[知名房企]舊城改造項(xiàng)目前期策劃詳解(附圖豐富)

1、福州XX上海新村項(xiàng)目 前期策劃 Vk 2011.04 視頻分享：孩子眼中的三坊七巷 孩子眼里的三坊七巷.flv 啟示：?jiǎn)⑹荆焊Ｖ葸@座城市并不缺少歷史和文化，只不過(guò)，在舊城改造中， 悠久的獨(dú)特文化并沒(méi)有得以傳承。對(duì)于本項(xiàng)目而言，文化的傳承和 重現(xiàn)是很有必要，并更可能獲得福州人民的認(rèn)可和稱(chēng)頌 福州，福州，一座具有2200多年歷史的文化名城，正面臨著1800萬(wàn)的舊城 改造和復(fù)興機(jī)會(huì)，復(fù)興不是顛覆，而是對(duì)于城市歷史和文化的傳承。 白馬路，白馬路，福州這座城市唯一讓人感覺(jué)幽靜、休閑、文化的一條路，如 今，承載著福州邁向國(guó)際化時(shí)尚大都市的夢(mèng)想。 上海新村，上海新村，曾經(jīng)深烙福州工業(yè)文明的印記。在城市復(fù)興的

2、時(shí)代，重建 的不僅是環(huán)境和新式建筑，更在于傳承福州歷史的精神和獨(dú)特文化。 上海新村，上海新村，3030年前就已經(jīng)讓福州仰望；未來(lái)，依然能讓福州仰望。年前就已經(jīng)讓福州仰望；未來(lái)，依然能讓福州仰望。 國(guó)家和城市都需要標(biāo)識(shí)國(guó)家和城市都需要標(biāo)識(shí) 福州缺少真正標(biāo)桿建筑福州缺少真正標(biāo)桿建筑 標(biāo)桿豪宅核心在于稀缺標(biāo)桿豪宅核心在于稀缺 國(guó)家需要形象標(biāo)識(shí) 城市呢？ 中國(guó)長(zhǎng)城 美國(guó)自由女神 法國(guó)艾菲爾鐵塔，凡爾賽宮、 波爾多葡萄酒 英國(guó)倫敦鐵橋、白金漢宮 北京，你想到什么？ 傳統(tǒng)傳統(tǒng) 北京北京 現(xiàn)代現(xiàn)代 北京北京 城市需要標(biāo)桿建筑 故宮、天安門(mén)、 長(zhǎng)城、十三陵、 天壇 Soho現(xiàn)代城 國(guó)貿(mào)大廈 王府井大街 上海，

3、你想到什么？ 城市需要標(biāo)桿建筑 城市城市 上海上海 深圳，你想到什么？ 城市需要標(biāo)桿建筑 城市城市 深圳深圳 華僑城、第五園、 17英里、東海岸 香蜜湖一號(hào)、觀瀾 金地梅龍鎮(zhèn) 福州標(biāo)桿建筑？ 福州的標(biāo)桿建筑 三坊七巷，曾經(jīng)是，但改造后，并不成功！ “三坊”： 衣錦坊、文儒 坊、光祿坊； “七巷”： 楊橋巷、郎官 巷、安民巷、 黃巷、塔巷、 宮巷、吉庇巷。 誰(shuí)能打造福州標(biāo)桿建筑 世茂集團(tuán)？世茂集團(tuán)？ 世茂外灘？以前也許是，現(xiàn)在不是！ 世茂天城？現(xiàn)在也許是，但將來(lái)一定不是！ 融僑集團(tuán)？融僑集團(tuán)？ 融僑觀?。?區(qū)域現(xiàn)在是， 將來(lái)未必是！ XX集團(tuán)？集團(tuán)？ 金域榕郡，樹(shù)立了口碑，打響了品牌！ 上海新村

4、，是否能打造成福州地標(biāo)建筑？ 誰(shuí)能在福州打造城市標(biāo)桿建筑，是世茂，融僑，還是XX？ XX，在福州做了什么？ 金域榕郡金域華府 上海新村 ？ XX在福州做了什么？ XX，在福州都市化的進(jìn)程中，能為城市復(fù)興做什么？ 上海新村能否打造標(biāo)桿豪宅？ 上海新村項(xiàng)目，具備做城市地標(biāo)的基礎(chǔ)么？項(xiàng)目該怎樣打造才能并使之成 為城市地標(biāo)，成為外地來(lái)參觀福州房地產(chǎn)項(xiàng)目的首選，成為福州乃至海西 居民談起房地產(chǎn)首先提到的標(biāo)桿性項(xiàng)目？ 首先，我們先分析城市標(biāo)桿建筑或頂尖豪宅的核心價(jià)值首先，我們先分析城市標(biāo)桿建筑或頂尖豪宅的核心價(jià)值 城市標(biāo)桿豪宅的價(jià)值體系 標(biāo)桿豪宅的核心價(jià)值稀缺性 資源的稀缺性產(chǎn)品的稀缺性 自然資源 城市資

5、源 人文資源 產(chǎn)品創(chuàng)新 品牌號(hào)召 “物以稀為貴物以稀為貴”，標(biāo)桿豪宅核心價(jià)值就在于稀缺性。，標(biāo)桿豪宅核心價(jià)值就在于稀缺性。 綜合配套 城市標(biāo)桿豪宅的價(jià)值體系 城市標(biāo)桿豪宅一定占有著稀缺資源：城市標(biāo)桿豪宅一定占有著稀缺資源：或是對(duì)稀缺自然資源的占 有，或是對(duì)稀缺人文資源的占有，或是對(duì)稀缺城市資源的占有， 或是幾者的共同占有。 人文資源占有人文資源占有華府天地華府天地 華府天地緊臨上海新天地，與擁有百年人文的淮海路 咫尺之遙，同時(shí)占據(jù)三大龍脈（一大會(huì)址，孫中山故 居與韓國(guó)臨時(shí)總統(tǒng)府），項(xiàng)目總占地14652平方米， 總建面42000平方米，共4幢18層的高層公寓住宅面 積300-500平方米左右。

6、自然資源占有自然資源占有XXXX十七英里十七英里 “17英里”項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)，用地面 積為67571.1平方米，容積率0.75，總建筑面積 50678平方米，其中住宅48678平方米，商業(yè)（含 會(huì)所）2000平方米。項(xiàng)目三面環(huán)海，背靠青山，高 差約50米。 核心目標(biāo)：如何打造成為城市標(biāo)桿豪宅？ 項(xiàng)目核心目標(biāo)的提出 通過(guò)以上分析，我們得出幾個(gè)結(jié)論：通過(guò)以上分析，我們得出幾個(gè)結(jié)論： 1、國(guó)家和城市需要形象標(biāo)識(shí)； 2、福州目前缺乏代表性建筑； 3、世茂融僑在嘗試打造標(biāo)桿豪宅； 4、標(biāo)桿豪宅價(jià)值為稀缺資源和產(chǎn)品 是否具備？ 稀缺資源價(jià)值稀缺資源價(jià)值 能否實(shí)現(xiàn) 稀缺產(chǎn)品價(jià)值稀缺產(chǎn)品價(jià)值 如何

7、實(shí)現(xiàn) 運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展 營(yíng)銷(xiāo)策略建議營(yíng)銷(xiāo)策略建議 低碳住宅 物業(yè)服務(wù) 配套會(huì)所 精裝修 核心目標(biāo)核心目標(biāo) 兩 大 核 心 價(jià) 值 打造福州打造福州 頂尖標(biāo)桿豪宅頂尖標(biāo)桿豪宅 客戶(hù)樣本研究 豪宅市場(chǎng)研究 地塊屬性分析 分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏 其他可行建議 項(xiàng)目案名建議 形象定位策略 項(xiàng)目核心思路分析 標(biāo)桿豪宅價(jià)值標(biāo)桿豪宅價(jià)值 項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值 價(jià)值提升性建議價(jià)值提升性建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議 整體提升性配套整體提升性配套 產(chǎn)品組合、戶(hù)型 創(chuàng)新、建筑設(shè)計(jì) 商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議 項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值 價(jià)值提升建議價(jià)值提升建議 標(biāo)桿豪宅價(jià)值標(biāo)桿豪宅價(jià)值 分析思

8、路是否具備？ 是否具備？ 稀缺資源價(jià)值稀缺資源價(jià)值 能否實(shí)現(xiàn) 稀缺產(chǎn)品價(jià)值稀缺產(chǎn)品價(jià)值 如何實(shí)現(xiàn) 運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展 營(yíng)銷(xiāo)策略建議營(yíng)銷(xiāo)策略建議 低碳住宅 物業(yè)服務(wù) 配套會(huì)所 精裝修 核心目標(biāo)核心目標(biāo) 兩 大 核 心 價(jià) 值 打造福州打造福州 頂尖標(biāo)桿豪宅頂尖標(biāo)桿豪宅 客戶(hù)樣本研究 豪宅市場(chǎng)研究 地塊屬性分析 分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏 其他可行建議 項(xiàng)目案名建議 形象定位策略 標(biāo)桿豪宅價(jià)值標(biāo)桿豪宅價(jià)值 項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值 價(jià)值提升性建議價(jià)值提升性建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議 整體提升性配套整體提升性配套 產(chǎn)品組合、戶(hù)型 創(chuàng)新、建筑設(shè)計(jì) 商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議 上海新村占

9、有稀缺性資源嗎？ 回到本項(xiàng)目，我們分析區(qū)域是否具備稀缺性資源價(jià)值回到本項(xiàng)目，我們分析區(qū)域是否具備稀缺性資源價(jià)值 標(biāo)桿豪宅的核心價(jià)值稀缺性 資源的稀缺性產(chǎn)品的稀缺性 自然資源 城市資源 人文資源 產(chǎn)品創(chuàng)新 品牌號(hào)召 綜合配套 福州城市發(fā)展價(jià)值 核心觀點(diǎn)：海西國(guó)際化城市升級(jí)大都市 城市城市定位定位 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)雙核引擎,省 會(huì)中心國(guó)際化城市 藍(lán)色代表半小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈 綠色代表2小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈 紅色為2.5小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈 黃色代表半日交通經(jīng)濟(jì)圈 城市城市升級(jí)升級(jí) 福州中心城區(qū)進(jìn)入都市化階段 舊城改造加快福州都市化進(jìn)程舊城改造加快福州都市化進(jìn)程 “城市復(fù)興城市復(fù)興”時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨 3 3年

10、年18001800萬(wàn)舊城改造萬(wàn)舊城改造 福州城市發(fā)展價(jià)值 核心觀點(diǎn)：舊城改造城市復(fù)興文化復(fù)興 “城市復(fù)興”并非全盤(pán)復(fù)古，亦不是推倒重建，而是循著古城的蹤跡規(guī)劃新的藍(lán)圖。通過(guò) 精心布置城市的環(huán)境與設(shè)施，協(xié)調(diào)人們的生活、工作、娛樂(lè)、休閑等各種活動(dòng)，最終使城 市變得更加適宜居住，并且保持平衡地可持續(xù)性發(fā)展。另外，城市作為時(shí)代文明最集中的 體現(xiàn)，“城市復(fù)興城市復(fù)興”還伴隨著城市精神的覺(jué)醒與城市獨(dú)特文化的展現(xiàn)。還伴隨著城市精神的覺(jué)醒與城市獨(dú)特文化的展現(xiàn)。 曾經(jīng)的上海新村，深烙福州工業(yè)文明時(shí)代的印記。曾經(jīng)的上海新村，深烙福州工業(yè)文明時(shí)代的印記。 是城市高尚人居的代表。是城市高尚人居的代表。 一城：一城：由

11、中心城區(qū)（鼓晉臺(tái)南臺(tái)7島）和馬尾長(zhǎng) 安、大學(xué)城、甘蔗荊溪、峽南、瑯岐、長(zhǎng)樂(lè)吳航、 長(zhǎng)樂(lè)濱海等七組團(tuán)組成，主要發(fā)展服務(wù)業(yè)、高科 技產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)。 兩翼：兩翼：北翼經(jīng)濟(jì)區(qū)，由環(huán)羅源灣地區(qū)的主要城鎮(zhèn)、 工業(yè)區(qū)及羅源、連江縣城組成，建成為福州港的 重要港區(qū)。南翼經(jīng)濟(jì)區(qū)，由福清?？诔穷^、漁溪 江陰、龍?zhí)?、中心城區(qū)等5個(gè)組團(tuán)組成，建設(shè)成 為福州市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要產(chǎn)業(yè)基地。 雙軸：雙軸：沿海發(fā)展軸，北起羅源灣，到江陰港區(qū)， 通過(guò)建設(shè)沿海大通道把功能區(qū)聯(lián)為一體，使之 快速形成濱海經(jīng)濟(jì)走廊。沿江發(fā)展軸，以福州 市中心城為起點(diǎn)，以閩江、烏龍江為依托，重 點(diǎn)發(fā)展閩江南岸，與北岸形成南北岸相響應(yīng)、 亮麗的沿江

12、城市發(fā)展軸。 城市規(guī)劃：形成城市規(guī)劃：形成“一城、兩翼、雙軸線(xiàn)一城、兩翼、雙軸線(xiàn)”城城 市整體發(fā)展格局。市整體發(fā)展格局。 區(qū)域核心價(jià)值 地段價(jià)值：位于城市發(fā)展中軸，中心城區(qū) 福州行政中心區(qū)凸顯地段價(jià)值，萬(wàn)寶新興城市商圈，提供完善生活配套 u商業(yè)配套完善：商業(yè)配套完善：步 行500米范圍內(nèi)即有萬(wàn)萬(wàn) 象城、寶龍象城、寶龍兩大新興 城市大型商業(yè)；1公里 半徑內(nèi)有百安居、永百安居、永 輝超市。輝超市。 u休閑景觀資源：休閑景觀資源：白 馬河公園、烏山公園。 u其他配套：其他配套：醫(yī)科大 附屬醫(yī)院 萬(wàn)象城萬(wàn)象城 寶龍廣場(chǎng)寶龍廣場(chǎng) 案 白馬河白馬河 休閑公休閑公 園園 烏山公園烏山公園 醫(yī)科大學(xué)醫(yī)科大學(xué)

13、附屬醫(yī)院附屬醫(yī)院 書(shū)香大第書(shū)香大第 黎明家居黎明家居 裝飾城裝飾城 百安居百安居 永輝超市永輝超市 福州市政福州市政 府府 商 政 園 園 商 商 商 文 商 1 1公里公里1010分鐘分鐘 半徑圈半徑圈 區(qū)域核心價(jià)值 地段價(jià)值：都市核心，行政中樞。 福州行政中心區(qū)凸顯地段價(jià)值，萬(wàn)寶新興城市商圈，提供完善生活配套 區(qū)域核心價(jià)值 地段價(jià)值：都市核心，行政中樞。 休閑觀光休閑觀光 逛街購(gòu)物逛街購(gòu)物 金融行政金融行政 1公里內(nèi)二環(huán)路貫穿南北，烏山西路連通東西，快速到達(dá)福州任何區(qū)域 本 案 快速路：快速路：西二環(huán)路、江濱快速路 次快速路：次快速路：白馬路、烏山西路 主干道：主干道：工業(yè)路、八一七路 公

14、交站點(diǎn)：公交站點(diǎn)：上海新村站、西洋站 到達(dá)主要配套距離：到達(dá)主要配套距離： 到達(dá)寶龍萬(wàn)象：寶龍萬(wàn)象：僅需步行5-8分鐘。 到達(dá)繁華商業(yè)中心東街口繁華商業(yè)中心東街口約6-8個(gè) 站點(diǎn)，駕車(chē)10分鐘，步行20分鐘 到城市文化中心五一廣場(chǎng)文化中心五一廣場(chǎng)約3-4站， 自駕車(chē)5分鐘；步行15分鐘。 西二環(huán)快速路西二環(huán)快速路 江濱快速路江濱快速路 白馬路白馬路 烏山西路烏山西路 工業(yè)路工業(yè)路 五五 一一 中中 路路 八八 一一 七七 路路 區(qū)域核心價(jià)值 交通價(jià)值：交通價(jià)值：快速交通，便捷通達(dá)。 福州地鐵2號(hào)線(xiàn)將給項(xiàng)目帶來(lái)便捷性和極具潛力的物業(yè)價(jià)值 區(qū)域核心價(jià)值 交通價(jià)值：交通價(jià)值：城市地鐵，潛力無(wú)限。 福

15、州地鐵2號(hào)線(xiàn)，西起上街 大學(xué)城，經(jīng)福建師大，東跨 烏龍江、金山工業(yè)區(qū)、榕城 廣場(chǎng)，過(guò)閩江，沿上浦路、 烏山路、古田路行走至五一 廣場(chǎng)北側(cè)，經(jīng)六一中路、福 馬路向東直到下院。線(xiàn)路全 長(zhǎng)約26.5公里。 地鐵地鐵2 2號(hào)線(xiàn)途經(jīng)號(hào)線(xiàn)途經(jīng) 項(xiàng)目：西洋路項(xiàng)目：西洋路 本案本案 白馬路沿線(xiàn)匯聚了省文化廳、省話(huà)劇院、芳華越劇團(tuán)、人民藝術(shù)劇院等單位。 河流、休閑公園和藝術(shù)氛圍，賦予了區(qū)域城市高雅之氣，成為文化休閑之地。 區(qū)域核心價(jià)值 人文價(jià)值：人文價(jià)值：高雅氣質(zhì)，文化之地。 白馬路為福州最有情調(diào)的一條路，萬(wàn)米長(zhǎng)廊綠意蔥蔥，幽居城市繁華之中 區(qū)域核心價(jià)值 人文價(jià)值：人文價(jià)值：鬧中取靜，桃花源地。 1 2 3 4

16、 5 6 1 23 456 似乎命運(yùn)之中離不開(kāi)上海新村離不開(kāi)上海新村， 1983年一家人歡天喜地離開(kāi)三保的 沒(méi)有衛(wèi)生間的老房子，搬到了這里， 就再也沒(méi)有割裂過(guò)跟它的聯(lián)系。 后來(lái)出嫁了，總是把娘家當(dāng)做食堂，十幾年來(lái)都沒(méi)有幾 天不來(lái)這里報(bào)到的。現(xiàn)在家拆了，居然又搬了回來(lái)，離 娘家越來(lái)越近了。重新在這里生活，居然有了些家住桃重新在這里生活，居然有了些家住桃 花源的感受?；ㄔ吹母惺堋?住戶(hù)：方女士住戶(hù)：方女士 和五十多年前一樣 現(xiàn)在出版的福州市區(qū)圖上 再也找不到福州搪瓷廠(chǎng) 這個(gè)地標(biāo)了，那里現(xiàn)在變成了一個(gè)大型商場(chǎng)， 經(jīng)過(guò)那里的人很少有人會(huì) 知道這里曾經(jīng)發(fā)生過(guò)什么。 一只無(wú)形的大手用了50年的時(shí)間在這個(gè)城

17、市的這個(gè)角落里建起了一個(gè)工 廠(chǎng) ，又不著痕跡的將它抹平了。 這只大手同時(shí)還像種樹(shù)一樣把一群人從另一個(gè)城市連根拔起， 移植到了 這里， 盡管水土不服，盡管水土不服， 他們還是在這里呆了下來(lái)，他們還是在這里呆了下來(lái)， 開(kāi)了花，開(kāi)了花， 結(jié)了果結(jié)了果 。 我跟暖說(shuō)： 全福州我最喜歡的最喜歡的 是白馬路是白馬路 喜歡下小雨的時(shí)候 反復(fù)走著這條充滿(mǎn)泥土清香的 路。 暖說(shuō)： 我只喜歡上海新村，我只喜歡上海新村， 一句話(huà)結(jié)束。一句話(huà)結(jié)束。 網(wǎng)友：折騰畫(huà)筆網(wǎng)友：折騰畫(huà)筆 悠久歷史，承載工業(yè)時(shí)代幾代人的記憶，上海和福州文化相互交融。 區(qū)域核心價(jià)值 人文價(jià)值：人文價(jià)值：歷史悠久，文化交融。 白馬路是一條承載和連接

18、福州士大夫文化和市井文化的城市文脈。 區(qū)域核心價(jià)值 人文價(jià)值：人文價(jià)值：文脈相承，絲綢之路。 白馬路北段屬于鼓樓,深受鼓樓區(qū)士 大夫文化的影響,例如三坊七巷。 南段則還可以隱 約看到臺(tái)江區(qū)市 井文化影子. 傳說(shuō)三郎為了保境安民，殺猛 虎、射鱔精而犧牲，村民們感 念白馬三郎的恩德，在村中建 廟奉祀。稱(chēng)為白馬王。 榕城考古略榕城考古略 士大夫文化 市井文化 烏山風(fēng)景和白馬河公園使項(xiàng)目居于城市公園旁，身處風(fēng)水寶地中。 區(qū)域核心價(jià)值 景觀價(jià)值：景觀價(jià)值：城市公園，風(fēng)水寶地。 烏山古稱(chēng)“道山”，唐宋 八大名家曾鞏道山亭記 記載?！盎蚰孥嗳缇壗帲?或垂崖如一發(fā)”，“千里 下上，不見(jiàn)首尾 。” 文學(xué)家：曾鞏

19、文學(xué)家：曾鞏 三坊七巷、西湖公園、白馬河，連為一體，營(yíng)造濱水休閑，都市生活。 區(qū)域核心價(jià)值 規(guī)劃價(jià)值：規(guī)劃價(jià)值：濱水休閑，生活藍(lán)本。 西關(guān)古韻體驗(yàn)段西關(guān)古韻體驗(yàn)段 n與西湖山水相連的古河道北起點(diǎn) n三坊七巷歷史風(fēng)貌區(qū)的西入口 n以安泰河、金斗門(mén)和白馬路圍合形成的傳統(tǒng)風(fēng)貌過(guò)渡帶 n延續(xù)和發(fā)揚(yáng)現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，營(yíng)造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特色的富集區(qū) n激活經(jīng)濟(jì)效益,提升地帶活力 n聚集場(chǎng)地文化文藝氛圍，打造福州文化圈新地標(biāo) n與烏山歷史風(fēng)貌區(qū)相呼應(yīng) n濱水帶狀城市休閑開(kāi)放空間 n發(fā)展多種活動(dòng)場(chǎng)所和內(nèi)容，提升地帶品質(zhì)活力 n現(xiàn)代都市水岸生活藍(lán)本 n受到工業(yè)路商圈的輻射，滿(mǎn)足特色商業(yè)需求 創(chuàng)意文化休閑段創(chuàng)意文化休

20、閑段 都市休閑健身段都市休閑健身段 白馬古河新韻段白馬古河新韻段 n恢復(fù)上下杭?xì)v史風(fēng)貌環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)文化記憶點(diǎn)的整治梳理 n強(qiáng)化木材和茶葉等傳統(tǒng)商業(yè)特色和文化產(chǎn)業(yè)的回憶。 n白馬春潮的自然景觀再現(xiàn) n強(qiáng)化水系交匯口的開(kāi)放空間，突出與三縣洲大橋和倉(cāng)前山之間的景觀聯(lián)系。 盡管項(xiàng)目周邊學(xué)校眾多，但是項(xiàng)目劃片的教育資源偏弱。 區(qū)域核心價(jià)值 教育資源：教育資源：較欠缺，非價(jià)值體現(xiàn)。 項(xiàng)目周邊有交通路小學(xué)、 黎明實(shí)驗(yàn)小學(xué)、工業(yè)路小 學(xué)、福州市教場(chǎng)小學(xué)、福 州烏山小學(xué)、三十六中學(xué)、 三十七中學(xué)、福州八中和 福建醫(yī)科大學(xué)等。而本項(xiàng) 目教育劃片到交通路小學(xué) 和三十六中學(xué)，教育質(zhì)量 相對(duì)較差。 烏山小學(xué)烏山小學(xué) 教

21、場(chǎng)實(shí)教場(chǎng)實(shí) 驗(yàn)小學(xué)驗(yàn)小學(xué) 福建醫(yī)福建醫(yī) 科大學(xué)科大學(xué) 工業(yè)路小學(xué)工業(yè)路小學(xué) 交通路小學(xué) 三十六中學(xué) 三十七中學(xué)三十七中學(xué) 文 黎明實(shí)黎明實(shí) 驗(yàn)小學(xué)驗(yàn)小學(xué) 文 文 文 文 文 文 價(jià)值提升建議 2 2、鑒于白馬河內(nèi)河整治的規(guī)劃啟動(dòng)，可聯(lián)手政府一起打、鑒于白馬河內(nèi)河整治的規(guī)劃啟動(dòng)，可聯(lián)手政府一起打 造沿岸的風(fēng)情景觀；造沿岸的風(fēng)情景觀； 3 3、鑒于項(xiàng)目中小學(xué)教育資源的弱勢(shì)，可向政府爭(zhēng)取更優(yōu)、鑒于項(xiàng)目中小學(xué)教育資源的弱勢(shì)，可向政府爭(zhēng)取更優(yōu) 質(zhì)的教育資源。質(zhì)的教育資源。 通過(guò)區(qū)域價(jià)值分析，項(xiàng)目雖然占據(jù)城市核心地段，但通過(guò)區(qū)域價(jià)值分析，項(xiàng)目雖然占據(jù)城市核心地段，但 在文化、景觀和教育配套方面弱勢(shì)較明顯，

22、因此，建議在在文化、景觀和教育配套方面弱勢(shì)較明顯，因此，建議在 以下三方面進(jìn)行價(jià)值再挖掘和提升：以下三方面進(jìn)行價(jià)值再挖掘和提升： 1 1、鑒于三坊七巷改造后文化的缺失，本項(xiàng)目可在重新、鑒于三坊七巷改造后文化的缺失，本項(xiàng)目可在重新 收納福州文化方面提升；收納福州文化方面提升； 項(xiàng)目具備豪宅所需稀缺資源 本案核心價(jià)值結(jié)論：本案核心價(jià)值結(jié)論： 占有稀缺 資源 城市資源 核心地段 城市資源 行政中心 人文資源 文化和情調(diào) 自然資源 烏山風(fēng)景區(qū) 城市資源 新核心商圈 符合XX產(chǎn)品系列-TOP1（城市豪宅） 城市資源 地鐵干線(xiàn) 上海新村項(xiàng)目的稀缺性?xún)r(jià)值具備了打造成為城市標(biāo)桿性豪宅的資 源基礎(chǔ)條件，契合XX

23、產(chǎn)品系列TOP1城市豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。 標(biāo)桿性豪宅更在于產(chǎn)品稀缺性 稀缺資源稀缺資源：本項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔， 近鄰CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時(shí) 也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。 高層單位戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)：高層單位戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)： u高層住宅低層化生態(tài)戶(hù)型 u戶(hù)戶(hù)面向香蜜湖，全景觀設(shè)計(jì) u主要臥室全部南向 u3.2米層高 u雙入戶(hù)大堂設(shè)計(jì) u智能直達(dá)私家花園電梯 u情景式自然采光車(chē)庫(kù) u1：1.6的車(chē)位配置 院落花園院落花園 早餐廳早餐廳入戶(hù)花園入戶(hù)花園 智能直達(dá)電梯智能直達(dá)電梯客房（套房）客房（套房）空間層次空間層次 內(nèi)內(nèi) 院院 后花后花 園園 前花前花 園園 游游 泳泳 池池 領(lǐng)先市場(chǎng)的高

24、層產(chǎn)品，創(chuàng)新戶(hù)型領(lǐng)先市場(chǎng)的高層產(chǎn)品，創(chuàng)新戶(hù)型 帶私家泳池的帶私家泳池的 雙拼及雙拼及THTH產(chǎn)品產(chǎn)品 案例1：香蜜湖1號(hào)，稀缺城市湖景+產(chǎn)品創(chuàng)新成就豪宅標(biāo)桿！ 標(biāo)桿性豪宅更在于產(chǎn)品稀缺性 案例2：上海星河灣，詮釋稀缺產(chǎn)品比稀缺資源更重要的典范！ “星河灣”給客戶(hù)提供的又是怎樣的呢？ 奢華、人性、創(chuàng)新產(chǎn)品奢華、人性、創(chuàng)新產(chǎn)品 一、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 二、精致而舍得的環(huán)境營(yíng)造。 三、細(xì)致而周到的戶(hù)型設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修。 星河灣開(kāi)盤(pán)首日銷(xiāo)售星河灣開(kāi)盤(pán)首日銷(xiāo)售264套，成交金額超套，成交金額超40 億元，星河灣成就了中國(guó)樓市的新記錄億元，星河灣成就了中國(guó)樓市的新記錄 上海新村如何打造成標(biāo)桿豪宅？ 因

25、此， 資源稀缺是標(biāo)桿豪宅的基礎(chǔ)條件，產(chǎn)品稀缺才是豪宅價(jià)值真正體現(xiàn)！ 項(xiàng)目核心問(wèn)題：項(xiàng)目核心問(wèn)題： 打造成福州標(biāo)桿豪宅， 更重要的是打造稀缺的產(chǎn)品力！ 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議 提升配套建議提升配套建議 商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議 分析思路能否實(shí)現(xiàn)？ 是否具備？ 稀缺資源價(jià)值稀缺資源價(jià)值 能否實(shí)現(xiàn) 稀缺產(chǎn)品價(jià)值稀缺產(chǎn)品價(jià)值 如何實(shí)現(xiàn) 運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展 營(yíng)銷(xiāo)策略建議營(yíng)銷(xiāo)策略建議 低碳住宅 物業(yè)服務(wù) 配套會(huì)所 精裝修 核心目標(biāo)核心目標(biāo) 兩 大 核 心 價(jià) 值 打造福州打造福州 頂尖標(biāo)桿豪宅頂尖標(biāo)桿豪宅 客戶(hù)樣本研究 豪宅市場(chǎng)研究 地塊屬性分析 分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏 其他可行建議

26、項(xiàng)目案名建議 形象定位策略 標(biāo)桿豪宅價(jià)值標(biāo)桿豪宅價(jià)值 項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值 價(jià)值提升性建議價(jià)值提升性建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議 整體提升性配套整體提升性配套 產(chǎn)品組合、戶(hù)型 創(chuàng)新、建筑設(shè)計(jì) 商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議 客戶(hù)樣本研究 福州高端豪宅客戶(hù)樣本調(diào)查，收集問(wèn)卷樣本數(shù)26份 本次福州高端豪宅 客戶(hù)樣本調(diào)查，共 收集問(wèn)卷樣本數(shù)26 份，訪(fǎng)問(wèn)的目標(biāo)客 戶(hù)已經(jīng)擁有自己的 一套以上或者多套 房子，具備豪宅購(gòu) 買(mǎi)實(shí)力，關(guān)注價(jià)值 與品牌，關(guān)注區(qū)域 發(fā)展，這些基本上 保證了本次調(diào)研目 標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 調(diào)查時(shí)間：2010年 4月7日-2010年4 月12日 序號(hào)姓名性別聯(lián)系電話(huà)序號(hào)姓名性別聯(lián)系電話(huà) 1詹

27、開(kāi)翅男1360085731914謝老師2傅燕飛男1385006888815鄭先生3林洪相男1360959607516陳先生4陳先生男05918337706417劉先生5林先生男1390500835018屠翔6董淑萍女1390592793719劉教授7林孟斌男1395048183220王女士女隱形階層 8鄒琦遜男1380955169021林先生9賴(lài)女士女05918808777922吳處長(zhǎng)男059183377477 1

28、0孫女士女05918808776323陳福11許丹女1380505630324施先生12林先生男隱形階層25嚴(yán)涵13周女士女1380500811826陳萍本項(xiàng)目對(duì)受訪(fǎng)客戶(hù)的總體吸引力較強(qiáng)。本項(xiàng)目對(duì)受訪(fǎng)客戶(hù)的總體吸引力較強(qiáng)。73% 客戶(hù)認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)其比較或非常有吸引力； 本項(xiàng)目具備交通便利的巨大優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目具備交通便利的巨大優(yōu)勢(shì)，四通八達(dá) 的交通是本項(xiàng)目吸引客戶(hù)的資源之一； 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)以作為主要居住地為主。客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)以作為主要居住地為主。 項(xiàng)目吸引力項(xiàng)目吸引力 73%受訪(fǎng)客戶(hù)表示項(xiàng)目對(duì)其吸引力較強(qiáng)，交

29、通便利優(yōu)勢(shì)明顯。 76%受訪(fǎng)客戶(hù)若購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的用途是作為主要居住地。 客戶(hù)樣本研究 76%的受訪(fǎng)客戶(hù)選擇戶(hù)型面積為140-180。 公寓戶(hù)型面積公寓戶(hù)型面積 面積需求如下： 選擇140-160面積區(qū)間的客戶(hù)占 61% ； 選擇160-180 面積區(qū)間的客戶(hù) 占15%； 而選擇180以上戶(hù)型面積的客戶(hù) 占24%。 六成多（65%）的客戶(hù)選擇面 積在131、149和168的三 房、四房戶(hù)型，認(rèn)為面積適中； 15%的客戶(hù)選擇方案D，電梯 入戶(hù)、玄關(guān)、配備衣帽間和衛(wèi)生 間的豪華主臥吸引了客戶(hù)； 客戶(hù)樣本研究 88%的客戶(hù)可接受精裝公寓單價(jià)1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元。 88%的客戶(hù)可接受裝修單價(jià)為1500-300

30、0元。 88%的客戶(hù)接受精裝公寓單價(jià)1.5-2萬(wàn)元/，裝修單價(jià)1500-3000元。 精裝公寓和裝修價(jià)格精裝公寓和裝修價(jià)格 客戶(hù)樣本研究 客戶(hù)最容易接受220-350萬(wàn)元的總價(jià)區(qū)間，占66%。 精裝公寓總價(jià)精裝公寓總價(jià) 結(jié)合客戶(hù)面積需求和可 接受的單價(jià)，客戶(hù)可接受 的總價(jià)范圍。 150萬(wàn)-200萬(wàn)的價(jià)格區(qū)間 占22%； 220萬(wàn)-280萬(wàn)的價(jià)格區(qū)間 占28%； 300萬(wàn)-350萬(wàn)的價(jià)格區(qū)間 占38%； 400萬(wàn)總價(jià)以上占12%。 從而，對(duì)應(yīng)從而，對(duì)應(yīng)140-160的的 面積區(qū)間，約面積區(qū)間，約88%的客戶(hù)的客戶(hù) 選擇選擇1.5-2萬(wàn)元的單價(jià)區(qū)萬(wàn)元的單價(jià)區(qū) 間，這與面積選擇是基本間，這與面積選擇

31、是基本 一致的。一致的。 客戶(hù)樣本研究 客戶(hù)最關(guān)注安全設(shè)施、小區(qū)管理方式、地段-交通便利性。 客戶(hù)價(jià)值關(guān)注度排序客戶(hù)價(jià)值關(guān)注度排序 高關(guān)注度高關(guān)注度中關(guān)注度中關(guān)注度低關(guān)注度低關(guān)注度 客戶(hù)樣本研究 客戶(hù)樣本研究結(jié)論客戶(hù)樣本研究結(jié)論 78%78%受訪(fǎng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目作為主要居住地受訪(fǎng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目作為主要居住地 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的啟示對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的啟示 項(xiàng)目應(yīng)打造滿(mǎn)足改善性自住的購(gòu)房需求。項(xiàng)目應(yīng)打造滿(mǎn)足改善性自住的購(gòu)房需求。 客戶(hù)對(duì)室內(nèi)裝修和大堂公共空間關(guān)注度低。客戶(hù)對(duì)室內(nèi)裝修和大堂公共空間關(guān)注度低。 客戶(hù)樣本研究 市場(chǎng)需求未被滿(mǎn)足，項(xiàng)目須對(duì)客戶(hù)做引導(dǎo)。市場(chǎng)需求未被滿(mǎn)足，項(xiàng)目須對(duì)客戶(hù)做引導(dǎo)。 客戶(hù)對(duì)安全性和

32、小區(qū)管理關(guān)注度很高。客戶(hù)對(duì)安全性和小區(qū)管理關(guān)注度很高。 規(guī)劃應(yīng)盡可能考慮小區(qū)和住戶(hù)的私密性。規(guī)劃應(yīng)盡可能考慮小區(qū)和住戶(hù)的私密性。 以上為潛在客戶(hù)的需求分析，接下來(lái)分析福州整體市以上為潛在客戶(hù)的需求分析，接下來(lái)分析福州整體市 場(chǎng)、高端市場(chǎng)運(yùn)行和項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況。場(chǎng)、高端市場(chǎng)運(yùn)行和項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況。 開(kāi)發(fā)重點(diǎn)在市中心舊危房改造和金山板塊；一季度成交86萬(wàn)，市中心占81% 福州整體市場(chǎng)表現(xiàn) 一級(jí)土地市場(chǎng)一級(jí)土地市場(chǎng) 數(shù)據(jù)全部來(lái)源于福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)，截止2010.4.月，下同 近一年內(nèi)供不應(yīng)求明顯，價(jià)格大幅攀升，3月份全市均價(jià)已達(dá)11268元/。 福州整體市場(chǎng)表現(xiàn) 市場(chǎng)供求市場(chǎng)供求 3月份月份 福州在

33、售存量約160萬(wàn)，市中心板塊只占11% ，產(chǎn)品稀缺性明顯 。 福州整體市場(chǎng)表現(xiàn) 板塊存量板塊存量 市市 中中 心心 東東 區(qū)區(qū) 金金 山山 五四五四 北北 倉(cāng)倉(cāng) 山山 江江 濱濱 西區(qū)西區(qū) 馬馬 尾尾 數(shù)據(jù)來(lái)源于福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)，截止2010.4.16。 主要分布于二環(huán)內(nèi)核心區(qū)和江濱板塊，占據(jù)核心地段或者江景資源。 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 在售高端項(xiàng)目分布在售高端項(xiàng)目分布 市中心板塊市中心板塊 江濱板塊江濱板塊 6 5 3 2 1 4 8 7 9 10 福州主要在售豪宅分布圖福州主要在售豪宅分布圖 鰲峰大橋鰲峰大橋 閩江大橋閩江大橋 解放大橋解放大橋 尤溪洲大橋尤溪洲大橋 三縣洲大橋三縣洲大橋 金山

34、大橋金山大橋 洪山大橋洪山大橋 二環(huán)二環(huán) 09年10-12月，高端住宅銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)，單套總價(jià)集中在200-500萬(wàn)。 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 近期成交狀況近期成交狀況 主力戶(hù)型以220260四房、110140三房和四房為主 戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型結(jié)構(gòu) 50 100 150 200 250 300 面積段 （） 世茂天城世茂天城 陽(yáng)光白金瀚宮陽(yáng)光白金瀚宮 恒力城恒力城 一房?jī)煞咳克姆?融僑觀邸融僑觀邸2 2期期 三迪三迪 香頌楓丹香頌楓丹 融匯江山融匯江山 XXXX金域金域 榕郡榕郡 群升群升 國(guó)際御園國(guó)際御園 三迪三迪 凱旋楓丹凱旋楓丹 世歐世歐 上江城上江城 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 （） 多于6個(gè)樓盤(pán)單價(jià)超過(guò)1

35、.6萬(wàn)元/；市中心的價(jià)格普遍高于江濱。 多數(shù)項(xiàng)目集中在200350萬(wàn)元，部分因戶(hù)型較大可實(shí)現(xiàn)總價(jià)350550萬(wàn)元； 成交價(jià)格成交價(jià)格 板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) （元） 板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) （元） 市中心 1世茂天城 臻園2#， 22790 市中心6瀚城國(guó)際14973 2 陽(yáng)光 白金瀚宮 17680 江濱 7融僑觀邸19396 3恒力城178768融匯江山16000 4 群升 國(guó)際御園 161319三迪凱旋楓丹12310 5御西湖1416010世歐上江城12471 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 100 300 200 400 500 總價(jià)段 （萬(wàn)元） 融匯江山融匯江山 群升國(guó)際群升國(guó)際 御園御園 三迪三迪

36、 凱旋楓丹凱旋楓丹 世歐上江城世歐上江城世茂天城世茂天城 陽(yáng)光陽(yáng)光 白金瀚宮白金瀚宮 恒力城恒力城 融僑融僑 觀邸觀邸2 2期期 三迪三迪 香頌楓丹香頌楓丹 600 套均總價(jià)段 福州高端住宅客群第一層級(jí)為八縣私營(yíng)業(yè)主和海外華僑，第二層級(jí)為市區(qū)企業(yè) 高管和省、市公務(wù)員高層，第三層級(jí)為城區(qū)私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工。 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 客群分布客群分布 高高 中中 低低 客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)來(lái)源購(gòu)房動(dòng)因購(gòu)房動(dòng)因 1、福州八縣私營(yíng)業(yè)主； 2、海外華僑； 3、市區(qū)企業(yè)高管； 4、鼓樓臺(tái)江區(qū)域政府官員； 5、舊項(xiàng)目的跟隨者。 1、多次改善； 2、投資； 3、自住。 1、城區(qū)私營(yíng)業(yè)主； 2、市區(qū)企業(yè)高管； 3、老師

37、、醫(yī)生等高收入人群； 4、政府官員。 1、周邊個(gè)體戶(hù)； 2、私營(yíng)業(yè)主； 3、市區(qū)企業(yè)高管； 4、政府公務(wù)員； 5、企事業(yè)單位職工。 1、自?。?2、改善型居住； 3、投資。 項(xiàng)目項(xiàng)目 世茂天城世茂天城 陽(yáng)光白金瀚宮陽(yáng)光白金瀚宮 恒力城恒力城 融僑觀邸融僑觀邸 群升國(guó)際御園群升國(guó)際御園 三迪香頌楓丹三迪香頌楓丹 融匯江山融匯江山 三迪凱旋楓丹三迪凱旋楓丹 世歐上江城世歐上江城 1、自?。?2、改善居住 3、投資。 挑高均超過(guò)4米，集中在4.9-6米左右，多規(guī)劃為酒店式入戶(hù)大堂。 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 入戶(hù)大堂入戶(hù)大堂 白金瀚宮大堂效果圖 融僑觀邸大堂效果圖 以高層、超高層為主；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代和新古典

38、為主； 立面用材主要是面磚和石材，輔以涂料。 建筑形態(tài)和立面建筑形態(tài)和立面 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 多規(guī)劃為歐式園林，建筑底層普遍以4.24.8米架空，并將景觀引入架空層。 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 園林景觀園林景觀 融僑觀邸園林 在售高端項(xiàng)目會(huì)所面積多為2000平米左右，多功能會(huì)所可提升項(xiàng)目附加值。 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 會(huì)所設(shè)置會(huì)所設(shè)置 香頌楓丹會(huì)所香頌楓丹會(huì)所 凱旋楓丹會(huì)所凱旋楓丹會(huì)所 高端項(xiàng)目?jī)H有白金瀚宮提供可選裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)6500元/平米，客戶(hù)接受度不高。 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 精裝修精裝修 白金瀚宮樣板房客廳 白金瀚宮樣板房主臥 白金瀚宮樣板房廚房 陽(yáng)光白金瀚宮以豪華硬件堆積，戶(hù)型最大，未能順利銷(xiāo)售（

39、提升性?xún)r(jià)值較少）； 世茂和融僑更多是依靠品牌力和稀缺資源兩大賣(mài)點(diǎn)。 高端市場(chǎng)運(yùn)行分析 三大高價(jià)公寓項(xiàng)目對(duì)比三大高價(jià)公寓項(xiàng)目對(duì)比 項(xiàng)目區(qū)域資源體量 容積 率 景觀主力戶(hù)型精裝修 實(shí)現(xiàn) 主力總價(jià) 白金翰宮市中心6.2萬(wàn)3.0 集中水景， 宮廷風(fēng)格 四房： 260-280 6500元/平400-500萬(wàn) 世茂天城 市中心， 茶亭公園 23萬(wàn)6.67歐式園林 四房： 160-260 無(wú)350-600萬(wàn) 觀邸2期一線(xiàn)稀缺江景9.3萬(wàn)2.2 東南亞， 集中水景 四房： 150-240 無(wú)300-500萬(wàn) 分布于市中心和江濱板塊；本案地價(jià)處于中等偏上水平，未來(lái)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 未來(lái)待推高地價(jià)

40、項(xiàng)目未來(lái)待推高地價(jià)項(xiàng)目 圖例圖例 8000以上70008000 500070005000以下 主要待推高價(jià)項(xiàng)目分布主要待推高價(jià)項(xiàng)目分布 2 鰲峰大橋鰲峰大橋 閩江大橋閩江大橋 解放大橋解放大橋 尤溪洲大橋尤溪洲大橋 三縣洲大橋三縣洲大橋 金山大橋金山大橋 洪山大橋洪山大橋 二環(huán)二環(huán) 6 5 10 4 8 7 9 市中心板塊市中心板塊 江濱板塊江濱板塊 3 11 12 1314 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng) 土地樓面土地樓面 （元（元/ /） 1XX白馬河 （本案）8665 2群升白馬路地塊5679 3正榮潤(rùn)城8373 4正榮王莊地塊8653 5融僑國(guó)際公館5137 6世歐塔頭地塊8805 7中庚

41、帝國(guó)大苑7439 8筑家連江路地塊4939 9高景五一路地塊16144 10中庚江濱地塊11557 11海晟閩江印象4810 12融僑外灘（江南水都五六期 ）/ 13億力濱江7258 14永興儷江7493 全市待推高地價(jià)項(xiàng)目達(dá)13個(gè)，總建面積達(dá)241萬(wàn)；融僑和正榮地塊規(guī)模大。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 未來(lái)待推高地價(jià)項(xiàng)目未來(lái)待推高地價(jià)項(xiàng)目 項(xiàng)目3公里范圍競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目4個(gè)，總建32.6萬(wàn)，本案在地價(jià)和景觀方面存在弱勢(shì)。 未來(lái)1-2年內(nèi)區(qū)域附近新增舊城改造供應(yīng)量占地面積高達(dá)650畝。 福州高端豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究 直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 主要待推高價(jià)項(xiàng)目分布主要待推高價(jià)項(xiàng)目分布 2 鰲峰大橋鰲峰大橋 閩江大橋閩

42、江大橋 解放大橋解放大橋 尤溪洲大橋尤溪洲大橋 三縣洲大橋三縣洲大橋 金山大橋金山大橋 洪山大橋洪山大橋 市中心板塊市中心板塊 江濱板塊江濱板塊 3 14 二環(huán)二環(huán) 11 地塊屬性地塊屬性地塊地址地塊地址占地面積占地面積 二批舊城改造 白馬南路東側(cè)、洋中路西側(cè)、 工業(yè)路南側(cè)、延平路北側(cè)333.73畝 三批舊城改造烏山西路福大片314畝 市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論 在售項(xiàng)目存量少，市中心存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足；但近期新出讓土在售項(xiàng)目存量少，市中心存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足；但近期新出讓土 地以市中心、金山板塊為主；地以市中心、金山板塊為主； 未來(lái)高端項(xiàng)目供給量將達(dá)到未來(lái)高端項(xiàng)目供給量將達(dá)到241241萬(wàn)，高端項(xiàng)目多集中在市萬(wàn)，高

43、端項(xiàng)目多集中在市 中心核心地段、江濱稀缺資源板塊；中心核心地段、江濱稀缺資源板塊； 近期宏觀調(diào)控的力度大，房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)近期宏觀調(diào)控的力度大，房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)出現(xiàn) 振蕩波動(dòng)，購(gòu)房者受政策影響的因素較大。振蕩波動(dòng)，購(gòu)房者受政策影響的因素較大。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論 高端項(xiàng)目特性和競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)： 主要分布在核心地段和稀缺資源區(qū)域主要分布在核心地段和稀缺資源區(qū)域 品牌開(kāi)發(fā)商具有較高號(hào)召力，可實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)品牌開(kāi)發(fā)商具有較高號(hào)召力，可實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) 建筑風(fēng)格和用材，多新古典風(fēng)格、石材面磚。建筑風(fēng)格和用材，多新古典風(fēng)格、石材面磚。 歐式園林風(fēng)格較為流行，底層架空均引入園林歐式園林風(fēng)格較為流行，底層

44、架空均引入園林 高端項(xiàng)目戶(hù)型偏大，總價(jià)以高端項(xiàng)目戶(hù)型偏大，總價(jià)以350-550350-550萬(wàn)為主。萬(wàn)為主。 高端市場(chǎng)客戶(hù)以本地特別是八縣客戶(hù)為主。高端市場(chǎng)客戶(hù)以本地特別是八縣客戶(hù)為主。 未來(lái)享有同質(zhì)化資源的項(xiàng)目供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在產(chǎn)品力。未來(lái)享有同質(zhì)化資源的項(xiàng)目供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在產(chǎn)品力。 高端項(xiàng)目特征和競(jìng)爭(zhēng) 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目地價(jià)和先天優(yōu)勢(shì)資源、市場(chǎng)趨勢(shì)等 方面分析，本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格預(yù)期單靠周邊項(xiàng)目 提價(jià)而“水漲船高”的可能性不大。 與其它項(xiàng)目對(duì)比，本項(xiàng)目在地價(jià)、景觀資源方 面并不存在絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 未來(lái)兩年待推高價(jià)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)241萬(wàn)； 本案周邊直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積達(dá)32萬(wàn)以上，若 從高價(jià)上考慮，未

45、來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更趨激烈 本案必須往福州頂尖、標(biāo)桿本案必須往福州頂尖、標(biāo)桿 豪宅的定位上打造，真正超豪宅的定位上打造，真正超 越于其他項(xiàng)目的產(chǎn)品力，才越于其他項(xiàng)目的產(chǎn)品力，才 能在更激烈的競(jìng)爭(zhēng)下體現(xiàn)優(yōu)能在更激烈的競(jìng)爭(zhēng)下體現(xiàn)優(yōu) 勢(shì)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)值。勢(shì)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)值。 以上分析基于市場(chǎng)研究，以下對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃條件進(jìn)行分析 市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)本案的啟示 本案必須以打造福州頂尖豪宅的產(chǎn)品力而在競(jìng)爭(zhēng)中突圍勝出 競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略 總面積44.8萬(wàn)平米，商品房面積16.3萬(wàn)。地上商業(yè)面積1.6萬(wàn)平米，容積 率4.8（地下不計(jì)），為高層-超高層建筑形態(tài)，沿街設(shè)置集中商業(yè)。 項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積占地面積 9335

46、9 m (140畝） 容積率容積率4.8 建筑面積建筑面積 總面積：44.844.8萬(wàn)萬(wàn) 商品房：16.3萬(wàn) 商業(yè)比例商業(yè)比例16000 m 密度密度30% 綠地率綠地率25% 出讓年限出讓年限 商業(yè)40年 居住70年 土地用途土地用途商業(yè)服務(wù)，居住用地 樓面價(jià)（樓面價(jià)（20102010年年2 2 月取得土地）月取得土地） 8665元/（除安置房） 3693元 （含安置房） 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo) 1 4 2 3 5 n形狀：形狀：地塊為5個(gè)子地塊組成，由交通路分隔。 1號(hào)地塊:20466；2號(hào)地塊:16251； 3號(hào)地塊:11477；4號(hào)地塊:4989； 5號(hào)地塊:39360。 主要公建分布： 幼

47、兒園，占地3600，交通路南沿路 街道辦，面積2000，交通路北沿路 社區(qū)衛(wèi)生，面積1000，交通路北沿路 文體中心，面積3000，交通路北沿路 n沿白馬南路和交通路商業(yè)價(jià)值較大。沿白馬南路和交通路商業(yè)價(jià)值較大。 n內(nèi)部：內(nèi)部：拆遷量大，地勢(shì)較為平坦，有不少榕樹(shù)， 可利用 n以下我們進(jìn)行項(xiàng)目不同地塊屬性和以下我們進(jìn)行項(xiàng)目不同地塊屬性和swotswot分析，分析， 并結(jié)合規(guī)劃要求提出項(xiàng)目規(guī)劃建議并結(jié)合規(guī)劃要求提出項(xiàng)目規(guī)劃建議 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目分5個(gè)地塊，規(guī)劃為安置房、商品住宅、商業(yè)及公建。 70 1-2地塊沿白馬路昭示性好，商業(yè)價(jià)值高，適合規(guī)劃商業(yè)； 3-4地塊適合規(guī)劃公建配套，5號(hào)地塊適

48、合打造純居住區(qū)。 n 1-4號(hào)地塊：周邊菜市場(chǎng)和未拆遷 居民區(qū)影響居住，建議全部規(guī)劃 安置房和共建配套。 n 5號(hào)地塊：周邊有中高檔成熟居住 區(qū)書(shū)香大第，居住環(huán)境較好，適 合打造純居住區(qū)。 n 白馬路：城市主干道，昭示性好 ，可和白馬河休閑帶結(jié)合，適宜 規(guī)劃底商和商業(yè)街。 n 交通路： 人車(chē)流較大，商業(yè)價(jià)值 次之，可規(guī)劃部分底商和公建配 套設(shè)施。 1 4 2 3 5 不同地塊屬性分析 優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses） 地塊處于二環(huán)以?xún)?nèi)，烏山山景 緊鄰萬(wàn)寶商圈，便利生活配套 臨近西二環(huán)快速，交通通達(dá)性好 地價(jià)高，子地塊多，不利于管理 地塊周邊形象比較差 外部景觀資源同比較差

49、 機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 海西城市規(guī)劃和高鐵干線(xiàn)，以及規(guī) 劃中的地鐵帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)。 市中心稀缺地段的供給不足，需求 量較大，有客戶(hù)群機(jī)會(huì)。 借勢(shì)舊城改造，搶占制高點(diǎn)，搶占 高端客群 有效整合周邊資源，如利用白馬河 休閑帶，給項(xiàng)目商業(yè)增值 立足片區(qū)，挖掘客戶(hù)價(jià)值 打造產(chǎn)品，弱化高價(jià)抗性 搶先站位，因勢(shì)利導(dǎo) 威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅 潛在競(jìng)爭(zhēng)樓板價(jià)低于本案，且有資 源優(yōu)勢(shì)，上市競(jìng)爭(zhēng)威脅大 周邊二手房等有較大價(jià)格優(yōu)勢(shì) 宏觀調(diào)控將是最大的威脅，而且已 經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，絕不能抱僥幸心理 依托商

50、業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，打地段牌 打造資源和產(chǎn)品的雙重稀缺性 打造產(chǎn)品力，減小劣勢(shì)和威脅 環(huán)境再造，化解劣勢(shì)，同時(shí)降低威脅 內(nèi)部能力 外部因素 項(xiàng)目SWOT分析 u打造福州豪宅標(biāo)桿打造福州豪宅標(biāo)桿 u傳承福州歷史文脈傳承福州歷史文脈 u保障房與商品房分離保障房與商品房分離 u商業(yè)價(jià)值最大化商業(yè)價(jià)值最大化 u商品房容積率控制商品房容積率控制 產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃原則產(chǎn)品規(guī)劃原則 產(chǎn)品規(guī)劃建議 構(gòu)思手稿構(gòu)思手稿 安置房、寫(xiě)字樓安置房、寫(xiě)字樓 商業(yè)、公建商業(yè)、公建 廉租保障房廉租保障房 幼兒園幼兒園 商品房商品房 純居住小區(qū)純居住小區(qū) 地塊地塊 編號(hào)編號(hào) 占地面積占地面積 配置產(chǎn)品配置產(chǎn)品 與建筑面積與建筑面

51、積 計(jì)容面積計(jì)容面積容積率容積率 1 20466 商業(yè)8500 6.00 安置住宅114300 2 16251 寫(xiě)字樓1500015000 6.00 安置住宅75000 商業(yè)7500 311477 街道辦2000、衛(wèi) 服1000、文體 3000 6000 5.23 安置住宅6750054000 4 4989 廉租房2700安置 住宅10260 17280 4.24 居委會(huì)200文化站 30、文化站150 650 幼兒園3200 539360 商品住宅145279、 物業(yè)管理用房等 1550 1468293.73 產(chǎn)品規(guī)劃建議 物業(yè)組合方案物業(yè)組合方案 1-4號(hào)地塊規(guī)劃安置房、公建和商業(yè)；地塊5

52、規(guī)劃為商品房，打造純居住小區(qū)。 76 產(chǎn)品規(guī)劃建議 1 1、獨(dú)立商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)3 3層層30003000 4 4、沿白馬路商業(yè)、沿白馬路商業(yè)2 2層層4900 4900 2 2、安置房、安置房5 5棟超高層棟超高層114300 114300 3 3、半地下商業(yè)街、半地下商業(yè)街 商業(yè)的休閑座椅和停車(chē)商業(yè)的休閑座椅和停車(chē) 1 1 2 3 2 2 2 2 4 4 1號(hào)地規(guī)劃5棟高層安置房(其中東北角一棟50F超高層），2個(gè)小獨(dú)立商業(yè)， 白馬路設(shè)二層底商，凹字型布局留空間做休閑和停車(chē)，和下沉式商業(yè)形成 步行街區(qū)。 1號(hào)地塊規(guī)劃號(hào)地塊規(guī)劃 77 產(chǎn)品規(guī)劃建議 2 2、沿白馬路商業(yè)、沿白馬路商業(yè)2 2層層

53、3900 3900 3 3、寫(xiě)字樓、寫(xiě)字樓20F 15000 20F 15000 底下三層商業(yè)底下三層商業(yè)3000 3000 1 1、獨(dú)立小商業(yè)、獨(dú)立小商業(yè)600 600 2 1 2 3 交通路公建交通路公建60006000 安置房 安置房7500 7500 街道辦街道辦2000 2000 衛(wèi)服衛(wèi)服1000 1000 文體文體3000 3000 2號(hào)地塊規(guī)劃4棟高層安置房（其中南側(cè)一棟50F超高層）,轉(zhuǎn)角設(shè)小獨(dú)立商業(yè), 西南角規(guī)劃寫(xiě)字樓及三層商業(yè),3號(hào)地設(shè)4棟安置房、兩層公共建配套設(shè)施。 2-3號(hào)地塊規(guī)劃號(hào)地塊規(guī)劃 3 3、幼兒園占地、幼兒園占地36003600 1 1、安置房廉租房、安置房廉

54、租房1728017280 居委會(huì)配套居委會(huì)配套660 660 4 4 4 3 3 2 1 5 超大中庭，板式豪宅超大中庭，板式豪宅 產(chǎn)品規(guī)劃建議 4號(hào)地塊規(guī)劃部分安置房和廉租房、幼兒園 5號(hào)地塊全部規(guī)劃商品住宅，板式高層+標(biāo)志性50F雙塔，營(yíng)造超大中庭景觀。 4-5號(hào)地塊規(guī)劃號(hào)地塊規(guī)劃 3 3、雙塔超高層、雙塔超高層50F50F雙塔雙塔 45000 45000 底層部分商業(yè)和物業(yè)用房底層部分商業(yè)和物業(yè)用房 商品房住宅產(chǎn)品戶(hù)型配比建議：主力戶(hù)型以三房140-190平米，占80%， 220-260平米四房占20%，戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮書(shū)房和保姆房等功能房。 戶(hù)型 面積區(qū)間 （） 套數(shù)套數(shù)比預(yù)估面積（）面

55、積比 三房140-16038846%58200 40% 三房170-19032038%57600 40% 四房220-220708%14700 10% 四房240-260607%15000 10% 合計(jì)838100%145500 100% 戶(hù)型配比建議 以上為項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議，接下來(lái)是商品住宅產(chǎn)品和戶(hù)型建議以上為項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議，接下來(lái)是商品住宅產(chǎn)品和戶(hù)型建議 主力戶(hù)型：主力戶(hù)型： 140-190140-190三房三房 市場(chǎng)依據(jù)：市場(chǎng)依據(jù)： 147-155 、160-180、 200-220依次是市 場(chǎng)接受度最高的戶(hù)型 面積 項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目定位依據(jù) 福州高端客戶(hù)訪(fǎng)談依福州高端客戶(hù)訪(fǎng)談

56、依 據(jù)：據(jù)：76%的客戶(hù)選擇 140-180的戶(hù)型面 積，其中140-160 占61%。 總價(jià)控制原則總價(jià)控制原則 戶(hù)型配比建議 戶(hù)型配比依據(jù)戶(hù)型配比依據(jù) 陽(yáng)光陽(yáng)光 白金瀚宮白金瀚宮 融僑融僑 觀邸觀邸2 2期期 戶(hù)型配比建議 依據(jù)一：依據(jù)一： 福州在售高端項(xiàng)目戶(hù)型面積借鑒：陽(yáng)光白金瀚宮、融僑觀邸2期， 戶(hù)型產(chǎn)品面積在200-220、147-155之間的去化速度較快。 世茂天城世茂天城 戶(hù)型配比建議 依據(jù)一：依據(jù)一： 福州在售高端項(xiàng)目戶(hù)型面積借鑒：世茂天城主力戶(hù)型160-250，其中160- 180、110-120去化速度最快。 福州高端客戶(hù)訪(fǎng)談?wù){(diào)研結(jié)果 房型戶(hù)型面積所占比例 三房140-16

57、061% 四房160-18015% 四房180-2208% 四房220-2508% 三房、四房205以上8% 福州高端客戶(hù)訪(fǎng)談，76%的受訪(fǎng)客戶(hù)選擇戶(hù)型面積為140-180。 戶(hù)型配比建議 依據(jù)二：依據(jù)二： 本案本案“頂尖標(biāo)桿豪宅頂尖標(biāo)桿豪宅”的項(xiàng)目定位的項(xiàng)目定位 本案樓面地價(jià)達(dá)8665元/，是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中地價(jià)成本較高，將以標(biāo)桿豪 宅的產(chǎn)品力突圍；本案具備打造頂尖豪宅的區(qū)域條件和價(jià)值，市中心核心地段 優(yōu)勢(shì)明顯；XX品牌開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。 因此，本案豪宅以戶(hù)型面積在因此，本案豪宅以戶(hù)型面積在140140以上的舒適尊貴型產(chǎn)品設(shè)計(jì)為佳。以上的舒適尊貴型產(chǎn)品設(shè)計(jì)為佳。 豪宅產(chǎn)品的面積和總價(jià)有所控制原則，降低

58、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)豪宅產(chǎn)品的面積和總價(jià)有所控制原則，降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 從當(dāng)前福州在售豪宅項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及去化情況看，147-155、160-180、 200-220依次是市場(chǎng)接受度最高、銷(xiāo)售去化最快的戶(hù)型面積；而更大的產(chǎn)品通 常面臨去化慢甚至滯銷(xiāo)局面。 從抵抗目前不確定的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，產(chǎn)品戶(hù)型面積和總價(jià)區(qū)間宜從抵抗目前不確定的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，產(chǎn)品戶(hù)型面積和總價(jià)區(qū)間宜 有所控制，套總價(jià)應(yīng)控制在有所控制，套總價(jià)應(yīng)控制在250-350250-350萬(wàn)元。萬(wàn)元。 項(xiàng)目定位依據(jù)、總價(jià)控制原則 戶(hù)型配比建議 依據(jù)三：依據(jù)三： 必須的戶(hù)型功能 私家電梯直接入戶(hù)私家電梯直接入戶(hù) 大面寬進(jìn)深客廳大面寬進(jìn)深

59、客廳 豪華主臥套房豪華主臥套房 主人書(shū)房設(shè)計(jì)主人書(shū)房設(shè)計(jì) 增值的戶(hù)型功能 創(chuàng)新細(xì)節(jié)安排 全套房設(shè)計(jì)全套房設(shè)計(jì) 中西廚設(shè)計(jì)中西廚設(shè)計(jì) 傭人房設(shè)計(jì)傭人房設(shè)計(jì) 多功能空中花園多功能空中花園 如：主臥玄關(guān)安排如：主臥玄關(guān)安排 戶(hù)型功能建議 根據(jù)客戶(hù)訪(fǎng)談結(jié)論，戶(hù)型結(jié)構(gòu)功能分為必須的、增值的、創(chuàng)新功能三類(lèi) 戶(hù)型功能建議 客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的看法客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的看法 65%受訪(fǎng)客戶(hù)選擇方案A，即兩梯三戶(hù)131-168戶(hù)型方案 約2/3（65%）受訪(fǎng)客戶(hù)選擇面積在 131、149和168的三房、四房 戶(hù)型，認(rèn)為面積適中； 15%的客戶(hù)選擇方案D，電梯入戶(hù)、 玄關(guān)、配備衣帽間和衛(wèi)生間的豪華主 臥吸引客戶(hù)； 方案B和方案C各

60、有8%的客戶(hù)選擇， 方案C更在主臥處設(shè)計(jì)的玄關(guān)，保護(hù) 的主人房的私密性。 4%的客戶(hù)選擇265的方案E。 戶(hù)型功能建議 65%客戶(hù)選擇的戶(hù)型客戶(hù)選擇的戶(hù)型 戶(hù)型方案A：（149.8+131+168.5）兩梯三戶(hù) 149.8149.8 （3+13+1）戶(hù)型，豪華）戶(hù)型，豪華 主臥，帶入戶(hù)花園主臥，帶入戶(hù)花園 131131，（，（2+12+1）戶(hù)型）戶(hù)型 168.5168.5， （2+12+1）戶(hù)型）戶(hù)型 寬大的客廳，多寬大的客廳，多 功能的公共空間功能的公共空間 通透陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)通透陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 豪華主臥、步入豪華主臥、步入 式衣帽間、帶豪式衣帽間、帶豪 華衛(wèi)生間華衛(wèi)生間 亮點(diǎn)：主臥玄關(guān)亮點(diǎn)：主臥玄關(guān)