設(shè)施設(shè)備操作手冊(cè)

1、工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部操作手冊(cè)目錄第一章 工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部質(zhì)量目標(biāo)4第二章 設(shè)備設(shè)施任職要求與職責(zé)4第三章 設(shè)施設(shè)備房保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施7第四章 設(shè)施設(shè)備房管理規(guī)定9第一節(jié)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定9第二節(jié)變壓器室管理規(guī)定9第三節(jié) 配電房管理規(guī)定10第四節(jié) 電梯機(jī)房管理規(guī)定11第五章 閥門(mén)保養(yǎng)流程12第六章 柴油發(fā)電機(jī)相關(guān)規(guī)程12第一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行管理規(guī)定12第二節(jié) 發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程13第三節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程15第四節(jié) 發(fā)電機(jī)房巡查流程16第七章 高低壓配電柜相關(guān)規(guī)程18第一節(jié) 變壓器保養(yǎng)規(guī)程18第二節(jié) 高壓配電柜配電操作規(guī)程19第三節(jié) 變壓器室巡查流程20第四節(jié) 控制柜保養(yǎng)規(guī)程22第五節(jié)

2、低壓配電柜（箱） 、開(kāi)關(guān)保養(yǎng)規(guī)程23第六節(jié) 高壓室巡查維修流程27第七節(jié) 低壓室巡查維修流程29第八章 電梯機(jī)房相關(guān)規(guī)程31第一節(jié) 電梯機(jī)房巡查流程31第二節(jié) 電梯操作流程33第九章 物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程33第十章 智能化設(shè)備相關(guān)規(guī)程37第一節(jié)智能化控制中心管理規(guī)定37第二節(jié)停車(chē)場(chǎng)控制系統(tǒng)管理規(guī)定37第三節(jié) 停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)流程38第四節(jié) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程39第五節(jié)可視對(duì)講保養(yǎng)流程40第六節(jié)門(mén)禁系統(tǒng)保養(yǎng)流程42第七節(jié) 智能化系統(tǒng)設(shè)備維修規(guī)定43第十一章照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程43第十二章 應(yīng)急指示系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程44第十三章排水排風(fēng)設(shè)備巡查流程45第十四章 應(yīng)急流程 45第一節(jié)電梯

3、困人救援操作規(guī)程45第二節(jié)電梯故障應(yīng)急處理流程47第三節(jié) 供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程47第四節(jié) 供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程51員工作責(zé)任保證書(shū) 53第一章 工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部質(zhì)量目標(biāo)為保證工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部工作有序開(kāi)展，各項(xiàng)安全得到有效控制，保證工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部的工作符合分公司及項(xiàng)目品質(zhì)目標(biāo)要求。一、日常管理工作及協(xié)調(diào)、處理：1、員工招聘嚴(yán)格按照公司程序、崗位要求、專(zhuān)業(yè)技能錄用達(dá)到95%；2、員工培訓(xùn)工作（新員工入職培訓(xùn)、專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)、思想素質(zhì)引導(dǎo)等）98%；3、部門(mén)對(duì)日常工作的檢查、制度落實(shí)達(dá)100%；4、部門(mén)嚴(yán)格按照公開(kāi)、公平、公正的原則進(jìn)行月考評(píng)工作100%；5、部門(mén)公開(kāi)計(jì)劃開(kāi)展，不合

4、格問(wèn)題及時(shí)整改99%；6、員工按規(guī)定時(shí)間、著裝上崗達(dá)100%，員工無(wú)遲到、早退達(dá)100%；8、部門(mén)（月）有效投訴0 1% （附表格），業(yè)主年滿(mǎn)意率達(dá)服務(wù)合要求90%9、處理各類(lèi)投訴及時(shí)率達(dá)100%；二、安全管理年度預(yù)防工作：1、全年無(wú)重大安全事件發(fā)生（參照公司目標(biāo)管理制度執(zhí)行）；2、制定各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案，適用性達(dá)90%；3、值班人員對(duì)各類(lèi)、報(bào)警電話熟悉度（物業(yè)中心：、火警119、盜警察110、急救中心122、電網(wǎng):85620426、自來(lái)水廠:85804330、天然氣 :8564311 、，有線電視:86502933、網(wǎng)絡(luò)維修:85799498） 100%；各類(lèi)事件處理及時(shí)率100%；第二章 設(shè)備設(shè)

5、施任職要求與職責(zé)一、 任職要求：1、年齡在 20-45 歲，身體健康；2、具有中專(zhuān)或高中以上學(xué)歷，持電工操作證；3、具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉小區(qū)設(shè)備設(shè)施的維修與保養(yǎng)工作，有物業(yè)管理公司工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先二、崗位職責(zé)：1、 配合項(xiàng)目經(jīng)理的日常工作安排，聽(tīng)從指揮, 認(rèn)真完成任務(wù)2、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的供配電的正常運(yùn)行，保證正常供電。3、 對(duì)各供配電房進(jìn)行巡查記錄， 每月將各電房運(yùn)行記錄表整理歸檔，呈報(bào)客服中心。4、 對(duì)設(shè)備房及設(shè)備的每天清潔除塵、維護(hù)保養(yǎng)工作。5、 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)突發(fā)事故進(jìn)行搶修。6、 向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告設(shè)備的運(yùn)行情況及保養(yǎng)情況。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)設(shè)備設(shè)施的改造提出合理化建議7、 執(zhí)行公司及客服中心

6、工作計(jì)劃， 遵守公司規(guī)章制度， 積極參加各種類(lèi)培訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。8、節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實(shí)際情況做好節(jié)水節(jié)電工作。按規(guī)定對(duì)小區(qū)的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設(shè)備設(shè)施完好。9、對(duì)小區(qū)供水系統(tǒng)進(jìn)行巡查檢查，保證小區(qū)的用水正常。10、 熟悉每種監(jiān)控設(shè)備的工作原理、工作環(huán)境和操作規(guī)程。11、 每天定時(shí)巡視閉路監(jiān)控系統(tǒng)矩陣、家庭安防報(bào)警主機(jī)、背景音樂(lè)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況。12、 按規(guī)定對(duì)小區(qū)道閘系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保設(shè)備設(shè)施完好無(wú)缺。13、 定期對(duì)閉路監(jiān)控鏡頭、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、業(yè)主家庭安防系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)。14、負(fù)責(zé)小區(qū)所有裝修工程的巡查和監(jiān)管，對(duì)違規(guī)裝

7、修現(xiàn)象及時(shí)采取規(guī)勸制止，并進(jìn)行登記，上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。15、 負(fù)責(zé)對(duì)保修期內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維保工作及外委項(xiàng)目的監(jiān)管， 認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)維修及保養(yǎng)工作。16、負(fù)責(zé)每天抄取小區(qū)的水電能耗，發(fā)現(xiàn)不正常將立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)16、不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)水平。17、完成項(xiàng)目經(jīng)理交代的其它任務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃表序 號(hào)課程內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)方式培訓(xùn)目的1管理處組織架構(gòu)、人員崗位職責(zé)范圍上崗前授課與實(shí) 地講解相 結(jié)合使員工盡 快符合新 崗位要 求。2項(xiàng)目總體情況及特點(diǎn)介紹3物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí)4管理處設(shè)備基本情況5職業(yè)道德及保密制度6客戶(hù)服務(wù)意識(shí)禮儀強(qiáng)化及案例學(xué)習(xí)7物業(yè)內(nèi)設(shè)備常見(jiàn)故障及維修方法8管理處規(guī)章制度培訓(xùn)授課、

8、案 例分析與 實(shí)地講解 相結(jié)合提圖，作 人員處理 實(shí)際工作 的能力， 適應(yīng)工作 聿亞9緊急事件及突發(fā)事件的處理方法與程序10管理處的溝通方法與渠道11物業(yè)內(nèi)設(shè)備基本情況及參數(shù)12物業(yè)內(nèi)房屋特點(diǎn)與維修注意事項(xiàng)13消防設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)上崗后現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn) 為主，附 加直屬上 級(jí)在職輔 導(dǎo)，參加 公司及項(xiàng) 目組織的 類(lèi)似培訓(xùn)提圖，作 人員專(zhuān)業(yè) 技術(shù)水 平，為提 供優(yōu)質(zhì)的 客戶(hù)服務(wù) 打卜基礎(chǔ)14消防管理的基礎(chǔ)知識(shí)15物業(yè)內(nèi)消防注意事項(xiàng)及監(jiān)控方法16房屋修繕技巧17物業(yè)內(nèi)小修注意事項(xiàng)及維修方法18供配電系統(tǒng)特點(diǎn)及維修注意事項(xiàng)19物業(yè)內(nèi)職能化系統(tǒng)（包卡通、防盜系統(tǒng)等）的維修與 技術(shù)參數(shù)要求20電梯保養(yǎng)注意事項(xiàng)2

9、1公司禮儀標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)化培訓(xùn)22溝通技巧培訓(xùn)23顧客服務(wù)理念及投訴的處理24管理知識(shí)：危機(jī)管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、溝通技巧25物業(yè)管理：物業(yè)管理基礎(chǔ)理論、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理、物業(yè) 現(xiàn)場(chǎng)管理、優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì) 運(yùn)作、客戶(hù)服務(wù)26品質(zhì)管理：品質(zhì)管理和品質(zhì)改善基礎(chǔ)知識(shí)、is09001標(biāo)準(zhǔn)和術(shù)語(yǔ)、質(zhì)量體系文件、客戶(hù)服務(wù)27信息管理：信息管理基礎(chǔ)知識(shí)、公司各類(lèi)信息傳遞程序28第三章設(shè)施設(shè)備房保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施1.0目的：規(guī)范保養(yǎng)流程，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備胡試用壽命，確保設(shè)施設(shè)備安全正常運(yùn)行。2.0范圍：轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)工作。3.0職責(zé)3.1 工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施;3.2 制定設(shè)施設(shè)備

10、日、周、月、季度、年保養(yǎng)計(jì)劃并最好相關(guān)記錄4.0設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表1.0類(lèi)別分項(xiàng)設(shè)施設(shè)備名稱(chēng)檢查周期周期具體時(shí)間備注供電系統(tǒng)局壓配電變壓器高壓柜 設(shè)備直流屏母線電力接地電阻低壓配電低壓柜樓層配 電柜柴油發(fā) 電機(jī)給排水 系統(tǒng)給水設(shè)備及蓄水設(shè)備生活水箱變頻生 活用水 水泵雨水、生排水系統(tǒng)活用水、污水水泵化糞池 管道電梯直梯消防系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)消防主機(jī)消防廣播系統(tǒng)消防廣播主機(jī)消防栓消防泵消防泵排煙系統(tǒng)風(fēng)機(jī)消防卷 簾門(mén)及 防火門(mén)消防卷 簾門(mén)及 防火門(mén)弱點(diǎn)智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)公共廣播系統(tǒng)m系統(tǒng)2.0設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)要求2.0.1 保養(yǎng)制度： 嚴(yán)格按照公司制定的保養(yǎng)記錄表實(shí)施保養(yǎng)， 保

11、養(yǎng)時(shí)嚴(yán)格按照操作流程與制度實(shí)施。2.0.2 保養(yǎng)填表制度：內(nèi)容屬實(shí)，字跡工整，不能模棱兩可。2.0.3 保養(yǎng)維護(hù)及報(bào)告： 保養(yǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)有損壞零部件或無(wú)法正常運(yùn)行的設(shè)備及時(shí)上報(bào)及維修，不得隱瞞或誤報(bào)錯(cuò)報(bào)，保證所有設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。第四章 設(shè)施設(shè)備房管理規(guī)定第一節(jié) 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定1.0 目的：規(guī)范發(fā)電機(jī)房的管理。2.1 適用范圍：適用于小區(qū)柴油發(fā)電機(jī)房的管理。2.2 職責(zé)：3.1 維修技工負(fù)責(zé)日常發(fā)電機(jī)房的巡視。3.2 工程 負(fù)責(zé)周檢及監(jiān)督檢查。4.0 基本內(nèi)容：4.1 未經(jīng)工程 同意，非本職員工，嚴(yán)禁進(jìn)入發(fā)電機(jī)房。4.2 發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁堆放易燃易爆物品。4.3 保持機(jī)房及發(fā)電機(jī)組清潔干凈

12、，設(shè)備無(wú)灰塵。4.4 每月檢查消防設(shè)施設(shè)備，不合格要及時(shí)更換。4.5 保持機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)施良好。4.6 發(fā)電機(jī)房門(mén)鎖平時(shí)必須上鎖，鎖匙由值班人員配帶。第二節(jié) 變壓器室管理規(guī)定1.0 目的：保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。2.0 適用范圍 : 小區(qū)變壓器室。3.0 職責(zé) :3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 指導(dǎo)及監(jiān)督工作。3.2 設(shè)備維修技工負(fù)責(zé)日常維護(hù)工作。4.0 基本內(nèi)容 :4.1 變壓器是重要的電力設(shè)備，亦是有一定危險(xiǎn)的場(chǎng)所，為了保證人身和設(shè)備的安全，未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)或工程 同意，非值班人員不得入內(nèi)。4.2 維修保養(yǎng)人員必須持證上崗。4.3 在維修保養(yǎng)及運(yùn)行變壓器時(shí)，必須嚴(yán)格按照操作及保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行。4.4 電工必

13、須熟悉電氣設(shè)備情況及有關(guān)安全措施對(duì)變壓器定期巡查， 并做好 記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并上報(bào)。4.5 供電線路嚴(yán)禁超載供電，室內(nèi)禁止亂放、亂接、亂拉電線。4.6 變壓器室大門(mén)及隔離柵門(mén)上必須懸掛標(biāo)識(shí)牌，以示提醒或警告，工作和維修時(shí)也要掛標(biāo)識(shí)牌。4.7 變壓器房?jī)?nèi)要配備完善的消防設(shè)施，并保證其完好及使用方便。4.8 保持室內(nèi)清潔，做到無(wú)雜物、無(wú)積水保證室內(nèi)的照明和通風(fēng)。第三節(jié) 配電房管理規(guī)定1.0 目的 : 保證設(shè)備安全運(yùn)行, 確保供電正常。2.1 適用范圍 : 小區(qū)所有配電房。2.2 職責(zé) :3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。3.2 維修部維修技工負(fù)責(zé)操作及日常維護(hù)。4.0 基本內(nèi)容 :4.1 配電

14、房是小區(qū)供電系統(tǒng)的心臟，設(shè)專(zhuān)職高壓電工對(duì)配電裝置進(jìn)行巡視，未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門(mén)項(xiàng)目經(jīng)理 的許可，非工作人員不得入內(nèi)。4.2 維修技工必須持證上崗， 熟悉配電設(shè)備狀況， 操作方法和安全注意事項(xiàng)。4.3 維修技工必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，高壓電壓為10kv 5%,低壓相電壓為400v 5%,線電壓220v 5%電流表讀數(shù)在相應(yīng)該表額定電流值的80%及以下的, 均屬正常。 如果該表讀數(shù)超過(guò)額定電流值的80%以上的，應(yīng)該對(duì)該用電負(fù)載進(jìn)行密切的巡視、監(jiān)控。嚴(yán)禁變壓器空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。4.4 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無(wú)塵，室內(nèi)溫度保持在40以下。4.5 配電房設(shè)備的倒閘操作由值

15、班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。4.6 因故需停某部分負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天向該部分的用戶(hù)發(fā)出停電通知，對(duì)于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過(guò)電話、口頭通知或廣播向用戶(hù)作出解釋。4.7 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備， 保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。4.8 做好配電房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠、等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。4.9 維修技工應(yīng)認(rèn)真做好巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。第四節(jié) 電梯機(jī)房管理規(guī)定1.0 目的：確保電梯及設(shè)備正常運(yùn)行。2.0 適用范圍：小區(qū)電梯機(jī)房。3.0 職責(zé)：3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查。3.2 由維修部工程負(fù)責(zé)日常管理。

16、4.0 基本內(nèi)容：4.1 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得堆放雜物。4.2 保持機(jī)房通風(fēng)良好，保證機(jī)房?jī)?nèi)溫度正常，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛干濕溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過(guò) 40。4.3 保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器和盤(pán)車(chē)工具，掛于顯眼處。4.4 毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。4.5 機(jī)房門(mén)窗應(yīng)完好并上鎖，非本職技工外，禁止進(jìn)入。并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。4.6 電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰，并掛在顯眼處。4.7 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備及消防器材進(jìn)行保養(yǎng)維修， 損壞的要及時(shí)更換。4.8 未經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理允許，不得亂動(dòng)電梯及機(jī)房應(yīng)有設(shè)備的電

17、源開(kāi)關(guān)。第五章 閥門(mén)保養(yǎng)流程1.0 目的：規(guī)范小區(qū)內(nèi)常用閥門(mén)的保養(yǎng)方法 ，確保各類(lèi)閥門(mén)正常使用。2.0 適用范圍：小區(qū)轄內(nèi)所有閥門(mén)3.0 職責(zé)：3.1 工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理制定有關(guān)規(guī)程并監(jiān)督實(shí)施， 培訓(xùn)員工和進(jìn)行工作指導(dǎo)。3.2維修技工落實(shí)相關(guān)規(guī)定。4.0 基本內(nèi)容4.1 有關(guān)閘閥的維修保養(yǎng)4.1.1 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊。4.1.2 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩。4.1.3 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑。4.1.4 對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。4.2 止回閥的維修保養(yǎng)4.2.1 檢查止回閥膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換。4.2.

18、2 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠如不夠則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧。4.2.3 檢查止回閥油漆是否脫落，如嚴(yán)重脫落則應(yīng)重新處理。4.3 浮球閥維修保養(yǎng)4.3.1 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化應(yīng)更換。4.3.2 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直。4.3.3 檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。第六章 柴油發(fā)電機(jī)相關(guān)規(guī)程第一節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行管理規(guī)定1.0 目的：確保發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行。2.0 適用范圍：適用于柴油發(fā)電機(jī)的安全運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)3.1 維修技工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的日常巡視、記錄。3.2 工程負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)。4.0 基本內(nèi)容：4.1 日常巡視4.1.1 每天定時(shí)巡查機(jī)房及

19、機(jī)組設(shè)備，并作記錄。4.1.2 每周空載試運(yùn)行1 次，每次 5分鐘，并檢查電池液位，接線端，外圍設(shè)備運(yùn)行情況，填寫(xiě)試運(yùn)行記錄表。4.1.3 油箱內(nèi)燃油應(yīng)保持至少400升， 發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)備不足立即通知項(xiàng)目經(jīng)理訂購(gòu)。4.1.4 發(fā)電機(jī)組置于自動(dòng)狀態(tài)，當(dāng)市電停電時(shí)，機(jī)組自動(dòng)投入。如自投失效，馬上由當(dāng)值人員手動(dòng)投入。4.1.5 當(dāng)值技工每天打掃發(fā)電機(jī)房衛(wèi)生一次， 清潔機(jī)組及外圍設(shè)備表面的 灰塵。4.1.6 保持機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)備良好。4.2 發(fā)電機(jī)運(yùn)行巡視4.2.1 發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，每小時(shí)抄錄運(yùn)行數(shù)據(jù)一次。4.2.2 勤觀察控制屏上顯示內(nèi)容， 公共報(bào)警燈是否正常， 正常運(yùn)行時(shí)不亮。淺黃色時(shí)表示故障，

20、同時(shí)顯示屏顯示相應(yīng)故障代碼。4.2.3 檢查充電器是否正常充電。4.2.4 傾聽(tīng)機(jī)器的各部分運(yùn)轉(zhuǎn)聲響是否正常。4.2.5 留意發(fā)電機(jī)或電器設(shè)備是否有焦糊等導(dǎo)味。4.2.6 發(fā)現(xiàn)有不良情況，應(yīng)即時(shí)處理解決，嚴(yán)重的應(yīng)停機(jī)處理。4.2.7 發(fā)電機(jī)組在單項(xiàng)故障嚴(yán)重時(shí)，會(huì)自動(dòng)停機(jī)，凡故障停機(jī)須把故障消除，然后重新開(kāi)機(jī)操作。第二節(jié) 發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程1.0 目的：確保發(fā)電機(jī)正確操作。2.1 適用范圍：小區(qū)應(yīng)急發(fā)電系統(tǒng)2.2 職責(zé)3.1 工程維修服務(wù)維修工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)操作。3.2 工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。4.1 檢查 （必須是在機(jī)組未運(yùn)行前進(jìn)行） 。4.1.1 檢查機(jī)體及周?chē)袩o(wú)妨礙運(yùn)轉(zhuǎn)的雜物，如

21、有應(yīng)及時(shí)清走。4.1.2 在直流控制面板上把轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)或者控制按鈕置于“man位上4.1.3 檢查潤(rùn)滑機(jī)油油位，盡量保持油位在接近（hi）位置，但不可超過(guò)，潤(rùn)滑機(jī)油只能使用發(fā)電機(jī)專(zhuān)用機(jī)油。4.1.4 檢查引擎冷卻水位，水位應(yīng)在散熱水箱蓋下約 50 毫米的位置，如果不夠可加入適量的蒸餾水。 換水后一定要以防銹水（ dcb40）l的使用說(shuō)明按比例加注防銹水。4.1.5 確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無(wú)滲漏，并且到引擎的管路是暢通的，燃油箱油量在一半以上燃油，供油閥常開(kāi)，燃油采用進(jìn)口0#柴油或國(guó)產(chǎn)0#柴油均可。4.1.6 檢查蓄電池的端電壓是否是dc24。 如電解液面過(guò)低， 可適量加入蒸餾水

22、，把電解液的比重控制在1.27 1.29 之間。4.1.7 檢查環(huán)保設(shè)施及送風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)開(kāi)關(guān)是否置于聯(lián)動(dòng)自動(dòng)位置， 環(huán)保處理水箱水位是否處理正常水位。4.2 安全操作（適用于康明斯發(fā)電機(jī)）4.2.1 手動(dòng)啟動(dòng)1）在控制面板上按下紅色“ man鍵，使發(fā)電機(jī)處于手動(dòng)狀態(tài)。2） 按下控制面板上帶手掌形手動(dòng)控制鍵，使發(fā)電機(jī)處于手動(dòng)待機(jī)狀態(tài)，此時(shí)lcd顯示發(fā)電機(jī)狀態(tài)頻率與發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)速均為零。3） 按下控制面板上的綠色啟動(dòng)鍵，此時(shí)發(fā)電機(jī)啟動(dòng)引擎，當(dāng)啟動(dòng)電機(jī)達(dá)到一定轉(zhuǎn)速時(shí)，啟動(dòng)馬達(dá)將自動(dòng)脫離，柴油發(fā)電機(jī)組進(jìn)入工作狀態(tài),控制面板上lcd等顯示發(fā)電機(jī)各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)。4.2.2 自動(dòng)啟動(dòng)1）按下控制面板上的“ auto鍵

23、，使發(fā)電機(jī)處于自動(dòng)啟動(dòng)待機(jī)狀態(tài)。2）控制面板上lcd顯示發(fā)電機(jī)各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)。4.2.3 手動(dòng)停機(jī)發(fā)電機(jī)在手動(dòng)運(yùn)行時(shí)，按下紅色“ stop鍵，發(fā)電機(jī)即刻停機(jī)。4.2.4 自動(dòng)停機(jī)當(dāng)“市電” 送到低壓配電柜， 低壓配電柜 “市電、 發(fā)電轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)”將自動(dòng)合閘轉(zhuǎn)由“市電”正常供電，發(fā)電機(jī)收到停機(jī)信號(hào)后，運(yùn)行 2 分鐘后自動(dòng)停機(jī)。第三節(jié) 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程1.0 目的：規(guī)范發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)的運(yùn)作。2.1 適用范圍：適用于小區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)。2.2 職責(zé)3.1 維修技工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)日常保養(yǎng)及跟進(jìn)維修。3.2 工程 負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)，和對(duì)外委維修公司的督導(dǎo)。4.0 基本內(nèi)容4.1 發(fā)電機(jī)組由工程項(xiàng)目經(jīng)

24、理協(xié)助發(fā)電機(jī)維修公司進(jìn)行保養(yǎng)。4.2 工程項(xiàng)目經(jīng)理要求協(xié)助及監(jiān)督維修公司人員進(jìn)行發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)，并將工作過(guò)程和更換零件數(shù)目作詳細(xì)記錄，填寫(xiě)發(fā)電機(jī)試車(chē)/ 運(yùn)行記錄。4.3 保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機(jī)組故障應(yīng)即時(shí)通知維修公司，維修公司應(yīng)負(fù)責(zé)24 小時(shí)內(nèi)排除故障， 若在時(shí)限范圍無(wú)法排除故障， 應(yīng)將實(shí)際情況報(bào)告經(jīng)理， 由 經(jīng)理逐級(jí)上報(bào)，協(xié)調(diào)時(shí)間維修。4.4 維修保養(yǎng)內(nèi)容4.4.1 柴油機(jī)部分1) 檢查潤(rùn)滑油油位或更換潤(rùn)滑油。2) 檢查柴油缸油位，油缸內(nèi)是否有雜質(zhì)。3) 檢查水箱水位或更換水箱水。4) 檢查風(fēng)扇皮帶。5) 更換機(jī)油濾清器。6) 更換柴油濾清器。7) 更換空氣濾清器。8) 更換水濾清器，添加防銹水。9

25、) 檢查有無(wú)漏油。10) 檢查蓄電池電壓及連接線。11)檢查蓄電池液位及比重。12) 清潔電池頭，涂好凡士林。13) 檢查所有控制線。4.4.2 交流發(fā)電機(jī)1) 清潔電球接線箱。2) 軸承加上潤(rùn)滑油。3) 檢查和維修緊接線4.4.3 控制系統(tǒng)1) 檢查所有空氣開(kāi)關(guān)。2) 檢查保養(yǎng)系統(tǒng)之功能。3) 檢查保養(yǎng)系統(tǒng)性。4.4.4 整臺(tái)發(fā)電機(jī)維護(hù)1) 檢查和收緊所有螺絲。2) 檢查避震墊。3) 運(yùn)行機(jī)組，留意下列事項(xiàng)并記錄：?jiǎn)?dòng)時(shí)間、所有指示燈之準(zhǔn)確性，所有儀表之準(zhǔn)確性，檢查排煙及聲音，清潔機(jī)身。第四節(jié) 發(fā)電機(jī)房巡查流程1.0 目的：規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。2.1 適用范圍：小區(qū)發(fā)電機(jī)房。2.

26、2 職責(zé)3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 每周巡查及監(jiān)督檢查。3.2 維修技工每天巡查。4.0基本內(nèi)容：4.1 巡查過(guò)程發(fā)電機(jī)房巡查機(jī)油粘度及油質(zhì)量是否符合要求更軟機(jī)油電池是否充足電恢復(fù)充電否子審池液位是否正常否 恢復(fù)充電柴油儲(chǔ)量是否支持運(yùn)行4小時(shí) 否一 |通知購(gòu)買(mǎi)水箱水位是否正?？刂乒裰甘緺顟B(tài)是否正常相關(guān)數(shù)據(jù)記錄第七章 高低壓配電柜相關(guān)規(guī)程第一節(jié) 變壓器保養(yǎng)規(guī)程1.0 目的 : 確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。2.1 適用范圍 : 小區(qū)電房變壓器。2.2 職責(zé) :3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)指導(dǎo)及監(jiān)督工作。3.2 維修部維修技工負(fù)責(zé)變壓器保養(yǎng)。3.3 操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。4.0 基本內(nèi)容：4.1

27、 投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。4.1.1 用高壓操作手柄斷開(kāi)備用變壓器高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常。4.1.2 逐個(gè)把負(fù)荷移到備用變壓器。4.1.3 斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)斷路器， 合上接地開(kāi)關(guān)并上鎖掛標(biāo)示牌。4.1.4 斷開(kāi)待檢修變壓器低壓側(cè)總空氣開(kāi)關(guān)，防止反送電，掛警示牌。4.1.5 檢查變壓器外罩有無(wú)破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減小變壓器運(yùn)行時(shí)外罩受振動(dòng)而產(chǎn)生噪音。4.1.6 檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接螺絲，螺絲生銹應(yīng)予更換。4.1.7 緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。4.1.8 檢查冷卻風(fēng)機(jī)

28、是否正常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電路是否良好。4.1.9 用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。4.1.10 檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器接地線是否牢固。4.1.11 斷開(kāi)高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，用2500v搖表?yè)u測(cè)變壓器一次側(cè)，二次側(cè)的線圈相與相之間、相與地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于 300 兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10 兆歐。4.1.12 檢查變壓器內(nèi)有無(wú)遺留工具，鎖上變壓器外隔離柵門(mén)。4.1.13 合上高壓側(cè)真空斷路器，變壓器空載運(yùn)行無(wú)誤后，用手柄把低壓側(cè)總開(kāi)關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移負(fù)荷到保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行情況是否正常。4.1.14 每?jī)赡昶刚?qǐng)供電局或?qū)I(yè)公司進(jìn)行檢測(cè)

29、。4.1.15 做好保養(yǎng)記錄。4.2 安全注意事項(xiàng)：4.2.1 操作高壓開(kāi)關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套。4.2.2 搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。第二節(jié) 高壓配電柜配電操作規(guī)程1.0 目的：規(guī)范配電操作規(guī)程，確保供電及設(shè)備安全。2.1 適用范圍：小區(qū)高壓房高壓配電柜操作。2.2 職責(zé)3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督。3.2 維修技工負(fù)責(zé)具體實(shí)施操作。4.0 基本內(nèi)容4.1 開(kāi)關(guān)柜操作程序：4.1.1 合閘送電1)關(guān)閉前門(mén)，將聯(lián)鎖手柄向下轉(zhuǎn)動(dòng)至“分?jǐn)噫i閉位置”分?jǐn)嘟拥亻_(kāi)關(guān)。2) 合上隔離開(kāi)關(guān)，將連鎖手柄向上轉(zhuǎn)動(dòng)至“工作位置” 。3) 合上斷路器。4.1.2 停電分閘1) 分開(kāi)斷路器。2) 聯(lián)鎖手

30、柄向下轉(zhuǎn)動(dòng)至“分?jǐn)嚅]鎖位置” ，分開(kāi)隔離開(kāi)關(guān)。3) 驗(yàn)電確認(rèn)無(wú)電后合接地開(kāi)關(guān)， 聯(lián)鎖手柄向上轉(zhuǎn)動(dòng)至 “檢修位置”4) 懸掛“嚴(yán)禁合閘”標(biāo)示牌。第三節(jié) 變壓器室巡查流程1.0 目的：規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。2.0 適用范圍：小區(qū)變壓器室。3.0 職責(zé) :3.1 項(xiàng)目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督。3.2 維修技工每天巡查、記錄。4.0基本內(nèi)容：4.1 巡查過(guò)程:正常檢查溫度第四節(jié) 控制柜保養(yǎng)規(guī)程1.0 目的：確保控制柜對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、控制正常。2.1 適用范圍：小區(qū)各類(lèi)控制柜。2.2 職責(zé)：3.1 項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)及監(jiān)督檢查工作。3.2 維修部維修技工負(fù)責(zé)實(shí)施維護(hù)。4.0 基本內(nèi)容：4.1 全面認(rèn)真檢修保

31、養(yǎng)控制柜各部件，元件及線路。4.2 關(guān)掉控制柜電源， 檢查柜內(nèi)的各類(lèi)開(kāi)關(guān)、 接觸器， 有損壞的要及時(shí)更換，觸點(diǎn)凹凸不平的必須更換。4.3 緊固各類(lèi)器件的緊固螺栓，緊固所有接線螺栓，彈簧墊片不行的應(yīng)進(jìn)行更換。4.4 每班檢查各類(lèi)指示部件如電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常。4.5 對(duì)有弱電（即電子元件）控制板的，應(yīng)檢查電路組件是否清潔，元件有否脫焊。4.6 檢查柜內(nèi)所有的電容器，有否鼓漲或流液現(xiàn)象，如有要及時(shí)更換。4.7 檢查所有指示標(biāo)志及線頭標(biāo)志是否清晰，柜表面油漆有無(wú)脫落，有問(wèn)題要及時(shí)修補(bǔ)。4.8 每季度對(duì)柜內(nèi)外進(jìn)行一次全面清潔，用毛刷子或吹風(fēng)機(jī)清除灰塵，特別是殘留電線及金屬絲線，以防造成

32、電路短路。4.9 接通控制電源，注意有無(wú)異常響聲及異味，檢查各指示部件的工作狀態(tài)應(yīng)正常， 對(duì)有弱電控制板的要用萬(wàn)用表檢查板上輸入電壓是否正常， 操作上應(yīng)小心。4.10 控制柜內(nèi)應(yīng)備有控制原理圖。4.11 每年必須用500vmd表測(cè)試線路白絕緣電阻（r 10mq）。4.12 每年必須用對(duì)地電阻測(cè)試儀測(cè)試控制柜的對(duì)地電阻（r0 1 0 q）。4.13保養(yǎng)周期:時(shí)間項(xiàng)目每周每月每季每年1、緊固螺絲，接線一一2、清理灰塵一一3、電動(dòng)機(jī)主線路，二次控制回路絕緣電阻一一一4、接地裝置檢查一一一第五節(jié) 低壓配電柜（箱）、開(kāi)關(guān)保養(yǎng)規(guī)程1.0目的：確保低壓配電柜的正常、安全運(yùn)行。2.0適用范圍：小區(qū)低壓房低壓配

33、電柜檢查、保養(yǎng)。3.0職責(zé)：3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)檢查。3.2 設(shè)備維修技工負(fù)責(zé)保養(yǎng)維護(hù)工作，全面地檢修配電柜內(nèi)全部設(shè)備，以最少的停電時(shí)間完成檢修。每半年保養(yǎng)一次。4.0基本內(nèi)容：4.1 檢修前按排好工作程序，取得客服中心經(jīng)理批準(zhǔn)。4.2 檢修前三天通知業(yè)主停電時(shí)間。4.3 先檢修不需停變壓器的部分，關(guān)掉空氣開(kāi)關(guān)。4.4 饋線柜的檢修：4.4.1 取出抽屜，檢查抽屜柜中的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)，緊固所有接線。觸點(diǎn) 凹凸不平部分用細(xì)錘鋰平，彈簧墊片損壞的應(yīng)進(jìn)行更換，檢查主回路的 銅鼻子是否接觸牢固，清理灰塵部分及指示部分。4.4.2 用手柄搖出電動(dòng)開(kāi)關(guān)，按4.4.3檢修步驟進(jìn)行操作。4.4.3

34、抽屜式萬(wàn)能限流斷路器：1）用吹風(fēng)機(jī)對(duì)斷路器進(jìn)行清掃工作。2) 對(duì)機(jī)構(gòu)的各個(gè)摩擦部分涂以潤(rùn)滑油。3) 如果觸頭的銀合金磨損嚴(yán)重、表面不平等，則必須更換。4)用500vmd表檢查斷路器的絕緣電阻，r10mq。5) 斷路器檢查完畢后，在手動(dòng)和電磁合閘操作情況下應(yīng)可靠閉合，當(dāng)手按“斷開(kāi)”按鈕時(shí)能立即動(dòng)作。4.4.4 斷開(kāi)饋線柜前的進(jìn)線開(kāi)關(guān)，掛上“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)志牌，用吹風(fēng)機(jī)清理柜內(nèi)灰塵，檢查抽屜接插機(jī)構(gòu)有無(wú)異常(有問(wèn)題的更換) ， 將抽屜放回配電柜中， 合上進(jìn)線開(kāi)關(guān)， 檢查控制部份和指示部份。4.5 電容柜的檢修：4.5.1 檢修電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容柜總開(kāi)關(guān)，用 25平方毫米以上導(dǎo)線逐個(gè)把

35、電容器接地進(jìn)行放電， 后檢查與緊固接觸器、 電容器的接線螺絲， 接地裝 置是否良好，用吹風(fēng)機(jī)進(jìn)行除塵清潔，然后合閘進(jìn)行指示部分及自補(bǔ)償?shù)恼{(diào)試。4.6 進(jìn)線柜檢修：4.6.1 進(jìn)線柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修：先斷開(kāi)所有負(fù)荷后。重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。滅弧柵有否破裂或損壞，手動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘是否準(zhǔn)確，檢查修銼觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、墊片、螺絲有無(wú)松動(dòng)、變形、脫落，并進(jìn)行清潔、除塵處理(具體操作按 4.6.2 進(jìn)行)。4.6.2 萬(wàn)能式斷路器4.6.2.1 抽出開(kāi)關(guān)，用吹風(fēng)機(jī)對(duì)斷路器進(jìn)行清掃工作。4.6.2.2 對(duì)各個(gè)轉(zhuǎn)動(dòng)或滑動(dòng)部位加注潤(rùn)滑油。4.6.2.3 抹凈觸頭上的煙痕

36、，發(fā)現(xiàn)觸頭接觸面有小的金屬粒時(shí)，應(yīng)將其清除。4.6.2.4 如果觸頭銀合金磨損嚴(yán)重，則必須更換觸頭。4.6.2.5 清理滅弧罩兩壁煙痕，如果滅弧柵片損壞，必須更換。4.6.2.6 用5 0 0 v mq表檢查斷路器的絕緣電阻(r10mq)。4.6.2.7 重新插入開(kāi)關(guān)后， 按“啟動(dòng)” 按鈕，斷路器應(yīng)可靠閉合，按“停止”按鈕應(yīng)立即斷開(kāi)。4.7 母線的檢修：4.7.1 檢查前操作步驟： 逐個(gè)斷開(kāi)低壓側(cè)的負(fù)荷， 斷開(kāi)高壓側(cè)的斷路器，合上接地開(kāi)關(guān)， 用手把把高壓開(kāi)關(guān)柜搖出， 掛上 “禁止合閘， 有人工作”的標(biāo)志牌，然后對(duì)控制柜邊的母排用 25 平方毫米以上導(dǎo)線短接并掛接地線，緊固母排螺絲。4.7.2

37、檢修操作步驟：母排接觸處重新擦凈，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲加以緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無(wú)異象，檢查電流、電壓、互感器的二次繞組的可靠性。4.7.3 拆除與母排連接的二次回路短接線和接地線，用 500v mq表測(cè)量 相間、相對(duì)地、相對(duì)零的絕緣電阻（rl 0 mq）。4.7.4 操作完畢送電前檢查測(cè)試。拆除所有接地線、短接線、檢查是否遺留工具在柜內(nèi)，確定無(wú)誤后，斷開(kāi)高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，用手把把高壓開(kāi)關(guān)搖進(jìn)，合上運(yùn)行變壓器的高壓斷路器，取下標(biāo)志牌，向變壓器送電，然后再合上低壓側(cè)總電柜的斷路器，向母排送電，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜和各支路自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)。4.8 切換柜的檢修：4.8.1 斷開(kāi)出

38、線負(fù)荷， 用手柄搖出斷路器， 按 4.6.2 檢修步驟進(jìn)行操作。4.8.2 重新將斷路器放回切換柜中，用市電和發(fā)電機(jī)電源分別檢查切換柜中機(jī)械聯(lián)鎖裝置是否可靠工作，拆除市電和發(fā)電機(jī)電源的進(jìn)線，檢查電氣聯(lián)鎖裝置是否可靠工作。4.9 注意事項(xiàng)：4.9.1 必須設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。4.9.2 工作前必須驗(yàn)電。4.9.3 檢修人員應(yīng)對(duì)整個(gè)配電柜的電氣機(jī)械聯(lián)鎖情況熟悉并會(huì)操作。4.9.4 檢修中應(yīng)詳細(xì)了解哪些線路是雙供電。4.9.5 母排檢修時(shí)應(yīng)對(duì)線路中的殘余電荷進(jìn)行充分放電。4.#保養(yǎng)周期:時(shí)間項(xiàng)目每周每月半年壹年1.饋線柜b.緊固接線，螺絲一一b.檢查接插口一xc.清理灰塵一一xd.抽屜式萬(wàn)能限流斷路器一一x

39、2.電容柜b.緊固接線，螺絲一一xb.檢查電容一一xc.清理灰塵一一x3.進(jìn)線柜b.緊固接線，螺絲一一xb.進(jìn)線開(kāi)關(guān)一一xc.清理灰塵一一x4.母排b.緊固螺絲一一xb.絕緣電阻一一5.切換柜b.開(kāi)關(guān)一一xb.機(jī)械，電氣聯(lián)鎖裝置一一一6.配電柜（箱）二次回路絕緣電阻一一一7.接地網(wǎng)，電纜溝接地支架，配電柜一一一（箱）的接地電阻第六節(jié) 高壓室巡查維修流程1.0 目的：規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。2.0 適用范圍：小區(qū)范圍內(nèi)的高壓室巡查。3.0 職責(zé)3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 每周巡查及監(jiān)督檢查。3.2 維修技工每天巡查、記錄。4.0 基本內(nèi)容：4.1巡查過(guò)程缺少將有關(guān)記錄記于運(yùn)行 表格上第七節(jié) 低壓室

40、巡查維修流程1.0 目的：規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。2.0 適用范圍：小區(qū)低壓房。3.0 職責(zé)3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 每周巡查及監(jiān)督。3.2 維修技工每天巡查、記錄。異常正常正常導(dǎo)線接頭情況過(guò)熱異味接頭氧化或接觸不良正常處理記錄有關(guān)電壓、電源功率因素等數(shù)據(jù)于運(yùn)行記錄表格第八章 電梯機(jī)房相關(guān)規(guī)程第一節(jié) 電梯機(jī)房巡查流程1.0 目的：確定電梯正常運(yùn)行。2.0 適用范圍：適用于各客服中心轄區(qū)內(nèi)有機(jī)房電梯。3.0 職責(zé)3.1 項(xiàng)目經(jīng)理每周進(jìn)行巡查及監(jiān)督。3.2 維修技工每天進(jìn)行巡查記錄。4.0基本內(nèi)容:檢查第二節(jié) 電梯操作流程1.0 目的：確保操作的安全性和正確性。2.0 適用范圍：適用于小區(qū)電梯的操

41、作。3.0 職責(zé)：3.1 項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督管理工作。3.2 維修保養(yǎng)公司人員負(fù)責(zé)電梯開(kāi)啟時(shí)的操作。4.0 工作程序：4.1 全自動(dòng)運(yùn)行4.1.1 將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機(jī)狀態(tài)“stop打到運(yùn)行狀態(tài)“run處。4.1.2 用專(zhuān)用鎖匙打開(kāi)轎箱內(nèi)操作箱, 把照明開(kāi)關(guān)扳向“開(kāi)” 。把風(fēng)扇開(kāi)關(guān)扳向“開(kāi)” , 把運(yùn)行停止開(kāi)關(guān)扳向“運(yùn)行” , 將手動(dòng)、自動(dòng)開(kāi)關(guān)扳向“自動(dòng)”位置。4.1.3 按任一樓層, 電梯將自動(dòng)運(yùn)行。4.1.4 鎖上操作箱。4.2 手動(dòng)運(yùn)行4.2.1 將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機(jī)狀態(tài)“stop” 打到運(yùn)行狀態(tài)“ run” 處。4.2.2 用專(zhuān)用鎖匙打開(kāi)轎箱內(nèi)操作箱, 把照明開(kāi)關(guān)扳向“開(kāi)” ,

42、 把風(fēng)扇開(kāi)關(guān)扳向“開(kāi)” , 把運(yùn)行停止開(kāi)關(guān)扳向“運(yùn)行” , 將手動(dòng)、自動(dòng)開(kāi)關(guān)扳向“手動(dòng)”位置。4.2.3 選擇到達(dá)樓層, 按住關(guān)門(mén)按鈕, 直至電梯啟動(dòng)后 , 方可松手。4.2.4 到達(dá)指定樓層時(shí), 電梯自動(dòng)打開(kāi)門(mén)。4.2.5 鎖上操作箱。第九章 物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1 目的及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，保養(yǎng)好設(shè)備，確保設(shè)備性能始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。2 適用范圍物業(yè)區(qū)域內(nèi)的生活水泵，消防泵，噴淋泵，增壓泵，排污泵，空調(diào)水泵，相關(guān)閥門(mén)、管道等給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。3 職責(zé)3.1 工程管理員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃的制定, 維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。3

43、.2 管理處主任負(fù)責(zé)批準(zhǔn)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃。3.3 水工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。4 工作程序4.1 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序4.1.1 維保組負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。4.1.2 工程管理員每年 12 月制訂下年度的設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃 ，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。4.1.3 維保組按設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于設(shè)施維護(hù)單并匯總于設(shè)施/ 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄 。4.1.4 給排水設(shè)備故障一般不超過(guò)8小時(shí)， 若在 8 小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處。4.1.5 凡是夜間發(fā)生的，不影響用戶(hù)生活、

44、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可以由早班水工進(jìn)行維修。4.1.6 工程管理員提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。4.1.7 需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，做好事先通知解釋工作。4.2 給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序4.2.1 供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班水工應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知管理處組織有關(guān)人員及時(shí)維修。4.2.2 排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，檢查排除；如是水泵故障，則維修水泵。4.2.3 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏影響正常供水，當(dāng)班水工應(yīng)立即關(guān)閉上端閥門(mén)，及時(shí)通知管理處組織有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶(hù)的解釋工作。4.2.4 排污井、雨水井等因堵塞造

45、成下水不暢、浸水等，立即電話通知維修人員疏通。4.3 給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表在舁 廳p檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容（含使用材料）周期01水泵機(jī)組及附件外觀清潔擦洗、除污月壓力表指小顯小/、止常，檢查更換不定期電機(jī)主回路、控制回路測(cè)試、檢查、緊固半年水泵軸端密封如滲漏超標(biāo)， 更換機(jī)械密封不定期電機(jī)軸承，水泵軸承加注2#二硫化鋁鋰基脂半年02管道外觀如滲漏，補(bǔ)漏；如銹蝕，除 銹、刷防銹漆和面漆不定期閥門(mén)外觀閥桿漏水，壓緊螺 栓；如銹蝕，除銹、刷防銹 漆和面漆不定期5工作內(nèi)容5.1 生活水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。5.2 消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間1分鐘，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)

46、。5.3 排污泵每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。5.4 各水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的 5米范圍內(nèi)的閥門(mén)、壓力表、管道等隨 泵同時(shí)保養(yǎng)。5.5 泵體的保養(yǎng)5.5.1 被檢查泵體應(yīng)無(wú)破損，銘牌齊全，水流方向指示明確清晰，外觀整潔， 油漆完好。5.5.2 檢查、補(bǔ)充潤(rùn)滑油脂，若油質(zhì)變色或有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。5.5.3 檢查水泵軸端密封情況，若有漏水超出10滴/分，應(yīng)拆開(kāi)檢查機(jī)械密 封，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重磨損或出現(xiàn)開(kāi)裂情況應(yīng)準(zhǔn)備更換機(jī)械密封5.5.4 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺栓和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。5.5.5 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。5.5.6 生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁， 每年應(yīng)拆開(kāi)聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清 洗或更換。5.6

47、 水泵電機(jī)的保養(yǎng)5.6.1 外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。5.6.2 拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500v兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與 相、相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于 0.5 兆歐。5.6.3 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，無(wú)老化現(xiàn)象。5.7 相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng)：5.7.1 各個(gè)閥門(mén)的開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏。5.7.2 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水。5.7.3 壓力表指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰。5.7.4 管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落。5.8 控制柜的保養(yǎng)5.8.1 斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。5.8.2

48、 檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。5.8.3 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。5.8.4 合上總電源，檢查電源指示是否正常。5.8.5 保養(yǎng)完畢按規(guī)定要求起動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。5.8.6 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異響，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。第十章 智能化設(shè)備相關(guān)規(guī)程第一節(jié) 智能化控制中心管理規(guī)定1.0 目的：保證機(jī)房安全，系統(tǒng)正常工作。2.0 適用范圍：智能化控制中心。3.0 職責(zé)：3.0 技工負(fù)責(zé)機(jī)房管理, 確保路由器、服務(wù)器、主干交換機(jī)安全。4.0 工作內(nèi)容：4.1 防火、防塵、防潮、防鼠、防靜電、

49、通風(fēng)。4.2 溫度控制在18 -27之間，濕度控制在30%-55%之間。4.3 未經(jīng)機(jī)房管理人員許可，任何人不得進(jìn)入機(jī)房。4.4 進(jìn)入機(jī)房人員未經(jīng)許可不得操作任何電腦設(shè)備，不得隨意翻閱資料。4.5 禁止在服務(wù)器系統(tǒng)上安裝與該服務(wù)器提供服務(wù)無(wú)關(guān)的軟件。4.6 每周查看所有服務(wù)器日志一次，并備份日志。4.7 服務(wù)器和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備密碼不得泄露。第二節(jié) 停車(chē)場(chǎng)控制系統(tǒng)管理規(guī)定1.0 目的：保證小區(qū)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)正常。2.0 適用范圍：維修技工。3.0 職責(zé)：按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)工作記錄，和廠商技術(shù)員確保系統(tǒng)正常工作。4.0 工作內(nèi)容：4.1 車(chē)輛出入數(shù)據(jù)保存一個(gè)月，要及時(shí)刪除過(guò)期的數(shù)據(jù)。4.2 每三天備份停車(chē)場(chǎng) i

50、c 卡數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)校對(duì)服務(wù)器時(shí)鐘。4.3 每三個(gè)月對(duì)崗?fù)さ碾娔X除塵，每六個(gè)月重新安裝操作系統(tǒng)。4.4 每周校準(zhǔn)崗?fù)づc崗?fù)ぶg的時(shí)間和崗?fù)る娔X與道匣讀卡器之間的時(shí)間是否一致。4.5 每六個(gè)月檢測(cè)一次道匣地感的靈敏度。4.6 每六個(gè)月對(duì)各道匣轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑。4.7 每年全面查驗(yàn)齒輪磨損，緊固電線接頭，緊固限位開(kāi)關(guān)。4.8 檢查箱門(mén)、箱蓋密封，防止雨水進(jìn)入。5.0工作流程:道閘出入口讀卡機(jī)字屏和感應(yīng)器靈敏度電腦和軟件工作情況1、軟件設(shè)置2、電腦除塵1、軸承加油2、閘桿上下卡位是否松動(dòng)j1道閘控制機(jī)機(jī)械部 份1f1、注意地感靈敏度2、led燈亮點(diǎn)道匣控制機(jī)按鈕和地 感靈敏度第三節(jié)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)流程1.0目的：規(guī)范保養(yǎng)流程，確保停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)正常、穩(wěn)定工作2.0范圍：小區(qū)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)3.0職責(zé)：3.1 工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；3.2 維修技工每月保養(yǎng)一次（由廠商技術(shù)員協(xié)助）；4.0工作流程道閘控制機(jī)機(jī)械部、份1、軸承加油2、道閘桿上下卡位是否松動(dòng)1f道閘控制機(jī)按鈕和地 感靈敏度1、注意地感靈敏度1閘道出入口誤卡機(jī)字屏和感應(yīng)器靈敏度1、led燈亮點(diǎn)攝像機(jī)工作情況1、清理護(hù)罩玻璃r、填寫(xiě)記錄存檔j1、交項(xiàng)目經(jīng)理審查電腦和軟件工作情況1、軟件設(shè)置第四節(jié)