福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則(暫行)

1、福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（暫行）一、為促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 行為，增加物業(yè)服務(wù)行為的透明度，保障物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的合法 權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法及省物價(jià)局、省建設(shè)廳福建省物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)管理實(shí)施辦法精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。二、本實(shí)施細(xì)則適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)具有法定物業(yè)服務(wù) 資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)行為。三、政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選 擇物業(yè)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐 和價(jià)格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循

2、合法、合理、公開(kāi)以及收費(fèi)項(xiàng)目、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相符的原則。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策、分級(jí)管理。市政府價(jià)格主 管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理 實(shí)施細(xì)則，縣（市）區(qū)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主 管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作六、物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)實(shí)行政府指 導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅前期物業(yè)（不含酒店式公寓、別墅、低密度聯(lián)排高檔住 宅，下同）服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)企 業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、停車(chē)管理費(fèi)。 物業(yè)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供前期物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服 務(wù)，其服務(wù)收費(fèi)

3、由物業(yè)企業(yè)與委托服務(wù)的業(yè)主雙方約定。業(yè)主大會(huì)成立后的住宅物業(yè)及其他類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅、非住宅房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、 管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人 所收取的費(fèi)用。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用包干制形式， 由市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定福州市 普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）， 并定期公布。房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋裝修過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的費(fèi)用。房屋裝修 垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照福州市住宅物

4、業(yè)小區(qū)房屋裝修垃圾清 運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（另文下達(dá)）執(zhí)行。業(yè)主無(wú)裝修的，物業(yè)企業(yè)不得收 費(fèi)。停車(chē)管理費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放提供管 理服務(wù)所收取的費(fèi)用。停車(chē)管理費(fèi)具體管理辦法及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另文 下達(dá)。八、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行招投標(biāo)的，開(kāi)發(fā)建 設(shè)單位在委托招投標(biāo)前，應(yīng)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，按收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)確定相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后進(jìn)行招投標(biāo)，并與 中標(biāo)的物業(yè)企業(yè)在合同中約定服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容及具體收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。未實(shí)行招投標(biāo)的由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 在合同中確定服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）中需列明與開(kāi)發(fā) 建設(shè)單位約定的服務(wù)

5、等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式 及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一 致。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)但未成立業(yè)主大會(huì)的，其具體收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合 同（協(xié)議）中約定。無(wú)法約定的由樓盤(pán)所在地縣（市）區(qū)政府價(jià) 格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式，具體服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)形式等由業(yè)主或經(jīng)業(yè)主大 會(huì)通過(guò)由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）中約定。九、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是

6、指業(yè)主向物業(yè)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其 余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享 有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。十、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)；實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、物業(yè)服務(wù)人員的工資、 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)

7、費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi) 用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或 者物業(yè)服務(wù)成本。十一、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅依法改作寫(xiě)字樓的，其收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 2 倍確定。依法改作其它用途的其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 2.5 倍確定十二、本實(shí)施細(xì)則所指的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包含物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用。公共水電費(fèi)用單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)?，具體分?jǐn)傓k法由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）中 約定。物業(yè)企業(yè)使用的由

8、物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。十三、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取 手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn) 電視等單位收取物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用。十四、物業(yè)企業(yè)每月應(yīng)在小區(qū)醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使 用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況。十五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積收?。ú缓?屬間），建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯?積。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記建筑面積收??； 未辦理房屋所有權(quán)證的，按購(gòu)房合

9、同標(biāo)明的的建筑面積收取。十六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從物業(yè)交付買(mǎi)受人之日起按月收取，物 業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）另有約定的從其約定。十七、納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設(shè) 單位原因未按時(shí)交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服 務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)交付買(mǎi)受人后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施尚未 完備的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，降低幅度在 15% 以?xún)?nèi)， 差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù) 合同（協(xié)議）中應(yīng)對(duì)上述情況作詳細(xì)說(shuō)明。十八、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）約定逾 期不交納物業(yè)服務(wù)

10、費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促 其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者 物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金十九、實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制方式，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于 代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服 務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年 度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同 時(shí)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的質(zhì)詢(xún)。二十、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制方式，物業(yè)企業(yè)或者業(yè)主大 會(huì)

11、可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度 預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)經(jīng) 業(yè)主大會(huì)通過(guò)并由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)企業(yè)在服務(wù)合同中 約定。二一、物業(yè)企業(yè)已經(jīng)接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)相應(yīng)收取服務(wù) 費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。二十二、物業(yè)企業(yè)對(duì)同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一交付時(shí)間、同 一使用性質(zhì)、同一類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不 得以任何形式采取價(jià)格歧視。二十三、物業(yè)企業(yè)不得向進(jìn)入小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供配送、裝修、 維修、安裝、中介等服務(wù)的外來(lái)人員收取任何費(fèi)用。二十四、各有關(guān)物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在其服 務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或

12、收費(fèi)地點(diǎn)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式實(shí)行 明碼標(biāo)價(jià)。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)方式由價(jià)格主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定，各級(jí)價(jià)格主管 部門(mén)的價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)對(duì)明碼標(biāo)價(jià)格式進(jìn)行監(jiān)制。物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)名稱(chēng)、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)等級(jí)、 服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià) 格舉報(bào)電話(huà) 12358 等。二十五、為保證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的準(zhǔn)確性和可指導(dǎo)性，每 年第四季度由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)選定一 定數(shù)量的有代表性的物業(yè)企業(yè)作為成本監(jiān)審對(duì)象，于次年第一季 度由政府價(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行成本監(jiān)審。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合政府價(jià) 格主管部門(mén)并如實(shí)提供物業(yè)服務(wù)成本，不得弄虛作假。二十六、各縣（市）政府價(jià)格部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在市級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)核定本行政區(qū)域的普通住宅物業(yè) 服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)市政府價(jià)格主管部門(mén)及市房地產(chǎn) 行政主管部門(mén)備案。二十七、各縣