畢業(yè)設(shè)計（論文）基于層次分析法的企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價模型研究

1、 基于層次分析法的企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價模型研究摘要 ：企業(yè)的項(xiàng)目投資著眼于預(yù)期的收益，因而不可避免的承擔(dān)著相應(yīng)的風(fēng)險。在投資活動中把握機(jī)會、降低風(fēng)險或者減少風(fēng)險損失，是投資活動成功的重要保證。風(fēng)險是以一定概率存在的損失發(fā)生的可能性，風(fēng)險管理是一種系統(tǒng)的、專門的管理方法，通過對風(fēng)險進(jìn)行識別、評估和控制，以最小成本使風(fēng)險造成的損失降到最低。工程項(xiàng)目的整個壽命周期內(nèi)，可能面臨各種各樣的風(fēng)險，包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、管理經(jīng)營風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險等，這就要求工程項(xiàng)目風(fēng)險管理者，針對項(xiàng)目的各個階段，進(jìn)行全過程、全面的、集成化的風(fēng)險管理。風(fēng)險評價作為投資項(xiàng)目風(fēng)險管理的關(guān)鍵步驟，不僅會決定投資項(xiàng)目風(fēng)險管理實(shí)施的效果，而且可能

2、對整個投資工程項(xiàng)目的成敗構(gòu)成影響，它的實(shí)施是必要的，也是可行的。本文在分析國內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，主要在以下幾個方面進(jìn)行了研究：首先對風(fēng)險及風(fēng)險管理理論進(jìn)行概述，包括風(fēng)險研究的意義及定義風(fēng)險管理的過程、風(fēng)險管理的內(nèi)涵。其次在遵循客觀性、系統(tǒng)性、動態(tài)性等原則的基礎(chǔ)上。對投資項(xiàng)目風(fēng)險評價指標(biāo)進(jìn)行分析，繼而建立起了一套較為完整的投資項(xiàng)目綜合評價指標(biāo)體系。最后以案例分析的形式，對某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的綜合風(fēng)險狀況進(jìn)行了評價和驗(yàn)證，同時對本文提出的以ahp為基礎(chǔ)的工程項(xiàng)目風(fēng)險評價體系的可操作性進(jìn)行了檢驗(yàn)。關(guān)鍵詞: 項(xiàng)目投資；風(fēng)險分析；風(fēng)險管理；層析分析法 ahp-based enterprise pro

3、ject risk evaluation modelabstract:：investment companies focused on the expected benefits, which inevitably bear the corresponding risks. opportunity in investment activities and reduce the risk or reduce the risk of loss, is an important guarantee for the success of investment activities. there is

4、a certain probability of risk the likelihood of loss, risk management is a systematic, dedicated management, through risk identification, assessment and control, to minimize the cost of the risk of losses to a minimum. the entire project life cycle, may face various risks, including economic risk, m

5、anagement of risks, environmental risks, which requires the project risk manager, for all stages of the project, the whole process, comprehensive , integrated risk management. risk assessment as an investment a key step in project risk management, investment projects will not only determine the effe

6、ct of the implementation of risk management, and the entire investment may affect the success of the project, its implementation is necessary and feasible. based on the analysis and abroad on the basis of related research, mainly in the following aspects were studied: first, theories of risk and ris

7、k management overview, including the meaning and definition of the risk of the risk management process, risk management implications. secondly, follow the objective, systematic, dynamic on the basis of the principles. risk assessment of investment analysis, and then established a relatively complete

8、 set of comprehensive evaluation index system investment projects. finally, in the form of case studies, a real estate investment projects on the overall risk status was evaluated and tested, while the proposed ahp-based risk evaluation system for project feasibility tested.朗讀顯示對應(yīng)的拉丁字符的拼音key words:

9、the project investment ;riskanalysis ;risk investment ; ahp ii 目錄摘要iabstractii1 引言11.1 研究背景及意義11.1.1 風(fēng)險研究的意義及定義11.1.2 風(fēng)險的特征21.1.3 風(fēng)險產(chǎn)生的原因31.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及發(fā)展趨42 風(fēng)險管理的基本理論62.1 風(fēng)險管理的基本過程62.2 風(fēng)險管理的內(nèi)涵63 層次分析法的提出及數(shù)學(xué)模型93.1 層次分析法的提出93.2 層次分析法93.3 使用步驟103.3.1 建立所研究問題的遞階層次結(jié)構(gòu)103.3.2 構(gòu)造項(xiàng)目兩兩比較判斷矩陣103.3.3 單一準(zhǔn)則下元素相對權(quán)重

10、的計算113.3.4 計算各層次元素對目標(biāo)層的合成權(quán)重134 建立企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價體系154.1 建立項(xiàng)目風(fēng)險綜合評價指標(biāo)體系的原則154.2 項(xiàng)目簡介164.2 項(xiàng)目分析164.2.1項(xiàng)目的優(yōu)勢(strength)164.2.2項(xiàng)目的劣勢(weakness)174.2.3項(xiàng)目的機(jī)會(opportunity)174.3 項(xiàng)目建設(shè)方案的風(fēng)險決策分析174.4 項(xiàng)目投資風(fēng)險評價體系的建立184.4.1 建立遞階層次結(jié)構(gòu)184.4.2建立各層因素判斷矩陣194.4.3 單一準(zhǔn)則下風(fēng)險因素相對權(quán)重的計算214.4.4 計算各風(fēng)險因素對目標(biāo)層的合成權(quán)重215結(jié)論23參考文獻(xiàn)24附 錄25附 錄1：

11、英文文獻(xiàn)25附 錄2： 中文譯文27 1 引言1.1 研究背景及意義1.1.1 風(fēng)險研究的意義及定義風(fēng)險在我們?nèi)粘Ｉ钪袩o處不在，常使我們正常的生活出現(xiàn)意外，并有可能造成無法挽回的損失。1901年，美國的威雷特對風(fēng)險作了第一次定義，指出“風(fēng)險是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。我國學(xué)者姜青舫和陳方正在其著作風(fēng)險度量原理一書中，對風(fēng)險的度量問題進(jìn)行了深入的研究，給出的風(fēng)險定義為：在以特定利益為目標(biāo)的行為過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態(tài)，便稱作該項(xiàng)行動所面對的風(fēng)險，簡稱該項(xiàng)行動風(fēng)險。盧有杰在項(xiàng)目風(fēng)險管理中定義風(fēng)險就是活動或

12、事件消極的、人們不希望的后果發(fā)生的潛在可能性；黃華明在風(fēng)險與保險中定義風(fēng)險就是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，某種損失發(fā)生的可能性。從以上風(fēng)險定義不難看出，風(fēng)險與不確定性有著密切的關(guān)系。嚴(yán)格來說，風(fēng)險和不確定性是有區(qū)別的。但是，在面對實(shí)際問題時，兩者之間的區(qū)別很難區(qū)分。另外，有許多的學(xué)者認(rèn)為在應(yīng)用中區(qū)分不確定性和風(fēng)險幾乎沒有實(shí)際的意義，因?yàn)閷?shí)際中對事件發(fā)生的概率是不可能真正確定的。因此，在實(shí)務(wù)領(lǐng)域?qū)︼L(fēng)險和不確定性不作區(qū)分，都視為“風(fēng)險”。為便于本文的研究分析，本文將風(fēng)險定義如下：風(fēng)險是主體在決策活動過程中，由于客觀事件的不確定性引起的，可被主體感知的與期望目標(biāo)或利益的偏離。這種偏離有大小、

13、程度以及正負(fù)之分，即風(fēng)險的可能性、后果的嚴(yán)重程度和損益。從風(fēng)險的定義可知，對于投資項(xiàng)目而言，主體可以是項(xiàng)目投資不同階段的參與者。例如對建設(shè)項(xiàng)目來說，參與者包括業(yè)主、承包商、設(shè)計單位、施工單位、材料供應(yīng)單位等；決策活動是指在項(xiàng)目進(jìn)行過程中所采取的各種措施、方案及擬執(zhí)行的計劃等；客觀事件是指與社會、經(jīng)濟(jì)、自然等有關(guān)的政策、法規(guī)的制定，材料價格的變動，自然災(zāi)害的發(fā)生等事件；風(fēng)險的可感知性是風(fēng)險的非常重要的一個特點(diǎn)，正是由于風(fēng)險可被感知，風(fēng)險分析和管理才有可能；期望目標(biāo)或利益是指項(xiàng)目完成時，主體期望此項(xiàng)目達(dá)到的功能、帶來的收益、或?qū)ι鐣呢暙I(xiàn)等。1.1.2 風(fēng)險的特征風(fēng)險的特征是風(fēng)險的本質(zhì)及其發(fā)生規(guī)律

14、的表現(xiàn)，從上述風(fēng)險定義可以得出如下風(fēng)險特征：1風(fēng)險的客觀必然性與主觀性。一方面，風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀實(shí)在，它是由事物本身客觀性質(zhì)具有的不確定性所引起的，具有客觀性；另一方面，隨著認(rèn)識主體知識水平的提高和對風(fēng)險事件的深入觀察，風(fēng)險可以被主體所感知，具有一定的主觀性。因?yàn)?，客觀上由事物性質(zhì)決定而存在著不確定性引起的風(fēng)險，只要面對它的主體沒有感知到，那也不成其為對主體而言的風(fēng)險，只能是一種作為客觀實(shí)在的風(fēng)險。2風(fēng)險的不確定性和可測性。風(fēng)險活動或者風(fēng)險事件的發(fā)生以及相應(yīng)的后果都具有不確定性。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險事件是否發(fā)生、何時發(fā)生、發(fā)生后造成的后果等都是不確定的。但根據(jù)以往的歷史數(shù)據(jù)和實(shí)踐中的

15、經(jīng)驗(yàn)，對風(fēng)險發(fā)生的概率和造成的損失程度可以進(jìn)行分析和預(yù)測。3風(fēng)險的雙重性。因?yàn)轱L(fēng)險有時不僅不會產(chǎn)生損失，如果管理有效，風(fēng)險可以轉(zhuǎn)化為收益。高風(fēng)險，可能就意味著高收益。從投資的角度看，正是因?yàn)轱L(fēng)險具有雙重性，才促使投資者進(jìn)行風(fēng)險投資。4風(fēng)險的相對性。主體的地位和擁有資源的不同，對風(fēng)險的態(tài)度和能夠承擔(dān)的風(fēng)險就會有差異，擁有的資源越多，所承擔(dān)風(fēng)險的能力就越大。另外，相對于不同的主體，風(fēng)險的涵義就會大相徑庭，例如匯率風(fēng)險，對有國際貿(mào)易的企業(yè)和純粹國內(nèi)企業(yè)是大有差別的。5風(fēng)險的潛在性和可變性。風(fēng)險的客觀存在并不是說風(fēng)險是實(shí)時發(fā)生的，它的不確定性決定了它的發(fā)生僅是一種可能，這種可能變成實(shí)際還是有條件的，這

16、就是風(fēng)險的潛在性。并且隨著項(xiàng)目或活動的展開，原有風(fēng)險結(jié)構(gòu)會改變、風(fēng)險后果會變化，新的風(fēng)險會出現(xiàn)，這是風(fēng)險的可變性。6隸屬性。所謂風(fēng)險的隸屬性，是指所有風(fēng)險都有其明確的行為主體，而且還必須與某一目標(biāo)明確的行動有關(guān)。也就是說，所有風(fēng)險都是包含在行為人所采取行動過程中的風(fēng)險。1.1.3 風(fēng)險產(chǎn)生的原因風(fēng)險的產(chǎn)生直接來源是事件發(fā)生可能結(jié)果的不確定性。當(dāng)某項(xiàng)活動產(chǎn)生兩種或者兩種以上的可能結(jié)果時，在可能的結(jié)果中，如果某個結(jié)果的發(fā)生會使項(xiàng)目目標(biāo)利益受到損失，這樣就產(chǎn)生了風(fēng)險。具體的風(fēng)險的成因可以歸結(jié)為以下的幾類。1主體對客觀事件認(rèn)識能力和知識水平的局限性。人們對事物的認(rèn)知存在著知識和信息的不完全或不完善性。

17、事物的發(fā)生都有其內(nèi)在的必然性，都遵循著某種規(guī)律。正是人們對于事物發(fā)生規(guī)律或者對和規(guī)律發(fā)生作用相關(guān)因素信息了解程度的不完備，決定了風(fēng)險的形成。如風(fēng)險投資項(xiàng)目中的市場風(fēng)險，如果投資主體事先熟知消費(fèi)者對其生產(chǎn)產(chǎn)品的完全信息。就基本上避免了市場風(fēng)險的產(chǎn)生。在實(shí)際中，人的認(rèn)識能力和知識水平的局限性表現(xiàn)在兩個層面。第一個層面是整體意義上的人的認(rèn)知能力的局限性。即研究對象系統(tǒng)內(nèi)所有的人對某些事物或者具體事物的某些方面所擁有的知識和信息的不完善，這種原因?qū)е碌牟淮_定性往往表現(xiàn)為一種系統(tǒng)風(fēng)險，要依靠社會的整體知識水平的進(jìn)步來加以克服。第二個層面是個體意義上的人的認(rèn)識能力的局限性，即研究對象系統(tǒng)為特定的個體對某些

18、事物或者具體事物的某些方面所擁有的知識和信息的不完善，但系統(tǒng)內(nèi)其它個體卻擁有相應(yīng)方面完全的知識和信息，這種原因?qū)е碌牟淮_定性往往表現(xiàn)為非系統(tǒng)風(fēng)險，可以通過有代價的信息收集和學(xué)習(xí)機(jī)制來加以克服。2客觀事物的不可測性?？陀^事物的發(fā)展變化具有必然性和偶然性的兩面。偶然性也會表現(xiàn)為事物發(fā)展運(yùn)動結(jié)果的不確定性，它導(dǎo)致的風(fēng)險是偶然的、隨機(jī)的，人們難以通過準(zhǔn)確預(yù)測來把握這種風(fēng)險?？陀^事物的不可測性表明，風(fēng)險的產(chǎn)生除了人們認(rèn)識能力的局限性外，還有客觀事物本質(zhì)的原因。對于由于客觀事物本身不可測導(dǎo)致的風(fēng)險，我們不可能通過事先預(yù)測的方法來消除風(fēng)險。所以，在風(fēng)險管理中，事前的準(zhǔn)備、事中對策和事后的處理具有同等重要的意

19、義。3變化和利益矛盾。風(fēng)險的產(chǎn)生除了人們的認(rèn)知能力的局限性和客觀事物的不可測性以外。還有變化和利益矛盾兩個原因。變化是指人們對事物價值的不確定性。不同的人對相同的事物具有不同的偏好，這種偏好往往是離散的和矛盾的。在社會經(jīng)濟(jì)活動中，資源有限性和人類需求的無限性決定了人們之間利益矛盾沖突發(fā)生的經(jīng)常性。因此當(dāng)企業(yè)或者個人試圖按照其利益和偏好進(jìn)行經(jīng)營活動時，風(fēng)險就會產(chǎn)生。經(jīng)營活動產(chǎn)生的損失無論是由于人們對特定事物的認(rèn)知的局限性，還是由于客觀事物的不可測性，經(jīng)濟(jì)利益的沖突無疑給經(jīng)濟(jì)行為增加了許多社會性質(zhì)的可變因素，會影響到風(fēng)險的形成時間和風(fēng)險造成損失的多少。對于同一風(fēng)險，擁有同樣信息和知識的不同個體，由

20、于風(fēng)險態(tài)度的差異會產(chǎn)生不同的風(fēng)險結(jié)果。1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及發(fā)展趨在國外，美、英、德、法、日等國家十分重視對風(fēng)險的分析和管理，曾提出蒙特卡洛模擬法、解析法、風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法、決策樹法、層次分析法、風(fēng)險圖法等方法。國外的風(fēng)險分析一般借助計算機(jī)來進(jìn)行，風(fēng)險分析方面的軟件十分普遍，風(fēng)險分析的成果己成為可行性研究、經(jīng)濟(jì)評價、綜合評價、施工管理等方面的主要決策依據(jù)之一。在國外，風(fēng)險分析方面的論文和專著層出不窮，風(fēng)險分析的范圍也十分廣泛。在風(fēng)險管理的研究方面，國外的研究很早就開始了，被稱為“管理過程之父”的hfayol在1926年所專著一般與工業(yè)管理(general and industriamanag

21、ement)中提出了現(xiàn)代風(fēng)險管理的觀念，他把風(fēng)險管理思想引進(jìn)企業(yè)經(jīng)營體系中。之后的很多學(xué)者在他們各自的著作中對風(fēng)險和風(fēng)險管理理論作了大量探索，研究了風(fēng)險、風(fēng)險管理的概念、性質(zhì)以風(fēng)險管理的基本方法和思路。這一階段的研究主要是對保險業(yè)的風(fēng)險管理，如較為權(quán)威的著作風(fēng)險管理與保險，概括了風(fēng)險管理與保險的整個領(lǐng)域，反映了當(dāng)代風(fēng)險管理與保險的理論和實(shí)務(wù)操作方法，系統(tǒng)地歸納了風(fēng)險管理的五步基本程序和風(fēng)險控制的五種具體措施，即回避，損失控制、分離、分散、轉(zhuǎn)移等。80年代以后保險之外的風(fēng)險管理手段開始為人們廣泛關(guān)注。在企業(yè)中，風(fēng)險管理起著重要的作用。在研究中，風(fēng)險管理的對象不光局限純粹風(fēng)險方面，投機(jī)風(fēng)險已成為風(fēng)

22、險管理的重要對象。尼思阿羅的風(fēng)險承擔(dān)理論的幾個方面中，對技術(shù)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移進(jìn)行了研究，指出了風(fēng)險對企業(yè)家的雙重作用，認(rèn)為在設(shè)計風(fēng)險制度時，部分的風(fēng)險轉(zhuǎn)移可能是最好的，這些觀點(diǎn)對高技術(shù)創(chuàng)業(yè)投資中的風(fēng)險管理有很大的啟示作用。風(fēng)險管理研究進(jìn)入90年代后，研究應(yīng)用的領(lǐng)域涉及到金融機(jī)構(gòu)、金融市場、證券投資、軟件開發(fā)等領(lǐng)域，風(fēng)險管理的方法的研究也開始盛行。學(xué)者們所期望找到一種更有規(guī)范化的風(fēng)險管理形式，特別是數(shù)理統(tǒng)計方法的運(yùn)用。此外針對投機(jī)風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險決策的風(fēng)險效用模型也被廣泛應(yīng)用，把決策人的主觀態(tài)度和滿意引入決策函數(shù)，使決策分析結(jié)果更接近實(shí)際。我國長期以來對風(fēng)險的研究一般限于一些高風(fēng)險的行業(yè)，如石油、

23、礦山、水利等行業(yè)。這些年來對投資、金融等不同行業(yè)的風(fēng)險研究越來越多，在國內(nèi)外公開的期刊上發(fā)表學(xué)術(shù)論文數(shù)量每年在遞增，可以說國內(nèi)的風(fēng)險分析與風(fēng)險研究的成果是顯著的。2 風(fēng)險管理的基本理論2.1 風(fēng)險管理的基本過程風(fēng)險管理起源于20世紀(jì)30年代的美國，到了20世紀(jì)50年代，風(fēng)險管理己成為一種流行的現(xiàn)代化管理手段。項(xiàng)目風(fēng)險管理發(fā)展的一個主要標(biāo)志是建立了風(fēng)險管理的系統(tǒng)過程，從系統(tǒng)的角度來認(rèn)識和理解項(xiàng)目風(fēng)險，從系統(tǒng)過程的角度來管理風(fēng)險。項(xiàng)目風(fēng)險管理過程，一般由若干主要階段組成，這些階段不僅其間相互作用。而且與項(xiàng)目管理其他管理區(qū)域也互相影響，每個風(fēng)險管理階段的完成都可能需要項(xiàng)目風(fēng)險管理人員的努力。對于風(fēng)險

24、管理過程的認(rèn)識，不同的組織或個人是不一樣的。美國系統(tǒng)工程研究所把風(fēng)險管理的過程主要分成若干個環(huán)節(jié)，即風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險計劃、風(fēng)險跟蹤、風(fēng)險控制和風(fēng)險管理溝通。美國項(xiàng)目管理協(xié)會制定的項(xiàng)目管理體系pmbok中描述的風(fēng)險管理過程為：風(fēng)險管理規(guī)劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險定性分析、風(fēng)險量化分析、風(fēng)險應(yīng)對設(shè)計、風(fēng)險監(jiān)視和控制6個部分。我國畢星、翟麗主編的項(xiàng)目管理一書把項(xiàng)目風(fēng)險管理的階段劃分為風(fēng)險識別、風(fēng)險分析與評估、風(fēng)險處理、風(fēng)險監(jiān)視四個階段，并對風(fēng)險管理的方法進(jìn)行了總結(jié)，如圖21所示： 風(fēng)險識別風(fēng)險分析評價估風(fēng)險處理風(fēng)險監(jiān)督圖21根據(jù)我國項(xiàng)目管理的情況，特別是結(jié)合大型高風(fēng)險管理項(xiàng)目的實(shí)踐，可將項(xiàng)目風(fēng)險管理

25、過程分為風(fēng)險規(guī)劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價，風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控六個階段和環(huán)節(jié)。2.2 風(fēng)險管理的內(nèi)涵從系統(tǒng)和過程的角度來看，風(fēng)險管理是一種系統(tǒng)過程活動。風(fēng)險管理人員的作用在管理計劃中占有重要的地位，特別是項(xiàng)目經(jīng)理。關(guān)于風(fēng)險管理的定義有多種說法，一般看法是：投資項(xiàng)目的管理者通過風(fēng)險識別，風(fēng)險估計和風(fēng)險評價，并以此為基礎(chǔ)合理地使用多種管理方法，技術(shù)和手段對投資活動涉及的風(fēng)險實(shí)行有效的控制，采取主動行動，創(chuàng)造條件，盡量擴(kuò)大風(fēng)險投資活動的有利后果，要妥善處理風(fēng)險事故造成的不利后果，以最小的成本保證安全、有效、可靠地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險投資總目標(biāo)，它具有如下特征：1 風(fēng)險管理是一種綜合性的管理活動，由于項(xiàng)目投資

26、風(fēng)險的來源、形成過程、風(fēng)險潛在的破壞機(jī)制，風(fēng)險的影響范圍以及風(fēng)險的破壞力錯綜復(fù)雜、單一的管理技術(shù)或單一的工程、技術(shù)、財務(wù)、組織、教育和程序措施都有局限性、都不能完全奏效。因此，必須綜合運(yùn)用多種方法、手段和措施，才能以最小的成本將各種不利后果減少到最低限度，所以風(fēng)險管理是一種綜合性的管理活動，其理論和實(shí)踐涉及到自然科學(xué)、社會科學(xué)、工程技術(shù)、系統(tǒng)科學(xué)、管理科學(xué)等多門學(xué)科口羽。2 風(fēng)險管理要求項(xiàng)目管理人員主動采取行動，而不應(yīng)僅僅在風(fēng)險發(fā)生后被動應(yīng)付，管理人員在認(rèn)識和處理錯綜復(fù)雜、性質(zhì)各異的各種風(fēng)險時要綜觀全局，抓主要矛盾，創(chuàng)造條件，因勢利導(dǎo)，將不利轉(zhuǎn)化為有利，將威脅轉(zhuǎn)為機(jī)會。3 風(fēng)險管理的基礎(chǔ)是調(diào)查

27、研究，調(diào)查和收集資料，必要時還要進(jìn)行實(shí)踐或試驗(yàn)，只有認(rèn)真地研究項(xiàng)目投資風(fēng)險本身和環(huán)境以及兩者之間的關(guān)系，才能識別項(xiàng)目面臨的風(fēng)險。4 風(fēng)險識別，風(fēng)險估計和風(fēng)險評價是項(xiàng)目風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，但是，僅僅完成這部分工作還不能做到以最小的成本保證安全、可靠地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)，還必須在此基礎(chǔ)上對風(fēng)險實(shí)行有效的控制，妥善地處理風(fēng)險造成的不利后果，所謂控制，就是隨時監(jiān)視項(xiàng)目的進(jìn)展，注視風(fēng)險的動態(tài)，一旦有新情況，馬上對新出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行識別，估計和評價，并采取必要的行動。風(fēng)險管理的第一步是風(fēng)險識別，其目的是減少項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)不確定性，風(fēng)險識別首先要弄清項(xiàng)目的組成因數(shù)，各因數(shù)的性質(zhì)和相互間的關(guān)系，項(xiàng)目與環(huán)境之間的關(guān)系等

28、。在此基礎(chǔ)上利用系統(tǒng)的、有章可循的步驟和方法查明對項(xiàng)目可能形成風(fēng)險的諸端事項(xiàng)，在這過程中還要調(diào)查，了解并研究對項(xiàng)目以及項(xiàng)目所需資源形成潛在威脅的各種因素的作用范圍，為了便于項(xiàng)目管理人員理解和掌握，風(fēng)險一經(jīng)識別，一般都要劃分為不同的類型。風(fēng)險估計就是估計風(fēng)險的性質(zhì)，結(jié)構(gòu)風(fēng)險事件發(fā)生的概率及其后果的大小，以減少項(xiàng)目計算的不確定性，風(fēng)險估計必須做到：確立項(xiàng)目風(fēng)險度的數(shù)值和計量這些風(fēng)險度的標(biāo)準(zhǔn)，查明項(xiàng)目進(jìn)行過程中各種事件的各種后果以及它們之間的因果關(guān)系，根據(jù)選定的計量尺度確定風(fēng)險后果的大小，同時，還要考慮有可能增加或減少潛在威脅因素演變現(xiàn)實(shí)的概率的所有轉(zhuǎn)化因素，如果潛在威脅真的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，則必須考慮后

29、果的嚴(yán)重程度。風(fēng)險估計有主觀和客觀兩種?？陀^的風(fēng)險估計以歷史數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)。主觀的風(fēng)險估計以歷史數(shù)據(jù)和資料可供參考，靠的是人的經(jīng)驗(yàn)和判斷，一般情況下這兩種估計都要做，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)項(xiàng)目的活動情況并非總是徑渭分明，一清二楚。風(fēng)險評估就是對各風(fēng)險事件后果進(jìn)行評價，并確定其嚴(yán)重程度順序，評價時還應(yīng)確立對風(fēng)險采取哪些應(yīng)付措施，在風(fēng)險評估過程中，風(fēng)險管理人員要詳細(xì)研究決策的各種可能發(fā)生的后果，并將決策者做出的決策與自己單獨(dú)預(yù)測的后果相比較，判斷這些預(yù)測能否被決策者所接受，各種風(fēng)險的可接受或危害程度各不相同。因此就產(chǎn)生了哪些風(fēng)險應(yīng)該首先或者是否需要采取措施的問題。風(fēng)險評估方法有定量和定性兩種，進(jìn)行風(fēng)險評價時，

30、還要提出防止、減少、轉(zhuǎn)移或消除風(fēng)險損失的初步辦法，并將其列入風(fēng)險管理階段要進(jìn)一步考慮的各種方法之中。3 層次分析法的提出及數(shù)學(xué)模型3.1 層次分析法的提出在對投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險管理的過程中在對投資項(xiàng)目進(jìn)行過風(fēng)險評價后要建立風(fēng)險評價體系。目投資項(xiàng)目綜合評價指標(biāo)體系內(nèi)部各元素間存在質(zhì)和量兩方面的聯(lián)系。由指標(biāo)體系的結(jié)構(gòu)模型(如層次模型)，我們已經(jīng)確定了指標(biāo)體系質(zhì)的方面的聯(lián)系，那么權(quán)重則是反映工程項(xiàng)目各元素之間量的方面的聯(lián)系紐帶，它對于風(fēng)險評價具有重要的意義。在評價研究中，常常根據(jù)評測的系統(tǒng)、對象、目的、時間和角度，對不同的指標(biāo)指派不同的比例系數(shù)，即構(gòu)成權(quán)重。相同指標(biāo)的權(quán)重也因系統(tǒng)不同而發(fā)生變化。確定權(quán)

31、數(shù)的過程稱為加權(quán)，其數(shù)值準(zhǔn)確與否將直接影響評價結(jié)果的客觀性和可比性。因此，權(quán)重不能隨意而定，必須運(yùn)用一定的方法，融合經(jīng)驗(yàn)和理論，在反復(fù)論證的基礎(chǔ)上方可求得。確定權(quán)重的方法有多種，一般是在指標(biāo)體系建立之后進(jìn)行分配或同時進(jìn)行。層次分析法(ahp)是美國數(shù)學(xué)家tl satty在20世紀(jì)70年代提出的，將它應(yīng)用于項(xiàng)目風(fēng)險評價，可以將無法量化的風(fēng)險按照可能造成的影響排列出順序，從而把它們彼此區(qū)分開來。這種方法使用靈活、易于理解，一般可在投資項(xiàng)目工程階段使用它來評價工程風(fēng)險，它使風(fēng)險管理者能對擬建項(xiàng)目的風(fēng)險情況有一個全面的認(rèn)識，判斷出投資項(xiàng)目的風(fēng)險程度。3.2 層次分析法層次分析法是把復(fù)雜問題分解成各個組

32、成元素，按支配關(guān)系將這些元素分組，使之形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上通過兩兩比較的方式判斷各層次中諸元素的相對重要性，然后綜合這些判斷確定諸元素在決策中的權(quán)重。這一過程體現(xiàn)了人們決策思維的基本特征，即分解、判斷、綜合。我們用層次分析法把投資風(fēng)險因素融入投資方案評價指標(biāo)或參數(shù)計算之中，以便做出考慮了投資風(fēng)險的投資決策。3.3 使用步驟3.3.1 建立所研究問題的遞階層次結(jié)構(gòu)應(yīng)用ahp分析社會的、經(jīng)濟(jì)的以及科學(xué)管理領(lǐng)域的問題，首先要把問題條理化、層次化，構(gòu)造出一個層次分析的結(jié)構(gòu)模型。在這個結(jié)構(gòu)模型下，復(fù)雜問題被分解為人們稱之為元素的組成部分。這些元素又按其屬性分成若干組，形成不同層次。同一層次

33、的元素作為準(zhǔn)則對下一層次的某些元素起支配作用，同時它又受上一層次的支配。一個典型的層次結(jié)構(gòu)表示如圖3-1：準(zhǔn)則1準(zhǔn)則2準(zhǔn)則3準(zhǔn)則m1子準(zhǔn)則1子準(zhǔn)則2子準(zhǔn)則3子準(zhǔn)則m2方案1方案2方案3方案n最優(yōu)項(xiàng)目圖3-1遞階層次結(jié)構(gòu)示意圖3.3.2 構(gòu)造項(xiàng)目兩兩比較判斷矩陣在建立層次結(jié)構(gòu)以后，上下層次之間元素的隸屬關(guān)系就被確定了。假定以上一層元素c 為準(zhǔn)則，所支配的下一層次的元素為,，我們的目標(biāo)是要按照它們對于準(zhǔn)則c 的相對重要性賦予相應(yīng)的權(quán)重。當(dāng),對于c 的重要性可以直接定量表示時，它們相應(yīng)的權(quán)重可以直接確定。但是對于大多數(shù)社會經(jīng)濟(jì)問題，特別是比較復(fù)雜的問題，元素的權(quán)重不容易直接獲得，這時就需要通過適當(dāng)?shù)?/p>

34、方法導(dǎo)出它們的權(quán)重，ahp所用的方法就是兩兩比較的方法。在這一步中，決策者要反復(fù)回答的問題：針對準(zhǔn)則c ，兩個元素和哪個更重要，重要多少，并按19比例標(biāo)度對重要性程度賦值。表3-2中列出了19標(biāo)度的含義。表3-1目標(biāo)重要性判斷矩陣a中元素的取值相對重要性定義說明1同等重要兩個目標(biāo)同樣重要3略微重要由經(jīng)驗(yàn)或判斷，認(rèn)為一個目標(biāo)比另一個略微重要5相當(dāng)重要由經(jīng)驗(yàn)或判斷，認(rèn)為一個目標(biāo)比另一個重要7明顯重要深感一個目標(biāo)比另一個重要，且這種重要性已有實(shí)踐證明9絕對重要強(qiáng)烈地感到一個目標(biāo)比另一個重要得多2,4,6,8兩個相鄰判斷的中間值需要折中時采用這樣對于準(zhǔn)則c，n個被比較的元素構(gòu)成了一個兩兩比較判斷矩陣其

35、中就是元素和相對c 的重要性的比例標(biāo)度。顯然判斷矩陣具有下述性質(zhì)： 我們稱判斷矩陣 a為正互反矩陣。它所具有的性質(zhì)使我們對一個n個元素的判斷矩陣僅需其上（或下）三角的個元素就可以了。也就是說只需作個判斷即可。3.3.3 單一準(zhǔn)則下元素相對權(quán)重的計算在這一步我們要根據(jù)n個元素,對于準(zhǔn)則c 的判斷矩陣 a ，求出它們對于準(zhǔn)則c 的相對權(quán)重,。相對權(quán)重可寫成向量形式，即。這里我們要解決兩個問題，一個是權(quán)重計算方法，另一個是判斷矩陣一致性檢驗(yàn)。1 權(quán)重計算方法存在不同的計算權(quán)重的方法，主要有以下幾種方法(1) 和法對于一個一致性的判斷矩陣，它的每一列歸一化后就是相應(yīng)的權(quán)重向量。當(dāng) a不一致時每一列歸一

36、化后近似于權(quán)重向量，和法就是采用這n個列向量的算術(shù)平均作為權(quán)重向量。因此有 j=1,2n其計算步驟如下：第一步： a的元素按列歸一化；第二步：將歸一化的各列相加；第三步：將相加后的向量除以n 即得權(quán)重向量。(2) 根法如果我們將 a的各個列向量采用幾何平均，然后歸一化，得到的列向量就是權(quán)重向量。其公式為其計算步驟如下：第一步： a的元素按行相乘得到一新的向量；第二步：將新的向量的每一個分量開n次方；第三步：將所得向量歸一化即為權(quán)重向量。(3)特征根法解判斷矩陣 a的特征根問題這里是 a 的最大特征根,w是相應(yīng)的特征向量。所得到的w經(jīng)歸一化后就可以作為權(quán)重向量。這種方法稱為特征跟法，簡記為em。

37、特征跟方法在ahp中有特別重要的理論意義及實(shí)用價值。2一致性檢驗(yàn)在計算單準(zhǔn)則下排序向量時，還必須進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。前面我們已經(jīng)提到了在判斷矩陣的構(gòu)造中，我們并不要求判斷矩陣具有一致性。這是由客觀事物的復(fù)雜性與人的認(rèn)識的多樣性所決定的。但判斷矩陣既是計算排序權(quán)向量的根據(jù)，那么要求判斷矩陣有大體上的一致性是應(yīng)該的。上面提到的排序向量的計算方法都是一些近似的算法。當(dāng)判斷矩陣偏離一致性過大時，這種近似的可靠程度也就值得懷疑了。因此需要對判斷矩陣的一致性進(jìn)行檢驗(yàn)，其步驟如下：(1) 計算一致性指標(biāo)ci( consistency ratio)(2) 查找相應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)ri( random inde

38、x) 表 3-3給出了 19 階正反矩陣計算 1000 次得到的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)。表 3-3 平均隨機(jī)一致性指標(biāo) rin123456789ri000.580.901.121.241.321.411.453.1164.275.456.627.798.9910.16(3) 計算一致性比例cr ( consistency ratio) 當(dāng) cr 0.1時，認(rèn)為判斷矩陣的一致性是可以接受的。當(dāng)cr 0.1時應(yīng)該對判斷矩陣作適當(dāng)?shù)男拚?。對于一階、二階矩陣總是一致的，此時cr = 0。為了檢驗(yàn)一致性，必須計算矩陣的最大特征跟。這可以在求出w 后，用公式求得，式中表示的第i 個分量。3.3.4 計算各層次

39、元素對目標(biāo)層的合成權(quán)重上面我們得到的僅僅是一組元素對其上一層中某元素的權(quán)重向量。我們最終是要得到各元素對于總目標(biāo)的相對權(quán)重，特別是要得到最底層中各方案對于目標(biāo)的排序權(quán)重，即所謂“合成權(quán)重”，從而進(jìn)行方案選擇。合成排序權(quán)重的計算要自上而下，將單準(zhǔn)則下的權(quán)重進(jìn)行合成，并逐層進(jìn)行總的判斷矩陣一致性檢驗(yàn)。假定已經(jīng)算出層上的個 元 素 相 對 于 總 目 標(biāo) 的 排 序 權(quán) 重 向 量，第 k 層上的個元素對層上第 j 個元素為準(zhǔn)則的排序權(quán)重向量設(shè)為，其中不受 j 支配的元素的權(quán)重為零。令，這是的矩陣，表示與層上上各元素的排序，那么第層上元素對總目標(biāo)的合成排序向量由下式給出：同樣地我們從上到下逐層進(jìn)行一

40、致性檢驗(yàn)。若已求得以層上元素 j為準(zhǔn)則的一致性指標(biāo)為，平均隨機(jī)一致性指標(biāo)以及一致性比例， ，那么k層的綜合指標(biāo)應(yīng)為：當(dāng)0.1時認(rèn)為遞階層次結(jié)構(gòu)在 k 層水平以上的所有判斷矩陣具有整體滿意一致性。4 建立企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價體系4.1 建立項(xiàng)目風(fēng)險綜合評價指標(biāo)體系的原則評價指標(biāo)體系的適當(dāng)確定，是科學(xué)、客觀評價工程項(xiàng)目風(fēng)險狀況的前提。為保證評價結(jié)果的科學(xué)性、客觀性，必須遵循科學(xué)合理的原則，采用正確的方法確定評價指標(biāo)體系。評價的基本原則是評價的理論依據(jù)、指導(dǎo)思想的具體體現(xiàn)，也是對評價工作的基本要求。正確的評價原則不僅是統(tǒng)一人們的思想和行動的規(guī)范，而且是指導(dǎo)、控制、協(xié)調(diào)評價過程的保證。在評價過程中，正

41、確貫徹各項(xiàng)原則，不僅利于端正主評的態(tài)度，克服主觀性、片面性、隨意性，提高評價的信度和效度，而且有利于加強(qiáng)評價的規(guī)范化、科學(xué)化、有序化的程度，增強(qiáng)評價的客觀性、準(zhǔn)確性。工程項(xiàng)目風(fēng)險評價屬于項(xiàng)目可行性評價的范疇之內(nèi)，因此，其評價應(yīng)遵循以下的原則：(1)客觀性原則，即科學(xué)性原則。就是在風(fēng)險評價時，必須采取客觀的，實(shí)事求是的態(tài)度，從客觀實(shí)際出發(fā)，獲取真實(shí)信息，抓住本質(zhì)的東西進(jìn)行分析。在評價工程項(xiàng)目風(fēng)險時均應(yīng)充分考慮工程項(xiàng)目和風(fēng)險各自的特點(diǎn)，這樣才能使評價更符合客觀實(shí)際。(2)系統(tǒng)性原則。工程項(xiàng)目是一個系統(tǒng)工程，其本身的復(fù)雜性，以及風(fēng)險的不確性決定了在工程項(xiàng)目風(fēng)險評價時應(yīng)盡可能全面的考慮風(fēng)險因素，比如技

42、術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險等各個方面。另一方面還要抓住工程項(xiàng)目的全過程，廣泛全面收集評價信息。(3)動態(tài)性原則，工程項(xiàng)目是一個動態(tài)的過程，其實(shí)施可以分為若干個階段，不同階段的、不同條件下的風(fēng)險因素應(yīng)在評價指標(biāo)體系中有所體現(xiàn)，并根據(jù)需要可作相應(yīng)的調(diào)整和改變。同時，指標(biāo)設(shè)置要有重點(diǎn)，對于次要的指標(biāo)可以適當(dāng)粗略化，以利于簡化評價過程。，(4)準(zhǔn)確性原則，所有評價指標(biāo)均應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的技術(shù)水平。給評價指標(biāo)下定義是現(xiàn)代管理評價技術(shù)比較復(fù)雜的事情，評價指標(biāo)含義必須清楚，如果不清楚就影響評價的結(jié)果，甚至使評價無法進(jìn)行。(5)可度量性原則，是指評價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該盡可能達(dá)到具體化、數(shù)量化、清晰化。這樣可以保證評價過程的便

43、利性和評價結(jié)果的準(zhǔn)確性，防止評價失真、失實(shí)，出現(xiàn)錯判、誤判。模棱兩可、模糊不清、包含過多內(nèi)容或過于空泛的評價標(biāo)準(zhǔn)，難以實(shí)現(xiàn)評價的一致性，不利于達(dá)到評價目的。 (6)適度性原則，評價的標(biāo)準(zhǔn)既不能過高，也不能過低。過高或過低的標(biāo)準(zhǔn)不能正確評判評價對象的成績和差距，不能獲得正確的認(rèn)識，不能起到鼓勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，不能實(shí)現(xiàn)評價的目的。(7)可比性原則，在評價指標(biāo)確立時，要考慮到可比性，評價指標(biāo)應(yīng)盡可能量化，對定性指標(biāo)，也要運(yùn)用一定的算法和工具進(jìn)行恰當(dāng)?shù)奶幚?，以便于人機(jī)使用。本章中我們以某企業(yè)對某項(xiàng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例來建立企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價體系。4.2 項(xiàng)目簡介該房地產(chǎn)項(xiàng)目位于芝罘區(qū)南部，南山山

44、脈北側(cè)，西臨新建的通世南路，東臨繞城高速公路。集商業(yè)、教育、人居、生態(tài)、交通為一體，配套設(shè)施完善。距離火車站、汽車站、碼頭、機(jī)場等主要交通樞紐均在6公里范圍內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便利。在煙臺“東拓南進(jìn)的城市擴(kuò)張理念的支持下，市政府把下一步市政建設(shè)的重點(diǎn)放在了處在煙臺五區(qū)中心的南部，城市規(guī)劃、地理位置、自然環(huán)境優(yōu)勢等多方面的綜合因素注定了煙臺南部的輝煌明天。4.2 項(xiàng)目分析4.2.1項(xiàng)目的優(yōu)勢(strength)地理位置優(yōu)越，自然景觀宜人。該項(xiàng)目位于位于芝罘區(qū)南部，南山山脈北側(cè)，南臨大南山景區(qū)和九洞的高爾夫場地，“峽谷、山、林、湖、高爾夫”和社區(qū)如畫的景致盡收眼底，讓生活成為度假的奢侈享受。周邊

45、配套設(shè)施完整。項(xiàng)目附近的賓館、超市、商場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行及娛樂場所一應(yīng)俱全可滿足客戶日常的生活的物質(zhì)文化需求。交通便利，四通八達(dá)。項(xiàng)目西臨新建的通世南路，是煙臺市美化、亮化、綠化樣板路段，是城市主干道之一，有4條公交線路直達(dá)市區(qū)。東臨繞城高速公路?？蛻舫鲂袠O為便利。環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新。南臨擁有60平方公里原生態(tài)綠化的南山山脈，是防污、降噪、保濕的天然綠色屏障。在健康生活主題的推動下，將增加項(xiàng)目的附加值，項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)雅空氣清新是不可多得的環(huán)境優(yōu)勢。城市發(fā)展南進(jìn)趨勢明顯。隨著煙臺市城市建設(shè)南進(jìn)步伐的加快，芝罘區(qū)、萊山區(qū)及大學(xué)城建設(shè)將帶動整個通世南路沿線房地產(chǎn)板塊的跨越式發(fā)展，并且將會展現(xiàn)出自己獨(dú)有

46、的個性。4.2.2項(xiàng)目的劣勢(weakness)開發(fā)商初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，公司的結(jié)構(gòu)、人員、組織、管理體制尚未形成，需引進(jìn)專業(yè)房地產(chǎn)操作模式和管理體制。項(xiàng)目規(guī)模較小，難以形成大型住宅社區(qū)，這給項(xiàng)目聚集人氣和形成項(xiàng)目品牌帶來困難。4.2.3項(xiàng)目的機(jī)會(opportunity)政策環(huán)境的拓寬，擴(kuò)大了項(xiàng)目的潛在客戶群體，中心城區(qū)拆遷、增加住方面積成了不少家庭購買商品房的主要原因。城市南進(jìn)步伐加快，項(xiàng)目升值空間巨大。本項(xiàng)目通過準(zhǔn)確的市場定位和成功的策劃包裝，提高樓盤綜合素質(zhì)，可形成良好的口碑，樹立開發(fā)商的品牌形象。項(xiàng)目所在地周邊大型企業(yè)和單位較多，如果操作得當(dāng)，產(chǎn)品質(zhì)量過硬，企業(yè)形象不斷提升，加之

47、良好的公共關(guān)系，集團(tuán)購買的空間依然存在。設(shè)計風(fēng)格超前，把握入市時機(jī)。4.3 項(xiàng)目建設(shè)方案的風(fēng)險決策分析本文認(rèn)為該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、管理經(jīng)營風(fēng)險等。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要包括以下三方面：一是利率風(fēng)險。指利率的變化對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響和可能給投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資額大、資金回收期長的特點(diǎn)注定其開發(fā)企業(yè)具有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，對銀行信貸有較大的依賴程度。當(dāng)利率上升時，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的利息相應(yīng)的增加，資金成本增加，于此同時，導(dǎo)致消費(fèi)者的購買欲望下降，降低房地產(chǎn)的需求，對房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來不利影響。二是通貨膨脹風(fēng)險。是指通貨膨脹時期，紙幣貶值，物價全面上漲給房地產(chǎn)

48、項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)具有一定的抗通貨膨脹的能力，價格也會上漲。人們手中的貨幣在通貨膨脹下并沒有相應(yīng)的增加，由于物價的全面上漲，人們的購買力相對下降，可能沒有足夠的資金來支付日漸升值的房地產(chǎn)的價格，從而使房地產(chǎn)的需求下降房地產(chǎn)項(xiàng)目面對難以售出的風(fēng)險。三是匯率風(fēng)險。是指由于人民幣的升值給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。人民幣的升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的整體向好，投資機(jī)會多且收益水平相對可觀，因此，有大量的外資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)市場，尤其是具有保值增值作用的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)價格的上漲和房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。但是，當(dāng)國外資本在房地產(chǎn)市場上獲得預(yù)期的收益之后，有可能大量迅速撤離，給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來巨大的危害。政

49、策風(fēng)險是指我國宏觀調(diào)控政策行為，特別是房地產(chǎn)調(diào)整控制性政策帶來的風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的影響很大，經(jīng)濟(jì)體制改革和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，環(huán)保政策的制定，有關(guān)調(diào)控性政策的出臺，都會對房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)和數(shù)量產(chǎn)生影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目不能認(rèn)真讀懂國家政策和選擇的開發(fā)結(jié)構(gòu)不當(dāng)，必然面對很大的風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來損失的可能性的地質(zhì)、水文、氣候方面的因素。這些災(zāi)害因素往往又被成為不可抗的因素，其一旦發(fā)生。就必然會對房地產(chǎn)項(xiàng)目造成巨大破壞。有時甚至是毀滅性的，給投資者帶來重大的損失。管理經(jīng)營風(fēng)險是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程以及出售方

50、面由于管理疏忽和營銷策略的失誤而帶來的風(fēng)險。與其它類風(fēng)險相比，此類風(fēng)險一般被看作是軟風(fēng)險。管理風(fēng)險的大小反映了項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子優(yōu)化配置而協(xié)調(diào)充分利用各種客觀條件和資源的能力，也反映了項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險管理知識和能力。經(jīng)營風(fēng)險則反映了項(xiàng)目營銷人員對市場信息和人們需求的把握力。如果經(jīng)營管理不善，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨費(fèi)用增加、投資回收時間拉長等風(fēng)險。4.4 項(xiàng)目投資風(fēng)險評價體系的建立4.4.1 建立遞階層次結(jié)構(gòu)通過對該項(xiàng)目投資進(jìn)行分析，可以建立如下遞階層次結(jié)構(gòu)，如圖4-1所示。圖4-1層次模型圖開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險政策風(fēng)險自然風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險利率風(fēng)險通貨膨脹匯率風(fēng)險環(huán)保政策產(chǎn)業(yè)政策合同爭議地質(zhì)氣候水文施工設(shè)計設(shè)計

51、方案營銷理念營銷策略4.4.2 建立各層因素判斷矩陣通過專家打分法，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險因素間的判斷矩陣。由于篇幅原因，在此我們以目標(biāo)層a、準(zhǔn)則層b和準(zhǔn)則層c的判斷矩陣為例說明如何構(gòu)造判斷矩陣。目標(biāo)層a與準(zhǔn)則層b的判斷矩陣：將準(zhǔn)則層b的各因素、 、 、 兩兩比較，按其相對于目標(biāo)a的重要程度，依據(jù)判斷建立判斷矩陣a-f，如表4-1所示。表4-1 a-f判斷矩陣a12321/21211/31/211/21/21212準(zhǔn)則層b與指標(biāo)層c的判斷矩陣：指標(biāo)層c各元素對于準(zhǔn)則層b各元素的判斷矩陣分別，如表4-2、表4-3、表4-4、表4-5所示。表4-2 -c判斷矩陣1251/2131/51/31表4-

52、3 -c判斷矩陣11/71/371331/31表4-4 -c判斷矩陣11/31/231221/21表4-5 -c判斷矩陣11/31/51/3311/315311/231214.4.3單一準(zhǔn)則下風(fēng)險因素相對權(quán)重的計算（1）由af (表4-3)判斷矩陣根據(jù)和積法求解得=4.0104，ci=0.0035，n=4，查表得ri=0.90，cr=0.00390.1，故該矩陣通過一致性檢驗(yàn)，其中=（0.4236，0.2271。0.1223，0.2271)。（2）由-c (表4-4)判斷矩陣根據(jù)和法求解得=3.0037，ci=0.00185，n=3，查表得ri=0.58，cr=0.00360.1，故該矩陣通過

53、一致性檢驗(yàn)，求得、對實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的權(quán)重系數(shù) =（0.5816，0.3090。0.1094)。（3）由-c (表4-5)判斷矩陣根據(jù)和法求解得=3.006，ci=0.003，n=3，查表得ri=0.58，cr=0.0060.1，故該矩陣通過一致性檢驗(yàn)，求得、對實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的權(quán)重系數(shù) =(0.1428，0.5710，0.2862)。（4）由-c (表4-6)判斷矩陣求根據(jù)和法求解得=3.013，ci=0.006，n=3，查表得ri=0.58，cr=0.00110.1，故該矩陣通過一致性檢驗(yàn)，求得、對實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的權(quán)重系數(shù) =（(0.5816，0.3090。0.1094)。（5）由-c

54、(表4-7)判斷矩陣根據(jù)和法求解得=4.0435，ci=0.00145，n=4，查表得ri=0.90，cr=0.00390.1，故該矩陣通過一致性檢驗(yàn)，求得、對實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的權(quán)重系數(shù) =(0.0781，0.1998，0.5223，0.1998)。4.4.4 計算各風(fēng)險因素對目標(biāo)層的合成權(quán)重根據(jù)層次分析法的使用步驟對各層風(fēng)險因素對目標(biāo)層地合成權(quán)重的定量計算，可以得到13個次級風(fēng)險因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的合成權(quán)重為：w=(0.2462，0.1308，0.0464，0.0120，0.1520，0.0550，0.0174，0.0698，0.0350，0.0216，0.0544，0.1448，0.0554)。表4-5 各風(fēng)險因素對目標(biāo)層的合成權(quán)重分析表項(xiàng)目風(fēng)險因素目標(biāo)層a權(quán)重目標(biāo)層b權(quán)重合成權(quán)重經(jīng)濟(jì)風(fēng)險0.4236利率風(fēng)險0.58160.2462通脹風(fēng)險0.30500.1308匯率風(fēng)險0.10940.0464政策風(fēng)險0.2271環(huán)保政策0.08800.0120產(chǎn)業(yè)政策0.66940.1520合同爭議0.24260.0550自然風(fēng)險0.1233地質(zhì)0.14280.0174氣候0.5