企業(yè)戰(zhàn)略分析報(bào)告-保利地產(chǎn)

1、企業(yè)戰(zhàn)略管理案例分析-保利地產(chǎn)2012 首經(jīng)貿(mào)SMBA 2班編組成員：劉超、張揚(yáng)、劉晴、孟小雨、王博2012-5-25目錄一， 公司介紹1， 公司背景介紹2， 公司愿景/Vision3， 公司目標(biāo)二，宏觀環(huán)境分析三，產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析四，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析五，公司內(nèi)部分析1， 公司業(yè)務(wù)構(gòu)成2， 財(cái)務(wù)狀況分析3， 價(jià)值鏈分析4， 公司資源與核心動(dòng)力/競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析5， 關(guān)鍵厲害相關(guān)者分析六，企業(yè)SWOT總結(jié)及分析七，針對(duì)保利地產(chǎn)的戰(zhàn)略建議二，宏觀環(huán)境分析北京宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2011年，主權(quán)債務(wù)危機(jī)持續(xù)困擾發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，全球性通脹由新興經(jīng)濟(jì)體向發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體蔓延，全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。國(guó)內(nèi)貨幣政策持續(xù)穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下

2、行壓力和物價(jià)上漲壓力并存。我市堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，積極尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。2011年，我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中放緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，增長(zhǎng)質(zhì)量穩(wěn)步提升，價(jià)格總水平高位回落，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。2012年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，調(diào)控政策不會(huì)放松，我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力依然不減。綜合判斷，我市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)中速調(diào)整，全年完成8%的預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)。 一、2011年回顧：經(jīng)濟(jì)下行和價(jià)格高位運(yùn)行壓力共存，我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中放緩 （一）消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩，消費(fèi)熱點(diǎn)冷暖不一2011年1-11月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額6222.9億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速比前三季度回落0.6個(gè)百分點(diǎn)（圖1）。其中，11月

3、份實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額614億元，比2010年同月增長(zhǎng)8.2%，增速比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。從月度累計(jì)來(lái)看，如果不考慮9月份中秋節(jié)節(jié)日消費(fèi)因素影響，我市消費(fèi)增長(zhǎng)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩的態(tài)勢(shì)，特別是四季度以來(lái)消費(fèi)增速回落較為明顯。從消費(fèi)熱點(diǎn)來(lái)看，各類消費(fèi)冷暖不一。批發(fā)業(yè)增長(zhǎng)平穩(wěn)。1-11月，我市批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷售總額33630.7億元，比上年同期增長(zhǎng)17.5%。其中，金屬材料類、汽車類、石油及制品類3類商品合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額16938億元，占限額以上批發(fā)企業(yè)銷售額的50.7%，同比增長(zhǎng)25.5%。金銀珠寶消費(fèi)快速增長(zhǎng)。受通貨膨脹的影響，今年以來(lái)我市金銀珠寶消費(fèi)快速增長(zhǎng)，1-11月，金銀珠寶類實(shí)現(xiàn)零售額2

4、91億元，同比增長(zhǎng)55.8%，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。但11月份受國(guó)際市場(chǎng)金價(jià)下調(diào)影響，金銀珠寶類實(shí)現(xiàn)零售額18.4億元，環(huán)比下降12.1%，同比下降8.5%，為今年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。網(wǎng)上商店增長(zhǎng)迅猛。1-11月，限額以上零售企業(yè)統(tǒng)計(jì)的18種零售業(yè)態(tài)中，網(wǎng)上商店實(shí)現(xiàn)零售額223.1億元，同比增長(zhǎng)1倍，居各類業(yè)態(tài)之首。汽車銷量大幅下降。受汽車限購(gòu)政策的影響，今年以來(lái)我市機(jī)動(dòng)車銷售大幅下滑，11月份，全市機(jī)動(dòng)車銷售9.8萬(wàn)輛，比2010年同月減少5.3萬(wàn)輛，同比下降34.9%。2011年截止到12月中旬，我市汽車銷量還不足40萬(wàn)輛，與2010年全年銷售機(jī)動(dòng)車92萬(wàn)輛相比，同比大幅下滑超過(guò)50%。

5、（二）投資增長(zhǎng)穩(wěn)中有降，投資結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化2011年111月，我市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5367.3億元，同比增長(zhǎng)14.2%。其中，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2840.1億元，同比增長(zhǎng)12.7%。完成基礎(chǔ)設(shè)施投資1196.3億元，同比增長(zhǎng)6.6%。投資增速穩(wěn)中有降。2011年，我市累計(jì)固定資產(chǎn)投資增速整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)（圖2），前4個(gè)月累計(jì)投資增速穩(wěn)定在20%以上。之后受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資增速下降（商品房投資同比下降）影響全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)下降。特別是四季度，在政策性住房投資的爆發(fā)式增長(zhǎng)高峰過(guò)后，累計(jì)投資增速下滑趨勢(shì)明顯。投資結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。工業(yè)投資快速增長(zhǎng)，111月完成工業(yè)投資

6、660.8億元，同比增長(zhǎng)54%，所占比重由2010年同期的9.1%提高到12.3%，提高3.2個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資占比略有下降，111月房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資比重為52.9%,比2010年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。投資重心逐步向郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移。受中心城區(qū)功能疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，城六區(qū)投資所占比重有所下降，投資重心逐步向郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移。城市發(fā)展新區(qū)承接投資轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)明顯，1-11月完成投資2239.4億元，同比增長(zhǎng)18%。生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)投資潛力加快釋放，完成投資517.4億元，同比增長(zhǎng)25.5%。郊區(qū)縣固定資產(chǎn)投資占總投資的比重達(dá)到51.4%，超過(guò)中心城區(qū)2.8個(gè)百分點(diǎn)。（三）工業(yè)增速持續(xù)放緩，重點(diǎn)行業(yè)有

7、升有降2011年1-11月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.1%，工業(yè)增速持續(xù)放緩（圖3），較年初高點(diǎn)下降近2個(gè)百分點(diǎn)。輕、重工業(yè)增速差距繼續(xù)擴(kuò)大。1-11月，規(guī)模以上輕工業(yè)增加值比上年同期增長(zhǎng)15.3%，增幅比三季度提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；重工業(yè)增長(zhǎng)5%，增幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。輕工業(yè)增速快于重工業(yè)10.3個(gè)百分點(diǎn)，差距比三季度擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，較上半年擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。重點(diǎn)行業(yè)有升有降。1-11月，醫(yī)藥制造業(yè)增長(zhǎng)28.9%，呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；交通運(yùn)輸設(shè)備、通用設(shè)備和專用設(shè)備制造業(yè)同比分別增長(zhǎng)14.2%、15.9%和9.4%，表現(xiàn)平穩(wěn)；電子行業(yè)由降轉(zhuǎn)升，通信

8、設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增加值比上年同期增長(zhǎng)0.2%，結(jié)束了1季度以來(lái)增速下降的局面；受首鋼搬遷的影響，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)比上年同期大幅下降74.4%。利潤(rùn)增速持續(xù)回落。1-11月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)931.5億元，同比增長(zhǎng)4.8%，增幅比三季度回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中11月份，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)94.9億元，下降11%，降幅比10月份擴(kuò)大4.2個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)月利潤(rùn)速度自7月份已連續(xù)5個(gè)月下降。11個(gè)全市重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)中，除交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)和非金屬礦物制品業(yè)以外，各行業(yè)利潤(rùn)增速均回落。（四）財(cái)政收入快速增長(zhǎng)2011年1-11月，全市完成地方一般預(yù)算財(cái)政收入28

9、02.8億元，同比增長(zhǎng)26.6%。從主要稅種看，增值稅、營(yíng)業(yè)稅分別增長(zhǎng)16.3%和22.6%，企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅分別增長(zhǎng)32%和28.1%。（五）價(jià)格總水平持續(xù)高位運(yùn)行受金融危機(jī)后流動(dòng)性過(guò)度寬松以及勞動(dòng)力、資源產(chǎn)品價(jià)格上漲等因素共同影響，2010年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)及我市CPI、PPI快速上漲，我市CPI和PPI在2011年8月份分別上升到106.6和103.77（圖4），同時(shí)達(dá)到階段性高點(diǎn)。價(jià)格總水平持續(xù)高位運(yùn)行，給群眾生活和工業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)了較大的壓力。為此，央行從2010年底開始實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，中央和我市采取一系列措施來(lái)穩(wěn)定和調(diào)控價(jià)格。經(jīng)過(guò)近1年的努力，政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。隨著食品價(jià)格回落

10、、翹尾因素消退及全球經(jīng)濟(jì)減速的影響，CPI和PPI指數(shù)在8月份雙雙見頂之后開始快速回落（圖4），通貨膨脹壓力有所緩解。二、2012年展望：宏觀因素影響負(fù)面，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)中速調(diào)整，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行可能前低后高（一）全球經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)全球經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，歐元區(qū)陷入衰退已成定局，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)走軟，新興經(jīng)濟(jì)體增速將會(huì)放緩。因歐債危機(jī)和美國(guó)在其預(yù)算問(wèn)題上陷入僵局所導(dǎo)致的持續(xù)不確定性，2012年發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將持續(xù)面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：債務(wù)危機(jī)深重、金融系統(tǒng)脆弱、高失業(yè)率和緊縮政策導(dǎo)致需求疲弱。隨著歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)繼續(xù)惡化，歐元區(qū)危機(jī)或?qū)⒂?012年升級(jí)，歐元區(qū)2012年上半年可能會(huì)出現(xiàn)“二次探底”陷入衰退，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)

11、走軟。新興經(jīng)濟(jì)體也無(wú)法獨(dú)善其身。一方面發(fā)展中國(guó)家為應(yīng)對(duì)通貨膨脹和信貸增長(zhǎng)過(guò)快而采取宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩；另一方面，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)陷入泥潭，新興經(jīng)濟(jì)體也無(wú)法獨(dú)善其身，必將受其拖累而導(dǎo)致增速下滑。聯(lián)合國(guó)2011年12月1日發(fā)布2012年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與展望，預(yù)計(jì)2012年世界經(jīng)濟(jì)增速將從今年的2.8%下滑至2.6%，遠(yuǎn)低于半年前3.6%的預(yù)測(cè)值。此外，經(jīng)合組織、摩根士丹利、高盛集團(tuán)、花旗集團(tuán)等國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織或知名金融機(jī)構(gòu)也普遍下調(diào)了2012年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。（二）中國(guó)經(jīng)濟(jì)將慣性回落2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)慣性回落態(tài)勢(shì)，GDP增速或在一、二季度觸底后溫和回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將由高速成長(zhǎng)期向中速

12、成長(zhǎng)期轉(zhuǎn)換。2012年將是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常嚴(yán)峻和復(fù)雜的一年，外部環(huán)境進(jìn)一步惡化，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩壓力持續(xù)加大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性增多，外需回落。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)濟(jì)下行壓力和物價(jià)上漲壓力并存的風(fēng)險(xiǎn)；部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍以重工業(yè)為支柱，節(jié)能減排面臨挑戰(zhàn)的風(fēng)險(xiǎn)；影子銀行、地方債、民間借貸蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)等。面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行新情況新變化，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)。2012年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有幾個(gè)因素不容忽視。一是價(jià)格總水平仍將高位運(yùn)行。雖然近期價(jià)格漲幅有所回落，但物價(jià)總水平仍處高位，加上國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力、資源等價(jià)格上漲形成的成本推動(dòng)因素，以及歐美國(guó)

13、家新一輪貨幣量化寬松政策的不確定性，未來(lái)價(jià)格走勢(shì)不容樂觀。二是2012年二季度房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)大幅下滑。資金來(lái)源是房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)其領(lǐng)先房地產(chǎn)投資約一個(gè)季度。當(dāng)前，在銀行貸款收緊、資本市場(chǎng)直接融資渠道不暢以及房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴(yán)的情況下，資金來(lái)源在很大程度上取決于銷售回款。若商品房銷量繼續(xù)下滑、銀行信貸繼續(xù)收縮，且持續(xù)到2012年二季度，則房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能出現(xiàn)較大幅度下滑。三是出口形勢(shì)比較嚴(yán)峻。今后較長(zhǎng)一段時(shí)間，出口增速回落的態(tài)勢(shì)可能更加明顯。歐盟發(fā)達(dá)國(guó)家整體需求萎縮，需求疲軟逐漸向新興市場(chǎng)國(guó)家蔓延，加上貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力成本上升和人民幣升值等各種綜合成本上漲的壓力

14、，2012年外需形勢(shì)將比較嚴(yán)峻，出口形勢(shì)不容樂觀。（三）我市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)中速調(diào)整2012年我市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)中速調(diào)整，如果全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生大的變化，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將呈現(xiàn)前低后高的態(tài)勢(shì)，8%的預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)。之所以有這樣的判斷，是因?yàn)榕c2011年相比，2012年在政策層面和運(yùn)行層面有一些向好的因素存在。一是政策方面會(huì)有適當(dāng)微調(diào)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在首位，貨幣政策會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況適時(shí)適度進(jìn)行微調(diào)，存在多次降低存準(zhǔn)率的可能，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將是貨幣政策微調(diào)的受益者；二是相關(guān)調(diào)控政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響降低。2011年，汽車限購(gòu)對(duì)我市消費(fèi)、首鋼搬遷對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)都

15、產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，考慮到基數(shù)效應(yīng)，2012年其對(duì)GDP增速的影響不復(fù)存在。三是金融危機(jī)后擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的重點(diǎn)項(xiàng)目將會(huì)逐步發(fā)揮效果，能夠逐步釋放一些新的增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，我們也需要冷靜分析，關(guān)注一些可能影響我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不利因素。一是部分商品消費(fèi)增速將會(huì)放緩。家電以舊換新政策2011年底到期，2012年家電消費(fèi)的增速將會(huì)放緩。通脹階段性見頂，國(guó)際金價(jià)高位回調(diào)，金銀珠寶類的消費(fèi)增長(zhǎng)勢(shì)必放緩。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣將直接影響消費(fèi)和投資。中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，明年房地產(chǎn)的投資和銷售還將繼續(xù)放緩，關(guān)聯(lián)的60多個(gè)行業(yè)也將會(huì)受到牽連。三是政府債務(wù)累積的風(fēng)險(xiǎn)。今明兩年是我市政府還債的高峰期，由于房地產(chǎn)市

16、場(chǎng)不景氣拖累土地交易市場(chǎng)整體不景氣，預(yù)計(jì)2012年政府土地出讓收入將會(huì)大幅下降，財(cái)政收入會(huì)受到較大影響，并直接影響政府的償債能力及政府投資的資金來(lái)源，債務(wù)隱憂值得關(guān)注。三、相關(guān)建議與對(duì)策措施2012年，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較嚴(yán)峻和復(fù)雜，我市要按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議穩(wěn)中有進(jìn)的總體部署，從消費(fèi)、投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改善民生四大環(huán)節(jié)著手，及早采取措施，積極應(yīng)對(duì)，確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。（一）著力擴(kuò)大消費(fèi)需求，培育經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力一是穩(wěn)步提高居民收入水平。改革完善收入分配政策，提高中等收入者比重，確保居民收入增速不低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。通過(guò)增加居民的可支配收入，提高其個(gè)人和家庭消費(fèi)能力。二是全面改善消費(fèi)環(huán)

17、境。從消費(fèi)需求發(fā)展的角度來(lái)逐步完善城市設(shè)施建設(shè)，合理進(jìn)行商圈布局；改善消費(fèi)軟環(huán)境，使其更加人性化和更具親和力。三是積極培育新的消費(fèi)熱點(diǎn)，積極支持和促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)等新型服務(wù)業(yè)態(tài)發(fā)展；努力擴(kuò)大文化消費(fèi)、健康消費(fèi)和休閑消費(fèi)；培育和發(fā)展高端消費(fèi)。四是完善和創(chuàng)新消費(fèi)政策。進(jìn)一步完善消費(fèi)信貸政策，鼓勵(lì)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新消費(fèi)金融業(yè)務(wù)和信貸產(chǎn)品，面向普通市民提供更多、更便捷的消費(fèi)信貸服務(wù)；積極爭(zhēng)取奢侈品消費(fèi)稅收優(yōu)惠政策，吸引高收入群體來(lái)京消費(fèi)，打造面向世界的購(gòu)物之都。五是全面加強(qiáng)城鄉(xiāng)市場(chǎng)流通體系建設(shè)，提高流通效率，逐步降低物流成本。（二）著力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)投資比重一是繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

18、，加快保障房建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。二是積極提高產(chǎn)業(yè)投資比重。完善土地、財(cái)稅等相關(guān)政策，通過(guò)政策引導(dǎo)和支持，吸引社會(huì)資本進(jìn)入新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、新醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)中有升。三是繼續(xù)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。抓住房地產(chǎn)調(diào)控的契機(jī)，穩(wěn)步降低我市房地產(chǎn)投資比重。穩(wěn)定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，保證規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)完成。吸引社會(huì)資本加速進(jìn)入文化創(chuàng)意、旅游、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，逐步提高服務(wù)業(yè)的投資比重。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、健康等社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域建設(shè)。四是調(diào)整投資重心。繼續(xù)推動(dòng)城南行動(dòng)計(jì)劃的落實(shí)，加大對(duì)城市薄弱地區(qū)的投入，推動(dòng)城南地區(qū)一批重大交通、能源、民生基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的開工

19、、竣工。政府要加大對(duì)新城、重點(diǎn)鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)結(jié)合部和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的投資傾斜，促進(jìn)中心城區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)縣投資的均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展。（三）著力培育發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和升級(jí)一是重點(diǎn)支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。優(yōu)化文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，積極培育本地區(qū)文化企業(yè)集團(tuán)和上市公司，推進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)升級(jí)。積極爭(zhēng)取金融支持，加快推進(jìn)中國(guó)北京動(dòng)漫游戲城、國(guó)家音樂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)園區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展，有力促進(jìn)北京國(guó)際文化中心城市建設(shè)。二是全面培育旅游產(chǎn)業(yè)。整合旅游資源和旅游要素，通過(guò)重大項(xiàng)目建設(shè)和布局，優(yōu)化旅游功能空間，提升首都旅游綜合服務(wù)功能，把旅游業(yè)培育成為北京的支柱性產(chǎn)業(yè)。三是拓寬服務(wù)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域。積極申請(qǐng)成為

20、增值稅改革試點(diǎn)城市，促進(jìn)以信息服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)為主的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，規(guī)范、引導(dǎo)和支持文化、健康、醫(yī)療、教育等社會(huì)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。四是以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)促進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。支持創(chuàng)新主體，推動(dòng)科技成果的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化、加強(qiáng)科技金融體系建設(shè)，吸納社會(huì)資本投向新能源、節(jié)能環(huán)保、新材料、新醫(yī)藥、生物育種、新一代信息技術(shù)、航空航天、高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。五是從稅收、信貸多個(gè)環(huán)節(jié)支持小微企業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力。（四）著力改善民生，提高居民幸福指數(shù)一是著力促進(jìn)居民增收。改革完善收入分配政策，加快落實(shí)促進(jìn)居民收入增長(zhǎng)機(jī)制，保證居民收入增速與經(jīng)濟(jì)增速同步。二是多渠道開發(fā)就業(yè)崗位，加強(qiáng)就業(yè)扶助，支持勞動(dòng)

21、密集型產(chǎn)業(yè)和小型微型企業(yè)發(fā)展。三是要增加教育投入，提高教育質(zhì)量。支持優(yōu)質(zhì)教育資源向遠(yuǎn)郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，重視學(xué)前教育工作，促進(jìn)教育均衡發(fā)展。四是要完善社會(huì)保障體系，加大財(cái)政投入力度，擴(kuò)大養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障覆蓋范圍，提高統(tǒng)籌層次和保障水平，解除居民養(yǎng)老、醫(yī)療等方面的后顧之憂。五是要繼續(xù)做好醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革工作，逐步解決群眾“看病貴、看病難”的問(wèn)題。六是落實(shí)好各項(xiàng)保障措施和救助機(jī)制，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾的實(shí)際困難。七是要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，解決困難群體的住房難問(wèn)題。三，產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析近幾年房地產(chǎn)政策層出不窮，使普通購(gòu)房者深深地陷入了迷茫，尤其是房?jī)r(jià)在政府進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的情況下

22、依然是一路飛漲，更加使購(gòu)房者不知道何去何從，但其實(shí)政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的根本原因是與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的。首先政府要保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，最直觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)字是GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值），進(jìn)入21世紀(jì)以后我國(guó)GDP發(fā)展情況如下：而在近十年中有三次針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，分別在2005年、2007年與2010年，我們對(duì)比當(dāng)時(shí)的GDP增長(zhǎng)情況可以看到，2005年增長(zhǎng)10.4%，2007年增長(zhǎng)11.9%，而2010年出臺(tái)宏觀調(diào)控政策時(shí)是4月份，當(dāng)時(shí)前3個(gè)月的增長(zhǎng)是11.9%，都是GDP增速相對(duì)較快的年份，而2008年由于受美國(guó)次貸危機(jī)引起的國(guó)際金融危機(jī)的影響，GDP增速放緩的情況下，政府出臺(tái)了一系列救市政策，說(shuō)明

23、房地產(chǎn)調(diào)控是與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是密不可分的，每當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展勢(shì)頭良好的時(shí)候就會(huì)出臺(tái)相關(guān)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，而每當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)遇到困難的時(shí)候，就會(huì)出臺(tái)相關(guān)的扶持政策，但為什么會(huì)是這種情況呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā)199823號(hào)），開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)，這些標(biāo)志著房地產(chǎn)新的改革階段的開始，從此住房制度有了徹底改變，1998年也因此而成為我國(guó)住房制度改革中最為關(guān)鍵的一年。十多年來(lái)，我國(guó)房地

24、產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重逐漸提高，同時(shí)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和吸收就業(yè)等方面都發(fā)揮了積極作用，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中的比重不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷加強(qiáng)。從1998年到2007年房地產(chǎn)行業(yè)增加值（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算）從3454.5億上升為11854.3億元，年均增長(zhǎng)14.7%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值及第三產(chǎn)業(yè)的增速，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中的份額逐漸上升。在快速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資大規(guī)模增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)，其中既有由房地產(chǎn)開發(fā)投資本身所產(chǎn)生的直接貢獻(xiàn)，也有通過(guò)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)所產(chǎn)生的間接貢獻(xiàn)。1998-2007年，扣除土

25、地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率由6.32%增加到11.56%，年均9.15%；房地產(chǎn)開發(fā)投資關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)約為2倍，從1998年到2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率由8.71%上升到15.93%，年均12.61%；房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率由1998年的15.03%上升為2007年的27.49%，平均達(dá)到21.76%。尤其是當(dāng)國(guó)際金融環(huán)境不理想的情況下需要靠拉動(dòng)內(nèi)需保增長(zhǎng)的時(shí)候，如2008年、2009年，就更加凸顯出房地產(chǎn)業(yè)的重要性，以2009年為例，當(dāng)年的的房屋銷售額7萬(wàn)億，而消費(fèi)品零售總額才12.5萬(wàn)億，像汽

26、車、旅游等行業(yè)只有1萬(wàn)億左右。所以也就是為什么宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好的情況下要進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，宏觀經(jīng)濟(jì)遇到困難的時(shí)候，就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策。從這一點(diǎn)我們不難看出，今年GDP的任務(wù)是保八，基本上應(yīng)該沒有什么問(wèn)題了，所以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策不會(huì)松動(dòng)，而明年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將可能會(huì)遇到一定的困難，所以我們一定要關(guān)注今年年底明年底初的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，以確定房地產(chǎn)調(diào)控的松動(dòng)時(shí)間。2011年，商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)上漲，證明一些大型品牌開發(fā)企業(yè)，提前布局，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)見是準(zhǔn)確的。如龍湖地產(chǎn)在市場(chǎng)拐點(diǎn)到來(lái)之際,長(zhǎng)楹天街商業(yè)項(xiàng)目逆市飄紅。同年底,龍湖地產(chǎn)首個(gè)大客戶俱樂部在國(guó)貿(mào)三期這一北京租金最昂貴的寫字樓揭幕，這一動(dòng)作預(yù)示

27、著龍湖營(yíng)銷以客戶導(dǎo)向的新模式正在尋求更深層的發(fā)酵。fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商據(jù)某位資深業(yè)內(nèi)人士介紹，今年11月前，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨疽惶咨虡I(yè)背后，有20組意向客戶。與住宅市場(chǎng)大相徑庭。國(guó)際著名商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2011年上半年北京甲級(jí)寫字樓的變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，第二季度租金環(huán)比增長(zhǎng)12.6%，達(dá)到人民幣241元/平方米/月。而CBD及其周邊吸納量最高，租金環(huán)比上漲16.2%，達(dá)到人民幣286.5元/平方米/月。 除北京外，一些二三線城市商

28、業(yè)地產(chǎn)價(jià)格更出現(xiàn)快速上漲，如西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪價(jià)格甚至漲至15萬(wàn)元/平米。已逼近北京核心區(qū)域商鋪價(jià)格。fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年北京商業(yè)整體供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)商業(yè)供應(yīng)稀少。從2007年之后，受住宅市場(chǎng)暴漲影響，北京40個(gè)商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目中，有30個(gè)都轉(zhuǎn)為住宅項(xiàng)目。造成近三年只有不到10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。且絕大多數(shù)，不可散售。fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告

29、_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商與重點(diǎn)二線城市相比，北京市的商住比仍然較低，具備很大的提升潛力。如濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商住比為2.22%，西安紫薇上層的商住比為1.93%，而北京屯三里的商住比僅為1.41%。在住宅市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定的背景下，商鋪的投資優(yōu)點(diǎn)日趨明顯，商鋪價(jià)格會(huì)持續(xù)走高。fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示，目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)主要是供應(yīng)量少，漲價(jià)快，尤其寫字樓漲幅很快。國(guó)貿(mào)地區(qū)跟2008年比漲幅是100%。2015年底

30、之前，北京的寫字樓供應(yīng)量非常少?？v觀一線城市，北京未來(lái)的寫字樓前景會(huì)非常好。fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商中國(guó)指數(shù)研究院黃瑜院長(zhǎng)表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的宏觀數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價(jià)都在10%以上增長(zhǎng)。辦公樓銷售額整體增長(zhǎng)20%。商業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)30%。從數(shù)據(jù)中可以看出大家還是非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊增，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，還是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)

31、查報(bào)告提供商fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商2011年，北京僅有金澳國(guó)際、高和萃、龍湖長(zhǎng)楹天街、望京SOHO等少數(shù)幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市。而2012年，預(yù)計(jì)入市的新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則更少。但大量民間資本開始涌向商業(yè)地產(chǎn)，造成供需矛盾加劇。而近日，北京便再次出現(xiàn)多個(gè)億元買家，專門抄底不限購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大多來(lái)自山西、鄂爾多斯和榆林。其中望京SOHO出現(xiàn)超過(guò)7億元陜北客戶的團(tuán)購(gòu)，高和萃則出現(xiàn)2.7億元買家，以及長(zhǎng)楹天街的年底熱銷等都引起市場(chǎng)關(guān)注。fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)

32、告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計(jì)，隨貨幣政策的微調(diào)，在住宅市場(chǎng)遭遇限購(gòu)的情況下，會(huì)有更多的民間資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。fxw中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)_行業(yè)報(bào)告_行業(yè)分析_市場(chǎng)調(diào)研_第三方市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查報(bào)告提供商眼下，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，已經(jīng)從下游銷售逐漸深入到上游的土地市場(chǎng)，底價(jià)和流拍已經(jīng)成為近來(lái)土地市場(chǎng)的慣例。進(jìn)入2012年，一個(gè)新的現(xiàn)象被業(yè)界所關(guān)注：開發(fā)商對(duì)于商業(yè)用地和商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)出異乎尋常的熱情。截至1月31日，當(dāng)月成都土地市場(chǎng)已經(jīng)和將要出讓的商業(yè)用地地塊多達(dá)12宗，這一體量刷新了近5年來(lái)同期最高推量記錄。其他10宗掛牌土地均為商住混合用地，且商業(yè)用地面積

33、均大于住宅用地面積。商業(yè)地產(chǎn)或許已經(jīng)成為開發(fā)商新一輪追逐的主戰(zhàn)場(chǎng)。底價(jià)成交激活中小房企從成都市2011年地塊成交的價(jià)格來(lái)看，開發(fā)商拿地的態(tài)度比2010年謹(jǐn)慎得多，特別是下半年的土地幾乎都是以低價(jià)成交，買地的和賣地的都已經(jīng)習(xí)慣了“底價(jià)”，流拍也不能再引起一絲惋惜。有便宜的地，買不買？這是個(gè)問(wèn)題。遍地的流拍和底價(jià)成交，對(duì)許多開發(fā)商來(lái)說(shuō)不是誘惑，而是陷阱。并非每個(gè)企業(yè)都能復(fù)制保利在2008-2009年的逆勢(shì)拿地，由此才有2010年、2011年連續(xù)穩(wěn)定樓市冠軍的神奇案例。一些龍頭企業(yè)出于公司可持續(xù)發(fā)展的考慮仍然拿了少量地塊，但和前幾年的土地儲(chǔ)備速度、規(guī)模相比可謂九牛一毛。恒大集團(tuán)董事局主席許家印就曾在

34、年前公開表態(tài)，“市場(chǎng)比前一段時(shí)間形勢(shì)更加嚴(yán)峻。在對(duì)待土地購(gòu)買這一問(wèn)題上，恒大方面將持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。未來(lái)幾個(gè)月，恒大不會(huì)購(gòu)買新的土地，但以前跟蹤一兩年的項(xiàng)目還會(huì)購(gòu)買。”與恒大的思路類似，更多有持續(xù)發(fā)展意圖的開發(fā)商，往往更愿意進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)而非簡(jiǎn)單的土地購(gòu)買。佳兆業(yè)成都公司相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示：“公司在2012年依然會(huì)有土地儲(chǔ)備的計(jì)劃，之前也有過(guò)一些調(diào)研。但是，也不排除直接以項(xiàng)目收購(gòu)的方式獲得土地。”大型企業(yè)的撤退和觀望，給中小企業(yè)留出了一些空間。成都不少本土中小企業(yè)沖著底價(jià)或是接近底價(jià)拿地而來(lái)。例如，樹明房產(chǎn)拿下龍泉的114畝地，幾乎全額付款；匯廈房產(chǎn)則以4200元/平方米的樓面地價(jià)的底價(jià)在2011

35、年的土地收官之戰(zhàn)中，拿下城東潛力片區(qū)的土地，而之前，某企業(yè)在其附近拿地樓面地價(jià)為7300元/平方米。樹明房產(chǎn)董事長(zhǎng)王樹明認(rèn)為，只要賬上有錢，現(xiàn)在中小房企進(jìn)行土地儲(chǔ)備肯定是時(shí)候。只要是在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍之內(nèi)，就算不是最低點(diǎn)也應(yīng)該出手。否則再等到土地市場(chǎng)群狼逐鹿的時(shí)候，又會(huì)被排擠到邊緣了。商業(yè)用地受關(guān)注步入新年后的第一個(gè)月成都商業(yè)用地推量創(chuàng)下了近年來(lái)之最。來(lái)自調(diào)研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月成都商業(yè)用地供應(yīng)3宗，凈用地面積35218.82平方米；2011年1月成都商業(yè)用地供應(yīng)9宗，凈用地面積.88平方米；待到2012年1月商業(yè)用地出現(xiàn)井噴，整月成都商業(yè)用地供應(yīng)12宗，凈用地面積.16平方米，樓面地價(jià)

36、也從2010年的623.63元/平方米漲高至1126.18元/平方米。為何在土地和樓市都極度低迷的情況下，成都土地市場(chǎng)卻出現(xiàn)了狂推商業(yè)用地的一幕？“第一，住宅市場(chǎng)限購(gòu)將部分實(shí)力買家和投資者踢出了局，不少買家將眼光放到了商業(yè)地產(chǎn)上。開發(fā)商在調(diào)控政策重壓之下，選擇商業(yè)地產(chǎn)避風(fēng)也成為了眾多房企躲避樓市調(diào)控政策的逃生之術(shù)；第二，商業(yè)地產(chǎn)租金能夠在未來(lái)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，讓處于股市低迷期的社會(huì)游資涌入了不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)；第三，大都市的城市化進(jìn)程需要商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)給力，商業(yè)用地供應(yīng)和城市規(guī)劃有必然聯(lián)系。”業(yè)內(nèi)人士分析。市場(chǎng)需求決定供應(yīng)變化據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年成都的商業(yè)地產(chǎn)中，僅城市綜合體項(xiàng)目就超過(guò)8

37、0個(gè)，2012年整年預(yù)計(jì)將新增270萬(wàn)平方米供應(yīng)量，且新增供應(yīng)量大部分集中。“市場(chǎng)需求決定著供應(yīng)變化，住宅地沒人要，商業(yè)地被瓜分，今年1月出現(xiàn)的商業(yè)用地集體亮相的現(xiàn)象相當(dāng)正常。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商如是說(shuō)。2011年成都商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)發(fā)展期，高溢價(jià)比比皆是，“既然2011年成都商業(yè)百花齊放，那2012年趁熱打鐵也是一種理所當(dāng)然?！痹凇跋拶?gòu)令”出臺(tái)之前，商業(yè)地產(chǎn)并不被開發(fā)商們看好與鐘情，由于其投資大、回報(bào)期長(zhǎng)、操作難度大直接考驗(yàn)開發(fā)商的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，不少開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)作為“禁地”從不跨入。當(dāng)下，因?yàn)樽≌a(chǎn)品線受到影響，商業(yè)用地才有了水漲船高的局面。“不管地塊好還是不好，只要是商業(yè)用地先拍

38、下再說(shuō)?！边@是一位參加土地拍賣會(huì)的開發(fā)商的原話。也有人對(duì)土地市場(chǎng)的“商業(yè)風(fēng)暴”保持一定的謹(jǐn)慎，認(rèn)為屬于個(gè)別情況，不足以作為市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)總結(jié)。“商業(yè)用地只是去年12月的放量的延續(xù)，在整體大勢(shì)低迷的情況下，動(dòng)輒拋出井噴論調(diào)并不能取得行業(yè)共識(shí)?！比f(wàn)隆行分析師肖邦這樣認(rèn)為。用商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)住宅市場(chǎng)的盈利壓力，在未來(lái)兩年內(nèi)還是會(huì)出現(xiàn)一定的運(yùn)作難度，考驗(yàn)著開發(fā)商在產(chǎn)品、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等全面的商業(yè)體把控能力。一擁而上帶來(lái)的魚龍混雜會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展埋下隱患，從近兩年住宅地產(chǎn)的走勢(shì)不難看出商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)永遠(yuǎn)“波瀾不驚”?！緛?lái)源：四川日?qǐng)?bào)】眼下，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，已經(jīng)從下游銷售逐漸深入到上

39、游的土地市場(chǎng)，底價(jià)和流拍已經(jīng)成為近來(lái)土地市場(chǎng)的慣例。進(jìn)入2012年，一個(gè)新的現(xiàn)象被業(yè)界所關(guān)注：開發(fā)商對(duì)于商業(yè)用地和商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)出異乎尋常的熱情。截至1月31日，當(dāng)月成都土地市場(chǎng)已經(jīng)和將要出讓的商業(yè)用地地塊多達(dá)12宗，這一體量刷新了近5年來(lái)同期最高推量記錄。其他10宗掛牌土地均為商住混合用地，且商業(yè)用地面積均大于住宅用地面積。商業(yè)地產(chǎn)或許已經(jīng)成為開發(fā)商新一輪追逐的主戰(zhàn)場(chǎng)。底價(jià)成交激活中小房企從成都市2011年地塊成交的價(jià)格來(lái)看，開發(fā)商拿地的態(tài)度比2010年謹(jǐn)慎得多，特別是下半年的土地幾乎都是以低價(jià)成交，買地的和賣地的都已經(jīng)習(xí)慣了“底價(jià)”，流拍也不能再引起一絲惋惜。有便宜的地，買不買？這是個(gè)問(wèn)題。遍地的流拍和底價(jià)成交，對(duì)許多開發(fā)商來(lái)說(shuō)不是誘惑，而是陷阱。并非每個(gè)企業(yè)都能復(fù)制保利在2008-2009年的逆勢(shì)拿地，由此才有2010年、2011年連續(xù)穩(wěn)定樓市冠軍的神奇案例。一些龍頭企業(yè)出于公司可持續(xù)發(fā)展的考慮仍然拿了少量地塊，但和前幾年的土地儲(chǔ)備速度、規(guī)模相比可謂九牛一毛。恒大集團(tuán)董事局主席許家印就曾在年前公開表態(tài)，“市場(chǎng)比前一段時(shí)間形勢(shì)更加嚴(yán)峻。在對(duì)待土地購(gòu)買這一問(wèn)題上，恒大方面將持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。未來(lái)幾個(gè)月，恒大不會(huì)購(gòu)買新的土地，但以前跟蹤一兩年的項(xiàng)目還會(huì)購(gòu)買。”與恒大的思路類似，更多有持續(xù)發(fā)展意圖的開發(fā)商，往往更愿意進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)而非簡(jiǎn)單的土地購(gòu)買。佳兆