資產(chǎn)評(píng)估課件-第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法

1、資產(chǎn)評(píng)估課件-第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法管理資源吧（.glzy84），海量管理資料免費(fèi)下載！第二章 資產(chǎn)評(píng)估基本方法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！本章基本要求掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的原理，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！本章重點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！本章難點(diǎn)對(duì)收益法評(píng)估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期

2、三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的取得方法和途徑。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 資產(chǎn)評(píng)估過程結(jié)構(gòu)圖評(píng)估環(huán)境社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)法律形成問題評(píng)價(jià)指標(biāo)綜 合分 析選 擇實(shí) 施意 見1 2 3 4 5 6 7目的與動(dòng)機(jī) 1資料收集 2 鑒定與評(píng)價(jià) 3假設(shè)前提 4定量估算 5結(jié)果分析 6提出結(jié)論 7活動(dòng)過程思維過程管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑

3、評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)法收益法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法 功能重置成本法 統(tǒng)計(jì)分析法 觀察法 使用年限法 直接價(jià)值法 收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 第一節(jié) 市場(chǎng)法（p70）一、基本思路 市場(chǎng)法是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。 市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說服力的評(píng)估途徑之一 管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理

4、三、基本前提： 1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng) 2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物 比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！

5、五、常見的評(píng)估方法直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評(píng)估資產(chǎn)的取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。 1、直接法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 1、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。 直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問題：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開市場(chǎng)上無法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相

6、同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 2、類比法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值參照物價(jià)格調(diào)整系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值參照物價(jià)格（1調(diào)整率）管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！1.時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：評(píng)估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異修正系數(shù) 參照物的主要差異

7、因素有：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格區(qū)域因素修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。 當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格功能差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！

8、4交易情況。交易情況主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格交易情況修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！5個(gè)別因素。個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式

9、表示為： 評(píng)估值參照物價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在上述各種差異時(shí)，評(píng)估值計(jì)算公式可用下式表示為：評(píng)估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)功能差異修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。六、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！缺點(diǎn)：（1）需要有

10、公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。管理資源吧（.glzy8

11、），海量管理資料免費(fèi)下載！分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估值=160150/210=114.29(萬元)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為17），海量管理資料免費(fèi)下載！分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了

12、9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000(1+9.3)=63394(元)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年8月。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資

13、產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2(130)=255.64（萬元）管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1993年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為1

14、3年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）100%=13(10+13) =57%管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15(8+15) 100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值=124000(57%65%)=108738.62(元) 管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！資產(chǎn)資產(chǎn)收益率收益第二節(jié) 收益法(p56)管理資源吧（.

15、glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和一、基本思路管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)。二、基本原理管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！三、理論依據(jù)效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值 收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來

16、一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！四、基本方法評(píng)估值?Ri/(1+r)i管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！評(píng)估值?Ri / (1+r)i1、未來各年收益額不相等各年收益額現(xiàn)值系數(shù)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！評(píng)估值8A 11/(1+r)n / r2、未來各年收益額相等且有限期 年 金(各年相等的收益額)年金現(xiàn)值系數(shù)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！評(píng)估值A(chǔ)/r3、未來各年收益額相等且無限期 年 金（各年相等的收益額）本金化率管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！評(píng)估值

17、?Rt/(1+r)t + A/r(1+r)n4、未來收益額在若干年后保持不變 -無限期前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等無限年期)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！評(píng)估值?Rt/(1+r)t+ A/r(1+r)n1-1/(1+r)N-n 5、未來收益額在若干年后保持不變 -有限期前期收益額(各年不等)后期收益額(各年相等有限年期)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！五、基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。管理資源吧（.glzy8）

18、，海量管理資料免費(fèi)下載！六、操作程序管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！七、參數(shù)確定1、預(yù)期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）基本含義是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。（2）主要特點(diǎn)收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不 是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資 產(chǎn)的實(shí)際收益；1、預(yù)期收益額管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！（3）有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn)（p62） 稅后凈利潤(rùn) 現(xiàn)金凈流量 利潤(rùn)總額管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！綜合調(diào)整法：預(yù)期年收益額=當(dāng)前

19、正常年收益額預(yù)期 有利因素增加的收益額 預(yù)期不利素減少的收益額（4）收益額預(yù)測(cè)方法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！產(chǎn)品壽命周期法：成長(zhǎng)期成熟期萎縮期產(chǎn)品的壽命周期增長(zhǎng)量模型法 幾何平均法簡(jiǎn)單平均法加權(quán)平均法移動(dòng)平均法指數(shù)平滑法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！因果分析法：一元線性回歸多元線性回歸 曲線模型預(yù)測(cè)方法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！（1）折現(xiàn)率的基本含義從本質(zhì)上講，是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。2、折現(xiàn)率管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！（2）折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來有

20、限期收益折算成現(xiàn)值 的比例本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn) 值的比例管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！基本方法1： 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（3）折現(xiàn)率的估算方法行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！基本方法2資本成本加權(quán)法基本方法3市場(chǎng)比較法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！3、收益期（1）基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！（2）收益期估測(cè)方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè)根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè)管理資源吧（.glzy8），海

21、量管理資料免費(fèi)下載！例1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。評(píng)估值=1200/4%=30000（萬元）收益法應(yīng)用案例：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6年，營(yíng)業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益率為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。P=（900/8%）1-1/（1+8%）6 =9004.6229=4160.59（萬元）收益法應(yīng)用案例：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來五年收益

22、額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下和經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估值。收益法應(yīng)用案例：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過程：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估價(jià)值=120.9091150.8264130.7513110.683140.6209+1400.620949.2786.93

23、 =136.20（萬元）管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估過程：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！第三節(jié)、成本法(p44) 以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。 一、基本思路管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！二、基本方法資產(chǎn)評(píng)估值被評(píng)估資產(chǎn)重置成本管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格

24、不會(huì)超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！四、理論依據(jù)1. 資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn) 的價(jià)值越大。 2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。 資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他 因素的變化而相應(yīng)變化。 管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的五、基本前提管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成六、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)

25、象確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 重置成本評(píng)估方法七、常見的評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法統(tǒng)計(jì)分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法 復(fù)原重置成本 更新重置成本管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ （一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。 復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。 更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建

26、筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本。 管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ （1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資

27、產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來估算重置成本的一種方法。 基本原理：2、重置成本的估算方法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！ 計(jì)算公式重置成本直接成本間接成本 建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費(fèi)用 資金成本 合理利潤(rùn)取得成本構(gòu)成： 購買價(jià)格 安裝調(diào)試費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi) 人工費(fèi)間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13

28、000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價(jià)（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本 =180000+5000+20000=205000（元）管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)

29、備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）計(jì)算直接成本購買價(jià)=8（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（萬元）直接成本購買價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安裝費(fèi)中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%間接成本13.042%0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=

30、13.04+0.26=13.30（萬元）管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）功能價(jià)值法 參照物功能價(jià)值被評(píng)資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。 管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能， 功能相同，購建成本也應(yīng)相同 。理論假設(shè)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！計(jì)算方法A 功能成本線性函數(shù)法? P=abF能力F價(jià)格P管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)經(jīng)改進(jìn)的鍛壓設(shè)備。該設(shè)

31、備由50噸壓力機(jī)改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)上有系列壓力機(jī)出售，其能力與價(jià)格如表所示：管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！用最小二乘法求得：a =31.67 b =0.98則直線方程為：P=31.67+0.98F被評(píng)估設(shè)備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.），海量管理資料免費(fèi)下載！B 功能成本指數(shù)法 重置成本參照資產(chǎn)重置成本被評(píng)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力x管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。（3）物價(jià)指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)賬面原值物價(jià)變動(dòng)指數(shù)計(jì)算

32、公式分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！某機(jī)床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；1998年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，19），海量管理資料免費(fèi)下載！重置成本計(jì)算表管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重

33、置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上 ；對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高 。管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！4、統(tǒng)計(jì)分析法基本原理某類抽樣資產(chǎn) 的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！計(jì)算公式某類資產(chǎn)的 歷史成本被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例題：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時(shí)投入生產(chǎn)

34、，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本=120080/50 =1920（萬元）管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。ǘ└鞣N貶值及其估算方法1、實(shí)體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算方法管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！1、實(shí)體性貶值及其估算方法決定實(shí)體性貶值的因素有：使用時(shí)間使用率，也叫利用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的

35、貶值管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）觀察法計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本（1成新率）通過觀察確定新舊程度管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！形體物理變化程度機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括：機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評(píng)估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長(zhǎng)度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本預(yù)計(jì)殘值） 實(shí)際已使用年限總使用年限 （實(shí)際已使用年限+尚可使用年限） 名義已使用年限資產(chǎn)

36、利用率 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間100管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例1：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進(jìn)，2002年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=53605/53608=62.5%實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（5000002000）3.125/8.1

37、25=191538.46管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例2：被評(píng)估設(shè)備購建于1992年，原始價(jià)值30000元，1997年和2000年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率如下。估算過程： 管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！估算設(shè)備復(fù)原重置成本投資日期 原始投資額 價(jià)格變動(dòng)系數(shù) 復(fù)原重置成本1992年 30000 2.60 (1+10)10 780001997年 3000

38、1.61 (1+10)5 48302000年 2000 1.21 (1+10)2 2420合計(jì) 85250?管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！計(jì)算（復(fù)原重置成本投資年數(shù)）投資日期 復(fù)原重置成本 投資年限 復(fù)原重置成本 投資年數(shù) 1992年 78000 10 7800001997年 4830 5 241502000年 2420 2 4840合計(jì) 85250 808990?管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！計(jì)算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=80899085250 =9.5（年）計(jì)算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=9.5（9.5+6）100% =61%?管理資源吧（.glzy8

39、），海量管理資料免費(fèi)下載！2、功能性貶值及其估算方法資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運(yùn)營(yíng)成本管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本復(fù)原重置成本更新重置成本注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮管理資源吧（.

40、glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)分析設(shè)備的 超額運(yùn)營(yíng)成本，應(yīng)考慮下列因素：?生產(chǎn)效率是否提高?維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低?材料消耗是否降低?能源消耗是否降低?操作工人數(shù)量是否降低管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例：某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元，被

41、評(píng)估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。 管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額：18000(1-33%)=12060(元)（3）將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額: 12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）2.4869是年金現(xiàn)值系數(shù)管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！3、經(jīng)濟(jì)性

42、貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載?。?）通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命； 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。 管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！估算方法：A 經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見 的經(jīng)濟(jì)收益損失額現(xiàn)值系數(shù) B 經(jīng)濟(jì)性貶值率=1（實(shí)際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力）X100% 經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值功能性 貶值）經(jīng)濟(jì)性貶值率管理資源吧（.glzy8），海量管理資料免費(fèi)下載！例1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺(tái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(tái)(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效