度1A/0012中控/消防中心管理制度1A/0013電氣維修規(guī)定1A/0014臨時(shí)用電管理規(guī)定1A/0015用水、供水管理規(guī)定1A/0016電梯管理規(guī)定1A/0017測(cè)量設(shè)備管理規(guī)定2A/O01

2、8供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)定1A/0019供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)定2A/0020供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定2A/0021給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)定1A/O022給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)定2A/O023給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定3A/0024二次供水管理規(guī)定2A/O025柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)疋1A/O026柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)定2A/O027柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)定2A/0028電梯運(yùn)行管理規(guī)定2A/O編號(hào)標(biāo)題頁碼版號(hào)/狀態(tài)029電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)定3A/O030電梯故障維修規(guī)定2A/O031電梯困人救援規(guī)定1A/O032中央空調(diào)操作規(guī)定1A/O033中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)定2A/O034中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)

3、定3A/0035消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定2A/O036弱電系統(tǒng)維修規(guī)定2A/O037現(xiàn)場(chǎng)安裝/維修規(guī)定5A/0038公共設(shè)備大的故障維修程序1A/O039設(shè)備更新、技術(shù)改造程序1A/O040風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)定1A/O041車庫收費(fèi)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定1A/0042庫房管理制度1A/0QR-001SB故障轉(zhuǎn)呈單1A/OQR-002SB外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表1A/OQR-003SB設(shè)備停用/封存/報(bào)廢申請(qǐng)表1A/OQR-004SB設(shè)備維修記錄1A/OQR-005SB操作票1A/OQR-006SB米購設(shè)備驗(yàn)收表1A/OQR-007SB低壓配電設(shè)備設(shè)施例保記錄表1A/OQR-007SB-1低壓配電設(shè)備設(shè)施一級(jí)保記錄表1

4、A/OQR-007SB-2低壓配電設(shè)備設(shè)施二級(jí)保記錄表1A/OQR-008SB測(cè)量設(shè)備限制使用記錄1A/OQR-009SB測(cè)量設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1A/OQR-010SB測(cè)量設(shè)備校準(zhǔn)動(dòng)態(tài)記錄1A/OQR-011SB配電房運(yùn)行記錄1A/OQR-012SB給排水設(shè)備設(shè)施例保記錄表2A/OQR-012SB-1給排水設(shè)備設(shè)施一級(jí)保記錄表3A/OQR-012SB-2給排水設(shè)備設(shè)施二級(jí)保記錄表3A/OQR-013SB中央空調(diào)維修例保記錄表2A/OQR-013SB- 1中央空調(diào)維修一級(jí)保養(yǎng)記錄表3A/O編號(hào)標(biāo)題頁碼版號(hào)/狀態(tài)QR-013SB- 2中央空調(diào)維修二級(jí)保養(yǎng)記錄表3A/OQR-014SB水泵房巡查記錄1A/O

5、QR-015SB-事故報(bào)告1A/OQR-016SB-年電梯周檢杳表1A/0QR-016SB-1-年扶梯周檢查表1A/0QR-017SB水池（箱）清洗消毒記錄表1A/OQR-018SB發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表1A/0QR-019SB電梯運(yùn)行記錄1A/OQR-020SB中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄1A/OQR-021SB值班記錄1A/0QR-022SB車庫收費(fèi)系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄表1A/OQR-022SB-1車庫收費(fèi)系統(tǒng)一級(jí)保養(yǎng)記錄表1A/OQR-022SB-2車庫收費(fèi)系統(tǒng)二級(jí)保養(yǎng)記錄表1A/OQR-023SB消防系統(tǒng)月檢查保養(yǎng)記錄表1A/OQR-024SB消防系統(tǒng)年（季）檢查保養(yǎng)記錄表1A/OQR-025SB用戶維修

6、服務(wù)單1A/OQR-026SB公共維修派工單1A/OQR-027SB柴油發(fā)電機(jī)月保養(yǎng)記錄表1A/OQR-028SBIII級(jí)設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄表1A/OQR-029SB機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1A/OQR-030SB設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃1A/OQR-031SB水池（箱）加藥記錄表1A/OQR-032SB（）年用水分布情況表1A/0QR-033SB（）年用電分布情況布表1A/0QR-034SB維修供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表2A/OQR-035SB設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表1A/OQR-036SB年用水分析圖表1A/OQR-036SB-1年用電分析圖表1A/OQR-037SB風(fēng)機(jī)例保記錄表1A/OQR-037SB-1風(fēng)機(jī)一級(jí)保記錄表1A

7、/O編號(hào)標(biāo)題頁碼版號(hào)/狀態(tài)QR-037SB-2風(fēng)機(jī)二級(jí)保記錄表1A/OQR-038SB監(jiān)控設(shè)備月保養(yǎng)記錄表1A/0QR-039SB消防水泵例保記錄表2A/0QR-039SB-1消防水泵一級(jí)保養(yǎng)記錄表3A/0QR-039SB-2消防水泵二級(jí)保養(yǎng)記錄表3A/0QR-040SB機(jī)電設(shè)備評(píng)價(jià)表1A/0QR-041SB柜式空調(diào)機(jī)組保養(yǎng)記錄1A/0QR-042SB公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單1A/0QR-043SB計(jì)量器具檢疋計(jì)劃1A/0設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)Fan tasiaA/0 1/1WI/SB001工程維修主管職責(zé)Fan tasiaA/0 1/1WI/SB0021、在分公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝、維修工程的全面

8、管理工作。2、 貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度，確保機(jī)電設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。3、 執(zhí)行政府部門制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立安全制度，防止發(fā)生安全事故。4、 對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。5、 負(fù)責(zé)組織制定設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并組織檢查和落實(shí)。6、負(fù)責(zé)組織對(duì)分公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)施完善工作。7、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。年用)8分析水、電的使用分布情況，降低資源的消耗，并將分析統(tǒng)計(jì)情況分別記錄于-水分析圖表、-年用電分析圖表、()年用水分布情況表、(年用

9、電分布情況表中。9、 按時(shí)、按質(zhì)、按量完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。10、相關(guān)文件與記錄QR-036SB -年用水分析圖表QR-036SB-1-年用電分析圖表QR-032SB ()年用水分布情況表QR-033SB ()年用電分布情況表工程維修領(lǐng)班職責(zé)WI/SB003A/0 1/1Fan tasia1、承上啟下，團(tuán)結(jié)組織全班員工操作維修所轄樓宇內(nèi)全部建筑、機(jī)電設(shè)備。2、每天具體布置安排班內(nèi)員工的工作，監(jiān)督檢查安全工作。3、以身作則，技術(shù)精益求精，作好全班帶頭人；發(fā)動(dòng)全班人員共同克服工作 中的困難，解決問題。4、制定維修材料月采購計(jì)劃/月工作計(jì)劃，報(bào)維修主管審核，分公司審批。5、收集、整理、保存設(shè)備

10、技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，督查每人完整地作好各 項(xiàng)記錄。6、作好全班員工的思想工作，提倡“無私奉獻(xiàn)”的工作精神。7、遵章守紀(jì)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。8、做好維修保養(yǎng)計(jì)劃并監(jiān)督檢查實(shí)施，確保設(shè)備處于良好狀態(tài)。9、督促維修技工做好維修服務(wù)工作，填好各種表格。不斷提高維修服務(wù)滿意工程維修技工職責(zé)WI/SB004 Fan tasiaA/0 1/11、直接向工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)，確保整個(gè)轄區(qū)供水、供電正常。2、參加供水、供電公司抄表。3、熟悉強(qiáng)弱電設(shè)備、線路、公共天線、集中監(jiān)控系統(tǒng)、消防及水池水位控制線路等。4、每日巡視供電、供水系統(tǒng)的運(yùn)行情況，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向相關(guān)人員匯報(bào)并 及時(shí)處理。5、檢查配電系

11、統(tǒng)的空氣開關(guān)、斷路器、電表等用電設(shè)備是否正常運(yùn)行。6、負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及水、電維修。7、參加抄客戶水、電表。8嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)定并按有關(guān)制度辦事。9、對(duì)維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時(shí)處理并匯報(bào)。10、負(fù)責(zé)處理業(yè)主（業(yè)主及客戶）水電報(bào)修項(xiàng)目。11、按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作。每月對(duì)公共用水、用電量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如有異常，進(jìn)行分析并進(jìn)行解決。12、每天作好值班記錄并填寫于值班記錄中，準(zhǔn)確認(rèn)真填好各種有關(guān)表格。13、按時(shí)、按質(zhì)、按量完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。14、相關(guān)文件與記錄QR-021SB 值班記錄設(shè)備管理規(guī)程WI/SB005Fan tasiaA/0 1/121.

12、 0目的保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。2. 0適用范圍公司管轄的電力（油）拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱 電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。3. 0定義3. 1日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī) 械進(jìn)行盤車、試車（風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。3. 2 一級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換； 對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備 除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對(duì)管道

13、、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對(duì)各種主要 閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。3. 3二級(jí)保養(yǎng)對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振 動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上 油；對(duì)電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐 壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試；對(duì)管道、風(fēng) 道部分除銹、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更 換。3. 4中修工程中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量 磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和

14、達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下 一次修理。3. 5大修工程大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修 理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。設(shè)備管理規(guī)程WI/SB-005Fa ntasiaA/0 2/123. 6 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或 污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。3. 7事后維修（故障維修）設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。3. 8狀態(tài)維修通過監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。4. 0設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的

15、重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：I級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中 央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī)。U級(jí)設(shè)備：風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、 氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器。川級(jí)設(shè)備：除I、U級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電 箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、 清潔、保安通訊設(shè)備等。5. 0設(shè)備管理模式采用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng)-日常

16、維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大 修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。5. 1對(duì)于符合磨損規(guī)律的I、U級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水 機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng) 護(hù)中。中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。5. 2對(duì)于I、U級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào) 警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。5. 3對(duì)于川級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在川級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表內(nèi)。6. 0職責(zé)6 . 1分公司負(fù)

17、責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定。WI/SB005Fa ntasiaA/0 3/12維修技工的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審批，組 織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維 修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)。6. 2人力資源與行政部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。6. 3分公司負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)公 共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維

18、修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、 評(píng)定供方。7. 0設(shè)備前期管理7. 1前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由分公司對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的 驗(yàn)收，分公司應(yīng)參與。7. 2設(shè)備的接管驗(yàn)收7.2.1 設(shè)備的接管驗(yàn)收由分公司代表公司，組織專家及相關(guān)分公司技術(shù)技工組成驗(yàn)收組，會(huì) 同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá) 不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的 接管憑證由分公司對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋分公司公章）。I、U級(jí)設(shè) 備由分公司組織專家及分公司技工一同檢驗(yàn)，川級(jí)設(shè)備由分公司檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單報(bào) 人力資源

19、與行政部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、分公司各留一份作為交接 憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由分公司向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì) 于發(fā)展商尚未移交的資料，由分公司代表公司跟蹤收取并填寫接管驗(yàn)收移交工程資料 清單，全部資料收齊后，在人力資源與行政部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由分公 司專人保管。7.2.2 當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手 續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，分公司須向發(fā) 展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、水費(fèi) 單提交公司人力資源與行政部審核。審核通過后，由分公司具體辦理過戶

20、、抄表到戶 事宜，分公司負(fù)責(zé)辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書 等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。設(shè)備管理規(guī)程WI/SB005Fan tasiaA/1 4/#7. 3設(shè)備的編號(hào)設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成：第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字0 1 99表示；第二部分表示單位的名稱：用分公司前兩字的第一個(gè)字母表示。第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字1 .2.3 表示；第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字I、U、川表示；例： 03XN 1( I )電梯喜年中心1號(hào)梯 I級(jí)管理設(shè)備7. 4設(shè)備的建帳分公司給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并填寫機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表。7. 5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的分公司，機(jī)電設(shè)備接管后

21、，由分公司委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè) 月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由公司組織驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂公共機(jī)電 設(shè)備維修保養(yǎng)合同。7. 6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理7.6.1 設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，分公司可要求進(jìn)行質(zhì)量缺 陷整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。7.6.2 設(shè)備的顏色設(shè)備的顏色由各分公司自行統(tǒng)一。7.6.3 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜掛“禁止合閘”等)，報(bào)廢、封存的設(shè)備 須標(biāo)識(shí)。7.6.4 設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)。8. 0設(shè)備使用管理8. 1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸分公司，供方維修保養(yǎng)時(shí)

22、，停電梯、停電、停水、操作 設(shè)備須征得分公司同意。8. 2分公司維修技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本分公司管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好 運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。8. 3分公司維修技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。8. 4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)分公司經(jīng)理批準(zhǔn)。9. 0設(shè)備維修保養(yǎng)管理9. 1 計(jì)劃9.1.1 維修保養(yǎng)計(jì)劃9.1.1.1供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)

23、計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)分公司，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。分公司審核、調(diào)整 后，與分公司保養(yǎng)范圍內(nèi)的設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃匯總，于每年12月下旬報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃分公司、專業(yè)公司各保留一份。9.1.1.2 設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由分公司制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。報(bào)總經(jīng)理審批。9.1.2檢定計(jì)劃9.1.2.1 電梯檢定計(jì)劃由分公司制定。9.1.2.2 計(jì)量器具檢定計(jì)劃由分公司制定。9. 2實(shí)施9.2.1 有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維 修保養(yǎng)合同委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方手

24、冊(cè)的表格作記錄，分公司維 修技工負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。9.2.2 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修技工負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），維修技工應(yīng)用故 障 轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給分公司答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給分公司書面說明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修， 分公司應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方不能解決的問題，需要向其 它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫外委維修申請(qǐng)表，維修費(fèi)用在 兩千元以下的，由分公司經(jīng)理批準(zhǔn)維修；維修費(fèi)用在兩千元以上的，經(jīng)分公司經(jīng)理同 意，呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由分公司填寫-外委維修

25、申請(qǐng)表按上述程序辦理審批。A/0 6/12Fan tasia關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備 事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。分公司首先應(yīng)電話通知總經(jīng)理，并立即組織搶修， 恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)定序 補(bǔ)辦審批手續(xù)。9.2.3 設(shè)備中修、大修、更新改造工程由分公司選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由分公司組織有關(guān)技工（相關(guān)分公司技術(shù)技工、 分公司工程師或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。9. 3 檢查9.3.1 維修保養(yǎng)檢查931.1 維修技工日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重

26、點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記 錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（I、U、川級(jí)設(shè) 備）“日常維護(hù)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由分公司經(jīng)理檢查。9.3.1.2 設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬I、U級(jí)設(shè)備由人力資源與行政部組織檢定并備案；屬川級(jí)設(shè)備由分公司檢定，所有設(shè)備檢定記錄分公司都應(yīng)備案。9.3.1.3 設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由人力資源與行政部組織驗(yàn)收。9.3.2 設(shè)備的檢定9.3.2.1 對(duì)于電梯，電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。9.322有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋帧⒆詠硭?、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定，分公

27、司須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。10. 0設(shè)備安全管理10. 1 持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上 崗。公司人力資源與行政部每季度對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。10. 2安全事故處理程序當(dāng)分公司發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知人力資源與行政部。在調(diào)查技工未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，拍照或錄象。分公司須組織技工搶修，保證對(duì)業(yè)主的設(shè)備管理規(guī)程WI/SB005Fan tasiaA/0 7/12服務(wù)。事后分公司須向人力資源與行政部提交設(shè)備安全事故報(bào)告, 人力資源與行政部 根據(jù)分公司的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向總

28、經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告， 并提出處理意 見。11. 0設(shè)備封存及報(bào)廢管理11. 1設(shè)備封存擬封存的I、U級(jí)設(shè)備由分公司計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作（防腐、防護(hù)等）。 封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。分公司應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。11. 2設(shè)備報(bào)廢對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由維修技工填寫一設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表，價(jià)值在五百元以下的，由分公司經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢；價(jià)值在五百元以上的，經(jīng)分 公司經(jīng)理同意后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在設(shè)備維修記錄上 寫明。報(bào)廢的設(shè)備

29、及報(bào)廢件，分公司應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫一設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表。12. 0組織對(duì)供方的控制12. 1供方的選取：I類提供零星設(shè)備維修的維修方U類 提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商12. 2新供方評(píng)價(jià)零星維修及日常養(yǎng)護(hù)須外委由分公司按供方初審記錄初審內(nèi)容要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。符 合要求者擬定為合格供方，列入分公司合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、更新改 造、缺陷整改、貴重材料采購等項(xiàng)目，應(yīng)由分公司組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀約合格 的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請(qǐng)新供方參加。分公司組織評(píng)標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)。 凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄， 由總經(jīng)理審批通過后，

30、列入合格供方名單。12. 3供方選擇工程/采購價(jià)款在2000元以下的，由分公司選定。Fan tasiaA/0 8/12工程/采購價(jià)款在2000元以上的，由分公司從合格供方中初選 23家符合條件者報(bào)人 力資源與行政部審核，人力資源與行政部審核后確定一家報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會(huì) 簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由分公司組織公開招標(biāo)，選定 2名擬中標(biāo)單位報(bào)總經(jīng)理決 策，確定中標(biāo)單位。12. 4供方的評(píng)價(jià)供方須每年至少進(jìn)行一次評(píng)審。例保、一保、二保工程的供方由分公司進(jìn)行評(píng)價(jià)，人 力資源與行政部審核，評(píng)審結(jié)果為不合格的供方從分公司合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按維修供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表

31、進(jìn)行評(píng)價(jià)。未發(fā)生的條 款，不評(píng)分，最后計(jì)算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入 合 格供方名單，以備再選用。評(píng)價(jià)結(jié)果為不合格的分包方，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，將從合 格供應(yīng)商名單上去掉。12. 5供方檔案分公司應(yīng)建立并保存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括： 評(píng)審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。分公司建立例保、一保、二 保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的檔案?jìng)洳椤?2. 6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收對(duì)I類供方的日常檢查、監(jiān)督，由分公司進(jìn)行。分公司應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo) 準(zhǔn)，對(duì)供方是否按維修計(jì)劃、約定進(jìn)行維修、予以確認(rèn)，對(duì)照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)，檢查維 修

32、質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。合格則在維修記錄上簽字。分公司的確認(rèn)不免除供方對(duì)不合格維修 進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司每月對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在檢 查表中記錄并通知分公司。屬于供方的問題，由分公司負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。大中修、 更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程竣工后，由供方、分公司、公 司共同組成驗(yàn)收組進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)核對(duì)實(shí)物工程量是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合，是否 滿足實(shí)際使用功能要求；對(duì)工程量進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量；對(duì)分部、分項(xiàng)工程按國家有關(guān)驗(yàn)評(píng) 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定，最后評(píng)定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級(jí)；按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

33、驗(yàn)收合格后，由三方在公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單簽字蓋章后，憑工程結(jié)算協(xié)議書 才能結(jié)清工程款。設(shè)備管理規(guī)程WI/SB005Fa ntasiaA/0 9/1213. 0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理13. 1設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料管理按本文7.2條執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。13. 2質(zhì)量記錄13.2.1 設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由分公司填寫保存。分公司實(shí)施保養(yǎng)、維修的設(shè) 備，由分公司維修技工填寫記錄，分包方實(shí)施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、 維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文 9.3.1.1、9.3.1.2條執(zhí)行。分公司 維修技工對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊(cè)

34、保存。14. 0設(shè)備（機(jī)具）的申請(qǐng)、采購、驗(yàn)證、入庫建帳14 . 1申請(qǐng)根據(jù)小區(qū)正常運(yùn)作或維修需要，由分公司填寫購置設(shè)備申請(qǐng)報(bào)告。購置總價(jià)在五百元 以下的，由分公司經(jīng)理批準(zhǔn)購買；購置總價(jià)在五百元以上的，經(jīng)分公司經(jīng)理同意后， 報(bào)分公司審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)總 經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購置的設(shè)備，分公司均應(yīng)建檔。14. 2采購采購技工應(yīng)對(duì)所采購設(shè)備的用途、 基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時(shí)應(yīng)會(huì)同機(jī)具 使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、 使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。14. 3驗(yàn)證對(duì)設(shè)備（機(jī)具）購

35、進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由分公司維修技工會(huì)同有關(guān)技術(shù)技工驗(yàn)證， 填寫采購設(shè)備驗(yàn)收表；分公司方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采 購記錄中登記。14 . 4對(duì)于臨時(shí)和緊急維修所需物品的采購，維修技工必須做到先驗(yàn)證后使用，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，以保證購進(jìn)物品是需要的合格品。事后應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填，填寫的采購日期為實(shí)際發(fā)生 日期，并按要求的標(biāo)識(shí)標(biāo)明。14. 5 入庫建帳：建帳規(guī)定同7.4。15 . 0設(shè)備完好率設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100%設(shè)備管理規(guī)程設(shè)備管理規(guī)程WI/SB005Fan tasiaA/0 10/12公式中的設(shè)備均指I、u級(jí)設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)

36、就視為完好。每年年底由分公司維修技工對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查，填寫機(jī)電設(shè)備評(píng)價(jià) 表對(duì)檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，并將設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表于12月15日之前報(bào)分公司。15. 1維修及時(shí)率用戶維修服務(wù)及時(shí)維修宗數(shù)維修及時(shí)率= X 100%用戶維修服務(wù)總宗數(shù)每年年底分公司匯總統(tǒng)計(jì)用戶維修服務(wù)單計(jì)算維修及時(shí)率，分公司審查核實(shí)。用 戶維修服務(wù)單中業(yè)主對(duì)上門的用戶維修及時(shí)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，若業(yè)主評(píng)價(jià)為不滿意，則 該宗維修視為不及時(shí)。15. 2維修合格率用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)維修合格率= X 100 %用戶維修服務(wù)總宗數(shù)上門維修結(jié)束后須由客戶在用戶維修服務(wù)單上對(duì)維修服務(wù)合格簽名認(rèn)可，若業(yè)主 對(duì)維修服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)為不滿

37、意，則該宗維修視為不合格。16. 0相關(guān)文件及記錄QR- 001SB故障轉(zhuǎn)呈單QR-040SB機(jī)電設(shè)備評(píng)價(jià)表QR- 002SB外委維修申請(qǐng)表QR 035SB設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表QR-004SB設(shè)備維修記錄QF 003SB設(shè)備停用/封存/報(bào)廢審批表QR- 006SB采購設(shè)備驗(yàn)收表QF 028SB川級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表QR- 029SB機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表QR- 030SB設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表QR- 01仆W工程竣工驗(yàn)收證明QR- 012FW工程結(jié)算協(xié)議書QR-034SB維修供方監(jiān)控評(píng)價(jià)表WI/SB005Fan tasiaA/0 11/12設(shè)備代碼及分類代碼設(shè)備類別名稱01水泵02風(fēng)機(jī)03電梯04發(fā)電機(jī)05變壓

38、器06空調(diào)（冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)空調(diào)等）07消防設(shè)備（包括控制聯(lián)動(dòng)柜報(bào)警控制器（屏）.防火卷簾門巡檢箱.氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)）08公用天線、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)（包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等）防盜監(jiān)視系統(tǒng)09電氣柜（箱）（包括高壓開關(guān)柜低壓配電柜控制柜（箱）照明配電箱電表箱等）10維修機(jī)具（包括水電、電梯等的維修機(jī)具）11食堂設(shè)備12清潔設(shè)備13交通設(shè)備（包括機(jī)動(dòng)車輛、擋車器、自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等）14保安通訊設(shè)備（包括手持式對(duì)講機(jī)）15辦公設(shè)備16自動(dòng)抄表系統(tǒng)17BA系統(tǒng)WI/SB005Fan tasiaA/0 12/12物業(yè)代碼及分類小區(qū)代碼喜年中心字母符號(hào)XN設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期序號(hào)設(shè)備類別

39、名稱日常維護(hù)保養(yǎng)周期一級(jí)保養(yǎng)周期二級(jí)保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風(fēng)機(jī)每月每季每年五年八年0403電梯半月每半年每年三年六年0504發(fā)電機(jī)每月每季每年五年八年0605干式變壓器每季每年/0706空冷水機(jī)組半月每半年每年三年六年0807火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年/0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年/1007消防聯(lián)動(dòng)控制柜每月每季每年/1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年/1208對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年/1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年/1409低壓配電柜半月半年每年/1509咼壓開關(guān)柜每月每年/1617BA系統(tǒng)每月每季每年/注

40、：逢高級(jí)保養(yǎng)的，低級(jí)保養(yǎng)可以不再做對(duì)川級(jí)設(shè)備，采用事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)WI/SB006Fan tasiaA/0 1/1設(shè)備保修期管理辦法1 . 0國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝, 為2年；其他項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已 滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長保修期。2 . 0物業(yè)設(shè)備接管時(shí)，分公司、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別 是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期

41、限，分公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支 付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù) 單一，難以達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)考評(píng)的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需 分公司自己（或委托專業(yè)公司）做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。0設(shè)備保修期時(shí)間內(nèi)，分公司宜委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，分公司應(yīng)督促保修單位解決4. 0保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，分公司須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見，并報(bào)管理者代表審核蓋章。保修單位不履

42、行保修義務(wù)，分公 司有權(quán)拒絕簽字。Fan tasiaA/0 1/2水電過戶審批制度WI/SB 007用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運(yùn)營成本，各單位須嚴(yán) 格遵守審批制度。1 . 0 用電、用水由發(fā)展商過戶到分公司必須滿足以下條件：1 . 1 各項(xiàng)政府驗(yàn)收通過，物業(yè)接管驗(yàn)收、房屋設(shè)備驗(yàn)收合格，計(jì)量裝置符合 要求。1 . 2 工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時(shí)用電、用水發(fā)生。1 . 3 水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者， 就發(fā)展商對(duì)多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。1 . 4 以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請(qǐng)辦理抄表到戶。1 . 5 原用電用水戶

43、結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。2 . 0 水電過戶由分公司負(fù)責(zé)審核并辦理合同會(huì)簽手續(xù)。分公司須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、 水費(fèi)單提交公司人力資源與行政部，審核通過后，由分公司具體辦理過 戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)審核分公司不得自行辦理。WI/SB 007Fan tasiaA/0 2/2水電過戶審批制度水電過戶、抄表到戶辦理流程配電房管理制度WI/SB 008Fan tasiaA/0 1/1為貫徹安全第一的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制 定配電房管理制度。1.0 配電房全部機(jī)電設(shè)備由維修技工負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班技工 操作，無關(guān)技工禁止進(jìn)入配電房。

44、2.0 配電設(shè)備由維修技工負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班維修 技工操作，非值班維修技工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操 作票制度、監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必 須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀 態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。3.0 室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無 塵，室內(nèi)溫度控制在40 C以下，墻壁配掛溫度計(jì)。4.0 建立運(yùn)行記錄，每天巡查、每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問 題及時(shí)處理，并做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)。5.0 配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴(yán)禁超載供電。6.0 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)

45、施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正 常使用。7.0 相關(guān)文件與記錄QR005SB操作票發(fā)電機(jī)房管理制度Fan tasiaWI/SB009A/0 1/11 . 0 非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修技工須經(jīng)分公司經(jīng)理同意后，在值班維修技工的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它技工不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。2 . 0 機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁明火。3. 0 發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。4.0 配電房值班維修技工必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電 機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)派專人值班。5. 0 每月啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。6. 0 發(fā)電機(jī)實(shí)行定人定機(jī)操作、

46、保養(yǎng)和每月定期運(yùn)行檢查。非值班或維修技工不得操作。7. 0 機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。8 . 0 機(jī)房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。9. 0 發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開關(guān)置于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā) 電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。水泵房管理制度WI/SB010Fan tasiaA/0 1/1水泵房是提供業(yè)主及客戶生活、小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常 工作直接影響到業(yè)主及客戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向業(yè)主及客戶提供合格生活 用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1.0 值班維修技工應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有 無滲漏水。2.0經(jīng)常檢查

47、水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正 常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自 動(dòng)位置。3.0生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試 機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動(dòng)。4.0泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。5.0 水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的維修技工管理；透氣管應(yīng)用紗 布包扎，以防雜物掉入水池中。6.0按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。7.0保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度WI/SB011Fan tasiaA/0 1/1空調(diào)設(shè)備房是中央

48、空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下 規(guī)定：1 . 0空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備，必須由指定的維修技工管理操作，非維修技工禁止操作。2 . 0無關(guān)人員必須經(jīng)分公司經(jīng)理許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。3 . 0室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁明火。4 . 0做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。5 . 0須每月對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。6 . 0定期保養(yǎng)檢查，及時(shí)更換磨損的零件，并作好記錄。7 . 0定期對(duì)冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理

49、、水處理。8 . 0調(diào)整冷卻塔風(fēng)扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。9 . 0控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。10 . 0空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月清掃一次, 制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。中控室/消防中心管理制度WI/SB012 Fa ntasiaA/0 1/1中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到小區(qū)的各項(xiàng)安全。為 保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度。1.0 中控室/消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度。2.0 各種相關(guān)制度、規(guī)定、流程、應(yīng)急電話等須上墻。3.0 值班護(hù)衛(wèi)員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時(shí)不得擅離崗位，須全神注視顯示器、 儀

50、表、信號(hào)燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時(shí)雙方須對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。4.0 火災(zāi)報(bào)警控制、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開關(guān)置 于自動(dòng)檔，中控室/消防中心聯(lián)動(dòng)柜可置于手動(dòng)檔。當(dāng)值護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，須立 刻核實(shí)信號(hào)的真?zhèn)?，信?hào)為真時(shí)，將其置于自動(dòng)，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號(hào) 為誤報(bào)時(shí)，及時(shí)將設(shè)備復(fù)位。5.0 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄象帶，火災(zāi)報(bào)警控制器中的報(bào)警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜系 統(tǒng)報(bào)警記錄等按下列時(shí)間進(jìn)行保存、 更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存 七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)技工檢查后，無用者刪除。6.0中控室/消防中心設(shè)備應(yīng)由維修專

51、業(yè)技工進(jìn)行維修保養(yǎng)。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操 作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)技工對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、 維修、系統(tǒng)升級(jí)時(shí)必須征得分公司同意、登記，且分公司維修技工在場(chǎng)情況下，方可進(jìn) 行，無關(guān)技工不得操作中控室/消防中心設(shè)備。7.0 辦理業(yè)主裝修申請(qǐng)時(shí)，分公司須對(duì)擬裝修部分的火災(zāi)報(bào)警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀 況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付 系統(tǒng)維修恢復(fù)費(fèi)。8. 0對(duì)監(jiān)控設(shè)備維修技工每月要進(jìn)行一次保養(yǎng)9. 0相關(guān)文件與記錄QR 038SB監(jiān)控設(shè)備月保養(yǎng)記錄表電氣維修規(guī)定WI/SB013 Fa ntasiaA/0 1/1為保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?、規(guī) 范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1 . 0 必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)定，維修技工做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。2 . 0 供方（或維修技工）對(duì)于小區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計(jì)劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃，要由分公司把關(guān)審查并派專人參加。3. 0 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，