甲級寫字樓的評價標(biāo)準(zhǔn)(20210412210526)

1、在大街小巷，我們隨處可以看見許多寫字樓項目的廣告牌，其中對我們印象最深 的可能不是這些樓盤的名稱，而是“甲級寫字樓” “ 5A級寫字樓”等名詞。通常這些 詞被用來形容一個寫字樓的品質(zhì)等級，那么這樣的評級標(biāo)準(zhǔn)是否科學(xué) 呢？其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業(yè)中并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī) 定，到底什么樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這 樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字 樓。甲級寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī) 定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范里也無法

2、找到這個名詞，仔細(xì)探討會發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開 發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不 同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上 講，國際上判斷甲級寫字樓有8 大特征：管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數(shù)字化；節(jié)能 化；便捷的交通和商務(wù)化等等。同時甲級寫字樓的稱謂還有個時間問題，也許過去這個寫字樓稱得上甲級，但是現(xiàn) 在不一定是甲級，將來更不一定就是甲級。既然甲級寫字樓是寫字樓領(lǐng)域的最高品質(zhì)的稱謂，那么在影響寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的各因 素中應(yīng)該滿足一定的要求，在這里我憑借多年的行業(yè)經(jīng)驗，從市場需求的角度出

3、發(fā)， 對影響寫字樓品質(zhì)的因素進行總結(jié)，并提出一定的市場依據(jù)供大家參考。具體如下：區(qū)位交通房地產(chǎn)項目的開發(fā)首要考慮的要素就是地段，寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企 業(yè)形象 的載體，區(qū)位地段顯得尤為重要，企業(yè)選擇辦公物業(yè)首先選擇的也是區(qū)位地段，寫字樓 的價值判斷并不完全取決于寫字樓產(chǎn)品本身，實際上來說，寫字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很 大程度上決定了其價值。所以，作為甲級寫字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是位置十分優(yōu)越，一 般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛 一定是其寫字樓價值的重要支撐。規(guī)模評價寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環(huán)境是一個分不開的整體，所 以這里所說的規(guī)

4、模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展 性；因為寫字樓客戶一一企業(yè)，比較看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這 是形成商務(wù)氣氛的 基本條件，寫字樓作為企業(yè)聚集辦公的載體，項目本身的規(guī)模決定企業(yè)的聚集程度，重 要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán) 境，即項目周邊必須要有強大的綜合 配套，形成一個集寫字樓、公寓、商住、星 級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于 一體的大空間。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱 得上是甲級寫字樓。硬件設(shè)施寫字樓硬件方面分以下幾個方面，主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上；辦公空間：能提供可

5、靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2. 6m以上；標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2. 5KN/m2 以上；供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度， 空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上。電梯：國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸臺，候梯時間不超過 30秒鐘。停 車位：每6090平方米岀租面積提供1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管 理。供水系統(tǒng)：24小時冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)；智能化系統(tǒng):達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)；裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料

6、。大堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花 崗巖或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料電梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；走 廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；衛(wèi) 生間：進口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液 盒、電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求；辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊 狀膠墊地毯地面；生態(tài)空間：一個高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間

7、布局，以增添寫字 樓內(nèi)部景 觀。商業(yè)配套甲級寫字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳，同時配置適當(dāng)規(guī) 模的高 檔餐廳，還有能夠提供多項服務(wù)的商務(wù)中心，多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務(wù)中 心、小型商場、快遞服務(wù)等；總之，一個稱得上甲級寫字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊 商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)能夠滿足入住企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。軟性服務(wù)寫字樓軟性服務(wù)體現(xiàn)在兩個方面，一方面是高效全面的物業(yè)管理，另一方面體現(xiàn)在 對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，也是常規(guī)物業(yè)管理之外的增值服務(wù)部分。比如，將洗 衣、送餐等酒店式服務(wù)，電話/衛(wèi)星會議、商務(wù)活動策劃、會議/會展服務(wù)、貴賓接送 服務(wù)等。又如，一些新型寫字樓不僅能

8、夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)供應(yīng)，節(jié)假日無休，而且還在送 餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面提供細(xì)微周到的服務(wù)?？傊u價一個寫字樓物業(yè)是不是能夠達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，不僅要看產(chǎn)品本 身，而 且還有諸多非產(chǎn)品方面的影響因素，是一個綜合評價的結(jié)果。相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質(zhì)等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓 并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級，“ 5A”指的是一個寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓 品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對不是劃分寫字樓等級的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說“ 5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的 一個方面而已。那么，什么是5A智能化呢？ “ 5A”是指0A （辦公智能化）、BA （樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA （消防智能化）、SA （安保智能化）。過去也有3A級寫字樓 的說法，即：0A （辦公智能化）、BA （樓宇自動化）、CA （通訊傳輸智 能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA （安保智能化）包含在了 BA （樓宇自動化）中，近幾年