房地產(chǎn)知識問答房屋租賃類

1、七、房屋租賃類234、房屋租賃關(guān)系是否需要登記？不進行合同登記，應(yīng)承擔什么責任？ 答：需要登記。房屋租賃關(guān)系的設(shè)立、變更，當事人應(yīng)自簽訂租賃合同之日起十日內(nèi)到區(qū)主管機關(guān)登記。 租賃當事人違反深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例的有關(guān)規(guī)定，出租房屋而不進行登記的，對出租人或者轉(zhuǎn)租人處以月租金的一至二倍罰款，并追繳管理費和滯納金；對有過錯的承租人或受轉(zhuǎn)租人處以一倍以下罰款。235、房屋租賃登記需提交哪些材料？ 答：租賃登記，由當事人向區(qū)主管機關(guān)申請，并提交下列材料：（一）房地產(chǎn)權(quán)利證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件；（二）房屋租賃合同；（三）出租人身份或法律資格證明；（四）承租人身份或法律資格證明。236、有哪些

2、情形不予辦理租賃登記？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例的規(guī)定，有下列情形之一的，區(qū)主管機關(guān)不予登記：（一）當事人不是房屋所有人或者合法使用人的；（二）改變土地、房屋用途未經(jīng)有關(guān)部門批準的；（三）租賃合同期限超過規(guī)定期限的；（四）租賃合同期限超過土地使用年限的；（五）租賃合同內(nèi)容違反本條例及其他有關(guān)法律規(guī)定的。 237、承包、合作、聯(lián)營是否屬租賃行為？ 答：房屋出租人將房屋承包給他人經(jīng)營，或以合作、聯(lián)營的名義，不直接參與經(jīng)營的，視為房屋租賃行為。238、對經(jīng)批準后的行政劃撥、減免地價款的土地上的房屋出租，有什么規(guī)定？ 答：行政劃撥、減免地價款的土地上的房屋，經(jīng)批準出租的，出租人應(yīng)按市主管機關(guān)的

3、規(guī)定補交地價款。239、房屋出租稅費和租賃管理費的基數(shù)是如何確定的？ 答：稅務(wù)部門和區(qū)主管機關(guān)征收有關(guān)稅金或收取房屋租賃管理費時，以指導(dǎo)租金作為計算基數(shù)；租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，以合同約定的租金為計算基數(shù)。240、房屋出租需繳納哪些稅費？ 答：屬私人出租房屋的，需繳納以下稅費：（1）房產(chǎn)稅，按租金的4%；（2）營業(yè)稅，按租金的3%；（3）個人所得稅，租金不超過4000元的，按（租金已納稅金800元）的10%；租金超過4000元（含4000元）的，按（租金已納稅金（120%）的10%；（4）教育附加費，按營業(yè)稅的3%；（5）城市建設(shè)維護稅，按營業(yè)稅的1%；（6）印花稅，按租金的0.1%

4、；（7）房屋租賃管理費，按租金的2%。 屬企業(yè)出租房屋的，需繳納以下稅費：（1）房產(chǎn)稅，按租金的12%，按年度繳納；（2）營業(yè)稅，按租金的5%；（3）教育附加費，按營業(yè)稅的3%；（4）城市建設(shè)維護稅，按營業(yè)稅的1%；（5）印花稅，按租金的0.1%；（6）房屋租賃管理費，按租金的2%；（7）屬行政劃撥、減免地價款的房屋出租人，按租金的6%補地價款。 屬行政、事業(yè)、團體出租房屋的，需繳納以下稅費：（1）房產(chǎn)稅，按（房產(chǎn)原值70%）的1.2%，按年度繳納；（2）營業(yè)稅，按租金的5%；（3）企業(yè)所得稅，按（租金已納稅金費用）的15%；（4）教育附加費，按營業(yè)稅的3%；（5）城市建設(shè)維護稅，按營業(yè)稅的1

5、%；（6）印花稅，按租金的0.1%；（7）房屋租賃管理費，按租金的2%。241、當事人是否可以委托他人代為出租或承租房屋？答：當事人可委托他人代為出租或承租房屋。 受委托人應(yīng)持有授權(quán)委托書。境外當事人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。242、房屋租賃合同包括哪些主要條款？ 答：租賃合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）當事人的姓名或名稱及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設(shè)施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數(shù)額及交付方式；（六）房屋維修責任；（七）裝修的約定；（八）轉(zhuǎn)租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責任；（十一）當事人約定的其他條款。243、對房屋的租賃年期有什么規(guī)定？ 答：住宅

6、不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需超過上述期限的，須經(jīng)市主管機關(guān)批準。244、在什么情況下，可以變更或解除租賃合同？ 答：有下列情形之一的，允許變更或解除租賃合同：（一）因不可抗力不能履行或不能全面履行的；（二）當事人協(xié)商一致的；（三）當事人一方有合理原因確需變更或解除的；（四）當事人一方失去房屋所有人或者合法使用人資格的。因變更或解除租賃合同，造成一方當事人損失的，有過錯的一方當事人，應(yīng)承擔賠償責任；當事人雙方均有過錯的，各自承擔相應(yīng)的責任。245、在房屋出租期內(nèi)，出租人死亡或終止或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更時，原租賃關(guān)系如何處理？ 答：承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃

7、關(guān)系的，出租人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。出租人在租賃期內(nèi)死亡或終止，或因出租房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更，其合法繼承人或受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。246、出租人是否可以收取房屋租賃保證金？ 答：出租人可按租賃合同約定向承租人收取不超過三個月租金數(shù)額的租賃保證金。保證金的返還方式，由當事人在合同中約定。247、出租人未能在約定時間內(nèi)提供房屋或提供的房屋與合同約定不符時，應(yīng)承擔什么責任？ 答：出租人應(yīng)按租賃合同約定的時間向承租人提供房屋。 出租人未按租賃合同約定時間向承租人提供房屋，或所提供的房屋不符合合同約定的，應(yīng)向承租人支付合同約定的違約金，違約金不足以賠償由此造成承租人損失的，出租人應(yīng)就不足部分進行補償

8、。248、對共有房屋的出租，有什么規(guī)定？ 答：共有房屋出租時，首先應(yīng)征得房屋共有人的同意；其次在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。249、除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他費用？ 答：出租人不得因房屋租賃向承租人收取租金以外的其他費用。250、對承租人的哪些行為，出租人可以解除租賃合同？ 答：承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：（一）利用房屋進行非法活動，損害公共利益或他人利益的；（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的；（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的；（四）超過合同約定期限的；合同未約定，拖欠租金達三個月以上的。因上述行為造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。251、在出

9、租期間，房屋的維修由誰負責？ 答：出租人應(yīng)按租賃合同約定的責任負責檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全。 出租人改建、擴建或裝修房屋，須經(jīng)承租人同意，按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門批準的，應(yīng)報請批準。252、房屋出租是否會影響房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移？ 答：房屋出租不妨礙房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，受讓人應(yīng)承擔原出租人的義務(wù)并享有原出租人的權(quán)利。但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。253、租賃合同期限屆滿，承租人未經(jīng)出租人同意而逾期不遷出時，出租人該如何處理？ 答：租賃期限屆滿而又沒有重新簽訂租賃合同的，出租人有權(quán)按合同約定的期限收回房屋；因承租人違反本條例第二十九條規(guī)定，出租人解除租賃合同的，出租人有權(quán)收回房屋。承

10、租人未經(jīng)出租人同意而逾期不遷出的，除可要求承租人加倍交付租金，如造成出租人損失的，要求承租人負賠償責任外，出租人還可要求區(qū)主管機關(guān)向承租人發(fā)出限期遷出通知書或向人民法院提起訴訟。254、承租人不按合同約定交付租金，應(yīng)承擔什么責任？ 答：承租人應(yīng)按租賃合同約定向出租人交付租金。對不按合同約定交付租金的，承租人應(yīng)向出租人支付合同約定的違約金。255、對出租人的哪些行為，承租人可以解除租賃合同？ 答：（一）出租人不按合同約定的時間向承租人提供房屋的；（二）出租人因房屋租賃向承租人收取租金以外其他費用的；（三）出租人干擾或妨礙承租人對所租房屋正常、合理使用的；（四）出租人不按合同約定負責檢查、維修及其

11、設(shè)施，以保證房屋的安全使用的。256、承租人因自己的原因不能行使對房屋的使用權(quán)，是否可以不交付租金？ 答：承租人因自己的原因不能行使對房屋的使用權(quán)，不免除交付租金的義務(wù)。257、承租人是否可以對租住房屋改變用途或進行裝修？ 答：承租人應(yīng)按租賃合同的約定，合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。 承租人確需改變房屋用途或進行裝修，應(yīng)征得出租人同意；按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門批準的，應(yīng)報請批準。由此發(fā)生的費用，由承租人承擔。258、因房屋質(zhì)量問題影響正常使用時，承租人該如何處理？ 答：租賃期間，因房屋出現(xiàn)缺陷而影響房屋正常使用的，承租人應(yīng)采取有效措施防止缺陷擴大，并立即書面通知出租人，同時報區(qū)主管機關(guān)

12、備案。 出租人經(jīng)承租人書面通知仍不修繕房屋的，承租人可報請區(qū)主管機關(guān)即時進行核查，經(jīng)同意后可自行修繕，由此發(fā)生的費用，由出租人支付。 出租人與承租人對前述所稱缺陷發(fā)生爭議時，可請求有關(guān)部門鑒定。259、因承租人使用不當，造成房屋損壞時，應(yīng)當承擔什么責任？ 答：承租人因使用不當，造成房屋損壞的，應(yīng)負責修繕并支付由此發(fā)生的費用。260、在租賃期間，承租人未解除租賃關(guān)系而自行遷出，被第三人占用致使房屋損壞時，承租人該承擔什么責任？ 答：租賃期間，承租人未解除租賃關(guān)系而自行遷出，由第三人占用致使出租房屋受到損壞的，承租人與第三人應(yīng)負連帶賠償責任。261、承租人是否可以轉(zhuǎn)租房屋？擅自轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)承擔什么責任？ 答：經(jīng)出租人同意，承租人可將租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給第三人；未