第34講_扣除項目的確定

1、第三節(jié) 土地增值稅法四、新建房扣除項目（ C）的確定計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。因此，要計算增值額，首先必須確定扣除項目。（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（ C） 1. 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的 地價款 。（ 1）以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金。（ 2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補繳的土地出讓金。（ 3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地

2、價款。2. 納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān) 費用 。（登記、過戶手續(xù)費、契稅）【提示】審題時需要考生注意“取得土地使用權(quán)支付的金額”和“取得土地使用權(quán)支付的地價款” 區(qū)別，前者包含了“地價款”和“有關(guān)稅費”。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（ C）1. 土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。2. 前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “三通一平 ”等支出。3. 建筑安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4. 基礎(chǔ)設(shè)施費。包括

3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5. 公共配套設(shè)施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6. 開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！咎崾尽客恋卦鲋刀惪鄢椖可婕暗脑鲋刀愡M項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（ C）房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損

4、益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按實施細則的標準進行扣除。1. 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5% 以內(nèi)， 即：不超標的利息 +（ +） 5%以內(nèi)2. 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的第5頁 共5頁（一手最快更新+VX：1005062021）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +） 10%以內(nèi)+房地產(chǎn)開發(fā)成本）

5、10%以內(nèi)，即：（ 【提示 1】第 1種扣除方法中的利息：最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。財政部、國家稅務(wù)總局作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！咎崾?2】全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照第 2種方法扣除?！咎崾境?。3】土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣【案例】某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額為 1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為 6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出 400萬元（能提供貸款證明且可以合理分攤）

6、，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為 100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明且可以合理分攤利息支出的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為 5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（ 400-100） +（ 1000+6000） 5%=650（萬元）。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（ C）1.“ 營改增 ”后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ”不包括增值稅。2.“ 營改增 ”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加扣除。3. 房地產(chǎn)

7、開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 0.5貼花）允許在此扣除?！咎崾尽繝I改增后，印花稅的會計處理已從原來計入“管理費用”調(diào)整至計入“稅金及附加”，按稅理來看已不存在重復(fù)扣除的可能。但財政部、國家稅務(wù)總局至今未對該項扣除政策作出調(diào)整，實務(wù)中仍按原政策執(zhí)行。（五）其他扣除項目（ C）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計 20%的扣除。即：（ +） 20%【提示】此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售新建項目，除此之外的其

8、他納稅人和其他項目不適用?！景咐磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行。計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額為 （ 10%+20%） =3000（萬元）。10000【總結(jié)】轉(zhuǎn)讓新建房土地增值稅允許扣除項目的確定：不動產(chǎn)新建房地產(chǎn)企業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)五、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項目（ C）及有關(guān)規(guī)定（一）情形一：可以取得評估價格1. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，

9、應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格（ ）、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（ ）和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（ ）作為扣除項目金額計征土地增值稅。2. 對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。【提示】注意區(qū)分土地使用權(quán)地價款和存量房購入價款不是同一個金額。3. 舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。即：評估價格（ C） =重置成本成新度折扣率4. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估所支

10、付的評估費可以作為計算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報成交價格等按照評估價格計稅時發(fā)生的評估費不允許在計算土地增值稅時扣除。（二）情形二：無法取得評估價格，但能提供原購房發(fā)票1. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認， 根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額（即：取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除。計算扣除項目時 “每年 ”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計 1年；超過

11、 1年，未滿 12個月但超過 6個月的，可以視同為 1年。即：發(fā)票金額（ 1+5%n）【提示 1】提供的購房發(fā)票為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算?！咎崾?2】提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算?！咎崾?3】提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算。2. 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)

12、的稅金 ”予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)?！究偨Y(jié)】銷售舊房及建筑物沒有評估價格時，土地增值稅允許扣除的金額為：原購房發(fā)票所載的金額（ 1+5%n） +契稅 +C【例題 計算題】 2020年 5月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處 2016年 1月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)票注明的金額為 300萬元，購入時繳納契稅 9萬元（能提供契稅完稅憑證），轉(zhuǎn)讓時繳納城建稅、教育費附加 5.5萬元，繳納印花稅 0.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)的確認，則計算該房產(chǎn)的土地增值稅時可扣除的金額是多少？【答案】 300（ 1+5%4） +9+5.5+0.2=374.7（萬元）?！究偨Y(jié)】轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅允許扣除項目的確定：銷售房地產(chǎn)項目類型可扣除項目（ C）不動產(chǎn)舊房有評估價格沒有評估價格原購房發(fā)票所載的金額（ 1+5%n） +契稅 +C【總結(jié)】土地增值稅允許扣除項目的確定：銷售房地產(chǎn)項目類型可扣除項目未經(jīng)開發(fā)的土地使用權(quán)不動產(chǎn)新建房地產(chǎn)企業(yè)非房地產(chǎn)企業(yè)舊房有評估價格沒有評估價格原購房發(fā)票所載的金額（ 1+5%n） +契稅 +C【例題 1多選題】以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)