東川康宸金江雅苑整盤操作策劃建議專案10

1、東川康宸金江雅苑整盤操作策劃建議專案目錄第一部分 項目基礎(chǔ)分析第二部分 目標(biāo)客戶分析第三部分 招商策劃專案第四部分 項目整體營銷策略第五部分 概念推廣策劃專案第一部分 項目基礎(chǔ)分析一、 項目基本情況1、項目背景項目位于昆明市東川區(qū)，距離昆明市區(qū)157公里，擁有人口30.2萬人，國土面積1858.79平方公里，區(qū)域內(nèi)平均海拔1280米。由于東川地處云貴高原北部邊緣，屬川滇經(jīng)向構(gòu)造帶與華夏東北構(gòu)造帶結(jié)合過度部位。南北最大縱距846公里，東西最大橫距512公里，境內(nèi)海拔高差達(dá)3649.1米，加之東川境內(nèi)為世界深大斷裂帶，地質(zhì)侵蝕強(qiáng)烈，形成典型的深切割高山峽谷地貌，加之境內(nèi)氣流、降雨、土壤、植被等方面

2、的差異，形成了典型的一山分四季、十里不同天的立體氣候。 使東川具有了十分豐富的旅游資源，并具有多樣性、立體性、美麗性、變異性等特點(diǎn)。東川區(qū)政府所在地銅都鎮(zhèn)為東川區(qū)的中心城區(qū)，面積約4.395平方公里，人口8萬，海拔1210-1360米，城市呈坡狀。2003年東川區(qū)在成為“中國唯一零稅區(qū)”后大量招商引資，城區(qū)發(fā)展迅速。城市面積增加迅速，高樓拔地而起，在東川城區(qū)內(nèi)，人潮攢動，商品琳瑯滿目，東川的兩大主要街道凱通路（原名：新村路）古銅路分別在2006年和2007年改造通車，其余七條街道也進(jìn)行了不同程度的改造。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了城市建設(shè)的發(fā)展。2、項目位置項目位于東川火車站旁邊，古銅路與金水路交叉口，地

3、塊北側(cè)為東川區(qū)兩條主要道路之一的古銅路（東川區(qū)的兩大主干道之一，東川區(qū)兩大繁華的主干道，凱通路與古銅路），西側(cè)是金沙路，與城市濕地公園石頭公園相鄰，東側(cè)為金水路，與現(xiàn)已發(fā)展成型的老商業(yè)區(qū)相鄰，南端則是具有一定規(guī)模的建材市場，這些周邊條件為地塊的商業(yè)發(fā)展提供了較好的生存條件和環(huán)境因素。3、基地特征項目呈現(xiàn)長方形，地塊內(nèi)從東（金水路）到西（金沙路）高差約7米，地面上目前為拆遷和待拆遷的住宅和商鋪。4、 項目規(guī)劃 居住部分：設(shè)計師利用地形的高差，從豎向上將居住功能與商業(yè)功能分開，使居住建筑雖與商業(yè)建筑緊鄰，卻能鬧中取靜，居住環(huán)境自成一體的優(yōu)雅居住空間。為了更好地提升居住品質(zhì)，設(shè)計師利還用住宅單元的拼

4、接圍合形成了居住區(qū)的中央景觀區(qū)，極大地提升了居住部分的宜居環(huán)境。 商業(yè)部分：設(shè)計師結(jié)合地塊的主要出入口布置了城市廣場，城市廣場能聚合很大的人氣，也能提升商業(yè)建筑的環(huán)境品質(zhì)，。設(shè)計師在地塊內(nèi)部的中心地區(qū)布置了一個區(qū)域內(nèi)廣場，它與主入口前的城市廣場形成一條軸線的兩個節(jié)點(diǎn)，具有把城市廣場的人流引導(dǎo)到地塊中心來，再次把人流分散到地塊內(nèi)的各個商業(yè)區(qū)。5、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1總用地面積40343平米（60.51畝）2總建筑面積159758.28平米3商業(yè)建筑面積54492.284居住建筑面積105266平米5地下車庫10995平米6地下停車位392個7建筑占地面積21986.9平米8建筑密度54.5%9容積率3

5、.9610綠化率35.5%二、 項目swot分析優(yōu)勢：1、位置較好，項目北面臨近城市主干道古銅路。2、體量較大，可以集成規(guī)模優(yōu)勢。劣勢：1、位置較偏，離城市中心有一定距離。2、周圍商業(yè)氛圍氣氛不濃。競爭：1、 東川區(qū)2009年廉租住房總共建設(shè)2 200套，大量的廉租房給東川的房地產(chǎn)住宅市場帶來巨大影響。2、 東川區(qū)的整體商業(yè)氛圍不高，再加不少純商業(yè)項目的招商和出售，給項目的商業(yè)帶來一定壓力。機(jī)會：1、 項目毗鄰東川特區(qū)建材城，可以考慮做一個大型的整體建材市場，和特區(qū)建材城共同放大市場。2、 項目的一面毗鄰東川城市濕地公園石頭公園相鄰，可以把它做為住宅的一個賣點(diǎn)。3、東川地區(qū)gdp連年增長，城市

6、逐漸向西發(fā)展。三、 競爭對手分析1.1錦繡園該樓盤位于團(tuán)結(jié)路東川一小對面，該樓盤優(yōu)勢（周邊配套完善；東川一小；區(qū)人民醫(yī)院；銀行；通訊；鉆石年華；新華書店）分布周邊?？繄F(tuán)結(jié)路這棟已經(jīng)售完，后面一棟現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房銷售，剩下東西方向的一排房子在售。戶型主要以60-100為主，現(xiàn)均價在2500左右，預(yù)計2011你6月30日交房。1.2天寧國際（純商業(yè)）天寧國際位于凱通路上，客運(yùn)站旁；總建筑面積近15000，現(xiàn)主體工程已經(jīng)完工。建筑共六層，商場商鋪面積多在4050左右，負(fù)一層為停車場，一層為超市及電器賣場，近3000；2層為淘寶街，3層為美食城，45層為休閑娛樂冷飲店。商鋪在銷售及招商中：一樓售價在90

7、0013000元/；租金在5090元/；二至三樓售價在60004000元/；租金在30元/；四樓售價在6000左右（因贈送使用5層露臺所以售價比3樓高）；租金在3040元/；現(xiàn)一樓商鋪基本銷售完畢（除轉(zhuǎn)角較大面積一間外），二樓銷售近一半，三樓少數(shù)，四樓尚未售出；招商已經(jīng)完成近50%，一層同心園超市即將開業(yè)，據(jù)招商人員透露蘇寧電器也將入駐，商場預(yù)計2011年3月份開業(yè)。開發(fā)商：昆明天寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 1.3金色秋園(商住)金色秋園樓盤在團(tuán)結(jié)路和東起路交匯處；緊鄰區(qū)委、區(qū)政府、高級中學(xué)、東川一小、東川人民醫(yī)院。住房總計有184套房子，基本上已經(jīng)售完，只剩下少量躍層；均價2300元/，以110

8、-243大戶型為主，預(yù)計12月28日交房。商鋪是6.6m面寬獨(dú)立雙層商鋪，只租不賣；現(xiàn)在做登記，具體租金未公布，招商業(yè)態(tài)無限制；主要以超市便利店、餐飲、百貨為主。開發(fā)商：昆明吉地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1.4 玉泰尚城（商住）該盤位于東川城區(qū)東北方向，位于團(tuán)結(jié)路與東起路附近。于2010年元月1日開盤，現(xiàn)住房銷售已接近尾聲，預(yù)計2011年5月30日交房；還有一個商住樓及一些鋪面，現(xiàn)價格還未公布。玉泰尚城占地約33萬平方米，總建筑面積約65萬，戶型多樣，戶型面積31.48207.05，是舊城區(qū)最大的樓盤。該盤將建成社區(qū)公園、情景商業(yè)街步行街、中心商業(yè)廣場、社區(qū)健身中心、社區(qū)娛樂中心等配套。開發(fā)商：昆明

9、玉泰地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1.5 瑪瑙城（商?。┰摫P位于凱通路北延線50m處市區(qū)北面，距市中心約1km，總占地18000平方米，由商業(yè)和住宅兩部分組成，商業(yè)部分有親水情景商街、美食餐飲等，住宅部分主要有多層大戶和精品小戶兩種物業(yè)類型。項目將以“一站式”服務(wù)為目標(biāo)，打造東川一個集休閑、娛樂為一體新興購物街。而借助項目“瑪瑙城”的案名焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，項目也會引進(jìn)一些珠寶業(yè)態(tài)，作為項目商業(yè)的支撐。該盤有300多套住宅，現(xiàn)銷售進(jìn)度在60%左右，還剩50多套，均價2300元/，預(yù)計2011年6月30交房；商鋪130個，臨街三排商鋪售均價7000元/，租金40元/，水景步行街商鋪售價在5000元/左右。項目前方

10、將建一個700900廣場，據(jù)銷售人員透露，該項目車位配比豐富，招商正在進(jìn)行，蘇寧電器可能入駐。開發(fā)商：昆明州榮投資有限公司。1.6 麗水金沙商業(yè)街（商住）該項目位于凱通路北延線，瑪瑙城以西，占地16畝，總建筑面積約16000平米。景觀設(shè)計可游可觀，是一個以購物、商務(wù)、休閑、娛樂、美食、居住為一體的商業(yè)街?，F(xiàn)住宅已經(jīng)售完，只剩下少量公寓，開盤均價2100元/；商鋪售價在55008800/，前排臨街租價為45元/左右，后排35元/左右；商鋪招商情況不太理想，大多商鋪空置。開發(fā)商：昆明金美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、 新城區(qū)2.1金水花園（商?。┰擁椖课挥谛鲁菂^(qū)白云街南段，10月份三期開盤，二期均價25

11、00元/。該項目在東川區(qū)口碑不錯，是銷售最好的樓盤之一，其三室兩廳一廚兩衛(wèi)的戶型比較熱銷，電梯洋房滯銷。開發(fā)商：昆明金水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2.2 九寰大道二期（商?。┰擁椖课挥谂d玉路南段，新銅都政府旁，有部分花園洋房，均價較高，為2700元/。9月29日樣板園開放，預(yù)計于2012年5月28日交房。其商鋪只租不賣，雖然一期規(guī)劃設(shè)計了較全面的業(yè)態(tài)，但招商情況很差，現(xiàn)在除一家超市外全部空置。開發(fā)商：云南城投銅都置地有限公司。2.3 榮景花園二期該項目建筑總面積12370平方米。其中：住宅2幢56套，建筑面積7200平方米，商業(yè)面積3520平方米，地下車庫1650平方米。規(guī)劃用地面積3976.553

12、平方米。一部分給回遷戶，僅幾十套房子在售。戶型面積區(qū)間在96-100多之間，大戶型較多。小結(jié)：項目整體情況良好，體量較大，可以形成規(guī)模效應(yīng)。但是，近幾年來東川區(qū)的廉租房和商品房建設(shè)項目發(fā)展迅速，項目擁有一定的競爭對手，加之近期內(nèi)國家的調(diào)控政策尚不穩(wěn)定，需加快項目的進(jìn)度。否則，未來的政策和眾多的競爭對手可能會對項目不利。第二部分 目標(biāo)客戶分析本項目的住宅目標(biāo)客戶：1、 東川區(qū)公務(wù)員客戶年齡：25-40客戶職業(yè)：公務(wù)員心理特征：有穩(wěn)定的工作，更希望有穩(wěn)定的高品質(zhì)住所。家庭情況：一般為三口之家。購房目的：改善居住環(huán)境2、 國企事業(yè)單位人員客戶年齡：25-40客戶職業(yè)：國企事業(yè)單位人員心理特征：福利待

13、遇較好，希望住的也較好家庭情況：三口之家或者四口之家購房目的：改善居住環(huán)境，希望居住的比較好3、 私營企業(yè)老板客戶年齡：30-50客戶職業(yè)：礦業(yè)老板、大型批發(fā)、零售業(yè)老板心理特征：比較有錢、愛擺闊家庭情況：三口之家或者四口之家購房目的：希望有一個高品質(zhì)的家以凸顯其經(jīng)濟(jì)實力4、 個體工商業(yè)者客戶年齡：25-45客戶職業(yè)：臨街零售業(yè)、服裝、餐飲等心理特征：有一定積蓄、希望生活安穩(wěn)家庭情況：一家三代購房目的：改善居住環(huán)境，希望有一個安穩(wěn)的家5、 外出打工務(wù)工人員客戶年齡：20-40客戶職業(yè)：餐飲、建筑等各行各業(yè)心理特征：有落葉歸根的思想，受外面物價和房價限制家庭情況：年輕夫婦或即將結(jié)婚的青年購房目的

14、：養(yǎng)老、居住6、 外地常駐東川區(qū)商務(wù)人員客戶年齡：20-40客戶職業(yè)：外地駐東川區(qū)商業(yè)代表心理特征：在東川居住較久，對東川有一定情節(jié)家庭情況：單身或年輕夫婦購房目的：投資、過度房7、 投資、炒房客客戶年齡：30-50客戶職業(yè)：職業(yè)投資、炒房客心理特征：有過投資房產(chǎn)經(jīng)歷，有很強(qiáng)的投資意識家庭情況：不詳購房目的：投資、炒房本項目的商鋪目標(biāo)客戶：1、昆明等外地大品牌商家客戶年齡：25-45客戶職業(yè)：品牌店長、品牌商家代表心理特征：品牌店在昆明等較大城市發(fā)展良好，希望進(jìn)一步向昆明周邊發(fā)展家庭情況：不詳 購買目的：擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，品牌擴(kuò)張2、個體工商業(yè)者客戶年齡：25-45客戶職業(yè)：臨街零售業(yè)、服裝、餐飲

15、等心理特征：有一定積蓄，希望找到更好的鋪面經(jīng)營 家庭情況：一家三代購買目的：改善經(jīng)營3、私營企業(yè)老板客戶年齡：30-50客戶職業(yè)：礦業(yè)老板、大型批發(fā)、零售業(yè)老板心理特征：比較有錢、愛擺闊家庭情況：三口之家或者四口之家購買目的：投資、經(jīng)營獲利4、外出打工務(wù)工人員客戶年齡：20-40客戶職業(yè)：餐飲、服務(wù)等行業(yè)心理特征：希望買一個商鋪過衣食無憂的生活家庭情況：1-2人購買目的：希望租賃或者購買經(jīng)營獲利5、投資、炒房客客戶年齡：30-50客戶職業(yè)：職業(yè)投資、炒房客心理特征：有過投資房產(chǎn)經(jīng)歷，有很強(qiáng)的投資意識家庭情況：不詳購買目的：投資、炒鋪獲利6、公務(wù)員、國企事業(yè)單位人員客戶年齡：30-50客戶職業(yè)：

16、公務(wù)員、國企事業(yè)單位人員心理特征：有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，嘗試房地產(chǎn)投資家庭情況：2-6人購買目的：嘗試投資、希望依靠商鋪租賃或者自主經(jīng)營獲利小結(jié)：住宅目標(biāo)客戶的購買目的主要為改善居住環(huán)境和居住，他們一般為三口之家，或者四口之家。建筑規(guī)劃時，需要多考慮100平方以上的三房或四房。商鋪購買者主要為投資和擴(kuò)大改善經(jīng)營，商鋪劃分時，要考慮到兼顧大客戶和小商戶兩種類型群體的需要。第三部分 招商策劃專案一、東川老城區(qū)商業(yè)情況該區(qū)域目前真正形成商業(yè)氛圍的地方為凱通路和古銅路交匯處及周邊，經(jīng)營業(yè)態(tài)較全多，店鋪眾多，人氣較旺，是整個片區(qū)消費(fèi)市場的主力所在。東川中心主要商業(yè)商場名稱位置規(guī)模經(jīng)營布局經(jīng)營情況租金期間泰隆商

17、場一樓：主營服裝，皮具鞋子、藥店、銀行、電器通訊、二樓：溢百佳超市、東泰家具、西岸美食工房經(jīng)營狀況：為該老中心區(qū)經(jīng)營品種最齊全、經(jīng)營面積最大的綜合性商場，以中低檔消費(fèi)品為主，一般一樓：100-120元/二樓：15-20元左右/銅都商場大約有200多間商鋪，主要經(jīng)營低端的服裝、鞋，各種日用品良好租金平均價格在4580元/金地大廈一樓：經(jīng)營服裝、通訊、電玩動漫二樓：紅天源美食、舒雅窗簾差一樓：50-140元/二樓：25-30元/百貨大樓一樓：健之佳藥店、本田摩托、珠寶、百大超市、手機(jī)通訊二樓：老年服裝超市、床上用品、百大鞋業(yè)差一樓：30-80元/二樓：20-30元/鉆石年華一樓:運(yùn)動裝、藥店、服裝

18、、藍(lán)天化妝品、后排百大家電二樓：當(dāng)麥基、康威、珠寶、童裝、美甲店、兒童樂園三樓：冷飲店、網(wǎng)吧、電玩、四樓：兒童樂園、新知圖書城（已經(jīng)關(guān)門）一般一樓：100元/后排40元/二樓至三樓：30-35元/金一大廈一樓：浪漫一身、楓葉林、金曼利珠寶、萬里鞋城、花樣年華化妝品二樓：金源文體百貨一般一樓：130元/二樓：金源百貨（自己買的）新華書店一樓：迪信通、1-3層新華書店、4層電影院一般新華書店（自建）迪信通租金在80-100元/天寧國際負(fù)一樓：同心園超市（裝修中）一樓：只有一心堂藥店營業(yè)，其余裝修中二樓：招商人員說做電器三至四樓：餐飲+娛樂冷飲店未開業(yè)一樓：50-90元/二三樓30-40元/：四樓：

19、30元/東川城區(qū)專業(yè)市場商業(yè)名稱位置經(jīng)營面積經(jīng)營項目經(jīng)營狀況特區(qū)建材城金水街和春曉路交匯處15000平方米建材裝飾、辦公家具用品。等配套設(shè)施：專業(yè)交易區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)配套：酒店、餐飲、ktv、休閑娛樂 等。好特區(qū)建材城的租金在30-40元/，我們找了市場管理方了解到，其市場的滿租率非常高，商鋪幾乎沒有閑置的二、商場經(jīng)營定位、經(jīng)營分區(qū)商場經(jīng)營定位：超市主力店+美食城+建材家居（窗簾布藝）定位原則：本項目的經(jīng)營定位是通過超市主力店來彌補(bǔ)本項目人氣不足的缺點(diǎn)，另外打造美食一條街來突出本項目的經(jīng)營特色；項目邊的特區(qū)建材城的經(jīng)營還有很大的提升空間，因此本項目要依托其優(yōu)勢把建材做精做大，并且穿插窗簾布藝。

20、力求經(jīng)營互補(bǔ)，避免經(jīng)營重疊與強(qiáng)烈沖突；有足夠的生意源。1、超市主力店:（4000-6000），考慮放在金水街和古銅路交匯處；初步想法是這邊商業(yè)地上建3層，地下建2層，單層面積在3000-4000左右，理由是這地方人流來去的主要方向，也是整個地塊商業(yè)價值最好的地方，超市在這里能充分帶動整個商業(yè)的人氣。這棟商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃是負(fù)二層做停車場；負(fù)一層或2-3層做超市（為什么超市會放在負(fù)一層？）這是前期美好家園超市給的建議，放在負(fù)一層的話對上面的商業(yè)帶動性較大，另一個主要原因是負(fù)一層的租金要便宜一點(diǎn)，能彌補(bǔ)超市承租能力弱的缺點(diǎn)。2-3層做電器，1層做敞開式的精品百貨（參照白云路家樂福一樓的形式）；另一個方

21、案是2-3層全部做超市，1層業(yè)態(tài)不變，負(fù)一層做電器。設(shè)計要求（按超市基本物業(yè)要求和配套設(shè)計）超市招商目標(biāo)客戶和模擬租金名稱預(yù)招商家模擬租金免租期超市（1）美好家園（2）曲靖吉瑪特（3）玉溪百信15元-20元/1年-2年電器（1）國美電器（2）五星電器（3）蘇寧電器25元-30元/6個月-1年精品百貨中檔服裝、鞋、皮具箱包、化妝品、珠寶等40元-70元/統(tǒng)一半年小結(jié)：因東川城區(qū)較小，只有8萬人口，本項目位置人非常的少；大型超市是不可能來的，只能將把目標(biāo)放在云南省內(nèi)的中型超市，在引進(jìn)超市的政策上請公司務(wù)必給到最大優(yōu)惠，超市進(jìn)來的話其它業(yè)態(tài)才可能來，本項目才具有商業(yè)最基本的要素，人氣上的保證；可以說

22、超市的引進(jìn)與否，在本項目商業(yè)中取到至關(guān)重要的作用。有超市的話才能支撐商鋪的售價和租價。超市的引進(jìn)積極爭取政府方面的支持和優(yōu)惠條件。3、 美食城+娛樂（10000-15000）設(shè)計要求：做餐飲的樓層最好設(shè)計成2-3層；面積在120-500的商鋪，靠美食街端口地方設(shè)計幾個餐飲主力店，面積在1000-2000的，來帶動美食街里面。這里將集中大小餐飲商家25-40家；將匯集各種特色小吃、火鍋、酒樓、餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)有盡有。主要因現(xiàn)在政策方面好像是不允許住宅下面做餐飲，只能考慮附樓或者獨(dú)立的商鋪，設(shè)計考慮好排煙、上下水、隔油、店招、消防等要求；并以后的經(jīng)營不能影響到住戶。為什么會考慮做美食城？答：（1）因為本

23、項目地原來就是餐飲比較集中的地方，有做餐飲的基礎(chǔ)，如現(xiàn)在經(jīng)營的重慶打魚浪生意非常好。做市調(diào)的時候我們問了一些現(xiàn)在做餐飲的商家，如果我們這里做一個美食城；他們愿不愿意來我們這開店，他們的回答是只要租金合理的話，可以考慮的。（2）本項目剛好在進(jìn)出東川必經(jīng)的地方，東川的門戶，商務(wù)往來比較頻繁，為做餐飲提供了便利。（3）做餐飲的話，只要租金合理商鋪比較好租，民以食為天，餐飲是個長青行業(yè)。另外餐飲這邊的商鋪可以采取買了自營的模式銷售，因為東川買商鋪開餐飲娛樂的還是占了一部分的。案名建議（康宸美食城）讓康宸地產(chǎn)的文化融入到以后的商業(yè)中，將不斷提高康宸地產(chǎn)知名度?？靛访朗吵钦猩棠繕?biāo)客戶和模擬租金名稱預(yù)招商家

24、模擬租金免租期特色小吃主要東川本地現(xiàn)有的商家25-30元/統(tǒng)一半年大型酒樓1、東川本地大型酒樓2、挖掘東川有錢人想開酒樓客戶3、昆明的知名餐飲企業(yè)及加盟者20-30元/統(tǒng)一半年火鍋及大排檔等餐飲1、東川現(xiàn)經(jīng)營餐廳2、想投資不大，開餐廳的本地創(chuàng)業(yè)者25-30元/統(tǒng)一半年3、康宸建材家居（15000-20000）可能很多人要問我們旁邊已經(jīng)有特區(qū)建材城，干嘛我們項目還要弄一個建材城？答：特區(qū)建材城的租金在30-40元/，我們找了市場管理方了解到，其市場的滿租率非常高，商鋪幾乎沒有閑置的，并且還有很多人要租商鋪做建材。說明一個問題；特區(qū)建材城的經(jīng)營還有很大的提升空間，因此本項目要依托其優(yōu)勢把建材做精做

25、大，并且穿插窗簾布藝。力求經(jīng)營互補(bǔ)，避免經(jīng)營重疊與強(qiáng)烈沖突；有足夠的生意源。設(shè)計要求：建材城的商鋪全部設(shè)計成2層，2層的設(shè)計都是現(xiàn)在建材城慣例，因為建材需要更多的展示空間，2層的設(shè)計剛好滿足了產(chǎn)品展示的需求；商鋪面積主要設(shè)計成60-200為主；消防設(shè)計一定要滿足專業(yè)市場的要求。康宸建材家居招商目標(biāo)客戶和模擬租金名稱預(yù)招商家模擬租金免租期康宸建材家居1、東川本地占招商商家70%2、昆明建材城占招商商家30%3、引入更多東川現(xiàn)沒有的建材家居品牌28-35元/6個月-8個月小結(jié)：從我們建材城的租金定位上看上去是比特區(qū)建材城低，為什么？答;我們這里是新開的建材城，需要一個養(yǎng)商期，要有更多優(yōu)惠才能吸引商

26、家進(jìn)駐。三、裝修建議（1）地面：商場一樓全部地面建議用高級米白色的防滑瓷磚，過道與鋪位間用10公分寬黑色長條瓷磚分隔線區(qū)分（2）天花：商場一樓天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。其中，公共通道部分采用有網(wǎng)格狀的柵欄吊頂，照明用白熾燈管。（3）一樓精品百貨：開放式位于商場的中間部分。相臨鋪位隔斷選用白蠟板，隔斷高度不超過1.4米。鋪位靠墻兩側(cè)設(shè)0.4米寬的單排貨架。鋪位中間部分設(shè)置0.8米寬的雙排貨架。鋪位內(nèi)剩余2條通道，約1.2米寬。貨架：一般為“t”字形，貨架寬度80cm，靠邊的貨架寬度40cm，為“t”字形的一半“7”字形。貨架是不銹剛制作，高度都為120cm（4）墻面：ici刷白（5）柱子：公共部分

27、的柱子ici刷白，并留有電源接頭和廣告燈箱位。（6）超市電器：按其要求執(zhí)行（7）美食城：基本物業(yè)要求滿足，商鋪里毛坯，外觀統(tǒng)一裝修（8）建材城：基本物業(yè)要求滿足，商鋪里毛坯，外觀統(tǒng)一裝修四、項目整體營銷策略業(yè)態(tài)合同期押金租金支付租金遞增超市餐飲2-8年2個月租金半年一付電器5-10年建材2-3年2個月租金半年一付百貨統(tǒng)一3年2個月租金半年一付這是對本項目初步的一個方案，因為項目現(xiàn)在還有很多不確定的因素，各種指標(biāo)數(shù)據(jù)沒有定下來。故要根據(jù)實際情況，做相應(yīng)調(diào)整。五、 招商優(yōu)惠政策1、托管客戶租金收入a、投資客戶在滿足項目整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上可選擇自行經(jīng)營，不參與包租銷售。包租銷售與未參與包租銷售客戶所享

28、受價格一致；b、前兩年租金收入在簽訂購房合同時返還給投資客戶，不得沖抵首付，租金收入計算時間從簽訂合同之日起計算，第三年租金收入返還時間為簽訂合同之日起第三年結(jié)束后一周之內(nèi)，以此類推；c、年租金收入為投資總額的8%，是稅后收入。d、五年托管期結(jié)束后，如繼續(xù)托管，租金收入與運(yùn)營公司商議簽訂。2、招商政策1）租賃價格（價格區(qū)間表略）普通客戶租賃合同分為三年期與五年期，租金價格在合同期內(nèi)無增幅；2）、項目優(yōu)惠政策a、根據(jù)合同簽訂時間、租賃面積、品牌、租期、位置給予024個月不等免租期；b、根據(jù)合同簽訂時間給予減免3-6個月管理費(fèi)及免費(fèi)使用廣告位3個月-1年的優(yōu)惠政策；c、主力店進(jìn)駐優(yōu)惠政策另行申報。

29、小結(jié)：本項目的商業(yè)初步定位我們以超市主力店+美食城+建材家居為主，本著項目未動，招商先行的策略，以招商帶銷售，以招商促銷售。在招商政策上，在不影響開發(fā)商利益的前提下，給商家一定優(yōu)惠。第四部分 項目整體營銷策略一、項目主要營銷階段1、前期市調(diào)階段2、營銷初期3、售卡階段4、開盤階段5、收尾階段二、各階段時間劃分1、前期市調(diào)階段（一個月）2010年12月-2011年1月2、營銷初期（一個月）2011年1月-2011年2月3、售卡階段（二個月）2011年2月-2011年4月2月中旬售卡4、開盤階段（二個月）2011年4月-2011年6月5月中旬開盤5、收尾階段（一個月）2011年6月-2011年7月

30、四、各階段主要工作1、前期市調(diào)階段主要工作：組建市調(diào)小組進(jìn)行東川區(qū)商業(yè)和住宅地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查，提交調(diào)查報告負(fù)責(zé)部門：策劃部3、 營銷初期主要工作：搭建售樓部并進(jìn)行售樓部包裝、統(tǒng)一案名標(biāo)識、廣告出街、培訓(xùn)銷售人員，組織銷售人員入場。負(fù)責(zé)部門：策劃部、廣告部、開發(fā)商配合4、 售卡階段主要工作：提供售卡方案、制作售卡宣傳資料，制作vip卡，制作售卡廣告、準(zhǔn)備售卡活動、接待客戶。負(fù)責(zé)部門：策劃部、銷售部、廣告部、開發(fā)商配合5、 開盤階段主要工作：提供開盤方案、價格方案、準(zhǔn)備開盤物料，準(zhǔn)備開盤活動，準(zhǔn)備邀請人員，客戶維護(hù)。負(fù)責(zé)部門：策劃部、銷售部、開發(fā)商配合5、收尾階段主要工作：客戶答謝、交房、清理尾盤負(fù)責(zé)

31、部門：銷售部四、營銷策略1、活動營銷奠基儀式在項目奠基的時候，邀請東川區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和社會知名人士參加本項目的奠基儀式，造成轟動效應(yīng)，促進(jìn)本項目的傳播。售卡活動 在開始售卡的當(dāng)天，組織舞獅等相關(guān)活動，并根據(jù)客戶登記的情況組織內(nèi)部人員參與購卡，以造成搶購的印象，促進(jìn)vip卡的銷售?？蛻舸鹬x會 如果項目遇到特殊情況售卡時間與開盤時間相隔較長，需要組織一些活動來安撫客戶的情緒，樹立客戶的信心，客戶答謝會是不錯的選擇。在客戶答謝會上，要專門有人來介紹項目，并明確開盤時間，負(fù)責(zé)效果不佳！客戶聯(lián)誼會 如果項目遇到特殊情況售卡時間與開盤時間相隔較長，需要組織一些活動來安撫客戶的情緒，樹立客戶的信心，客戶聯(lián)誼會也

32、是不錯的選擇。在客戶聯(lián)誼會上，要專門有人來介紹項目，并明確開盤時間，負(fù)責(zé)效果不佳！開盤活動 開盤是一個地產(chǎn)項目銷售的最重要的活動之一，開盤的成功與否，直接關(guān)系到項目銷售的成敗。所以，在開盤當(dāng)天，要組織相關(guān)文藝活動，需要邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及名人到場講話，還可以組織一些抽獎等活動，以最大限度的造成轟動效應(yīng)和銷售。2、購買優(yōu)惠營銷vip卡優(yōu)惠一般購買vip卡住宅優(yōu)惠3%-4%，商業(yè)優(yōu)惠4%-5%。大客戶優(yōu)惠 一般大客戶（商業(yè)100平米以上）優(yōu)惠多1%團(tuán)購優(yōu)惠團(tuán)購（10人以上）一般可以多優(yōu)惠1%節(jié)假日購房優(yōu)惠例如教師節(jié)教師購買住宅可以優(yōu)惠1%3、價格營銷低總價促銷拿出一部分價格較低的小面積住宅做為一段時間的

33、賣點(diǎn)低開高走策略 開盤時可以考慮適當(dāng)調(diào)低價格，根據(jù)開盤情況可以逐步提高或降低4、品牌商家營銷 在項目銷售前期，招商先行，通過大商家的進(jìn)駐帶來客戶信心帶動銷售5、展會營銷房交會每年昆明都舉辦春秋兩季房價會，來昆明房交會上參展可以大大提高項目在昆明的知名度。6、話題營銷可以以項目的名義舉行一些慈善活動或者贊助活動，提高項目知名度7、會員制組織康宸會，培養(yǎng)項目的品牌和忠實客戶8、冠名活動冠名可以冠名贊助參加?xùn)|川區(qū)越野車賽和紅土地攝影大賽，提高項目知名度電視冠名 可以參與電視冠名，提高項目知名度以上策略，根據(jù)項目特點(diǎn)和經(jīng)費(fèi)情況定。第五部分 概念推廣策劃專案一、 項目案名康宸-金江雅苑（已定）案名釋義：

34、康宸地產(chǎn)傾力打造高品質(zhì)社區(qū)。二、 整體推廣概念概念包裝：城市綜合體所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的四大典型特征：特征一：超大空間尺度特征二：通道樹型交通體系特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計特征四：高科技集成設(shè)施廣告包裝：東川首席城市綜合體三、 住宅概念包裝：生態(tài)宜居生活社區(qū)在規(guī)劃時，秉承生態(tài)、環(huán)保、科技、人性的理念，打造適合東川生態(tài)宜居大盤，營造和諧宜居的社區(qū)關(guān)系。廣告包裝：尚品生活 宜居地標(biāo)四、 商業(yè)概念包裝：一站式購物

35、中心購物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。 根據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細(xì)分為摩爾(mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。由此可見，從嚴(yán)格意義上講，購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計劃地實施的全新的商業(yè)聚集形式，廣告包裝：一站式購物中心 繽紛時尚mall 五、主廣告語萬象匯聚 銅都首席城市綜

36、合體表示項目包含商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等多種業(yè)態(tài)，未來將匯集東川的人流、物流、車流、財富。五、 整體推廣計劃1、媒體推薦：東川戶外、公交車站臺、公交車、春城晚報、加油周刊、dm單、短信等2、推廣計劃銷售階段時間內(nèi)容前期市調(diào)階段2010年12月-2011年1月市調(diào)報告營銷初期2011年1月-2011年2月項目震撼登場+項目概念售卡階段2011年2月-2011年4月售卡信息+售卡優(yōu)惠+項目實質(zhì)賣點(diǎn)開盤階段2011年4月-2011年6月開盤信息+優(yōu)惠活動+項目品質(zhì)賣點(diǎn)收尾階段2011年6月-2011年7月開盤銷售信息+尾盤告知+客戶答謝小結(jié)：廣告媒體的選擇，本著項目的整體最好

37、傳播和節(jié)約成本的特點(diǎn)。項目推廣的內(nèi)容和推廣節(jié)奏最終以工程進(jìn)度和實際執(zhí)行時間為準(zhǔn)。 莇節(jié)袇螈肇蕆螃袇腿芀蠆袆節(jié)蒆薅裊肁羋薁裊膄薄衿襖芆莇螅袃莈薂蟻袂肈蒞薇羈膀薀蒃羀節(jié)莃螂罿羂蕿蚈罿膄莂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅羅膁蒈蟻肄芃芁薇肅羃蒆蒂肅肅艿螁肂羋蒅螇肁薈薆袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂蒞薄薂袈蒞芄螈襖羈蒆蝕螀羀蕿袆肈罿羋蠆羄罿莁襖袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羈肅莇蒈羇肄薀螄袃肅艿薆蝿肅莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蕆聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂蒞薄薂袈蒞芄螈襖羈蒆蝕螀羀蕿袆肈罿羋蠆羄罿莁襖袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅

38、肆芅蚅羈肅莇蒈羇肄薀螄袃肅艿薆蝿肅莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蕆聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂蒞薄薂袈蒞芄螈襖羈蒆蝕螀羀蕿袆肈罿羋蠆羄罿莁襖袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羈肅莇蒈羇肄薀螄袃肅艿薆蝿肅莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蕆聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂蒞薄薂袈蒞芄螈襖羈蒆蝕螀羀蕿袆肈罿羋蠆羄罿莁襖袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羈肅莇蒈羇肄薀螄袃肅艿薆蝿肅莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈蒀薁肀膇芀袇羆

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41、肅莇蒈羇肄薀螄袃肅艿薆蝿肅莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蕆聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂蒞薄薂袈蒞芄螈襖羈蒆蝕螀羀蕿袆肈罿羋蠆羄罿莁襖袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羈肅莇蒈羇肄薀螄袃肅艿薆蝿肅莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蕆聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂蒞薄薂袈蒞芄螈襖羈蒆蝕螀羀蕿袆肈罿羋蠆羄罿莁襖袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羈肅莇蒈羇肄薀螄袃肅艿薆蝿肅莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蝕袂

42、膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芃荿蚆衿節(jié)蒁葿螄芁膁蚄螀芁莃蕆聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋芇螁螇芇莀薄肆莆蒂蝿羂蒞薄薂袈蒞芄螈襖羈蒆蝕螀羀蕿袆肈罿羋蠆羄罿莁襖袀羈蒃蚇螆肇薅蒀肅肆芅蚅羈肅莇蒈羇肄薀螄袃肅艿薆蝿肅莁螂肇肂蒄薅羃肁薆螀衿膀芆薃螅腿莈螈蟻膈蒀薁肀膇芀袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊螈膅膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃

43、羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄

44、螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞

45、螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿

46、羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅袇莄薃螄羀芇葿螃肂蒂蒞螂膄芅蚄螁襖肈薀袁羆芃蒆袀聿肆莂衿螈節(jié)羋袈羈肅蚆袇肅莀薂袆膅膃蒈裊裊莈莄裊羇膁蚃羄聿莇蕿羃膂腿蒅羂袁蒞莁薈肄膈莇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇螞蚃袂芃薈螞羅肅蒄螞膇芁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿蚅蠆肁膂薁蚈膃莈蕆螇袃膀莃螆羅莆艿螆肈腿薇螅螄莁蒀螁袆膄莆螀罿荿莂蝿膁節(jié)蟻螈袁肅薇螇羃芀蒃螆肅肅荿螆螅艿芅裊袇肁薃襖羀芇葿袃肂肀蒅袂袂蒞莁袁羄膈蝕袀肆莃薆袀膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肅莀薂薃螂膃薈薃羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄蠆薀衿艿薅蕿羈肂蒁蚈肄羋莇蚇螃肀芃蚇袆芆蟻蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莃芅螞肄膅薄螁螄莁蒀螁袆膄莆螀罿荿莂蝿膁節(jié)蟻螈袁肅薇螇羃芀蒃螆肅肅荿螆螅艿芅裊袇肁