商場百貨運營方案策劃

1、杯韓日精品城前期籌備得 運營方案 林集團企劃部2011年5月30日目 錄一、經營戰(zhàn)略2二、經營定位3三、經營項目分布3四、服務功能設計4五、經營規(guī)劃布局4六、建筑包裝設計4七、運營管理設計5八、招商設計5九、商場運作財 務分析 9十、發(fā)展前景10韓日精品城前期籌備得運營方案不要考慮能賺多少錢，而要考慮如何讓*百貨火起來，盡量在少投入得 前提下讓聯營者賺到錢，而原讓賺到錢得業(yè)戶為我們宣傳*百貨怎么賺錢， 從而提升商業(yè)地產得價值，盡快銷售償還收購資金就是制定我們前期籌備 得運營方案得總目標。一、經營戰(zhàn)略消費者就是一個龐大而復雜得整體，不同消費者對于同類產品 得需求具有很大差異性。因此，我們應根據自

2、身得資源條件以及居民消費特 點、周圍其她零售企業(yè)得經營目標等諸多因素，確立自己獨具一格且又就是 目標消費群認同得特色經營方式，給消費者留下獨特得印象。延吉市位于吉林省東部，就是延邊朝鮮族自治州首府所在地，全市六十 萬人口中，朝鮮族人口占百分之五十八，民族特色濃郁、自然風景優(yōu)美。我 們應該充分發(fā)揮我們得文化優(yōu)勢與資源優(yōu)勢，可以考慮以下經營戰(zhàn)略： 建議將*百貨名稱更改為*韓日精品城。 選擇特色商品。突出韓日精品這個重點，相應地要把各方面經營做到 位。 民族特點突出。充分利用朝鮮民族這張品牌與長白山生態(tài)品牌形成 互動，為公司經營打出一張民族品牌。 塑造特色形象。確定與眾不同得企業(yè)宗旨、使命、經營理念

3、以及企 業(yè)名稱、標志等象征性項目，讓消費者購物、休閑就能聯想到*韓日精品城。 營造特色購物環(huán)境。增加一些方便性與補充性服務設施，為顧客營造 一個溫馨、舒適、整潔、安全得購物環(huán)境。二、經營定位近幾年，由于延吉百貨大樓、時代廣場、明珠購物中心等商業(yè)公司得 興起，給延吉市商業(yè)市場帶來了質得飛躍，在此激烈得商業(yè)競爭中，*韓日 精品城應因地制宜，力求創(chuàng)新。針對延吉市得消費特點，通過市場分析與營 銷策劃，以韓日精品為定位，實施品牌戰(zhàn)略，將提升商業(yè)地產價值，并通過以 人為本得管理，強化公司凝聚力與創(chuàng)造力，運用IS09001-2000質量體系認證 得管理模式，壟斷該地區(qū)得中高擋韓日精品零售市場。三、經營項目分

4、布1 項目簡介*韓日精品城位于延吉市中心繁華商業(yè)區(qū)公園街公園路2號?？偨ㄖ?面積12764、7平方公里，前身為主營韓國商品得*百貨。2、項目經營單位華銀商貿有限公司3、項目經營業(yè)態(tài)布局一層經營韓日食品及日用品超市。（主營韓日原裝進口食品及日用品）二層經營韓國高檔服飾（主營韓國LOTTE百貨知名品牌）三層經營韓日精品電器（主營三星、LG、SONY、松下等世界品牌）四層經營精品長白山土特產品（主營人參、鹿茸、林蛙油、食用菌、農 副產品等中高檔禮品）五、六樓經營按摩院（要求業(yè)主重新裝修，提高服務檔次）七層經營韓食館（考慮全州拌飯及百年石鍋等）八層經營咖啡、茶吧九、十層經營婚禮廳。（朝鮮族民俗婚禮廳）

5、四、服務功能設計*韓日精品城集合購物、休閑、餐飲、文化、婚禮廳等多種商業(yè)形態(tài)， 為消費者提供一站式服務；休閑、舒適、周到，凝聚多姿多彩得消費生活，體 現著現代都市人對休閑、交流得渴望，就是現代生活方式得集中體現。五、經營規(guī)劃布局5. 1經營規(guī)劃布局要以“以點代面，特色經營”為目得，也就是精品城得 經營特點。引進中高端韓日品牌合作商，對它們給予優(yōu)惠政罠，邀請其入場, 讓它們能夠起到增強文化氛圍，活躍新商場氣氛之作用。5. 2經營規(guī)劃布局順序要堅持韓日精品類商品優(yōu)先,輔助項目配套得原 則。5. 3經營規(guī)劃布局著重考慮韓日精品核心主力品牌專柜放在營業(yè)現場 通道得端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到

6、組織人流得效果。六、建筑包裝設計建筑包裝設計符合現代商業(yè)經營運做需要。對建筑物外觀及經營區(qū)室內 結構與裝飾再做合理修飾改造，更好地滿足商業(yè)經營需要（從增加營業(yè)面積 得角度，應考慮樓梯得重新布置。七、運營管理設計運營管理參照IS09001-2000質量體系認證得管理體系模式。IS09001-2000質量體系認證得各項管理性文件與各工作流程操作性文 件，就是精品城得運營管理得依據及指導藍本。八、招商設計1、招商優(yōu)勢：公司商業(yè)經營管理團隊為延吉市韓日精品零售市場訂制最佳適宜得品 牌經營合作方案，以利益共享、雙贏經營我主導，運用韓日精品為依托，竭誠 打造延吉市區(qū)域獨家中高端韓日精品店，壟斷該地區(qū)得中高

7、端韓日精品零 售市場。2、招商范圍：韓國知名品牌服飾（引進韓國LOTTE百貨品牌）、韓日品 牌電器（考慮三星、LG、松下、SONY等知名品牌）；韓日原裝進口食品、日用 品；長白山旅游土特產品；韓食；休閑類咖啡、茶吧;朝鮮族民族特色得婚禮 廳。3、招商要求：品牌商品具有有效得商標注冊文件，產品合格證書與檢驗報告等質檢 資料，進口商品提供海關報關單及商檢證明。4、經營合作方式公司擬與韓國、日本中高端知名品牌得廠商、代理商、經銷商以及本地區(qū)有實力得經營業(yè)主建立合作關系，考慮選擇扣率形式為主得聯合經 營合作方式聯合經營方式就是公司與其她組織（個人）在平等互利得基礎上，為謀 求競爭優(yōu)勢與共同發(fā)展，實現彼

8、此之間志愿聯合得戰(zhàn)略。這種經營方式有利 于公司更有效地利用有限得資源，創(chuàng)造更多得商機，提高競爭能力。5、經營合作標準：一層：按每月200元每平方米得租賃標準，扣率8%-20%二層：按每月元每平方米得租賃標準，扣率20%三層：按每月元每平方米得租賃標準，扣率20%四層：按每月元每平方米得租賃標準，扣率20%五、六層：按每年元每平方米得租賃標準七層：按每月元每平方米得租賃標準，扣率20%八層：按每月元每平方米得租賃標準，扣率20%九、十層：按每月元每平方米得租賃標準，扣率20%6、招商工作程序為營造很好得招商環(huán)境，吸引更多得理想品牌供應商加盟，增加合格候 選供應商得基礎數量，特制定本招商工作程序。

9、6. 1全州內招商工作程序：此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可 同時啟動，該程序兼顧向本地區(qū)宣傳*韓日精品城得作用。利用全州有影響 力得專業(yè)媒介發(fā)布新業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下 招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。6.2韓國、日本招商工作程序：此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也就是正式開始進入實 質性招商階段，新公司可以派招商組人員赴韓國進行實地考察及招商工作。6. 3延吉市招商工作程序6. 3.1此程序在招商工作時間排序上定為第三程序，也就是重要與關鍵 得招商工作程序，當地招商業(yè)主應該占招商總量得半數以上，在保證特色品 牌聯營商數量得

10、同時，當地招商兼顧開發(fā)引導得功能，協助當地聯營商經營 正規(guī)品牌化商品，成為韓日品牌化經營得實踐基地。6. 3. 2考慮減少、避免競爭對手對公司得招商籌備工作得不利手段干 擾，正式招商工作與開業(yè)時間緊密銜接，不給對手惡意干擾得機會。招商人 員隊伍組建后必須經過系統培訓，實踐磨合后再投入實際工作狀態(tài)。以先有 計劃有步驟地對適合預選供應商評定，有得放矢地對理想品牌供應商洽談， 這樣不僅節(jié)約費用，而且能有準確得針對性，提高合作成功率，6. 3.4宣傳工作中心，應以*韓日精品城即將登陸延吉市，成為購物得 天堂、身份得象征，以全新得內涵震撼消費群，以上層得品質服務于延吉市 人民等內容為中心，制造轟動性前奏

11、與神秘氛圍，為下一環(huán)節(jié)得實質各項工 作，做好鋪墊。6. 3. 5細致調研現有韓日精品市場運營品牌現狀，制定招商各品類工作預案標準，初步接待來洽談得品牌供應商，并認真填制初選供應商登記表, 對重點目標備選供應商，保持主動接觸，排除阻礙，建立合作伙伴關系。簽訂 意項合作協議，收取合作預約訂金。6. 3.67、招商工作進度第一階段：籌備預案期1、總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；2、制定商品定位標準；3、擬定初步各商品類布局方案；4、擬定與供應商合作方式及條件標準。第二階段：初選儲備供應商期1公司招商團隊組建，基礎工作技能培訓，團隊協調性磨合2、組織進入全州招商工作程序；3、組織進入韓國、

12、日本招商工作程序，組織實施初選供應商資源儲備; 第三階段：評審確認供應商期1、確定正式得各品類商品定位標準與品類布局執(zhí)行方案以及招商合作式方、合作條件標準等公司經營原則方案；2、確定各品類最終執(zhí)行得經營工作方案，各品類重點標志性經營品牌 認定，以及針對性特殊招商方案得制定及實施；3、普通標準性品牌供應商洽談合作條件，結果對比擇優(yōu)；4、評審確認合格供應商，簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金；第四階段：合作協議書簽訂期1根據公司各項籌備工作完成進度情況，確定準確開業(yè)時間，對已經完 成得籌備工作進行科學客觀得評審與合理微調，確保開業(yè)正常可行之后，與 合格供應商簽訂正式合作協議書；第五階段：入場實施專

13、柜期2、賣場專柜設計基本標準設定，規(guī)定貫徹；3、與供應商協調專柜設計規(guī)格，符合雙方設計規(guī)定要求；4、辦理相關入場裝修手續(xù)，進場實施裝修專柜；5、做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方 案實施，完成階段工作目標。8、招商部籌備期人員編制以工作相互支持、管理相互制約得工作原則，暫把公司在籌備期得招商 部分為兩個組。(1)規(guī)劃審計組；(2)招商業(yè)務組。(3)品牌傳播組(1) 規(guī)劃審計組：工作職能：宏觀組織協調，各項工作監(jiān)督跟進，評估分析招商結果人員編制：組長1名；綜合助理1名；匯編管理文員1名。合計3人。根 據具體工作職能特點選擇適合人員。(2) 招商業(yè)務組：工作職能：根據公司

14、總計劃原則制定各商品類具體招商工作計劃方案， 并認真實施執(zhí)行人員編制：組長1名，助理1名，綜合業(yè)務4名，共6名。(3) 品牌傳播組工作職能：提高延吉市韓日精品城經營水平，滿足公司經營得品牌數量, 加快精品城組織速度，確保精品城經營品牌質量與如期開業(yè)。人員編制：組長1名，綜合業(yè)務3名，共4名。九、商場運作財務分析9.1平效估算商鋪租賃比例主要就是取決于發(fā)展商回收資金得量比及實際可銷售面 積來決定得。如果租賃成本高于市場商戶租金可承受得界限，成功經營將成 為一句空談。只有在發(fā)展商、業(yè)主、客戶、經營四點利益平衡得情況下成 功經營方可順利啟動，達到互贏得局面。具體得運算模式如下：資金回收總量4實際租賃面積X投資回報率0%4-12個月二月/平方米/ 租賃租金（實際估算數據以銷售總量為準）每年基本費用：根據預計分析每層租賃價格定為：9、2經營成本估算經營成本