某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1

1、某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某某省設(shè)計(jì)院二oo八年七月目 錄第一章 總 論（1）第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性（4）第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析（10）第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件（32）第五章 工程設(shè)計(jì)方案（34）第六章 節(jié)能與節(jié)水（47）第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)（49）第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（53）第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案（56）第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（59）第十一章 投資估算與資金籌措（60）第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（63）第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)（68）第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析（70）第十五章 可行性研究結(jié)論（74）附件及附圖第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：某某縣某某廣場(chǎng)

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二、建設(shè)單位：江西某某實(shí)業(yè)有限公司三、法人代表：鐘延金江西某某實(shí)業(yè)有限公司注冊(cè)資金200萬(wàn)美元，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，是江西省最具實(shí)力的臺(tái)資投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)，2002年被評(píng)為“江西省先進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”。四、建設(shè)地址：某某縣工農(nóng)兵大道五、建設(shè)性質(zhì)：新建六、建設(shè)規(guī)模：總建筑面積：66780m2，其中：住宅共364戶38902.90m2、商業(yè)建筑面積19636.05m2、地下車庫(kù)建筑面積4686.85m2、架空層建筑面積3553.9m2（其中：會(huì)所及物業(yè)辦公建筑面積645.17m2）。七、建設(shè)期限：2008年10月2010年10月八、主

3、要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、總用地面積：8068.12m22、總建筑面積：66780m23、容積率：7.26 4、綠地率：35.12%5、估算投資總額為9644.49萬(wàn)元，其中其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資8538.97萬(wàn)元，期間費(fèi)用1105.52萬(wàn)元。6、資金來(lái)源：資本金自籌3700萬(wàn)元，占38.36；申請(qǐng)銀行貸款4000萬(wàn)元，占41.47；其余為售房收入1944.49萬(wàn)元，占20.16。7、銷售凈收入：14076.81萬(wàn)元 8、利潤(rùn)總額：3779.88萬(wàn)元 9、總投資利稅率：39.19%10、所得稅：1247.36萬(wàn)元11、凈利潤(rùn)：2532.52萬(wàn)元 12、總投資利潤(rùn)率：26.26% 13、資本金收益率：68.4

4、514、盈虧平衡點(diǎn)：68.51%15、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：51.10 %ic=15%16、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1451.29萬(wàn)元0（ic=15%時(shí)） 17、投資回收期：2.09年18、貸款償還期：2年19、償債備付率：2.81第二節(jié) 可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)1、建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)（建住房2006165號(hào)）2、某某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃3、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb5018093）5、江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則6、某某縣縣城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（19992020）7、江西某某某某廣場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案8、國(guó)家計(jì)委頒布的建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參

5、數(shù)9、國(guó)家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料二、可行性研究范圍通過(guò)調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性，研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開(kāi)展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。三、可行性研究的結(jié)論開(kāi)發(fā)建設(shè)某某縣某某廣場(chǎng)項(xiàng)目可以達(dá)到下述目的：1、符合某某縣縣城總體規(guī)劃（19992020），有利于某某縣的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。2、本項(xiàng)目將建成某某縣的商業(yè)航母，為某某縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨(dú)特的生活居住環(huán)境及購(gòu)物場(chǎng)所。3、盤(pán)活閑

6、置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和有利社會(huì)穩(wěn)定。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有較好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)盡早組織實(shí)施。第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、某某縣概況某某縣古稱西昌，建縣至今已有1800年歷史，自古享有“聲名文物之邦”的美譽(yù)，并以“地產(chǎn)嘉禾，和氣所生”而得縣名。某某縣隸屬于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命圣地井岡山，是全國(guó)20綜合改革試點(diǎn)縣之一，也是江西省唯一的縣域經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展試點(diǎn)縣。某某縣共有16個(gè)建制鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)，全縣2005年年末總?cè)丝?1.66萬(wàn)人，2005年末縣城人口11.28萬(wàn)人，其中非

7、農(nóng)業(yè)人口9.75萬(wàn)人；縣城涵蓋3個(gè)建制鎮(zhèn)（澄江鎮(zhèn)、上田鎮(zhèn)、文田鎮(zhèn)），在江西省是比較少見(jiàn)的。某某縣位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地處羅霄山脈及和武夷山脈之間。地理座標(biāo)：北緯26272659，東徑1141711520。東西最長(zhǎng)處105km，南北最寬處57km，縣域面積2665.41km2?？h境東南界興國(guó)、南鄰萬(wàn)安、西南毗遂川，西接井岡山、永新，北與東北連接吉安，京九鐵路、105國(guó)道、贛粵高速公路穿境而過(guò)，以泰井高速公路與贛粵高速公路某某接口為起點(diǎn)直通井岡山，井岡山機(jī)場(chǎng)位于某某縣禾水鎮(zhèn)，距縣城10km，贛江橫貫縣境中部，上溯贛州，下抵九江，自古有“咽喉荊廣，唇齒淮浙”之稱?？h城所在地澄江鎮(zhèn)位于縣城

8、中部，贛江的西岸，歷來(lái)為全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是吉泰盆地主要貨物集散地，縣城距省會(huì)南昌市260km，至吉安市42km。二、某某國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況生產(chǎn)總值：全縣生產(chǎn)總值由2000年的21.56億元增加到2005年的37.11億元，增長(zhǎng)72.1%，年均增長(zhǎng)11.47%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的43.1:30.2:26.7調(diào)整到32.79:38.16:29.05，工業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。財(cái)政總收入：由2000年的1.114億元增加到2.307億元，增長(zhǎng)107.1%，年均增長(zhǎng)15.05%；地方財(cái)政收入由2000年的9205萬(wàn)元增加到1.717億元，增長(zhǎng)86.5%，年均增長(zhǎng)13.28

9、%。規(guī)模工業(yè)增加值：全縣轄區(qū)內(nèi)2005年規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值3.53億元、利稅總額5799萬(wàn)元，分別是2000年的1.96倍和1.77倍，年均增長(zhǎng)分別為19.2%、15.4%。利用外（內(nèi)）資：2005年實(shí)際利用外資2319萬(wàn)美元，比2000年增加1711萬(wàn)美元，年均增長(zhǎng)30.7%；實(shí)際利用內(nèi)資12.6億元，比2000年增加11.8億元，年均增長(zhǎng)74.2%。固定資產(chǎn)投資：“十五”期間，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資50.53億元，比“九五”期間增加36.07億元，增長(zhǎng)249.4%，年均增長(zhǎng)49.88%。人均可支配收入：2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7271.5元，農(nóng)民人均純收入達(dá)3748元，分別

10、比2000年增加2612元和1213元，年均增長(zhǎng)8.1%和12.2%。人均住房面積：城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)到21平方米和24平方米，五年分別增加9平方米和7.5平方米，年均增長(zhǎng)分別為15%、9.1%。城市化建設(shè)：“十五”期間新增城市道路350.5萬(wàn)平方米，新增園林綠地面積141.4萬(wàn)平方米。2005年全縣城市化率達(dá)31.5%，比2000年提高4個(gè)百分點(diǎn)，年均增長(zhǎng)2.91%。由此可見(jiàn)，作為吉安市中南部的人口、經(jīng)濟(jì)大縣，某某縣隨著城鎮(zhèn)功能增強(qiáng)，縣城規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來(lái)某某縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配

11、收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購(gòu)房作為一種安全、增值的投資方式。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、是拉動(dòng)內(nèi)需、落實(shí)吉安市委一屆十次全會(huì)提出的“一年一個(gè)新變化，三年邁上新臺(tái)階，五年實(shí)現(xiàn)新跨越”戰(zhàn)略目標(biāo)的需要。某某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)如下：生產(chǎn)總值：到2010年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)65.4億元，年均增長(zhǎng)12%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2005年的32.79:38.16:29.05調(diào)整到22.17:4

12、7.46:30.37。財(cái)政總收入：到2010年，財(cái)政總收入由2005年的2.307億元增加到5.059億元，地方財(cái)政收入由2005年的1.717億元增加到3.379億元，年均增長(zhǎng)17%和14.5%。利用外資：到2010年，實(shí)際利用外資由2005年的2319萬(wàn)美元增加到4870萬(wàn)美元，年均增長(zhǎng)16%。固定資產(chǎn)投資：力爭(zhēng)到2010年，固定資產(chǎn)投資由2005年的13.1億元增加到32.35億元，年均增長(zhǎng)20%。人均可支配收入：到2010年，城鎮(zhèn)居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增長(zhǎng)10%。農(nóng)民人均純收入：到2010年，農(nóng)民人均純收入由由2005年的3748元增加到5380

13、元，年均增長(zhǎng)7.5%。房地產(chǎn)是一個(gè)非常本地化的行業(yè)，房地產(chǎn)的價(jià)格跟一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定是掛鉤的，兩個(gè)是沒(méi)有辦法分開(kāi)發(fā)展的。某某縣作為吉安市中南部的相對(duì)發(fā)達(dá)縣市，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造很多的機(jī)會(huì)?！笆晃濉逼陂g，gdp年均增長(zhǎng)11%以上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)可以直接和間接帶動(dòng)建筑、建材、裝飾等20余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)居民消費(fèi)。按經(jīng)驗(yàn)估算，每投資1億元，可以使國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1.11.2億元，能有效地促進(jìn)某某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)某某縣一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如商貿(mào)、餐飲、建筑業(yè)等，因而本項(xiàng)目成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。二、是配合舊城改造，全面建設(shè)小康社會(huì)的需要。

14、小康住宅是全面建設(shè)小康社會(huì)關(guān)鍵的組成部分，某某縣的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長(zhǎng)，居民對(duì)住宅的要求，不僅是對(duì)房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對(duì)居住環(huán)境和居住條件的要求也越來(lái)越高，也是未來(lái)房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè)花園式住宅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)，也是未來(lái)房地產(chǎn)消費(fèi)的追求。某某廣場(chǎng)項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開(kāi)發(fā)高層住宅，既能提升某某縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全；同時(shí)，一至三層的商業(yè)將成為某某縣的商業(yè)航母，對(duì)集聚工農(nóng)兵大道乃至整個(gè)某某縣的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，且有利于周邊土地的升值，推動(dòng)某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃健康發(fā)展；而且本項(xiàng)目為某某縣的第一棟

15、高層建筑，對(duì)提高縣城的城市面貌起著重要的作用。三、某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要?！熬盼濉薄ⅰ笆濉逼陂g，某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，呈現(xiàn)喜人勢(shì)頭，正在成為某某縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒桥c吉安市中心城區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無(wú)論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前某某縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當(dāng)、上檔次的花園式多層住宅只有兩個(gè)樓盤(pán)，而高層、小高層住宅尚屬空白；縣內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平、開(kāi)發(fā)理念相對(duì)滯后。某某縣某某廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓

16、，將推動(dòng)縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要某某縣共有16個(gè)建制鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)，全縣2005年年末總?cè)丝?1.66萬(wàn)人，2005年末縣城人口11.28萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口9.75萬(wàn)人；到2010年，某某縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，縣城總?cè)丝谶_(dá)到15.55萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化率由2005年的31.5%提高到38%，年均增長(zhǎng)4.12%。本項(xiàng)目的建設(shè)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了不可缺少的的基礎(chǔ)條件。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性一、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的契機(jī)。1、縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；2、從城市化進(jìn)程來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來(lái)人口（打工、

17、就業(yè)、務(wù)商人員）的進(jìn)入使得城區(qū)人口的快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，購(gòu)房需求總量加大。由此判斷，未來(lái)某某縣城三五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。4、人均收入、可支配收入的增長(zhǎng)，購(gòu)買能力的上升，觀念的更新，為房產(chǎn)消費(fèi)提供強(qiáng)大支撐。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。“十五”期間固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)43.82%，說(shuō)明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)測(cè)未來(lái)某某縣城三五年的房地產(chǎn)業(yè)仍

18、然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。二、政府調(diào)控為項(xiàng)目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。近年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策。以上各項(xiàng)政策對(duì)某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一定程度影響。國(guó)八條、國(guó)六條發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開(kāi)發(fā)商資本金門檻。但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的三類城市和縣城、特別是中西部的縣城，該政策的負(fù)面影響較小。某某縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對(duì)以上政策變化，反而

19、可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對(duì)一手房市場(chǎng)并無(wú)太大消極影響。三、某某某某廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)具備開(kāi)發(fā)的條件，前景較好。本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)某某縣建筑行政主管部門和縣政府批復(fù)，土地手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，其他各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)正在辦理，這為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了法律和政策的保障。項(xiàng)目一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設(shè)計(jì)上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會(huì)所功能延伸至綠色庭院，讓各種年齡的住戶輕松步入綠色的活動(dòng)空間。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是

20、最重要的可行性。因此，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的某某縣某某廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既是尊重住房消費(fèi)市場(chǎng)客觀規(guī)律的結(jié)果，也是某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢(shì)和要求。無(wú)論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的建設(shè)，還是適應(yīng)住房消費(fèi)的需要，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目地理位置分析本項(xiàng)目位于某某縣工農(nóng)兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處，東接某某人民廣場(chǎng)、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵某某花園、美食街、河畔小吃城，北達(dá)汽車總站、火車站，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。某某廣場(chǎng)坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價(jià)值無(wú)可取代。周邊的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、

21、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。二、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀1、醫(yī)療配套設(shè)施：某某縣人民醫(yī)院、某某縣中醫(yī)院距本項(xiàng)目均在400m路程以內(nèi)。2、學(xué)校、教育：某某縣中、試驗(yàn)小學(xué)位于東面工農(nóng)兵大道上，距本項(xiàng)目約300m。3、自然景觀、人文景觀：本項(xiàng)目往東面約50m為某某縣的中心廣場(chǎng)，某某縣縣委、縣政府、公安局、檢察院等各部門機(jī)關(guān)都聚集在此地段。因此本地段是一個(gè)地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項(xiàng)配套設(shè)施完善的地域，是具有高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。第二節(jié) 市場(chǎng)供需分析一、某某縣房

22、地產(chǎn)發(fā)展情況分析（一）某某縣房地產(chǎn)發(fā)展概況隨著某某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，為使某某崛起于大吉安“銀三角”城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標(biāo)，近年來(lái)某某縣加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。受各種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過(guò)快大環(huán)境的影響，某某縣城區(qū)的房?jī)r(jià)也逐年上升。2000年以前，商品住房?jī)r(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，均價(jià)在600元/以下，以后幾年價(jià)格漲幅不斷加大。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計(jì)（均價(jià)），2000年商品住房為550元/ ，2001年為620元/ ，20

23、02年為650元/ ，2003年為780元/ ，2004年為920元/ ，2005年上半年為1100元/ ，下半年達(dá)到1200元/ ；2006年6月底均價(jià)達(dá)到1235元/ ，今年7月底均價(jià)達(dá)到1270元/ ,在吉安市的縣城中價(jià)格最高；部分“黃金”地段的均價(jià)達(dá)到了1300元/ 。至2006年6月，多層最高價(jià)格1530元/ ，實(shí)際成交價(jià)1468元/ ；至2006年7月，多層最高價(jià)格1580元/ ，實(shí)際成交價(jià)1498元/ 。20012005年某某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)調(diào)整表年份投資（萬(wàn)元）開(kāi)工（萬(wàn)m2）竣工（萬(wàn)m2）銷售面積（萬(wàn)m2）2000年15503.23.12.12001年17605.123.2

24、4.52002年30728.35.127.42003年539511.478.311.42004年802911.4111.47142005年855811.2811.4114.3合計(jì)（不含2000年）2681447.5839.551.6資料來(lái)源：某某縣房管局1、房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)“十五”期間某某縣房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到26814萬(wàn)元，五年增長(zhǎng)率分別為13.55%、74.55%、75.62%、48.82%、6.59%，投資規(guī)模年平均增長(zhǎng)率43.82%。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，2005年投資規(guī)模增幅較2004年有所放緩，但投資總量仍增加了529萬(wàn)元。全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比

25、重仍保持上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)中最活躍的因素?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率2、需求基本平衡，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健“十五”期間某某縣商品房銷售面積累計(jì)51.6萬(wàn)平方米，商品房開(kāi)工面積累計(jì)47.58萬(wàn)平方米，商品房竣工面積累計(jì)39.5萬(wàn)平方米。 “十五”期間商品房開(kāi)工、竣工、銷售面積增長(zhǎng)表（二）20012005年某某縣商品房審批統(tǒng)計(jì)某某縣2001年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)地點(diǎn)審批時(shí)間層次面積（m2）1恒藝花園某某恒基建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司山谷路元、5八層6260.00 2某某商城騰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)元、16七層23000.00 3天弘商貿(mào)市場(chǎng)e棟江西天弘實(shí)業(yè)

26、發(fā)展有限公司工農(nóng)兵大道2、8八層8489.91 4天弘商貿(mào)市場(chǎng)d棟江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2、8六層2990.66 5天弘商場(chǎng)a、b棟江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2、8五層3000.00 6門面商住樓江西南昌實(shí)業(yè)有限公司某某縣糧油副食品公司下解放路4、11六層2400.00 7綜合樓泰興公司中山路4、30五層886.00 8南天大廈深圳春庚公司某某分公司解放路5、25六層4100.00 9廣場(chǎng)大廈西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司工農(nóng)兵大道8、16六層1600.00 10勝利大廈江西國(guó)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某某分公司勝利路10、9六層1800.00 11泰豪商城福建省福清市宏信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某某分公司工農(nóng)兵大道11、

27、7六層19800.00 12農(nóng)資大廈豐城九九房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某某分公司中山路11、12六層4560.00 13昌盛大樓江西西昌實(shí)業(yè)有限公司下解放路12、20 六層4200.00 合 計(jì)83086.57 某某縣2002年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位項(xiàng)目名稱批準(zhǔn)時(shí)間建筑面積（m2）總造價(jià) (萬(wàn)元)1華建置業(yè)有限公司華勝樓2002.1.101152302西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司華盛大廈2002.1.221900683江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)a22002.1.302592974江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)a10、a11、a122002.1.302592975江西億泰置業(yè)有限公司a1棟2002.1.

28、3053812026江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)a92002.1.3035911357江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)a4a82002.1.302517958江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)a13a152002.1.30136851.59某某實(shí)業(yè)有限公司某某花園新城2002.1.301214043810南昌榮昌商品房開(kāi)發(fā)公司榮泰福邸2002.2.626009011江西勝康置業(yè)有限公司升泰花園2002.5.24408013812江西豐澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新華大廈2002.5.30900032013江西新華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)a棟2002.6.1732008014江西國(guó)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南方

29、大廈2002.7.2210071.615江西某某實(shí)業(yè)有限公司某某花園別墅（38棟）2002.7.301080038016江西新都置業(yè)有限公司江南大市場(chǎng)a3a、a3b2002.9.23561721017某某金龍房地產(chǎn)有限公司佳寶花園2002.10.8480018018江西優(yōu)氏實(shí)業(yè)有限公司某某分公司農(nóng)機(jī)市場(chǎng)2002.12.3400016019某某新紀(jì)元實(shí)業(yè)有限公司廣場(chǎng)花園2002.12.20410017020江西欣誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司某某愛(ài)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司城東市場(chǎng)b棟、c1棟2002.12.236100244合 計(jì)896303257.1某某縣2003年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位項(xiàng)目名稱層次建筑面積（

30、m2）總造價(jià) (萬(wàn)元)批準(zhǔn)時(shí)間1華建置業(yè)有限公司澄江企業(yè)大樓六34001302003.元.242江西某某實(shí)業(yè)有限公司澄江河改造飲食街三143894802003.4.283江西欣誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司某某愛(ài)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司城東市場(chǎng)a棟六60002182003.4.284江西富瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司富瑞花園六5300020002003.7.265騰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摩托車城二期五4000175.22003.10.106某某縣房管局西昌樓七4310169.22003.11.37吉水文水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工行東風(fēng)分理處商住樓六137054.42003.11.108吉水文水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工行澄江儲(chǔ)蓄所商住樓六8

31、00322003.11.10合 計(jì)872693258.8某某縣2004年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位工程名稱層次/結(jié)構(gòu)建筑面積（m2）工程造價(jià)（萬(wàn)元）審批日期1江西萬(wàn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某某商貿(mào)城a、b、c、d六層/框混48148.2519002004.012江西萬(wàn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某某商貿(mào)城e、f六層/框混31875.8412752004.013某某縣人民武裝部商住樓六層/框混28001202004.024華建置業(yè)有限公司云天公寓六層/磚混2480942004.035某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司昌泰安置大樓六層/磚混2324882004.066某某縣房改辦君悅花園六層/磚混75002852004.077吉

32、安泰然汽運(yùn)公司住宅樓六層/框混73683002004.078吉安廬陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建筑公司安置樓七層/磚混39141602004.089吉安廬陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司煙草公司安置樓七層/磚混27421102004.0810愛(ài)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司文苑公寓六層/框混228890.222004.1111江西玉泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司靜雅花園六層/磚混75002852004.12合 計(jì)118940.094707.22某某縣2005年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位工程名稱層次/結(jié)構(gòu)建筑面積（m2）工程造價(jià)（萬(wàn)元）審批日期1榮昌開(kāi)發(fā)公司榮昌二期六層/磚混37001402005.12江西粵泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司粵泰園1#樓六層/框混

33、66502662005.23江西粵泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司粵泰園2#樓六層/框混66502662005.24江西粵泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司粵泰園3#樓六層/框混38701552005.25吉安廬陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司安置樓a棟四層/磚混1453612005.46江西富瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司富瑞花園二期六層/框混8154036692005.57某某大自然供銷有限責(zé)任公司供銷大樓七層/框混83004022005.88南門村委會(huì)云天花園六層/磚混7945317.82005.99江西某某實(shí)業(yè)有限公司某某花園二期七層/磚混8927401.722005.10 合 計(jì)1290355678.52（三）審批統(tǒng)計(jì)表分析（以2000年為基數(shù)）

34、審批統(tǒng)計(jì)表分析結(jié)論：從審批建筑面積來(lái)看，20012005年審批建筑面積分別為8.3、8.96、8.73、11.9、12.9萬(wàn)平方米，2003年稍有下降，降幅為2.0%，20032005年審批建筑面積逐年增加。2003年審批建筑面積下降的原因是因?yàn)?003年是國(guó)家土地政策宏觀調(diào)控年，各級(jí)政府清理整頓土地市場(chǎng)。（四）土地供應(yīng)分析某某縣城經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)際供應(yīng)量：2003年132.65畝、2004年248.59畝、2005年491.90畝，2006年計(jì)劃供應(yīng)260畝。存量土地（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)）供應(yīng)量：澄江大道項(xiàng)目約200畝、原文田開(kāi)發(fā)區(qū)約180畝、其它存量土地200畝以內(nèi)。某某縣城人口眾多，進(jìn)城人口每年約

35、1.21.5萬(wàn)人，購(gòu)房需求比較旺盛。近幾年某某縣城土地供應(yīng)相對(duì)較少、基本處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，某某縣土地儲(chǔ)備中心并未儲(chǔ)備大量土地。因此今后三年內(nèi)某某縣城經(jīng)營(yíng)性土地過(guò)量供應(yīng)的可能性極??；只要商品房售價(jià)不出現(xiàn)過(guò)快、異常上漲，即便再增加300500畝土地供應(yīng)也完全可以消化。二、2005年2006年上半年某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2005年是某某房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)較快發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價(jià)格都有較大提升；2005年國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)某某房地產(chǎn)市場(chǎng)并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒(méi)有從根本上改變開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)利好的心理預(yù)期；從市場(chǎng)成交情況來(lái)看，除少數(shù)投資購(gòu)房者觀望心理有所加強(qiáng)外，消費(fèi)者總

36、體購(gòu)房熱情高漲，在個(gè)別樓盤(pán)上甚至形成搶購(gòu)。從某某縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表的調(diào)查和了解情況來(lái)看： 1、住宅方面存在著相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工人員回城購(gòu)房者，還有少量投資型客戶。2、商鋪方面存在一定數(shù)量的目標(biāo)客戶群和相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個(gè)體工商戶和私營(yíng)業(yè)主。某某縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 06年7月20日樓盤(pán)名稱地 址開(kāi)工時(shí)間占地規(guī)模（畝）總建筑面積(萬(wàn)m2)總套數(shù)（套）售價(jià)（元/m2）銷售情況（%）工程進(jìn)度（%）主要房型付款方式優(yōu)惠政策物業(yè)管理樓盤(pán)特點(diǎn)：立

37、面風(fēng)格特點(diǎn)、房型特點(diǎn)、總平面特點(diǎn)、環(huán)境特點(diǎn)（有無(wú)水景）住宅店面車庫(kù)自管聘請(qǐng)品牌某某商貿(mào)城工農(nóng)兵大道1292號(hào)03.124581000（店鋪600，住宅400）11004500未定店鋪16住宅95現(xiàn)房2/2、2/3、2/4一次性96折、按揭98折0.2元/ m2框架結(jié)構(gòu)、5.4m超大層高、有室外觀光自動(dòng)扶梯、內(nèi)設(shè)購(gòu)物步行街、全通透式無(wú)框玻璃門。新財(cái)富花園工農(nóng)兵大道171號(hào)06.121.63.4（商鋪0.4、住宅3）276（商鋪42、住宅234）14581160500013388007.7交房2/3、2/2、復(fù)式一次性96折、分期97折按揭98折0.3元/ m2一般粵泰園工農(nóng)兵大道228號(hào)05.2

38、1.7169（商鋪59、住宅110）1238988300095現(xiàn)房2/2、2/3、2/4沒(méi)有優(yōu)惠0.2元/ m2南門花苑中山路南段某某花園南側(cè)06.42.20.76013981318未定50301/1、2/2、2/3一次性98折3棟連排、立面一般富瑞城市花園2期澄江大道05.5688.1564012503000115690902/2、2/3、2/4一次性97折、按揭99折0.3元/ m2超大陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)、凸窗、落地窗、管道井設(shè)計(jì)管線不外露、兩進(jìn)式雙衛(wèi)生間、綠地率39%、小區(qū)配套設(shè)施好。云天花園解放路05.90.791200120050802/3、2/2、2/4、復(fù)式一次性97折0.2元/ m21、

39、價(jià)格水平2005年末某某縣商品房銷售均價(jià)1200元/平方米，同比上漲30%，從住宅銷售的走勢(shì)圖來(lái)看，本年受國(guó)家宏觀政策調(diào)整某某縣住宅銷售情況波動(dòng)不大，整體走勢(shì)平穩(wěn)。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場(chǎng)活躍銷量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。2、投資規(guī)模2005年投資規(guī)模8558萬(wàn)元，增幅較2004年雖然有所放緩，但投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)中最活躍的因素。3、熱點(diǎn)戶型通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在某某縣市場(chǎng)對(duì)兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的75%，另外四房也占有一定的比例8%，別墅及其它房型占17%（見(jiàn)下

40、表）。目前市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求也較大，而且比例相對(duì)較高，兩房的需求比例占28%。經(jīng)過(guò)調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前某某市場(chǎng)對(duì)80130平方米的兩房、三房小面積戶型的需求很強(qiáng)烈，在價(jià)格穩(wěn)步上升的情況下，實(shí)際的需求數(shù)量可能會(huì)更大，因?yàn)槭袌?chǎng)的變化動(dòng)量是非常大的。4、消費(fèi)群體通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性不同，住房消費(fèi)已呈“金字塔”式的梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)（見(jiàn)下圖）。 住房消費(fèi)群體 住房消費(fèi)市場(chǎng)富人、高收入者 別墅、高檔公寓稍高收入者 商品房中、低收入者 經(jīng)濟(jì)適用房二手房最低收入者 政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消費(fèi)結(jié)構(gòu)示意圖）5、分析結(jié)論（1）整體市場(chǎng)處于較快增長(zhǎng)過(guò)程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展

41、勢(shì)頭。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口及外出勞務(wù)人員返城購(gòu)房，是近三年購(gòu)房的新增主力軍；近三年房?jī)r(jià)上漲較快，加上受舊城改造、開(kāi)發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動(dòng)人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。（2）2005年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中，某某縣并未受到太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，在銷售方面達(dá)到了價(jià)穩(wěn)量升的雙贏局面，說(shuō)明某某縣房地產(chǎn)發(fā)展具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（3）某某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。（4）近幾年商品房?jī)r(jià)格有較大幅度的上漲，但明顯整體價(jià)格水平仍然處于相對(duì)低位，隨著整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格仍有較

42、大的上漲空間。（5）近三年市場(chǎng)需求基本平衡，2005年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。市場(chǎng)需求開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)樓盤(pán)規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商迅速致力進(jìn)行開(kāi)發(fā)策略調(diào)整以提高樓盤(pán)品質(zhì)滿足消費(fèi)者需求，使房產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健。（6）近幾年土地供應(yīng)處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，未來(lái)三年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)過(guò)量的可能性極小，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體利好。（7）目前某某縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對(duì)核心地段商業(yè)店鋪的開(kāi)發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場(chǎng)銷售情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨好。三、市場(chǎng)需求分析建設(shè)小康某某，逐步使某某縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市，是今

43、后一段時(shí)間該縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。未來(lái)五年，隨著縣城建成面積的擴(kuò)展，2010年初步形成15.55萬(wàn)人口規(guī)模的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，給某某縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。1、居住現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計(jì)，某某縣城區(qū)現(xiàn)有人口11.28萬(wàn)（含外來(lái)務(wù)工人口），總戶數(shù)3.22萬(wàn)戶，現(xiàn)有存量住房129.72萬(wàn)m2，人均居住面積11.5 m2、建筑面積約17.69 m2，其中有近2.8萬(wàn)戶購(gòu)買了房改房（含集資房、安置房）、有2000戶建有私房。如果按人均建筑面積25m2的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積82.46萬(wàn)m2。2、近幾年舊城改造房屋拆遷情況2001年至2004年，某某縣縣城累計(jì)拆遷房屋面積30.22萬(wàn)m2（

44、2001年2.97萬(wàn)m2，2002年5.60萬(wàn)m2，2003年8.71萬(wàn)m2，2004年12.94萬(wàn)m2），累計(jì)完成拆遷住戶2300余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過(guò)住房社會(huì)化市場(chǎng)自行解決拆遷后的居住問(wèn)題。2004年某某縣續(xù)建面積27.91萬(wàn)m2，新開(kāi)工面積16.5萬(wàn)m2，拆遷面積12.94萬(wàn)m2，新增拆遷戶近千戶。如果要安置2004年的拆遷戶，按戶均70 m2計(jì)算，需住房面積7萬(wàn)m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積16.1萬(wàn)m2。3、城區(qū)新增人口住房需求據(jù)初步分析，某某縣城區(qū)5年時(shí)間要達(dá)到15.55萬(wàn)人口規(guī)模，比現(xiàn)有城區(qū)人口要增加4.27萬(wàn)人，按小康居住水平“戶均一套，人均

45、一室，設(shè)施齊全，功能完善”的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積25 m2計(jì)算，需增加住房面積約106.75萬(wàn)m2。根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費(fèi)潛在市場(chǎng)。未來(lái)五年，某某縣城區(qū)住房需求總量約205.31萬(wàn)m2，平均每年需求41萬(wàn)m2，全面啟動(dòng)住房消費(fèi)，住宅建設(shè)即將進(jìn)入黃金期。4、分析結(jié)論從上述分析看，某某縣規(guī)劃審批開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與每年平均需求41萬(wàn)m2供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，未來(lái)五年某某縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)前景廣闊。從長(zhǎng)期角度看，某某縣城區(qū)房?jī)r(jià)的

46、上升將保持較長(zhǎng)時(shí)期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房?jī)r(jià)的上升是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)。根據(jù)某某縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃執(zhí)行情況和“十一五”計(jì)劃（草案）提出的城市化進(jìn)程加快的目標(biāo)，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達(dá)到15.55萬(wàn)人左右，到2010年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到30m2的目標(biāo)（小康標(biāo)準(zhǔn)），而目前城鎮(zhèn)人均居住面積不足18m2，因此，將導(dǎo)致需求強(qiáng)勁、持久地推動(dòng)房?jī)r(jià)的總趨勢(shì)長(zhǎng)期上漲。短期的起伏永遠(yuǎn)是存在的，但短期的起伏，不會(huì)改變某某縣城區(qū)房?jī)r(jià)總趨勢(shì)的長(zhǎng)期上升。對(duì)于某某縣城區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進(jìn)行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的

47、平穩(wěn)健康發(fā)展。主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價(jià)位住房，落實(shí)中低收入消費(fèi)群體地需要。二是適度降低舊城改造和動(dòng)拆遷的力度，減緩對(duì)于供應(yīng)的壓力。三是多角度實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設(shè)和招標(biāo)底價(jià)的松緊、稅費(fèi)的松緊、貸款的松緊、開(kāi)發(fā)或交易門檻的松緊等等。從現(xiàn)在起到2010年的四、五年中，某某縣城區(qū)商品房屋價(jià)格走勢(shì)可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。 “十五”期間，某某縣城區(qū)商品房?jī)r(jià)格年漲幅在10左右。到“十一五”期間末即2010年，可能會(huì)繼續(xù)上漲，但仍在物

48、價(jià)指數(shù)上漲幅度之上。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理，主要理由如下： 第一實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，某某縣城區(qū)人均住房面積尚有差距。目前人均住房居住面積不足18m2。人均居住面積要達(dá)到30m2的小康目標(biāo)，還要走相當(dāng)長(zhǎng)一段路程。第二城市化的進(jìn)程也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。某某縣2005年的城市化水平僅為21.12，2010年要達(dá)到38。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。無(wú)論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一步擴(kuò)張。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大商機(jī)。第三隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購(gòu)房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。 第四市場(chǎng)化、商品化已經(jīng)是解決住宅問(wèn)題的根本途徑。住房制度經(jīng)過(guò)十幾年

49、的改革，已經(jīng)改變了過(guò)去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購(gòu)房已成為解決住宅問(wèn)題的根本途徑。因此，某某縣城區(qū)商品房?jī)r(jià)格今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過(guò)大，從總體上看，是利大于弊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。第三節(jié) 項(xiàng)目的swot分析一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析1、某某商貿(mào)城物業(yè)名稱某某商貿(mào)城位置某某縣工農(nóng)兵大道1292號(hào)開(kāi)發(fā)商江西省萬(wàn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理自管占地面積3萬(wàn)m2建筑面積8萬(wàn)m2開(kāi)工時(shí)間03年12月容積率2.67入伙時(shí)間現(xiàn)房銷售總戶數(shù)1000戶主打戶型2/2、2/3、2/4物業(yè)管理費(fèi)0.2元/月總套數(shù)總1000、其中店鋪600、住宅400銷售狀況住宅95%、商鋪16%住

50、宅均價(jià)1100（元/m2）商鋪均價(jià)4500（元/m2）自身配套15m超寬景觀街面、1600主題噴泉廣場(chǎng)、集娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑一體的大型商業(yè)街客戶群體私營(yíng)業(yè)主、外地來(lái)泰經(jīng)商人士及周邊商業(yè)業(yè)主等2、富瑞城市花園二期物業(yè)名稱富瑞城市花園二期位置某某縣澄江大道開(kāi)發(fā)商江西富瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司自管占地面積4.53萬(wàn)建筑面積8.15萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年10月容積率1.80入伙時(shí)間2006年9月總戶數(shù)640戶主力戶型2/2、2/3物業(yè)管理費(fèi)0.4元/月面積（）99.00、130-140銷售周期10個(gè)月銷售狀況銷售達(dá)90%銷售均價(jià)1250元/自身配套1、小區(qū)紅外線防越系統(tǒng) 2、單元可視對(duì)講門 3、背

51、景音樂(lè)系統(tǒng) 4、小區(qū)電子監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)客戶群體公務(wù)員、一般職工、建材市場(chǎng)業(yè)主等3、新財(cái)富花園物業(yè)名稱新財(cái)富花園位置某某縣工農(nóng)兵大道171號(hào)發(fā)展商江西某某新財(cái)富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理聘請(qǐng)（管理公司未定）占地面積1.44萬(wàn)建筑面積3.4萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年1月容積率2.3入伙時(shí)間2007年7月總戶數(shù)234戶主力戶型2/2、2/3物業(yè)管理費(fèi)0.3元/月面積（）99-105、130-140銷售周期18個(gè)月銷售均價(jià)1300元/銷售狀況已銷售80%客戶群體主要為私企業(yè)主、個(gè)體商戶、行政事業(yè)單位員工等三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（一）優(yōu)勢(shì)（strength）1、地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目座落在工農(nóng)兵大道上，往東不足百米是某某縣