物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的意義和作用

1、論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè) 摘要： 物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)正值英國(guó)工業(yè)革命的大發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌進(jìn)工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有一位叫奧克維婭希爾（octaviahill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶(hù)行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝思娂姺滦?，這可以說(shuō)是世界上最早的“物業(yè)管理”。時(shí)至今日，英國(guó)的物業(yè)管理最為一個(gè)固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延伸到工程咨詢(xún)和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)

2、查和預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶(hù)群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅游安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專(zhuān)門(mén)性社會(huì)保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在普遍推行物業(yè)管理的同時(shí)，成立了英國(guó)皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。序言：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目的及意義隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，各類(lèi)型物業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，并成為人們生活中必不可少的一部分。人們花的錢(qián)越多，不但對(duì)物業(yè)本身質(zhì)量要求越來(lái)越高，同時(shí)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)和管理水平也要求很高，例如對(duì)物業(yè)的維修維護(hù)，甚至對(duì)各項(xiàng)投訴都要求物業(yè)管理者做的好，做的完善。這樣要求物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行宏觀的和微觀的細(xì)致管理，其中最好的辦法是用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)法規(guī)來(lái)規(guī)范物業(yè)的管理，這就為我們

3、制定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)提供了市場(chǎng)需要。而我們所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是在現(xiàn)代社會(huì)是最普及的行業(yè)，是關(guān)系到每個(gè)城鎮(zhèn)居民的切身利益的，而且必須使管理者對(duì)所管轄的物業(yè)內(nèi)的事物能更方便、更快捷的進(jìn)行有效管理，使業(yè)主(客戶(hù))對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)存在的問(wèn)題也能得到更滿(mǎn)意的答復(fù)。伴隨著各類(lèi)物業(yè)類(lèi)型的規(guī)模不斷擴(kuò)大和品種的不斷增多，就拿住宅物業(yè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，像小區(qū)中的汽車(chē)停放，小區(qū)附帶設(shè)施，小區(qū)的各項(xiàng)維修、投訴等都將越來(lái)越復(fù)雜，工作量也將越來(lái)越大。但我國(guó)物業(yè)管理大部分還屬于起步階段，長(zhǎng)期以來(lái)人們使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理不夠嚴(yán)格，而在一些管理方式方法中存在著許多缺點(diǎn),最顯著的就是管理標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，給管理者本身帶來(lái)管理難度。而物

4、業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目的，就是為了對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀作統(tǒng)一梳理，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立良好的行業(yè)規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)建康的發(fā)展。關(guān)鍵字：物業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化、建設(shè)第一章：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)主要任務(wù)第一節(jié)、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來(lái)越明顯。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)住宅區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使開(kāi)發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷(xiāo)，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。

5、但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過(guò)程中還存在著如下問(wèn)題：1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國(guó)物業(yè)管理存在的首要問(wèn)題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來(lái)已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門(mén)管理的，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1/3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專(zhuān)業(yè)管理水平提高，一無(wú)規(guī)劃，二無(wú)措施，沒(méi)有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無(wú)壓力第

6、1 頁(yè) 共 6 頁(yè)論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)也無(wú)動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無(wú)核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無(wú)數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。2、配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒(méi)有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程來(lái)通盤(pán)設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來(lái)已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂(lè)設(shè)施等本來(lái)不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門(mén)失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)

7、管理公司在這些方面無(wú)能為力。他們一不具備各方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，二無(wú)配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。4、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰(shuí)受益，誰(shuí)投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶(hù)往往把物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開(kāi)展的一大癥結(jié)所在。5、物業(yè)管理法制不健全。全國(guó)性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、

8、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問(wèn)題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。6、物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。7、物業(yè)管理不到位目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營(yíng)，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周?chē)h(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備

9、，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。8、地區(qū)間發(fā)展不平衡。各個(gè)?。ㄊ小^(qū)）申報(bào)參評(píng)全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)，不足全國(guó)小區(qū)總數(shù)的30，參評(píng)城市不到全國(guó)城市的1，有6個(gè)省會(huì)城市拿不出小區(qū)參評(píng)。這里既有南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門(mén)“重建輕管”的傾向。第二節(jié)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)現(xiàn)行存在問(wèn)題的解決辦法國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步明確物業(yè)管理在社會(huì)主義初級(jí)階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個(gè)寬松、公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使我國(guó)物業(yè)管理向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)

10、軌道上邁進(jìn)一步。1.國(guó)家盡快頒布針對(duì)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性法律。物業(yè)是涉及房地產(chǎn)、市政、公安、工商、商業(yè)、規(guī)劃、通訊等多個(gè)部門(mén)的綜合經(jīng)濟(jì)行為，單一的部門(mén)法規(guī)在具體執(zhí)行的其權(quán)威性和規(guī)范作用受到限制，且上述單行法規(guī)自身存在各種局限性。國(guó)家亟需制定一部專(zhuān)業(yè)性的法律，對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組織運(yùn)作、業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定、規(guī)格、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)之間的關(guān)系界定等等。第 2 頁(yè) 共 6 頁(yè)論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)2.建立業(yè)主合約和業(yè)主委員會(huì)制度。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可

11、以幫助擬定完善、公正的業(yè)主合約（或房屋使用公約），并促使業(yè)主們簽署，進(jìn)一步指導(dǎo)協(xié)助大樓各業(yè)主成立健全的業(yè)主委員會(huì)組織。對(duì)于尚未竣工銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，必須指令和輔導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售之前擬定業(yè)主公約，為未來(lái)業(yè)主進(jìn)行自主管理創(chuàng)造必要條件。3.加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，實(shí)施注冊(cè)和許可證制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司，引導(dǎo)專(zhuān)業(yè)性物業(yè)公司向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。4.設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理。國(guó)家有必要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國(guó)家和地方政府制定的一些法規(guī)、政策對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商實(shí)施綜合管理

12、，并盡快編制物業(yè)管理勞動(dòng)定額，各物業(yè)各工種的工作量、材料消耗，及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確的測(cè)定，使物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。5.實(shí)行由業(yè)主委員會(huì)管理并自主選擇物業(yè)公司的制度。由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理公司，將會(huì)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量以直接的監(jiān)督效果，促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主公約在交納管理費(fèi)、遵守秩序和公德方面也對(duì)內(nèi)部成員具有強(qiáng)制約束力。6.加大監(jiān)管力度，提高物業(yè)管理水平。政府部門(mén)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商按國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付的各項(xiàng)費(fèi)用如維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等實(shí)行全過(guò)程、全方位監(jiān)督，保證能及時(shí)到位，并科學(xué)合理地使用。業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)

13、對(duì)物業(yè)管理公司的日常管理，各項(xiàng)收費(fèi)，房屋及公共設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修和搭亂建、改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途，以及不履行物業(yè)管理合同、管理辦法、規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。7.強(qiáng)化管理、樹(shù)立品牌。8.建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。、第二章：物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的主要功能小區(qū)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)針對(duì)當(dāng)代社會(huì)，住宅小區(qū)越來(lái)越成為居住的主流這一市場(chǎng)需要而應(yīng)運(yùn)而生的，是為小區(qū)管理著和小區(qū)用戶(hù)更好的維護(hù)小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理工作而制定，根據(jù)需求分析，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理等幾個(gè)方面的功能。對(duì)物管中心來(lái)說(shuō)小區(qū)的住戶(hù)的報(bào)修，住戶(hù)的投訴及處理的結(jié)果信息的反饋、小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的管理、各項(xiàng)設(shè)備的維修等都需要考慮到。住

14、戶(hù)報(bào)修管理需要仔細(xì)的記錄報(bào)修的內(nèi)容，接待的人員，日期，維修的人員，費(fèi)用，住戶(hù)對(duì)于維修后情況的反饋等各項(xiàng)情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內(nèi)容及處理過(guò)程。對(duì)于小區(qū)內(nèi)車(chē)輛要有車(chē)位編號(hào)、停車(chē)戶(hù)主、車(chē)位位置等記錄。第一節(jié)：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基本功能：（1） 對(duì)樓盤(pán)、戶(hù)型要有介紹（2） 對(duì)住戶(hù)、房產(chǎn)資料要有記錄（3） 對(duì)樓房的租售情況有記錄（4） 對(duì)物業(yè)設(shè)備要有登記（5） 對(duì)住戶(hù)的水電煤氣交費(fèi)進(jìn)行管理，保修進(jìn)行處理第二節(jié)：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)對(duì)基本資料的管理主要介紹住戶(hù)、房產(chǎn)等基本資料。（1）.住戶(hù)資料 介紹小區(qū)住戶(hù)的姓名、工作單位等基本資料。（2）.房產(chǎn)資料 介紹小區(qū)中房屋的一些房型、面積等基

15、本資料。（3）.物管中心，對(duì)小區(qū)各項(xiàng)常見(jiàn)業(yè)務(wù)的管理；其主要對(duì)報(bào)修、投訴、停車(chē)場(chǎng)、物業(yè)設(shè)備維修管理等進(jìn)行管理體現(xiàn)在：a.物業(yè)設(shè)備維修管理 提供社區(qū)設(shè)施、設(shè)備清單、設(shè)備維修情況登記等資料。第 3 頁(yè) 共 6 頁(yè)論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)b.儀表數(shù)據(jù)管理 提供小區(qū)住戶(hù)日常生活中水表、電表等數(shù)據(jù)資料。c.停車(chē)場(chǎng)管理 記錄小區(qū)用戶(hù)車(chē)輛位置、停車(chē)用戶(hù)等資料。d.收費(fèi)管理 記錄小區(qū)住房日常生活中所繳水費(fèi)、電費(fèi)等數(shù)據(jù)資料。e.用戶(hù)投訴管理 記錄投訴人資料、投訴內(nèi)容及處理過(guò)程等資料。f.用戶(hù)報(bào)修管理 記錄用戶(hù)報(bào)修項(xiàng)目及處理的情況等資料。g.用戶(hù)維修管理 記錄小區(qū)用戶(hù)維修項(xiàng)目及處理的情況等資料。 第三章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化

16、建設(shè)的實(shí)施辦法從目前整體的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)被公眾認(rèn)為是門(mén)檻低、風(fēng)險(xiǎn)小的微利行業(yè)。那么，利潤(rùn)微薄就迫使企業(yè)要去尋求生存與發(fā)展的道路，即不斷擴(kuò)張，以規(guī)模求利潤(rùn)。應(yīng)該說(shuō)將企業(yè)做大做強(qiáng)，是所有企業(yè)的共同追求；讓有實(shí)力的品牌企業(yè)占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額，使的業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰是一件好事。但是一些企業(yè)在管理規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)候存在一定的盲目性，往往是做大了但并沒(méi)有做強(qiáng)。因此，企業(yè)在擴(kuò)張中，應(yīng)注意以下幾方面問(wèn)題。第一節(jié)：管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張首先，具備訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)人才是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張的前提條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有勞動(dòng)密集型的特點(diǎn)，意味著一個(gè)項(xiàng)目需要眾多的員工協(xié)力開(kāi)展工作。保證員工能夠保持企業(yè)既定

17、的管理水平，應(yīng)該是企業(yè)追求擴(kuò)張前的必修功課。物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)地、復(fù)雜的工作，要想實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張就要在人才培訓(xùn)上下大功夫；從實(shí)際情況出發(fā)，采取多種形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)教育；有計(jì)劃地從專(zhuān)業(yè)院校招收物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)方面的專(zhuān)業(yè)人才，逐步改變企業(yè)管理人才的年齡和知識(shí)結(jié)構(gòu)，向知識(shí)化、專(zhuān)業(yè)化、年輕化方向邁進(jìn)；建立公司人才儲(chǔ)備庫(kù)，把有培養(yǎng)和發(fā)展前途的員工列入后備隊(duì)伍中，并有目的的下放到基層，“苦其心志，勞其筋骨”，從而，形成企業(yè)自己的人才庫(kù)，一旦接管新的物業(yè)項(xiàng)目，即可組建強(qiáng)有力的管理班子進(jìn)入。其次，標(biāo)準(zhǔn)化管理是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張的根本保證。國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行業(yè)摸索了十多年，對(duì)各崗的工作流程、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該有一套適合我

18、們自己實(shí)際情況的范本，應(yīng)以這種范本來(lái)消除員工流動(dòng)性大而帶來(lái)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降的弊端。雖然現(xiàn)在不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在積極推行iso9002質(zhì)量管理體系和一些其他的標(biāo)準(zhǔn)性文件，但這些新的質(zhì)量管理體系、標(biāo)準(zhǔn)、流程往往是束之高閣，流于形式，較少用于實(shí)踐，更缺乏在實(shí)踐中的持續(xù)改進(jìn)。在這種情況下，項(xiàng)目不斷增加，新員工大量涌入，但管理服務(wù)的水平，卻由于對(duì)新員工培訓(xùn)的不及時(shí)、不到位而有所下降。這樣一來(lái)，管理規(guī)模雖然不斷擴(kuò)大，但企業(yè)的口碑和品牌卻不能得到相應(yīng)的提升。由此可見(jiàn)，推行標(biāo)準(zhǔn)化管理是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張的根本保證。再次，找準(zhǔn)擴(kuò)張項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)有序擴(kuò)張的關(guān)鍵。在選擇擴(kuò)張項(xiàng)目時(shí)，提前要做詳細(xì)周密的考察分析，可選擇那些項(xiàng)目基

19、礎(chǔ)較好，業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)較高、區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的項(xiàng)目來(lái)做。只要企業(yè)具備實(shí)力并精心運(yùn)作項(xiàng)目，就能得到較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目拓展的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該緊緊把握自己的品牌模式，將目光鎖定能夠發(fā)揮自己實(shí)力且有助于提升品牌模式的項(xiàng)目。如此有選擇地外接項(xiàng)目，為樹(shù)立企業(yè)形象、鞏固企業(yè)品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，拓展項(xiàng)目的關(guān)鍵是企業(yè)要根據(jù)自身狀況，在拓展方向上認(rèn)真規(guī)劃，做出適合企業(yè)發(fā)展的正確選擇。第二節(jié)：向高標(biāo)準(zhǔn)化的專(zhuān)業(yè)管理模式過(guò)渡現(xiàn)階段物業(yè)管理距離高標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)化管理存在一定差異。我們通常所說(shuō)的物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化的專(zhuān)業(yè)模式，其實(shí)只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的具體專(zhuān)業(yè)分工與協(xié)作，而真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)化的專(zhuān)業(yè)管理是指物業(yè)

20、管理行業(yè)內(nèi)，包括與相關(guān)行業(yè)間的專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作，也就是將管理內(nèi)容細(xì)化后發(fā)包給清潔、秩序維護(hù)、設(shè)備維修等專(zhuān)業(yè)化公司，然后由物業(yè)服務(wù)公司對(duì)專(zhuān)業(yè)公司的工作進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收，從而達(dá)到對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的目的。但就目前我國(guó)的物業(yè)管理狀況來(lái)看，由于近年來(lái)勞動(dòng)力成本的不斷增長(zhǎng)，物業(yè)管理剛性成本持續(xù)第 4 頁(yè) 共 6 頁(yè)論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)上揚(yáng)，企業(yè)各項(xiàng)支出捉襟見(jiàn)肘，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了生存與可持續(xù)發(fā)展已逐步走向項(xiàng)目分包的標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)業(yè)管理道路，但其標(biāo)準(zhǔn)化程度還比較低，僅僅處于初級(jí)階段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠?qū)嵭型獍捻?xiàng)目，主要是保潔等簡(jiǎn)單的勞務(wù)型項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)化的專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還不完善，大致是一些管理或技術(shù)含量很低的勞動(dòng)密集型項(xiàng)目

21、。這與實(shí)行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是為了充分利用社會(huì)分工，用較高的標(biāo)準(zhǔn)備規(guī)范，讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，從而達(dá)到提高管理效率和專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平這一目的的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)理念是相悖的。標(biāo)準(zhǔn)化的專(zhuān)業(yè)管理是國(guó)內(nèi)外成熟物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)公司將自己的服務(wù)“社會(huì)化”，一般只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)公司接盤(pán)后將管理內(nèi)容細(xì)化后再分包給清潔、設(shè)備維修等專(zhuān)業(yè)單位。在具體管理方面，成熟物業(yè)通常采用封閉式管理，管理者對(duì)樓宇內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應(yīng)等全面負(fù)責(zé)。園區(qū)內(nèi)還有24小時(shí)的晝夜巡崗，保證園區(qū)物業(yè)的絕對(duì)安全。在為業(yè)主的服務(wù)方面，物業(yè)服務(wù)公司做的也比較周到，管理人

22、員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車(chē)輛保管、綠化養(yǎng)護(hù)、洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、代訂代送報(bào)刊、通報(bào)天氣預(yù)報(bào)和股市行情等服務(wù)，盡可能地滿(mǎn)足業(yè)主現(xiàn)實(shí)和潛在的服務(wù)需求，讓每個(gè)業(yè)主感到舒適方便。第三節(jié)：建立經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)合，是物業(yè)管理基本的運(yùn)行、維護(hù)、服務(wù)提升到對(duì)物業(yè)資產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和管理全過(guò)程的服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要做好物業(yè)管理工作，而且為業(yè)主、客戶(hù)策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)將服務(wù)由物業(yè)管理委托期，延伸到物業(yè)資產(chǎn)整個(gè)壽命期，為業(yè)主、客戶(hù)提供更全面、更徹底的服務(wù)。這種模式適合于寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、酒店式公寓以及其他可出

23、租物業(yè)的管理中。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容包括物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢(xún)和項(xiàng)目策劃等。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)外健康成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)都為客戶(hù)提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢(xún)、維護(hù)等服務(wù)。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作，良好的維護(hù)又反向推動(dòng)物業(yè)的租售。在他們看來(lái)，優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅為業(yè)主、租戶(hù)提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的是經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理使物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不僅可以更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和客戶(hù)需要，更好的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、管理的一條龍服務(wù)，減少客戶(hù)投入的精力和資源，更主要的是還擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利空間。

24、物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專(zhuān)業(yè)化管理與物業(yè)管理費(fèi)不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢(xún)、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。同時(shí)，在實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中，一要注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開(kāi)放的進(jìn)一步深化，在完善市場(chǎng)管理以及與國(guó)際接軌過(guò)程中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，這就需要大量的租賃、法律、估價(jià)、測(cè)量、咨詢(xún)、維護(hù)等專(zhuān)業(yè)人才。物業(yè)經(jīng)營(yíng)具有知識(shí)型、信息化、市場(chǎng)化的特點(diǎn)。沒(méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)和高素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)人才，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就無(wú)從談起。二要注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。目前，我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)上與境外先進(jìn)的企業(yè)還

25、存在較大的差距，因此應(yīng)該與一些優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)務(wù)上保持合作，建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系。在汲取他人的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也培養(yǎng)了自己的專(zhuān)業(yè)人員和實(shí)力。三要根據(jù)不同的物業(yè)項(xiàng)目，處理好經(jīng)營(yíng)和管理的關(guān)系，使經(jīng)營(yíng)和管理相輔相成，相得益彰。要嚴(yán)格區(qū)分物業(yè)管理收支與經(jīng)營(yíng)收支，保持各類(lèi)業(yè)務(wù)的相對(duì)獨(dú)立和規(guī)范性。要特別注意的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要具備與物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，做到合法經(jīng)營(yíng) 。 第 5 頁(yè) 共 6 頁(yè)論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)結(jié)束語(yǔ)：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)是物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)運(yùn)行，我國(guó)各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)開(kāi)放，我國(guó)主要城市在國(guó)際上的知名度不斷提高，建設(shè)速度也越來(lái)越

26、快，來(lái)我國(guó)進(jìn)行商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)洽談、旅游的人越來(lái)越多。我國(guó)各地也有不少的商務(wù)中心區(qū)，并且陸續(xù)還有在建項(xiàng)目，這些商務(wù)中心區(qū)擁有大量商務(wù)辦公、酒店公寓、會(huì)展、文化娛樂(lè)等設(shè)備設(shè)施。面對(duì)這樣一個(gè)發(fā)展形勢(shì)，國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須先要做強(qiáng)然后做大，真正做到專(zhuān)業(yè)化管理，逐步建立起經(jīng)營(yíng)型管理模式，促進(jìn)物業(yè)管理水平能夠盡快與先進(jìn)國(guó)家、先進(jìn)地區(qū)接軌，切實(shí)提升企業(yè)自身的管理水平. 第 6 頁(yè) 共 6 頁(yè) 莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻

27、螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈

28、蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆

29、肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃

30、羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈

31、袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅

32、袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃

33、螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀

34、螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈

35、肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂薁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膆薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)蚄蚅膄芁螇羈肀芀蒆螃羆芀薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螃肈蒅蒄羈羄薄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿