房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文集25個(gè)doc8[共4頁(yè)]

1、加坡建筑業(yè)市場(chǎng)分析及前景展望國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作 劉國(guó)玉 1997.09本文介紹了新加坡的基礎(chǔ)設(shè)施良好，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也介紹了1996年新加坡建筑業(yè)的特點(diǎn)和我國(guó)公司在新加坡開展承包工程的情況。新加坡是亞洲四小龍之一，人口310萬，面積641平方公里。其經(jīng)濟(jì)主要由制造業(yè)、金融與服務(wù)業(yè)、商業(yè)、交通與通訊業(yè)及建筑業(yè)組成。近30年，新加坡的經(jīng)濟(jì)一直保持高速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)。90年代以來，其年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高達(dá)8以上。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，新加坡建筑業(yè)從70年代起開始迅猛發(fā)展。 建筑業(yè)作為新加坡五大經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域之一，在過去的5年中，其產(chǎn)值平均每年占國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）的75。1989年以來，隨著新加坡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，除

2、了1993年和1995年以外，建筑業(yè)都取得了雙位數(shù)增長(zhǎng)，過去5年的平均增長(zhǎng)率達(dá)146，合同總額自19941996年分別達(dá)120億、160億和188億新元。過去10年，新加坡房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，辦公樓平均每年增值14；私人房地產(chǎn)每年增值17。 新加坡的基礎(chǔ)設(shè)施良好，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 新加坡與本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。1986年以來，新加坡每年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率近9，預(yù)計(jì)未來數(shù)年內(nèi)的增長(zhǎng)率可達(dá)57； 新加坡是區(qū)域商貿(mào)和金融中心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起了各種積極的推動(dòng)作用。 新加坡政府制定了長(zhǎng)期性的土地發(fā)展計(jì)劃，且配以發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，以適應(yīng)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的需求； 新加坡政府能及時(shí)提供詳細(xì)的房地產(chǎn)資料供發(fā)展商參考； 新加坡政

3、府定時(shí)提供穩(wěn)定的土地供應(yīng)，使發(fā)展商能夠預(yù)告計(jì)劃房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量以適應(yīng)市場(chǎng)需求，保持供求平衡； 新加坡政府側(cè)重于從政策、法律及制度方面為建筑業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)適宜寬松的外部環(huán)境，建立起保障建筑業(yè)發(fā)展的體系。 新加坡的建筑市場(chǎng)是開放的，外國(guó)公司自由參加建筑工程投標(biāo)。外國(guó)公司一般伴隨著外國(guó)投資一起進(jìn)入市場(chǎng)。目前，新加坡本地大型承包公司（G8）有65家，與國(guó)際大公司相比，其規(guī)模相對(duì)較小，資金、管理及技術(shù)力量薄弱，勞動(dòng)力缺乏，無法壟斷建筑市場(chǎng)。據(jù)建筑業(yè)發(fā)展局統(tǒng)計(jì)，在1994年度，3000萬新元以上的大型項(xiàng)目商業(yè)建筑合同80為外國(guó)公司獲得，當(dāng)?shù)毓局辉谛⌒蜕虡I(yè)建筑及組屋項(xiàng)目中占優(yōu)勢(shì)。 另外，建筑業(yè)的發(fā)展與金融

4、業(yè)、測(cè)繪與工程服務(wù)業(yè)等其他行業(yè)息息相關(guān)。如：截至1996年底在所有未償還貸款中，建筑業(yè)就占了三分之一，金額達(dá)418億新元?？梢?，建筑業(yè)是新加坡經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要領(lǐng)域。 1996年新加坡建筑業(yè)的特點(diǎn) 1996年，新加坡整體經(jīng)濟(jì)受電子業(yè)不景氣的影響，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率由1995年的88降低到7。相比之下，建筑業(yè)則取得強(qiáng)勁增長(zhǎng)，全年合同總額再創(chuàng)新高達(dá)188億新元，年增長(zhǎng)率為184。其主要特點(diǎn)如下：1996年新加坡建筑業(yè)取得強(qiáng)勁增長(zhǎng)的主要原因是，過去兩年新加坡國(guó)內(nèi)對(duì)建筑特別是對(duì)住屋的需求強(qiáng)勁，另外土木工程也取得了較大增長(zhǎng)。1996年5月，防止房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)措施的出臺(tái)導(dǎo)致對(duì)私人住宅需求的下降，住宅建筑合同額比1

5、995年下降了177，但合同額仍達(dá)7032億新元（包括現(xiàn)有組屋的翻新），占合同總額的375。 土木工程取得較大增長(zhǎng)，合同額為4056億新元，比1995年增長(zhǎng)了459。其中，裕廊外島第二階段工程合同額就高達(dá)12億新元； 新加坡建筑合同的來源是政府項(xiàng)目和私人項(xiàng)目。政府項(xiàng)目建筑合同連續(xù)第二年突破80億新元，達(dá)10547億新元，比1995年增加了19；私人項(xiàng)目建筑合同也首次突破80億新元，達(dá)8219億新元。按合同性質(zhì)劃分，住宅建筑項(xiàng)目合同額中，政府項(xiàng)目稍高于私人項(xiàng)目，分別為3972億和306億新元；而商業(yè)和工業(yè)建筑合同額主要以私人項(xiàng)目為主，達(dá)4367億新元，政府項(xiàng)目?jī)H有841億新元；對(duì)于土木工程來說，

6、政府項(xiàng)目占主導(dǎo)地位，合同額為3775億新元，私人項(xiàng)目合同額僅為281億美元。 建筑需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)使資源進(jìn)一步緊縮，尤其是技術(shù)工人短缺，致使1996年整體建筑成本上漲24。 由于建筑需求強(qiáng)勁，除普通磚以外，其他四種建筑材料如水泥、鋼筋、砂和20毫米粒料的需求都進(jìn)一步增長(zhǎng)，分別為40、12、58和77。除鋼筋和普通磚以外，其他建筑材料均上漲，如：砂子價(jià)格上漲了7，水泥價(jià)格每噸上漲1新元。 新加坡建筑工人目前達(dá)20萬人，由于勞動(dòng)力短缺，外籍技術(shù)及非技術(shù)勞工成為建筑業(yè)勞動(dòng)力的重要來源。據(jù)建筑業(yè)發(fā)展局的調(diào)查，24的專業(yè)技術(shù)人才來自國(guó)外，比1995年高出4個(gè)百分點(diǎn)。建筑工人以外籍勞工為主，主要來自于馬來西

7、亞、泰國(guó)、印度、孟加拉以及我國(guó)。 我國(guó)公司在新加坡開展承包工程的情況 我國(guó)公司在新加坡開展承包工程業(yè)務(wù)始于1985年。1990年兩國(guó)建交后，特別是1992年以來，我國(guó)的承包工程業(yè)務(wù)得到迅速發(fā)展。截至1996年底，我國(guó)公司共簽訂承包工程合同196份，合同金額956億美元，完成營(yíng)業(yè)額415億美元，我國(guó)在新建筑勞工愈2萬人。 我國(guó)承包公司經(jīng)過近年來的奮力開拓、努力經(jīng)營(yíng)，面對(duì)日本、以及歐美等數(shù)10家大型承包公司的競(jìng)爭(zhēng)，取得了一定的成績(jī)。一些承包公司，如中建、中水、港灣等公司在新加坡的承包工程市場(chǎng)中已站穩(wěn)了腳跟。我國(guó)公司承包的一些項(xiàng)目由于施工質(zhì)量高，深受業(yè)主好評(píng)，不但取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，也贏得了后續(xù)項(xiàng)

8、目。如：中水公司承包的西拉雅電廠煙囪工程，合同額948萬新元，由于按時(shí)高質(zhì)完工，并且在整個(gè)施工過程中無事故發(fā)生，獲得了新政府頒發(fā)的優(yōu)秀安全獎(jiǎng)，得到業(yè)主新加坡公共事業(yè)局的好評(píng)，為中國(guó)公司贏得了榮譽(yù)；港灣公司在新加坡的代表公司振華（新加坡）工程有限公司在裕廊船廠碼頭工程，提前兩個(gè)月完工，質(zhì)量良好。此外，江蘇國(guó)際公司承建的仿古唐城工程，中冶承包的碼頭倉(cāng)庫(kù)建設(shè)工程等也有一定的影響力。 面臨的問題 級(jí)別低。承包公司資質(zhì)主要分為兩大類：犌類，即一般性土木工程和房屋建造類，最高級(jí)別為犌8級(jí)；犔類，即機(jī)電工程類，最高級(jí)別為犔6級(jí)。只有資質(zhì)級(jí)別到最高級(jí)時(shí)，才可承接政府總承包項(xiàng)目。目前，我國(guó)承包公司資質(zhì)級(jí)別還不夠

9、高，因而拿不到總包項(xiàng)目，多數(shù)是承包一些二包或分包項(xiàng)目，也有同當(dāng)?shù)鼗蛲鈬?guó)公司聯(lián)合承包的項(xiàng)目。 多數(shù)中國(guó)公司面臨資金不足與資金周轉(zhuǎn)的困難，影響了承包工程業(yè)務(wù)的規(guī)模發(fā)展。 中國(guó)建筑工人入新加坡工作，必須通過新加坡建筑業(yè)發(fā)展局在中國(guó)設(shè)立的考試中心所舉行的考試后，經(jīng)該局審核報(bào)勞工部批準(zhǔn)后方可入新工作，給承包工程的順利實(shí)施帶來困難。目前，在新開展承包工程的我國(guó)公司有幾十家，但基本上是分散經(jīng)營(yíng)，各自為戰(zhàn)，沒有形成統(tǒng)一的拳頭力量，與我國(guó)承包工程總體發(fā)展水平并不相稱。新加坡承包工程市場(chǎng)雖前景看好，但市場(chǎng)容量小、競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，日、韓、歐美等數(shù)十家大型承包已在新立足多年，我國(guó)公司目前無法與之競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)承包公司應(yīng)走聯(lián)

10、合之路，并盡快向集約化、集團(tuán)化的跨國(guó)大型承包企業(yè)方向發(fā)展，以提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。 未來新加坡建筑業(yè)市場(chǎng)展望 新加坡建筑業(yè)1996年取得了184的高增長(zhǎng)率。未來幾年新加坡建筑業(yè)前景是較樂觀的。據(jù)新加坡建筑業(yè)發(fā)展局預(yù)測(cè)，1997年建筑合同額將達(dá)180億新元，實(shí)際增長(zhǎng)率仍將取得兩位數(shù)增長(zhǎng)，估計(jì)可達(dá)148。1997年，政府項(xiàng)目發(fā)包額將達(dá)113億新元，比上年高出15。其中，建筑工程項(xiàng)目為70億新元，土木工程項(xiàng)目為43億新元。住宅建筑需求仍占建筑工程的主導(dǎo)地位，1997年預(yù)計(jì)將達(dá)40億新元。 1997年有幾個(gè)大型基建工程上馬，如：陸路交通管理局建造東北地鐵線的12項(xiàng)合同，已有約59個(gè)承包公司已通過資格預(yù)審；此

11、外，裕廊外島填海工程合同額約70億新元；另一方面，私人項(xiàng)目合同額將達(dá)68億新元，比1995年的合同額下降了18。 由于過去兩年的發(fā)包額維持在高水平，短期內(nèi)建筑業(yè)仍被看好，有些大型工程將在這一時(shí)期展開，如地鐵東北線工程、輕軌列車和樟宜機(jī)場(chǎng)第三搭客終站等。 房地產(chǎn)業(yè)將有以下新發(fā)展： 著手發(fā)展新的市中心，新的市中心與目前的中央?yún)^(qū)加起來可提供1500萬平方公尺的商用面積，比現(xiàn)有的市中心大上一倍； 于中央商業(yè)區(qū)外成立四個(gè)區(qū)域中心； 新加坡東北部興建濱海住宅區(qū)； 發(fā)展新的休閑地帶； 繼續(xù)推廣商業(yè)園的發(fā)展； 推動(dòng)儲(chǔ)運(yùn)業(yè)的發(fā)展； 動(dòng)用10億新元興建海水淡化廠。此外，新加坡城市重建局未來5年將在盛港新區(qū)興建36萬個(gè)組屋單位；環(huán)境發(fā)展部準(zhǔn)備耗資6777億元，興建南北兩條深隧道陰溝系統(tǒng)以及兩個(gè)大型中央污水處理廠，以取代目前的6個(gè)污水處理廠的134個(gè)水泵站；政府于1997年選出5個(gè)地段進(jìn)行整體重建，國(guó)家發(fā)展部表示，每年將選出8至10個(gè)舊組屋地段進(jìn)行整體重建；建屋發(fā)展局將開展一個(gè)十年的廠房重建計(jì)劃，把屬下超過