商業(yè)地產(chǎn)的價格體系

1、一、項目租金體系定位1-1、租金與售價的關(guān)系 在設(shè)計的年限內(nèi)要超出預(yù)計的投資回報率，以支撐銷售價格。 前期若形成租金與售價的非正比關(guān)系，則要利用持續(xù)經(jīng)營中的租金漲幅百分比來支撐售價。 月租金的設(shè)計要滿足商業(yè)按揭月供的需求，上下浮動不可超過5%。 每年之間的租金關(guān)系要體現(xiàn)出增長，按揭還款后的剩余應(yīng)越來越大，滿足投資價值。1-2、租金與經(jīng)營商利潤的關(guān)系 經(jīng)營商在進(jìn)場經(jīng)營初期的投入費用較大，涉及到裝修以及對經(jīng)營預(yù)期的準(zhǔn)備金投入，前期的租金以適當(dāng)補(bǔ)貼的形式為主，使經(jīng)營商有利可圖。 對于難以承受較高租金的低利潤業(yè)態(tài)，在招商前期盡量不予考慮。1-3、影響租金水平的價值權(quán)重表序號評判因素權(quán)重分值a周邊環(huán)境(

2、小計)30a-1商業(yè)位置5a-2交通便利度5a-3周邊房屋素質(zhì)5a-4周邊居民質(zhì)素5a-5人流5a-6車流5b規(guī)劃及建筑(小計)20b-1整體規(guī)劃4b-2外觀建筑風(fēng)格4b-3建筑空間規(guī)劃3b-4停車位、便利、大小3b-5主題廣場3b-6動線組織3c配套設(shè)施(小計)20c-1公共配套設(shè)計4c-2無障礙設(shè)計4c-3導(dǎo)購設(shè)施3c-4安全設(shè)施3c-5燈光設(shè)計3c-6其它設(shè)施3d營銷管理（小計）30d-1主題形象3d-2營銷策略3d-3主力店4d-4業(yè)態(tài)布局4d-5人流設(shè)計（商場內(nèi)）2d-6經(jīng)營管理模式3d-7商業(yè)管理公司2d-8促銷活動2d-9經(jīng)營管理3d-10品牌控制2d-11物業(yè)服務(wù)2合計100價

3、值實現(xiàn)度100%說明：在租金定價策略上，按照樓層取可比實例的層平均租金水準(zhǔn)進(jìn)行綜合系數(shù)打分并與項目在附近區(qū)域內(nèi)的綜合分值進(jìn)行比較，在權(quán)重分配后，計算出層租金的理論值，根據(jù)市場綜合情況進(jìn)行校準(zhǔn)。并按層租金均價來按照商場內(nèi)位置系數(shù)、便利系數(shù)、交通系數(shù)確定每間商鋪的租金水平。1-4、可比實例定價法價值實現(xiàn)表序號評判因素權(quán)重分值價值實現(xiàn)度名望大廈華聯(lián)中興大廈染坊街本案a周邊環(huán)境30b規(guī)劃及建筑20c配套設(shè)施20d營銷管理30 租金統(tǒng)計及分析租金統(tǒng)計表（元/月）業(yè)態(tài)染坊街最高租金880最低租金400平均租金640分析：n 列表所反映的租金數(shù)據(jù)來自于前期市調(diào)資料。n 列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨立商

4、鋪的租金水平，只可作為項目一層的參照數(shù)據(jù)，并在臨街與臨廊性上做權(quán)重分配。n 上述價值表中的價值權(quán)重分配要綜合依據(jù)其他幾個競爭商場的系數(shù)來調(diào)整并制定。根據(jù)上表可知平均租金為xx元/平方米月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案在投資回收年限內(nèi)的多年平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價。本案平均租金 = 平均租金本案價值實現(xiàn)度平均價值實現(xiàn)度 1-5、分層分業(yè)態(tài)租金體系定位分層分業(yè)態(tài)的租金體系定位要待進(jìn)入工作環(huán)節(jié)后，綜合評估競爭對手以及染坊街、梨花街的租金水平，并競爭對手各層的經(jīng)營策略、租金水平、投資回收年限等數(shù)據(jù)后才能提出平均值，在平均值基礎(chǔ)上制定詳盡的租金價格表與租金漲幅表。二、項目售價體系定位2-1、基準(zhǔn)投

5、資回報率/年 1f應(yīng)為8-10%/年的投資回報率，12年可收回投資的水平進(jìn)行計算。 -1f應(yīng)為6-7%/年的投資回報率，15年左右可收回投資的水平進(jìn)行計算。 2f應(yīng)為6%-7%的投資回報率， 15年左右可收回投資的水平進(jìn)行計算。 3f的投資回報率計算與2f相同。2-2、租金漲幅的測算標(biāo)準(zhǔn)與銷售價格的關(guān)系 我們應(yīng)注意到項目的招商策略，在項目開業(yè)經(jīng)營的第一年內(nèi)，要為經(jīng)營商設(shè)定免租裝修期與一定的裝修補(bǔ)貼，項目運營的第一至第三年，租金水平可能與實際售價之間難以形成正比的投資回報。在這部分差異上，我們要利用三年后的租金漲幅計算來為投資者取得平衡或在前三年以補(bǔ)貼的形式達(dá)到平衡。 租金漲幅的測算標(biāo)準(zhǔn)第一依據(jù)

6、項目所處區(qū)域的十年租金漲幅數(shù)據(jù)，第二依據(jù)通貨膨脹率來逐年測算漲幅，在培育期的三年內(nèi)一般不設(shè)計漲幅的出現(xiàn)，在三年后以平均的漲幅水平每年遞增。 銷售單價是依據(jù)投資回報年限內(nèi)的多年平均租金水平來測算的，不應(yīng)只建立在其中某年的基礎(chǔ)上。2-3、商鋪升值系數(shù)的設(shè)計 在計算價格中商鋪的升值系數(shù)不作為主要數(shù)據(jù)進(jìn)入，但作為前景系數(shù)進(jìn)入，以為后期銷售提供論據(jù)支撐。 商鋪升值系數(shù)的設(shè)計來自于發(fā)售前10年的單間可比商鋪的增值百分比來制定。 在項目開盤前，依據(jù)取得的增值數(shù)據(jù)制定升值系數(shù)，并以元/年、百分比/年的形式作為銷售說辭，進(jìn)入銷售體系。2-4、根據(jù)租金初步推導(dǎo)的銷售價格本案一層平均銷售價格= 本案一層平均租金10年12月 其他樓層的平均銷售價格待其他樓層租金水平確定后進(jìn)行推導(dǎo)，并在招商執(zhí)行環(huán)節(jié)中進(jìn)行調(diào)