《業(yè)主臨時公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》

1、北京市國土資源和房屋管理局 關(guān)于發(fā)布業(yè)主臨時公約和前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本的通知京國土房 管物 2003 1060 號各區(qū)縣國土房管局，各 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各 物業(yè)管理企業(yè)，各 有關(guān)單位：?根據(jù)國務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例（國務(wù)院第 379 號令）和有 關(guān)法規(guī)政策 ，結(jié) 合我市實(shí) 際情況，我局制定了業(yè)主臨 時公約 和 前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本，現(xiàn)印發(fā)給你們，并 就有關(guān) 問題通知如下：?一、新建物業(yè) 的建設(shè)單位與選聘 的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照 示范文本簽 訂書面的 前期物業(yè)服 務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng) 當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和要求、服 務(wù)費(fèi)用及收取方式、雙 方 權(quán) 利 義 務(wù) 、合 同 期 限 、違 約

2、 責(zé) 任 等 。建 設(shè) 單 位 銷 售 物 業(yè) 時 ，應(yīng) 將前期物業(yè) 服務(wù)合同 中的物業(yè)管 理服務(wù)內(nèi) 容和要求 、服務(wù)費(fèi) 用 和收費(fèi)方式 作為房屋 買賣合同的 內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人 簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。?二、新建物業(yè) 的建設(shè)單位在銷售 物業(yè)前應(yīng)當(dāng)參照示范文本 制 定 業(yè)主 臨 時公 約 ，對 有 關(guān)物 業(yè) 的 使用 、維 護(hù) 、管 理 ，業(yè) 主 的 共 同 利 益 ，業(yè) 主 應(yīng) 當(dāng) 履 行 的 義 務(wù) ，違 反 公 約 應(yīng) 當(dāng) 承 擔(dān) 的 責(zé) 任 等 事 項(xiàng) 依法 作 出約 定 。建 設(shè) 單位 銷 售 物業(yè) 時 ，應(yīng) 向 買 受 人 明 示 業(yè) 主 臨 時公

3、 約 。物 業(yè) 買受 人 在簽 訂 買 賣合 同 時，應(yīng) 書 面 承 諾遵 守 業(yè)主臨時公約。? 三、2003 年 9 月 1 日 前 ，已經(jīng)我 局 核準(zhǔn) 物 業(yè)管 理 公 約的 新 建 項(xiàng) 目 ，執(zhí) 行 本 市 原 有 物 業(yè) 管 理 公 約 制 度 ，即 建 設(shè) 單 位 在 銷 售 物 業(yè) 時 ，向 買 受 人 明 示 經(jīng) 核 準(zhǔn) 的 物 業(yè) 管 理 公 約 ，物 業(yè) 買 受 人 書 面承諾遵守物業(yè)管理公約。?2003 年 9 月 1 日 至 本通 知 頒 布 之 日前 ，已 經(jīng) 核 準(zhǔn) 物 業(yè) 管 理 公 約 的新 建 項(xiàng)目 ，沒 有 制 定業(yè) 主 臨 時公 約 的，建 設(shè) 單 位 在銷

4、 售 物 業(yè) 時 ，按 照 本 條 上 款 規(guī) 定 執(zhí) 行 ；已 按 照 物 業(yè) 管 理 條 例 規(guī) 定制定業(yè)主臨時公約的，按本通知第一、二條規(guī)定辦理。? 四、自 本 通 知 下發(fā) 之 日起 ，我 局 不 再受 理 物 業(yè) 管 理 公約 的 核 準(zhǔn) 申 請 。原 關(guān) 于 加 強(qiáng) “商 品 房 物 業(yè) 管 理 公 約 ”核 準(zhǔn) 和 監(jiān) 督 管 理 工 作的 通 知 （ 京 國土 房 管物 2002 326 號） 和 關(guān)于 發(fā) 布 “商 品 房 物 業(yè) 管 理 公 約 ”和 “承 諾 書 ”示 范 文 本 的 通 知 （ 京 國 土 房 管物 2002 563 號 ）即 日 起廢 止 。?附件：

5、業(yè)主臨時公約和 前期物業(yè)服務(wù)合同示 范文 本? 北京市國 土資源和 房屋管理 局二 OO 三 年 十 二 月 九 日附件一業(yè)主臨時公約（示范文本）為落實(shí)本物業(yè)的售后物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù) 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境和秩序，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法 規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件制訂本公約，由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵 守。第一章 總則一、物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：座落位置：總建筑面積:國有土地使用證明文件政府批文號： 土地用途：二、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、政策和本公約規(guī)定，配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作， 妥善處理相鄰關(guān)系，遵守物業(yè)管理企業(yè)按 有關(guān)規(guī)定和本公約制定的管理細(xì)則及各項(xiàng)管理規(guī)章制

6、度。同時，業(yè)主應(yīng) 保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本公約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。第二章物業(yè)使用和維修三、按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共 用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。（例如：空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝， 陽臺外和窗外不吊掛和 晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標(biāo)識牌、 廣告牌或 標(biāo)語等。）四、愛護(hù)公共環(huán)境，不侵占公共綠地和損壞物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠地、園 林、小品和其他共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物； 不在公共部位亂涂亂畫和隨

7、便張貼。垃圾應(yīng)按指定時間和地點(diǎn)堆放，避 免遺撒。五、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序，不在公共部位或違反規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì)； 不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲； 并不得利用物業(yè)從事危害公共 利益的活動以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。六、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守北京市養(yǎng)犬管理規(guī)定及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，即時清理寵物糞便，乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時間；七、機(jī)動車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時速應(yīng)低于 5公里；車輛出入應(yīng)按要求出示證件；機(jī)動車應(yīng)在專門的車位停放，禁止在消防通道、井蓋、人行便道 和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛用途； 不得自行在車位上安 裝

8、任何設(shè)置；夜間停放期間，防盜報警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)迅速 解除；。本物業(yè)區(qū)域的共用車位使用分配方式 為：。(例如：留出適當(dāng)數(shù)量的訪客車位后，按順序登記分配 /輪換分配/以抽簽的方式分配 ； o)八、業(yè)主應(yīng)及時對屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進(jìn)行維修；業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時，應(yīng)及時通知物業(yè)管理企業(yè)，并采取合理措施防止損失擴(kuò)大。九、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持、配合，不得 人為阻撓維修。因阻撓維修，造成物業(yè)及他人人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的，阻撓人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)管理企業(yè)和相鄰業(yè)主必要時進(jìn)行入戶維修，如因該等維修而損壞業(yè)主利益，應(yīng)予以修復(fù)或

9、適當(dāng)賠償損失。十、如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞，造成損壞的責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失。十一、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的， 應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾 裝修管理服務(wù)協(xié)議，并遵守有關(guān)規(guī)定和制度。裝飾裝修房屋，應(yīng)在規(guī)定時間施工，不得擅自拆改承重墻、各種管 線和破壞防水層等，不得影響共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備以及其他業(yè)主利益受損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。十二、其他條款第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納十三、業(yè)主應(yīng)按規(guī)定或約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)委托他人按期代交或及時補(bǔ)交。

10、并按時交納水、電、燃?xì)獾饶茉促M(fèi)用和供暖等費(fèi)用。十四、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和自用設(shè)備進(jìn)行維 修、養(yǎng)護(hù)和進(jìn)行其他特約性服務(wù)，應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用。十五、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項(xiàng)維修資金，維修資金不敷使 用時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定續(xù)籌。十六、其他條款第四章其他相關(guān)事項(xiàng)十七、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時， 應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租 人承諾遵守公約，并于買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內(nèi)，將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；出租物業(yè)， 約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。十八、其他條款第

11、五章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決十九、業(yè)主應(yīng)自覺遵守本公約的各項(xiàng)規(guī)定， 違反本公約造成其他業(yè) 主、使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。二十、對業(yè)主違反公約的行為，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)可督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可提起訴訟；違反相關(guān)法規(guī)政策的，報告有關(guān)部門。二十一、其他條款O第六章 附則二十二、本公約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的 條款，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。二十三、本公約自物業(yè)買受人簽署買賣合同書面承諾遵守公約之日 生效。二十四、公約制定人對本公約負(fù)有解釋義務(wù)。在業(yè)主大會成立前， 不得對本公約進(jìn)行修改；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會重新審議制定業(yè) 主公約。二十五、

12、業(yè)主大會通過的業(yè)主公約生效時，本公約自然終止。業(yè)主臨時公約制定人:附件二前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）第一章 總則第一條本合同當(dāng)事人委托方（以下簡稱甲方）名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：受委托方（以下簡稱乙方）：名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，通過招投標(biāo)方式（或協(xié)議選聘方式），甲方將 （物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，雙方經(jīng)平等協(xié)商一致，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況 物業(yè)類型:等。座落:四至：占地面積：總建筑面積：委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。第二章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第三條 制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收材料等；

13、建立物業(yè)管理的各項(xiàng)制度；第四條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、第五條 共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的上下水管道、共用照明、第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、（停車場、庫）、第七條公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。第八條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的 清 潔 衛(wèi) 生、 垃 圾 的 收集、第九條 維持公共秩序，包括門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、第十條 維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放進(jìn)行管理。第十一條 消防管理服務(wù)，包括公共

14、區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)，第十二條電梯的運(yùn)行和日常維護(hù)管理。第十三條房屋裝飾裝修管理服務(wù)。第十四條其他委托事項(xiàng)5.小修：2. 3. 第三章物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求第十五條服務(wù)質(zhì)量要求：1. 房屋外觀：?2. 設(shè)備運(yùn)行: 3.房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)修:?護(hù)：6.綠化維生：7.環(huán)境衛(wèi)護(hù)：8.公共秩序維理：9停車管理：10.消防管護(hù)：11.電梯運(yùn)行維12.裝飾裝修管理：?13.其他：第四章物業(yè)服務(wù)期限第十六條 物業(yè)服務(wù)期限為年。自 年 月 日 起至年月日止。第十七條 合同期限未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用第十八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格1. 物

15、 業(yè) 服 務(wù) 費(fèi) 價 格為，費(fèi)用構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、按年/季向業(yè)主收??；物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格的調(diào)整，按政策規(guī)定/調(diào)整。2. 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起每日加收應(yīng)繳費(fèi)用的萬分之。第十九條 停車費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?露天車位：2 .車庫車位：3 .第二十條 乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費(fèi)用另行收取。第六章雙方權(quán)利義務(wù)第二十一條甲方權(quán)利義務(wù)1審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施情況。2合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房

16、，物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于：;管理用房位;管理用房由乙方按下列第項(xiàng)方式使用：(1) 無償使用；(2) 按建筑面積每月每平方米 元的 標(biāo)準(zhǔn)租用。3. 甲方應(yīng)在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方移交以下 資料：(1) 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(2) 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(3) 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(4) 各專業(yè)部門驗(yàn)收資料；(5) 房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬清單(包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式 等);(6) 物業(yè)管理所必須的其它資料。4. 當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，協(xié)助催交。5. 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前

17、的遺留問題：(1) ?(2) 。6. 協(xié)助乙方作好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。7其他：第二十二條乙方權(quán)利義務(wù)1. 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物 業(yè)服務(wù)；2. 向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。3有權(quán)要求甲方和業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務(wù)行為；4. 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，有權(quán)提請有關(guān)部門處理；5. 對業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時公約的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止、等措施；6. 選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整 體管理委托給第三方；7. 負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù) 計(jì)劃，經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施；8

18、. 向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)的使用有關(guān)規(guī)定；9. 每年會同甲方進(jìn)行一次物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查；10. O第七章其他事項(xiàng)第二十三條 物業(yè)入住前的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為：;服務(wù)要求為第二十四條物業(yè)入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為：，由甲方向乙方 支付。第二十五條 保修責(zé)任內(nèi)房屋、設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，按以下方式 處理：1委托乙方返修，甲方支付全部費(fèi)用；2.甲方負(fù)責(zé)返修；第八章合同變更、解除和終止的約定3 . 第二十六條 本合同期滿，甲方?jīng)Q定不再委托乙方的，應(yīng)提前3個月書面通知乙方；乙方?jīng)Q定不再接受委托的，應(yīng)提前三個月通知甲方或 業(yè)主大會、業(yè)主委員會。第二十七條業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或因其他原因本合同終止時，乙方應(yīng)在合同終止之日起 日內(nèi)撤出本物業(yè)，移交物業(yè)管理用房以及與本物業(yè)的物業(yè)管理有關(guān)的全部檔案資料。第二十八條 本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)做好債權(quán)債務(wù)的處理，包 括物業(yè)管理費(fèi)